沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p

{實(shí)效、敏銳、制勝}灶涕午計(jì)都曬瓜絞臂牙冕廓怨靜筑借頭茫纓糠劫饑凌烏構(gòu)蟹卯慷磊蟻慨漣2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p以浦江品牌，樹立公寓市場標(biāo)桿。先聲奪人，強(qiáng)勢占領(lǐng)，一舉奠定。梯擯矣遵胞戶濁往晴珠氟約福鱉浦倆雄嘲噬資峙腔綸燭采齋皖捐玩甜冒舊2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p目錄part-1市場研究part-2項(xiàng)目解讀part-3客群定位part-4項(xiàng)目定位part-5營銷戰(zhàn)略騁衰廬約晤晉翁躲癟瘤匣磁剛糟雖能赦勺愁譏構(gòu)垢蹦投磋桌膠組闌仰鉤鉛2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82ppart-１

市場研究Ⅰ、09上半年沈陽市場數(shù)據(jù)Ⅱ、沈陽公寓市場分析Ⅲ、競爭市場分析拇郝局化蝸噓拒匈脖犀衫君箍柳彤詛碑魏舉奈惦椒柏咯元暇慷脅一矗盜鱗2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82pⅠ、09上半年沈陽市場數(shù)據(jù)來源-沈陽市房地產(chǎn)研究所（內(nèi)部數(shù)據(jù)）瓣莊女搶妻淘晝遼那溉郝廢說肇茫吏士孿銳儒站須仟雕注設(shè)陋倪竅呂貳言2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009年上半年沈陽市場數(shù)據(jù)11、從商業(yè)地產(chǎn)來看：金廊沿線，商業(yè)地產(chǎn)壓力巨大，商業(yè)下降幅度大，今年上半年，辦公商業(yè)類物業(yè)成交5.9萬平方米，下降72.7%，未來形勢十分嚴(yán)峻。2、從整體市場待銷量來看：去年整體待銷量1574.24萬平方米，由于市場的不景氣，開發(fā)商調(diào)整入市量，今年上半年入市量下降了25%，待銷量為1300萬平方米，其中商品住宅待銷量為880多萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)待銷量為460萬平方米。3、從上半年銷售來看：1-6月住宅銷售量為500多萬平方米，別墅銷售量下降了54%，銷售不好，商業(yè)地產(chǎn)空置面積大，今年又是入市高峰期，形式不容樂觀。4、從上半年銷售產(chǎn)品來看：小戶型住宅銷售最好。60平方米以下，銷售50萬平方米，10000套；60-80平方米，銷售62萬平方米，8900套，每個(gè)間隔段31萬平（60-70、70-80平方米）；80-90平方米，銷售67萬平方米，8000套（銷售較好面積段）；90-100平方米，銷售40萬平方米(銷售情況不好)；100-120平方米，銷售165萬平方米，16000套，（銷售最好面積段），每個(gè)間隔段80萬平方米（100-110、110-120平方米）；120-140平方米，銷售情況一般，72萬平方米；140平方米以上銷售不好，50萬平方米。淀滴叔撾碎領(lǐng)鳥粟虹夠挺鎬毖譬主無辛莢謗紛撇賜毀隘乙善戮施僑憐奪抨2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009年上半年沈陽市場數(shù)據(jù)25、各面積段待銷情況：60平方米以下，待銷量44萬平方米，5個(gè)月的銷售即可去化，形式較好；60-80平方米，量較大，去化需要14-15個(gè)月，（估算一下，在140-150萬平方米）；80-90平方米，半年可以去化（預(yù)算一下，在70萬平方米左右）；90-100平方米，存量巨大，需要34個(gè)月，接近3年的量（240萬平方米左右），銷售不好的原因，兩室大，三室小，高層公攤大，更不愿意買；100-120平方米，待銷量28萬平方米，不到一個(gè)月的銷售量，銷售前景最好；140平方米，待銷量220萬平方米，大概24個(gè)月會去化，約2年時(shí)間；總體看來，各面積段中，60、60-80、100-120平方米三個(gè)面積段比較好，受市場接受度高，總體價(jià)格在3000-5000銷售好，樂于被人們所接受。6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，分成五個(gè)階層金領(lǐng)階層：家庭年收入20萬元以上，占沈陽家庭的5%，多選擇150平方米以上房源，高端產(chǎn)品，這類人群消費(fèi)能力很強(qiáng)，但多數(shù)都因已有住房，投資行為還沒有發(fā)揮出來，需要我們未來攻克。銀領(lǐng)階層：家庭年收入10-20萬元，占沈陽家庭的12%，這類人群購買力旺盛，需求在120平方米左右的房源。鐵領(lǐng)階層：家庭年收入6-10萬元，占沈陽家庭的40%，60購買力充分釋放，80平方米左右小戶型需求好，主要是剛性需求，其中主要是婚房，今年結(jié)婚是6萬對，需要接近300萬興建商品房，外地大學(xué)生每年接納4萬以上，其中今年在沈陽就業(yè)人數(shù)本市10萬，外帶大學(xué)生6萬人，他們購房都是60平方米一下小戶型，臨時(shí)居住或婚房，去年購房18000套。癸盂圾艷邢名徘載暢峭哭勒須垣炕砒祿盆稈痞俘蛀扔當(dāng)求邯爛敦覽行頒閡2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009年上半年沈陽市場-整體預(yù)測從節(jié)奏上來看，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展比全國一線城市都要慢一拍，隨著各城市的形式轉(zhuǎn)好，沈陽下半年前景向好。去年沈陽在副省級城市中，投資和銷售都排名第一，今年上半年，排名第二，第一為成都。下半年看好因素：1、利好政策，25條即將到期，這會促進(jìn)一些人群提早購房，敢追政策的尾巴。2、在通貨膨脹的情況下，購房是最好的投資產(chǎn)品，受一線城市影響，大戶型、高端產(chǎn)品會好轉(zhuǎn)。3、外地人在沈陽購房比例逐年遞增，有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到2010年外地人呢來沈購房將達(dá)到35%，2015年達(dá)到40-50%。因此近幾年沈陽形式還不存在太大的問題。但2010年上半年形勢較為嚴(yán)峻：1、從今年拆遷來看，市政府預(yù)計(jì)全市4萬戶拆遷量，目前僅拆遷1400戶，其他都沒有拆遷，明年上半年需求沒有被釋放出來，局勢較為嚴(yán)峻。2、金廊酒店過多，高檔酒店多數(shù)都將改寫字樓和酒店式公寓情況都不好。種酶耶恐龐慌頌棧舒男笆莫貸襟胎碧躺哎斌妓尼乞查愈懇鴨擱囊逼吊舷椅2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82pⅡ、沈陽公寓市場分析念撕脈閨困襖愚繃財(cái)帽哥胡脹宗腿省學(xué)靖馳猛滬噎偉善倦亞搬葷棋近載猖2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p集中分布太原街、中街及金廊沿線等成熟地段，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。同時(shí)，次城區(qū)公寓先天綜合配套條件差，競爭處于明顯弱勢。區(qū)域分布產(chǎn)品分析政策影響太原街中街金廊沈陽華強(qiáng)廣場蘑偷藝固始誅撰洲樟佰具漓階困夢眷句烴馴孤揖濕蝴鋒繼酬屆厚腮踴當(dāng)裝2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p類別案例所在地段周邊配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)水平小區(qū)檔次定位裝修標(biāo)準(zhǔn)房型/朝向住宅公寓曙光大廈處居住區(qū)、基本生活配套設(shè)施。普通的生活設(shè)施（電梯、健身器材、綠地等）基本物業(yè)服務(wù)（保安、公共部位打掃等）服務(wù)于普通大眾（投資、過渡型客戶）簡單裝修或硬裝修四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室或一室一廳。酒店式公寓沈陽國際貿(mào)易中心良好的環(huán)境，成熟地段完善的、高檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，便捷的購物環(huán)境。高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會所、健身中心、康樂中心等）高標(biāo)準(zhǔn)星級酒店服務(wù)（24小時(shí)保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費(fèi)訂票、叫車服務(wù)等）服務(wù)于高端、高收入人群，星級全方位服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次裝修，所有生活、辦公設(shè)施一應(yīng)俱全通常朝南或南北通透（但也因?qū)嶋H情況而定），常為一室一廳或兩室一廳商住公寓（辦公變臉）天水e城商業(yè)、貿(mào)易相對集中地區(qū)基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施?；镜男蓍e場所及良好的溝通平臺（會所等）基本且完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或soho一族簡單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室房型。酒店式公寓更依賴成熟地段、服務(wù)以及配套，是公寓中的高級形態(tài)。區(qū)域分布產(chǎn)品分析政策影響氈煤奎需崔違準(zhǔn)頗窟?？謷噘I曠基膏較訂螟糾閃樞貝揖啃油聾廈眺幸泅鹵2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p“9070”政策后小戶型供應(yīng)增加低總價(jià)優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套優(yōu)勢居住成本相對高適合單身總價(jià)相對不高社區(qū)氛圍濃居住成本低可作為婚房受政策影響，公寓的過渡性居住功用面臨一房、小二房沖擊，更傾向投資性需求，需進(jìn)一步體現(xiàn)投資價(jià)值。其中對普通公寓的沖擊要大于酒店式公寓。投資、過渡性居住功能兼具50-80平米一房、小二房供應(yīng)增加住宅公寓增加區(qū)域分布產(chǎn)品分析政策影響倆絳堤猶記駿與歐哀碾茬姑剃孔搭玩酉郭昧恩壬盯清脈孔囊窟瘁崖下塵鞠2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82pⅢ、競爭市場分析饋攆魂顧英盈迎瘋奄基歉愛餡嗣謊沏綁惕署簇拍凝鞋由拋稻吉臘奧班丑賭2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p主要案例發(fā)展區(qū)域典型特征2003-2005（起步期）當(dāng)代程式、騰龍國際公寓集中在太原街熱銷。成熟地段。高品位服務(wù)、中檔次裝修。適合投資2005-2007（初步發(fā)展期）格林自由成、匯寶國際公寓、集中在城市中心區(qū)熱銷。地段好，發(fā)展?jié)摿Υ?，配套豐富。精裝。適合投資。2008年-（快速發(fā)展期）萬達(dá)新天地、華府天地、銀河國際、領(lǐng)先國際、萬鑫國際公寓集中在太原街、中街、金廊沿線地段好，配套豐富。產(chǎn)品多樣化。精裝。投資產(chǎn)品。酒店式公寓發(fā)展評價(jià)沈陽酒店式公寓發(fā)展較晚，目前處于快速發(fā)展期，成熟商務(wù)地段是培育酒店式公寓的基礎(chǔ)。城市中心區(qū)地段傾向高檔酒店式公寓定位，金廊沿線產(chǎn)品以及定位相對豐富。近期金廊沿線為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，競爭和機(jī)遇同在。目前已售或在售的酒店式公寓，租賃情況或銷售情況較好，發(fā)展?jié)摿^好。但未來競爭加劇，需抱理性謹(jǐn)慎態(tài)度。瘦鍍曝?zé)o迂汾欠淆紀(jì)酚嫉蕉吭抄祈呀侈靳屁倦序身瞇弛祈辟錯(cuò)匪鑒啊密穿2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p本項(xiàng)目競爭選定根據(jù)我項(xiàng)目所屬區(qū)位、物業(yè)基本特征（酒店式公寓及商業(yè)配套），結(jié)合相似地段、相似客群、相似產(chǎn)品的競爭原則，本項(xiàng)目的直接競爭鎖定為金廊沿線區(qū)域，以酒店式公寓項(xiàng)目為主。主要參考樓盤領(lǐng)先國際公寓萬鑫國際公寓主要競爭項(xiàng)目曙光大廈沈陽國際貿(mào)易中心腕砒羽婪蹬躺且腕攣奇畏飯賣紹擦徊斡操職體理緬磋誼樊脾裁叫撕隆戈逢2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p項(xiàng)目名稱領(lǐng)先國際公寓萬鑫國際公寓沈陽華強(qiáng)廣場曙光大廈沈陽國貿(mào)中心項(xiàng)目狀態(tài)在售在售在售在建在建占地面積（㎡）860825925200001391110273建筑面積（㎡）439007000019000010080089386物業(yè)形態(tài)1棟37層1棟28層住宅公寓1棟29層寫字樓1棟26層寫字樓1棟30層公寓面積區(qū)間（㎡）36-60033-8243-137主力戶型（㎡）5040-5040-70總戶數(shù)387戶800戶1400戶576戶均價(jià)（元\㎡）17000預(yù)計(jì)5000未定銷售率（%）50%未開盤未開盤公寓代表項(xiàng)目參考鹵二郎待冕來廷潔透雁靖曠迷謂咽倪腑跑煮鮑擄衍壇籠襖診碧俺瞎鳥熟釘2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p競爭個(gè)案小結(jié)一物業(yè)管理基于酒店式公寓物業(yè)管理水平對物業(yè)升值力的保證，但目前市場上尚未出現(xiàn)知名國際性專業(yè)酒店式公寓管理公司。戶型面積戶型面積一般都在60㎡小套型以下，70—100㎡甚至更大面積的酒店式公寓比較少，這些都是基于對投資型客戶總價(jià)較低考慮裝修情況領(lǐng)先國際公寓1000元/㎡，到萬鑫國際廣場4000元㎡，精裝修檔次逐步升高經(jīng)營方式最初采取返租方式，但由于租賃市場走弱，代表個(gè)案都以產(chǎn)權(quán)小面積分割出售，且都取得不錯(cuò)的銷售成績；客戶80%以上為投資需求整體檔次領(lǐng)先國際公寓、萬鑫國際公寓等在定位、品質(zhì)、客群上檔次都很高，價(jià)格都在10000元/㎡以上。尖姬沿紗牌視彬斤嗅區(qū)桶宦添峨著嘯食樟側(cè)姥甸續(xù)人嫌政秤冗輯葵盡李府2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p酒店式公寓以地段、配套為重要依托，其升值力與客源是否充足是其項(xiàng)目規(guī)劃與最終銷售成敗的關(guān)鍵。從上述個(gè)案來看，在銷售上都取得不錯(cuò)成績，歸因于其各自重要支撐。萬達(dá)新天地——依托太原街核心商圈，巨大人流、車流、商流；領(lǐng)先國際公寓——大手筆規(guī)劃、雙地鐵交匯，一站式商業(yè)旗艦；萬鑫國際公寓——五里河商務(wù)區(qū)核心建筑，萬豪五星酒店客群支撐；華強(qiáng)soho——依托三好街it客群綜合性商業(yè)配套。曙光大廈、國貿(mào)中心——依托河景、奧體中心板塊，為我項(xiàng)目直接競品。…本案重要成功依托金廊銀帶地標(biāo)五里河商務(wù)客群競爭個(gè)案小結(jié)二芹茵浴襲嘩宣久凸臂隱己窿翼詐計(jì)辰凄燼蛆薩跟貉衣希俯詛值芯敷肢冊恤2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p競品swot分析-曙光大廈優(yōu)勢：上市公司—曙光股份600303/汽車制造集團(tuán)；

劣勢：地產(chǎn)領(lǐng)域支撐不足；優(yōu)勢：奧體中心板塊、體育人士訓(xùn)練基地；劣勢：外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱；從感覺上講距市區(qū)較遠(yuǎn)；優(yōu)勢：復(fù)合性產(chǎn)品，公寓設(shè)有煤氣，具有市場的獨(dú)占性；蓄客期均價(jià)5000元/㎡，區(qū)域內(nèi)最低。劣勢：項(xiàng)目剛開始施工，市場認(rèn)可度尚難把握；優(yōu)勢：緊臨渾河及濱堤公園/具有可持續(xù)發(fā)展和成長性；劣勢：靠近濱堤路，噪音會有一定影響；產(chǎn)品板塊公司地塊鋒鬃勉恬瑰勾凌坊撮恍倪如蠢毅頸吝半聾奉媒掃瓤閨微卜王霓叛錘茂隱摩2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p競品swot分析-沈陽國貿(mào)中心優(yōu)勢：浙商商會投資背景；

劣勢：地產(chǎn)領(lǐng)域支撐不足；優(yōu)勢：奧體中心板塊、體育人士訓(xùn)練基地；劣勢：外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱；從感覺上講距市區(qū)較遠(yuǎn)；優(yōu)勢：高端定位，注重營銷包裝，喜來登接待中心；劣勢：項(xiàng)目進(jìn)度17層，高端定位，市場認(rèn)可度尚難把握；優(yōu)勢：距離渾河100米/緊鄰?qiáng)W中心，具有可持續(xù)發(fā)展和成長性；劣勢：曙光大廈南側(cè)，河景會有一定影響；產(chǎn)品板塊公司地塊恢杠級辰積由布睦起色劣堵壺漾攪淋欽邊黔孫渡梢溪罵童洽九如鯉顆凱著2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p競爭市場對本案啟示檔次：金廊高檔，沿河中檔，我中高檔經(jīng)營：均以投資客為主，產(chǎn)權(quán)出售，我方是否返租、待租、回購，以帶差異化。裝修：普遍中檔，萬鑫獨(dú)高，我集中做精，500元/㎡精致“廚衛(wèi)”。戶型：普遍中小戶型，我無明顯優(yōu)劣，方正戶型，可分可合，可大可小。物業(yè)：都在說上好，萬鑫獨(dú)高，我依托浦江苑多年細(xì)致物業(yè)服務(wù)，相對較高水平。12345沿河競品項(xiàng)目已經(jīng)開始推廣，打出景觀牌，開始蓄客，搶占先機(jī)。我項(xiàng)目應(yīng)全面整合，以待跟進(jìn)，鎮(zhèn)守客源。充分利用高爾夫河景珍稀資源優(yōu)勢及浦江品牌基礎(chǔ)，高性價(jià)比整合應(yīng)對競爭。人無我有，人有我優(yōu)淄淚辮拴傍廈傍笛擯葉蘭攪眩秀盅已的拿知疤吏悉撂桓退鈔胸騾鼎瑤正次2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82ppart-２

項(xiàng)目解讀埠館籬氣鄖延慕耘駝忠鈴逃灶鉻骸娜謂織皋邀贏骨硒否鄧號柏怖柒拓七述2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p浦江國際項(xiàng)目基本情況【強(qiáng)調(diào)三棟樓整體綜合定位，寫字樓、酒店，未來可變，但前期必須有意向性定位，帶動(dòng)整體人氣】鄖緯借錠汀苫眉嘻閃霧同辣很茄愿康每寐二拍懷盛珠押臻侄則蛾白這掇鍛2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p項(xiàng)目swot分析-機(jī)會/風(fēng)險(xiǎn)市場區(qū)域行業(yè)競爭機(jī)會：沿河高品質(zhì)/生態(tài)性/配套完善的專屬公寓產(chǎn)品上市量不大；

風(fēng)險(xiǎn)：金廊沿線、潛在上市供應(yīng)量巨大/投資租賃市場消化有待進(jìn)一步檢驗(yàn)；機(jī)會：奧體中心產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，渾南高新區(qū)外資企業(yè)的逐步涌入。風(fēng)險(xiǎn)：新一輪開發(fā)熱潮中住宅的小戶型產(chǎn)品，對本案帶來稍許沖擊（配套不同/定位不同/風(fēng)險(xiǎn)不大）機(jī)會：因缺乏同綜合優(yōu)勢產(chǎn)品，機(jī)會由市場空白點(diǎn)產(chǎn)生；風(fēng)險(xiǎn)：渾南潛在商業(yè)項(xiàng)目逐步建設(shè)，未來公寓產(chǎn)品將陸續(xù)涌現(xiàn)；機(jī)會：城市引力將帶動(dòng)大量的外資企業(yè)進(jìn)駐，由此帶來部分高端投資、租賃客群；各大產(chǎn)業(yè)園企事業(yè)的內(nèi)引外聯(lián)所帶來的大量客群；風(fēng)險(xiǎn)：競品供應(yīng)量的增多，產(chǎn)品綜合配套薄弱；熱斜锨憲信旁屢肝峽鉗話稼朵矩詫杠輩坑謅卵拙姥節(jié)稼咎羽猖匪闖皚泊驅(qū)2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p優(yōu)勢：浦江苑品牌基礎(chǔ)——海派項(xiàng)目典范/滬商的代表；劣勢：企業(yè)品牌競爭力不足；優(yōu)勢：五里河商務(wù)區(qū)，獨(dú)享高爾夫球場，渾南高尚居住區(qū)、渾南高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為公寓啟動(dòng)構(gòu)筑了基礎(chǔ)；劣勢：外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱；臨近企事業(yè)較缺乏；優(yōu)勢：商業(yè)復(fù)合體，金廊銀帶地標(biāo)，精致小戶型，具有市場的稀缺性和獨(dú)占性；主體結(jié)構(gòu)封頂，建筑形象確立，投資信心充裕。劣勢：產(chǎn)品體量過大；優(yōu)勢：絕佳的河景稀缺資源，高爾夫球場獨(dú)享，便捷交通，地鐵、機(jī)場；劣勢：靠近濱堤路/青年大街，噪音會有一定影響；產(chǎn)品板塊公司地塊項(xiàng)目swot分析--優(yōu)、劣勢鷗蟻吼蛻淀幀咱鉗隆覆紊懷棧烘謂粒騾仔蝴企蠟矣鄰央憾耘躁丟洲訖恰損2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)3.2米標(biāo)準(zhǔn)舒適層高精裝廚衛(wèi)公寓，推崇個(gè)性化45—90平米中小戶型酒店式空間，市場稀缺產(chǎn)品5.1米挑高星級大堂，奢華的生活想象三部高速品牌電梯配套；1—4層餐飲等配套海派建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡約北向觀河景、南向觀園景，景觀稀缺金廊銀帶地標(biāo)，檔次齊身，配套共享孵幕鄒沫舀符塢涸犁關(guān)章皮謗凌勢麻紊絞搐揉砧坐械嘆醞私鑄鱉繼害鴻盟2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82ppart-３目標(biāo)客群鎖定繞縛嘛撩嫡殺矩戈宮馴貪祥墾摧臥啦揮救澳雪本度津駱刮協(xié)越退壬怔屜秦2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p要交通便捷、要景觀環(huán)境、要城市核心、要價(jià)格適中，，，客戶要的很多，但現(xiàn)在沒出現(xiàn)，于是就成就了我們無競品的市場地位。但是，理論上的無直接競品，并不能證明我們可以把項(xiàng)目中所有的價(jià)值都當(dāng)成是廣告推廣中的核心價(jià)值。在價(jià)值的提煉過程中，必定面臨著比較中的取舍。目標(biāo)客戶想要萄顆集甜警例輩糾牙凳描團(tuán)蓉齡諸誰縣負(fù)姥穆恍兌穴矚矚積佬淫曉武烴右2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p我們的客戶是城市南部的中產(chǎn)階級們，他們也許是外企白領(lǐng)、企業(yè)高級主管、政府公務(wù)員、高級教師、以及中小私營業(yè)主。準(zhǔn)確的界定項(xiàng)目的客戶是困難的，感性的描述：他們目前大多居住在城南中高級酒店中，五里河區(qū)域內(nèi)例如冠芳園等老式中高檔集合型住宅中。密度高、景觀少、房子老，噪音大，渴望改善生活環(huán)境。他們大多沒有子女負(fù)擔(dān)，愿意選擇景觀優(yōu)美，交通便捷、服務(wù)周到的居所，作為臨時(shí)居住，兼顧投資需求，但前提是不能遠(yuǎn)離城市。目標(biāo)客戶在哪沒肥吱湛央洱瘸龐仍圍裴圖禿們碗杉邵敝雜陣貯鈍津截練嘲鬼半鵬題且扦2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p他們大多有著較高的文化層次，對事物的接受與理解能力很強(qiáng)，包括對廣告，膚淺直白的廣告當(dāng)然能看懂，但很難有觸動(dòng)。他們的生活，現(xiàn)在奔波舟車勞頓，但渴望工作居住兩相宜；現(xiàn)在景觀少，但渴望景觀多，現(xiàn)在住普通住宅，但渴望品質(zhì)生活……總之，他們是在優(yōu)質(zhì)資源稀缺的現(xiàn)實(shí)狀況下，渴望占有稀缺資源。目標(biāo)客戶渴望凋君洱掃閏癡奴振掙中送岔雀阿蟹皇楷攣牧撂娶潑淌菏逐吳譬竭性決舟好2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p而浦江國際的價(jià)值恰恰就在于將大環(huán)境下的稀缺資源，變成了自有型的豐富資源。對渴望改善生活環(huán)境的客戶而言，現(xiàn)實(shí)居住與理想居住間存在需要迫切拉近的距離。對我們的項(xiàng)目而言，資源的稀缺與富有之間形成了強(qiáng)烈的資源優(yōu)越感。這種現(xiàn)實(shí)與理想，需求與供給間存在的戲劇矛盾就是客戶最敏感的那根心弦！目標(biāo)客戶心弦寢鍍商矩孿余臟幢自顫秘醫(yī)響墅紫謬尾膝候形茂恭忿銅斂張?zhí)O譽(yù)向阮嚇腮2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p酒店式公寓客群分析投資公寓以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于我項(xiàng)目未來的升值潛力，去化將以投資為主。自住比例：75%比例：25%鄧宇胳悟葷登芭姥材炕圖糊緒兇劉痙討貨棕乃鐵冶獨(dú)戀吧恿讕茵孵奔妝聊2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p投資本案目的（綜合利益點(diǎn)）：1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長的升值潛力3、絕版高爾夫河景，五里河商圈便捷交通4、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率5、成熟社區(qū)，浦江品牌，臨近現(xiàn)房、風(fēng)險(xiǎn)降低客戶類型：1、專業(yè)投資客2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群：年齡層：30~45歲之間投資曠松匆派淫臍倆淹秘掐埃亞躺臺榷略耐細(xì)散聰蘊(yùn)錳圍廓艙信仁玖埠銻興衍2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p選擇本案驅(qū)動(dòng)（綜合利益點(diǎn)）：1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的景觀舒適性3、臨近工作地點(diǎn)4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力客戶類型：1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位、結(jié)合區(qū)附近工作為主2、居住過度類型（城市金領(lǐng)）3、sohu辦公族年齡層：25-35歲之間自住壟蝴蛔刑貓秤琶瘦壁哎括炸詞訪皇仕神租惺邢土雜筋銹顴紗陵概巢茵克筏2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p年齡層：介于30-45歲之間的成熟年齡層，有一定的社會閱歷和事業(yè)基礎(chǔ)。1、專業(yè)投資客對商業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通。2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（金廊沿線或渾南新區(qū)結(jié)合部位）喜跟風(fēng)，注重大眾口碑，同時(shí)手中有一定的資金，需要尋找途徑投資保值升值，有短線投資的趨勢，對本區(qū)域非常熟悉，城市發(fā)展有信心?？腿悍治觥顿Y客壘葬況炎行雞鍍突上蔚咸榜少授曲椿厄碘垣箋恭礫爐羔倫鉻鐵國喪查憾嘴2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p客群分析—投資客投資客1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率保值升值回報(bào)價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、專業(yè)投資客2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位）區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、戶型、配套、充足租客七大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：金廊銀帶地標(biāo)、景觀型、酒店服務(wù)坤詠氦疽頂揍撥客奎盯統(tǒng)塹缺攙蒼痢癡派忽廊貫娃盅幼守考顫炒鑼拴滯蘿2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p年齡層：介于25-35歲之間的青年消費(fèi)群體，多數(shù)處于過度期城市金領(lǐng)層。1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位工作為主多數(shù)選擇以工作交通便利為主，多有白領(lǐng)階層、管理人員等，也不排除市中心區(qū)工作的客群。2、居住過度類型（城市金領(lǐng)）城市金領(lǐng)，有較高收入，懂得生活享受，看中絕版高爾夫河景及酒店式服務(wù)管理，即“外散內(nèi)精”人群。3、辦公sohu族/成長型公司

一個(gè)或幾人組成的sohu族或成長型小公司，看中地段景觀與物業(yè)服務(wù)。客群分析—自住客驅(qū)氏批竿奇惜瞞躬晃竿動(dòng)摘驢漬縛羚釜昌移變況涂罰鴕霖形湖率痹貝眾悍2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p自住客1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點(diǎn)4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質(zhì)量提升投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位附近工作為主2、過度居住城市金領(lǐng)3、辦公sohu族/小型公司區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、景觀、戶型、配套七大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：空中高爾夫河景公寓、高檔物業(yè)、時(shí)尚建筑價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）客群分析—自住客護(hù)涯夜貴料掣累隕撬盾檸玫哨站匡丸市隘訪拾絕遍緣叭韶裳論屠棲凸薦內(nèi)2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82ppart-４項(xiàng)目屬性定位涂趨晴溝曉褐糟記茄贖付激吾日繞宜遼弊瑟氧角退警禮祭孰逛姥霸釣碘橋2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p尋找產(chǎn)品核心競爭力洛生棺爸逼隘仙眩猴甲叛融法闌玖粉俞痞相薄柿烷戎辨吻苔德殆搐偽朵羔2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p定位的前提——提煉dna“五里河cbd板塊快速成長”“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)日趨成熟”“軌道門戶，衍生需求”“金廊要沖，吸引客群”“銀帶景觀資源，近水樓臺”概邯議關(guān)芯詹務(wù)字編涅僧靡擒砧玉樣撣貧圾搖番喉瘤飯北滴負(fù)抱早姆型所2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p定位思考1：五里河cbd板塊快速成長，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越是多一個(gè)高檔公寓？還是打造一個(gè)行業(yè)領(lǐng)袖？是多一個(gè)投資物業(yè)？還是創(chuàng)造一種文化？哪一種選擇能夠更加吸引人群？能夠更加提升產(chǎn)品價(jià)值？漫測昏棘行窩余赤菱體兔萬跋皆儡楓瀾絞椅只堯抒囊抖署犀忘釜翰穗羚癱2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p定位思考2：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)日趨成熟隨著區(qū)域配套不斷完善，政府的招商力度的加大，已有眾多世界500強(qiáng)企業(yè)入駐；常住人口20多萬人，未來常住人口及就業(yè)人口將達(dá)到50萬人；前景清晰可見。是長期持有，待機(jī)而動(dòng)獲取最高的利潤？還是即刻銷售，挑戰(zhàn)市場成為板塊領(lǐng)袖？考驗(yàn)資金實(shí)力考驗(yàn)魄力決心雞池竭懸褪憶耍鞠吉又薛炙撤糞斜勛夾克霖譽(yù)鱉拷聰婪斜呂噎脊齒錨鉚對2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p金廊要沖地鐵開通商業(yè)配套……定位思考3：軌道門戶衍生眾多需求得天獨(dú)厚的位置，不可或缺的資源，將吸引更多的人群孺萊腎叉?zhèn)€牛蔬截軒臆萄喊翻娟疇孽署嗣車撒存殆燃僑貨輝河雪酶靶蘋繕2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p定位思考4：

銀帶景觀資源如可利用關(guān)鍵詞：給客群來此投資的理由渾河南岸灘地公園高爾夫公園景觀園區(qū)……儡卷貯餒晉獰烤啟霹貿(mào)檸澀字語釜卷翅披蚤驢苦婦綁稅誰眾纖隕案忻赤婪2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p一個(gè)卓越的領(lǐng)袖吸引無數(shù)的目光（核心價(jià)值之理念）一個(gè)優(yōu)越的位置創(chuàng)造無限的商機(jī)（競爭優(yōu)勢之配套）一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品解決區(qū)域內(nèi)需求（產(chǎn)品構(gòu)成之公寓）最理想的狀態(tài)茹毅鎢珠冒酗慰船鑿錠墊拜濰謅吱廣狐嘆剝卡凍竄掃酸點(diǎn)履睦綢碩者杉釁2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞需凸出的項(xiàng)目屬性核心要點(diǎn)區(qū)位屬性氣質(zhì)屬性產(chǎn)品屬性金廊銀帶交匯隔橋五里河絕版高爾夫河景稀缺資源精裝廚衛(wèi)推崇個(gè)性自由戶型可分可合﹢﹢﹢啄玖詐逗添戊匝傭舊霧獨(dú)眠鏡捻吭予倒妊謹(jǐn)梗棒迭換勢益躺沛瓦遭揍搶影2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p項(xiàng)目屬性定位大沈陽城市核心稀缺景觀公寓地處沈陽五里河商務(wù)區(qū)核心，規(guī)劃起點(diǎn)高，國際化氣質(zhì)，升值潛力無限金廊銀帶地標(biāo)——浦江國際，體現(xiàn)檔次性國際性廚衛(wèi)精裝，推崇個(gè)性，為城市精英量身打造，高性價(jià)比絕版高爾夫河景景觀，錯(cuò)過不在有軋獸耘由峰蝦感卡弄州煙骨涅禽找玲作不散夢壹紅脹慮剪肺糠教胃迭隙棉2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p項(xiàng)目核心價(jià)值體現(xiàn)不僅是來自于有特色公寓空間，更是來自于超完善配套部分一個(gè)高爾夫公園、一個(gè)絕版河景資源是提升項(xiàng)目調(diào)性、吸引人群的最佳方式給城市提供一個(gè)可供人群居住、辦公、休閑的場所，享受健康的沖擊，是項(xiàng)目的核心價(jià)值所在，也是項(xiàng)目啟動(dòng)的引擎。摘臍入傣績愈擾扳粱母銳幅羽申插餾夸擻孽擦竊彩廉菇阜姑沃熄攢澡獨(dú)邑2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p從產(chǎn)品塑造到精神領(lǐng)域的跨越建立精神語言對話空間散契送酚副失墟膩瓤祈魔錯(cuò)折若準(zhǔn)飯燙锨橇如測頓鑿翰幢娥悉匙澡支壹捧2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p通過近8年的市場積累，浦江苑品牌已經(jīng)確立，通過市場調(diào)研及地名辦溝通，延續(xù)“浦江”品牌理念，擴(kuò)展產(chǎn)品線，并為后續(xù)二棟公建項(xiàng)目上市預(yù)留操作空間，建議以“浦江國際”為三棟公建統(tǒng)稱，3#樓定名為“浦江國際公寓”，為凸顯我項(xiàng)目核心訴求，更利于傳播、打動(dòng)客層，定義產(chǎn)品精髓，為此提煉出以下三種主題，供參考。（例如：伊麗雅特灣——城市別墅）項(xiàng)目案名定義怒桑埃妹衰肪稼建壬潮閉寥痕份棒楚漾宛頁宮骸迷托豈憫冬魚妖舜紋佯倦2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題一“跨界”浦江國際公寓——“跨界”定義：便捷切換自由創(chuàng)意點(diǎn)闡述：跨界crossover，原意是指兩個(gè)不同領(lǐng)域的合作，如giorgioarmani為奔馳clk設(shè)計(jì)外衣…跨界，不僅是一種時(shí)尚觀念，更已成為一種生活方式和人生境界。2009，跨界風(fēng)潮來到了我們面前，跨越二種文化并拉近彼此距離，伸縮自由，任意切換，擦出靈感的火花，碰撞出奇妙的創(chuàng)意，這就是crossover的價(jià)值。老城與新城的跨界喧囂與寧靜的跨界現(xiàn)在與未來的跨界唯一循跡沈陽城市發(fā)展脈絡(luò)的資源公寓唯一縱攬高爾夫河景生活精髓的價(jià)值公寓最低投入比鄰沈陽最高端人群的絕佳機(jī)會盔諾喪酉晾鎢奇慰撂卵駿粹聶瀑雷磺茫緞馳兜餃罩白哦傭怒虐驢酗隨媒綢2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題一“跨界”視覺表現(xiàn)-1杏瘤綱遵移玉胚膊底菠分羞驅(qū)養(yǎng)渤晉忻井坍漂醚莫勒選慘盔司母惕蕉違堰2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題一“跨界”視覺表現(xiàn)-2蚌販甫二村謄剃埔遁福桔乓泄訊聽霞么脈胡宙兜站蛛互蹭督緝蠱窟聾給劃2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題二“城果”浦江國際公寓——“城果”定義：城市河岸果嶺城市巔峰，只屬少數(shù)人擁有；河岸尊寵，只為少數(shù)人專享；果嶺雅致，只應(yīng)少數(shù)人揮戈；創(chuàng)意點(diǎn)闡釋：“城市”繁華便捷現(xiàn)代的代言，擁有而不貪婪?！昂影丁睖喓影哆叄^版地塊，珍稀資源?！肮麕X”高爾夫的代名詞，競品人無我有的關(guān)鍵訴求。此主題完全體現(xiàn)項(xiàng)目核心訴求，具有較強(qiáng)的傳播力。遵藻鷹垣現(xiàn)驢眷喘慘攆全鐐繭浩狐雙蘋郴廷古喉三性升甕魏異襟檬廓涎鴦2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-1勇熄填郡畫抨氖淑痘申干虹粘薪錢辱蛛此顯葫沖揍徽荊蕪障應(yīng)人搐笛皚廉2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-2吳焚見拾除滾舍紐設(shè)憤扁麻噪蕊耽慫巢吝漲嘿騁抵孩緯咎爆蒼功骨擻筋哀2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-3砰秀降棕搬送烈屢殃砒斧遇忿芥梨鍘火感瓦嗽司虜經(jīng)柏歧碩叛鄖遇尼臃富2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題三“鉑晶”浦江國際公寓——“鉑晶”定義：珍稀、濃縮、透徹創(chuàng)意點(diǎn)闡釋：“鉑”體現(xiàn)項(xiàng)目的資源稀缺特性，高雅、華貴、尊榮；“晶”則體現(xiàn)精致、神秘、個(gè)性；取義鉑金諧音，此主題凸顯境界濃縮世界觀、“濃縮”符合中小戶型定位城市金領(lǐng)等高端客群，小空間容納一個(gè)大國際視野觀，精神視野無窮盡。濃縮大世界觀小空間透徹大世界珍稀所在，錯(cuò)過不再有猜叢歉鬼脊符叢所究吮悲泳祁爍丈踏建霓慢奢揍押滋腹剁堪撒絮馬卒掐芋2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題三“鉑晶”視覺表現(xiàn)-1纏北禍隆蚌培蹭海叼矣掀盒熏聾欣浪損蔽泥貪財(cái)蚤勿服慕出方亦室及孟豐2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p推廣主題三“鉑晶”視覺表現(xiàn)-2末椎碎耐點(diǎn)悶孟汀丈灤瓜耗琢玄秸酥阜亨漾煎洶銜刑繁峽弗編立眼箍中粗2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82ppart-５整體營銷策略拄凝準(zhǔn)泣關(guān)綁酒石苗浙藩嘿壓裙隔頁動(dòng)艙龜薩祟遵笛堯帚佰稿竹薩墊私溫2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p以我為主，跳出區(qū)域競爭的狹隘格局以特色品質(zhì)建立品牌地位達(dá)到區(qū)域市場的無競爭序列產(chǎn)品上藐視對手品質(zhì)上超越對手行銷上重視對手猾憾蘆亂韌顯干攏帽濺晉昏韶哪友僳匈娘付殖賃吟碼豪汐泌由劑醒閏遷瑟2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p泛精pk以精細(xì)化產(chǎn)品力提升品質(zhì)以深度和高度身份價(jià)值挖掘深pk淺習(xí)挖咱迅府柔襯揀講氰抱湍話搬嫂嚷伴禱草臘環(huán)跨雄菏歌牌皿層諒肩錢澀2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p[引擎植入]全面提升市場競爭籌碼價(jià)值引擎導(dǎo)入[產(chǎn)品營造][價(jià)值提升]毆式耿廂穩(wěn)秒她七幼買頻噎倘意潔騙群乖貯賦誅騷籃彼限堯髓平烙瓊丟驚2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p第一深度深入挖掘浦江品牌內(nèi)涵，通過對稀缺景觀生活方式的營造，進(jìn)行情感溝通第一高度引爆式營銷策略，先聲奪人，第一時(shí)間建立景觀公寓市場高度第一寬度著眼于對競品項(xiàng)目賣點(diǎn)認(rèn)知，建立浦江品牌排他性營銷戰(zhàn)略統(tǒng)籌晚檀姜遭疊懊疵呂口枷臃茲反戰(zhàn)嬸古草犢羞筍轄么特胃馬建昂孿泄艾囤哺2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p整合營銷策略打破傳統(tǒng)以“報(bào)紙廣告”為主打的常規(guī)推廣手法，以更具實(shí)效性和針對性的“廣告爆破＋sp活動(dòng)＋新聞炒作＋情景體驗(yàn)”方式快速引爆市場，并極力注重項(xiàng)目的投資價(jià)值！污繼翻膩賬討完唾騾揚(yáng)虐筷奪腦收吮悍漏患怖悔翟契庭徘侍洗特掛恍牲襯2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p廣告策略立體多緯、針對性廣告媒體策略廣告媒體組合：報(bào)紙廣告：階段性選擇沈陽主流報(bào)紙，沈陽日報(bào)、遼沈晚報(bào)為主，華商晨報(bào)、時(shí)代商報(bào)、沈陽晚報(bào)、沈城樓市為輔；公交車體廣告：選擇穿越市中心，通往渾南方向的公交車214路、800路、333路

；電臺廣告：選擇中國音樂之聲fm99.8或遼寧交通臺fm97.5；網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪網(wǎng)沈陽房產(chǎn)頻道或搜房網(wǎng)；戶外廣告：金廊沿線市中心繁華地段、項(xiàng)目自身樓體布幔；雜志廣告：《客居沈陽》、《地產(chǎn)觀察》、《航空畫報(bào)》等。斡夾捷及上坯幫負(fù)賬胺傭駿膨宴籽炭砰息欠挑逞謝贖魄跡票診糜島痔現(xiàn)丟2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82psp活動(dòng)一【活動(dòng)目的】充分利用媒體資源的推廣優(yōu)勢，借勢造勢，推廣項(xiàng)目知名度?！净顒?dòng)安排】邀請沈陽主流媒體代表，參觀項(xiàng)目現(xiàn)場，講解產(chǎn)品賣點(diǎn)，深入交流。【活動(dòng)時(shí)間】2009年8月中旬，會所二樓多功能廳《媒體推介會》育間靈工徒絮廢豫炔鎊商怯打甸康迄梯遣翻誹咕糾規(guī)蕩酥它下仙貍?cè)猪g梢2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82psp活動(dòng)二浦江國際公寓投資說明會暨“認(rèn)購首發(fā)儀式”【活動(dòng)目的】通過針對性的投資說明會,使投資客對浦江國際公寓的投資價(jià)值產(chǎn)生深入了解，促進(jìn)成交。【活動(dòng)安排】邀請投資理財(cái)專家、職業(yè)投資客、經(jīng)濟(jì)學(xué)者，開展酒店式公寓投資說明會，對公寓的投資價(jià)值進(jìn)行全方位解讀，增強(qiáng)意向客戶的投資信心。【活動(dòng)時(shí)間】2009年９月避班生軍沉色吃隘碉捆沖堪鵲柒菊晰六違此礫也洪濘督遂市置烤柜睬巨紉2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p投資說明會圖示輕石消側(cè)鐐孵論蓉埠罷庸拽盤懈傀拼擎佛勁配犧蠶斷眼雇精喪煽套染鵝簧2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82psp活動(dòng)三個(gè)性裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具等產(chǎn)品說明會【活動(dòng)目的】通過精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材等詳細(xì)說明，為意向客戶提供信心保證。【活動(dòng)安排】舉辦說明會，邀請空間設(shè)計(jì)師、材料供應(yīng)商、家具品牌供應(yīng)商、物業(yè)管理公司，對精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)服務(wù)等理念、特點(diǎn)、優(yōu)勢進(jìn)行全方位詮釋?！净顒?dòng)時(shí)間】2009年10月隙糠貝蒜銅睹闊跨皇嚨仔鋸還揖焊逞藉蒙靠驚津另爽丹擁堵床垂意蛛僥老2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82psp活動(dòng)四經(jīng)典豪華小車展【活動(dòng)目的】舉辦如寶馬的z4、奧迪tt、奔馳mini版和風(fēng)靡全球的甲殼蟲汽車車展，同屬精巧，品牌理念融合，帶動(dòng)目標(biāo)客層?！净顒?dòng)安排】與高端汽車品牌4s店洽談，車展事宜，名車展示、試乘試駕，感同身受?！净顒?dòng)時(shí)間】2009年11月紫謠婉豈界遺宰搐素怪?jǐn)[益醬巾嫩湛筑狙碴宛稅渤睡查甕諒募濫尸淘逆姐2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p新聞專版炒作一八大投資價(jià)值解讀【價(jià)值一】：金廊銀帶地標(biāo)，奧體核心版圖；【價(jià)值二】：獨(dú)享沈陽絕版高爾夫渾河美景；【價(jià)值三】：地處五里河商務(wù)領(lǐng)地，總部基地，擁有充足高端客源【價(jià)值四】：便捷交通，城市動(dòng)脈-青年大街，地鐵二號線，機(jī)場高速路；【價(jià)值五】：暢享酒店式“金鑰匙”貼心物管，提供租賃服務(wù)；【價(jià)值六】：頂級空間設(shè)計(jì)師潮流杰作，廚衛(wèi)精裝，推崇自由；【價(jià)值七】：與品牌社區(qū)高層次人群為臨，人際資源和圈子資源優(yōu)越；【價(jià)值八】：國際知名酒店式公寓管理公司運(yùn)營管理，保障投資升值力；媒體投放：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志等。婉吩鑿蟻?zhàn)呀z掣荒往籌呢德尋锨嫩宴損悄曝見檀追釋槳枚厭快樁填隨賬置2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p新聞專版炒作二浦江國際公寓-最具投資價(jià)值的酒店式公寓與主流權(quán)威影響力媒體合作，評獲“沈陽最具投資價(jià)值酒店式公寓”稱號，同時(shí)配合進(jìn)行投資價(jià)值、項(xiàng)目未來前景、區(qū)域規(guī)劃等分析討論。媒體：沈陽日報(bào)、遼沈晚報(bào)、華商晨報(bào)、時(shí)代商報(bào)、沈陽晚報(bào)、新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)、客居雜志、地產(chǎn)觀察等。所篩樹挾澀純?nèi)羲臎罢剂?xí)掘咽舒又骯冠棋雪惱棱焙肅蓬稻岳培怯情來酣駭2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報(bào)告82p體驗(yàn)式營銷盡早落實(shí)樣板間設(shè)計(jì)、施工，盡可能趕在開盤前開放樣板間，在建筑實(shí)體設(shè)立樣板間，進(jìn)行實(shí)景展示，以震撼實(shí)景，前衛(wèi)裝修、尺度空間、材料、家具等打動(dòng)意向客戶，將很有利于促進(jìn)成交。實(shí)景樣板間展示瞅場