2016年四川房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：合同的履行考試試卷

2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：合同的履行考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述，不正確的是_。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為土20%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%?0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等2、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的—三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求3、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。A：建筑高度B：建筑間距C：建筑密度D：建筑后退紅線距離E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某大廈總建筑面積10000近，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240面如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為。A：2.4%B：3.O%C：3.8%D：7.2%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地—部門出具證明。A.城市房地產(chǎn)行政主管部門B.城市房屋拆遷管理部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.城市建設(shè)行政主管部門6、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2002年李某購(gòu)得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。（2008年試題）A：33B：35C：38D：40E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是_。A.甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)B.甲公司所有的危房C.甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋8、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C：估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是_。A.公平B.公正C.等價(jià)有償D.以事實(shí)為依據(jù)10、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給_,并由其預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。A.購(gòu)房者B.承購(gòu)人C.預(yù)買客戶D.潛在客戶11、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大C.收益期限偏短D.報(bào)酬率偏高12、城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要包括兩部分內(nèi)容。A：報(bào)建審批管理和批后管理B：網(wǎng)絡(luò)管理和批后管理C：報(bào)建審批管理和人工管理D：批后管理和微機(jī)管理E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、重置成本與重建成本采用的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同的。A：建筑水平和工藝B：建筑材料C：價(jià)格水平D：建筑構(gòu)配件E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、如果沒(méi)有—的約束，人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。A.支付能力B.國(guó)家政策C.經(jīng)濟(jì)法律D.市場(chǎng)控制15、假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同，是預(yù)期原理。A：收益法B：經(jīng)濟(jì)法C：權(quán)益法D：成本法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)向—提交申請(qǐng)材料。A.人力資源和社會(huì)保障部B.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C.所在地省級(jí)人事行政主管部門D.所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門17、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起日內(nèi)給予答復(fù)。A：5B：7C：10D：15E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章18、民事法律關(guān)系當(dāng)事人根據(jù)本身意愿拍賣其所有的特定標(biāo)的物是。A：任意拍賣B：強(qiáng)制拍賣C：動(dòng)產(chǎn)拍賣D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬(wàn)元，期限為2年，年利率為12%,若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是萬(wàn)元。A：120B：200C：220D：240E：借款合同20、雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，但只有具備了條件才真正需要專業(yè)估價(jià)。A：獨(dú)一無(wú)二性和易受限制性B：價(jià)值量大和難以變現(xiàn)性C：獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大D：易受限制性和難以變現(xiàn)性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用—為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購(gòu)建價(jià)格22、廉租住房租金由構(gòu)成。（2009年試題）A：維修費(fèi)和管理費(fèi)B：維修費(fèi)和利潤(rùn)C(jī)：維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)D：維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)為一名以上。3581524、房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元阿2（年末收?。?。出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/近，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為元/近。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、當(dāng)繳存條件喪失時(shí)，職工可以提取其住房公積金，同時(shí)。A：建立該職工住房公積金新賬戶B：暫時(shí)停止該職工住房公積金賬戶C：注銷該職工住房公積金賬戶D：保留該職工住房公積金賬戶E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為—之日。A.房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘B.國(guó)有土地出讓合同簽訂C.拆遷公司現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)員搬遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)2、下列關(guān)于會(huì)計(jì)要素中的利潤(rùn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果B：凈利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去所得稅費(fèi)之后的余額C：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)D：補(bǔ)貼收入不計(jì)入利潤(rùn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于—引起的。A.貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同，C.預(yù)售收入資金回籠較快D.自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異4、關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款清償順序的說(shuō)法，正確的有_。A.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)先后清償B.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償C.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償D.抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過(guò)公證的優(yōu)先清償E.抵押權(quán)登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償5、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括—子市場(chǎng)。A.租賃B.銷售C.保險(xiǎn)D.抵押6、行政裁決的主要制度有_。A.行政調(diào)解制度B.拆遷聽證制度C集體決策制度D.行政復(fù)議制度E.行政公開制度7、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)技術(shù)能力有_。了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定B.具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)C.掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能D.能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定E.熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能8、以2003年1季度為基期，將某地區(qū)不同時(shí)間上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析和計(jì)算，得到2004年第1、2季度房屋銷售定基價(jià)格指數(shù)分別為107.7%、110.18%。這類指標(biāo)為。A：比較相對(duì)指標(biāo)B：比例相對(duì)指標(biāo)C：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)D：動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說(shuō)法不正確的是_。A.期限短B.不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C.能提前提取現(xiàn)金D.面額固定10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2,買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.182500.002575.002659.5711、為避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)合同服務(wù)中因疏忽造成委托人經(jīng)濟(jì)損失而負(fù)有的經(jīng)濟(jì)賠償，可以投保的險(xiǎn)種為。A：責(zé)任保險(xiǎn)B：保證保險(xiǎn)C：信用保險(xiǎn)D：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/近，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/面和60元/近，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為—元/近。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.8213、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是_。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層14、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除—外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。A.人員工資B.抵押貸款還本付息C.保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅15、城市規(guī)劃的作用體現(xiàn)在3個(gè)層次，不包括下列的—A.作為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段B.作為政策形成和實(shí)施的工具C.作為具有法律效力的文件D.作為城市未來(lái)空間架構(gòu)16、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。（2007年試題）A：地方性法規(guī)B：政府規(guī)章C：部門規(guī)章口：自治條例E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。1618202218、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為（）萬(wàn)臺(tái)。1021201088819、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A：各類房屋的抵押價(jià)格B：各類房屋的租賃價(jià)格C：各類房屋的重置價(jià)格D：基準(zhǔn)地價(jià)E：標(biāo)定地價(jià)20、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是。A：甲＞乙＞丙B：丙＞乙＞甲C：乙＞甲＞丙D：乙＞丙＞甲E：借款合同21、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似的寫字樓的月租金為100元/m2假設(shè)折現(xiàn)率為10%,目前承租人權(quán)益的價(jià)值應(yīng)是一萬(wàn)元。70.0371.0372.0373.03