房地產(chǎn)開發(fā)程序

3房地產(chǎn)開發(fā)程序3.1房地產(chǎn)開發(fā)程序概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會需要的復(fù)雜商業(yè)活動。土地利用投資活動城市規(guī)劃綜合開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會需要的復(fù)雜商業(yè)活動。包括：1.從取得土地開始，進行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開發(fā)活動；（開發(fā)）2.從購買現(xiàn)有建筑物開始，經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)活動。（再開發(fā)）房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。資源整合提供空間資金城市公用配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑材料二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序建設(shè)項目的程序決策立項建設(shè)準備建設(shè)實施竣工、保修使用維護二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序“土地儲備”土地儲備開發(fā)階段房地產(chǎn)二級開發(fā)階段1.準備2.行政審批3.實施交付4.供應(yīng)投資決策租售建設(shè)前期工作二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序“四個階段”房地產(chǎn)二級開發(fā)階段土地儲備開發(fā)階段獲取土地項目核準和開工計劃確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可建設(shè)工程招標開工申請與審批二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序組織施工工程監(jiān)理竣工驗收投資決策第四步第三步第二步1．提出投資開發(fā)設(shè)想(看地、選址)2．投資決策分析租售建設(shè)前期工作第一步選擇物業(yè)銷售形式制定租售方案制定宣傳與廣告策略物業(yè)管理3.2土地儲備一、土地儲備的含義土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。3.2土地儲備二、實施主體土地儲備機構(gòu)：由市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。重慶市地產(chǎn)集團重慶市政府直屬事業(yè)單位重慶市城市建設(shè)投資公司重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司重慶市人民政府批準組建的全國首家地方國有獨資綜合性資產(chǎn)經(jīng)營管理公司重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)投資集團有限公司國有獨資企業(yè)……鏈接：重慶市地產(chǎn)集團/重慶市地產(chǎn)集團于2003年2月28日正式掛牌成立，為重慶市政府直屬事業(yè)單位，是為加強土地市場管理，服務(wù)城市建設(shè)而設(shè)立的專業(yè)土地儲備整治機構(gòu)。集團注冊資本金50億元人民幣，現(xiàn)有員工近600人，內(nèi)設(shè)13個部室，另有6個全資子公司、2個控（參）股公司和1個托管公司。三、步驟收購開發(fā)整理儲備供應(yīng)依據(jù)：國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃準備工作階段：土地儲備開發(fā)計劃編制與審批土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查

由政府主導(dǎo)土地儲備開發(fā)實施主體確定土地儲備開發(fā)項目投資分析參與項目競爭行政審批階段：

項目立項申請、建設(shè)用地預(yù)審、投資核準、環(huán)境影響評價等專業(yè)評價、市政配套與管線綜合意見、規(guī)劃意見書辦理、項目立項核準（或備案）、征地拆遷批準項目實施與交付階段：

征地、拆遷、安置建設(shè)、市政建設(shè)、儲備開發(fā)驗收、儲備、供應(yīng)由社會企業(yè)主導(dǎo)資料：土地供應(yīng)手冊/dichan/bootpage.html3.3投資決策一、投資機會選擇1.提出開發(fā)投資設(shè)想2.尋找投資機會看地、看項目3.細化投資設(shè)想

落實到具體地塊參考：重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心/com/default.asp麥當勞的例子麥當勞是做快餐的，還是做房地產(chǎn)的？麥當勞，或者與原來的土地所有者簽署20～30年的長期租約，或者自己買斷整個土地建造房屋，或者是長期持有，或者轉(zhuǎn)租加盟商，這樣房地產(chǎn)就有升值的巨大空間。麥當勞公司的財務(wù)報表體現(xiàn)其主要的資產(chǎn)之一就是房地產(chǎn)。麥當勞公司1/3收入來自于直營，2/3的收入來自于加盟。在加盟費里收取的重要收入就是房產(chǎn)增值的收益。從這個角度來講，麥當勞表面看來是賣漢堡包的快餐連鎖企業(yè)，但它的企業(yè)本質(zhì)、核心價值卻是房地產(chǎn)。/page/8/7/n/8ByUwrUBc7n.html麥當勞的例子麥當勞是做快餐的，還是做房地產(chǎn)的？花大價錢調(diào)查費大力氣評估對每個點的開與否，都要通過3個月到6個月的考察，再做決策評估。考察重點是看其是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰；老化的商圈，堅決不設(shè)點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)是布點考慮的地區(qū)。對不同商圈中的物業(yè)進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當勞餐廳。麥當勞在選址中前進的每一步，都是以縝密調(diào)查為基礎(chǔ)的。二、投資決策分析1.市場分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。2.項目財務(wù)評價根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。3.投資決策結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)狀況以及項目財務(wù)評價結(jié)果，對是否進行本項目的投資開發(fā)做出決策。3.4前期工作一、獲取土地1.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)有償出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。形式：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股；方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。不適合采用招標、拍賣和掛牌方式出讓的，才允許以協(xié)議方式出讓。3.4前期工作“招、拍、掛”招標→投標→開標→評標→決標→簽約發(fā)布拍賣消息→資格審查、繳納保證金→舉行拍賣活動→簽訂出讓合同、支付出讓金→登記、領(lǐng)證發(fā)布掛牌公告→掛牌公布→接受報價申請→更新掛牌價格→簽約思考與討論：現(xiàn)有一宗“七通一平”的熟地將要出讓，如何確定其購買價格？1.土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償費、安置費等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。劃撥土地一般沒有使用期限的限制，未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等經(jīng)營活動。土地使用者因種種原因停止使用土地的，由政府收回土地使用權(quán)。劃撥國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

注意：劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押！！1.土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)劃撥3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作開發(fā)商的土地儲備與閑置土地《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”視頻資料：揭秘開發(fā)商囤地招數(shù)/program/C20697/20100819/104769.shtml揭秘開發(fā)商囤地伎倆：巧借名目分期建房/news/house/201111/09fe6f45-1509-44d2-8edf-7ebe331f1bd2.shtml土地拍賣懸案/v-30508fc6-3121-11df-bb43-001e0bbafb46.html二、項目核準和開工計劃政府對《政府核準的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于不使用政府投資的城建類投資項目。企業(yè)投資建設(shè)實行核準制的項目，僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。政府對企業(yè)提交的項目申請報告，主要從維護經(jīng)濟安全、合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面進行核準。項目申請報告申報單位及項目概況；發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析；資源開發(fā)及綜合利用分析；節(jié)能方案分析；建設(shè)用地、征收補償及居民安置分析；環(huán)境和生態(tài)影響分析；經(jīng)濟影響分析；社會影響分析。可行性研究報告三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）開發(fā)項目選址、定點審批階段本階段的規(guī)劃審批，主要針對以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)項目。對于“招拍掛”土地，本階段的規(guī)劃審批已經(jīng)在土地出讓前由土地儲備機構(gòu)和土地一級開發(fā)商辦理完畢。結(jié)果：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)《規(guī)劃意見書（選址）》三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）開發(fā)項目選址、定點審批階段（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段對于“招拍掛”的土地，開發(fā)商須持：項目核準文件、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、建設(shè)用地定樁成果通知單、1:500或1:2000地形圖等資料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。結(jié)果：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）開發(fā)項目選址、定點審批階段（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段（三）設(shè)計方案審查階段開發(fā)商提交審查的設(shè)計方案，包括：以實測現(xiàn)狀地形圖繪制的規(guī)劃設(shè)計總平面圖；各層平面圖、各向立面圖、各主要部位剖面圖；各項經(jīng)濟技術(shù)指標及無障礙設(shè)施設(shè)計說明及其他相關(guān)資料。結(jié)果：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門出具《設(shè)計方案審查意見》××××××住宅小區(qū)設(shè)計方案審查意見

一、據(jù)《導(dǎo)則》第二十一規(guī)定：“住宅建筑平行布置時，新區(qū)不得小于1.1倍。”而本設(shè)計方案5#樓與6#樓、11#樓與12#樓間距僅為18米，但建筑高度為18.75米，小于18.75×1.1=20.63米，不滿足要求；二、2#樓為高層建筑，其兩翼住宅建筑房屋間距僅為18米，依據(jù)《導(dǎo)則》第二十二條第（一）款規(guī)定兩者之間最小值應(yīng)為30米，因此，不滿足要求；三、請按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93》（2002年版）明確居住區(qū)等級；四、依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93》的要求，沿街建筑物長度超過150米時，應(yīng)設(shè)不小于4m×4m的消防通道，人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80米時，應(yīng)在低層加設(shè)人行通道，而本設(shè)計中西側(cè)臨街建筑兩種情況都存在，請予以調(diào)整；五、按照《導(dǎo)則》第六十條規(guī)定要求在住宅用地中按組團級以上進行設(shè)置集中綠地，每人0.5平方米，每塊集中綠地的面積不小于400平方米，而本方案中未設(shè)計滿足要求的相應(yīng)集中綠地；六、按規(guī)范要求在小區(qū)內(nèi)設(shè)置治安聯(lián)防站、社區(qū)用房、物業(yè)管理房、垃圾收集點、居民存車處的設(shè)施，如已設(shè)計，請在總平面圖匯總標注；七、方案設(shè)計中請充分考慮對太陽能等可再生能源的利用；八、補充設(shè)計雨、污分流管網(wǎng)的設(shè)計總平面圖及相關(guān)做法的施工詳圖。其中要求污水井、化糞池采用鋼筋砼材質(zhì)，污水管道采用鋼筋砼承插管或環(huán)剛度達到8級的HDPE塑料承插管，以防滲漏；九、補充設(shè)計道路系統(tǒng)圖和道路橫斷面設(shè)計，要求道路面層采用瀝青材質(zhì)；十、補充小區(qū)豎向設(shè)計圖及房屋的豎向定位設(shè)計；十一、補充電信、有線電視、電力線路、給水管線等工程管線的總平面設(shè)計，要求以上管線地埋；十二、補充設(shè)計公廁、垃圾站施工詳圖，并將公廁、垃圾站列為第一期建設(shè)當中；十三、設(shè)計圖中停車泊位沒有標注，請按設(shè)計條件書要求配置停車泊位；十四、依據(jù)提供的電子版圖紙，經(jīng)計算，總用地面積：33988.22平方米，建筑占地面積：9907.7平方米，建筑面積：63969.7平方米，綠地面積：8442.26平方米，道路面積:6986.05平方米，鋪裝面積:4608.31平方米；容積率:1.88，建筑密度：29.15%，綠地率：24.84%，均未達到設(shè)計條件書的要求，請予以調(diào)整。三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）開發(fā)項目選址、定點審批階段（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段（三）設(shè)計方案審查階段（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段開發(fā)商須持《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申請表》、《規(guī)劃意見書（選址）》、《設(shè)計方案審查意見》、用地文件、建設(shè)工程施工圖、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。結(jié)果：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》四、工程建設(shè)招標（一）招標方式（二）招標程序公開招標邀請招標申請招標編制招標文件確定招標方式投標人資格審查投標開