問個(gè)人開辦的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是否可以享受房產(chǎn)稅、土地稅減

問：個(gè)人開辦的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是否可以享受房產(chǎn)稅、土地稅減免稅優(yōu)惠政策？答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2000]97號(hào)）：“老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院(養(yǎng)老院)、老年服務(wù)中心、老年公寓(含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所)等。”根據(jù)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》（民政部令第48號(hào)）等文件規(guī)定：“福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是指取得經(jīng)民政局許可的養(yǎng)老院或經(jīng)民政部門批準(zhǔn)設(shè)立的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，其應(yīng)當(dāng)取得《民辦非企業(yè)單位登記證》?！狈弦陨蠗l件的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，可以享受房產(chǎn)稅、土地使用稅優(yōu)惠政策。

問：單位或個(gè)人承租國有土地，國土資源和房屋局與單位或個(gè)人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》，同時(shí)為其辦理《土地使用權(quán)證》，證中所載類型為“租賃”。該單位或個(gè)人是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？答：按照國土資源部印發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充?！备鶕?jù)財(cái)稅[1988]15號(hào)文件規(guī)定：“土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納?！币虼藛挝换騻€(gè)人以租賃方式從政府手中獲得土地使用權(quán)并辦理了土地使用證，該單位或個(gè)人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。問：特種設(shè)備配套的土建工程費(fèi)(如基座安裝費(fèi))是否并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅？答：根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕173號(hào)文件：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，發(fā)生的土建工程費(fèi)，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。”為了生產(chǎn)、經(jīng)營設(shè)備的配套設(shè)施所發(fā)生的土建工程費(fèi)(如基座安裝費(fèi))，不計(jì)征房產(chǎn)稅。問：房地產(chǎn)開發(fā)公司用開發(fā)產(chǎn)品中的一間房作為售樓處，沒有預(yù)算，也尚未完工決算，房產(chǎn)稅如何計(jì)算？答：根據(jù)財(cái)稅[1986]8號(hào)文件規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！奔{稅人將未竣工房產(chǎn)投入使用的，其房產(chǎn)原值包括房屋預(yù)算價(jià)值和地價(jià)。沒有預(yù)算價(jià)值的，核定征收。待房屋竣工后，房屋原價(jià)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，以前繳納的稅款不補(bǔ)不退。問：房地產(chǎn)企業(yè)用自己開發(fā)的商品房作為展示用的樣板間是否需要繳納房產(chǎn)稅？答：按照國稅發(fā)[2003]89號(hào)規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅。”按照上述規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)用自己開發(fā)的商品房作為展示用的樣板間，暫不征收房產(chǎn)稅。國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

問：在同一房地產(chǎn)租賃合同中，既有房屋又有土地的，如何計(jì)算征收房產(chǎn)稅？答：在同一房地產(chǎn)租賃合同中，房屋和土地共同出租，收取的租金未分別注明，未分別核算的，按照租賃合同的租金總額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。在同一房地產(chǎn)租賃合同中，如房屋和土地租金分別約定收取，土地租金單獨(dú)核算的，對(duì)收取的土地租金不并入房屋租金收入中計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。問：土地增值稅清算時(shí)，地下車位如何處理？答：一、根據(jù)大地稅公告〔2014〕年第1號(hào)第四條規(guī)定：未繳納土地出讓金的車位，未列入可（預(yù)）售面積，不參與土地增值稅清算，車位銷售收入不計(jì)入清算收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用等不得計(jì)入扣除。二、根據(jù)大地稅公告〔2014〕年第1號(hào)第四條規(guī)定：已繳納土地出讓金，但購買方未辦理產(chǎn)權(quán)證的的車位，無論其是否列入可（預(yù)）售面積，不參與土地增值稅清算，車位銷售收入不計(jì)入清算收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用等不得計(jì)入扣除。三、已繳納土地出讓金，列入可（預(yù)）售面積的車位，購買方已辦理產(chǎn)權(quán)證的，參與土地增值稅清算，車位銷售收入計(jì)入清算收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用等計(jì)入扣除。四、以上均不包含公共配套形成的地下車位。問：納稅人因延遲繳納土地出讓金而產(chǎn)生的利息是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)？答：依據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第九條規(guī)定：“條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币罁?jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）第一條規(guī)定：“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益?！币虼耍{稅人因延遲繳納土地出讓金而產(chǎn)生的利息及國土部門收取的有利息性質(zhì)的價(jià)款應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)。問：住宅小區(qū)內(nèi)共有經(jīng)營性房產(chǎn)由誰繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。城鎮(zhèn)土地使用稅也由實(shí)際使用單位繳納。

大政發(fā)〔2017〕67號(hào)自2018年1月1日起，對(duì)我市納稅確有困難的小微型企業(yè)減半征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，小微型企業(yè)是指符合國家工業(yè)和信息化等四部委制發(fā)的《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號(hào)文件印發(fā)）的小型和微型企業(yè)；納稅確有困難的小微企業(yè)，是指申請(qǐng)減免稅年度所得稅匯算納稅調(diào)整后所得為負(fù)數(shù)的小微型企業(yè)。對(duì)從事國家限制或不鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的小微型企業(yè)不予減免城鎮(zhèn)土地使用稅。具體實(shí)施辦法由大連市地方稅務(wù)局另行制定。大地稅發(fā)〔2015〕8號(hào)四、申請(qǐng)困難減半征收的納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。未按規(guī)定如實(shí)申報(bào)的，根據(jù)征管法有關(guān)規(guī)定補(bǔ)充申報(bào)繳納后，稅務(wù)機(jī)關(guān)方可受理其減免稅申請(qǐng)。符合困難減半征收條件的納稅人須