市屬國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法

市屬國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法第一條

為規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)運(yùn)行效益，防止資產(chǎn)流失，確保資產(chǎn)保值增值，根據(jù)**的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條

本辦法適用于全市市屬國有企業(yè)及其下屬企業(yè)、企業(yè)化管理的事業(yè)單位（以下統(tǒng)稱企業(yè)），不具有實(shí)際控制權(quán)企業(yè)除外。第三條

本辦法所稱資產(chǎn)租賃，是指企業(yè)將閑置的設(shè)備、房產(chǎn)、土地使用權(quán)和廣告經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)部分或者全部租賃給承租人使用，并由承租人支付租金的行為。第四條資產(chǎn)租賃的原則。（一）企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)出租時，必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)布局結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃等要求。（二）企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正原則，一般采取公開招租的方式。公開招租時，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產(chǎn)實(shí)際情況，合理設(shè)置承租方資格條件包括主體資格、管理能力等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內(nèi)容。企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)先收租金后交付使用。（三）已列入拆遷安置、改制重組、清算破產(chǎn)計(jì)劃的企業(yè)的資產(chǎn)，或已有明確處置意見的資產(chǎn)，原則上不得出租，遇到特殊情況確需臨時出租的，必須與承租人特別約定相關(guān)事項(xiàng)的處理方式。（四）專業(yè)市場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等按市場規(guī)則由企業(yè)制定租賃管理辦法，經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團(tuán)批準(zhǔn)，報(bào)國資部門備案后實(shí)施。（五）對列入市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目的資產(chǎn)租賃，可按招商引資有關(guān)規(guī)定辦理。第五條

企業(yè)資產(chǎn)租賃的實(shí)施程序。（一）制定資產(chǎn)租賃方案。企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定資產(chǎn)租賃方案，主要內(nèi)容包括租賃資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物現(xiàn)狀、出租原因、業(yè)態(tài)用途、資產(chǎn)租賃方式、出租期限、租金市場詢價(jià)或評估情況、招租底價(jià)、租金收取方式、承租人條件、承租人意向等。（二）審批租賃方案。企業(yè)應(yīng)按照內(nèi)部決策程序?qū)χ贫ǖ馁Y產(chǎn)租賃方案進(jìn)行審議并形成書面決議，其中重大的資產(chǎn)租賃項(xiàng)目必須由董事會或經(jīng)理辦公會議等領(lǐng)導(dǎo)集體討論通過并形成書面決議。租賃方案經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團(tuán)批準(zhǔn)，報(bào)國資部門備案。（三）確定租賃底價(jià)。租金底價(jià)原則上不得低于評估價(jià)和市場詢價(jià)。單宗出租資產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金10萬元以上（含）的必須按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國資委令第12號）的規(guī)定，委托具備資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并辦理相應(yīng)的資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案手續(xù)。單宗出租資產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金10萬元以下的，有明確參照物且市場價(jià)格相對穩(wěn)定的，或近期公開招租案例可供參照的，可參考租金市場詢價(jià)做好差異因素調(diào)整，按照內(nèi)部決策程序確定招租底價(jià)，市場詢價(jià)需2人以上參與，比較實(shí)例不少于2個，并做好詢價(jià)記錄和簽字存檔備查，無明確參照物的，應(yīng)委托具備資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并辦理相應(yīng)的資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案手續(xù)。經(jīng)政府交易平臺組織交易不成功或公開征集沒有產(chǎn)生承租意向人的，獲得原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)書面同意，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產(chǎn)情況以不低于資產(chǎn)評估價(jià)格或市場詢價(jià)90%確定新的租金底價(jià)并重新公告。（四）申報(bào)出租資產(chǎn)。企業(yè)申報(bào)出租資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向國資部門提交如下材料：1.市國有企業(yè)資產(chǎn)出租申請表;2.主管部門或市管涉改企業(yè)集團(tuán)批準(zhǔn)的資產(chǎn)租賃方案;3.企業(yè)按照內(nèi)部決策程序?qū)χ贫ǖ馁Y產(chǎn)租賃方案進(jìn)行審議的書面決議;4.對外租賃的房產(chǎn)權(quán)屬證明文件及安全責(zé)任管理承諾書（被鑒定為危房的不得出租）;5.擬簽的租賃合同或協(xié)議;6.租金市場調(diào)查詢價(jià)情況;7.需進(jìn)行評估的資產(chǎn)，應(yīng)提供相應(yīng)的資產(chǎn)評估報(bào)告書和資產(chǎn)評估備案表;8.需要提交的其他材料。（五）資產(chǎn)租賃情況報(bào)送。企業(yè)應(yīng)在每年12月1日前，按存量資產(chǎn)出租情況填報(bào)《市國有企業(yè)資產(chǎn)出租情況表》，報(bào)送國資部門。第六條

企業(yè)資產(chǎn)租賃方式。國有資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過公開方式招租，并按以下規(guī)定對外出租：（一）進(jìn)入政府交易平臺。出租項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金10萬元（含）以上的應(yīng)進(jìn)入市政府交易平臺（市公共資源交易中心）組織實(shí)施，以拍賣、招投標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)競價(jià)（一人或多人參與競買，出價(jià)不低于起始價(jià)或底價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定受讓人）方式，在國資等部門監(jiān)督下按規(guī)定程序公開進(jìn)行。經(jīng)審核不符合進(jìn)入政府交易平臺條件的，按本條第二款規(guī)定組織實(shí)施。（二）企業(yè)自行組織公開招租或委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)公開招租。出租項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金10萬元以下的，由企業(yè)自行組織公開招租，經(jīng)公開征集產(chǎn)生2個及以上承租意向人的進(jìn)行競價(jià)，如只產(chǎn)生一個承租意向人，以不低于招租底價(jià)成交；也可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)公開招租，按相關(guān)法律法規(guī)組織實(shí)施。（三）下列情況可以采取協(xié)議租賃的方式進(jìn)行：1.房地產(chǎn)坐落位置較偏僻、面積?。?00平方米以下）、年租金額低（市場詢價(jià)或中介機(jī)構(gòu)年租金小于五萬元），確實(shí)不能采取公開招租方式出租的零星資產(chǎn)；2.國有企業(yè)、國有獨(dú)資公司及國有單位之間的資產(chǎn)租賃；3.進(jìn)入政府交易平臺經(jīng)2次組織交易仍不成功的，可按最后一次交易設(shè)定的條件，以不低于招租底價(jià)出租給承租意向人。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制協(xié)議租賃，不得自行擴(kuò)大協(xié)議租賃范圍。第七條

企業(yè)資產(chǎn)租賃的期限和租金管理。（一）資產(chǎn)租賃期限一般為1至5年，因承租人投入大短期難以收回成本等特殊原因，租賃期限可設(shè)定不超過10年，對租期確需超過10年的，上報(bào)市政府采取“一事一議”方式予以明確。（二）公開招租一般以租金報(bào)價(jià)最高者為承租者，對具有綜合目標(biāo)或要求較高的特殊項(xiàng)目，以招投標(biāo)方式按綜合條件最佳者得的原則確定承租人，資產(chǎn)租賃金額以招租結(jié)果的實(shí)際價(jià)格作為租賃合同簽約的金額。（三）企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照租賃合同的規(guī)定，及時、足額收取租金，不得任意緩收、減免租金；租金收入應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時足額入賬，不得賬外列賬；困難企業(yè)資產(chǎn)出租的租金收入，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付職工的工資、各類保險(xiǎn)等費(fèi)用。第八條

企業(yè)資產(chǎn)租賃的續(xù)租、轉(zhuǎn)租和關(guān)聯(lián)服務(wù)管理。（一）在符合規(guī)定程序和方式規(guī)范出租且承租人無拖欠租金行為的前提下可以續(xù)租。資產(chǎn)租賃期限屆滿，原承租人需要繼續(xù)承租的，應(yīng)當(dāng)在租賃到期3個月前遞交書面續(xù)租申請。企業(yè)應(yīng)按照承租人續(xù)租申請，按照本辦法第五條規(guī)定做好該資產(chǎn)的租賃方案和內(nèi)部決策程序，重點(diǎn)做好租金的市場詢價(jià)或評估，續(xù)租租金不低于市場詢價(jià)或評估價(jià)，續(xù)租期限不超過三年，經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團(tuán)同意，報(bào)國資部門備案后，并在租賃期限屆滿2個月前將租賃方案的內(nèi)容通知承租人。承租人不接受續(xù)租條件的，視為放棄續(xù)租，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定重新組織招租。承租人接收續(xù)租條件的，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行公示。續(xù)租期限屆滿后不得再次續(xù)租。（二）租賃期限屆滿而新的招租工作尚未完成的，如原承租人愿意參加公開競拍的，企業(yè)可與原承租人按月簽訂臨時協(xié)議，租金按原合同執(zhí)行。（三）承租人原則上不得將資產(chǎn)轉(zhuǎn)租，確需轉(zhuǎn)租的，須征得出租方同意，解除原資產(chǎn)租賃合同，并由出租方與新的資產(chǎn)承租人簽訂租賃協(xié)議。新租賃協(xié)議的承租期不得超過剩余租期、租金不得低于原租金。（四）資產(chǎn)租賃附帶為承租人提供水、電、氣及供暖等關(guān)聯(lián)服務(wù)的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和消耗數(shù)量及時足額收費(fèi)，不得無償或者低價(jià)提供。第九條

企業(yè)資產(chǎn)租賃的公告、公示。（一）企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)租賃需公開招租時，應(yīng)當(dāng)實(shí)行資產(chǎn)租賃公告；發(fā)生協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租、租賃價(jià)格低于招租底價(jià)等情況時實(shí)行公示；公告、公示由企業(yè)在主管部門或市管涉改企業(yè)集團(tuán)監(jiān)督下進(jìn)行。（二）公告、公示的主要內(nèi)容：1.企業(yè)資產(chǎn)租賃方案；2.出租資產(chǎn)情況、租賃期限、租金及租金交付形式；3.監(jiān)督反映方式和電話號碼；4.其他需公告、公示的事項(xiàng)。（三）公告、公示方式和期限：1.公告：公開招租時應(yīng)在市公共資源交易網(wǎng)以及租賃標(biāo)的所在場所、企業(yè)辦公地點(diǎn)、企業(yè)網(wǎng)站上公告。公告期限不少于10個工作日,如果按租賃年限累計(jì)租金超過1000萬元，公告期限不少于20個工作日。2.公示：協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租和租賃價(jià)格低于招租底價(jià)等應(yīng)在租賃標(biāo)的所在場所、企業(yè)辦公地點(diǎn)顯要位置和企業(yè)網(wǎng)站上公示，公示期限不少于7個工作日。公示期內(nèi)有異議應(yīng)調(diào)查核實(shí)妥善處理，出現(xiàn)符合條件的其他承租意向人應(yīng)轉(zhuǎn)為公開招租。第十條企業(yè)資產(chǎn)租賃的合同管理。（一）企業(yè)資產(chǎn)出租時，企業(yè)應(yīng)依照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，與承租人簽訂規(guī)范的資產(chǎn)租賃合同。（二）資產(chǎn)租賃合同應(yīng)明確：1.資產(chǎn)概況及使用范圍；2.資產(chǎn)租賃期限；3.租金及租金交付形式；4.租賃期內(nèi)履約保證金的設(shè)定；5.雙方權(quán)利與義務(wù)（包括安全消防、綜合治理等）；6.違約責(zé)任；7.應(yīng)當(dāng)終止（解除）合同的內(nèi)容（企業(yè)因政策變化、改制、出售、拆遷等情況）；8.其它應(yīng)在合同中明確的條款。（三）企業(yè)對外出租土地使用權(quán)或房屋建筑物時，應(yīng)明確要求承租人不得擅自變更土地用途、建筑結(jié)構(gòu)和使用功能，且不得擅自添建房屋及其他建筑物或設(shè)備。如承租人需進(jìn)行大規(guī)模裝修的，須事先征得出租企業(yè)同意，并在合同上約定合同期滿或因承租方原因提前終止時，裝修費(fèi)用一律不予補(bǔ)償；應(yīng)事先約定，如為出租方原因提前終止合同，則裝修費(fèi)用賠付金額不得超過所剩租期的租金總額。企業(yè)對外出租的土地使用權(quán)或房屋建筑物需要由承租人建設(shè)或加固的，應(yīng)按設(shè)計(jì)方案和工程概算，經(jīng)出租方審核后，可適當(dāng)扣減工程費(fèi)用設(shè)定租金底價(jià)，按規(guī)定的方式對外公開招租。（四）企業(yè)資產(chǎn)出租及租賃期限屆滿收回租賃資產(chǎn)前，應(yīng)對資產(chǎn)技術(shù)狀況、損壞情況等進(jìn)行檢查與備案。租賃期間，企業(yè)應(yīng)對租賃資產(chǎn)的技術(shù)狀況、安全情況以及損壞情況等進(jìn)行不定期檢查。（五）企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督承租人及時交納租金，切實(shí)履行租賃合同。承租人不履行或者不完全履行租賃合同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定，采取解除合同、追繳租金、強(qiáng)制承租方搬離等措施，催促承租方履行合同義務(wù)。第十一條

企業(yè)資產(chǎn)租賃的制度建設(shè)、檢查監(jiān)督及責(zé)任追究。（一）企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家、省、市有關(guān)資產(chǎn)租賃的規(guī)定，明確職責(zé)，規(guī)范程序，建立健全資產(chǎn)租賃管理辦法。企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資產(chǎn)租賃項(xiàng)目的檔案管理，做到一事一檔，內(nèi)部決策決議、市場詢價(jià)記錄、評估報(bào)告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料完整詳盡，簽字齊備。（二）國資部門根據(jù)規(guī)定不定期選取資產(chǎn)租賃項(xiàng)目，對企業(yè)資產(chǎn)租賃行為、資產(chǎn)租賃合同的履行和租金收取、使用情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查企業(yè)內(nèi)部決策決議、市場詢價(jià)記錄、評估報(bào)告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料，并將檢查結(jié)果列入年度考核評價(jià)，依法行使監(jiān)督職能。（三）承租人不履行或者不完全履行資產(chǎn)租賃合同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定，及時采取相應(yīng)的措施和法律手段，保證合同的履行。企業(yè)未及時采取措施或者因措施不當(dāng)造成國有資產(chǎn)損失的，將按相關(guān)規(guī)定追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。（四）企業(yè)違反規(guī)定，不按規(guī)定程序出租資產(chǎn)，不與承租人簽訂資產(chǎn)租賃合同、不收取租金或者少收取租金造成國有資產(chǎn)損失的，將按相關(guān)規(guī)定追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。（五）企業(yè)負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人員在企業(yè)資