廊坊市安居房地產(chǎn)光明西路市場(chǎng)研究

廊坊市安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司光明西路項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告上海天啟&開(kāi)啟機(jī)構(gòu)北京天啟開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2009年7月目錄［一］城市發(fā)展研判[二]行業(yè)走勢(shì)分析［三］廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究［四］廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布與競(jìng)爭(zhēng)研究［五］項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展前景研究［六］地塊研讀［七］項(xiàng)目核心問(wèn)題研判［八］市場(chǎng)定位分析［九］廣陽(yáng)區(qū)板塊在售個(gè)案信息［一］城市發(fā)展研判【擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市】【城市概況】廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，2005年末全市總?cè)丝跒?91.6萬(wàn)人?！颈憬莸牧Ⅲw交通體系】廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個(gè)小時(shí)可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港，在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國(guó)家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路?！境鞘卸ㄎ弧烤┙蛑g的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。

［1］城市發(fā)展研判——城市發(fā)展分析京津“雙輪”驅(qū)動(dòng)的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長(zhǎng)145公里，2008年建成通車(chē)，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來(lái)兩大城市間將有24條高速車(chē)道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)，2008北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，北京只要20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離?！揪┙螂p輪驅(qū)動(dòng)區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯】京津交通一體化可以快速實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)及資源的合理配置，廊坊作為京津走廊的重要門(mén)戶，將成為快速交通體系的最直接受益者［1］城市發(fā)展研判——城市發(fā)展分析【京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心】京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國(guó)土面積18.5萬(wàn)平方公里，包括北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個(gè)地市。廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。［1］城市發(fā)展研判——城市發(fā)展分析一軸三帶“一軸”：京津發(fā)展軸，廊坊位于此主軸?！叭龓А保簽I海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。經(jīng)濟(jì)總量2005年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的9.3%。廊坊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以金融保險(xiǎn)、商務(wù)與信息服務(wù)、會(huì)展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；以汽車(chē)、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)?！臼芑菥┙蚣蕉际邪l(fā)展圈及經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈】［1］城市發(fā)展研判——城市發(fā)展分析【城市布局：三點(diǎn)組團(tuán)】【整體布局一個(gè)中心兩個(gè)次中心】

“一個(gè)中心”（中心城市）、“兩個(gè)次中心”（三河、霸州）、“三大板塊”（以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、“兩個(gè)環(huán)帶”（環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。中心三河次中心霸州次中心

【中心城市結(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式】

開(kāi)發(fā)區(qū)：高新科技、會(huì)展、教育衛(wèi)生等為主。萬(wàn)莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心［1］城市發(fā)展研判——城市發(fā)展分析【08年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩】2006年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲，GDP增幅達(dá)到15％，2007年經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，GDP增長(zhǎng)率26%。但廊坊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動(dòng)，08年在經(jīng)濟(jì)的影響下，也不免受到?jīng)_擊，隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實(shí)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢(shì)；［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)【對(duì)外資吸引力較強(qiáng)】2006年實(shí)際利用外資額對(duì)比廊坊歷年實(shí)際利用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對(duì)于外資具有較強(qiáng)的吸引力，近幾年實(shí)際利用外資增長(zhǎng)率均保持在15％以上，2006年實(shí)際利用外資額達(dá)到3.15億美元，遠(yuǎn)高于保定、秦皇島等同類城市。［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第7位，處于中間水平，廊坊總體消費(fèi)水平一般，但其以23%的增速僅次于唐山，位列第二，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。數(shù)據(jù)來(lái)源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》【城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額：廊坊VS其他城市】2008年河北11城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2008年河北省11城市工業(yè)增加值比較表

在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長(zhǎng)速度高達(dá)15.9%，位列第二，說(shuō)明廊坊發(fā)展速度較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》【城市工業(yè)增加值：廊坊VS其他城市】［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第4位，處于中上水平，從一個(gè)側(cè)面反映了廊坊城市發(fā)展速度較快；增速高達(dá)38.8%，位列第一，反映出良好的發(fā)展勢(shì)頭。2008年河北11城市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比較圖數(shù)據(jù)來(lái)源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》【城市固定資產(chǎn)投資：廊坊VS其他城市】［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)【人均可支配收入：廊坊VS其他城市】［2］城市發(fā)展研判——經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2008年河北省11城市人均可支配收入比較表

在人均可支配收入以及增帶方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第2位，處于上游水平，反應(yīng)了城市居民生活水平較高數(shù)據(jù)來(lái)源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》［二］行業(yè)走勢(shì)分析歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策梳理【2008年政策轉(zhuǎn)向】

國(guó)八條：重在引導(dǎo)做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)2005國(guó)六條：政策強(qiáng)制性90/70政策營(yíng)業(yè)稅政策個(gè)人所得稅限制外資……

政策深化土地增值稅清算房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范央行連續(xù)六次加息第二套住房提高首付……政策轉(zhuǎn)向放寬貨幣政策降低購(gòu)房門(mén)檻減免購(gòu)房稅款放寬購(gòu)房限制地方救市紛涌……

200620072008調(diào)控過(guò)熱調(diào)控過(guò)冷上半年延續(xù)救市持續(xù)寬松的貨幣政策地方救市持續(xù)13年來(lái)首次下調(diào)商品房資本金比例，降幅達(dá)15個(gè)百分點(diǎn)2009市場(chǎng)回暖［1］從政策走勢(shì)看行業(yè)走勢(shì)中國(guó)樓市在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后，政府的救市政策開(kāi)始頻繁出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向與歷年相比已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——由控制轉(zhuǎn)為促進(jìn)［1］從政策走勢(shì)看行業(yè)走勢(shì)［2］從全國(guó)市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)6.8％11.7％25.5％【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)年開(kāi)始掉頭向上】

經(jīng)過(guò)2008年的連續(xù)下降之后，2009年3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)開(kāi)始掉頭向上，開(kāi)發(fā)投資額、施工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，詳見(jiàn)右圖：1月年初，中科院專家撰文指出已經(jīng)有25家房企負(fù)債率超過(guò)警戒線，其中就包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等大型房企，而北京市政府開(kāi)始研究取消二套房政策并在1月23日暫停了對(duì)外國(guó)人在京購(gòu)房的限制，同時(shí)推出了意在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“15條新政”，與此同時(shí)，北京多家銀行出臺(tái)存量房貸優(yōu)惠2月2月，以北京為代表的部分城市樓盤(pán)和銀行悄然對(duì)二套房貸進(jìn)行松動(dòng)。在早前的各種政策和其他因素影響下，全國(guó)很多城市的樓市迎來(lái)了成交反彈，出現(xiàn)了樓市“小陽(yáng)春”現(xiàn)象3月3月，國(guó)內(nèi)樓市再度出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，如武漢百步亭的樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房者就提前在售樓處門(mén)口住帳篷排隊(duì)，這種現(xiàn)象在全國(guó)其他城市也頻頻上演，樓市開(kāi)始走出冰點(diǎn)，北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始回漲4月4月，國(guó)內(nèi)一、二線城市的成交量繼續(xù)大幅攀升，部分城市甚至出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成交量超過(guò)了07年同期水平，全國(guó)樓市一改先前的“價(jià)跌量升”的局面，開(kāi)始“量?jī)r(jià)齊升”。5月5月，全國(guó)樓市繼續(xù)了4月份的火熱，廣州5月份一個(gè)月賣(mài)掉了13253套住房，為2008年以來(lái)之最；而在北京，多個(gè)樓盤(pán)選擇了集體漲價(jià)最高每平漲三千。截至5月31日，富力地產(chǎn)的2009年銷售額已經(jīng)達(dá)到101億元，成為繼萬(wàn)科、中海、保利之后，第四個(gè)跨入百億俱樂(lè)部的開(kāi)發(fā)商。而隨著資金的回籠，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始了搶地行動(dòng)，標(biāo)志性事件是富力以10.22億元拍下北京廣渠門(mén)10號(hào)地，成為北京新地王6月6月，全國(guó)大部分樓市繼續(xù)著“漲聲”一片，供應(yīng)方對(duì)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)再次開(kāi)始，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，6月最后一周全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅類地塊36宗，環(huán)比增加600%，成交土地面積253萬(wàn)平方米，環(huán)比增加833%。其中，有5宗地塊溢價(jià)水平超過(guò)100%，有11宗地塊溢價(jià)水平超過(guò)50%，有20宗地塊溢價(jià)不到50%成交。需求方除剛性需求的釋放外，對(duì)于通脹的預(yù)期也使得更多資金投資樓市，進(jìn)而抬升房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控主導(dǎo)下的中國(guó)樓市，在政策的扶持之下，09年市場(chǎng)已經(jīng)迅速回暖［2］從全國(guó)市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)［3］從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)【需求反彈，價(jià)格回漲】進(jìn)入09年以后，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求開(kāi)始入市，在需求普遍反彈的帶動(dòng)下，08年供大于求的局面得到改善，成交價(jià)格止跌回漲，詳見(jiàn)左圖：一線城市：北京、上海、深圳【需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)】二線城市進(jìn)入09年后在地方中央及地方救市政策的帶動(dòng)下成交量也普遍反彈，其中以天津、杭州、成都為代表的二線城市成交量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成交價(jià)格也大幅回漲，詳見(jiàn)左圖：二線城市：天津、杭州、成都［3］從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)［市場(chǎng)現(xiàn)象——量?jī)r(jià)齊升］09年1月至今市場(chǎng)需求急速回暖，全國(guó)多數(shù)城市商品住宅的成交量已經(jīng)超過(guò)了07年的同期水平，需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，究其原因，一是08年被壓縮了一年的剛性需求在進(jìn)入09年后開(kāi)始集中入市，二是對(duì)于通縮的預(yù)期使得民間閑余資金隨著樓市的回暖而跟風(fēng)入市，預(yù)期達(dá)到保值追漲的目的；［潛在風(fēng)險(xiǎn)——漲幅過(guò)快］剛性需求的過(guò)度集中爆發(fā)和投機(jī)性需求的跟風(fēng)入市成為當(dāng)前市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，前者導(dǎo)致交易量短期內(nèi)集中放大，后者則追漲（量?jī)r(jià)）入市，兩者相加容易引發(fā)價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致價(jià)格偏離價(jià)值，出現(xiàn)大的市場(chǎng)泡沫。因此07至08年市場(chǎng)從極熱到極冷的情況可能再次發(fā)生，后市仍然存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)；［未來(lái)走勢(shì)——政策主導(dǎo)］近年來(lái)一直處于宏觀調(diào)控下的中國(guó)樓市，政策始終起著對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，近期的政策主要在于調(diào)控08年市場(chǎng)的過(guò)冷現(xiàn)象，09年的市場(chǎng)走勢(shì)仍然在于政策走勢(shì)的變化，預(yù)期在經(jīng)濟(jì)不景氣，對(duì)外出口疲軟，制造業(yè)等其它行業(yè)仍然低迷的情況下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)在09年仍然會(huì)以扶持為主，成為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?；?］行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判現(xiàn)象風(fēng)險(xiǎn)走勢(shì)評(píng)估預(yù)判［三］廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究第一階段第二階段第三階段2000－2002年2003－2005年2006－今住房建設(shè)以拆遷危陋舊房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)為主，帶動(dòng)低檔商品房開(kāi)發(fā)，開(kāi)始追求布局、配套、環(huán)境等商品房成為市場(chǎng)主力，在戶型結(jié)構(gòu)、功能、小區(qū)環(huán)境等方面得到提升，代表個(gè)案有錦繡家園、新華廣場(chǎng)等產(chǎn)品規(guī)劃上向現(xiàn)代化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)變，在外立面、園林上有所升級(jí)，代表個(gè)案有塞納河谷、第九園等起步發(fā)展階段品質(zhì)提升階段商品化擴(kuò)容階段[1]市場(chǎng)發(fā)展階段研判[發(fā)展歷程]98年在結(jié)束福利分房后的兩年，廊房進(jìn)入商品住宅開(kāi)發(fā)的起步階段，到了2003年至2005年，廊坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了商品化擴(kuò)容階段，開(kāi)發(fā)量逐年增長(zhǎng)。2006至今，廊坊的房地地開(kāi)發(fā)正從數(shù)量增長(zhǎng)階段向品質(zhì)升級(jí)階段過(guò)度［年初開(kāi)發(fā)商信心不足，導(dǎo)致新開(kāi)工面積大幅減少］09年1至5月份，廊坊市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資9.24億元，同比增長(zhǎng)8.52%；商品房施工面積160.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.6%，其中新開(kāi)工面積16.27萬(wàn)平方米，同比降低69.17%，新開(kāi)面積的大幅減少主要是受08年全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)需求市場(chǎng)低迷的影響，懼于市場(chǎng)存在的諸多變數(shù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的積極性不高，造成今年市區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目大幅減少，詳見(jiàn)下圖：[2]市場(chǎng)供求分析(注：施工面積含新開(kāi)工面積）[2]市場(chǎng)供求分析［新增供應(yīng)量大幅減少，成交量大幅增長(zhǎng)］09年1至5月份，廊坊市區(qū)共發(fā)放預(yù)售許可證6件，預(yù)售面積11.67萬(wàn)平方米，1078套，同比分別降低50.34%、53.91%，商品房銷售面積31.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85.63%。由于新開(kāi)面積的大幅減少，從而導(dǎo)致了新項(xiàng)目入市的放緩，新增供應(yīng)量也隨之減少，加上08年需求委靡導(dǎo)致庫(kù)存量大幅增加，開(kāi)發(fā)商急于去化庫(kù)存，不再新推量，這也是上半年新增供應(yīng)量大幅減少的重要原因，而09年上半年觀望了一年后的剛性需求集中入市，成交量大幅長(zhǎng)，祥見(jiàn)下圖：[2]市場(chǎng)供求分析[供求關(guān)系：供小于求]08年受行業(yè)整體市場(chǎng)委靡影響，廊坊需求市場(chǎng)同樣低迷，09年上半年觀望了一年后的剛性需求集中入市，存量去化迅速，市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)供小于求的局面現(xiàn)階段市場(chǎng)供求關(guān)系：供小于求［市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，需求旺盛］2000年以來(lái)城市向好，10年福利分房積累的大量換房客戶陸續(xù)釋放，市區(qū)40余萬(wàn)人口與外來(lái)人口的置業(yè)需求良性互動(dòng)，形成置業(yè)需求的旺盛［供給不足，價(jià)格回漲］目前廊坊市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房主要是前兩年取得預(yù)售未售出的80萬(wàn)平方米的存量房屋。截至09年5月底市區(qū)2007年以來(lái)取得預(yù)售許可項(xiàng)目未售出房屋還剩50萬(wàn)平方米，約4700套?，F(xiàn)在存量土地約1100畝（2006-2007年未開(kāi)發(fā)土地300畝，2008年成交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地700畝，2009年上半年成交5宗地共102畝），都是在地價(jià)較高時(shí)成交的，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)很低，加上懼于08年全球金融危機(jī)影響和市場(chǎng)存在諸多變數(shù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的積極性不高，造成今年市區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目大幅減少，隨豐09看需求市場(chǎng)的爆發(fā)，市場(chǎng)存量去化迅速，供應(yīng)不產(chǎn)的局面開(kāi)始顯現(xiàn)，造成了目前房?jī)r(jià)大幅回漲的局面[價(jià)格走勢(shì)]06－07年價(jià)格跳漲帶來(lái)虛熱，08年在供需逆轉(zhuǎn)背景下，價(jià)格普遍跳水，09年上半年需求市場(chǎng)再度爆發(fā)，商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)回漲趨勢(shì)[3]市場(chǎng)價(jià)格分析［內(nèi)需型置業(yè)、自住為主］廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本地客源為主，同時(shí)在工業(yè)產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的因素帶動(dòng)下，外地置業(yè)需求也在增加，但現(xiàn)階段仍以內(nèi)需為主；類型置業(yè)目的事業(yè)單位客群改善型置業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)/下轄縣市客群安家型置業(yè)私營(yíng)小老板升級(jí)型置業(yè)本地工薪階層分巢型/動(dòng)遷型置業(yè)外來(lái)經(jīng)商實(shí)力客群地級(jí)差置業(yè)（生活/投資）橄欖形態(tài)內(nèi)需市場(chǎng)[4]客源分析[5]住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究［建筑形態(tài)］02－05年廊坊市場(chǎng)上主要以多層樓為主，配以部分小高層，但隨著中心城區(qū)土地稀缺，以及人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)逐步以小高層為主，人們也愿意購(gòu)買(mǎi)舒適性高的帶電梯的小高層，但主要是以板樓為主，塔樓、塔板樓仍然處于逐步認(rèn)可度較差板塊容積率建筑形態(tài)廣陽(yáng)東區(qū)2－2.2高層、小高層板樓廣陽(yáng)西區(qū)1.7-1.8小高層板樓安次區(qū)1.6-1.8小高層板樓、點(diǎn)樓40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡廣陽(yáng)東區(qū)板塊廣陽(yáng)西區(qū)板塊安次區(qū)板塊三居：100-130㎡二居：65-90㎡一居：45-63㎡［戶型面積］①廊坊市主銷戶型為二居和三居戶型，二居主銷戶型面積在70-90平米之間，三居主銷戶型面積在100－130平米之間②一居作為市場(chǎng)補(bǔ)缺戶型存在，主力面積在45－63平米之間[5]住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究[產(chǎn)品品質(zhì)]現(xiàn)階段廊坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于商品化擴(kuò)容之后的產(chǎn)品品質(zhì)提升階段，但受制于兩大局限，產(chǎn)品品質(zhì)缺乏全面提升的動(dòng)力[地域限制]廊坊市距北京市40公里，距北京不足一小時(shí)車(chē)程，本地高端客源大多選擇外逸至北京置業(yè)，本地項(xiàng)目要在品質(zhì)上全面提升，將造成成本的大幅增加，與京城的價(jià)格級(jí)差優(yōu)勢(shì)將被弱化，使得本地產(chǎn)品品質(zhì)的升級(jí)大多只局限于局部提升兩大局限[開(kāi)發(fā)主體局限]廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主體主要是以本地開(kāi)發(fā)商為主，對(duì)成本的關(guān)注大于對(duì)品質(zhì)的關(guān)注，由于缺乏外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商導(dǎo)入，行業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)缺乏外來(lái)因素的帶動(dòng)[5]住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究——近年市場(chǎng)走勢(shì)連動(dòng)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)——產(chǎn)品需求特性明顯⑴、銷售價(jià)格隨全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)，有起有伏⑵、對(duì)于戶型的通透性、朝向十分敏感⑶、產(chǎn)品趨向于滿足大眾化需求，總價(jià)敏感度高⑷、經(jīng)濟(jì)型需求為主，二居面積主力需求70－90平米，三居主力需求100－130平米⑸、營(yíng)銷層面仍留于提交產(chǎn)品、配套到環(huán)境的物質(zhì)層面，尚未達(dá)到理念驅(qū)動(dòng)到提交服務(wù)的精神層面[6]辦公市場(chǎng)研究物業(yè)類型總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型面積單價(jià)總價(jià)銷售率辦公160余套08.10主力單元面積：100－200㎡4600－4700元/㎡46－94萬(wàn)/套95％［案例：第六街區(qū)］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第六大街，項(xiàng)目集商務(wù)辦公、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚休閑購(gòu)物等于一體，其中兩棟為辦公樓[6]辦公市場(chǎng)研究［案例：天利得益商務(wù)中心］該項(xiàng)目廣陽(yáng)中心商業(yè)區(qū)，分兩期開(kāi)發(fā)，一期為一幢20層的寫(xiě)字樓，總建筑面積約2.8萬(wàn)平米，一至二層為商業(yè)用房約0.23萬(wàn)平米，三層上為辦公，約2.5萬(wàn)平米，辦公標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，物業(yè)類型辦公樓總面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間單元面積單價(jià)銷售率辦公2500008年年中50－160㎡8500元/㎡80％左右市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)發(fā)展速度體量的推出價(jià)格成長(zhǎng)空間普通住宅成熟期較快大較大酒店式公寓導(dǎo)入期較慢小較小辦公產(chǎn)品成長(zhǎng)期較慢小較小市場(chǎng)走勢(shì)短期——普通住宅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)08年調(diào)整之后，迎來(lái)新一輪發(fā)展高峰內(nèi)需自住型需求市場(chǎng)，商住性質(zhì)的公寓受產(chǎn)權(quán)限制居住認(rèn)可度較低城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)以廠區(qū)辦公為主，辦公產(chǎn)品需求有限，難以成為主流投資產(chǎn)品中期——普通住宅產(chǎn)品仍具有最大價(jià)值掠奪商住性質(zhì)的公寓和純辦公產(chǎn)品市場(chǎng)將保持較小的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和吸納量［四］廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布與競(jìng)爭(zhēng)研究[1]板塊分布研究［四大板塊格局］現(xiàn)階段廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)大致劃分為四大板塊：廣陽(yáng)東區(qū)板塊、廣陽(yáng)西區(qū)板塊、安次區(qū)板塊以及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，其中開(kāi)發(fā)區(qū)板塊以園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此樓盤(pán)較少，不成規(guī)模安次區(qū)板塊廣陽(yáng)東區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊廣陽(yáng)西區(qū)板塊板塊范圍板塊能級(jí)廣陽(yáng)東區(qū)板塊新華路以東、新奧藝術(shù)大道以南、東外環(huán)以西、商業(yè)步行街以北未來(lái)的政治、文化、居住中心，在建、在售項(xiàng)目以小高層、高層建筑為主廣陽(yáng)西區(qū)板塊西外環(huán)以東、北抵北外環(huán)外、銀河路以西、商業(yè)步行街以北開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)之一，在售項(xiàng)目多為尾盤(pán)，但可開(kāi)發(fā)土地較多；在售項(xiàng)目以小高層為主安次區(qū)板塊西及西外環(huán)、南至南環(huán)路、北抵武警學(xué)院，東以鐵路為界發(fā)展較晚，但土地供應(yīng)充足，發(fā)展迅速，樓盤(pán)數(shù)量最多，但種類少，以普通住宅為主開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東外環(huán)以東、北京大興區(qū)交界以南、京津塘高速以西、愛(ài)民東道以北住宅用地有限，樓盤(pán)數(shù)量少，居住氛圍不足[2]板塊屬性特點(diǎn)［各板塊競(jìng)爭(zhēng)能級(jí)分析］區(qū)域廣陽(yáng)東區(qū)板塊廣陽(yáng)西區(qū)板塊安次區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)力成熟居住氛圍與完善配套緊鄰廣陽(yáng)東區(qū)，又存在價(jià)格級(jí)差優(yōu)勢(shì)性價(jià)比居住環(huán)境客戶來(lái)源客群主要為本地高收入人群、郊縣私營(yíng)業(yè)主以及少量因價(jià)格級(jí)帶來(lái)的京津地區(qū)購(gòu)房人群受廣陽(yáng)東區(qū)價(jià)格上漲較快影響帶來(lái)的廣陽(yáng)東區(qū)擠出客源，安次區(qū)及郊縣上升客源安次區(qū)及郊縣客源(傳統(tǒng)客源），廣陽(yáng)區(qū)擠出客源因別墅及類別墅居住需求吸引的本地高端客群及外來(lái)實(shí)力經(jīng)商客群價(jià)值點(diǎn)地段/生活配套與東區(qū)的價(jià)格級(jí)差低總價(jià)產(chǎn)品價(jià)值/居住舒適度競(jìng)爭(zhēng)代表個(gè)案名人國(guó)際東日瑞景中房馨視界塞納河谷［各板塊競(jìng)爭(zhēng)模式分析］[3]板塊競(jìng)爭(zhēng)分析[3]板塊競(jìng)爭(zhēng)分析板塊名稱板塊住宅主力銷售價(jià)格機(jī)遇辨析廣陽(yáng)東區(qū)板塊5000－6500元/㎡城市中心地段，配套齊全，土地供應(yīng)有限，潛在升值潛力大廣陽(yáng)西區(qū)板塊4400－5500元/㎡東臨廣陽(yáng)東區(qū)板塊，西臨自然公園，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸向北腹地推進(jìn)，配套逐步完善，價(jià)值面臨對(duì)接?xùn)|區(qū)板塊機(jī)遇安次區(qū)板塊4400－4700元/㎡長(zhǎng)期受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后和配套不足制約，但近年來(lái)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量較大，已經(jīng)成為廊坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量最大的地區(qū)，人口導(dǎo)入加速，區(qū)域面臨價(jià)值提升的機(jī)遇開(kāi)發(fā)區(qū)板塊僅塞納河谷在售洋房：4000－7000元/㎡疊拼：8800元/㎡雙拼：17000元/㎡毗鄰新奧國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，綠化環(huán)境較好，存在著別墅化居住的條件，但區(qū)域以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，住宅用地受到嚴(yán)格控制，后續(xù)發(fā)展受限［各板塊機(jī)遇辨析］安次區(qū)板塊廣陽(yáng)東區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊廣陽(yáng)西區(qū)板塊主力價(jià)格：5000－6500元/㎡主力價(jià)格：4400－5500元/㎡主力價(jià)格：4400－4700元/㎡僅有塞納河谷在售：洋房：4000－7000元/㎡疊拼：8800元/㎡雙拼：17000元/㎡130萬(wàn)110萬(wàn)90萬(wàn)70萬(wàn)50萬(wàn)40萬(wàn)30萬(wàn)20萬(wàn)40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡總價(jià)面積2居3居1居4居項(xiàng)目名稱主力戶型面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）1居鳳河公寓38192居鳳河公寓61－9331－47名人國(guó)際71－9146－59紫金華府一期85－9748－553居鳳河公寓100－11850－59名人國(guó)際110－11372－73紫金華府一期99－13556－77[4]板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析1、區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)戶型為二居和三居

2、二居戶型主力面積在61－97平米之間，面積跨度較大，主力總價(jià)在31－59萬(wàn)之間

3、三居戶型主力面積在99－135平米之間，主力總價(jià)在50-77萬(wàn)之間［廣陽(yáng)東區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析］2居面積與總價(jià)集中區(qū)域3居面積與總價(jià)集中區(qū)域130萬(wàn)110萬(wàn)90萬(wàn)70萬(wàn)50萬(wàn)40萬(wàn)30萬(wàn)20萬(wàn)40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡總價(jià)面積2居3居1居4居項(xiàng)目名稱主力戶型面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）1居?xùn)|日瑞景一期50－6325－32水云間60262居?xùn)|日瑞景一期78－9039－45水云間8940華夏奧韻52－8726－48正隆家園78－8937－433居水云間88－8938－40東日瑞景一期92－12846－64華夏奧韻82－12941－71正隆家園94－12745－614居水云間163－18272－801、區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)戶型為二居和三居

2、二居戶型主力面積在52－90平米之間，主力總價(jià)在26－48萬(wàn)之間

3、三居戶型主力面積在88－129平米之間，主力總價(jià)在41－71萬(wàn)之間2居面積與總價(jià)集中區(qū)域［廣陽(yáng)西區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析］3居面積與總價(jià)集中區(qū)域[4]板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析130萬(wàn)110萬(wàn)90萬(wàn)70萬(wàn)50萬(wàn)40萬(wàn)30萬(wàn)20萬(wàn)40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡總價(jià)面積2居3居1居4居項(xiàng)目名稱主力戶型面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）1居龍河盛都一期54－6324－28常甫家園小區(qū)45－5520－26中房馨視界二期58－5927－28盛德花園三期6431金源麗舍44202居龍河盛都一期80－9335－41常甫家園小區(qū)65－7729－32君蘭苑76－8735－40中房馨視界二期82－8939－42江南水郡一期76－8735－40盛德花園三期85－8842－43金源麗舍73－8734－40翰林名晟62－8327－373居常甫家園小區(qū)93－12042－56君蘭苑91－13142－60中房馨視界二期100－11947－56江南水郡一期88－9940－46盛德花園三期10752金源麗舍11252翰林名晟127561、區(qū)域內(nèi)一居戶型相對(duì)其它區(qū)域明顯增多，主力面積在44－63平米之間，主力總價(jià)在20－31萬(wàn)之間

2、二居戶型主力面積在62－89平米之間，主力總價(jià)在27－43萬(wàn)之間

3、三居戶型主力面積在88－131平米之間，主力總價(jià)在40－60萬(wàn)之間［安次區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析］2居面積與總價(jià)集中區(qū)域3居面積與總價(jià)集中區(qū)域1居面積與總價(jià)集中區(qū)域[4]板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析［市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié)］①?gòu)V陽(yáng)東區(qū)板塊由于單價(jià)較高，為了吸引更多的跨區(qū)域客源，多數(shù)在售樓盤(pán)在戶型面積上都有所控制，從而控制總價(jià)②廣陽(yáng)西區(qū)板塊無(wú)論二居還是三居在戶型面積跨度上要較東區(qū)板塊小，在單價(jià)相對(duì)東區(qū)降低的情況下，戶型的居住面積有所放大，更趨于傳統(tǒng)面積的區(qū)間段，舒適性更高③安次區(qū)板塊承載著整個(gè)廊坊（包括周邊縣市)的中低端客源，戶型面積大多以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶型要明顯多于其它板塊，更強(qiáng)調(diào)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)[5]板塊市場(chǎng)客群分析客群來(lái)源客群特征描述客群發(fā)展趨向分析以本地高收入人群、郊縣私營(yíng)業(yè)主為主，以及少量因價(jià)格級(jí)差帶來(lái)的京津地區(qū)購(gòu)房人群；追求良好的區(qū)域配套和社區(qū)環(huán)境不愿遠(yuǎn)離市中心區(qū)域趨向于關(guān)注能享受到的各種配套和項(xiàng)目的升值潛力廣陽(yáng)東區(qū)板塊個(gè)案樓盤(pán)名稱競(jìng)爭(zhēng)要素主力戶型面積（㎡）單價(jià)

(元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）鳳河公寓一居：38二居：61－93三居：100－1185000一居：19二居：31－47三居：50－59名人國(guó)際二居：71－91三居：110－1136500二居：46－59三居：72－73華夏奧韻二居：52－87三居：82－1295000－5500二居：26－48三居：41－71紫金華府一期二居：85－97三居：99－1355700二居：48－55三居：56－77紫金華府風(fēng)河公寓名人國(guó)際［廣陽(yáng)東區(qū)板塊］廣陽(yáng)西區(qū)板塊個(gè)案樓盤(pán)名稱競(jìng)爭(zhēng)要素主力戶型面積（㎡）單價(jià)

(元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）水云間一居：60二居：89三居：88－89四居：163－1824400一居：26二居：40三居：38－40四居：72－80東日瑞景一期一居：50－63二居：78－90三居：92－1285000一居：25－32二居：39－45三居：46－64正隆家園二居：78－89三居：94－1274800二居：37－43三居：45－61華夏奧韻二居：52－87三居：82－1295000－5500二居：26－48三居：41－71東日瑞景水云間華夏奧韻正隆家園客群來(lái)源客群特征描述客群發(fā)展趨向分析受廣陽(yáng)東區(qū)價(jià)格上漲較快影響帶來(lái)的廣陽(yáng)東區(qū)擠出客源和安次區(qū)及郊縣上升客源為主；有一定積蓄，但總價(jià)承受能力有限；不愿過(guò)度遠(yuǎn)離中心城市圈；趨向于追求產(chǎn)品在較低價(jià)位上的較高性價(jià)比，關(guān)注日常出行距離，同時(shí)也關(guān)注區(qū)域內(nèi)各種生活配套；[5]板塊市場(chǎng)客群分析［廣陽(yáng)西區(qū)板塊］安次區(qū)板塊個(gè)案主力戶型面積（㎡）單價(jià)

(元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）龍河盛都一期一居：54－63二居：80－934400一居：24－28二居：35－41常甫家園小區(qū)一居：45－55二居：65－77三居：93－1204500－4700一居：20－26二居：29－32三居：42－56君蘭苑二居：76－87三居：91－1314600二居：35－40三居：42－60江南水郡一期二居：76－87三居：88－994600二居：35－40三居：40－46中房馨視界二期一居：58－59二居：82－89三居：100－1194700一居：27－28二居：39－42三居47－56盛德花園三期一居：64二居：85－88三居：1074900一居：31二居：42－43三居：52華夏第九園二居：99－101三居：132－150四居：167－2236300二居：62－64三居：83－95四居：105－140金源麗舍一居：44二居：73－87三居：1124650一居：20二居：34－40三居：52翰林名晟二居：62－83三居：1274400二居：27－37三居：56龍河盛都常甫家園君蘭苑江南水郡馨視界盛德花園華夏第九園金源麗舍翰林名晟客群來(lái)源客群特征描述客群發(fā)展趨向分析以安次區(qū)及郊縣客源(傳統(tǒng)客源）為主，同時(shí)因近年廣陽(yáng)區(qū)價(jià)格上漲帶來(lái)的廣陽(yáng)區(qū)擠出客源為輔總價(jià)敏感首次置業(yè)為主追求項(xiàng)目在戶型結(jié)構(gòu)上的功能性和舒適性提升[5]板塊市場(chǎng)客群分析［安次區(qū)板塊］[6]板塊市場(chǎng)價(jià)格成長(zhǎng)分析［價(jià)格成長(zhǎng)走出08年調(diào)整期，09年上半年重新回漲］受廊坊整體房?jī)r(jià)快速上漲影響，06年至07年各板塊住宅銷售價(jià)格上漲較快最快的時(shí)期，漲幅與總體市場(chǎng)增幅基本一致，08年經(jīng)過(guò)一輪價(jià)格回調(diào)之后，目在成長(zhǎng)量大幅增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，成交價(jià)格也趨于反彈回暖，詳見(jiàn)下圖:［安次區(qū)市場(chǎng)需求特點(diǎn)小結(jié)］由于受客源及價(jià)格承受能力的影響，廊坊市區(qū)不同板塊間戶型面積的供需存在著一定在差異，從安次區(qū)正在熱銷這兩個(gè)案例來(lái)看，80平米左右的經(jīng)濟(jì)型二居和90－100平米的小三居是市場(chǎng)需求主力，低總價(jià)是在本區(qū)域購(gòu)房最重要的驅(qū)動(dòng)力［五］項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展前景研究[1]從城市成長(zhǎng)的角度研判［廊坊交通地位之變

］京津城際軌道交通2008實(shí)現(xiàn)通車(chē)，北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，北京只要20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離。廊坊市政府專門(mén)成立了京津廊城際軌道交通領(lǐng)導(dǎo)小組，提出廊坊市鐵路和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的總體規(guī)劃方案，其中包括以下三項(xiàng)建議：①把京滬高速鐵路與京津城際鐵路進(jìn)行連接，將這兩條鐵路在天津?qū)崿F(xiàn)連接———建設(shè)京津城際鐵路天津站與京滬高速鐵路(北京方向)之間的連接線，這樣既可以使京滬高速鐵路與京津城際鐵路功能互補(bǔ)，又能夠解決廊坊沒(méi)有城際鐵路的問(wèn)題。②把北京三條地鐵引入廊坊，其中北京地鐵五號(hào)線(預(yù)計(jì)2012年竣工通車(chē))由亦莊引到廊坊市區(qū)，距離17公里（另外兩條分別到燕郊和固安）③建設(shè)廊坊至永樂(lè)店快速公交系統(tǒng)。京津城際鐵路在北京通州區(qū)永樂(lè)店已設(shè)有預(yù)留站。在廊坊與京津城際鐵路永樂(lè)店站之間規(guī)劃建設(shè)相距4公里快速公交線路，實(shí)現(xiàn)與京津交通走廊的連接。［城市發(fā)展擴(kuò)容］主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展，規(guī)劃至2010時(shí)建成面積118平方公里，居住人口68萬(wàn)人（含暫住人口）年限建成區(qū)面積（單位：平方公里）其中總?cè)丝冢ê瑫鹤∪丝冢▎挝唬喝f(wàn)人）其中主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)莊主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)莊2010年90512712805515102020年118623323118682723[2]從城市發(fā)展規(guī)劃的角度研判升級(jí)：以交通為首的京津冀都市圈引擎落實(shí)，京津冀都市圈逐步形成帶來(lái)城市價(jià)值的提升，而一個(gè)城市的價(jià)值決定了一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)值擴(kuò)容：城市發(fā)展擴(kuò)容，帶來(lái)大量動(dòng)遷型、安家型和改善型置業(yè)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇辨析[4]從區(qū)域發(fā)展的角度研判［光明片區(qū)改造工程］光明片區(qū)改造工程以光明西道為中心，西起西外環(huán)，東至銀河南路，全長(zhǎng)3公里，總面積約3000畝，涉及拆遷120萬(wàn)平方米，含4個(gè)城中村、1個(gè)棚戶區(qū)，還有道路兩側(cè)部分企業(yè)事業(yè)單位搬遷改造。工程將建設(shè)兩個(gè)創(chuàng)意文化節(jié)點(diǎn)，打造城市精品迎賓線路。工程總投資100億元，計(jì)劃用三年時(shí)間完成。片區(qū)形象提升，帶來(lái)價(jià)值重估機(jī)遇光明西道改造范圍本案市場(chǎng)格局凸顯兩大趨勢(shì)【中心城區(qū)客源出走】廣陽(yáng)東區(qū)樓盤(pán)數(shù)量有限，價(jià)格高，將逼使更多的客源“出走”至安次區(qū)【安次區(qū)成為新的熱點(diǎn)板】近年來(lái)安次區(qū)舊區(qū)改造加速，是市區(qū)土地供應(yīng)量最多的區(qū)域，已經(jīng)成為廊坊樓盤(pán)分布數(shù)量最多的區(qū)域，人口導(dǎo)入正在加速，區(qū)域形象得到提升[5]從市場(chǎng)格局的角度研判安次區(qū)：已經(jīng)成為廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)區(qū)域廣陽(yáng)東區(qū)安次區(qū)［六］地塊研讀［1］地塊基本條件分析地塊西臨永興路，為雙向四車(chē)道，與東西朝向的華都大樓隔街相望，沿街車(chē)行道與人行道被綠化帶隔開(kāi)，具備低商的布置條件西北地塊北臨光明西路，地塊與道路中間相隔約20米寬的綠化帶，給該方向布置沿街底商時(shí)的通達(dá)性帶來(lái)一定的阻隔東地塊東臨多層南北向建筑形態(tài)的萬(wàn)嘉小區(qū)，中間相隔不約6米寬?cǎi)R路南地塊南臨中翔家具廠，隔廠相望的是供熱廠約50米高的煙囪指標(biāo)現(xiàn)狀影響教育配套十中、一中、五小、一小教育資源齊全商業(yè)配套一公里范圍內(nèi)有明珠大廈，明珠超市、興安市場(chǎng)，光明西路沿街商鋪商業(yè)配套較為完備醫(yī)療配套安次區(qū)人民醫(yī)院基本醫(yī)療配套距離較近產(chǎn)業(yè)資源高新技術(shù)區(qū)，企業(yè)總部商務(wù)聚集自然資源五千平米綠地已經(jīng)落成景觀資源優(yōu)勢(shì)放大產(chǎn)業(yè)配套龍河高業(yè)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)帶來(lái)一定比例產(chǎn)業(yè)客源［2］地塊周邊資源分析［優(yōu)劣勢(shì)分析］指標(biāo)定義：區(qū)域/環(huán)境/地塊/客源優(yōu)勢(shì)：周邊教育資源豐富劣勢(shì)：南面近距離正對(duì)廠區(qū)煙囪

環(huán)境客源優(yōu)勢(shì)：光明西道改造使得區(qū)域形象得到提升

劣勢(shì)：目前仍處于開(kāi)發(fā)階段，對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可有待提高優(yōu)勢(shì)：五千平米綠地，景觀資源優(yōu)勢(shì)放大劣勢(shì)：高容積，產(chǎn)權(quán)年限優(yōu)勢(shì)：周邊大量住宅項(xiàng)目崛起，人口導(dǎo)入加速，帶來(lái)居住氛圍提升劣勢(shì)：仍以安次區(qū)本地客源為主，跨區(qū)域安家沒(méi)有形成大趨勢(shì)區(qū)域地塊［3］地塊SWOT分析［機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析］指標(biāo)定義：產(chǎn)品/行業(yè)/競(jìng)爭(zhēng)/城市機(jī)會(huì)：廣陽(yáng)區(qū)供應(yīng)減少，安次區(qū)已經(jīng)成為廊坊市新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域、風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)供量較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇城市行業(yè)機(jī)會(huì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，產(chǎn)品多元化，人性化，以品質(zhì)取勝風(fēng)險(xiǎn)：40年產(chǎn)權(quán)公寓尚處于市場(chǎng)導(dǎo)入期機(jī)會(huì)：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仍處于提交產(chǎn)品到配套的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，缺乏理念植入風(fēng)險(xiǎn)：戶型面積做大面臨普通住宅高度競(jìng)爭(zhēng)，做小面則臨需求有限風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)：行業(yè)已經(jīng)回暖風(fēng)險(xiǎn)：上半年剛性需求集中釋放，后市需求存在衰減風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)［3］地塊SWOT分析［七］項(xiàng)目核心問(wèn)題研判項(xiàng)目核心問(wèn)題研判5.0－6.0的容積率高容積率下建筑布局如何規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和風(fēng)險(xiǎn)最小化容積率40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)局限下，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力如何打造才能與70年產(chǎn)權(quán)住宅競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)東西朝向5.0以上容積率必將出現(xiàn)東西向樓座，東西朝向樓座的產(chǎn)品和面積如何匹配才能最大限度的減小風(fēng)險(xiǎn)朝向總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型面積單價(jià)主力總價(jià)銷售率216套08.10一居：40－55㎡北向戶型：5400元/㎡南向戶型：5600元/㎡（含500－800元裝修）21－31萬(wàn)/套94％［40年產(chǎn)權(quán)案例分析：第六街區(qū)公寓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第六大街，項(xiàng)目集商務(wù)辦公、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚休閑購(gòu)物等于一體，其中兩棟為多層內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)式結(jié)構(gòu)的小戶型公寓樓［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判［40年產(chǎn)權(quán)案例分析：鳳河公寓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第一大街東側(cè)，項(xiàng)目由兩東12層的小高層組成，其中1至2層為底商，A座2梯11戶，B座2梯7戶總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型面積單價(jià)主力總價(jià)銷售率175套09.5.18一居：38㎡二居：61－79㎡復(fù)式二居：82㎡二居：92－93㎡三居：100－118㎡東向戶型：4250元/㎡西向戶型：4450元/㎡南向戶型5000元/㎡（毛坯）二居（61－82㎡

）：26－37萬(wàn)/套80％剩余的主要為南向的大戶型房源［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判鳳河公寓A座平面層鳳河公寓B座平面層紫金華府風(fēng)河公寓名人國(guó)際第六待區(qū)可比案例去化分析可比案例去化分析廣陽(yáng)東區(qū)板塊產(chǎn)權(quán)案名銷售報(bào)價(jià)主力戶型戶型配比開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)已售套數(shù)開(kāi)盤(pán)一周銷售情況月均銷售套數(shù)40年產(chǎn)權(quán)第六街區(qū)北向戶型：5400元/㎡南向戶型：5600元/㎡（含500－800元裝修）一居：40－50㎡40－50占90％以上08.10216套203套銷售了總套數(shù)的30％－40％23套鳳河公寓東向戶型：4250元/㎡西向戶型：4450元/㎡南向戶型5000元/㎡（毛坯）一居：38㎡二居：61－79㎡復(fù)式二居：82㎡二居：92－93㎡三居：100－118㎡一居：10套二居：90套復(fù)式二居：5套二居：20套三居：50套09.5.18175套140余套銷售了總套數(shù)的55％（90余套）70套70年產(chǎn)權(quán)紫金華府一期5700元/㎡（毛坯）二居：52－87㎡三居：82－129㎡二居和三居為主08.3600余550余套/34套名人國(guó)際6500元/㎡（毛坯）二居：71－91㎡三居：110－113㎡二居和三居為主未開(kāi)盤(pán)////40產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品利用與普通住宅的價(jià)格級(jí)差優(yōu)勢(shì)形成熱銷［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判［銷售分析：低價(jià)策略成為快速去化的主要?jiǎng)恿Γ葑鳛?0年產(chǎn)權(quán)的第六街區(qū)公寓在08年10月（市場(chǎng)最慘談時(shí)期）開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后一周去化了30％－40％，目前還剩十余套房源，而同為40年產(chǎn)權(quán)的鳳河公寓今年5月18日開(kāi)盤(pán)（樓市火爆期間），開(kāi)盤(pán)一周便去化了90余套，目前總共已經(jīng)去化了140余套房，剩余的30余套房源主是要南向的大戶型。這兩個(gè)40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目分別在兩個(gè)不同的市場(chǎng)階段入市，均能取得銷售成功在于與同區(qū)位的普通住宅形成價(jià)格級(jí)差的低價(jià)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判［40年產(chǎn)權(quán)住宅客源分析］第六街區(qū)公寓以全部為一居小戶型面積，其客源主要以投資性為主，鳳河公寓由于在戶型功能上更強(qiáng)調(diào)自住性，在客源中有近一半是自住性質(zhì)的客源案名銷售報(bào)價(jià)戶型面積主力總價(jià)主力客源第六街區(qū)公寓北向戶型：5400元/㎡南向戶型：5600元/㎡（含500－800元裝修）一居：40－50㎡21－31萬(wàn)/套80%為投資客，其余為過(guò)度性客源鳳河公寓東向戶型：4250元/㎡西向戶型：4450元/㎡南向戶型5000元/㎡（毛坯）一居：38㎡二居：61－79㎡復(fù)式二居：82㎡二居：92－93㎡三居：100－118㎡二居（61－82㎡

）：26－37萬(wàn)/套項(xiàng)目附近管道局員工為主和開(kāi)發(fā)區(qū)上班人員為主，自住和投資各占一半［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判［產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題與解決途徑］以自住型客源為主的廊坊市場(chǎng)，自住客源對(duì)40年產(chǎn)權(quán)的住宅存在著較大的抗性，因此40年產(chǎn)權(quán)住宅必然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，就本項(xiàng)目規(guī)模體量而言立圖于投資性客源將無(wú)法保證項(xiàng)目的成功，同時(shí)過(guò)度使用低價(jià)策略也將使項(xiàng)目利益受損，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的越界能力，即打造超越產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題的高附加值產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目在功能上、使用成本上、服務(wù)上，乃至精神意義上進(jìn)行策略制定與整合［1］產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判［2］朝向問(wèn)題研判案名南向北向東向西向面積平均單價(jià)面積平均單價(jià)面積平均單價(jià)面積平均單價(jià)第六街區(qū)公寓一居：40－50㎡5600元/㎡一居：40－50㎡5400元/㎡////鳳河公寓二居：65㎡二居：92－93㎡三居：100－118㎡5000元/㎡一居：38㎡420061－744350元/㎡66－824450元/㎡［案例：第六街區(qū)公寓、鳳河公寓］第六街區(qū)公寓：南北價(jià)差200元/㎡鳳河公寓：東、西向?qū)Ρ葍r(jià)差200元/㎡，東、南向?qū)Ρ葍r(jià)差700－800元/㎡，西、南向?qū)Ρ?00－600元/㎡南北對(duì)比價(jià)差【鳳河公寓】鳳河公寓目前剩余的房源主要是南向的三居戶型和92－93平米的二居戶型，東西朝向的61－82平米的小二居戶型銷售情況最好，其原因除其價(jià)格低于南向戶型外，對(duì)于戶型面積的控制達(dá)到的低總價(jià)策略也是重要的驅(qū)動(dòng)作用；【第六街區(qū)公寓】第六街區(qū)公寓有一半的房源是北向戶型，全盤(pán)目前也只剩十余套房源，北向戶型能順利去化，除了與南向的價(jià)差原因外，也在于對(duì)面積控制；［案例：江南水郡價(jià)格策略與去化分析］該案15號(hào)樓除低板戶型售罄外，塔樓東北朝向的F4戶型在低價(jià)策略的幫助下也已售罄，其銷售情況要好于塔樓中純東朝向的F3戶型和南向的F2戶型，其銷售單價(jià)分別較F3戶型（純東朝向）每平米低了100－150元，較F2戶型（純南朝向，不通透）每平米低了350－400元，較F1戶型每平米低了200－250元（南北通透，但上午日照受遮擋），低板戶型低了每平米低了400－550元［2］朝向問(wèn)題研判單價(jià)：4200－4600總套數(shù)：11套已售:售完單價(jià)：4000－4350總套數(shù)：11套已售:售完單價(jià)：4100－4500總套數(shù)：11套已售:6套單價(jià)：4400－4700總套數(shù)：11套已售:9套單價(jià)：4500－4900總套數(shù)：36套已售:售完一期一期15號(hào)樓7月10日開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)截止7月14日塔樓案例分析：江南水郡［2］朝向問(wèn)題研判［2］朝向問(wèn)題研判［朝向問(wèn)題的解決方向：戶型價(jià)值與價(jià)格策略雙管齊下］就朝向而言，只要是非正南則都存在著抗性，但從上述幾個(gè)案例來(lái)看如果傳統(tǒng)戶型在面積上適當(dāng)控制，同時(shí)在功能上滿足傳統(tǒng)居住需求或增加戶型附加值，再通過(guò)價(jià)格差策略是能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化的，簡(jiǎn)言之價(jià)格因素大于戶型因素，戶型因素又要大于朝向因素［八］市場(chǎng)定位分析130萬(wàn)110萬(wàn)90萬(wàn)70萬(wàn)50萬(wàn)40萬(wàn)30萬(wàn)20萬(wàn)40㎡60㎡80㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡總價(jià)面積2居3居1居4居項(xiàng)目名稱主力戶型面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）1居龍河盛都一期54－6324－28常甫家園小區(qū)45－5520－26中房馨視界二期58－5927－28盛德花園三期6431金源麗舍44202居龍河盛都一期80－9335－41常甫家園小區(qū)65－7729－32君蘭苑76－8735－40中房馨視界二期82－8939－42江南水郡一期76－8735－40盛德花園三期85－8842－43金源麗舍73－8734－40翰林名晟62－8327－373居常甫家園小區(qū)93－12042－56君蘭苑91－13142－60中房馨視界二期100－11947－56江南水郡一期88－9940－46盛德花園三期10752金源麗舍11252翰林名晟127561、區(qū)域內(nèi)一居戶型相對(duì)其它區(qū)域明顯增多，主力面積在44－63平米之間，主力總價(jià)在20－31萬(wàn)之間

2、二居戶型主力面積在62－89平米之間，主力總價(jià)在27－43萬(wàn)之間

3、三居戶型主力面積在88－131平米之間，主力總價(jià)在40－60萬(wàn)之間［安次區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析］2居面積與總價(jià)集中區(qū)域3居面積與總價(jià)集中區(qū)域1居面積與總價(jià)集中區(qū)域[1]市場(chǎng)定位分析：戶型面積與總價(jià)特征競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：中房馨視界二期分期體量開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格戶型面積戶型配比銷售情況二期（小高層板樓）約4.3萬(wàn)平米/646套（未含23號(hào)樓）09.6.284700元/㎡一居：58－59㎡二居：82－89㎡三居：100－119㎡四居：140㎡一居：114套（17.7％)二居：404套(62.5%)三居：104套(16.1%)四居：24套(3.7%)已售140余套，其中二居占70％，三居占25％二期[2]市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn)1室2廳1衛(wèi)58.54m22室2廳1衛(wèi)82.08m23室2廳2衛(wèi)119.35m2案例：中房馨視界戶型競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：江南水郡分期體量開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格戶型面積戶型配比銷售情況一期（板點(diǎn)結(jié)合）約4萬(wàn)平米/500余套一期接受預(yù)訂，15號(hào)樓7月10日開(kāi)盤(pán)4600元/㎡二居：76－87㎡三居：88－99㎡二居：60％三居：38％整個(gè)一期已預(yù)訂出400余套房源，其中80平米左右的二居預(yù)訂量最大一期[2]市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn)單價(jià)：4200－4600總套數(shù)：11套已售:售完單價(jià)：4000－4350總套數(shù)：11套已售:售完單價(jià)：4100－4500總套數(shù)：11套已售:6套單價(jià)：4400－4700總套數(shù)：11套已售:9套單價(jià)：4500－4900總套數(shù)：36套已售:售完一期一期15號(hào)樓7月10日開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)截止7月14日塔樓案例分析：江南水郡［2］朝向問(wèn)題研判［小戶型案例分析：東日瑞景一期LOFT樓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)北外環(huán)路南側(cè)、永興路東側(cè)，一期由22棟樓組成，其中地塊西北側(cè)規(guī)劃了一棟LOFT小戶型樓，內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，南北、東南、西北朝向，戶型挑高為4.8米，實(shí)際得房率在150％左右產(chǎn)權(quán)LOFT樓銷售報(bào)價(jià)項(xiàng)目其它樓棟平層戶型售價(jià)主力戶型戶型說(shuō)明開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)已售套數(shù)月均銷售套數(shù)70年產(chǎn)權(quán)5200元/㎡（毛坯）目前剩余少量房源為頂層房源，單價(jià)7000左右5100元/㎡一居：37－61㎡挑高戶型，通過(guò)隔層使用面積增加50％左右，一居可變二居08.8352套99％左右31套[3]市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況結(jié)構(gòu)說(shuō)明朝向價(jià)格差樓層價(jià)格差得房率客源分析內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，南北向及東南/西北朝向500元/㎡左右300元/㎡左右150％左右70％－80％為過(guò)渡型居住客源，其余是由于總價(jià)底，加上低首付吸引的投資型客源［小戶型案例分析：東日瑞景一期LOFT樓］從項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，在不足一年的時(shí)間里，小戶型房源已經(jīng)基本去化完畢，只剩下部分頂層房源，其熱銷的原因主要在于戶型的高附加值，150％左右的得房率實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)一層送一層的價(jià)值概念，極大地刺激了銷費(fèi)者的購(gòu)房欲望，加上低總價(jià)之下的低首付成為另一重要驅(qū)動(dòng)因素[3]市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況［小戶型案例分析：華夏奧韻小戶型樓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)北外環(huán)路南側(cè)、西外環(huán)東側(cè)，主要由中高層住宅樓組成，項(xiàng)目地塊東北角規(guī)劃布置了兩棟24層的內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的純粹小戶型住宅樓，主力戶型為40－50平米一居，普通層高小戶型樓產(chǎn)權(quán)小戶型銷售報(bào)價(jià)朝向價(jià)格差主力戶型開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)銷售說(shuō)明客源分析70年產(chǎn)權(quán)5200元/㎡（毛坯）200元/㎡左右一居：40－50㎡08年對(duì)內(nèi)部員銷售09年年初正式對(duì)外銷售790余套目前總共去化了400余套，其中08年內(nèi)部員工通過(guò)零首付去化了200余套，剩余去化的200余套為今年年初至今的對(duì)外銷售成果對(duì)外銷售掉的200余套房源主要是過(guò)渡型的居住客源[3]市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況［華夏奧韻小戶型樓與其它住宅樓銷售對(duì)比分析］小戶型樓