思路決定銷路培訓(xùn)課件

思路決定銷路海駿達(dá)臺(tái)山項(xiàng)目廣告策略溝通案廣告任務(wù)促銷臺(tái)山海駿達(dá)花園營(yíng)銷思路的參考——先促銷獨(dú)棟別墅別墅推廣的要素第一階段：地段、地段、地段第二階段：環(huán)境、環(huán)境、環(huán)境第三階段：地段+環(huán)境本案處于第三階段的推廣環(huán)境。本案區(qū)域狀況簡(jiǎn)析按照規(guī)劃，２０２０年前臺(tái)山市市區(qū)人口將達(dá)３０萬(wàn)人，發(fā)展方向是依托老城區(qū)，適度向東、積極向南，形成南部新城中心為主中心，舊城區(qū)中心為次中心；內(nèi)外環(huán)加放射狀路網(wǎng)、雙楔型綠地的城市結(jié)構(gòu)；環(huán)城西路區(qū)域有大面積原生態(tài)自然環(huán)境，未有城市開(kāi)發(fā)，基建發(fā)展緩慢；臺(tái)山別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析臺(tái)山別墅項(xiàng)目的“板塊化”特征十分明顯，市區(qū)盤都集中在環(huán)城西路區(qū)域，其余的分布在濱海片區(qū)；市區(qū)別墅盤主要有2家：碧桂園與華僑花園二期碧桂園的銷售額就占了07年臺(tái)山商品房總銷售額的（現(xiàn)房與預(yù)售房）約50%，其中別墅占總銷售額的40%。08年遭遇質(zhì)量信譽(yù)危機(jī)，銷售放緩；華僑花園二期客戶認(rèn)同產(chǎn)品與環(huán)境，但反映價(jià)格偏高，銷售一直不理想；臺(tái)山住宅消費(fèi)簡(jiǎn)析中高檔住宅小區(qū)逐漸成為臺(tái)山市商品房開(kāi)發(fā)的主流。；別墅需求增多，特別是本地消費(fèi)；消費(fèi)的主體客戶是本地人和工作原因的外地人；參照碧桂園帶裝修的別墅銷售火爆、華僑花園二期客戶覺(jué)得價(jià)格偏高的情況，目前，臺(tái)山別墅的消費(fèi)還是以“經(jīng)濟(jì)型別墅”為主；臺(tái)山市西北鄰近開(kāi)平市，靠近開(kāi)平市的白沙、三八鎮(zhèn)的居民更偏向于在開(kāi)平當(dāng)?shù)刭I樓，；高端消費(fèi)快速成長(zhǎng)中，對(duì)高品質(zhì)、稀缺型住宅需求增大；本案的條件簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)——有稀缺的原生態(tài)自然資源：湖、山、林緩坡式布局，景觀更豐富哥特式建筑風(fēng)格獨(dú)特而純粹成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)——市場(chǎng)觀望氣氛較濃生活配套薄弱全新市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格和產(chǎn)品威脅結(jié)論：本案的產(chǎn)品與資源條件很好，可塑性很高小結(jié)本案在臺(tái)山及周邊推廣銷售，因?yàn)轶w量很小、高品質(zhì)與高資源，所以機(jī)會(huì)很多，難度不大；但是，本案是在大社區(qū)規(guī)劃中的一部分，要肩負(fù)起整個(gè)開(kāi)發(fā)品牌的價(jià)值奠基作用，舉足輕重。為了在臺(tái)山這個(gè)新興市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，注定了本案不能按照常規(guī)來(lái)操作。別墅，可以作為第一或第N種居所，居住、度假、社交等等用途廣泛；好的別墅，沒(méi)有狹義的地域消費(fèi)限制，中國(guó)人買外國(guó)別墅的也不少；只要，把易得客戶與細(xì)分客戶選擇好，推廣途徑選擇好，本案完全可以把影響半徑擴(kuò)大至全世界；歸零思考目標(biāo)：在新興市場(chǎng)建立最高標(biāo)準(zhǔn)把本案打造為：臺(tái)山頂級(jí)別墅；把本案塑造為：中國(guó)名盤；跳出臺(tái)山的狹窄概念，吸引真正的高端消費(fèi)，并帶動(dòng)成長(zhǎng)中的“經(jīng)濟(jì)型”高端消費(fèi)者，直取臺(tái)山這個(gè)別墅新興市場(chǎng)的“空白點(diǎn)”；跳出與碧桂園、華僑花園等所謂“中高端別墅”的惡性競(jìng)爭(zhēng)束縛，建立一個(gè)“O競(jìng)爭(zhēng)”領(lǐng)域；為后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品奠定價(jià)值制高點(diǎn)；臺(tái)山最最高端端別墅墅的含含義并非按按照北北京、、上海海的頂頂級(jí)別別墅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，要審審查客客戶資資格才才能購(gòu)購(gòu)買，，只是是在制制造消消費(fèi)標(biāo)標(biāo)桿；；本策略略的原原則是是“利利益最最大化化”；；就算針針對(duì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境，，也形形成類類似““田忌忌賽馬馬”現(xiàn)現(xiàn)象：：——本本案案獨(dú)棟棟別墅墅一級(jí)級(jí)VS碧碧桂桂園、、華僑僑花園園等二二級(jí)——本本案案聯(lián)排排別墅墅二級(jí)級(jí)VS碧碧桂桂園、、華僑僑花園園等三三級(jí)——本本案案洋房房三級(jí)級(jí)VS碧碧桂桂園、、華僑僑花園園等四四級(jí)執(zhí)行策策略1：整整合構(gòu)構(gòu)思第1層層面：：產(chǎn)品品推廣廣（戶戶型、、規(guī)劃劃、環(huán)環(huán)境等等為核核心））；第2層層面：：生活活推廣廣（社社區(qū)生生活方方式為為核心心）；；第3層層面：：哲學(xué)學(xué)推廣廣（價(jià)價(jià)值觀觀、心心理點(diǎn)點(diǎn)、情情感性性）；；（備注：：3種方方式在推推廣過(guò)程程中，實(shí)實(shí)現(xiàn)金三三角配合合。）執(zhí)行策略略2：創(chuàng)創(chuàng)建獨(dú)特特利益點(diǎn)點(diǎn)從兩個(gè)方方面結(jié)合合創(chuàng)建：：1、產(chǎn)品品特征天然山、、湖、林林——純純粹哥特式建建筑———純粹法式園林林——純純粹2、客戶戶特征他們屬于于社會(huì)上上比較富富裕的一一群，有有穩(wěn)定的的社會(huì)收收入，具具有較高高甚至更更高的社社會(huì)地位位；他們生活活閱歷豐豐富，見(jiàn)見(jiàn)多識(shí)廣廣，視野野開(kāi)闊，，具有國(guó)國(guó)際化觀觀念，對(duì)對(duì)文化認(rèn)認(rèn)同與敬敬慕，鐘鐘情于純純自然環(huán)環(huán)境和高高品質(zhì)事事物，追追求“珍珍品化””生活；；喜歡樹(shù)立立自我，，標(biāo)榜個(gè)個(gè)性，追追求獨(dú)特特文化品品位，注注重高質(zhì)質(zhì)量休閑閑健康的的生活方方式；較喜歡諸諸如財(cái)經(jīng)經(jīng)、汽車車、家居居、高爾爾夫等專專業(yè)雜志志新聞；；工作比較較繁忙，，出差機(jī)機(jī)會(huì)多；；周末喜歡歡從事一一些度假假式休閑閑活動(dòng)或或參加國(guó)國(guó)際化的的高檔文文化活動(dòng)動(dòng)；不喜歡被被注目，，一般場(chǎng)場(chǎng)合不愛(ài)愛(ài)露面，，行蹤甚甚至有點(diǎn)點(diǎn)“詭秘秘”。臺(tái)山本地地及周邊邊客戶買買別墅，，都有““顯富心心態(tài)”，，覺(jué)得很很有面子子；外地身份份的客戶戶和公務(wù)務(wù)員卻有有“隱富富心態(tài)””，希望望能少被被干擾；；依然會(huì)有有物超所所值的消消費(fèi)態(tài)度度；特別注重重社會(huì)等等級(jí)觀念念，希望望與高素素質(zhì)、有有地位身身份的人人做鄰居居；無(wú)論哪里里的客戶戶，都對(duì)對(duì)高品質(zhì)質(zhì)、有稀稀缺性環(huán)環(huán)境資源源的別墅墅產(chǎn)品有有強(qiáng)烈興興趣；無(wú)論是常常住還是是度假休休閑，都都是想有有“生活活在別處處”的優(yōu)優(yōu)雅自在在；客戶特征征的共性性——純純粹純粹的階階層純粹的生生活純粹的格格調(diào)純粹的品品位純粹的別別墅遇上上追求純純粹的人人獨(dú)特利益益點(diǎn)：純粹粹在臺(tái)山及及周邊，，出現(xiàn)過(guò)過(guò)不少以以區(qū)域風(fēng)風(fēng)情為主主題的樓樓盤，但但是有沒(méi)沒(méi)有做得很純純粹的呢呢？在這里，，給你展展現(xiàn)一個(gè)個(gè)純粹的的法式風(fēng)風(fēng)情社區(qū)區(qū)，法國(guó)國(guó)鄉(xiāng)村式式園林、、歐式物管管、歐風(fēng)風(fēng)商業(yè)街街配套、、法式現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝、法式藝術(shù)術(shù)營(yíng)銷………純粹，是是一位上上層應(yīng)有有的生活活特征，，在這里，，您將心心領(lǐng)神會(huì)會(huì)。執(zhí)行策略略3：定定位1、原生生山湖··法法國(guó)原鄉(xiāng)鄉(xiāng)2、法國(guó)國(guó)原鄉(xiāng)山山·湖··林·墅墅執(zhí)行策略略4：主主廣告語(yǔ)語(yǔ)1、純粹粹，給看看見(jiàn)過(guò)世世界的人人2、生活活，原來(lái)來(lái)如此執(zhí)行策略略5：推推廣案名名塞納溪谷谷產(chǎn)品介紹紹里面說(shuō)說(shuō)，本案案是萊茵茵河畔風(fēng)風(fēng)情，不不過(guò)，萊萊茵河最最美的一一段在德德國(guó)，而而穿越法法國(guó)最富富饒地區(qū)區(qū)包括倫倫敦的河河流是———塞納納河，著著名的法法國(guó)左岸岸就發(fā)生生在塞納納河畔。。溪谷，是是公認(rèn)自自然界中中最宜居居的環(huán)境境之一，，有山有有水有坡坡地，與與本案原原生地貌貌不謀而而合。塞納溪谷谷核核心價(jià)值值純別墅藝術(shù)化建建筑完美的園園林完備配套套城市郊區(qū)區(qū)塞納溪谷谷居居住價(jià)值值私有化空空間、同同質(zhì)居住住群高品位、、潮流頂頂端、現(xiàn)現(xiàn)代、獨(dú)獨(dú)特、被被欣賞、、被羨慕慕原生態(tài)、、健康生生活方式式便捷生活活度假式生生活珍藏純自自然，享享受私人人空間藝藝術(shù)，創(chuàng)創(chuàng)意人生生的生活活方式執(zhí)行策略略6：價(jià)價(jià)值感執(zhí)行策略略7：整整合市場(chǎng)場(chǎng)攻擊布布局第1攻擊擊階段：：形象攻攻擊階段段攻擊時(shí)間間：認(rèn)籌籌期核心攻擊擊：多媒媒體廣告告第2攻擊擊階段：：開(kāi)盤攻攻擊階段段攻擊時(shí)間間：開(kāi)盤盤期核心攻擊擊：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示第3階段段攻擊：：準(zhǔn)決戰(zhàn)戰(zhàn)攻擊階階段攻擊時(shí)間間：開(kāi)盤盤后2個(gè)個(gè)月內(nèi)核心攻擊擊：環(huán)境境及樣板板房展示示第4階段段攻擊：：決戰(zhàn)攻攻擊階段段攻擊時(shí)間間：開(kāi)盤盤2個(gè)月月后核心攻擊擊：社區(qū)區(qū)生活攻攻擊整合市場(chǎng)場(chǎng)攻擊第一波攻攻擊構(gòu)想想塞納溪谷谷中國(guó)名盤盤50強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)攻攻擊戰(zhàn)術(shù)三報(bào)紙媒體體攻擊戰(zhàn)術(shù)二廣告牌戰(zhàn)術(shù)四航空雜志志戰(zhàn)術(shù)一現(xiàn)場(chǎng)包裝裝構(gòu)想：“中國(guó)名名盤50強(qiáng)”等等權(quán)威性性獎(jiǎng)項(xiàng)是是一個(gè)絕絕好的品品牌契機(jī)機(jī)，既是是一場(chǎng)陣陣地營(yíng)銷銷戰(zhàn)役，，又是海海駿達(dá)品品牌的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略略；我們一定定要充分分利用這這個(gè)強(qiáng)大大的啟動(dòng)動(dòng)點(diǎn)，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)支撐撐并提升升塞納溪溪谷的江江湖地位位，擴(kuò)大大影響范范圍，強(qiáng)強(qiáng)化“全全國(guó)名盤盤，臺(tái)山山第一別別墅”的的概念。。具體及詳詳細(xì)各階階段攻擊擊建議，，待廣告策策略核心心表現(xiàn)定定稿后，，與營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方案案同時(shí)規(guī)規(guī)劃。塞納溪谷谷法國(guó)原鄉(xiāng)鄉(xiāng)山山湖林墅墅“生活活，原來(lái)來(lái)如此””本次提案案的平面面創(chuàng)意原生態(tài)緩緩坡地貌貌，風(fēng)景景無(wú)處不不在。原生態(tài)濕濕地湖岸岸，絕美美自然靜靜界。THANKS謝謝謝12月-2211:41:2811:4111:4112月-2212月-2211:4111:4111:41:2812月-2212月-2211:41:282022/12/3111:41:289、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。11:41:2911:41:2911:41Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2211:41:2911:41:29December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。31十二月月202211:41:29上午午11:41:2912月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:41上上午午12月月-2211:41December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3111:41:2911:41:2931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:41:29上上午11:41上上午11:41:2912月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。11:41:2911:41:2911:41Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2211:41:2911:41:29December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202211:41:29上上午午11:41:2912月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。十二二月月2211:41上上午午12月月-2211:41December31,202216、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/3111:41:2911:41:2931December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。11:41:29上上午午11:41上上午11:41:2912月月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、閱讀一一切好書書如同和和過(guò)去最最杰出的的人談話話。11:41:2911:41:2911:4112/31/202211:41:29AM11、越是沒(méi)有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2211:41:2911:41Dec-2231-Dec-2212