問個人開辦的老年服務機構是否可以享受房產(chǎn)稅、土地稅減

問：個人開辦的老年服務機構是否可以享受房產(chǎn)稅、土地稅減免稅優(yōu)惠政策？答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅[2000]97號）：“老年服務機構，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務的福利性、非營利性的機構，主要包括：老年社會福利院、敬老院(養(yǎng)老院)、老年服務中心、老年公寓(含老年護理院、康復中心、托老所)等。”根據(jù)《養(yǎng)老機構設立許可辦法》（民政部令第48號）等文件規(guī)定：“福利性、非營利性的老年服務機構是指取得經(jīng)民政局許可的養(yǎng)老院或經(jīng)民政部門批準設立的老年服務機構，其應當取得《民辦非企業(yè)單位登記證》?！狈弦陨蠗l件的老年服務機構，可以享受房產(chǎn)稅、土地使用稅優(yōu)惠政策。

問：單位或個人承租國有土地，國土資源和房屋局與單位或個人簽訂《國有建設用地使用權租賃合同》，同時為其辦理《土地使用權證》，證中所載類型為“租賃”。該單位或個人是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？答：按照國土資源部印發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充?！备鶕?jù)財稅[1988]15號文件規(guī)定：“土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納?！币虼藛挝换騻€人以租賃方式從政府手中獲得土地使用權并辦理了土地使用證，該單位或個人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。問：特種設備配套的土建工程費(如基座安裝費)是否并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅？答：根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕173號文件：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，發(fā)生的土建工程費，應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。”為了生產(chǎn)、經(jīng)營設備的配套設施所發(fā)生的土建工程費(如基座安裝費)，不計征房產(chǎn)稅。問：房地產(chǎn)開發(fā)公司用開發(fā)產(chǎn)品中的一間房作為售樓處，沒有預算，也尚未完工決算，房產(chǎn)稅如何計算？答：根據(jù)財稅[1986]8號文件規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”納稅人將未竣工房產(chǎn)投入使用的，其房產(chǎn)原值包括房屋預算價值和地價。沒有預算價值的，核定征收。待房屋竣工后，房屋原價根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算，以前繳納的稅款不補不退。問：房地產(chǎn)企業(yè)用自己開發(fā)的商品房作為展示用的樣板間是否需要繳納房產(chǎn)稅？答：按照國稅發(fā)[2003]89號規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)用自己開發(fā)的商品房作為展示用的樣板間，暫不征收房產(chǎn)稅。國稅發(fā)〔2003〕89號一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

問：在同一房地產(chǎn)租賃合同中，既有房屋又有土地的，如何計算征收房產(chǎn)稅？答：在同一房地產(chǎn)租賃合同中，房屋和土地共同出租，收取的租金未分別注明，未分別核算的，按照租賃合同的租金總額計算繳納房產(chǎn)稅。在同一房地產(chǎn)租賃合同中，如房屋和土地租金分別約定收取，土地租金單獨核算的，對收取的土地租金不并入房屋租金收入中計算繳納房產(chǎn)稅。問：土地增值稅清算時，地下車位如何處理？答：一、根據(jù)大地稅公告〔2014〕年第1號第四條規(guī)定：未繳納土地出讓金的車位，未列入可（預）售面積，不參與土地增值稅清算，車位銷售收入不計入清算收入，其應分擔的成本、費用等不得計入扣除。二、根據(jù)大地稅公告〔2014〕年第1號第四條規(guī)定：已繳納土地出讓金，但購買方未辦理產(chǎn)權證的的車位，無論其是否列入可（預）售面積，不參與土地增值稅清算，車位銷售收入不計入清算收入，其應分擔的成本、費用等不得計入扣除。三、已繳納土地出讓金，列入可（預）售面積的車位，購買方已辦理產(chǎn)權證的，參與土地增值稅清算，車位銷售收入計入清算收入，其應分擔的成本、費用等計入扣除。四、以上均不包含公共配套形成的地下車位。問：納稅人因延遲繳納土地出讓金而產(chǎn)生的利息是否計入契稅計稅依據(jù)？答：依據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第九條規(guī)定：“條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益?！币罁?jù)《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條規(guī)定：“出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。”因此，納稅人因延遲繳納土地出讓金而產(chǎn)生的利息及國土部門收取的有利息性質的價款應計入契稅計稅依據(jù)。問：住宅小區(qū)內(nèi)共有經(jīng)營性房產(chǎn)由誰繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第一條規(guī)定，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。城鎮(zhèn)土地使用稅也由實際使用單位繳納。

大政發(fā)〔2017〕67號自2018年1月1日起，對我市納稅確有困難的小微型企業(yè)減半征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，小微型企業(yè)是指符合國家工業(yè)和信息化等四部委制發(fā)的《中小企業(yè)劃型標準規(guī)定》（工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號文件印發(fā)）的小型和微型企業(yè)；納稅確有困難的小微企業(yè)，是指申請減免稅年度所得稅匯算納稅調(diào)整后所得為負數(shù)的小微型企業(yè)。對從事國家限制或不鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的小微型企業(yè)不予減免城鎮(zhèn)土地使用稅。具體實施辦法由大連市地方稅務局另行制定。大地稅發(fā)〔2015〕8號四、申請困難減半征收的納稅人應當按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。未按規(guī)定如實申報的，根據(jù)征管法有關規(guī)定補充申報繳納后，稅務機關方可受理其減免稅申請。符合困難減半征收條件的納稅人須