2022年行業(yè)分析報(bào)告業(yè)內(nèi)人士解析京城中高檔住宅區(qū)二手房交易特點(diǎn)

業(yè)內(nèi)人士解析京城中高檔住宅區(qū)二手房交易特點(diǎn)★新居供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化

★優(yōu)勢(shì)地段住宅稀缺

★奧運(yùn)需求提前釋放

北京中原三級(jí)市場(chǎng)部分析人士告知記者，由于一些優(yōu)勢(shì)地段的新盤供應(yīng)非常稀有，如萬柳等地區(qū)的開發(fā)已達(dá)飽和，短期之內(nèi)不會(huì)有新住宅項(xiàng)目面市，許多想在這些區(qū)域置業(yè)的人開頭考慮購買二手房。與人們概念中“買二手房圖的是廉價(jià)”不同的是，越來越多的高端客戶在不情愿舍近求遠(yuǎn)買新居的堅(jiān)持下，將中高檔二手房列入買房首選。

“中高檔二手房的成交在今年有了顯著提升。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)部分析人士介紹，僅今年上半年單價(jià)萬元以上的二手房與去年同期相比就增長了16%。加之2022年奧運(yùn)會(huì)召開期間，海外游人到北京短居的需求也會(huì)帶動(dòng)奧運(yùn)場(chǎng)館周邊中高檔住宅的租賃市場(chǎng)，成為投資者追捧中高檔二手房的理由。特邀北京中原三級(jí)市場(chǎng)部討論人士，為您分析京城五大中高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域。

●燕莎區(qū)域——高檔住宅平均價(jià)格18000元/平方米左右

燕莎商圈位于東三環(huán)，以聚集眾多國際知名企業(yè)和使館區(qū)著稱。區(qū)域內(nèi)國際化氛圍深厚，圍繞使館區(qū)有大量高檔寫字樓和五星級(jí)酒店，也是北京涉外氛圍最深厚的國際化商務(wù)區(qū)域。

由于毗鄰東三環(huán)主路，燕莎區(qū)域內(nèi)交通便利，公共交通發(fā)達(dá)且伴有地鐵10號(hào)線的換乘口、機(jī)場(chǎng)快速路上唯一的停靠站，另外，燕莎距離東直門交通杻紐的位置也很近，這些形成了一個(gè)浩大的立體交通網(wǎng)。

區(qū)域配套方面，有眾多知名酒店，如昆侖飯店、長城喜來登飯店和希爾頓大酒店等；國際醫(yī)療中心、北京口腔醫(yī)院門診部和德國國際醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)為區(qū)域居民供應(yīng)了就醫(yī)保障。而亮馬河、女人街等地有著京城聞名的餐飲街和酒吧街，休閑消遣環(huán)境非常優(yōu)越。

獨(dú)特的區(qū)域地位打算了區(qū)域內(nèi)的商品房多為高檔住宅，房屋品質(zhì)與房屋設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)投國際化路線。從目前來看，區(qū)域內(nèi)新建商品房不多，由于有著大量企業(yè)高管及使館區(qū)外籍人士的住房需求作支撐，區(qū)域內(nèi)租金水平較高，二手房價(jià)也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，目前區(qū)域內(nèi)高檔住宅平均價(jià)格在18000元/平方米左右。

●泛CBD核心區(qū)——中高檔住宅成交均價(jià)16000元/平方米左右

北京CBD早已成為全國乃至世界的CBD，從而使得CBD的住宅價(jià)格躍居京城榜首。在CBD，最多也最熱的物業(yè)當(dāng)屬公寓。20世紀(jì)90年月初，CBD地區(qū)消失了最早的公寓：國貿(mào)公寓和京廣中心公寓。而CBD也是北京市公寓市場(chǎng)進(jìn)展最早、最成熟的區(qū)域。目前，CBD的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。國貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑均為北京較有代表性的高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率高，深受國際租戶的歡迎。

服務(wù)式公寓面對(duì)短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司的高層管理人員，在CBD地區(qū)具有較強(qiáng)的生命力。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足又具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了肯定的市場(chǎng)份額。

CBD核心區(qū)主要以商務(wù)寫字樓為主，住宅量很少。作為北京的商務(wù)旗艦區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅出租率極高，且租金始終保持高漲態(tài)勢(shì)。面對(duì)高投資回報(bào)的吸引，很多投資者將購房目光鎖定CBD地區(qū)及其輻射區(qū)。目前泛CBD核心區(qū)域內(nèi)中高檔住宅成交均價(jià)在16000元/平方米左右。

CBD高檔住宅和服務(wù)式公寓的租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員，他們一般都能享有公司賜予的租房預(yù)算。租客中，歐美人最多，這主要是由于歐美公司給在京工作人員的租房預(yù)算高，所以他們更有條件居住在CBD的服務(wù)式公寓里，其他是港臺(tái)人、日本人和華裔等。CBD高檔住宅，出租較多的是兩居、三居、四居；而服務(wù)式公寓出租的次序則依次是一居、二居、三居。這是由于選擇CBD周邊公寓的老外多是單身或是夫婦兩個(gè)，依據(jù)他們的租金預(yù)算，要么在一般公寓租到面積大點(diǎn)的房子，要么選擇檔次更高、服務(wù)更高但面積要小的服務(wù)式公寓。

●萬柳地區(qū)——中高檔住宅成交均價(jià)15000元/平方米左右

萬柳地區(qū)位于北京市西北部的海淀區(qū)，頤和園東南、京密引水渠東，接近北大、清華高校帶，具有濃郁的人文氛圍。區(qū)域內(nèi)有萬泉莊、六郞莊（也稱柳浪莊），故而得名萬柳地區(qū)。萬柳地區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，區(qū)域內(nèi)綠化率較高，素有城市綠肺之稱，這使得區(qū)域內(nèi)樓盤紛紛以綠色生態(tài)家園著稱。此外，毗鄰中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓萬柳成為眾多中關(guān)村IT精英的居住首選。

萬柳地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速進(jìn)展，一方面是受到區(qū)域內(nèi)優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的促進(jìn)，另一方面，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，二手房價(jià)格也保持在較高水平。專業(yè)人士認(rèn)為，萬柳地區(qū)目前已無新增商品房住宅供應(yīng)，這種資源的稀缺和巨大需求形成的反差無疑為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的中高檔二手房供應(yīng)了一個(gè)有保障的升值空間。目前萬柳區(qū)域內(nèi)中高檔住宅成交均價(jià)在15000元/平方米左右。

●金融街區(qū)域——二手房成交均價(jià)20000元/平方米左右

金融街地區(qū)匯合了中國三大金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、九大商業(yè)銀行總部、四大全國性保險(xiǎn)集團(tuán)、四大全國性電信集團(tuán)等，另外還有500多家知名企業(yè)入駐金融街。深厚的專業(yè)氛圍讓金融街成為國際金融巨子進(jìn)入中國的首選之地，對(duì)高檔居所的需求也將隨之增長。

同時(shí)，國內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè)和上市公司對(duì)于本區(qū)域的公寓需求也非?？捎^。但從供應(yīng)量上來看，金融街地區(qū)屬于西城區(qū)，二環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)位置首先為區(qū)域住宅的價(jià)值供應(yīng)了牢靠保障，并且依據(jù)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)將不再新增商品住宅用地，這就更加凸顯出區(qū)域內(nèi)中高檔二手房的寶貴。目前該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅二手房的成交均價(jià)在20000元/平方米左右。

●亞奧地區(qū)——二手房成交均價(jià)13000元/平方米左右

亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。奧林匹克體育中心和奧運(yùn)體育公園位于其中。奧運(yùn)會(huì)的勝利申辦，促使亞奧地區(qū)的整風(fēng)光貌發(fā)生了極大轉(zhuǎn)變，交通、生活配套、生態(tài)環(huán)境等區(qū)域大環(huán)境得到了顯著改善。

從交通方面來看，地鐵四號(hào)線、十號(hào)線一期（含奧運(yùn)支線）將與現(xiàn)有的地鐵一號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的五號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，改善區(qū)域內(nèi)居住人群的出行問題。從生活配套方面來說，亞運(yùn)村區(qū)域的配套設(shè)施早已成熟，北辰購物中心、飄亮廣場(chǎng)、旺市百利等購物場(chǎng)所聚合區(qū)內(nèi)，各種餐飲美食場(chǎng)所一應(yīng)俱全。公共配套如銀行、醫(yī)院也很便利。美中不足的是區(qū)域內(nèi)鮮有大型休閑消遣場(chǎng)所，而奧運(yùn)會(huì)的舉辦將加快這類休閑消遣設(shè)施的建設(shè)進(jìn)程。目前已有第五大道、錢柜KTV等入住亞奧地區(qū)。

值得一提的是，奧林匹克森林公園的建設(shè)將極大改善亞奧板塊的生態(tài)環(huán)境。

目前，越來越多的消費(fèi)者將投資目光聚集亞奧，對(duì)房屋需求量的增加也在肯定程度上活躍了該地區(qū)一手房和二手房的進(jìn)展速度。

從目前市場(chǎng)來看，亞奧地區(qū)同燕莎和金融街等區(qū)域相比，新建商品房量較多，但二手房相較于新居來說有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為區(qū)域內(nèi)二手房快速進(jìn)展的重要?jiǎng)恿?。目前區(qū)域內(nèi)新居均價(jià)17000元/平方米，二手房成交均價(jià)約為13000元/平方米左右。（文中數(shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部討論中心供應(yīng)供參考）（/鄭杉杉）

新聞鏈接——二手房交易當(dāng)心“托付合同糾紛”

王先生想把自己位于海淀區(qū)的一套房屋出售，但因工作較忙常常出國，為了便利起見，王先生把房屋鑰匙、房產(chǎn)證原件和身份證復(fù)印件等交予張先生，托付其代為辦理。

有一位劉先生在看完該套房屋后比較滿足，他認(rèn)為張先生是業(yè)主王先生的親戚，便和張先生簽訂了購房合同。五天后，業(yè)主王先生回國，認(rèn)為張先生和劉先生簽訂的出售價(jià)格太低，拒絕履行合同。于是購房者劉先生將王先生起訴至法院。法院最終判決認(rèn)定：業(yè)主王先生拒絕履行合同是合法的，對(duì)購房者劉先生訴請(qǐng)業(yè)主王先生“連續(xù)履行合同”的要求不予支持，但要求退還劉先生支付的定金。

專家答疑：在進(jìn)行二手房交易過程中，托付人托付受托人處理托付事務(wù)，需要有托付合同，并且有相關(guān)的托付權(quán)限及托付事項(xiàng)。該案例中，王先生并沒有托付張先生簽訂房屋買賣合同的事項(xiàng)，因此，張先生無權(quán)與劉先生簽訂購房合同。法院判定退還劉先生的購房定金也是有法可依的，依據(jù)《民法通則》規(guī)定：“沒有合法依據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！辈划?dāng)利益是指沒有法律或合同等合法依據(jù)，使他人財(cái)產(chǎn)受到損失而使自己獲得的利益。

對(duì)此類大事，《合同法》有明確規(guī)定：“托付合同是托付人和受托人商定，由受托人處理托付人事務(wù)的合同”，“托付人可以特殊托付受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括托付受托人處理一切事務(wù)”，“受托人以自己的名義，在托付人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與托付人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束