AAA小結(jié)：寫字樓發(fā)展戰(zhàn)略及定位思路綜述

定位報告的寫作小結(jié)正向推導(dǎo)基于內(nèi)容（目錄）的報告模式1第一步：開篇明義——什么性質(zhì)的項目？有些什么資源？什么樣的市場機(jī)會？界定項目（宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、區(qū)域、資源）；提出問題（偽問題，作用是引出后面的內(nèi)容?？蛻粼谀膬?？市場機(jī)會在哪兒？開發(fā)模式選擇？確定核心競爭力？這些都是不經(jīng)分析都會存在的寬泛問題）。但真正的問題分解我確實還做不了，沒有技術(shù)支持。第二步：有哪些實現(xiàn)預(yù)期價值的可能性_開發(fā)模式小結(jié)？(如何小結(jié)）第三步：條件匹配，選擇開發(fā)模式（不同模式的經(jīng)濟(jì)粗略測算——類似于鄭州項目開發(fā)模式選擇時的一個資源匹配，一個經(jīng)濟(jì)目標(biāo)匹配）第四步：確定發(fā)展戰(zhàn)略及定位第五步：經(jīng)濟(jì)測算工作關(guān)鍵詞：項目界定；市場分析；案例借鑒；類型：通用完美型。優(yōu)點：內(nèi)容分析完善，在技術(shù)分析和經(jīng)驗缺乏深度的情況下，從多方面內(nèi)容多角度對結(jié)論形成較強支持。弱點：工作量大。面面俱到容易浮于表面。報告案例：坊前項目。本報告的研究思維導(dǎo)圖大盤成功開發(fā)模式研究客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定容積率測定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項目定位啟動區(qū)策略項目解析提出問題客戶構(gòu)成消費特征

商業(yè)定位研究社區(qū)商業(yè)對外經(jīng)營性商業(yè)

住宅定位核心競爭力物業(yè)類型、功能配比項目界定簡化版（重案例經(jīng)驗，輕市場分析）第一步：項目界定第二步：案例借鑒及開發(fā)模式選擇第三步：提出戰(zhàn)略第四步：定位及經(jīng)濟(jì)測算工作關(guān)鍵詞：項目界定；案例借鑒。類型：適用于沒有多少市調(diào)基礎(chǔ)，通過經(jīng)驗拍出結(jié)論。優(yōu)點是跳出當(dāng)?shù)厥袌鼍窒迶U(kuò)展思路，利于創(chuàng)新。不利之處在于容易脫離市場實際加大風(fēng)險。案例：陳明峰組。思維導(dǎo)圖項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目機(jī)會分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位需求分析供應(yīng)分析競爭分析案例分析基于內(nèi)容（目錄）的報告模式2逆向推導(dǎo)基于內(nèi)容（目錄）的報告模式3

——通過KFS目標(biāo)和市場機(jī)會的匹配來提出假設(shè)第一步：開篇明義——什么性質(zhì)的項目？有些什么資源？界定項目（宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、區(qū)域、資源）；第二步：基于客戶目標(biāo)的市場機(jī)會掃描——××目標(biāo)在目前的市場意味著什么？第三步：提出項目的假設(shè)方向第四步：驗證假設(shè)，（客戶、案例、競爭）確定發(fā)展戰(zhàn)略及定位第五步：經(jīng)濟(jì)測算工作關(guān)鍵詞：項目界定；市場分析；案例借鑒；類型：通用完美型。優(yōu)點：內(nèi)容分析完善，在技術(shù)分析和經(jīng)驗缺乏深度的情況下，從多方面內(nèi)容多角度對結(jié)論形成較強支持。弱點：工作量大。面面俱到容易浮于表面。報告案例：鄭州鑫苑項目。技術(shù)路線圖市場機(jī)會掃描地塊價值分析提出假設(shè)案例借鑒市場競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展建議技術(shù)路線圖圖案例借鑒提出假設(shè)制定競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位需求分析競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建建議項目界定基于內(nèi)容（（目錄）的的報告模式式4———通過過項目界定定和案例模模式匹配來來提出假設(shè)設(shè)第一步：開開篇明義——什么性質(zhì)的的項目？有有些什么資資源？界定項目（（宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、規(guī)劃、、區(qū)域、資資源）；第二步：案案例借鑒與與模式選擇擇第三步：提提出項目的的假設(shè)方向向第四步：驗驗證假設(shè)，，（客戶、、案例、競競爭）確定定發(fā)展戰(zhàn)略略及定位第五步：經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算與第二種不不同之處，，就在于通通過案例借借鑒來提出出假設(shè)。然然后通過本本地市場的的客戶、競競爭和案例例分析來驗驗證。我們世聯(lián)的的案例經(jīng)驗驗只提供了了幾種可能能成功的開開發(fā)視野，，做一個匹匹配的論證證水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的的。報告案例：：尚未用。。技術(shù)路線圖圖項目界定全國案例借借鑒提出假設(shè)需求驗證供給驗證開發(fā)模式匹匹配發(fā)展戰(zhàn)略項目定位本地成功案案例驗證報告寫作過過程的技術(shù)術(shù)小結(jié)兩種思維方方式一個正向推推導(dǎo)，一個個逆向求證證。第一種方法法的問題是是難以準(zhǔn)確確推導(dǎo)出唯唯一最優(yōu)的的結(jié)論；（最多是提提供一種符符合市場規(guī)規(guī)律的滿意意解）。第二種方法法的問題就就是驗證假假設(shè)時的證證實偏差，，以及客戶戶會置疑開開發(fā)模式選選擇剔除劣劣戰(zhàn)略的合合理性，而而第一種方方法中的案案例分析和和模式借鑒鑒可以規(guī)避避客戶的這這個疑慮。。報告要素：：

結(jié)構(gòu)、、主線清晰晰、客觀事事實、內(nèi)容容分配合理理——簡明扼要，，解決關(guān)鍵鍵問題即使大的框框架OK，，更關(guān)鍵的的在于每個個環(huán)節(jié)的小小結(jié)構(gòu)和整整體的組織織串聯(lián)。養(yǎng)成習(xí)慣——假設(shè)導(dǎo)向下下，選用結(jié)結(jié)構(gòu)和客觀觀數(shù)據(jù)（事事實）說話話，而非用用大量主觀觀經(jīng)驗和個個人觀點制制造謬誤和和垃圾。顧問之道：：簡潔、精精確、客觀觀。而非一鍋粥粥倒?jié){糊。。大段文字描描述只屬于于新聞這里里經(jīng)過過慮慮和處理的的信息(N手)，這會導(dǎo)致信信息失真，，因為不同同人對同樣樣信息的判判斷標(biāo)準(zhǔn)和和方法是不不一致的。。顧問需要個個人的豐富富經(jīng)驗，但但也需要客客觀的數(shù)據(jù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)化化的工具（（才能夠統(tǒng)統(tǒng)一合作，，否則內(nèi)部部人打架））。比如論證上上面所說的的，團(tuán)隊合合作是最重重要的?！傲谐鰯?shù)據(jù)”：同年球隊隊的戰(zhàn)績、、投入、收收入、團(tuán)結(jié)結(jié)度？……之間的關(guān)系系典型球隊的的戰(zhàn)績起伏伏與團(tuán)結(jié)度度的關(guān)系。。引用做鑫苑及日日照項目時時的深刻體體驗——主觀對市場場理解非常常深刻，但但評審卻難難以令人信信服通不過過。因為他他假設(shè)聽眾眾和他一樣樣了解項目目背景而沒沒能有效傳傳播關(guān)鍵信信息。所所以結(jié)果往往往報告評評審時難如如人意，而而到KFS處卻相對順順利。警惕：太多的訪談?wù)勅菀紫萑肴氲恼`區(qū)：：同質(zhì)化競爭爭；片面信息和和經(jīng)驗，加加大決策失失誤風(fēng)險；；低水平服務(wù)務(wù)，沒有增增量價值，，僅僅是““辛苦活””；（鑫苑苑－開發(fā)商商的日漸成成熟，使得得我們的服服務(wù)成長速速度跟不上上需要）我們在用間間接的主觀觀經(jīng)驗在做做事情，而而非客觀事事實。這樣樣粗淺的信信息是無法法技術(shù)處理理獲得增量量的，知道道就知道了了，不知道道就不知道道?；蛘哒f說即使處理理了也是在在間接知識識基礎(chǔ)上我我們通過主主觀經(jīng)驗再再處理一次次。這樣脫脫離客觀事事實的加工工水平和產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量可可想而知。。繁榮市場下下應(yīng)機(jī)而生生的代理公公司，面臨臨著市場成成熟背景下下越來越高高的技術(shù)服服務(wù)和資源源需求；解決辦法是是在（20％）關(guān)鍵論論點處引用用數(shù)據(jù)支撐撐，而其它它的引用一一些間接結(jié)結(jié)論和主觀觀判斷也無無不可。因為確實沒沒有這么多多時間、精精力去找數(shù)數(shù)據(jù)并分析析做商業(yè)，就就是要：更更簡潔、更更簡短、更更精確地實實現(xiàn)目標(biāo)。。無論用何種種方法做學(xué)問，要要點理想，，思考力是是基礎(chǔ)，看看重方法和和研究過程程。更可能能嚴(yán)密、系系統(tǒng)、完美美。而做商業(yè)，很很現(xiàn)實，行動動力是基礎(chǔ)，，目標(biāo)簡單直直接就是利益益?？粗亟Y(jié)果果。盡量節(jié)省省一切可創(chuàng)益益的資源，包包括時間精力力。同樣的話盡量量用少的語言言表達(dá)清楚———言簡意賅賅少說廢話———多訓(xùn)練工作作時怎樣簡潔潔表達(dá)，再精簡——如如何節(jié)省時間間、節(jié)省精力力，完成目標(biāo)標(biāo)效果OK不要成為“燉燉粥”苦力;TIPS———報告需提綱綱挈領(lǐng)地梳理理分析，有助助于啟發(fā)思考考擬清思路，，防止一鍋粥粥亂燉用Word擬出項目的目目標(biāo)、約束條條件及所界定定的項目類型型；報告關(guān)鍵點（（類似麥肯錫錫武漢）確定解題綱要要；市調(diào)供需數(shù)據(jù)據(jù)及宏觀報告告；案例集；需解決的關(guān)鍵鍵問題；參考的解決方方案。在確定最后的的解題內(nèi)容和和結(jié)論后確定定項目的匯報報綱要（分部部分分標(biāo)題做做成Word），最后制作作成PPT擬清思路1研究意義通過對深圳市市內(nèi)二十多家家典型樓盤的的調(diào)研、訪談?wù)労蛿?shù)據(jù)分析析，使用本文文提出的資源源-品牌分析框架架，對市內(nèi)主主流市場的區(qū)區(qū)域競爭格局局和樓盤競爭爭狀態(tài)進(jìn)行分分析。以期通通過供給分析析對特區(qū)內(nèi)住住宅整體發(fā)展展形勢基本了了解。擬清思路2研究概述1。研究對象福田區(qū)：深圳國際商會會、星河國際際、趣園、雅雅頌居、港麗麗豪庭；金域域藍(lán)灣、玫瑰瑰灣、綠景海海景花園、翠翠堤灣、熙園園、水榭花都都、緹香名苑苑、金地香密密山、中旅國國際公館。南山區(qū)：波托菲勒、錦錦繡花園、深深圳灣畔、假假日灣、陽光光帶海檳城、、蘭溪谷、南南海玫瑰花苑苑、蔚藍(lán)海岸岸、中海陽光光棕櫚園、招招商海月。2。研究目的分析區(qū)域市場場競爭格局驗證研究工具具研究概述3。研究工具區(qū)域樓盤競爭爭格局分析矩矩陣分析者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者挑戰(zhàn)者外部資源內(nèi)部資源品牌項目品牌公司研究概述4。研究思路提出問題收集數(shù)據(jù)工具分析數(shù)據(jù)驗證解釋現(xiàn)象結(jié)論項目目標(biāo)武漢立志在王王家墩原軍用用機(jī)場處建設(shè)設(shè)一流的CBD基本條件原軍用機(jī)場靠近市中心核心區(qū)面積2.7平方公里，周周邊區(qū)域面積積4.7平方公里，目目前用途多樣樣*宏偉目標(biāo)武漢活力和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)標(biāo)志武漢的中心和和華中地區(qū)的的商業(yè)中心與住宅區(qū)相結(jié)結(jié)合，配備一一系列功能，，提供華中地地區(qū)最好的生生活環(huán)境根據(jù)城市總體體規(guī)劃認(rèn)真步步署，用大約約15年的時間建設(shè)設(shè)完成*核心區(qū)和周周邊區(qū)之外還還有4.0平方公里，目目前用途多樣樣，整個地區(qū)區(qū)總面積為11.36平方公里此項目的重點點市為在武漢漢建設(shè)成功的的中央商務(wù)區(qū)區(qū)制定戰(zhàn)略和和商業(yè)計劃武漢中央商務(wù)務(wù)區(qū)制勝戰(zhàn)略與商業(yè)計劃了解關(guān)鍵成功功因素建設(shè)新的中央央商務(wù)區(qū)所需需條件從國內(nèi)外案例例中學(xué)到的關(guān)關(guān)鍵經(jīng)驗評估武漢的競爭力對投資者的吸引力人均GDP增長潛力促進(jìn)增長的因素與其他“對手”城市相比處于何種地位尋找目標(biāo)商業(yè)租戶目標(biāo)商用租戶的行業(yè)重點和概況目標(biāo)群體的思想組合對潛在客戶進(jìn)行優(yōu)先排序目標(biāo)群體選址的關(guān)鍵決策因素評估投資效益所需投資的規(guī)模和類型投資者的出資份額分配投資者可能獲得的回報，及與其他投資機(jī)會的對比評估協(xié)調(diào)各方利益，爭取支持有關(guān)單位和政府部門有關(guān)各方的利益及協(xié)調(diào)的方法所需政策與支持尋找和吸引可能的開發(fā)商潛在的開發(fā)商及其優(yōu)先順序目標(biāo)開發(fā)商的關(guān)鍵決策因素及其經(jīng)濟(jì)方程式武漢中央商務(wù)區(qū)的價值定位及其引起目標(biāo)群體興趣的方法項目分為兩個個模塊項目范圍為武漢中央商務(wù)區(qū)設(shè)計戰(zhàn)略性商業(yè)計劃吸引投資，開始詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)運營模塊1根據(jù)關(guān)鍵成功因素和競爭對手情況，評估戰(zhàn)略定位模塊2進(jìn)一步調(diào)整確認(rèn)價值定位和整體商業(yè)計劃至今工作5/87/168/7了解當(dāng)?shù)厍闆r和競爭形勢從國際、國內(nèi)最佳方法中獲取關(guān)鍵成功因素分析相關(guān)權(quán)益方形成初步假設(shè)對武漢CBD的機(jī)遇和挑戰(zhàn)作診斷性評估對價值定位，發(fā)展思路和目標(biāo)入駐企業(yè)的初步看法確定價值定位確定功能組合確定基礎(chǔ)設(shè)施項目確定政策支持計算關(guān)鍵性財務(wù)模型制定戰(zhàn)略商務(wù)計劃武漢CBD的價值定位戰(zhàn)略性商業(yè)計劃，包括所需舉措、潛在的關(guān)鍵合作伙伴、以及財務(wù)模型工作最終成果一、東宛寫字字樓定位小結(jié)問題：結(jié)構(gòu)化問題：：定位直接用用案例拍結(jié)論論。沒有需求求和競爭分析析。結(jié)論很玄玄乎人（花哨哨空洞），但但沒有事實分分析支撐經(jīng)不不住推敲。事實依據(jù)與分分析：需要加加強的是每個個分論點下的的支撐。學(xué)習(xí)借鑒（匯匯報稿技巧））：結(jié)論先行；思思路框架——匯報時讓人聽聽得明白跟得得上。思維導(dǎo)圖項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議宏觀經(jīng)濟(jì)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)宏觀經(jīng)濟(jì)東莞沒有形成城市中心產(chǎn)業(yè)升級帶動寫字樓需求市場研究商業(yè)市場研究未來競爭研究消費者研究寫字樓市場研究東莞沒有形成商務(wù)圈投資客占50%以上CBD區(qū)為寫字樓發(fā)展熱點區(qū)域大型商家伺機(jī)進(jìn)入東莞項目市場支撐項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議問題界定項目如何面對未來兩年市場供應(yīng)量為130萬㎡的問題？項目將通過什么形象面向市場？項目如何實現(xiàn)稅后利潤30%的問題？項目的功能如何配比？問題項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目方向初步判斷：成熟產(chǎn)品項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目方向初步判斷：成熟產(chǎn)品井噴市場應(yīng)對模式：市場先機(jī)型+成本領(lǐng)先型項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究經(jīng)濟(jì)測算項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目解析規(guī)劃研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究市場研究問題界定CBD寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究井噴市場的競爭模式研究項目定位采用工具一：項目SOWT分析采用工具二：成功案例借鑒項目方向成熟產(chǎn)品市場空白點市場主需求點方向1：甲級寫字樓方向3：中高檔寫字樓+酒店式公寓方向2：甲級寫字樓+酒店式公寓方向4：中高檔寫字樓+小戶型商住公寓方向5：中高檔寫字樓市場空白點+市場主需求點項目方向研判判成熟產(chǎn)品市場空白點市場主需求點方向1：甲級寫字樓方向3：中高檔寫字樓+酒店式公寓方向2：甲級寫字樓+酒店式公寓方向4：中高檔寫字樓+小戶型商住公寓方向5：中高檔寫字樓市場空白點+市場主需求點Ｘ√ＸＸ√市場戰(zhàn)略方向2：5A甲級寫字樓+酒店式公寓市場戰(zhàn)略：領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋方向5：中高檔寫字樓（財富廣場A座）市場戰(zhàn)略：追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者方向2：發(fā)展展戰(zhàn)略甲級寫字樓硬件設(shè)施硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級酒店；達(dá)到5A級寫字樓水平，樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)；設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調(diào)為四管式；軟件設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級酒店以上標(biāo)準(zhǔn)；酒店式公寓1、服務(wù)提升項目附加值；2、控制開發(fā)成本，每單位內(nèi)設(shè)置獨立空調(diào)，洗手間等；3、立面形象較高與5A甲級寫字樓統(tǒng)一；4、50-60㎡小戶型為主力戶型；商業(yè)商業(yè)具有輻射力，因此三層裙樓全部打造大型商業(yè)；引入大型頂級商場與甲級寫字樓商務(wù)氛圍匹配；商業(yè)全部經(jīng)營，保證商業(yè)檔次；方向2：競爭爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略建立新價值標(biāo)桿，利用市場機(jī)會點；目標(biāo)客戶價格甲級寫字樓高端路線；樹立形象標(biāo)桿跨國公司；國內(nèi)大型企業(yè)；區(qū)內(nèi)競爭小，主要與深圳、廣州甲級寫字樓競爭；1、由于甲級寫字樓的成本抬升為中高檔寫字樓成本的一倍，因此本項目初步定價為：6500元/㎡酒店式公寓創(chuàng)新產(chǎn)品；現(xiàn)金流快速回收投資客；小型創(chuàng)業(yè)公司等；港廣深圳線商務(wù)人士；外籍商務(wù)人士；總價控制在20萬元以內(nèi)，參照目前周邊推出國際公寓，建議單位面積50-60㎡，初步定價：3500元/㎡商業(yè)高端路線；樹立形象標(biāo)桿頂級商家；出租方向5：發(fā)展展戰(zhàn)略中高檔寫字樓打造高形象，低成本成熟寫字樓產(chǎn)品，“形象”脫離市場現(xiàn)有中高檔產(chǎn)品（形象高于第一國際、華凱廣場）；爭取有70年土地產(chǎn)權(quán)，增加客戶的貸款成數(shù)與年限，降低了購買壓力；規(guī)劃充分發(fā)揮南向景觀優(yōu)勢；商業(yè)內(nèi)部集中商業(yè)+大平面鋪面+小平面街鋪、內(nèi)街鋪組合形成；產(chǎn)品解構(gòu)商業(yè)VIP會員店名店坊證券銀行高檔商場會務(wù)中心休閑商業(yè)商務(wù)配套中式酒樓西餐廳風(fēng)情商業(yè)廣場寫字樓品牌物管顧問規(guī)劃提升價值硬件局部亮點配套提升大師光環(huán)共享空間營造成熟產(chǎn)品項目價值體系系—新經(jīng)濟(jì)建筑、、廣場建筑、、景觀建筑：：CBD中最高檔、形形象最突出、、最有人文關(guān)關(guān)懷的寫字樓樓CBD原生地價值自身成為景觀觀國際城市廣場場價值新體系系外在景觀價值值高形象（環(huán)境境、配套、新新建筑群）、、代表未來的的、有發(fā)展?jié)摑摿Φ漠a(chǎn)業(yè)和服務(wù)聚聚集的高效率率流動性大；高檔次的交流流平臺；規(guī)劃上與西側(cè)側(cè)、南側(cè)的道道路、政府大大樓及廣場形形成呼應(yīng)。平面布局充分分利用景觀面面。充分利用臨街街面打造昭示示性和標(biāo)志性性。與CBD匹配，產(chǎn)產(chǎn)品打造造現(xiàn)代化化、新建建筑、有有發(fā)展?jié)摑摿Φ恼w形象象內(nèi)部的高高效率和和低成本本：公共共會議廳廳、培訓(xùn)訓(xùn)室、商商務(wù)中心心引入知名名品牌物物業(yè)公司司，但要要能控制制使用成成本；設(shè)租賃代代管服務(wù)務(wù)；利用商業(yè)業(yè)配套，，形成高高檔餐飲飲、交流流、娛樂樂配套，，設(shè)置高高檔俱樂樂部；土地申請請為商務(wù)務(wù)公寓用用地，以以增加土土地年限限和貸款款成數(shù)年年限，但但建筑完完全以寫寫字樓形形象推出出。以盡可能能低的成成本建構(gòu)構(gòu)高形象象；重點點是公共共部分的的高檔性性；如外外觀、入入口和建建筑細(xì)節(jié)節(jié)、智能能化；商業(yè)入口口和寫字字樓主入入口均要要有昭示示性，并并相對隔隔離；規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢：并并利用規(guī)規(guī)模打造造關(guān)懷打打造自身身的廣場場體現(xiàn)人文文關(guān)懷：：庭院大大堂、陽陽光辦公公，在預(yù)預(yù)備整層層出售的的樓層設(shè)設(shè)立體綠綠化（空空中庭院院）贈送送?？傮w物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議主要通過過自身規(guī)規(guī)模展示示、品牌牌信心展展示、整整體形象象、營銷銷造勢打打競爭。。產(chǎn)品上上把錢集集中放在在外立面面、公共共空間、、電梯數(shù)數(shù)量。以高形象象吸引能能承受更更高租金金的高知知識含量量的科技技、律師師、咨詢詢業(yè)進(jìn)駐駐，他們們所需要要的是對外形象象展示+對內(nèi)人文文關(guān)懷?？蛻糇铌P(guān)關(guān)注，故故而需要要較多投投入的地地方：外觀、群群樓；公共部分分：大堂堂、電梯梯間等；；4.采取以下下列方式式以限制制建筑成成本：限制層高高（75米）；平面簡單單化（減減少弧型型、園型型建筑））；用設(shè)計和和包裝公公共空間間，而非非用材料料提升品品質(zhì)；裙樓為中中央空調(diào)調(diào)，塔樓樓分體式式空調(diào)；；外墻裝飾飾材料的的選擇；；控制每層層公共通通道寬度度和裝修修費用；；控制設(shè)備備、電梯梯的檔次次；二、淄博博張店項項目整體體定位形成一套套非常取取巧的做做法。繞繞過項目目的事實實分析，，通過全全國各地的案案例忽悠悠蒙人。。直接通過過案例借借鑒和匹匹配度分分析之后后得出戰(zhàn)戰(zhàn)略，然然后拍出出定位，堆上上一堆花花里胡梢梢的東西西。形成一套套非常取取巧的做做法。繞繞過項目目的事實實分析，，通過全全國各地的案案例忽悠悠蒙人。。直接通過過案例借借鑒和匹匹配度分分析之后后得出戰(zhàn)戰(zhàn)略，然然后拍出出定位，堆上上一堆花花里胡梢梢的東西西。做法比較較成熟概念創(chuàng)新新模式條條件匹配配因素概念創(chuàng)新模式本項目匹配度地塊條件規(guī)模容積率高規(guī)模小，約8萬平米地塊成熟度成熟成熟區(qū)位城市中心區(qū)老城區(qū)，城市商圈邊緣外圍條件市場背景市場處于競爭最高階段：概念競爭時代處于從同質(zhì)化向多樣化轉(zhuǎn)變時代營銷能力營銷成本較高營銷操作能力極強企業(yè)風(fēng)格一直以低營銷成本取勝營銷操作能力較強從市場背背景處于于競爭的的最高階階段，而而本項目目所處市市場環(huán)境境沒有達(dá)達(dá)到該階階段，且且要投入入較高的的營銷成成本，本本項目走走該模式式不經(jīng)濟(jì)濟(jì)，建議議不采用用該模式式案例借鑒鑒從市場占占位分析析，及模模式條件件匹配度度分析，，本項目目適合走走戶型創(chuàng)新新模式與與功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換模式式來實現(xiàn)項項目價值值突破的的目標(biāo)。。功能轉(zhuǎn)換換模式在淄博是是否有市市場支撐撐？我們們將在后后面研究究。結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖圖項目界定定宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析市場競爭爭分析問題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析析價值突破破模式研研究發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位位物業(yè)發(fā)展展建議SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于城市中心區(qū)周邊配套完善老城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的項目品牌開發(fā)商距核心商業(yè)區(qū)有距離樓面地價較高無自然景觀臨街面較少，昭示性差、容積率高商務(wù)氛圍淡片區(qū)形象較”舊”機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢市場中產(chǎn)品創(chuàng)新較少缺乏高品質(zhì)樓盤城市中心區(qū)產(chǎn)生的人氣、財富聚集效應(yīng)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造高品質(zhì)樓盤走差異化中線，打造高形象充分展示品牌開發(fā)商價值低成本戰(zhàn)略，贏取利潤風(fēng)情商業(yè)街，有效規(guī)避市場風(fēng)險，提升項目品質(zhì)，弱化周邊雜亂形象威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅2005年住宅市場供應(yīng)量大，競爭激烈搶占市場先機(jī)；充分展示項目價值以全新形象面市，刷新片區(qū)形象控制商業(yè)配比比例；裙樓商業(yè)功能設(shè)置彈性化；項目SWOT分分析項目市場場占位----領(lǐng)導(dǎo)者地地位考慮因素素項目資源源項目規(guī)模模開發(fā)商的的能力領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者企業(yè)為市場上一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領(lǐng)市場大規(guī)模市場新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項目無獨特優(yōu)勢資源項目規(guī)模較大追隨者補缺者缺乏足夠資金實力沒有獨特資源規(guī)模較小規(guī)模小市場細(xì)分明顯發(fā)展戰(zhàn)略略在激烈的的市場競競爭格局局下，本本項目以以領(lǐng)導(dǎo)者者姿態(tài)入入市，通通過戶型型全面創(chuàng)創(chuàng)新模式式，打造造高品質(zhì)質(zhì)樓盤，，來滿足足客戶追追求高附附加值的的要求，，以實現(xiàn)現(xiàn)項目利利潤最大大化目標(biāo)標(biāo)，樹立立企業(yè)的的品牌形形象。結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖圖項目界定定宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析市場競爭爭分析問題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析析價值突破破模式研研究發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位位物業(yè)發(fā)展展建議項目定位位客戶定位位產(chǎn)品定位位形象定位位價格定位位案名推介介檔次定位位功能定位位戶型定位位項目定位位客戶定位位產(chǎn)品定位位形象定位位價格定位位案名推介介檔次定位位功能定位位戶型定位位客戶定位位——以以張店區(qū)區(qū)為主，，周邊區(qū)區(qū)縣為輔輔核心客戶重要客戶游離客戶張店區(qū)政政府公務(wù)務(wù)員管理理層張店區(qū)事事業(yè)單位位管理層層，例如如銀行、、醫(yī)院等等張店區(qū)注注重品質(zhì)質(zhì)生活的的私營業(yè)業(yè)主臨淄、淄淄川的大大型國有有、省屬屬企業(yè)的的管理層，例如齊齊魯石化、、山東鋁業(yè)業(yè)等臨淄、淄川川、博山等等與張店有有業(yè)務(wù)往來來的私營業(yè)主淄博周邊城城市的客戶戶，例如東東營投資客，炒炒房團(tuán)核心驅(qū)動力力：1、留戀區(qū)域域的政府公公務(wù)員、事事業(yè)單位人人員2、注重生活活品質(zhì)，有有投資觀念念的私營業(yè)業(yè)主3、追求市中中心的生活活質(zhì)量，改改善居住環(huán)環(huán)境的大企企業(yè)的高管管人群訪談客戶AIO量表表公務(wù)員、事業(yè)單位客戶私企業(yè)主大型企業(yè)的高管Action活動時間安排規(guī)律有特定生活圈子重視子女教育關(guān)注電視、淄博日報，有特定讀物偏好中大戶型時間安排無規(guī)律有特定的生活圈有特定的消費場所關(guān)注有效信息樓盤信息來源于路牌廣告與售樓處的昭示性喜歡大戶型活動半徑較大時間安排較規(guī)律經(jīng)常奔波于全國各地，視野較廣注重子女教育關(guān)于電視和各類報紙有特定的活動場所活動半徑比較大注重穿著Interest興趣喜歡有品位的住宅喜歡洋文化品味注重身體健康與保健喜歡經(jīng)濟(jì)實惠又不乏品位的住宅喜歡聚會喜歡能顯示身份感的住宅喜歡高檔運動Opinion觀點對價格較敏感能接受超前事物講求有身份的消費環(huán)境喜歡跟風(fēng)購買有都市情節(jié)精于投資心理優(yōu)越感強，清高對價格不敏感具有實惠的居家觀念較低調(diào)具有家庭感選擇住宅喜歡橫向比較，不限于淄博市內(nèi)喜歡投資好面子講求排場客戶特征提提?。合矚g高品質(zhì)質(zhì)有品位的的住宅喜歡洋文化化有特定的生生活圈子和和特定的活活動場所新鮮事物接接受能力強強投資意識強強項目定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位案名推介檔次定位功能定位戶型定位檔次定位———中高檔檔產(chǎn)品，高高品質(zhì)形象象入市產(chǎn)品定位項目區(qū)位理想品質(zhì)處于市場領(lǐng)跑者地位市場空缺本項目處在張店中心區(qū)的邊緣，距離核心商圈僅1.5公里的距離產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo)市場上高價位樓盤成功的原因在于：大盤、景觀好、功能轉(zhuǎn)換檔次定位：：中高檔產(chǎn)品品高品質(zhì)形象象入市周邊配套商商業(yè)現(xiàn)狀———沿街鋪鋪面，檔次次較低方向方向市中心本項目本項目不處處在城市未未來的發(fā)展展方向上，，距離市中中心的核心心商圈1.5公里，項目目周邊在近近年將面臨臨漸進(jìn)式的的城市舊改改，未來將將要形成高高檔的高層層住宅社區(qū)區(qū)，目前缺缺乏高檔的的商業(yè)配套套。張店區(qū)商業(yè)業(yè)具有區(qū)域域性的特征征，本項目目處在三大大商圈中心心，不適合合做集中商商業(yè)項目核心商圈1.5km新一佳商圈圈大福源商圈圈1km1.5km張店的商業(yè)業(yè)具有區(qū)域域性的特征征，不同區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)定位有著著明顯的差差別：核心商圈主主要集中在在共青團(tuán)路路和西二路路兩側(cè)1km距離內(nèi)，定定位淄博高高檔，以服服裝、餐飲飲、娛樂、、手機(jī)專賣賣為主，輻輻射半徑大大。大福源和新新一佳商圈圈是由于大大規(guī)模超市市的出現(xiàn)帶帶動了周邊邊的一些小小型商鋪，，僅僅滿足足周邊居民民的生活配配套，輻射射半徑小。。功能定位——商業(yè)+住宅產(chǎn)品定位商業(yè)定位：：社區(qū)內(nèi)配配套商業(yè)位置：沿共共青團(tuán)路80米功能：為社社區(qū)增值，，展示社區(qū)區(qū)形象對象：服務(wù)務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主以及周周邊社區(qū)業(yè)業(yè)主業(yè)態(tài)：茶座座、酒吧、、干洗店、、彩擴(kuò)店、、面包坊、、花店、超超市、雜貨貨店、服飾飾店、餐飲飲等規(guī)模：臨街街80米，做2層商業(yè)，規(guī)規(guī)模在1600平米形式：大開開間設(shè)計，，可分可合合共青團(tuán)路商業(yè)街商業(yè)形式———80米米風(fēng)情商業(yè)業(yè)街產(chǎn)品定位功能定位———商業(yè)+住宅住宅：在臨臨街商鋪上上做層高5.2米送一層，，后面做創(chuàng)創(chuàng)新小戶型型——層高3.9米送夾層（（可以作為為個人工作作室性質(zhì)）），頂層做做復(fù)式送屋屋頂花園。。產(chǎn)品定位住宅定位：：產(chǎn)品創(chuàng)新新——樓中樓產(chǎn)品品共青團(tuán)路商業(yè)街創(chuàng)新小戶型型70送20與90送20市場主力戶型120-130平米層高5.2米送一層夾層考慮到建筑筑退讓與間間距以及容容積率的需需要，我們們建議在地地塊的東南南角——景觀較好的的地方主推推市場上主主力戶型120~130平米的平層層或躍式住住宅。以臨街超值值送面積的的戶型與創(chuàng)創(chuàng)新小戶型型形成區(qū)域域亮點，以以頂層復(fù)式式作為標(biāo)桿桿產(chǎn)品，奠奠定小區(qū)形形象。戶型定位———以70送20~90送20平米,2房的樓樓中樓為主主力戶型，，填補市場場供應(yīng)缺口口主力戶型(平米)備注榮寶齋110-130布局方正，大面寬小進(jìn)深，復(fù)式挑空6米客廳，大廚房175-2381、2層雙客廳，雙陽臺，復(fù)式挑空6米客廳、主臥配衛(wèi)浴、衣帽間、書房，雙陽臺，空中露臺，270度轉(zhuǎn)角飄窗，獨立書房時代名都140-160，3*2*2嘗試少量2*2*1—105平米，銷售快華僑城一期130-160，3*2*2145-190，3*2*2+工人房嘗試少量60、98平米兩房兩廳，搶手世紀(jì)花園150，錯層2*2*2雙陽臺（觀景、晾衣），主臥配衣帽間，玄關(guān)天府明珠110-120，3*2明廚明衛(wèi)，戶戶電梯代步銀領(lǐng)國際140-150，3*2*2玄關(guān)，觀景廚房，超大落地窗，步入式衣柜，飄窗天驕?zhǔn)兰?40-160，3*2*2落地飄窗產(chǎn)品定位結(jié)論：市場上主力力戶型在130-160平米的3房2廳2衛(wèi)根據(jù)市調(diào)和和訪談得知知明年的主主力戶型仍仍然在130-150平米市場推推出少少量90-110平米的的戶型型試探探，銷銷售情情況均均非常常搶手手，說說明市市場有有需求求，而而且對對這種種相對對小的的戶型型比較較認(rèn)可可戶型判斷標(biāo)準(zhǔn)1房2房3房4房5房供應(yīng)中高檔住宅戶型市場供應(yīng)主力戶型需求目前市場熱銷戶型普通消費者需求戶型？推出““經(jīng)濟(jì)濟(jì)2+1””型和和“闊闊綽2+1”型型兩種種使用用率高高達(dá)120%的的主打打戶型型“經(jīng)濟(jì)濟(jì)2+1”型：2房70平米送送約20平米的的夾層層空間間(標(biāo)準(zhǔn)層層高2.19米)“闊綽綽2+1”型：2房90平米送送約20平米的的夾層層空間間(標(biāo)準(zhǔn)層層高2.19米)在淄博博首創(chuàng)創(chuàng)Double空間Double空間是是層高高3.9米，使使用率率高達(dá)達(dá)120%的夾層層戶型型宜人的的空間間夾層的的設(shè)置置，使使得戶戶型由由單一一平面面變化化為二二/三錯錯層層的的豐豐富富空空間間合理理的的空空間間設(shè)設(shè)計計戶型型設(shè)設(shè)計計注注重重功功能能性性和和實實用用性性，，同同時時注注重重陽陽臺臺等等““虛虛空空間間””的的設(shè)設(shè)計計3.9米的的氣氣派派空空間間客廳廳、、餐餐廳廳層層高高3.9米，，帶帶來來多多層層的的豪豪華華氣氣質(zhì)質(zhì)感感，，氣氣度度非非凡凡餐廳廳、、客客廳廳、、廚廚房房的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高3.9m，臥臥室室的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高2.8m，夾夾層層的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高2.19m產(chǎn)品品定定位位超值值夾夾層層設(shè)設(shè)計計，，復(fù)復(fù)式式空空間間享享受受夾層層、、凸凸窗窗、、落落地地凸凸窗窗不不計計面面積積，，陽陽臺臺計計一一半半面面積積產(chǎn)品品定定位位項目目定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)品品定定位位形象象定定位位價格格定定位位案名名推推介介檔次次定定位位功能能定定位位戶型型定定位位形象象定定位位————都都市市內(nèi)內(nèi)的的國國際際生生活活區(qū)域價值市場缺乏針對客戶的產(chǎn)品客戶定位高端客戶國際社區(qū)重新定義區(qū)域價值都市物業(yè)形象定位都市內(nèi)國際生活產(chǎn)品定位高檔物業(yè)客戶資源市場需求都市市內(nèi)內(nèi)的的國國際際生生活活價格格定定位位————以以高高品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品彌彌補補市市場場空空缺缺，，定定價價在在3500~4000元元/平平米米新城區(qū)一般住宅40003500300020002500老城區(qū)一般住宅開發(fā)區(qū)大盤住宅老城區(qū)個人工作室產(chǎn)權(quán)式公寓市場空缺單價本項項目目定定價空空間間老城城區(qū)區(qū)普普通通住住宅宅與與開開發(fā)發(fā)區(qū)大大盤盤的的自自然然增增長長空空間間此價價格格為為項項目目目目前前的的初初步步定定價價，，具具體體價價格格定定位位要要到到進(jìn)進(jìn)入入銷銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段視視當(dāng)當(dāng)時時的的條條件件確確定定。。項目目定定位位形象象定定位位客戶戶定位位產(chǎn)品品定定位位價格格定定位位都市市內(nèi)內(nèi)國國際際生生活活城市市中中心心區(qū)區(qū)高品品質(zhì)質(zhì)富有有的的、、樂樂觀觀的的、、自自信信的的和諧諧生生活活氛氛圍圍核心心客客戶戶———政府府公公務(wù)務(wù)員員、、事事業(yè)業(yè)單單位位管管理理層層；；注注重重高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活的的私私營營業(yè)業(yè)主主重要要客客戶戶———大型型國國有有、、省省屬屬企企業(yè)業(yè)的的管管理理層層產(chǎn)品品類類型型樓中中樓樓+臨街街商商業(yè)業(yè)街街主打打戶戶型型90平米米““經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)2+1””型110平米米““闊闊綽綽2+1””型價格格住宅宅定定價價3500~4000元/m2商業(yè)業(yè)定定價價9000~10000元/m2案名名與與主主題題推推介介CityLook鑫盛盛﹒城市市風(fēng)風(fēng)景景線線淄博博陽陽光光貴貴族族高高尚尚都都市市生生活活的的領(lǐng)領(lǐng)跑跑者者案名釋義：突出鑫盛品牌牌形象，給客客戶信心的保保障；項目命名與社社區(qū)的價值主主張相吻合，，高尚的，是是城市一條美美麗的風(fēng)景線線；形象定位與我我們的主流客客戶追求高品品質(zhì)的購買動動機(jī)相契合；；備選案名鑫盛·陽光美墅案名二：推出出鑫盛陽光系系列樓盤，““美墅”與項項目檔次吻合合；鑫盛?云頂案名三：突出出項目的高度度，及客戶視視野的高度；；三、青島萊鋼鋼大廈項目發(fā)發(fā)展方向及初初步定位快拍式——是曹的模式的的前身報告的主要內(nèi)內(nèi)容項目發(fā)展方向向項目發(fā)展模式式宏觀背景及城城市發(fā)展開發(fā)商初步構(gòu)構(gòu)想房地產(chǎn)市場地塊解析寫字樓市場商業(yè)物業(yè)市場場酒店分析整體定位房地產(chǎn)市場總總結(jié)著名旅游區(qū)，，區(qū)內(nèi)僅有一一座五星級酒酒店，酒店業(yè)業(yè)經(jīng)營狀況良良好總體市場房地產(chǎn)市場快快速增長，其其中住宅仍是是青島投資熱熱點，商業(yè)物物業(yè)增長趨緩緩寫字樓目前青島寫字字樓集中在三三大板塊，其其中東部板塊塊是青島市CBD，客戶層次及及租金水平最最高寫字樓客戶主主要三分類：：物流及相關(guān)關(guān)企業(yè)、外資資企業(yè)辦事處處、本地大型型企業(yè)總部（（金融、貿(mào)易易）寫字樓的需求求將平穩(wěn)增長長，不具備產(chǎn)產(chǎn)生爆發(fā)性需需求的動因嶗山區(qū)內(nèi)寫字字樓市場未來來供應(yīng)量大、、競爭激烈酒店青島市商務(wù)、、旅游活動頻頻繁報告的主要內(nèi)內(nèi)容項目發(fā)展方向向項目發(fā)展模式式宏觀背景及城城市發(fā)展開發(fā)商初步構(gòu)構(gòu)想房地產(chǎn)市場地塊解析寫字樓市場商業(yè)物業(yè)市場場酒店分析整體定位項目發(fā)展方向向具有的特點：：規(guī)劃的次級商商務(wù)中心擁有較多的社社會、自然資資源著名旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)，高檔的區(qū)區(qū)域形象、氣氣質(zhì)包含有辦公、、酒店等多種種功能寫字樓：2003年開發(fā)的大量量高檔寫字樓樓需要時間消消化港口的西移將將帶走大量的的物流企業(yè)區(qū)域辦公規(guī)劃劃前景看好，，但未來競爭爭激烈發(fā)展純寫字樓樓有一定市場場風(fēng)險，但長長期前景看好好酒店：青島市商務(wù)、、旅游活動頻頻繁，高檔酒酒店有市場青島酒店整體體經(jīng)營狀況良良好酒店物業(yè)的發(fā)發(fā)展有內(nèi)、外外因素支持極具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的綜合體物業(yè)報告的主要內(nèi)內(nèi)容項目發(fā)展方向向項目發(fā)展模式式宏觀背景及城城市發(fā)展開發(fā)商初步構(gòu)構(gòu)想房地產(chǎn)市場地塊解析寫字樓市場商業(yè)物業(yè)市場場酒店分析整體定位綜合體（complex）綜合體是將城城市中商業(yè)、辦公、、居住、旅店店、展覽、餐餐飲、會議、、文娛、交通通等城市生活活空間的三項項以上進(jìn)行組組合，并在各部分分之間建立一一種相互依存存、相互助益益的能動關(guān)系系，從而形成成一個多功能能