深圳寶安中心區(qū)項(xiàng)目介紹教程文件

寶安中心區(qū)項(xiàng)目介紹2017年XX月第一頁，共40頁。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析二、項(xiàng)目(xiàngmù)本體情況分析四、項(xiàng)目(xiàngmù)定位目錄一、項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理五、項(xiàng)目投資分析第二頁，共40頁。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值(jiàzhí)梳理1第三頁，共40頁。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值(jiàzhí)梳理項(xiàng)目區(qū)位——位于(wèiyú)深圳市寶安中心區(qū)，屬于國家級(jí)開發(fā)區(qū)“前海”的規(guī)劃范圍內(nèi)，半小時(shí)內(nèi)即可通達(dá)深圳主要商圈及交通樞紐20分鐘通達(dá)福田CBD2分鐘通達(dá)前海交通樞紐中心5分鐘通達(dá)寶安機(jī)場15分鐘通達(dá)歡樂海岸10分鐘通達(dá)深圳灣口岸15分鐘通達(dá)華僑城10分鐘通達(dá)海岸城本案30分鐘通達(dá)羅湖區(qū)及火車站30分鐘通達(dá)深圳北站前海規(guī)劃范圍前海位于(wèiyú)深圳南山半島西部，伶仃洋東側(cè)，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。前海位于深圳南山半島西部，伶仃洋東側(cè)，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。本案則位于前海的寶安中心區(qū)。第四頁，共40頁。項(xiàng)目(xiàngmù)區(qū)域價(jià)值梳理政策規(guī)劃——前海由國務(wù)院牽頭批復(fù)、中央統(tǒng)籌管理，高起點(diǎn)高規(guī)劃。按照深圳市政府的設(shè)想(shèxiǎng)，前海將引領(lǐng)深圳未來三十年的發(fā)展何為計(jì)劃單列市？

在行政建制不變的情況下，將這些城市(區(qū))視同一級(jí)計(jì)劃單位，在國家計(jì)劃中單位列戶頭(hùtóu)，并賦予這些城市相當(dāng)于省一級(jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。計(jì)劃單列市的收支直接與中央掛鉤，由中央財(cái)政與地方財(cái)政兩分，而無須上繳省級(jí)財(cái)政。全國唯一享計(jì)劃單列市權(quán)限的管理機(jī)構(gòu)前海是國家級(jí)的開發(fā)區(qū)，有獨(dú)立于深圳的立法權(quán)。2011年3月，國家正式將深圳前海開發(fā)納入“十二五”規(guī)劃綱要。2012年國務(wù)院正式批復(fù)前海在金融、財(cái)稅、法制、人才、教育醫(yī)療和電信等方面先行先試政策。2013年6月26日，《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》已由深圳市政府審議通過，提出三年內(nèi)投資3898億，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。2010年，中央明確了前海管理局行政地位，確定前海管理機(jī)構(gòu)享有非金融類審批事項(xiàng)的計(jì)劃單列市管理權(quán)限，這在全國是第一個(gè)，獨(dú)一無二。中國目前只有5個(gè)計(jì)劃單列市：大連、青島、寧波、廈門、深圳?，F(xiàn)正處于提升階段，規(guī)劃利好將逐步顯現(xiàn)2010—2012年，初創(chuàng)階段，全面完成土地整備工作，引進(jìn)部分高端品牌服務(wù)業(yè)，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展。2013—2015年，提升階段，基礎(chǔ)建設(shè)逐步落地，初步建立具有一定國際競爭力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，建立國內(nèi)一流的營商環(huán)境，2015年預(yù)計(jì)GDP500億左右。2016—2020年，發(fā)展階段，形成符合國際慣例和規(guī)則的公共服務(wù)體系和體制機(jī)制環(huán)境，建立起具有國際先進(jìn)水準(zhǔn)的營商環(huán)境。第五頁，共40頁。前海范圍——深圳市政府?dāng)U容前海，規(guī)劃面積增加一倍?？偨ㄖ?guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住(jūzhù)人口規(guī)模約30萬人2013年深圳前海管理局發(fā)布《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》，前海灣片區(qū)包括前海合作區(qū)、寶安中心片區(qū)、大鏟灣港（含后方陸域），總用地面積(miànjī)約3240公頃。增加區(qū)域：寶安中心片區(qū)、大鏟灣片區(qū)2010年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，批復(fù)前海深港現(xiàn)代服業(yè)合作區(qū)用地范圍為由月亮灣大道、雙界河(jièhé)、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區(qū)域，總用地面積1492公頃。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理2010年國務(wù)院規(guī)劃前海范圍：14.92平方公里2013年深圳規(guī)劃前海范圍：32.40平方公里第六頁，共40頁。雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢香港服務(wù)業(yè)占GDP比重92.3%，，而深圳服務(wù)業(yè)增加值占GDP的53.2%，已具備了和香港在較高水平上合作發(fā)展的能力。前海輻射珠三角5000萬人口的市場(shìchǎng)，乃至拓展到超過4億人口的泛珠三角地區(qū)。毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢前海緊臨香港國際機(jī)場和深圳機(jī)場兩大空港，深圳－中山跨江通道、深圳西部港區(qū)和深圳北站、廣深沿江高速公路貫通其中(qízhōng)，未來可在10分鐘內(nèi)抵達(dá)深港兩地機(jī)場，半小時(shí)內(nèi)抵達(dá)香港中環(huán)。前海優(yōu)勢——是深圳未來的城市雙中心之一，位于“香港─深圳─廣州”核心位置之上，服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為深港合作發(fā)展提供(tígōng)強(qiáng)有力產(chǎn)業(yè)支撐項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理未來前海GDP產(chǎn)值將是驚人的，到2020年，前海GDP產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)1500億元，即每平方公里的產(chǎn)出將達(dá)到100億元，相當(dāng)于目前深圳每平方公里產(chǎn)量的25倍，比香港現(xiàn)在的產(chǎn)出量高出兩倍多。

GDP產(chǎn)值發(fā)展優(yōu)勢第七頁，共40頁。寶安中心片區(qū)：打造ＣＢＤ＋ＴＢＤ，即中央商務(wù)區(qū)和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)，與南山前海共同組成深圳市城市雙中心之一，是深圳西部的商務(wù)、商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)和文化體育中心。桂灣片區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展金融、信息、貿(mào)易、會(huì)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，吸引企業(yè)總部集聚，打造核心商務(wù)區(qū)。鏟灣片區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展科技及信息服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，安排教育、醫(yī)療、文化等在內(nèi)的公共服務(wù)業(yè)，打造綜合發(fā)展區(qū)。媽灣片區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、航運(yùn)服務(wù)、供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)新金融及其它專業(yè)(zhuānyè)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造保稅港片區(qū)。前海功能定位為深港合作先導(dǎo)區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、結(jié)構(gòu)調(diào)整引領(lǐng)區(qū)。前海中心重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技及專業(yè)服務(wù)、通訊(tōngxùn)及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)六大領(lǐng)域。本案(běnàn)規(guī)劃定位——深圳市政府4000億高規(guī)格打造前海，8倍于福田CBD投入度，構(gòu)建寶安中心片區(qū)+“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理第八頁，共40頁。交通條件——珠三角超級(jí)綜合交通樞紐(jiāotōnɡshūniǔ)，路網(wǎng)縱橫集成四通八達(dá)，公路、航空、軌道交通系統(tǒng)完善發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，出行便利項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值(jiàzhí)梳理前海具有銜接深港、覆蓋珠三角、通達(dá)亞太、輻射全球的立體綜合交通體系，含一個(gè)口岸、兩大機(jī)場、三條城際軌道、六條地鐵線及前海交通樞紐。廣深沿江高速公路：起于東莞長安鎮(zhèn)，直通深港西部通道，實(shí)現(xiàn)廣州、深圳香港無縫連接；海濱大道：連通桂廟路與機(jī)場，以隧道方式穿越前海；港深西部快線：半小時(shí)連接深圳、香港兩大機(jī)場，國內(nèi)國際暢通無阻；穗莞深城際線：廣深城際地鐵，一小時(shí)接駁廣州、深圳城市中心；深珠城際線：起于珠海唐家灣站，與穗莞深城際線在深圳前海灣站相接；地鐵交通：羅寶線、環(huán)中線、9號(hào)線、11號(hào)機(jī)場快線、15號(hào)線、西鄉(xiāng)(xīxiānɡ)蛇口局部線，通達(dá)全深圳。前海綜合交通樞紐：

位于地鐵11號(hào)線前海站，集城際軌道、地鐵、公共交通、口岸等設(shè)施于一體，占地約3萬平，總建面約260萬平，總投資326.8億，一期預(yù)計(jì)2016年完工，是深圳市內(nèi)重要的軌道交通換乘中心。第九頁，共40頁。項(xiàng)目區(qū)域(qūyù)價(jià)值梳理香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國銀行（香港）、國泰君安、國信證券、世貿(mào)、嘉里集團(tuán)、香港衛(wèi)視國際傳媒、畢馬威、普華永道，TDK，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)等內(nèi)地簽約企業(yè)：騰訊、深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、招商銀行、越海全球物流公司等前海灣(hǎiwān)保稅港區(qū)簽約企業(yè)：東方海外、嘉宏、順豐速遞、利豐國際；DHL、卡西歐、飛利浦和家樂福，國際財(cái)團(tuán)洛克菲勒家族、國際金融巨頭摩根大通等入駐企業(yè)——前海受全球頂級(jí)投資集團(tuán)“青睞”，高端產(chǎn)業(yè)人群居住需求(xūqiú)外溢，具備極大的投資潛力根據(jù)前海管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2015年11月底，在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)注冊(cè)企業(yè)總量突破6.9萬家。國際知名企業(yè)爭相進(jìn)駐前海第十頁，共40頁。土地(tǔdì)成交——地產(chǎn)龍頭看好前海發(fā)展，卓越、華潤、美國地產(chǎn)巨頭等大型房企巨頭重金奪下前海土地(tǔdì)，前海價(jià)值斐然2013年7月，卓越123.79億拿下兩塊土地，成為總價(jià)地王；政府要求投資強(qiáng)度不得低于1.5萬/平，兩幅地塊須分別向政府無償移交5.16萬平方米和8.86萬平方米的辦公面積，卓越投資成本近4萬/平。2013年8月，華潤置地以109億拍下T201-0078地塊，成為深圳總價(jià)、單價(jià)雙地王。2014年1月23日，前海2014年首塊土地拍賣。由主持重建紐約世貿(mào)中心地美國地產(chǎn)巨頭——兆華斯坦開發(fā)公司(ɡōnɡsī)為主的聯(lián)合體以134.0999億元競得，樓面價(jià)約28113元／平方米，再次刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。項(xiàng)目(xiàngmù)區(qū)域價(jià)值梳理第十一頁，共40頁。項(xiàng)目本體情況(qíngkuàng)分析2第十二頁，共40頁。項(xiàng)目本體情況(qíngkuàng)分析地段區(qū)位——位于前海規(guī)劃范圍內(nèi)，地處寶安中心區(qū)核心地段，緊臨寶安區(qū)政府，遠(yuǎn)眺前海灣(hǎiwān)，地理位置十分優(yōu)越項(xiàng)目(xiàngmù)位置本項(xiàng)目位于前海規(guī)劃范圍內(nèi)的寶安中心區(qū)，興業(yè)路、裕安路、金科路、海秀路四條道路包圍中的地塊。項(xiàng)目東面為寶安區(qū)政府和海濱廣場，遙望前海灣片區(qū)；南面不遠(yuǎn)處為大海和廣深沿江高速；西面為大鏟灣片區(qū)，北面為新安中學(xué)。本案第十三頁，共40頁。項(xiàng)目地塊編號(hào)：申辦更新宗地號(hào)。土地性質(zhì)：商住用地。項(xiàng)目占地面積：約8.9萬平方米。項(xiàng)目容積率：約7.0?？偨ㄖ娣e：約62.3萬平方米，根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計(jì)容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。項(xiàng)目土地價(jià)款：不超過2萬元/平方米（按計(jì)容建筑面積計(jì)，最終以政府審定為準(zhǔn)）。項(xiàng)目土地現(xiàn)狀：全區(qū)域平整空地等待(děngdài)項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)。項(xiàng)目公司股權(quán)：土地方占XX%，我方占XX%。項(xiàng)目本體(běntǐ)情況分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第十四頁，共40頁。本案項(xiàng)目四至——四周均為較高級(jí)別的城市道路，周邊主要為寫字樓及商務(wù)(shāngwù)建設(shè)用地、豪宅項(xiàng)目、學(xué)校等，具備較好的工作和居住環(huán)境深圳農(nóng)村(nóngcūn)商業(yè)銀行總部信通金融大廈（建設(shè)中）寶能項(xiàng)目(xiàngmù)（建設(shè)中）興業(yè)路（雙向六車道）東至興業(yè)路西至金科路金科路（雙向八車道）對(duì)面空地（目前為綠化地帶）新安中學(xué)高中部第五大道（已建成）北至裕安路裕安路（雙向八車道）海秀路（雙向六車道）榮超海濱大廈萬駿經(jīng)貿(mào)大廈南至海秀路項(xiàng)目本體情況分析第十五頁，共40頁。項(xiàng)目本體情況(qíngkuàng)分析地理地貌——地塊較為方正，內(nèi)部(nèibù)土地平整，基本無高差，目前覆蓋有部分綠色植被，具備良好的開發(fā)建設(shè)條件第十六頁，共40頁。項(xiàng)目本體(běntǐ)情況分析道路交通——項(xiàng)目周邊路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，軌道、航空交通發(fā)達(dá)，輕松(qīnɡsōnɡ)到達(dá)市內(nèi)各區(qū)及周邊城市本案離地鐵11號(hào)線寶安站直線距離600米離地鐵1號(hào)線寶中站直線距離900米離地鐵5號(hào)線寶華站直線距離500米寶安站寶安中心站寶華站5號(hào)線寶華(bǎohuá)站1號(hào)線寶安中心站11號(hào)線寶安站（在建，2016年通車）寶安大道廣深沿江高速深圳機(jī)場第十七頁，共40頁。項(xiàng)目本體(běntǐ)情況分析景觀環(huán)境——項(xiàng)目東面毗鄰寶安文化政治核心景觀軸，南面遠(yuǎn)眺大海和享受濱海休閑公園(gōngyuán)美景，西面空地和北面學(xué)校無遮擋，景觀條件優(yōu)越本案(běnàn)豪宅項(xiàng)目綠化地帶新安中學(xué)寫字樓五星級(jí)酒店項(xiàng)目周邊目前以商務(wù)寫字樓為主，還有部分已建成和在建豪宅項(xiàng)目。東面為寶安行政文化中心，核心景觀軸上包括體育場、行政中心、海濱廣場、圖書館、青少年宮、演藝中心等。南面為3.27公里的濱海休閑公園，包括沙灘泳池景觀區(qū)等。西面為綠化地帶，北面為新安中學(xué)（多層建筑），基本無視線遮擋。第十八頁，共40頁。配套設(shè)施——項(xiàng)目周邊銀行、學(xué)校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施齊全完善，具備(jùbèi)較為成熟的配套條件銀行：建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、渣打銀行學(xué)校：新安中學(xué)（省一級(jí)學(xué)校，廣東省國家級(jí)示范性普通高中）、濱海小學(xué)、海旺中學(xué)酒店：前海華僑城JW萬豪酒店休閑：寶安體育館、圖書館、青少年宮、演藝中心、藝術(shù)中心、濱海休閑公園等商業(yè)：華潤萬家、創(chuàng)業(yè)(chuàngyè)天虹、海雅繽紛城、蘇寧電器醫(yī)院：婦幼保健院中心區(qū)新院、寶安武警醫(yī)院影院：中影UL城市影院項(xiàng)目本體情況分析寶安區(qū)政府海濱廣場海旺中學(xué)濱海小學(xué)前海華僑城JW萬豪酒店新安小學(xué)建設(shè)銀行交通銀行中影UL城市影院渣打銀行萬駿經(jīng)貿(mào)大廈寶安體育場龍光世紀(jì)大廈本案榮超海濱大廈圖書館青少年宮演藝中心濱海休閑公園第十九頁，共40頁。3區(qū)域房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析第二十頁，共40頁。區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)和政策——深圳GDP領(lǐng)漲全國(quánɡuó)，降準(zhǔn)降息并施行寬松貨幣政策，放開二胎，取消“限外令”及限購等政策利好于房地產(chǎn)發(fā)展深圳前三季度GDP為12376.66億元全國排名第四，增速領(lǐng)漲全國10月底，深圳市統(tǒng)計(jì)局公布了深圳前三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，深圳前三季度GDP為12376.66億元，同比增長8.7%。深圳前三季度GDP排名全國第四，比今年上半年提前一位。從增速來看，深圳位于一線(yīxiàn)城市首位，其中，北京為6.7％，上海為6.8％，廣州8.3％。取消過時(shí)的限購政策。第二十一頁，共40頁。2015年12月，深圳一手住宅供應(yīng)面積82.8萬㎡，環(huán)比增長27.8％，同比減少29.0％；成交面積58.4萬㎡，環(huán)比增加7.8％，同比增長1.7％；成交均價(jià)44761元/㎡，環(huán)比增長33.2％，同比增長68.7％。受2014年政策影響以及低迷的市場(shìchǎng)行情的壓抑，2015年深圳住宅市場(shìchǎng)報(bào)復(fù)性反彈，成交均價(jià)從年初3萬多的均價(jià)，到年末大漲40%，12月新房均價(jià)再創(chuàng)新高，首次突破四萬。區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)市場分析深圳住宅(zhùzhái)情況——深圳住宅(zhùzhái)市場供需兩旺，2015年均價(jià)大幅上漲深圳12月新房均價(jià)逼近4.5萬，供需兩旺第二十二頁，共40頁。10月29日閉幕的中共十八屆五中全會(huì)提出，全面實(shí)施二胎政策。深圳全年房價(jià)漲幅達(dá)近40%,12月新房成交均價(jià)逼近45000元，樓市供需兩旺。深圳常住人口1078萬，戶籍人口332萬，非戶籍人口746萬。按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠(yuǎn)低于全國戶均1.1套的水平。截至2015年11月底，深圳新房存量411萬平方米，38419套，去化時(shí)間為6.9個(gè)月，遠(yuǎn)低于北上廣14個(gè)月左右的消化周期。深圳土地面積僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。深圳近2000平方公里的空間已達(dá)到了50%的開發(fā)強(qiáng)度，這在國際上是最高的。深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。深圳入駐有華為、騰訊、中興、萬科、招商銀行、平安保險(xiǎn)、深圳發(fā)展銀行、中集集團(tuán)、中電投資、深圳創(chuàng)投、深KONKA等知名企業(yè)，為深圳地產(chǎn)帶來有力的產(chǎn)業(yè)支撐。

深圳前三季度GDP為12376.66億元全國排名第四，增速8.7%領(lǐng)漲全國。中央政策施行相對(duì)寬松貨幣政策，取消限購、限外等措施，利于房地產(chǎn)發(fā)展。二胎政策全面放開庫存量處于健康水平建設(shè)用地供應(yīng)稀缺

生產(chǎn)總值增長迅速政策推動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展人口對(duì)住宅需求旺盛房地產(chǎn)行情利好產(chǎn)業(yè)支撐地產(chǎn)發(fā)展未來深圳房地產(chǎn)將繼續(xù)上行(shàngxíng)態(tài)勢區(qū)域房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析未來發(fā)展態(tài)勢——從深圳經(jīng)濟(jì)、政策、人口、產(chǎn)業(yè)、供求情況(qíngkuàng)、庫存量、土地供應(yīng)等情況(qíngkuàng)來判斷，未來深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步上行第二十三頁，共40頁。2015年12月，寶安區(qū)一手住宅新增供應(yīng)30.8萬㎡，同比減少13.6％，環(huán)比增長79.1％；成交面積20.9萬㎡，同比上漲26.6%，環(huán)比下降11.4％；成交均價(jià)40217元/㎡，同比上漲51.0%。寶安中心區(qū)因12月只有豪宅壹方玖譽(yù)在銷售(xiāoshòu)，因此均價(jià)達(dá)到80000元/㎡。12月，前海有6個(gè)項(xiàng)目在售，均價(jià)達(dá)到63666元/㎡。區(qū)域房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析寶安區(qū)地產(chǎn)情況——寶安區(qū)均價(jià)穩(wěn)步增長，受前海規(guī)劃利好以及本片區(qū)的條件完善(wánshàn)，寶安中心區(qū)的房價(jià)上漲迅猛寶安區(qū)均價(jià)突破4萬，寶中均價(jià)達(dá)8萬，前海均價(jià)步入6字頭第二十四頁，共40頁。項(xiàng)目周邊(zhōubiān)典型樓盤情況區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)市場分析樓盤名所在片區(qū)建筑類別占地面積建筑面積容積率戶型面積均價(jià)壹方玖譽(yù)（在售）寶安中心區(qū)48層、44層、52層超高層99390㎡883256㎡

5.40180-373㎡四居、五居、177-373㎡四居、五居、220㎡五居85000元/㎡

第五大道（二手）寶安中心區(qū)18-30層高層83329㎡327514㎡3.1102-125平的三房，164-178平四房62000元/㎡宏發(fā)前城（在售）寶安西鄉(xiāng)片區(qū)41層超高層60000㎡700000㎡3.80二居89㎡65000元/㎡前海時(shí)代·CEO公館（在售）南山前海桂灣片區(qū)11層小高層60595㎡

99800㎡

1.54143-254平米4房80000元/㎡前海凱御（在售）南山前海桂灣片區(qū)25層高層7011㎡

44331㎡

4.6461㎡2兩居73000元/㎡漢京九榕臺(tái)（在售）南山前海與蛇口交匯處16層小高層27699㎡

61220㎡

2.2180平米3+1房85000元/㎡恒裕濱城（在售）南山前海與后海交匯處46層超高層35853㎡

259314㎡

4170-270㎡三房、四房120000元/㎡華潤深圳灣·悅府（在售）南山深圳灣片區(qū)52層及51層的超高層67000㎡

861000㎡

12.85250平3房、260平3房、320平4房、360平4房138000元/㎡項(xiàng)目周邊典型樓盤建筑類型主要為高層(ɡāocénɡ)及超高層(ɡāocénɡ)，建筑密度較高，寶中和西鄉(xiāng)片區(qū)的規(guī)模型大盤較多，因該區(qū)位適宜打造豪宅，產(chǎn)品以三房及以上的大戶型豪宅為主，片區(qū)均價(jià)達(dá)到95000元/平米左右。因位于前海以及前海輻射范圍，位置優(yōu)越規(guī)劃起點(diǎn)高，該區(qū)域的樓盤均十分暢銷。本案第二十五頁，共40頁。壹方中心玖譽(yù)2015年6月6日開盤，超過(chāoguò)1000批來自全市各區(qū)的高端客戶蜂擁而至，上午10點(diǎn)項(xiàng)目正式選房，到中午12點(diǎn)，開盤2小時(shí)基本售罄，開發(fā)商吸金70億。當(dāng)天推出370套房源，最小面積為148平米，最大為376平米。開盤最低價(jià)位1400多萬，最高達(dá)1.3億。本次開盤最底價(jià)格為4樓單位約7.3萬/平，最高價(jià)為頂層單位17.5萬/平。本次推出具體戶型為：3棟、4棟、5棟144-366平大戶型，其中3棟戶型為366平（4房2廳5衛(wèi)+1傭人房）共86戶，4棟戶型為215平（4房2廳4衛(wèi)+1傭人房）共156戶，5棟戶型有144平（4房2廳2衛(wèi)）、167平（5房2廳2衛(wèi)+1入戶花園）和183平（5房3廳3衛(wèi)）三種，其中183平為復(fù)式戶型，其余為平層戶型。區(qū)域房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析壹方中心玖譽(yù)開盤2小時(shí)(xiǎoshí)基本售罄，開發(fā)商吸金70億第二十六頁，共40頁。2015年12月16日下午15:00時(shí)，“前海時(shí)代CEO公館”項(xiàng)目二期在JW萬豪大酒店進(jìn)行公開發(fā)售，共550套房源一次性全部推售，具體為99套140平4房、30套160平4房、179套164-170㎡復(fù)式3房、88套180㎡4+1房、132套225㎡4房、22套260平5+1房，均價(jià)80000元/平，而去年一期開盤均價(jià)僅4.2萬/平，今年均價(jià)增長近一倍。550套房源開盤當(dāng)天基本售罄。“前海時(shí)代”項(xiàng)目是深圳地鐵集團(tuán)與中信集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，精心打造的第一個(gè)國際都薈住宅，項(xiàng)目位于前海深港合作服務(wù)區(qū)核心區(qū)桂灣片區(qū)東南角，項(xiàng)目將建成集住宅/公寓/辦公/商業(yè)/酒店為一體(yītǐ)的前海中央生態(tài)綜合體旗艦。區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)市場分析前海時(shí)代·CEO公館二期開盤均價(jià)8萬元/平米(pínɡm(xù)ǐ)，較去年一期開盤均價(jià)4.2萬/平，均價(jià)增長近一倍，550套房源當(dāng)天基本售罄第二十七頁，共40頁。4項(xiàng)目(xiàngmù)定位第二十八頁，共40頁。前海價(jià)值

自身價(jià)值+TOP4地標(biāo)綜合體TOP5特色(tèsè)商業(yè)TOP6景觀(jǐnɡɡuān)大宅TOP7便利(biànlì)生活TOP1全球國際灣區(qū)TOP2濱海生活國家意志推動(dòng)區(qū)域，同步全球金融中心，代言深圳未來30年。遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。前海60萬㎡都會(huì)綜合體，居住商務(wù)商業(yè)一體，娛樂、購物、休閑應(yīng)有盡有。珠三角交通樞紐中心，道路、航空、軌道交通發(fā)達(dá)，

5分鐘直達(dá)深圳機(jī)場、10分鐘到達(dá)深圳灣口岸，20分鐘通達(dá)福田中心區(qū)。TOP3極速交通項(xiàng)目自帶特色現(xiàn)代商業(yè)MALL，帶來最前沿國際化生活方式。位于寶安中心區(qū)景觀軸西側(cè)，臨海而建，打造景觀大宅。TOP8豪宅品質(zhì)項(xiàng)目定位百億公共文化設(shè)施配套，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、影院應(yīng)有盡有。地塊屬性的得天獨(dú)厚注定需要建設(shè)豪宅產(chǎn)品，打造豪宅品質(zhì)。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理第二十九頁，共40頁。RegionalAssignment前海中央(zhōngyāng)國際生活區(qū)項(xiàng)目(xiàngmù)區(qū)域定位前海：國家意志推動(dòng)區(qū)域東方(Dōngfāng)曼哈頓，中國未來經(jīng)濟(jì)首都前海規(guī)劃：占地32.4平方公里，最高起點(diǎn)，特區(qū)內(nèi)最大一塊處女地，國家意志推動(dòng)區(qū)域；前海投入：深圳前?？偼顿Y約4000億元，8倍于福田CBD投入度，代言深圳未來30年；前海產(chǎn)出：2020年每平方公里產(chǎn)值100億，2倍于香港，20倍于深圳，6年內(nèi)預(yù)計(jì)人均GDP將超過8萬美元，全球能夠達(dá)到這一數(shù)字不超過10個(gè)地方。含金量深圳最高！前海容納：總建筑規(guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住人口規(guī)模約30萬人，輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠三角地區(qū)。項(xiàng)目定位第三十頁，共40頁。項(xiàng)目(xiàngmù)定位項(xiàng)目屬性(shǔxìng)定位超越福田南山，配套密集度最高區(qū)域深圳唯一10分鐘內(nèi)步行(bùxíng)奢享百億配套AttributeLocation地標(biāo)級(jí)頂配綜合體景觀軸線：遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。百億配套：項(xiàng)目周邊銀行、學(xué)校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施齊全完善，帶來最前沿國際化生活方式。價(jià)值標(biāo)桿：前海所規(guī)劃的住宅規(guī)模約650萬平方米，占比僅為前?？偨ㄖ?guī)模的2.5%，項(xiàng)目商住的土地屬性價(jià)值將成為標(biāo)桿。第三十一頁，共40頁。前海國際(guójì)生活區(qū)地標(biāo)頂配綜合體項(xiàng)目(xiàngmù)定位項(xiàng)目(xiàngmù)整體定位第三十二頁，共40頁。項(xiàng)目(xiàngmù)定位項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)定位全城絕版，創(chuàng)造頂級(jí)人居新標(biāo)準(zhǔn)住宅——最稀缺闊綽景觀天際(tiānjì)大宅

圈層標(biāo)桿，精英人士匯聚價(jià)值高地公寓——最潛力投資居住首選酒店公寓

多維交通，全球商務(wù)交流領(lǐng)地寫字樓——最便捷國際化智能寫字樓

配套完善，尖端消費(fèi)的購物街區(qū)商業(yè)——最醇熟

一站式時(shí)尚商業(yè)空間第三十三頁，共40頁。區(qū)域(qūyù)市場解析及項(xiàng)目定位客戶(kèhù)定位項(xiàng)目重要(zhòngyào)客戶項(xiàng)目牽引客戶客戶覆蓋區(qū)域半徑項(xiàng)目核心客戶來源：福田、羅湖關(guān)內(nèi)實(shí)力客戶，深圳投資客、港人、外國人等客戶特征：善于捕捉投資機(jī)遇、對(duì)政策嗅覺敏銳、跟隨交通改善改變置業(yè)地點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：前海利好、地鐵接駁、升值潛力來源：寶安中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)及寶安區(qū)本地客戶客戶特征：多為原住民和周邊樓盤業(yè)主、濃厚寶安情節(jié)、認(rèn)可片區(qū)價(jià)值關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域、服務(wù)、品牌來源：前海商務(wù)客戶、寫字樓轉(zhuǎn)化客戶、南山客戶特征：前海片區(qū)及主流豪宅區(qū)內(nèi)的財(cái)富階層，且有一定地緣性關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目資產(chǎn)屬性、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目升值潛力客戶來源第三十四頁，共40頁。5項(xiàng)目投資(tóuzī)分析與結(jié)論第三十五頁，共40頁。規(guī)劃(guīhuà)指標(biāo)建筑形態(tài)(xíngtài)及配比建筑形態(tài)(xíngtài)和指標(biāo)占地：89000㎡容積率：7.0總建筑面積：623000㎡純商業(yè)面積：35000㎡住宅面積：529550㎡公寓及寫字樓面積：58450㎡建筑形態(tài)面積建面比例住宅529550㎡85.00%商業(yè)35000㎡5.62%公寓及寫字樓58450㎡9.38%合計(jì)623000㎡100.00%說明：根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計(jì)容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。商業(yè)面積共計(jì)9.35萬平方米，如果作為純商業(yè)來銷售或者持有的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議拆分為純商業(yè)、公寓、寫字樓三部分：一是3.5萬平米純商業(yè)，控制商業(yè)規(guī)模，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利于租售；其他為5.85萬平米公寓及寫字樓，因本區(qū)域?qū)懽謽橇至ⅲ虅?wù)氛圍濃厚，有利于開發(fā)公寓和寫字樓產(chǎn)品。項(xiàng)目投資分析第三十六頁，共40頁。業(yè)態(tài)和銷售(xiāoshòu)情況住宅：參考該區(qū)域目前同等產(chǎn)品約8萬元/平米的均價(jià)測算。商業(yè)：參考寶安中心區(qū)以及(yǐjí)周邊片區(qū)商業(yè)約10萬元/平米的均價(jià)測算。公寓和寫字樓：目前市場上公寓均價(jià)略低于住宅產(chǎn)品，按照7萬元/平米的均價(jià)測算；寫字樓參考周邊同等項(xiàng)目約6萬元/平米的均價(jià)測算。公寓和寫字樓總體均價(jià)為6.5萬元/平米。項(xiàng)目(xiàngmù)投資分析1、業(yè)態(tài)與銷售業(yè)態(tài)面積（平米）單價(jià)（元/平方米）銷售總額（元）可售住宅面積5295508000042364000000可售商業(yè)面積350001000003500000000可售公寓及寫字樓面積58450650003799250000合計(jì)62300049663250000第三十七頁，共40頁。投資(tóuzī)成本項(xiàng)目投資(tóuzī)分析2、投資成本