寫字樓基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

寫字樓基礎(chǔ)知識(shí)Part1Part2Part3寫字樓簡(jiǎn)述寫字樓分類寫字樓產(chǎn)品要素Part1Part2Part3寫字樓簡(jiǎn)述寫字樓分類寫字樓產(chǎn)品要素Part1

寫字樓簡(jiǎn)述——寫字樓定義寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理?！盦uestion：寫字樓是如何定義的？Part1

寫字樓簡(jiǎn)述——寫字樓發(fā)展歷程雛形——最初期的政府行政辦公樓發(fā)展——獨(dú)立集中式辦公寫字樓如今——超豪華、智能化兼具地標(biāo)性質(zhì)的現(xiàn)代化綜合寫字樓Part1Part2Part3寫字樓簡(jiǎn)述寫字樓分類寫字樓產(chǎn)品要素Part2

寫字樓分類——分類方式一、按功能及構(gòu)造分類：

純寫字樓、裙樓寫字樓、縱向綜合體寫字樓。二、按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類：

頂級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓。三、不對(duì)寫字樓做出分級(jí)，只提出一定的標(biāo)準(zhǔn)：

1、寫字樓硬件達(dá)標(biāo)性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)－5A寫字樓；

2、寫字樓綠色建筑認(rèn)證體系，如美國(guó)的LEED認(rèn)證及中國(guó)官方的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)等。純寫字樓,是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)，一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等，部分寫字樓甚至完全沒有任何商業(yè)，做到了真正的“純”寫字樓。辦公樓部分避難層地下車庫(kù)和后勤機(jī)房寫字樓大堂Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類BMW中心中環(huán)世貿(mào)中心純寫字樓代表案例：Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類辦公樓部分（高區(qū)）避難層地下車庫(kù)和后勤機(jī)房裙樓大型商場(chǎng)寫字樓大堂辦公樓部分（低區(qū)）裙樓寫字樓,當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為復(fù)合式寫字樓，最常見的就是以裙樓商場(chǎng)為底部，上部為寫字樓的模式。Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類裙樓寫字樓代表案例：中環(huán)廣場(chǎng)華貿(mào)中心Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類縱向綜合體寫字樓,建筑形式仍然以單獨(dú)一棟樓出現(xiàn)，但功能上集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身，在建筑內(nèi)部縱向綜合排布各功能空間，其寫字樓功能仍占主導(dǎo)，但復(fù)合型和綜合性更強(qiáng)，這種寫字樓往往都是超高層，城市地標(biāo)性建筑。底部商場(chǎng)寫字樓大堂辦公部分酒店部分Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類銀泰中心京基100大廈注：大型城市綜合體中的寫字樓根據(jù)其建筑結(jié)構(gòu)歸并入以上三種寫字樓內(nèi)，此報(bào)告不作專題研究縱向綜合體寫字樓代表案例：Part2

寫字樓分類——按功能及構(gòu)造分類Part2

寫字樓分類——分類方式一、按功能及構(gòu)造分類：

純寫字樓、裙樓寫字樓、縱向綜合體寫字樓。二、按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類：

頂級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓。三、不對(duì)寫字樓做出分級(jí)，只提出一定的標(biāo)準(zhǔn)：

1、寫字樓硬件達(dá)標(biāo)性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)－5A寫字樓；

2、寫字樓綠色建筑認(rèn)證體系，如美國(guó)的LEED認(rèn)證及中國(guó)官方的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)等。是否有評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？標(biāo)準(zhǔn)是否唯一？標(biāo)準(zhǔn)是否權(quán)威？Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類■單層面積達(dá)1000㎡或以上

■層高達(dá)2.60米或以上

■平均得房率為60%-65%或以上

■位于中央商務(wù)區(qū)，有便捷交通

■租戶包括知名本地或跨國(guó)企業(yè)

■高端的交房標(biāo)準(zhǔn)

■高質(zhì)的建筑施工

■樓層可靈活分隔

■寬敞的大廳及通道

■高效的中央空調(diào)系統(tǒng)

■專業(yè)的物業(yè)管理

■充足的停車設(shè)施

■基本的后備電源系統(tǒng)

■高效的電梯管理系統(tǒng)

■充足的洗手間設(shè)施

■合格的通訊系統(tǒng)，以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸

所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實(shí)力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類

衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位至少每150㎡有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200㎡有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每㎡90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每㎡最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過30秒電話線平均每12㎡有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20㎡有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會(huì)引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70％，空間少柱。70%或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類核心對(duì)比因素：

層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積、電梯（品牌、數(shù)量、速度、面積比）、物管費(fèi)、業(yè)權(quán)、車位比、中央空調(diào)。

核心對(duì)比因素甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)層高（米）3.6以上3-3.63以下標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）2000以上1000-20001000以下電梯品牌進(jìn)口產(chǎn)品，奧蒂斯、蒂森、迅達(dá)等三菱、迅達(dá)、奧蒂斯等名牌產(chǎn)品國(guó)產(chǎn)電梯電梯數(shù)量（部）14以上4-104以下辦公總面積單位電梯面積比（平米/個(gè)）6000以下6000以上無限制標(biāo)準(zhǔn)層單電梯位面積比（平米/個(gè)）300以下300以上無限制速度（米/秒）2.5以上1.75-2.51.75-2.5物管費(fèi)（元/平米·月）15（含工作時(shí)間空調(diào)費(fèi)）以上10-1510以下新風(fēng)系（平米/時(shí)?人）60-8030無新風(fēng)系統(tǒng)地下車位（個(gè)）700300-700200以下車位比（平米/個(gè)）<110110-200無限制業(yè)權(quán)大宗分拆物業(yè)零散分拆業(yè)權(quán)物業(yè)零散分拆業(yè)權(quán)物業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類

參評(píng)項(xiàng)目頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過

5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地可視性可視性極強(qiáng)可視性強(qiáng)可視性一般建筑規(guī)模超過50000平方米超過20000平方米超過10000平方米建筑設(shè)計(jì)國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)內(nèi)乙級(jí)設(shè)計(jì)院建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計(jì)算停車位服務(wù)面積至少每220-250平方米配置一個(gè)停車位單層面積1500-2000平方米不少于1000平方米不少于800平方米凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無電梯按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過4000平方米,等候時(shí)間不超過30秒，載重1600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米，等候時(shí)間不超過40秒，載重1600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6000平方米,載重1000㎏/部，速度不低于3m/s貨梯客貨分離,至少2部客貨分離,不少于1部可無空調(diào)采用高品質(zhì)主機(jī),四管制+兩管制機(jī)房空調(diào)，新風(fēng)量不小于50立方米/人/小時(shí),國(guó)際品牌鍋爐采用高品質(zhì)主機(jī),四管制+兩管制機(jī)房空調(diào)，新風(fēng)量不小于40立方米/人/小時(shí),國(guó)際品牌鍋爐

兩管風(fēng)機(jī)盤空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量30立方米/人/小時(shí)電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時(shí)能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量,備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作弱電完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供至少三家國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載200kg/㎡左右衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)物業(yè)管理提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時(shí)報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%雖然等級(jí)劃分方式已被業(yè)內(nèi)做所接受，但目前國(guó)內(nèi)尚無一個(gè)準(zhǔn)確的公認(rèn)的寫字樓等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)上的所謂標(biāo)準(zhǔn)都由以各類多年從事寫字樓開發(fā)和研究的機(jī)構(gòu)自行擬定，缺乏權(quán)威性和準(zhǔn)確性。當(dāng)前寫字樓等級(jí)評(píng)定沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)Part2

寫字樓分類——按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類Part2

寫字樓分類——分類方式一、按功能及構(gòu)造分類：

純寫字樓、裙樓寫字樓、縱向綜合體寫字樓。二、按綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類：

頂級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓。三、不對(duì)寫字樓做出分級(jí)，只提出一定的標(biāo)準(zhǔn)：

1、寫字樓硬件達(dá)標(biāo)性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)－5A寫字樓；

2、寫字樓綠色建筑認(rèn)證體系，如美國(guó)的LEED認(rèn)證及中國(guó)官方的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)等。誤區(qū)：5A≠甲級(jí)寫字樓

我們經(jīng)常會(huì)看到“5A甲級(jí)寫字樓”的標(biāo)簽，這使得許多人產(chǎn)生一個(gè)誤區(qū)，5A就是甲級(jí)。其實(shí)這個(gè)說法完全是錯(cuò)誤的，5A僅僅指的是寫字樓在智能化方面的實(shí)現(xiàn)程度，可作為評(píng)定寫字樓等級(jí)的一個(gè)方面，而并不代表5A就是甲級(jí)。Part2

寫字樓分類——5A認(rèn)證辦公智能化系統(tǒng)（OA）：包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；樓宇智能化系統(tǒng)（BA）：包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫(kù)系統(tǒng)；通訊智能化系統(tǒng)（CA）：包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)；安保智能化系統(tǒng)（SA）：監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)；消防智能化系統(tǒng)（FA）：消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。3A5APart2

寫字樓分類——LEED認(rèn)證LEED(

LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign)即美國(guó)建筑環(huán)保認(rèn)證是美國(guó)綠色建筑委員會(huì)U.SGreenBuildingCouncil建立并推行的“綠色建筑評(píng)估體系”。目前在世界各國(guó)的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估以及可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，其被認(rèn)為是相對(duì)最完善、最具操作性和影響力的綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。LEED評(píng)估體系由五大系統(tǒng)組成，若干指標(biāo)構(gòu)成其技術(shù)框架，五大系統(tǒng)內(nèi)容為：1、可持續(xù)的場(chǎng)地規(guī)劃；2、保護(hù)和節(jié)約水資源；3、高效的能源利用和可更新能源的利用；4、材料和資源問題；5、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。根據(jù)每個(gè)方面的指標(biāo)打分，總得分是110分，綜合得分結(jié)果，分四個(gè)認(rèn)證等級(jí)：1、認(rèn)證級(jí)40-50；2、銀級(jí)50-60；3、金級(jí)60-80；4、鉑金級(jí)80以上。劃分等級(jí)全面卻無標(biāo)準(zhǔn)Part2

寫字樓分類——分類標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓丙級(jí)寫字樓5A寫字樓美國(guó)LEED認(rèn)證資質(zhì)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)卻不全面Part

1Part2Part3寫字樓簡(jiǎn)述寫字樓分類寫字樓產(chǎn)品要素Part3

寫字樓產(chǎn)品要素雖然目前市場(chǎng)上對(duì)寫字樓評(píng)定的方式和標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差異，但卻有一個(gè)很重要的方面是業(yè)內(nèi)普遍能達(dá)成統(tǒng)一的，那就是評(píng)定的要素或者說維度，通過對(duì)多種劃分標(biāo)準(zhǔn)的仔細(xì)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，其主流要素有：主流要素建筑高度外立面大堂停車場(chǎng)電梯標(biāo)準(zhǔn)層核心筒空調(diào)安防設(shè)備智能化水平供電系統(tǒng)公共區(qū)域裝修樓棟整體功能劃分配套物管服務(wù)地理位置業(yè)權(quán)歸屬入駐客戶品質(zhì)交通要素其它研究機(jī)構(gòu)通過對(duì)客戶端的調(diào)查，分別對(duì)購(gòu)買型客戶和使用型客戶對(duì)寫字樓產(chǎn)品方面關(guān)注的要素進(jìn)行了重要性排序，此表僅列舉前三項(xiàng)：形象要素硬件設(shè)施要素配套要素物管服務(wù)要素購(gòu)買型客戶大堂、樓宇造型、外墻電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)銀行、商務(wù)中心、會(huì)議室門禁、秘書、禮儀使用型客戶大堂、樓宇造型、外墻電梯、空調(diào)、車位銀行、商務(wù)中心、會(huì)議室門禁、秘書、禮儀Part3

寫字樓產(chǎn)品要素根據(jù)以上兩個(gè)方面的列舉，我們能夠比較客觀地得到寫字樓評(píng)定的各項(xiàng)要素，并將其劃分歸類：建筑設(shè)計(jì)篇設(shè)施設(shè)備篇物管服務(wù)篇功能設(shè)置篇樓棟整體劃分、功能配套設(shè)施、停車場(chǎng)情況建筑指標(biāo)、外立面、大堂、標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)、核心筒電梯、空調(diào)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、強(qiáng)弱電設(shè)施大樓租售、物管公司、物管項(xiàng)目?jī)?nèi)容注：本報(bào)告僅從產(chǎn)品端研究寫字樓，未考慮土地區(qū)位因素Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況Part3

寫字樓產(chǎn)品要素辦公樓部分地下停車場(chǎng)后勤設(shè)備房避難層寫字樓大堂中小型底商裙樓大型商場(chǎng)酒店公寓寫字樓功能純寫字樓裙樓寫字樓縱向綜合體寫字樓功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況底層商業(yè)——底層商業(yè)通常為寫字樓配套型商業(yè)，以銀行、小型餐廳、便利店、咖啡館等為主，可設(shè)置一層或兩層。項(xiàng)目名稱商業(yè)配套一層二層新世界中心銀行餐飲諾德中心銀行、餐飲/金中環(huán)商務(wù)大廈便利店、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、銀行678國(guó)際會(huì)所大中華IFC餐廳、酒吧、銀行餐廳、酒吧經(jīng)貿(mào)中心咖啡廳、銀行、便利店/卓越時(shí)代廣場(chǎng)銀行、便利店餐廳國(guó)際商會(huì)中心銀行、便利店/綜合來看，銀行始終是寫字樓底商重最受青睞的住戶。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況后勤及設(shè)備用房——寫字樓復(fù)雜的運(yùn)作離不開龐大的后勤設(shè)備支持，空調(diào)主機(jī)機(jī)房、冷熱交換機(jī)房、水泵房、高低壓配電機(jī)房、樓宇控制機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、消防控制室、保安室、保潔室等等都需要一定的空間。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，應(yīng)慎重考慮設(shè)備用房的位置和大小。一般高局建筑（100m以內(nèi)）的主要設(shè)備分設(shè)在地下室和樓頂層即可；裙房與主塔交接處，常根據(jù)需要結(jié)合結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換局設(shè)小壟設(shè)備及布設(shè)管線；超高局建筑（高度超過100m的所有居住及公共建筑均屬超高局建筑）則需設(shè)中間設(shè)備層。機(jī)房設(shè)備要求承載能力大于標(biāo)準(zhǔn)層，層高也相對(duì)要求較高；設(shè)備用房可設(shè)置在避難層內(nèi)，但必須保證設(shè)備集中放置，且留有足夠的避難空間；一般情況下，后勤及身背用房會(huì)占到整個(gè)寫字樓建筑面積的8~11%Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況行政樓層——最早出現(xiàn)于高級(jí)酒店，是配置和服務(wù)都要高于普通樓層的高檔樓層，為高端客戶專屬打造。不少寫字樓考慮到吸引部分高端企業(yè)入駐，往往會(huì)設(shè)置部分行政樓層，通常表現(xiàn)在層高和架高地臺(tái)上的優(yōu)勢(shì)。標(biāo)準(zhǔn)層高（m）凈高（m）架高地臺(tái)高度（mm）標(biāo)準(zhǔn)樓層3.8以上2.7以上10-15行政樓層4.5以上3.3以上30以上行政樓層在成本上要高于標(biāo)準(zhǔn)樓層，因此無論是銷售或是租恁價(jià)格都會(huì)趨高，因此在考慮設(shè)置該樓層的數(shù)量時(shí)應(yīng)慎重，以免造成銷售或租恁壓力。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況北京嘉銘中心行政樓層示意圖：Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況會(huì)議中心——當(dāng)寫字樓內(nèi)入駐大量中小企業(yè)時(shí)，由于資金實(shí)力不足，不會(huì)考慮租恁太大面積用于辦公，小型的會(huì)議能夠在辦公區(qū)內(nèi)進(jìn)行，但凡遇到比較重要的大型會(huì)議，如外部洽談、新聞發(fā)布等便無法展開。于是為滿足此類客戶需要，不少寫字樓設(shè)置了專門的會(huì)議中心，可臨時(shí)租恁給樓內(nèi)客戶。一般來講，多數(shù)多會(huì)議中心絕對(duì)大小在200-1000㎡之間，計(jì)算公式可參考：會(huì)議中心面積＝寫字樓預(yù)計(jì)總辦公人員×（0.4-0.8）㎡／人；寫字樓預(yù)計(jì)總辦公人員：按建筑面積15㎡/人計(jì)算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況停車場(chǎng)通常分為地下和地上兩種，大部分寫字樓中的地下停車場(chǎng)承擔(dān)了主要的停車功能。對(duì)于停車場(chǎng)我們更多的關(guān)心是它的：車位數(shù)量；停車場(chǎng)進(jìn)出口個(gè)數(shù)；停車場(chǎng)層高；停車管理系統(tǒng)（該部分我們將在設(shè)備篇中講解）；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況車位數(shù)量——這是直接影響寫字樓品質(zhì)和檔次的重要因素，車位的緊張往往會(huì)給寫字樓的客戶的商務(wù)來往帶來極大不便。

對(duì)于車位數(shù)量的要求由于各地實(shí)際情況的不同，成都設(shè)計(jì)規(guī)范上規(guī)定車位比為0.5（二環(huán)內(nèi)）和0.8（二環(huán)外），成都市地方性規(guī)定所給出的意見是：頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓車位數(shù)1個(gè)/100㎡1個(gè)/150~200㎡1個(gè)/300㎡0.5從調(diào)查的北、上、深的一些甲級(jí)以上寫字樓來看，大多數(shù)車位數(shù)量達(dá)到或接近0.5個(gè)/100㎡，結(jié)合公攤和道路，通常情況下每個(gè)車位的設(shè)計(jì)面積應(yīng)在35-40㎡。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素停車場(chǎng)出入口數(shù)量——對(duì)于出入口個(gè)數(shù)，大多數(shù)寫字樓基本都嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求而制定，既不多也不會(huì)少。

功能設(shè)置篇樓棟整體劃分功能設(shè)施配置停車場(chǎng)情況停車數(shù)p出入口設(shè)置數(shù)量及設(shè)置要求50<p<300輛出入口不應(yīng)少于兩個(gè)。300<p<500輛出入口不應(yīng)少于三個(gè)。p>500輛出入口不應(yīng)少于四個(gè)，并宜分別布置在不同的城市道路上。停車場(chǎng)層高——如果只考慮普通型轎車，層高應(yīng)在2.8m以上，若要考慮接納小型貨車，則需要至少3.4m以上。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇

關(guān)注點(diǎn)：寫字樓的建筑指標(biāo)通常只考慮其建筑高度和建筑面積通常市場(chǎng)上的寫字樓為一類建筑（檐口高度三樓十六米以上的多層建筑），而對(duì)寫字樓的高度和建筑面積并未做要求。（北京、上海、深圳市場(chǎng)）（成都市場(chǎng)）從市場(chǎng)端來看，北、上、深寫字樓多集中在150-250m，少數(shù)地標(biāo)建筑會(huì)達(dá)到400m以上，而成都市場(chǎng)多以100m高寫字樓為主，少數(shù)會(huì)達(dá)到150-200m。不能單純地將建筑高度列為寫字樓優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒項(xiàng)目總建面建筑高度寫字樓建面樓棟情況寫字樓類型保利中心390000100966992棟裙樓寫字樓大鼎世紀(jì)

廣場(chǎng)20112798500001棟縱向綜合體東方希望

中心260000100500001棟裙樓寫字樓航天科技

大廈117904170805001棟裙樓寫字樓力寶大廈7225298.8527921棟裙樓寫字樓仁恒置地

廣場(chǎng)212482180705001棟裙樓寫字樓時(shí)代8號(hào)165940001棟裙樓寫字樓蜀都中心5000001421224242棟純寫字樓無國(guó)界486903100340001棟裙樓寫字樓棕櫚泉國(guó)際中心265000200760001棟純寫字樓中航世紀(jì)

廣場(chǎng)198000778991棟裙樓寫字樓威斯頓聯(lián)邦大廈51271198731棟裙樓寫字樓香格里拉中心465261001棟裙樓寫字樓成都寫字樓多以裙樓寫字樓為主，單棟寫字樓體量基本都在5萬(wàn)平米以上；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒Question：外立面對(duì)于寫字樓的作用有哪些？建筑構(gòu)造本身的必要部分，用于保暖和隔離；它是一種文化的象征；是給人的第一印象，是建筑的“臉面”Question：外立面關(guān)注的要點(diǎn)在哪里？風(fēng)格；造型；用材；燈光效果；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素外立面是寫字樓的“第一張臉”建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒純幾何體——比較規(guī)則的方形幾何外立面，基本為垂直線條；雕塑體——外立面帶有明顯的凹凸感，類似于雕塑一樣；藝術(shù)體——另類的造型更具藝術(shù)感，象征意義更強(qiáng)；中信大廈奔達(dá)中心央視大樓普通常見型文化象征型Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上最主流的寫字樓外立面用材為low-e中空玻璃幕墻，而發(fā)達(dá)國(guó)家多采用更加低碳環(huán)保的高檔涂料。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒玻璃幕墻石材百葉窗金屬網(wǎng)加玻璃幕墻（雙層外皮）鋁板金屬Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒大堂是繼寫字樓第一張臉建筑外形后的第二張臉，大多數(shù)人認(rèn)為大堂越大挑高越高裝修越高檔，品質(zhì)就越高，但也需要考慮寫字樓的實(shí)際定位、賣點(diǎn)訴求及實(shí)用性。通常來講，大堂高度越高，要求的面積越大。

建筑設(shè)計(jì)規(guī)范并未對(duì)此作任何要求；在各房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的寫字樓等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中可以看到，多家機(jī)構(gòu)都對(duì)寫字樓大堂作出了要求，且意見基本一致：

普通甲級(jí)寫字樓——雙層或三層挑高；

頂級(jí)寫字樓——三層或以上挑高；從市場(chǎng)反應(yīng)端來看，大多數(shù)寫字樓的大堂都選擇了雙層或三層挑高高度都保持在9—15m，少數(shù)可達(dá)20m以上；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素外立面是寫字樓的“第二張臉”建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒北京嘉銘中心獨(dú)創(chuàng)83m超高單索網(wǎng)幕陽(yáng)光大堂，空中每四層有連廊連接A、B兩座83mPart3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒車行大堂的設(shè)立可提升寫字樓的品質(zhì)，并成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，而成都目前基本還沒有項(xiàng)目設(shè)置了該大堂。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒大堂承擔(dān)的角色不僅僅是宣揚(yáng)氣度和表現(xiàn)品質(zhì)，更重要的是它將作為寫字樓最重要的交通樞紐，是人流進(jìn)出最頻繁的場(chǎng)所，其動(dòng)線的設(shè)計(jì)和大堂電梯廳的設(shè)計(jì)也就尤為重要。所以，在一定程度上，大堂的數(shù)量將決定著寫字樓人流輸送的能力。單大堂——常規(guī)的大堂設(shè)置，普通100—150m以內(nèi)的大堂基本都只考慮設(shè)置一個(gè)大堂；多大堂——在許多超過150m以上的建筑中，由于樓內(nèi)人流量的龐大，需要設(shè)置多部電梯，將占用超大的核心筒面積，同時(shí)還使得眾多人員滯留在大堂等待，因此出現(xiàn)了多大堂設(shè)計(jì)，以解決進(jìn)出的擁擠。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒底層雙大堂設(shè)計(jì)可在首層和二層分別設(shè)立大堂，二層乘扶手電梯到達(dá)，此種設(shè)計(jì)還能配合奇偶雙層轎廂電梯使用，能極大的緩解首層大堂的交通壓力：Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒空中大堂往往出現(xiàn)在超高的城市地標(biāo)級(jí)建筑內(nèi)，例如上海環(huán)球金融中心（492m），在該類建筑中由于超高的樓層，必須在大樓中段設(shè)置換乘層，同時(shí)設(shè)立大堂，以保證大樓的垂直交通和整體品質(zhì)。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒嘉銘中心雙入口設(shè)計(jì)：安聯(lián)大廈Part3

寫字樓產(chǎn)品要素超高層建筑人流眾多，通常需要不止一個(gè)電梯廳，如果人流僅從一個(gè)方向進(jìn)出大堂將面臨巨大壓力，因此大堂多入口可作為解決此壓力的有效辦法：建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒國(guó)金中心銀泰中心四入口設(shè)計(jì)：Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修規(guī)范：根據(jù)《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》和《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》，涉及寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)規(guī)范有：普通辦公室每人使用面積不應(yīng)小于4m2，單間辦公室凈面積不應(yīng)小于10m2。

設(shè)計(jì)繪圖室，每人使用面積不應(yīng)小于6m2；研究工作室每人使用面積不應(yīng)小于5m2。中、小會(huì)議室可分散布置；小會(huì)議室使用面積宜為30m2，中會(huì)議室使用面積宜為60m2中小會(huì)議室每人使用面積：有會(huì)議桌的不應(yīng)小于1.80m2，無會(huì)議桌的不應(yīng)小于0.80m2；高層辦公建筑每層應(yīng)設(shè)強(qiáng)電間，其使用面積不應(yīng)小于4㎡，強(qiáng)電間應(yīng)與電纜豎井毗鄰或合一設(shè)置，每層應(yīng)設(shè)弱電交接間，其使用面積不應(yīng)小于5㎡，弱電交接間應(yīng)與弱電井毗鄰或合一設(shè)置。面積方面：走道寬度：走道長(zhǎng)度走道凈寬(m)(m)單面布房雙面布房≤401.301.50＞401.501.80Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）；避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難之間，不宜超過15層；避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計(jì)避難人員避難的要求，并宜按5.00人/㎡計(jì)算；避難層：高層一類建筑，每層每個(gè)防火分區(qū)最大允許面積1000㎡，設(shè)有自動(dòng)滅火設(shè)備的防火分區(qū)面積可增加一倍，即2000㎡(所以在單層面積的擴(kuò)大上必須考慮消防分區(qū)的增加)，每個(gè)防火分區(qū)必須設(shè)置不少于兩個(gè)的疏散通道；防火分區(qū)：安全疏散最大步行距離的制約：高層建筑內(nèi)的觀眾廳、展覽廳、多功能廳、餐廳、營(yíng)業(yè)廳和閱覽室等，其室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的疏散出口的直線距離，不宜超過30m；其它房間內(nèi)最遠(yuǎn)一點(diǎn)至房門的直線距離不宜超過15m；共建筑中位于兩個(gè)安全出口之間的房間，當(dāng)其建筑面積不超過60㎡時(shí)，可設(shè)置一個(gè)門，門的凈寬不應(yīng)小于0.90m。公共建筑中位于走道盡端的房間，當(dāng)其建筑面積不超過75m2時(shí)，可設(shè)置一個(gè)門，門的凈寬不應(yīng)小于1.40m；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒面積（㎡）單元進(jìn)深（m）標(biāo)準(zhǔn)層高（m）凈高（m）架高地臺(tái)高度（mm）走廊寬度（m）柱間距（m）設(shè)計(jì)要求無整體面積要求無無2.7以上無單排1.3以上雙排1.5以上無各大專業(yè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)1000以上頂級(jí)1500以上無無2.7以上甲級(jí)10以上頂級(jí)15以上1.8及以上無市場(chǎng)主流表現(xiàn)（甲級(jí)）1500以上8-123.8以上2.7以上10以上1.8以上8-9優(yōu)秀突出個(gè)案

此項(xiàng)不能單獨(dú)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)\4.2以上3.3以上15及以上\\對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層，我們通常關(guān)心的指標(biāo)有：Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒網(wǎng)絡(luò)地板是一種為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公，便于網(wǎng)絡(luò)布線而專門設(shè)計(jì)的地板，又稱為布線地板、國(guó)外稱為netfloor或cablefloor。前面表格中我們提到的架高地臺(tái)，其實(shí)就是為了鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板而預(yù)留的。產(chǎn)品特點(diǎn)：高度低、安裝方便、自然形成布線槽，同時(shí)比傳統(tǒng)高架地板更節(jié)省凈空。網(wǎng)絡(luò)地板上需要鋪地毯或其它面層，適用于寫字樓等大空間辦公場(chǎng)所，目前已經(jīng)被眾多甲級(jí)以上寫字樓采納并逐漸成為必要配置。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒3800㎜—4000㎜網(wǎng)絡(luò)架空地板100-150㎜900㎜-1200㎜2700㎜-3000㎜項(xiàng)目華貿(mào)中心環(huán)球金融中心（北京）嘉銘中心國(guó)金中心會(huì)德豐廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)環(huán)球金融中心（上海）仁恒置地廣場(chǎng)香格里拉酒店中心蜀都中心地臺(tái)架高（cm）10191010101015121212目前市場(chǎng)上多余出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)地板地臺(tái)架高為：10cm、12cm、15cmPart3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

寫字樓主要功能雖然主要為商務(wù)辦公，但現(xiàn)代意義的概念更加注重人文和綠色，于是在一些寫字樓設(shè)計(jì)中出現(xiàn)了令人耳目一新的空中花園，不僅起到了改善寫字樓微觀環(huán)境的功能，更加提升了其人性化和回歸自然的品質(zhì)，能夠成為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的著力點(diǎn)。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒當(dāng)前出現(xiàn)的寫字樓空中花園形式主要有：奇偶互錯(cuò)式——分奇偶層分別互錯(cuò)設(shè)置花園位置，類似于住宅的互錯(cuò)式陽(yáng)臺(tái)；整體集中式——通常做法是在大樓裙樓頂部或其中某一層整層集中設(shè)置花園；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒奇偶互錯(cuò)式空中花園——安聯(lián)大廈Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒整體集中式空中花園——中心商務(wù)大廈設(shè)置于裙樓頂部9F的空中花園，集綠化休閑娛樂設(shè)施為一體Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒單層和頂層結(jié)合式——萬(wàn)軒國(guó)際大廈在每層兩側(cè)設(shè)置了小型空中花園，同時(shí)在大樓頂部設(shè)置集中式花園和游泳池Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒核心筒——就是在建筑的中央部分，由電梯井道、樓梯、通風(fēng)井、電纜井、公共衛(wèi)生間、部分設(shè)備間圍護(hù)形成中央核心筒，與外圍框架形成一個(gè)外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，以鋼筋混凝土澆筑。此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。是國(guó)際上超高層建筑廣泛采用的主流結(jié)構(gòu)形式。同時(shí)，這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于可爭(zhēng)取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性空間向平面的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達(dá)到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。

在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范上，除結(jié)構(gòu)要求外，并未對(duì)核心筒作明確要求。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修

通常我們關(guān)注核心筒的維度是哪些：標(biāo)準(zhǔn)層使用率——核心筒占據(jù)了標(biāo)準(zhǔn)層的主要公共空間，大部分寫字樓的公共空間全部涵蓋在核心筒以內(nèi)，也直接影響了寫字樓單層的使用率；核心筒位置——核心筒的位置決定了該層的辦公區(qū)域劃分，大部分寫字樓的核心筒都位于中心位置，某些特殊建筑結(jié)構(gòu)會(huì)采用其他方式設(shè)置；樓梯——雖然高層建筑的主要交通工具早已被電梯取代，但作為消防和建筑本身必要的配置，樓梯有著重要的存在意義；電梯——它將直接影響整棟樓的人員流通，同時(shí)將影響核心筒的大小，影響寫字樓使用率最根本的原因就在于電梯的設(shè)置；衛(wèi)生間——作為公共建筑的必備設(shè)施，衛(wèi)生間也將直接影響寫字樓的正常使用；較標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓核心筒Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒一般情況下，我們得到使用率的計(jì)算方法是——1－核心筒面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=寫字樓使用率同時(shí)，市場(chǎng)上大多數(shù)寫字樓所能達(dá)到的使用率在——

70%以上

——這也是業(yè)內(nèi)各界所共識(shí)的寫字樓使用率標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)習(xí)慣上喜歡叫“公攤率”，其實(shí)就是“1-使用率”的結(jié)果，實(shí)質(zhì)上沒有差別而影響核心筒面積或者說標(biāo)準(zhǔn)層使用率的是——

電梯分區(qū)是否合理

——尤其是在超高層建筑中，電梯分區(qū)過少會(huì)直接增加單層電梯的數(shù)量，使得核心筒面積過大，使用率降低Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修

核心筒的位置通常與建筑樓體的結(jié)構(gòu)有關(guān)，可以說建筑體的形式直接決定了核心筒的位置，同時(shí)也決定了標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間的設(shè)置。

目前已經(jīng)出現(xiàn)的核心筒布局形式主要有：

Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒中心筒式——最為常見的布局形式，廣泛運(yùn)用于各種高層建筑體內(nèi)適合樓層面積較大的建筑；適用于較方正的地塊；辦公室的靈活性更強(qiáng)，能夠保證更高的樓層使用率；建筑物沒有偏心，有利于建筑的結(jié)構(gòu)布置；超高層建筑的主要選擇；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒環(huán)球金融中心會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒雙側(cè)筒式——適用于狹長(zhǎng)的建筑體內(nèi)，例如政府行政辦公樓可設(shè)置于標(biāo)準(zhǔn)層的兩端或中間；能夠保證辦公區(qū)域內(nèi)雙面采光；

雙側(cè)設(shè)置消防樓梯，有利于雙向疏散避難；在內(nèi)部需另外設(shè)置走廊，會(huì)降低標(biāo)準(zhǔn)層使用率；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒大中華國(guó)際金融中心日本神戶人工島旅館Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒單側(cè)筒式——適用于中小規(guī)模的狹長(zhǎng)建筑體內(nèi)，例如小型的寫字樓或辦公樓將一端作為核心筒，其余部分為集中辦公區(qū)，整體空間較大；單側(cè)偏心力過重，需在結(jié)構(gòu)上采取平衡措施；緊急情況下不利于雙向疏散人流；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒主教門大樓日本橋大樓Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒外置筒式——極為少見，基本為滿足建筑造型需要而專門設(shè)置設(shè)備管道和配管要從核心筒牽引到辦公室，所以在結(jié)構(gòu)方面受到限制；可以得到靈活性很大的空間，但不利于結(jié)構(gòu)抗震，也難以實(shí)現(xiàn)雙向疏散。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒利奧姆海上保險(xiǎn)總部大廈（英國(guó)）Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修另外，因建筑標(biāo)準(zhǔn)層形狀的原因，為保證結(jié)構(gòu)上的穩(wěn)定，同時(shí)與整體輪廓實(shí)現(xiàn)一致，以減少異形區(qū)域保證使用率，核心筒表現(xiàn)形式主要有：矩形核心筒異形核心筒

Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修矩形核心筒——較為常見的中規(guī)中矩的形式，適用于標(biāo)準(zhǔn)層比較方正的項(xiàng)目Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒公共部分精裝修異形核心筒——為保證結(jié)構(gòu)上盡可能于標(biāo)準(zhǔn)層形狀一致而特別設(shè)計(jì)Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

現(xiàn)代寫字樓內(nèi)部主要交通已經(jīng)被電梯基本取代，而傳統(tǒng)的樓梯的作用已經(jīng)被淡化至緊急情況下的疏散通道，或者相鄰樓層的來往。所以在樓梯的設(shè)計(jì)中，更多的考慮是滿足建筑規(guī)范即可，并且要盡可能的節(jié)約所占空間。

規(guī)范：之前在標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)范中我們已經(jīng)介紹了關(guān)于消防分區(qū)和疏散的一些技術(shù)要求，除以上規(guī)范以外，針對(duì)樓梯的特殊要求還有：一類建筑應(yīng)設(shè)置防煙樓梯間；樓梯間入口處應(yīng)沒前室、陽(yáng)臺(tái)或凹廊；前室的面積，公共建筑不應(yīng)小于6.00㎡，居住建筑不應(yīng)小于4.50㎡；前室和樓梯間的門均應(yīng)為乙級(jí)防火門，并應(yīng)向疏散方向開啟；在樓梯的設(shè)置上，應(yīng)結(jié)合前面所介紹的辦公及建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格設(shè)計(jì)。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

樓梯布局方式通常采用，剪立梯樓梯和剪刀梯樓梯，其中高層寫字樓多采用剪立梯樓梯形式，而剪刀梯樓梯多見于高層住宅之中。剪立梯樓梯：一個(gè)樓梯井里僅一個(gè)樓梯，適用于單層面積較大的建筑，例如寫字樓商場(chǎng)等，數(shù)量往往在2個(gè)以上Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒剪刀梯樓梯：一個(gè)樓梯井里有兩個(gè)樓梯，適用于單層面積較小的建筑體，常見于住宅項(xiàng)目Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

電梯對(duì)于寫字樓是一個(gè)極為重要的部分，其設(shè)計(jì)是否合理將直接導(dǎo)致該寫字樓的整體運(yùn)作是否正常，同時(shí)也直接影響了標(biāo)準(zhǔn)層面積的使用率，對(duì)于超高層建筑來說，電梯的設(shè)置極為復(fù)雜，對(duì)于其設(shè)計(jì)師而言是一個(gè)十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。同時(shí)電梯也是寫字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要著力點(diǎn)。

電梯通常包含以下幾類：客梯——基本配置要求，內(nèi)部交通的主要工具；消防電梯——用作緊急情況下提供給消防隊(duì)進(jìn)入大樓內(nèi)實(shí)施救援的電梯；貨梯——主要根據(jù)需求而配置，主要用于裝修時(shí)和平時(shí)大型物品的搬運(yùn)；行政電梯——實(shí)質(zhì)上與客梯一致，但在使用上僅面向樓內(nèi)高級(jí)行政人員，在速度和裝修上可能會(huì)有更高要求；觀光電梯——僅存在于超高地標(biāo)性建筑中，并在頂部或高層部分區(qū)域設(shè)置觀光層，為實(shí)現(xiàn)與辦公區(qū)域的分離，單獨(dú)設(shè)置的電梯；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素

規(guī)范：五層及五層以上辦公建筑應(yīng)設(shè)電梯；電梯數(shù)量應(yīng)滿足使用要求，按辦公建筑面積每5000㎡至少設(shè)置1臺(tái)；建筑高度超過75m的辦公建筑電梯應(yīng)分層或分區(qū)使用；電梯載重量建議選擇1000kg和大于1000kg，速度建議采用1.6m/s以上，大型高層或超高層辦公建筑應(yīng)采用中速或高速電梯；建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒客梯——對(duì)于客梯的設(shè)計(jì)，通常情況下需要專業(yè)的電梯公司參與，其主要方法有查表法、模擬法和實(shí)例比較法，由于其內(nèi)容過于復(fù)雜，在此就不再詳細(xì)介紹?？吞菰O(shè)計(jì)需要考慮的因素很多，大致有：建筑高度和層數(shù)、個(gè)層人數(shù)、分區(qū)方式、電梯速度、電梯承載能力、電梯運(yùn)行一周期時(shí)間等等，通常需要專業(yè)的電梯公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒

常見的客梯設(shè)計(jì)方式有：直達(dá)式；奇偶分區(qū)式；高低層分區(qū)式；雙層轎廂式；快速區(qū)與分組式結(jié)合；分區(qū)立體傳送式；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒奇偶分區(qū)式電梯：有些寫字樓樓梯并不高，但單層面積較大，依然會(huì)有龐大的人流量進(jìn)出，為緩解壓力，可設(shè)置奇偶分區(qū)式電梯，僅在奇數(shù)層或偶數(shù)層停留，分區(qū)服務(wù)。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒高低分區(qū)式電梯：在較高的寫字樓中，可設(shè)置高低分區(qū)式電梯，將電梯分為多個(gè)組，根據(jù)樓層總數(shù)劃分高低區(qū)域，各區(qū)由各組電梯專屬服務(wù)。停靠分區(qū)一般按每10~15層左右作為一區(qū)，低區(qū)層數(shù)可稍多一些，高區(qū)宜少些；電梯的速度可隨分區(qū)所在部位的增高而加快，即高層區(qū)電梯速度比中低層區(qū)為快，再加上高層區(qū)電梯在中低層不停站，大大縮短了運(yùn)行時(shí)間。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒分區(qū)立體式傳送電梯：當(dāng)出現(xiàn)特殊超高建筑時(shí)，簡(jiǎn)單的分區(qū)將會(huì)浪費(fèi)大量的核心筒空間，于是為了節(jié)約空間且實(shí)現(xiàn)更加有效地傳送，可設(shè)置分區(qū)立體式傳送電梯。即利用少量電梯傳送至超高層區(qū)，然后換乘，換乘后的電梯可直接放置于低層區(qū)電梯井上空空余的井道，以節(jié)約空間。環(huán)球金融中心Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒雙層轎廂式電梯：同樣是在出現(xiàn)特殊超高層建筑中，龐大的人流量需要及時(shí)有效地分流，此類電梯設(shè)計(jì)須結(jié)合前文中介紹的底部雙層大堂設(shè)置，在樓底即實(shí)現(xiàn)分流，只需按照奇偶樓層選擇即可。環(huán)球金融中心Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒客梯廳寬度：一般在2.5m-4m即可通常標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳進(jìn)深應(yīng)在2.5m以上，若人流量較大，可擴(kuò)寬，最大不宜超過4mPart3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒電梯成組布置：從降低建筑成本考慮，電梯廳最好集中在一起，但是單組電梯不宜超過8臺(tái)，6臺(tái)以下最優(yōu)；單組電梯排列方式：4臺(tái)以下電梯可單排排列；6-8臺(tái)電梯應(yīng)雙排排列；有分區(qū)式電梯時(shí)，各區(qū)電梯應(yīng)分開排列；一組情況兩組情況Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒規(guī)范下列高層建筑必須設(shè)消防電梯：一類公共建筑；塔式住宅；12層及12層以上的單元式住宅和通廊式住宅；高度超過32m的其他二類公共建筑；消防電梯設(shè)置數(shù)量：樓層面積不大于1500m2時(shí)，應(yīng)設(shè)一部；當(dāng)大于1500m2但小于4500m2時(shí)，應(yīng)設(shè)二部；當(dāng)大于4500m2時(shí)應(yīng)設(shè)三部；消防電梯可另作客梯、貨梯或服務(wù)電梯之用，但應(yīng)符合消防電梯的要求；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒貨梯必要性由于寫字樓客戶可變性較大，經(jīng)常要做裝修，所以貨梯的設(shè)置越來越有必要，但在規(guī)范中沒有明確要求設(shè)置貨梯；一般寫字樓才2-3㎡，大部分常把貨梯與消防電梯合用；貨梯數(shù)量：貨梯與客梯的比例大約1：4的關(guān)系，大約20000㎡就需要1噸貨梯才夠使用；市場(chǎng)上的一些評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是甲級(jí)以上的寫字樓需要1~2部以上的貨梯；貨梯與消防電梯區(qū)別：消防梯可以兼作貨梯，但消防梯是高層需要，且不需到地下室，而貨梯往往要下地下室于后勤掛上勾。所以不要以為消防梯要下到地下室，這是兩個(gè)概念，不要混淆，但貨梯也不一定下到最底層，而是應(yīng)根據(jù)需要來決定。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒規(guī)范要求：男廁每40人設(shè)置一個(gè)大便器，每30人設(shè)置一個(gè)小便器，每40人設(shè)置一個(gè)洗手盆；女廁每20人設(shè)置一個(gè)大便器，每40人設(shè)置一個(gè)洗手盆；高級(jí)別寫字樓男女各不少于2個(gè)盆為好，最高檔的衛(wèi)生間，可以一廁一盆；寫字樓預(yù)估總辦公人員：按建筑面積15平米/人計(jì)算，總建筑面積/15即為整棟滿租的辦公人員；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒品質(zhì)提升空間：行政衛(wèi)生間——獨(dú)立于辦公空間內(nèi)，為高級(jí)行政人員專屬配備，設(shè)置完善的衛(wèi)生潔具和洗浴設(shè)施，為其打造高品質(zhì)的專屬空間，目前已有不少優(yōu)秀的項(xiàng)目采用了此設(shè)計(jì)，例如環(huán)球金融中心，嘉銘中心；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素建筑設(shè)計(jì)篇建筑指標(biāo)外立面大堂標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)核心筒品質(zhì)提升空間：預(yù)留上下水管道——按照一定面積在辦公區(qū)域內(nèi)設(shè)置上下水管道若干，后期裝修使用時(shí)可根據(jù)自身需要自行設(shè)置衛(wèi)生間，更具靈活性，例如成都的蜀都中心。Part3

寫字樓產(chǎn)品要素設(shè)施設(shè)備篇設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施

電梯的給我們帶來的最直觀的感受往往并不在于這棟寫字樓是如何設(shè)計(jì)電梯的運(yùn)行的，而是在于其電梯本身。我們更加關(guān)心的是電梯的品牌、載重、速度、轎廂大小甚至內(nèi)部裝修等等。

在電梯的品牌方面，大多數(shù)寫字樓都會(huì)選擇可靠性和認(rèn)知度都更高的進(jìn)口電梯品牌，常見的主要有：Part3

寫字樓產(chǎn)品要素電梯速度普通電梯速度會(huì)在2.5~3.5m/s；設(shè)置了高層區(qū)電梯的高速電梯會(huì)達(dá)到6m/s及以上，如深圳中信大廈的高速電梯達(dá)到了7m/s；另一個(gè)衡量電梯速度的重要指標(biāo)為單梯等候的時(shí)間應(yīng)在30~45s以內(nèi)；電梯服務(wù)面積設(shè)計(jì)規(guī)范要求至少每5000㎡需要一臺(tái)電梯；品質(zhì)較高的寫字樓能夠?qū)崿F(xiàn)每3000~4000㎡一部電梯；電梯的載重和轎廂尺寸差別不大，可根據(jù)實(shí)際需要靈活定制。設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施Part3

寫字樓產(chǎn)品要素電梯轎廂裝修——寫字樓電梯的裝修通常以明亮簡(jiǎn)潔的風(fēng)格為主，襯托出商務(wù)性而又不失格調(diào)的感覺。裝修參考：轎廂頂部，發(fā)紋不銹鋼框架，中部影像拱頂，亞克力燈飾；側(cè)壁和后壁，中心板，鏡面，蝕輔助板，發(fā)紋；扶手，不銹鋼單管；底部，大理石地面；設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施Part3

寫字樓產(chǎn)品要素電梯細(xì)節(jié)擴(kuò)展IC卡門禁樓層智能選取液晶電視無障礙按鍵設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施Part3

寫字樓產(chǎn)品要素同電梯一樣，寫字樓空調(diào)也是客戶認(rèn)知度較高的重要關(guān)注點(diǎn)，我們常見的空調(diào)品牌有：在空調(diào)品牌的選擇上，市場(chǎng)上甲級(jí)以上的寫字樓幾乎都選擇了國(guó)外品牌，而國(guó)內(nèi)品牌在中央空調(diào)方面相比之下在技術(shù)和認(rèn)知度層面上都占有明顯劣勢(shì)。設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施Part3

寫字樓產(chǎn)品要素空調(diào)的種類決定了其運(yùn)行的方式，同時(shí)也影響了其使用過程中的問題，比如制冷或制熱效果，運(yùn)行時(shí)間，運(yùn)行費(fèi)用等等，同時(shí)對(duì)于開發(fā)商來說還要考慮其投入的資金成本和技術(shù)難易度。

我們常見的中央空調(diào)種類有：類別優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)中央空調(diào)（變風(fēng)量系統(tǒng)）傳統(tǒng)的中央空調(diào)技術(shù)，通過改變末端送風(fēng)量來實(shí)現(xiàn)控溫，節(jié)能環(huán)保，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，維護(hù)簡(jiǎn)單，壽命長(zhǎng)主機(jī)設(shè)備需占用大量空間，每層都需要近20㎡的機(jī)房位置，噪音大，后期運(yùn)行和維護(hù)成本高VRV空調(diào)（變冷媒量系統(tǒng)）一臺(tái)室外機(jī)通過冷媒銅管連接多臺(tái)室內(nèi)機(jī)；不存在二次換熱，效率高，節(jié)能；可分戶計(jì)費(fèi)，更加省電，后期運(yùn)行幾乎無費(fèi)用初期投資更大，技術(shù)成熟度還不夠，后期容易出現(xiàn)制冷管泄露等問題中央空調(diào)多以美系品牌見長(zhǎng)，例如開利、特靈、麥克維爾等；

VRV空調(diào)多以日系品牌見長(zhǎng)，最好的為大金；設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施Part3

寫字樓產(chǎn)品要素目前的中央空調(diào)調(diào)設(shè)備都帶有新風(fēng)系統(tǒng)，保證了封閉的寫字樓內(nèi)同樣能夠有充足的新鮮空氣與室內(nèi)廢氣的及時(shí)交換，但要實(shí)現(xiàn)良好的效果，新風(fēng)量必須達(dá)到一定的效果。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范要求：寫字樓內(nèi)的新風(fēng)量必須達(dá)到30m3/h以上；市場(chǎng)上對(duì)于甲級(jí)寫字樓的要求是：新風(fēng)量須達(dá)到40m3/h；頂級(jí)寫字樓的要求則是：新風(fēng)量須達(dá)到50m3/h以上；設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施在空調(diào)的使用過程中，我們更加看重其使用的便利性和費(fèi)用的節(jié)約性，具體實(shí)現(xiàn)應(yīng)該達(dá)到：分戶計(jì)量、分戶計(jì)費(fèi)、分戶調(diào)控；24小時(shí)持續(xù)運(yùn)作；Part3

寫字樓產(chǎn)品要素設(shè)施設(shè)備篇電梯空調(diào)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)強(qiáng)弱電設(shè)施停車場(chǎng)作為寫字樓入駐客戶的重要交通通道，同樣承擔(dān)著舉足輕重的角色，大型的超高寫字樓往往會(huì)有幾百上千個(gè)地下停車位，要實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)的合理進(jìn)出，必須依賴一套優(yōu)秀的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。普通的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)效率不高，難以滿足大量的停車進(jìn)出管理，而智能化的引入逐漸成為主流。智能遙感引導(dǎo)系統(tǒng)——該系統(tǒng)將智能化真正引入了停車場(chǎng)管理中，車輛行駛至停車場(chǎng)入口時(shí)將受到系統(tǒng)自動(dòng)掃描，根據(jù)車牌號(hào)對(duì)比數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行識(shí)別，分為VIP車輛，長(zhǎng)租型車輛，和臨時(shí)型車輛，VIP車位將自動(dòng)放行，長(zhǎng)租型則需刷卡進(jìn)入，臨時(shí)型則取票進(jìn)入，同時(shí)LED屏將顯示當(dāng)前車位狀況，而后根據(jù)當(dāng)前車位狀況，利用遙感技術(shù)和燈光導(dǎo)視自動(dòng)引導(dǎo)車輛到達(dá)停車位，