金地集團(tuán)宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷突圍

歷經(jīng)風(fēng)雨渠道為王——宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷突圍我們可以做到什么？單位：萬元

認(rèn)購(gòu)額營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)用率格林世界565833150.6%未來域609623990.7%銷售數(shù)據(jù)列示（2006年1月1日～5月31日）同時(shí)，兩項(xiàng)目均為競(jìng)爭(zhēng)樓盤中的成交先鋒我們可以做到什么？單位：萬元

認(rèn)購(gòu)額營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)用率格林世界565833150.6%未來域609623990.7%銷售數(shù)據(jù)列示（2006年1月1日～5月31日）同時(shí)，兩項(xiàng)目均為競(jìng)爭(zhēng)樓盤中的成交先鋒宏觀調(diào)控了，營(yíng)銷首當(dāng)其沖2005年，新老“國(guó)八條”出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)哀聲一片，上海市場(chǎng)跌勢(shì)兇猛2006年，局部地區(qū)市場(chǎng)火爆，“國(guó)六條”出臺(tái)，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳5.29國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委實(shí)施細(xì)則，市場(chǎng)目瞪口呆

營(yíng)銷怎樣突圍？突圍也很難降價(jià)？砸廣告費(fèi)？封盤？環(huán)境對(duì)于每一個(gè)企業(yè)是公平的開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性的，不會(huì)厚此薄彼；風(fēng)雨過后，市場(chǎng)仍然會(huì)前行；大浪淘沙，適者方能生存；轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新執(zhí)行

目標(biāo)——在任何市場(chǎng)條件下都做到最好！

營(yíng)銷的傳統(tǒng)思維維度傳播內(nèi)容賣房子（參數(shù)）賣生活方式（選擇）賣人群（中產(chǎn)階級(jí)）賣人生態(tài)度（Class）傳播載體大眾小眾活動(dòng)傳播強(qiáng)度半版－整版－跨版媒體樓書集中轟炸媒體效率下降，大海撈針談何易？傳統(tǒng)的營(yíng)銷維度是基礎(chǔ)，沒有創(chuàng)新就無法差異化如何提高“來訪量”、“成交率”兩個(gè)環(huán)節(jié)的真實(shí)效率渠道領(lǐng)先！

走出售樓處！——如果房子用直銷的方式賣會(huì)怎樣？找出客戶茫茫人海，哪些人要買房？我們有足夠的能力大海撈針嗎？怎樣才是最高效的方式？

嘗試一優(yōu)質(zhì)的合作伙伴二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃A聯(lián)合代理＋＋場(chǎng)外分銷銷激勵(lì)的有效效途徑之一一——競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)聯(lián)合代理：：金地＋中中原競(jìng)爭(zhēng)的堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)———擴(kuò)大大的有效客客戶源在全市設(shè)立立108個(gè)個(gè)售樓處會(huì)會(huì)怎樣？手段:三級(jí)級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)·門店包包裝·門店店培訓(xùn)二三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)手段:明確確帶看量/成交量及及成交率指指標(biāo)，輔助助有效的財(cái)財(cái)務(wù)激勵(lì)堅(jiān)實(shí)的合作作伙伴以制度保證證效果高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃A銷售結(jié)果（（未來域））合作前：金金地銷售隊(duì)隊(duì)伍30～40套套/月合作后：中中原駐場(chǎng)隊(duì)隊(duì)伍20～30套套/月聯(lián)合銷售隊(duì)隊(duì)伍90～～100套套/月2006.3：111套2006.4：112套2006.5：238套高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃A是否僅對(duì)公公寓產(chǎn)品有有效？格林世界在在深化合作作后，連續(xù)續(xù)創(chuàng)月度同同檔次產(chǎn)品品第一。嘗試二精確打擊有效的針對(duì)對(duì)性推廣營(yíng)銷工作的的首要職能能是銷售結(jié)果，當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)條件下保保障經(jīng)濟(jì)績(jī)績(jī)效的基礎(chǔ)礎(chǔ)是“穩(wěn)定、有效效的客戶源源”

獲取““穩(wěn)定、有有效的客戶戶源”的措措施是最大大限度的將將產(chǎn)品－客戶戶－推廣匹匹配績(jī)效穩(wěn)定、有效的客戶源產(chǎn)品－客戶－營(yíng)銷推廣匹配高可能性客戶營(yíng)銷計(jì)劃金地集團(tuán)上海公司我們的客戶戶是誰(shuí)？在在哪里？哪些是高可可能性客戶戶？促使高可能能性客戶購(gòu)購(gòu)買的方法法？高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃B針對(duì)性營(yíng)銷銷（創(chuàng)新··活動(dòng)）高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃B－1暗渡陳倉(cāng)格林世界cool狗秀與中寵中心心（CPSC）合作作，通過電電視及平面面媒體全市市招募比賽賽犬，舉辦辦一次大型型的寵物比比賽，在全全市范圍內(nèi)內(nèi)推廣此次次活動(dòng)，將將格林世界界的知名度度傳播出去去。同時(shí)吸吸引更多的的目標(biāo)客戶戶到達(dá)格林林世界現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)?；顒?dòng)核心：：有針對(duì)性性對(duì)高可能能性客戶進(jìn)進(jìn)行定點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷,吸引引目標(biāo)客戶戶上門,增增加有效上上門量,增進(jìn)成交.未來地帶拓拓展訓(xùn)練基基地——年年青的項(xiàng)目目，年青的的方式利用未來域域現(xiàn)場(chǎng)示范范環(huán)境，搭搭建專業(yè)水水準(zhǔn)的拓展展訓(xùn)練設(shè)施施，有選擇擇的推進(jìn)拓拓展訓(xùn)練活活動(dòng)到目前為止止已累計(jì)開開展十余次次拓展訓(xùn)練練活動(dòng)，為為寶鋼、三三菱電機(jī)、、張江科技技園區(qū)等企企事業(yè)的逾逾千名中層層管理人員員拓展提供供了拓展訓(xùn)訓(xùn)練，通過過這些活動(dòng)動(dòng)，極大地地提升了未未來域的知知名度和美美譽(yù)度，拉拉近了未來來域和目標(biāo)標(biāo)客戶群的的距離，有有力的促進(jìn)進(jìn)了樓盤銷銷售，為未未來域06年上半年年的持續(xù)熱熱銷打下了了堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃B－1暗渡陳倉(cāng)高可能性客客戶營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃B－2地域取向以格林世界界為例：主要在高可可能性客戶戶集中的中中環(huán)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行集中性性的定點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷。挖掘潛在的的R3線周周邊客戶與三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)推進(jìn)進(jìn)楊浦區(qū)高校校定點(diǎn)推廣廣通過楊浦重重點(diǎn)的區(qū)域域戶外廣告告宣傳聯(lián)合各高校校工會(huì)組織織以免費(fèi)旅旅游嘉定南南翔的形式式，吸引客客戶來到格格林世界現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)。通過高校工工會(huì)將資料料派發(fā)到學(xué)學(xué)校各系辦辦公室。通過校園班班車上派送送資料.通過網(wǎng)上查查詢各院校校教授及付付教授的通通訊地址及及E－mail地址址，將資料料傳遞到客客戶手中。。通過格林世世界前期已已成交楊浦浦區(qū)高校的的意見領(lǐng)袖袖，通過““非常1＋＋1”的措措施刺激他他們推薦其其他客戶上上門。同時(shí)時(shí)利用其特特定的營(yíng)銷銷渠道來挖挖掘更多的的同類客戶戶。通過楊浦區(qū)高高校教授主要要的居住社區(qū)區(qū)的街道及居居委會(huì)做上門門產(chǎn)品推薦。。通過在校園內(nèi)內(nèi)組織定點(diǎn)巡巡展活動(dòng)通過上?？平探涛M織楊浦浦區(qū)高校學(xué)科科帶頭人參觀觀格林世界.行成一定的的口碑傳播.楊浦區(qū)高校定定點(diǎn)推廣主要要成果楊浦大學(xué)城教教師以旅游形形式參觀格林林世界的客戶戶已經(jīng)達(dá)到了了800組左左右。在復(fù)旦、上外外、九三學(xué)社社、遠(yuǎn)程教育育集團(tuán)、派發(fā)發(fā)資料達(dá)到2000份左左右。針對(duì)復(fù)旦大學(xué)學(xué)持續(xù)推廣活活動(dòng)（中秋聯(lián)聯(lián)誼會(huì)、復(fù)旦旦工會(huì)的產(chǎn)品品推薦）的直直接成果是復(fù)復(fù)旦大學(xué)教師師在格林世界界購(gòu)買別墅達(dá)達(dá)到了10套套左右。同時(shí)時(shí)在復(fù)旦大學(xué)學(xué)已形成了一一定的影響力力，口碑傳播播效果明顯。。具體手段:歐美同學(xué)會(huì)定定向活動(dòng)寶山/嘉定工工業(yè)園區(qū)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主資料投投遞.古北社區(qū)的樓宇內(nèi)電梯梯廣告,配合合資料的定點(diǎn)點(diǎn)投遞.寶山鋼鐵市場(chǎng)交易易信息周刊廣告告刊登及市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)資料派送送,鋼鐵老板板格林世界現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)沙龍活動(dòng)動(dòng).浙商會(huì)會(huì)員格林世界界現(xiàn)場(chǎng)沙龍活活動(dòng).寶山臺(tái)商協(xié)會(huì)會(huì)員格林世界界現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推推薦及燒烤活活動(dòng).等等高可能性客戶戶營(yíng)銷計(jì)劃B－3可觸摸人群渠道為王，有有源之水口碑傳播，激激勵(lì)落地渠道開拓是基基礎(chǔ)，

口碑碑營(yíng)銷是關(guān)鍵鍵依靠自然積累累的口碑營(yíng)銷銷是蒼白的，，沒有有口口碑碑放放大大的的渠渠道道營(yíng)營(yíng)銷銷是是浪浪費(fèi)費(fèi)的的。。未來來域域原則則：：雙雙向向激激勵(lì)勵(lì)，，新新老老共共享享常規(guī)規(guī)性性老老業(yè)業(yè)主主介介紹紹新新客客戶戶雙雙向向激激勵(lì)勵(lì)非常?！啊?＋＋1””：：關(guān)關(guān)系系人人員員、、內(nèi)內(nèi)部部員員工工等等普羅羅旺旺斯斯陽(yáng)陽(yáng)光光之之旅旅活活動(dòng)動(dòng)：：新新老老客客戶戶共共享享客戶戶會(huì)會(huì)精精神神激激勵(lì)勵(lì)口碑碑傳傳播播，，激激勵(lì)勵(lì)落落地地品質(zhì)質(zhì)提提升升價(jià)價(jià)值值未來來域域精精裝裝計(jì)計(jì)劃劃Thanks9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20223:55:08下下午午15:55:0812月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:55下午午12月-2215:55December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:55:08下下午3:55下下午15:55:0812月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:55:08下午15:55:0812月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:55下下午12月-2215:55December31,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。3:55:08下午午3:55下午午15:55:0812月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、越越是是沒沒有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯(cuò)錯(cuò)兒兒。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強(qiáng)強(qiáng)。12月月-2212月月-221