成本控制方法之非可售面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)

成本控制方法——非可售面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)惠州顧問事業(yè)部2015年非可售面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制非可售結(jié)構(gòu)面積是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，節(jié)省成本的重要手段之一。1.地下室配套用房面積設(shè)備房2.不可租售地下室面積無效用地下室自行車庫3.架空層面積高層小高層4.地上配套設(shè)施面積醫(yī)療配套教育配套物業(yè)用房社區(qū)用房1.地下室配套用房面積一般一個(gè)10萬㎡規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，設(shè)備房面積約700-800㎡左右。設(shè)備房面積：㎡變配電房150水泵房120公變房50生活水池100柴油發(fā)電機(jī)房100消防水池150其他50總計(jì)7-800注：1.小區(qū)規(guī)模每增加10萬㎡，設(shè)備房約會(huì)增大30%左右2.設(shè)備房不包括車庫進(jìn)排風(fēng)機(jī)房，消防控制室（80㎡左右）以及無實(shí)際用途的假設(shè)備房3.設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位，設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不可隨意多做。設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，是針對(duì)首層架空的情況而言，當(dāng)首層是住宅時(shí)，應(yīng)注意：水泵房及變壓器的低頻噪音對(duì)住戶有影響，上部有水房間對(duì)下部電房有影響。2.不可租售地下室面積定義：地下室中除停車位、設(shè)備配套用房和物業(yè)配套用房外的無效用地下室、自行車庫。2.1住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。地下車庫地下車庫住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層(此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標(biāo)高相差較大的情況下。此做法會(huì)減少鋼筋砼的用量，但卻使防水層用量增加，同時(shí)增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復(fù)雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實(shí)際的節(jié)省費(fèi)用尚無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。故是否采用應(yīng)綜合權(quán)衡后決定。)2.2優(yōu)化地下室輪廓，減少無效空間2.1示例2.2示例2.3自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設(shè)置，減少出入口。2.4.化無用為有用a.將部分地下室做下沉庭院b.住宅投影下面積分成多個(gè)小面積庫房b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個(gè)小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲(chǔ)藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲(chǔ)存，又有利于開發(fā)資金的回收。a:做下躍戶型，贈(zèng)送下沉小院，增加上部樓層附加值，把地下面積用起來。2.5.人防面積的控制人防盡量布置在住宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設(shè)施對(duì)車庫的影響盡量通過異地建設(shè)減小人防應(yīng)建面積；控制人防口部數(shù)量、面積和位置，有效減少不可租售地下室面積人防區(qū)域車庫區(qū)域2.6.其他控制方法設(shè)備用房在設(shè)計(jì)時(shí)減少對(duì)有效車位的占用。地下二層設(shè)備用房布置與上層對(duì)齊，方便設(shè)備安裝。在變電站頂板設(shè)吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設(shè)備高度而導(dǎo)致地下室局部層高需增加的可能。防火分區(qū)的劃分時(shí)，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進(jìn)行疏散。排風(fēng)井及地下室出地面的樓梯間均應(yīng)避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價(jià)值。3.架空層面積架空層相當(dāng)于無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時(shí)高度大于標(biāo)準(zhǔn)層高度），其造價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)層造價(jià)相差無幾，每建一層架空層時(shí)，按可售面積單方造價(jià)3500元計(jì)算，可以得出如下結(jié)論：高層33層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為3.0%，及105元/m2；中高層18層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為5.6%，即196元/m2;小高層11層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為9.1%，即227元/m2。4.地上配套設(shè)施面積4.1用地面積規(guī)定的控制手法：盡量多框非建設(shè)用地作為配套設(shè)施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。B<A，方案二小于方案一除設(shè)備用房、幼兒園等有特殊要求的配套，其余配套功能可結(jié)合商業(yè)集中布置，節(jié)約占地面積。建筑控制線用地紅線AB方案一方案二配套用地配套用地用地紅線建筑控制線4.2建筑面積的規(guī)定控制方法：嚴(yán)格按照規(guī)定值設(shè)計(jì)，不得超越；如未做具體規(guī)定，盡量利用非可售面積進(jìn)行配套；嚴(yán)格控制配套設(shè)施層高，盡可能做低；在商鋪中配套時(shí)首層預(yù)留樓梯，盡可能最大化利用２、３層空間。二層商鋪首層商鋪4.3配套應(yīng)盡量放在不能100%占用綠化率的地方，如：覆土層的上方。用地紅線建筑控制線配套用地地庫