金地集團宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營銷突圍

歷經(jīng)風雨渠道為王——宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營銷突圍我們可以做到什么？單位：萬元

認購額營銷費用費用率格林世界565833150.6%未來域609623990.7%銷售數(shù)據(jù)列示（2006年1月1日～5月31日）同時，兩項目均為競爭樓盤中的成交先鋒我們可以做到什么？單位：萬元

認購額營銷費用費用率格林世界565833150.6%未來域609623990.7%銷售數(shù)據(jù)列示（2006年1月1日～5月31日）同時，兩項目均為競爭樓盤中的成交先鋒宏觀調(diào)控了，營銷首當其沖2005年，新老“國八條”出臺，房地產(chǎn)市場哀聲一片，上海市場跌勢兇猛2006年，局部地區(qū)市場火爆，“國六條”出臺，市場風聲鶴唳5.29國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委實施細則，市場目瞪口呆

營銷怎樣突圍？突圍也很難降價？砸廣告費？封盤？環(huán)境對于每一個企業(yè)是公平的開發(fā)企業(yè)面臨的風險是系統(tǒng)性的，不會厚此薄彼；風雨過后，市場仍然會前行；大浪淘沙，適者方能生存；轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新執(zhí)行

目標——在任何市場條件下都做到最好！

營銷的傳統(tǒng)思維維度傳播內(nèi)容賣房子（參數(shù)）賣生活方式（選擇）賣人群（中產(chǎn)階級）賣人生態(tài)度（Class）傳播載體大眾小眾活動傳播強度半版－整版－跨版媒體樓書集中轟炸媒體效率下降，大海撈針談何易？傳統(tǒng)的營銷維度是基礎(chǔ)，沒有創(chuàng)新就無法差異化如何提高“來訪量”、“成交率”兩個環(huán)節(jié)的真實效率渠道領(lǐng)先！

走出售樓處！——如果房子用直銷的方式賣會怎樣？找出客戶茫茫人海，哪些人要買房？我們有足夠的能力大海撈針嗎？怎樣才是最高效的方式？

嘗試一優(yōu)質(zhì)的合作伙伴二、三級市場聯(lián)動高可能性客客戶營銷計計劃A聯(lián)合代理＋＋場外分銷銷激勵的有效效途徑之一一——競爭爭聯(lián)合代理：：金地＋中中原競爭的堅實實基礎(chǔ)———擴大大的有效客客戶源在全市設(shè)立立108個個售樓處會會怎樣？手段:三級級市場聯(lián)動動·門店包包裝·門店店培訓(xùn)二三級市場場聯(lián)動手段:明確確帶看量/成交量及及成交率指指標，輔助助有效的財財務(wù)激勵堅實的合作作伙伴以制度保證證效果高可能性客客戶營銷計計劃A銷售結(jié)果（（未來域））合作前：金金地銷售隊隊伍30～40套套/月合作后：中中原駐場隊隊伍20～30套套/月聯(lián)合銷售隊隊伍90～～100套套/月2006.3：111套2006.4：112套2006.5：238套高可能性客客戶營銷計計劃A是否僅對公公寓產(chǎn)品有有效？格林世界在在深化合作作后，連續(xù)續(xù)創(chuàng)月度同同檔次產(chǎn)品品第一。嘗試二精確打擊有效的針對對性推廣營銷工作的的首要職能能是銷售結(jié)果，當前市場場條件下保保障經(jīng)濟績績效的基礎(chǔ)礎(chǔ)是“穩(wěn)定、有效效的客戶源源”

獲取““穩(wěn)定、有有效的客戶戶源”的措措施是最大大限度的將將產(chǎn)品－客戶戶－推廣匹匹配績效穩(wěn)定、有效的客戶源產(chǎn)品－客戶－營銷推廣匹配高可能性客戶營銷計劃金地集團上海公司我們的客戶戶是誰？在在哪里？哪些是高可可能性客戶戶？促使高可能能性客戶購購買的方法法？高可能性客客戶營銷計計劃B針對性營銷銷（創(chuàng)新··活動）高可能性客客戶營銷計計劃B－1暗渡陳倉格林世界cool狗秀與中寵中心心（CPSC）合作作，通過電電視及平面面媒體全市市招募比賽賽犬，舉辦辦一次大型型的寵物比比賽，在全全市范圍內(nèi)內(nèi)推廣此次次活動，將將格林世界界的知名度度傳播出去去。同時吸吸引更多的的目標客戶戶到達格林林世界現(xiàn)場場。活動核心：：有針對性性對高可能能性客戶進進行定點營營銷,吸引引目標客戶戶上門,增增加有效上上門量,增進成交.未來地帶拓拓展訓(xùn)練基基地——年年青的項目目，年青的的方式利用未來域域現(xiàn)場示范范環(huán)境，搭搭建專業(yè)水水準的拓展展訓(xùn)練設(shè)施施，有選擇擇的推進拓拓展訓(xùn)練活活動到目前為止止已累計開開展十余次次拓展訓(xùn)練練活動，為為寶鋼、三三菱電機、、張江科技技園區(qū)等企企事業(yè)的逾逾千名中層層管理人員員拓展提供供了拓展訓(xùn)訓(xùn)練，通過過這些活動動，極大地地提升了未未來域的知知名度和美美譽度，拉拉近了未來來域和目標標客戶群的的距離，有有力的促進進了樓盤銷銷售，為未未來域06年上半年年的持續(xù)熱熱銷打下了了堅實的基基礎(chǔ)高可能性客客戶營銷計計劃B－1暗渡陳倉高可能性客客戶營銷計計劃B－2地域取向以格林世界界為例：主要在高可可能性客戶戶集中的中中環(huán)區(qū)域進進行集中性性的定點營營銷。挖掘潛在的的R3線周周邊客戶與三級市場場聯(lián)動推進進楊浦區(qū)高校校定點推廣廣通過楊浦重重點的區(qū)域域戶外廣告告宣傳聯(lián)合各高校校工會組織織以免費旅旅游嘉定南南翔的形式式，吸引客客戶來到格格林世界現(xiàn)現(xiàn)場。通過高校工工會將資料料派發(fā)到學(xué)學(xué)校各系辦辦公室。通過校園班班車上派送送資料.通過網(wǎng)上查查詢各院校校教授及付付教授的通通訊地址及及E－mail地址址，將資料料傳遞到客客戶手中。。通過格林世世界前期已已成交楊浦浦區(qū)高校的的意見領(lǐng)袖袖，通過““非常1＋＋1”的措措施刺激他他們推薦其其他客戶上上門。同時時利用其特特定的營銷銷渠道來挖挖掘更多的的同類客戶戶。通過楊浦區(qū)高高校教授主要要的居住社區(qū)區(qū)的街道及居居委會做上門門產(chǎn)品推薦。。通過在校園內(nèi)內(nèi)組織定點巡巡展活動通過上?？平探涛M織楊浦浦區(qū)高校學(xué)科科帶頭人參觀觀格林世界.行成一定的的口碑傳播.楊浦區(qū)高校定定點推廣主要要成果楊浦大學(xué)城教教師以旅游形形式參觀格林林世界的客戶戶已經(jīng)達到了了800組左左右。在復(fù)旦、上外外、九三學(xué)社社、遠程教育育集團、派發(fā)發(fā)資料達到2000份左左右。針對復(fù)旦大學(xué)學(xué)持續(xù)推廣活活動（中秋聯(lián)聯(lián)誼會、復(fù)旦旦工會的產(chǎn)品品推薦）的直直接成果是復(fù)復(fù)旦大學(xué)教師師在格林世界界購買別墅達達到了10套套左右。同時時在復(fù)旦大學(xué)學(xué)已形成了一一定的影響力力，口碑傳播播效果明顯。。具體手段:歐美同學(xué)會定定向活動寶山/嘉定工工業(yè)園區(qū)私營營業(yè)主資料投投遞.古北社區(qū)的樓宇內(nèi)電梯梯廣告,配合合資料的定點點投遞.寶山鋼鐵市場交易易信息周刊廣告告刊登及市場場內(nèi)資料派送送,鋼鐵老板板格林世界現(xiàn)現(xiàn)場沙龍活動動.浙商會會員格林世界界現(xiàn)場沙龍活活動.寶山臺商協(xié)會會員格林世界界現(xiàn)場產(chǎn)品推推薦及燒烤活活動.等等高可能性客戶戶營銷計劃B－3可觸摸人群渠道為王，有有源之水口碑傳播，激激勵落地渠道開拓是基基礎(chǔ)，

口碑碑營銷是關(guān)鍵鍵依靠自然積累累的口碑營銷銷是蒼白的，，沒有有口口碑碑放放大大的的渠渠道道營營銷銷是是浪浪費費的的。。未來來域域原則則：：雙雙向向激激勵勵，，新新老老共共享享常規(guī)規(guī)性性老老業(yè)業(yè)主主介介紹紹新新客客戶戶雙雙向向激激勵勵非常?！啊?＋＋1””：：關(guān)關(guān)系系人人員員、、內(nèi)內(nèi)部部員員工工等等普羅羅旺旺斯斯陽陽光光之之旅旅活活動動：：新新老老客客戶戶共共享享客戶戶會會精精神神激激勵勵口碑碑傳傳播播，，激激勵勵落落地地品質(zhì)質(zhì)提提升升價價值值未來來域域精精裝裝計計劃劃Thanks9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20223:55:08下下午午15:55:0812月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:55下午午12月-2215:55December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:55:08下下午3:55下下午15:55:0812月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2215:55:0815:55:08December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:55:08下午15:55:0812月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:55下下午12月-2215:55December31,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/3115:55:0815:55:0831December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。3:55:08下午午3:55下午午15:55:0812月-229、楊柳散散和風，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。15:55:0815:55:0815:5512/31/20223:55:08PM11、越越是是沒沒有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2215:55:0815:55Dec-2231-Dec-2212、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯錯兒兒。。15:55:0815:55:0815:55Saturday,December31,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強強。12月月-2212月月-221