市屬國有企業(yè)資產租賃管理辦法

市屬國有企業(yè)資產租賃管理辦法第一條

為規(guī)范國有企業(yè)資產租賃行為，提高資產運行效益，防止資產流失，確保資產保值增值，根據(jù)**的相關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。第二條

本辦法適用于全市市屬國有企業(yè)及其下屬企業(yè)、企業(yè)化管理的事業(yè)單位（以下統(tǒng)稱企業(yè)），不具有實際控制權企業(yè)除外。第三條

本辦法所稱資產租賃，是指企業(yè)將閑置的設備、房產、土地使用權和廣告經營權等資產部分或者全部租賃給承租人使用，并由承租人支付租金的行為。第四條資產租賃的原則。（一）企業(yè)在進行資產出租時，必須嚴格遵守國家有關法律、法規(guī)等相關規(guī)定，符合國家產業(yè)政策和行業(yè)布局結構調整規(guī)劃等要求。（二）企業(yè)資產租賃應當遵循公開、公平、公正原則，一般采取公開招租的方式。公開招租時，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產實際情況，合理設置承租方資格條件包括主體資格、管理能力等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內容。企業(yè)資產租賃應當先收租金后交付使用。（三）已列入拆遷安置、改制重組、清算破產計劃的企業(yè)的資產，或已有明確處置意見的資產，原則上不得出租，遇到特殊情況確需臨時出租的，必須與承租人特別約定相關事項的處理方式。（四）專業(yè)市場、標準廠房等按市場規(guī)則由企業(yè)制定租賃管理辦法，經主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準，報國資部門備案后實施。（五）對列入市政府重點招商引資項目的資產租賃，可按招商引資有關規(guī)定辦理。第五條

企業(yè)資產租賃的實施程序。（一）制定資產租賃方案。企業(yè)內部資產管理部門應當制定資產租賃方案，主要內容包括租賃資產產權狀況、實物現(xiàn)狀、出租原因、業(yè)態(tài)用途、資產租賃方式、出租期限、租金市場詢價或評估情況、招租底價、租金收取方式、承租人條件、承租人意向等。（二）審批租賃方案。企業(yè)應按照內部決策程序對制定的資產租賃方案進行審議并形成書面決議，其中重大的資產租賃項目必須由董事會或經理辦公會議等領導集體討論通過并形成書面決議。租賃方案經主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準，報國資部門備案。（三）確定租賃底價。租金底價原則上不得低于評估價和市場詢價。單宗出租資產項目預計年租金10萬元以上（含）的必須按照《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》（國資委令第12號）的規(guī)定，委托具備資質的中介機構對標的資產進行評估，并辦理相應的資產評估項目備案手續(xù)。單宗出租資產項目預計年租金10萬元以下的，有明確參照物且市場價格相對穩(wěn)定的，或近期公開招租案例可供參照的，可參考租金市場詢價做好差異因素調整，按照內部決策程序確定招租底價，市場詢價需2人以上參與，比較實例不少于2個，并做好詢價記錄和簽字存檔備查，無明確參照物的，應委托具備資質的中介機構對標的資產進行評估，并辦理相應的資產評估項目備案手續(xù)。經政府交易平臺組織交易不成功或公開征集沒有產生承租意向人的，獲得原批準機構書面同意，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產情況以不低于資產評估價格或市場詢價90%確定新的租金底價并重新公告。（四）申報出租資產。企業(yè)申報出租資產應當向國資部門提交如下材料：1.市國有企業(yè)資產出租申請表;2.主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準的資產租賃方案;3.企業(yè)按照內部決策程序對制定的資產租賃方案進行審議的書面決議;4.對外租賃的房產權屬證明文件及安全責任管理承諾書（被鑒定為危房的不得出租）;5.擬簽的租賃合同或協(xié)議;6.租金市場調查詢價情況;7.需進行評估的資產，應提供相應的資產評估報告書和資產評估備案表;8.需要提交的其他材料。（五）資產租賃情況報送。企業(yè)應在每年12月1日前，按存量資產出租情況填報《市國有企業(yè)資產出租情況表》，報送國資部門。第六條

企業(yè)資產租賃方式。國有資產應當通過公開方式招租，并按以下規(guī)定對外出租：（一）進入政府交易平臺。出租項目預計年租金10萬元（含）以上的應進入市政府交易平臺（市公共資源交易中心）組織實施，以拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價（一人或多人參與競買，出價不低于起始價或底價，按照價高者得的原則確定受讓人）方式，在國資等部門監(jiān)督下按規(guī)定程序公開進行。經審核不符合進入政府交易平臺條件的，按本條第二款規(guī)定組織實施。（二）企業(yè)自行組織公開招租或委托具有資質的中介機構公開招租。出租項目預計年租金10萬元以下的，由企業(yè)自行組織公開招租，經公開征集產生2個及以上承租意向人的進行競價，如只產生一個承租意向人，以不低于招租底價成交；也可以委托具有資質的中介機構公開招租，按相關法律法規(guī)組織實施。（三）下列情況可以采取協(xié)議租賃的方式進行：1.房地產坐落位置較偏僻、面積?。?00平方米以下）、年租金額低（市場詢價或中介機構年租金小于五萬元），確實不能采取公開招租方式出租的零星資產；2.國有企業(yè)、國有獨資公司及國有單位之間的資產租賃；3.進入政府交易平臺經2次組織交易仍不成功的，可按最后一次交易設定的條件，以不低于招租底價出租給承租意向人。企業(yè)應嚴格控制協(xié)議租賃，不得自行擴大協(xié)議租賃范圍。第七條

企業(yè)資產租賃的期限和租金管理。（一）資產租賃期限一般為1至5年，因承租人投入大短期難以收回成本等特殊原因，租賃期限可設定不超過10年，對租期確需超過10年的，上報市政府采取“一事一議”方式予以明確。（二）公開招租一般以租金報價最高者為承租者，對具有綜合目標或要求較高的特殊項目，以招投標方式按綜合條件最佳者得的原則確定承租人，資產租賃金額以招租結果的實際價格作為租賃合同簽約的金額。（三）企業(yè)應當嚴格按照租賃合同的規(guī)定，及時、足額收取租金，不得任意緩收、減免租金；租金收入應當按規(guī)定及時足額入賬，不得賬外列賬；困難企業(yè)資產出租的租金收入，應當優(yōu)先用于支付職工的工資、各類保險等費用。第八條

企業(yè)資產租賃的續(xù)租、轉租和關聯(lián)服務管理。（一）在符合規(guī)定程序和方式規(guī)范出租且承租人無拖欠租金行為的前提下可以續(xù)租。資產租賃期限屆滿，原承租人需要繼續(xù)承租的，應當在租賃到期3個月前遞交書面續(xù)租申請。企業(yè)應按照承租人續(xù)租申請，按照本辦法第五條規(guī)定做好該資產的租賃方案和內部決策程序，重點做好租金的市場詢價或評估，續(xù)租租金不低于市場詢價或評估價，續(xù)租期限不超過三年，經主管部門或市管涉改企業(yè)集團同意，報國資部門備案后，并在租賃期限屆滿2個月前將租賃方案的內容通知承租人。承租人不接受續(xù)租條件的，視為放棄續(xù)租，企業(yè)應按規(guī)定重新組織招租。承租人接收續(xù)租條件的，企業(yè)應按規(guī)定進行公示。續(xù)租期限屆滿后不得再次續(xù)租。（二）租賃期限屆滿而新的招租工作尚未完成的，如原承租人愿意參加公開競拍的，企業(yè)可與原承租人按月簽訂臨時協(xié)議，租金按原合同執(zhí)行。（三）承租人原則上不得將資產轉租，確需轉租的，須征得出租方同意，解除原資產租賃合同，并由出租方與新的資產承租人簽訂租賃協(xié)議。新租賃協(xié)議的承租期不得超過剩余租期、租金不得低于原租金。（四）資產租賃附帶為承租人提供水、電、氣及供暖等關聯(lián)服務的，出租企業(yè)應當按照有關收費標準和消耗數(shù)量及時足額收費，不得無償或者低價提供。第九條

企業(yè)資產租賃的公告、公示。（一）企業(yè)發(fā)生資產租賃需公開招租時，應當實行資產租賃公告；發(fā)生協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租、租賃價格低于招租底價等情況時實行公示；公告、公示由企業(yè)在主管部門或市管涉改企業(yè)集團監(jiān)督下進行。（二）公告、公示的主要內容：1.企業(yè)資產租賃方案；2.出租資產情況、租賃期限、租金及租金交付形式；3.監(jiān)督反映方式和電話號碼；4.其他需公告、公示的事項。（三）公告、公示方式和期限：1.公告：公開招租時應在市公共資源交易網(wǎng)以及租賃標的所在場所、企業(yè)辦公地點、企業(yè)網(wǎng)站上公告。公告期限不少于10個工作日,如果按租賃年限累計租金超過1000萬元，公告期限不少于20個工作日。2.公示：協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租和租賃價格低于招租底價等應在租賃標的所在場所、企業(yè)辦公地點顯要位置和企業(yè)網(wǎng)站上公示，公示期限不少于7個工作日。公示期內有異議應調查核實妥善處理，出現(xiàn)符合條件的其他承租意向人應轉為公開招租。第十條企業(yè)資產租賃的合同管理。（一）企業(yè)資產出租時，企業(yè)應依照《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，與承租人簽訂規(guī)范的資產租賃合同。（二）資產租賃合同應明確：1.資產概況及使用范圍；2.資產租賃期限；3.租金及租金交付形式；4.租賃期內履約保證金的設定；5.雙方權利與義務（包括安全消防、綜合治理等）；6.違約責任；7.應當終止（解除）合同的內容（企業(yè)因政策變化、改制、出售、拆遷等情況）；8.其它應在合同中明確的條款。（三）企業(yè)對外出租土地使用權或房屋建筑物時，應明確要求承租人不得擅自變更土地用途、建筑結構和使用功能，且不得擅自添建房屋及其他建筑物或設備。如承租人需進行大規(guī)模裝修的，須事先征得出租企業(yè)同意，并在合同上約定合同期滿或因承租方原因提前終止時，裝修費用一律不予補償；應事先約定，如為出租方原因提前終止合同，則裝修費用賠付金額不得超過所剩租期的租金總額。企業(yè)對外出租的土地使用權或房屋建筑物需要由承租人建設或加固的，應按設計方案和工程概算，經出租方審核后，可適當扣減工程費用設定租金底價，按規(guī)定的方式對外公開招租。（四）企業(yè)資產出租及租賃期限屆滿收回租賃資產前，應對資產技術狀況、損壞情況等進行檢查與備案。租賃期間，企業(yè)應對租賃資產的技術狀況、安全情況以及損壞情況等進行不定期檢查。（五）企業(yè)應當監(jiān)督承租人及時交納租金，切實履行租賃合同。承租人不履行或者不完全履行租賃合同時，企業(yè)應當按照合同的規(guī)定，采取解除合同、追繳租金、強制承租方搬離等措施，催促承租方履行合同義務。第十一條

企業(yè)資產租賃的制度建設、檢查監(jiān)督及責任追究。（一）企業(yè)應當根據(jù)國家、省、市有關資產租賃的規(guī)定，明確職責，規(guī)范程序，建立健全資產租賃管理辦法。企業(yè)應當加強資產租賃項目的檔案管理，做到一事一檔，內部決策決議、市場詢價記錄、評估報告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料完整詳盡，簽字齊備。（二）國資部門根據(jù)規(guī)定不定期選取資產租賃項目，對企業(yè)資產租賃行為、資產租賃合同的履行和租金收取、使用情況進行檢查，重點檢查企業(yè)內部決策決議、市場詢價記錄、評估報告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料，并將檢查結果列入年度考核評價，依法行使監(jiān)督職能。（三）承租人不履行或者不完全履行資產租賃合同時，企業(yè)應當按照合同的規(guī)定，及時采取相應的措施和法律手段，保證合同的履行。企業(yè)未及時采取措施或者因措施不當造成國有資產損失的，將按相關規(guī)定追究企業(yè)主要負責人及相關責任人責任。（四）企業(yè)違反規(guī)定，不按規(guī)定程序出租資產，不與承租人簽訂資產租賃合同、不收取租金或者少收取租金造成國有資產損失的，將按相關規(guī)定追究企業(yè)主要負責人及相關責任人責任。（五）企業(yè)負責人、經辦人員在企業(yè)資