定價(jià)頂級(jí)房地產(chǎn)定價(jià)方案

【鄭州·利?！ね兴箍{】30#樓定價(jià)建議2012年12月13日一、項(xiàng)目30#樓價(jià)格建議本批定價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格建議本次定價(jià)樓棟1、本次定價(jià)范圍為：30#樓，23層高層，2梯4戶，共1個(gè)單元，總計(jì)：88套房源，面積：7852.07㎡。2、產(chǎn)品以緊湊型三房為主；主力面積區(qū)間88㎡陽(yáng)光三房；3、30#樓，地塊獨(dú)立，屬于項(xiàng)目邊緣地塊的單體樓，景觀組團(tuán)匱乏，位于商業(yè)中心背后，臨近北環(huán)橋；本次定價(jià)貨量30#整層平面戶型戶型面積套數(shù)比例A1精裝三房89.6㎡4450%A2精裝三房88.8㎡4450%合計(jì)

88100%30#樓為南北向，分為南北通透和南向戶型兩種類型，一層為架空花園，二層以上為住宅。A1為南北通透戶型，共計(jì)44套，約占總比例的50%；A2為南向戶型，共計(jì)44套，所占比例共約50%。A1A1A2A2一、項(xiàng)目30#樓價(jià)格建議本批定價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較法得出項(xiàng)目應(yīng)售價(jià)格競(jìng)品樓盤(pán)選取競(jìng)品樓盤(pán)簡(jiǎn)介競(jìng)品市場(chǎng)比較推導(dǎo)市場(chǎng)應(yīng)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格建議競(jìng)品項(xiàng)目選取策略：■競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取說(shuō)明：競(jìng)品項(xiàng)目選取，以直接與我項(xiàng)目客戶群沖突者為主；以項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品項(xiàng)目為主；以具有區(qū)域類似性和影響的產(chǎn)品的為參考?！龈?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取標(biāo)準(zhǔn)：近期推售或即將銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；與項(xiàng)目屬性類似，客戶重疊性較大的產(chǎn)品；競(jìng)品項(xiàng)目分布情況：選取競(jìng)品樓盤(pán)為：本項(xiàng)目三期升龍又一城九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)13245權(quán)重取值明細(xì)表：參考項(xiàng)目選取原因近期銷(xiāo)量走勢(shì)近期價(jià)格走勢(shì)權(quán)重升龍又一城區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)品，產(chǎn)品及客群重疊性大略有上升略漲40%益通九龍城區(qū)域內(nèi)競(jìng)品，產(chǎn)品及客群重疊性較大成交不佳價(jià)格拉升30%方圓經(jīng)緯競(jìng)品項(xiàng)目，產(chǎn)品及小部分客群重疊略有上升略漲10%金晨嘉園環(huán)線產(chǎn)品，地段環(huán)境相似，作為市場(chǎng)參考依據(jù)二期認(rèn)籌持續(xù)上升10%升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品，地段環(huán)境較好，客群重疊較大略有上升持續(xù)上漲10%競(jìng)品項(xiàng)目——升龍又一城（40%）項(xiàng)目地址：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)大道和長(zhǎng)椿路交叉口項(xiàng)目概況：總占地面積約613畝，總建筑面積約112萬(wàn)㎡；由22棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米高的寫(xiě)字樓組成。項(xiàng)目產(chǎn)品：8#樓在售，40㎡，90㎡均價(jià)7300元/㎡,頂樓6500元/㎡，140㎡均價(jià)6300元/㎡。推售數(shù)量：本次推出8#樓33層兩兩個(gè)單元，2T6戶，共264套。優(yōu)惠活動(dòng)：無(wú)成交均價(jià)：6800元/㎡A、B地塊商業(yè)區(qū)C地塊安置區(qū)E地塊住宅F(xiàn)地塊住宅一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即將加推70多平米房源30套競(jìng)品項(xiàng)目——九龍城（30%）項(xiàng)目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路交叉口西300米項(xiàng)目概況：總占地面積430畝，總建筑面積100萬(wàn)平米，是河南益通置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)的綜合建筑項(xiàng)目。現(xiàn)三期正是開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。項(xiàng)目產(chǎn)品：70㎡（不參與首付分期）78㎡84㎡86㎡（兩房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龍騰西城8#樓中單元9層、東單元17層和10#樓西單元33層，2T4戶，共236套。優(yōu)惠活動(dòng)：首付分期，首付5萬(wàn)，其余依次付清。成交均價(jià)：6400元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目目——方圓經(jīng)緯緯（10%）項(xiàng)目地址址：中原桐柏柏路與棉棉紡路交交會(huì)處東東北項(xiàng)目概況況：本項(xiàng)目分分多期開(kāi)開(kāi)發(fā)，總總規(guī)模約約82萬(wàn)平米。。一期開(kāi)開(kāi)發(fā)的是是神馳路路以北，，棉嵩路路以東的的06地塊，是是以高層層住宅為為主的現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際居住住生活區(qū)區(qū)，總建建面50萬(wàn)平米；；項(xiàng)目產(chǎn)品品：戶型面積積86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。。118㎡㎡三房剩31層一套以以及16號(hào)樓18層一套價(jià)價(jià)格7200元/㎡推售數(shù)量量：推出4#樓，西單單元優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)：開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)天最最高優(yōu)惠惠6%成交均價(jià)價(jià)：7800元/㎡12月15日即將開(kāi)開(kāi)盤(pán)，無(wú)無(wú)排號(hào)12345678910111213141516競(jìng)品項(xiàng)目目——金晨嘉園園（10%）項(xiàng)目地址址：文化路與與北環(huán)路路交匯處處向北200米路西項(xiàng)目概況況：金晨嘉園園總建筑筑面積達(dá)達(dá)20萬(wàn)平米，，以高端端居住和和精品商商業(yè)為主主體，46.1%綠化率，，35000㎡園林，2000㎡中央湖景景。金晨晨嘉園一一期售罄罄，二期期11月底開(kāi)盤(pán)盤(pán)。項(xiàng)目產(chǎn)品品：85㎡-88㎡㎡兩房、85㎡可變?nèi)糠浚?32㎡四房。推售數(shù)量量：推出2期7#、10#、11#、12#樓，共554套,11#2T3戶，其余余均為2T4戶。優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)：認(rèn)籌當(dāng)天天一萬(wàn)抵抵三萬(wàn)整體均價(jià)價(jià)：7500元/㎡79111211月17日認(rèn)籌，，推出房房源554套，當(dāng)天天認(rèn)籌420組，到訪訪460組，至今今排號(hào)到到600多號(hào)810競(jìng)品項(xiàng)目目——升龍?zhí)靺R匯廣場(chǎng)（（10%）項(xiàng)目地址址：農(nóng)業(yè)路嵩嵩山北路路交叉口口向西100米項(xiàng)目概況況：天匯廣場(chǎng)場(chǎng)總建筑筑面積達(dá)達(dá)185萬(wàn)平米，，項(xiàng)目涵蓋蓋高層住住宅、電電梯洋房房、集中中商業(yè)、、品質(zhì)教教育等多多種物業(yè)業(yè)形態(tài)于于一體。。屬于大型城市市綜合體體。項(xiàng)目產(chǎn)品品：高層88㎡小三房、、117㎡㎡三房。推售數(shù)量量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#樓，共554套,11#2T3戶，其余余均為2T4戶。優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)：購(gòu)房最高高可享受受4萬(wàn)元購(gòu)房房基金，，88平小三房房可享受受2萬(wàn)元購(gòu)房房基金。。預(yù)計(jì)2015年交房。。整體均價(jià)價(jià)：7200元/㎡（三房房）市場(chǎng)比較較：競(jìng)品品樓盤(pán)地地段及配配套對(duì)比比分析（一）區(qū)區(qū)域類比比本項(xiàng)目與與競(jìng)品差差距最大大的因素素在于片片區(qū)發(fā)展展、區(qū)域域配套、、及交通通的便捷捷性。

本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周邊自然環(huán)境10010398102103101居住氛圍1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未來(lái)城市規(guī)劃100103102107105102周邊繁華度100102102104102101周邊噪音100102100100100102綜合分值100010181020104310371012區(qū)域評(píng)分100101.8102104.3103.7101.2項(xiàng)目與各各競(jìng)品相相比，所所具備的的劣勢(shì)大大于優(yōu)勢(shì)勢(shì)；市場(chǎng)比較較：競(jìng)品品樓盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品等對(duì)對(duì)比分析析（二）項(xiàng)項(xiàng)目類比比

本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)地塊規(guī)模100104101102101101項(xiàng)目規(guī)劃100103101103102101本批產(chǎn)品位置10010310110110399戶型設(shè)計(jì)10010010010110199園林景觀10010110210210297產(chǎn)品附加值10010099101101100智能化設(shè)備10010299102101102發(fā)展商品牌100102100101100102物業(yè)管理10010199101101101工程進(jìn)度100103102101102102綜合分值100010191004101510141004項(xiàng)目評(píng)分100101.9100.4101.5101.4100.430#樓綜合修修正市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)通過(guò)5個(gè)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目加權(quán)權(quán)平均，，得出30#樓市場(chǎng)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)為：：6160元/㎡根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況，，取各項(xiàng)項(xiàng)目權(quán)重重系數(shù)，，根據(jù)加權(quán)市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，項(xiàng)目目合理的的市場(chǎng)售售價(jià)為：：6160元/㎡+700元/㎡（裝修修）=6860元/㎡對(duì)比項(xiàng)本項(xiàng)目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格——68006400720075007200修正價(jià)(元/㎡)——61885888640863756408權(quán)重100%40%30%10%10%10%綜合市場(chǎng)價(jià)6160.72475.21766.4640.8637.5640.8一、項(xiàng)目目30#樓價(jià)格建建議本批定價(jià)價(jià)產(chǎn)品簡(jiǎn)簡(jiǎn)析市場(chǎng)比較較法得出出項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)售價(jià)格格項(xiàng)目?jī)r(jià)格格策略及及價(jià)格建建議建議項(xiàng)目目策略價(jià)價(jià)格項(xiàng)目推售售分析：：產(chǎn)品特性性：介于于30號(hào)樓地塊塊的獨(dú)立立性，及及其周邊邊環(huán)境的的差異（（商業(yè)中中心、果果品市場(chǎng)場(chǎng)），周周邊噪音音較大，，占有景景觀資源源較匱乏乏，客戶戶群認(rèn)可可度較低低，尤其其30#樓為獨(dú)立立單位。。工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目30號(hào)樓尚未未開(kāi)工，，施工形形象較差差，且不不具備辦辦理預(yù)售售證及簽簽約標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，客戶戶心理接接受度較較低，交交房時(shí)間間預(yù)計(jì)在在2015年上半年年，時(shí)間間跨度近近3個(gè)年頭，，項(xiàng)目剛剛需購(gòu)房房的主群群體，抗抗性較大大。市場(chǎng)情況況：周邊邊市場(chǎng)均均略有漲漲幅，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化較嚴(yán)嚴(yán)重，市市場(chǎng)進(jìn)入入年底沖沖量階段段，周邊邊項(xiàng)目促促銷(xiāo)力度度不斷加加大，客客戶觀望望對(duì)比心心態(tài)劇增增；綜合考慮慮市場(chǎng)及及項(xiàng)目特特性，建建議本批批產(chǎn)品定定價(jià)以利利潤(rùn)最大大化為主主，采取取高開(kāi)平平走的策策略，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目品牌。。26272829本項(xiàng)目三三期住宅宅自2011年10月推售開(kāi)開(kāi)始，歷歷時(shí)一年年時(shí)間全全面售罄罄。項(xiàng)目三期期銷(xiāo)售情情況：戶型銷(xiāo)售均價(jià)去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同類類戶型價(jià)價(jià)格及去去化情況況樓棟銷(xiāo)售均價(jià)去化29號(hào)樓6233元/㎡100%28號(hào)樓6283元/㎡100%26#、27號(hào)樓6283元/㎡100%三期整體銷(xiāo)售均價(jià)6334元/㎡100%26#、27#樓為整體體定價(jià)，，26#樓有兩梯梯北向戶戶型，拉拉低整體體均價(jià)，，27#樓實(shí)際均均價(jià)為6400元/㎡，較28#樓上浮117元/㎡。結(jié)合產(chǎn)品品、市場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)目目特征：：因30#樓為獨(dú)立立樓棟，，且周邊邊噪音影影響，充充分考慮慮30#樓位置、、環(huán)境及及附加值值等優(yōu)劣劣勢(shì)；1、基于市市場(chǎng)因素素考慮，，支撐短短平快的的銷(xiāo)售策策略，階階段性利利用價(jià)格格，快速速出貨；；2、基于三三期整體體價(jià)格及及去化情情況，結(jié)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)略有上上浮，且且保證快快速出貨貨；項(xiàng)目?jī)r(jià)格格策略：：價(jià)格策略策略1：低開(kāi)走量策略2：量?jī)r(jià)平衡策略3：追求利潤(rùn)均價(jià)660068007003開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率85%75%60%開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)75套左右66套左右53套開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額（億）約4500萬(wàn)約4000萬(wàn)約3500萬(wàn)平衡考慮慮銷(xiāo)售口口碑和項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)，鑒于于項(xiàng)目緊緊剩1棟住宅，，建議采采取追求求利潤(rùn)的的價(jià)格策策略：建議實(shí)收均價(jià)價(jià)為：7003元/㎡，較三三期整體體成交價(jià)價(jià)上浮669元/㎡。二、項(xiàng)目目30#樓定價(jià)說(shuō)說(shuō)明定價(jià)原則則及參考考依據(jù)定價(jià)評(píng)分分標(biāo)準(zhǔn)層差及附附加值制制定實(shí)收價(jià)格格分布圖圖及價(jià)格格優(yōu)惠措施施及出街街價(jià)格分分布圖定價(jià)策略略：綜合考慮慮各戶型型貨量定定價(jià)，保保證此批批房源整體體去化；；因項(xiàng)目地地塊屬性性較差，，臨近果果品市場(chǎng)場(chǎng)，客戶戶抗性較較大；優(yōu)先考慮銷(xiāo)售較差差房源出貨原則則；充分結(jié)合合產(chǎn)品特特征客戶戶意向及及需求特特征。30#樓認(rèn)籌客客戶分析析：30#樓房源總總計(jì)：88套，共計(jì)計(jì)1個(gè)單元；；88㎡南向三三房44套，88㎡通透三三房44套；12月8日正式收收籌；截至2012年12月12日，4天累計(jì)認(rèn)認(rèn)籌38組。30#樓認(rèn)籌客客戶意向向樓層分分析：從認(rèn)籌客客戶意向向選擇樓樓層，可可以看出出，客戶戶選擇樓樓層集中中在7-16層。針對(duì)樓層層偏差問(wèn)問(wèn)題，可可以從價(jià)價(jià)格方面面引導(dǎo)銷(xiāo)銷(xiāo)售。30#樓認(rèn)籌客客戶意向向房源分分析：根據(jù)意向向房源分分析，客客戶意向向多集中中于東戶戶；根據(jù)客戶戶意向房房源占比比可以看看出，客客戶對(duì)西西邊果品品市場(chǎng)噪噪音影響響抗性較較大。30#樓認(rèn)籌客客戶意向向戶型分分析：根據(jù)意向向戶型分分析，客客戶意向向戶型多多集中在在A1戶型；可針對(duì)戶戶型拉差差，引導(dǎo)導(dǎo)A2戶型銷(xiāo)售售，保證證整體去去化。30#樓認(rèn)籌客客戶意向向價(jià)格分分析：根據(jù)意向向價(jià)格分分析，客客戶意向向價(jià)格集集中在6600元/㎡—7000元/㎡之間，，占比71%；從認(rèn)籌的的總量來(lái)來(lái)看，本本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格因素素對(duì)剛需需客戶源源的影響響非常大大。產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)及定價(jià)價(jià)考慮因因素橫差四大大維度：：朝向：該批貨量量均為正正南向及及南北向向戶型，，戶型朝朝向及采采光效果果較好；；戶型：綜合考慮慮面積控制制、使用用功能、、空間設(shè)設(shè)置、附附加值使使用率；；位置：本次定價(jià)價(jià)30#樓，位置置差別對(duì)對(duì)居住品品質(zhì)的影影響較大大；景觀：30#樓因地塊塊較小，，無(wú)法形形成景觀觀組團(tuán)，，各戶型型景觀差差別較小小，主要要以各戶戶型室內(nèi)內(nèi)的觀景景效果為為依據(jù)考考慮。豎差差：樓層差根根據(jù)不同同樓層適適當(dāng)有所所區(qū)分；；附加值：：陽(yáng)臺(tái)面積積贈(zèng)送等等；定價(jià)原則則及定價(jià)價(jià)基準(zhǔn)定價(jià)原則則：充分參考考市場(chǎng)類類似樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格及產(chǎn)產(chǎn)品去化化情況；；充分區(qū)域域內(nèi)競(jìng)品品項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格及產(chǎn)品品去化；；以均衡銷(xiāo)銷(xiāo)售為出出發(fā)點(diǎn)，，參考各各戶型比比例。定價(jià)基準(zhǔn)準(zhǔn)：30#樓整體均均價(jià)為：：7003元/㎡二、項(xiàng)項(xiàng)目30#樓定價(jià)價(jià)說(shuō)明明定價(jià)原原則及及參考考依據(jù)據(jù)定價(jià)評(píng)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層差及及附加加值制制定實(shí)收價(jià)價(jià)格分分布圖圖及價(jià)價(jià)格優(yōu)惠措措施及及出街街價(jià)格格分布布圖維度朝向戶型位置景觀30#樓權(quán)重20%40%25%15%四大維維度設(shè)設(shè)置根據(jù)30#樓的產(chǎn)產(chǎn)品特特點(diǎn)不不同（（戶型型差別別較大大，位位置、、朝向向次之之，景景觀差差別較較?。乃拇缶S維度占占比重重如下下表：：原因：：介于30#樓其樓樓棟獨(dú)獨(dú)立特特點(diǎn)，，充分分考慮慮戶型型舒適適度及及實(shí)用用性，，重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮其戶戶型差差別；；其位置置和朝朝向的的同質(zhì)質(zhì)化較較大，，均屬屬于優(yōu)優(yōu)勢(shì)范范疇，，所以以，其其戶型型、朝朝向的的緯度度占比比相對(duì)對(duì)較大大；則則景觀觀相對(duì)對(duì)劣勢(shì)勢(shì)，僅僅考慮慮室內(nèi)內(nèi)觀景景角度度及觀觀景數(shù)數(shù)量。。因30#樓環(huán)境境的獨(dú)獨(dú)特性性，其其戶型型的起起著決決定性性作用用，其其次是是位置置、朝朝向，，三項(xiàng)項(xiàng)緯度度占比比為85%；景觀觀緯度度占比比15%；系數(shù)設(shè)設(shè)置：：－0.11至0.11（最大大差別別22%），介介于其其位置置緯度度占比比，和和其戶戶型、、朝向向的同同質(zhì)化化，特特加大大系數(shù)數(shù)差別別，加加大權(quán)權(quán)重比比，以以規(guī)避避價(jià)格格差值值小的的問(wèn)題題。30#朝向維度（（20％）A1A1A2A2朝向20%等級(jí)評(píng)分分值10.10.02020.010.0023-0.09-0.0184-0.1-0.020朝向維度，，主要考慮的的因素：■客廳、臥臥室的南北北朝向，戶戶型整體朝朝南向多少少；■考慮戶型型朝向是否否有遮擋，，主要功能能空間的朝朝向及采光光；■30#樓朝向緯度度，因戶同同質(zhì)性較高高，其等級(jí)級(jí)根據(jù)戶型型朝南向的的多少，約分為為4個(gè)等級(jí)；■客廳臥室室全南向戶戶型為1級(jí)，客廳及及主臥超南南向?yàn)?級(jí)，依此類類推；30#戶型維度（（40％）A1A1A2A2戶型40%等級(jí)評(píng)分分值10.10.0402-0.1-0.040戶型維度，，主要考慮的的因素：■30#樓戶型差異異化較大，，所以，戶戶型緯度等等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，，依據(jù)30#戶型為基準(zhǔn)設(shè)置置為2級(jí)；■戶型緯度度，側(cè)重考考慮其戶型型的內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)、實(shí)用用性、功能能性及戶型型布局，作為戶戶型緯度評(píng)評(píng)分的依據(jù)據(jù)。30#位置維度（（25％）A1A1A2A2位置25%等級(jí)評(píng)分分值10.10.02520.010.0033-0.06-0.0154-0.1-0.025位置維度，，主要考慮的的因素：■介于30#樓的獨(dú)立性性，其房源源位置對(duì)其其價(jià)值起著著決定性的的作用，所所以，位置緯緯度設(shè)置為為4個(gè)等級(jí)，便便于更準(zhǔn)確確細(xì)分；■以地塊西西側(cè)為基準(zhǔn)準(zhǔn)，最西側(cè)側(cè)為最差值值，偏東側(cè)側(cè)為最高值值，依此類推，戶型型偏南向和和東向，為為最高值，，純南向且且東戶次之之，由西至至東依此類推。。30#景觀維度（（15％）A1A1A2A2景觀15%等級(jí)評(píng)分分值10.10.01520.010.0023-0.09-0.0144-0.1-0.015景觀維度，，主要考慮的的因素：■因30#樓環(huán)境的獨(dú)獨(dú)特性，沒(méi)沒(méi)有組團(tuán)景景觀效果，，所以，景景觀緯度根根據(jù)每個(gè)戶戶型觀景的的角度和多多少為基準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)置4個(gè)等級(jí)；■以主次臥臥、客廳觀觀景度為基基準(zhǔn)，觀景景量最多的的戶型為最最高等級(jí)，，依此類推推，純南向向或中間單單元的戶型型觀景效果果次之；二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明明定價(jià)產(chǎn)品分分析定價(jià)原則及及參考依據(jù)據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層差及附加加值制定實(shí)收價(jià)格分分布圖及價(jià)價(jià)格優(yōu)惠措施及及出街價(jià)格格分布圖30#樓層差設(shè)置置30＃層差設(shè)置

總差300

樓層定價(jià)差值23F-200-20022F0-3021F30-3020F60-4019F1002018F80-2017F100016F100015F1005014F50-2013F70012F70011F702010F50209F30108F2007F2006F2005F20204F003F002F00注：差值＝N層-(N-1)層。原則一：優(yōu)優(yōu)先去化客客戶抗性較較大樓層根據(jù)30#樓四大緯度度權(quán)重設(shè)置置，引導(dǎo)性性銷(xiāo)售劣勢(shì)勢(shì)房源，針對(duì)客戶抗抗性較大樓樓層單獨(dú)設(shè)設(shè)立差值；；層差以分段段是層差設(shè)設(shè)置0、20、50為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，設(shè)置最最低和最高高總差值為為：300元；根據(jù)實(shí)際客客戶認(rèn)可度度，一戶一一價(jià)，略微微浮動(dòng)；原則二：南南向/南北向?qū)硬畈罱y(tǒng)一設(shè)置置低樓層觀景景效果差別別較小，客客戶認(rèn)可度度較弱層差差較??；10-19層客戶認(rèn)可可度最高，，層差相對(duì)對(duì)較高；20層以上客戶戶抗性相對(duì)對(duì)較大、認(rèn)認(rèn)可度較低低，自20層向上采取取分段遞減減的層差；；頂層抗性較較大，層差差設(shè)置為-200。附加值類型型及價(jià)值說(shuō)說(shuō)明30#樓附加值計(jì)計(jì)算方法：：戶型贈(zèng)送陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，按面積計(jì)算算，計(jì)算方方法如下：：陽(yáng)臺(tái)價(jià)值＝＝附加值單單價(jià)（100元/㎡）×陽(yáng)臺(tái)面積；；二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明明定價(jià)產(chǎn)品分分析定價(jià)原則及及參考依據(jù)據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層差及附加加值制定實(shí)收價(jià)格分分布圖及價(jià)價(jià)格優(yōu)惠措施及及出街價(jià)格格分布圖30#實(shí)收單價(jià)（（均價(jià)）分分布圖30#樓實(shí)收單價(jià)價(jià)主要分布布在6723-7346元/㎡；單價(jià)以A1戶型高于A2戶型，東戶戶高于西戶戶為主；以多數(shù)A1戶型為主力力消化對(duì)象象，側(cè)重價(jià)價(jià)格引導(dǎo)，，位置劣勢(shì)勢(shì)明顯、朝朝向劣勢(shì)明明顯的以價(jià)價(jià)格為引導(dǎo)導(dǎo)，重點(diǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售。A1A1A2A2706367236878734630#實(shí)收單價(jià)區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)：：30#實(shí)收單價(jià)，，集中于6800-7200元/平米，整體體占比50%；主流單價(jià)區(qū)區(qū)間為：6800-7200元/平米；30#實(shí)收總價(jià)（（套均）分分布圖30#樓實(shí)收總價(jià)價(jià)主要集中中在60-66萬(wàn)；總價(jià)區(qū)間，，主要以A1戶型為主，，依次為西西戶、東戶戶，總價(jià)從從低至高排排序；30#樓整體面積積區(qū)間差額額較小，所所以，單個(gè)個(gè)戶型差額額較小，總總價(jià)在整體體銷(xiāo)售過(guò)程程中起不到到?jīng)Q定性的的作用。A1A1A2A263萬(wàn)60萬(wàn)61萬(wàn)66萬(wàn)30#實(shí)收總價(jià)區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)：：30#實(shí)收總價(jià)，，集中于59-67萬(wàn)/套，整體占占比98%；主流總價(jià)區(qū)區(qū)間為：53-67萬(wàn)/套.二、項(xiàng)目30#樓定價(jià)說(shuō)明明定價(jià)產(chǎn)品分分析定價(jià)原則及及參考依據(jù)據(jù)定價(jià)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層差及附加加值制定實(shí)收價(jià)格分分布圖及價(jià)價(jià)格優(yōu)惠措施及及出街價(jià)格格分布圖優(yōu)惠措施設(shè)設(shè)置原則&建議原則：為促使客戶戶認(rèn)籌及認(rèn)認(rèn)籌轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天優(yōu)惠對(duì)對(duì)認(rèn)籌客戶戶較大，出出街價(jià)盡量量貼近實(shí)收收價(jià)，預(yù)留留領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠惠。出街總價(jià)＝＝底價(jià)總價(jià)價(jià)上返4%＋35000元（泛銷(xiāo)售售獎(jiǎng)金5000元+認(rèn)籌優(yōu)惠20000元+簽約優(yōu)惠10000元）注：上返的的4%優(yōu)惠為：價(jià)價(jià)格試算1%+開(kāi)盤(pán)當(dāng)天2%+領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠1%；（領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠惠：按30%可找優(yōu)惠，，客戶可享享受的優(yōu)惠惠為項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人2%+區(qū)域負(fù)責(zé)人人1%即最大優(yōu)惠惠3%，折合優(yōu)惠惠最多為0.9%，因此領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)優(yōu)惠整體體按1%來(lái)返）實(shí)收價(jià)＝（（出街總價(jià)價(jià)-35000元）×0.99（試算）×0.98（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天天)×0.99（領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠惠）30#出街單價(jià)（（均價(jià)）分分布圖30#樓出街單價(jià)價(jià)，集中區(qū)區(qū)間：7400-8058元/㎡；出街最高價(jià)價(jià)8125元/㎡，與最低價(jià)價(jià)7168元/㎡，差額：：957元/㎡；A1A1A2A2776474137576805830#出街單價(jià)區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)：：30#出街單價(jià)，，集中于7400-8000元/平米，整體體占比65%；其主流單價(jià)價(jià)區(qū)間為：：7400-7700元/平米，差值值較為平均均，價(jià)格差差的均衡性性較好。30#出街總價(jià)（（套均）分分布圖30#樓出街總價(jià)價(jià)，最集中中區(qū)間：66-72萬(wàn)元；出街最高價(jià)價(jià)73萬(wàn)元，與最最低價(jià)64萬(wàn)元，差差額：9萬(wàn)元；A1A1A2A270萬(wàn)66萬(wàn)67萬(wàn)72萬(wàn)30#出街總價(jià)區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)：：30#出街總價(jià)，，集中于64-73萬(wàn)/套，整體占占比99%；其主流總價(jià)價(jià)區(qū)間為：：67-70萬(wàn)/套。TheEnd9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。06:10:5006:10:5006:1012/31/20226:10:50AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2206:10:5006:10Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。06:10:5006:10:5006:10Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2206:10:5006:10:50December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。31十二二月20226:10:50上上午06:10:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月226:10上上午午12月月-2206:10December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/316:10:5006:10:5031December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。6:10:50上午午6:10上午午06:10:5012月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。06:10:5006:10:5006:1012/31/20226:10:50AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2206:10:5006:10Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。06:10:5006:10:5006