2017年上半年山東房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2017年上半年山東省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、資本化率的公式為。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、投資項目資本金是指_。A.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出B.在投資項目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出C.在投資項目總投資中，由項目政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出D.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出4、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的O。60%70%80%90%5、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2,交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%,則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是元/近。A：7000B：7003C：7436D：7670E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當(dāng)市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了.因此市場需求有一個上限，稱為_。A.市場潛量B.市場預(yù)測量C.市場最低量D.市場最高量7、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110面,售價4000元/近，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2,張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款—元。A.40000B.5360066800800008、影響某套住房的實物因素不包括。A：裝修B：戶型C：層高D：樓層E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2,對應(yīng)的報酬率為7%。現(xiàn)假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于O元/m2。A.3275B.3287C.3402D.437510、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用—的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系11、增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》C：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》D：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章12、參加民事法律關(guān)系而享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的人，是指民事法律關(guān)系的。A：主體8：客體C：內(nèi)容D：形式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收一個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。710152014、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由—向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計單位15、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%,若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為萬元。A：35B：37.8C：38.4D：73.4E：借款合同16、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊17、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過一年A.1B.2C.3D.518、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是一元。1428.741475.371482.742000.0019、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格B：理論價格C：評估價值D：市場價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B.安置補助費只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補償費D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金21、下列不屬于經(jīng)財政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范圍的是。A：經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋B：對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)C：企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)抵押自合同—之日起生效。A.登記B.工商鑒證C.公證D.簽訂23、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按_分類的。A.安裝組合情況B.冷凝器冷卻方式C.設(shè)備設(shè)置情況D.所用介質(zhì)24、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是_。A.政府機關(guān)的辦公樓B.武警部隊的營房C.個人自住的住房D.百貨公司的商場25、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)姆课菀Y(jié)算。A：房屋重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價B：商品房價格C：房屋結(jié)構(gòu)差價D：房屋重置價格結(jié)合成新差價E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑是指_。A.房屋共有建筑面積土地使用面積C.房屋使用面積D.房屋建筑面積2、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為一元/m2。2700.82800.1C.2800.8D.2817.73、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由—收執(zhí)。A.抵押人B.抵押權(quán)人C.房屋權(quán)屬登記機關(guān)D.公證機關(guān)4、目前，我國已基本建立了以國有金融機構(gòu)為主體、其他各類金融機構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管C：銀行、證券、保險業(yè)共同經(jīng)營D：銀行、證券、保險業(yè)合作經(jīng)營E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管5、張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有。A：該房屋的所有權(quán)仍屬于張某B：張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用C：經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋D：未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效E：該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管6、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于_。A.成本加成定價法B.目標(biāo)定價法C.認(rèn)知價值定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法7、開發(fā)項目選址、定點審批階段主要針對以方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目。A：無償劃撥B：協(xié)議出讓C：掛牌D：拍賣E：招標(biāo)8、業(yè)主大會履行的職責(zé)有_。A.制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C.監(jiān)督業(yè)主公約的實施D.決定專項維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施E.選聘、解聘物業(yè)企業(yè)9、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅為元。A：1000B：5000C：7000D：10000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖，表述正確的有。A：房產(chǎn)分丘圖是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖B：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000D：房產(chǎn)分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E：房產(chǎn)分丘圖是在房產(chǎn)分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)11、某商品房合同約定建筑面積100,產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107,該商品房的面積誤差比是。A：2%B：4%C：7%D：9%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。1.00%2.13%2.22%2.50%13、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表： 容積率修正系數(shù)表A.容積率0.10.40.71.01.1F.1.3F.1.7F.2.0F.2.1F.修正系數(shù)F.0.5F.0.6F.0.8F.1.0F.1.1F.1.2F.1.6F.1.8F.1.914、評價會計信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有等。A：重要性8：客觀性C：相關(guān)性D：可比性E：明晰性15、征用土地實行一級審批制度。A.一B.Xc.aD.四16、路線價法估價時需要用路線價再配合—計算出待估宗地的價格。A.深度百分率B.資本化率C.收益率D.物價指數(shù)E.其他價格修正率17、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其—的風(fēng)險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性18、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起—日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。A.10B.15C.20D.3019、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測B.收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D.市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補20、，除業(yè)主大會另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。A：住宅專項維修資金的存儲利息B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益C：住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出節(jié)余E：利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益21、下列說法不正確的是_。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%?45%22、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。八：按地域細(xì)分8：按房地產(chǎn)用途