2013年03月15日-恒大綠洲項目發(fā)展建議報告

【【房商網(wǎng)·2015】第一部分：綜 第二部分：重要結(jié) 第三部分：分析依 1、項目區(qū)域?qū)?2、項目交 3、項目周邊教育配 4、項目景觀資 5、項目周邊環(huán) 6、項目四 7、項目指標與現(xiàn) 8、項目SWOT分 一、全市房地產(chǎn)市場研 二、鄭東新區(qū)市場分 三、管城區(qū)市場分 四、經(jīng)開區(qū)市場分 1、競品分 2、競品項目基本情 3、競品規(guī) 4、競品項目建筑風 5、競品景 6、競品配 7、競品戶型結(jié)構(gòu)分 8、競品量價走勢及價格結(jié)構(gòu)分 8、競品客戶分 9、競品分析借鑒總 2011年“新國八條“祭出，以限購的強制行政干預市場，平緩，但2012年國內(nèi)住房市場很快全面復蘇，房價反彈風險加大，為了穩(wěn)定市場預期，2013年伊始，地再次加碼應覆蓋城市全部行政區(qū)域、依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征所得選取周邊競爭性案例，就其產(chǎn)品規(guī)劃特點、產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)及其去化情況進行深入的研究分析，做到知己知彼，揚長避短，并提出綠洲項目一期的戶型配比建議；選取區(qū)域可類比的代表性案例，采用市場比準法確定本案期初價格，并結(jié)合市場價格增長趨勢，確定本案動態(tài)價格。第二部分：重要結(jié)價格策“順應大勢、適應市場、低開高走、合理溢從全市及區(qū)域商品住宅的成交價格增長趨勢看，2010年住宅成交價格增速達到峰值，繼而在史無前例的限購令的下，投資投機需求受到實質(zhì)性的抑制，調(diào)控取得預期效果，價格增長速度明顯開始逐年回落；7200-7800㎡之間，同比及環(huán)比增長上下波動，從政策走勢看，2007年以來，中地產(chǎn)市場巨大的市場容量直接推動房價不斷攀升，日益高企的房價越來越影響到國計民生，隨之中央一系列的調(diào)控政策層出不窮，以至新近的“新國五條“出臺，調(diào)控不斷升級，限購、限貸、等手段多管齊下，再釋放出后市調(diào)控不放松的強烈信號，經(jīng)開區(qū)很可能被納入限購的范圍；從區(qū)域?qū)傩钥?，?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場份額較小，市場容量有限，基于市場和政策判斷，未來房價增長預期應保持理性，合理預判定位本項目價格。重在通過特色景觀打造、提升產(chǎn)品性價比，提高產(chǎn)品的競爭力和市場接受度；綜合各種因素考慮，本項目期初（2013年初）模擬價格為8343㎡（含精裝，結(jié)合全市及區(qū)域市場、競品價格增長趨勢，以及未來的政策，我們謹慎預測本案未來價格增速在3-5%的合理增長區(qū)間內(nèi)。定為首置、首改一族，戶型產(chǎn)品應以70-140㎡之間的兩房和三房為主，同時，從規(guī)避角度考慮，戶型盡量控制在144㎡以下，以適應新形勢下剛需的承受能力，考慮到投資客的淡出的現(xiàn)實，首期一房暫不作考慮；房和三房為絕對主力，占比分別達到51.2%和32.2%，其中兩房面積主要集中在70-90㎡，而80-90㎡為最大供應，但70-80㎡的去化率（98%）要好于80-90㎡的去化（87），三房面積主要集中在110-㎡，去化率基本在80%左右；四房供應比例僅為5.5%，去化率僅為第三、從總價控制原則出發(fā)，適當增加中小套型的比例，并通過戶型創(chuàng)新增加產(chǎn)品的附加值和實用性，提高產(chǎn)品競爭力，主力總價應控制在60-90萬元之間。根據(jù)以上原則，項目一期戶型配比建議一、項目認開發(fā)區(qū)概鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，2000年2月被批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)開區(qū)是省唯一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄭州市對外開放的窗口，企業(yè)、工業(yè)企業(yè)和出口加工企業(yè)的地，鄭州東南部的綠色產(chǎn)業(yè)園。地理區(qū)面積與人規(guī)劃控制面積136.7平方公里，常住人口5.5人員近10發(fā)展定位：開放型現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)，經(jīng)濟園、創(chuàng)業(yè)園、生態(tài)園經(jīng)濟園——以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、出口加工企業(yè)為支撐創(chuàng)業(yè)園——與國際慣例接軌、與現(xiàn)代市場經(jīng)濟接軌三為主——以提高吸收質(zhì)量為主,以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化二致力——致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務業(yè)一促進——促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變”五大發(fā)展平臺：按照“一區(qū)多園”的發(fā)展思路，創(chuàng)辦產(chǎn)業(yè)功能園區(qū)對外開放平臺——依托鄭州出口加工區(qū)、省公共保稅中心科技孵化平臺——依托留學人員創(chuàng)業(yè)園、鄭州高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心產(chǎn)業(yè)平臺——依托信息產(chǎn)業(yè)園、汽車工業(yè)園、臺商工業(yè)園、中小企業(yè)工業(yè)園；承接現(xiàn)代服務業(yè)平臺——依托、天樂動漫等新興產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新平臺——依托知識保護中心8個銷售收入超百億元的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)項目對內(nèi)、對通便利，與107國道、機場高速距離在5公里范 項目對通海路的地鐵5號線開通后，出行將更加方便；107國道：項目與107國道距離不足2南三環(huán)：項目距離南三環(huán)不足1機場高速：項目距離機場高速5公里左右新客運東站：項目距離新客運站4鄭東新區(qū)：項目距離東區(qū)CBD7內(nèi)部交通區(qū)域內(nèi)規(guī)劃“12縱12區(qū)內(nèi)道路總長達到5033、35、46、 南線、327北線、152、129、K812鄭州一中經(jīng)開第街鶴 鄭州市85第街梁湖小本項目周邊景觀資源較為豐富，為項目的一大優(yōu)勢；經(jīng)南三路兩側(cè)設置 項目周邊2公里范圍內(nèi)以住宅小區(qū)為主，有多層、小和別墅區(qū)等物素（如高壓電網(wǎng)、污染源、噪聲等。 經(jīng)開第六大街經(jīng)開第六大街經(jīng)南三街七經(jīng)經(jīng)南三街七經(jīng)經(jīng)南四已打通道 未打通道北至：東至：之間的路段目前仍然是土路，尚未修建，未來1-2年可能修建之后并繼3首期住宅建筑面積筑面積為23481優(yōu) 作為中國10強上市房企，具有強勢的品牌效項目規(guī)模適中，易于營造豐富的產(chǎn)品線和規(guī)模大盤，市場關(guān)對通便利，便于客戶的導入和出游園長廊，距200畝大型中心廣場0.5公里，與金沙湖球場僅3公里劣機經(jīng)開區(qū)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，擁有了較好的產(chǎn)業(yè)基礎，基礎設施和生活重要支撐，特別是鄭東新區(qū)及航空港區(qū)，有利于客戶的導入經(jīng)開區(qū)進入新的發(fā)展階段，發(fā)展規(guī)劃將由過去的工業(yè)區(qū)定位向商住、經(jīng)貿(mào)功能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)迎來春天，前景廣闊目前經(jīng)開區(qū)幾乎沒有具有一定的項目在售，優(yōu)良項目稀缺，市場存在空白點，具有明顯的窗口機會來自管城區(qū)等周邊區(qū)域的市場競爭，對客戶存在截流或分流，市場爭奪戰(zhàn)不可避免二、房地產(chǎn)市場鄭州市商品住宅11年由于受限貸、限購和加息多重調(diào)控政策的疊加影響，市場開始呈現(xiàn)供過于求的趨勢，自12降息等一系列政策，促使樓市回暖，供應量較11年有明顯上漲，基本達到12年，全市商品住宅供應量為828.34萬㎡，環(huán)比上漲12年，全市商品住宅成交量為777.49萬㎡，環(huán)比上漲12年，全市商品住宅成交價格為6731元/㎡，環(huán)比上漲2012年年初，首先在政策方面，對調(diào)控政策進行技術(shù)性校正以支持在市場方面，由于受11年全市商品住宅成交量大幅下滑影響，多數(shù)企業(yè)06年至今商品住宅成交均價年度平均增幅達14.8調(diào)控政策的影響，預計11年商品住宅成交價格會受到一定的影響鄭州市商品住宅供不應求的影響，全市商品住宅成交價格仍保持上漲態(tài)勢，12年，商品住宅市場在商家急于出貨、貨幣政策放松及剛需入市的帶動下，成交量放量增長，但價格增速明顯有所降低，2012年成交均價同比僅增長2.9%，創(chuàng)下有史以來的最低增速，未來在政策進一步收緊的情況下，預計量價保持穩(wěn)定的增長，大幅波動的可能性較小12年，全市商品住宅成交量為777.49萬㎡，同比增長29.2%，從全市成交量處于12年全年低位水平，3、4月份以來在貨幣政策放松的推動下，樓市開始回暖，成交量明顯升高，在接下來的8個月中，全市商品1919/住宅成交量基本維持在12年水平上下浮動，成交情況良好。從典型項目成交情況來看，12年成交情況多是以剛需客戶為主，11年剛需購房者的持續(xù)觀望，12年的貨幣政策松動，以及各個開發(fā)商積極的活動，都為12年商品住宅市場回暖起到了推動作用，為剛需客戶購房提供了足夠的購房信心，也促成了12截止13年1391.17萬㎡，自12年4月份起，商品住宅存量出現(xiàn)小幅上漲，4存量基本保持穩(wěn)定。在12年4月之后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，在成交量提13年到來，政策面收緊預期進一步加大，存量可能會出現(xiàn)階段性上升的趨勢，但之后供求會繼續(xù)維持在一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)。年從全市12年商品住宅（不含政策房）成交面積段結(jié)構(gòu)看，90㎡以下戶中60㎡以下戶型成交量下降明顯，占比為13.72011年和2010年下降了2和7.3個百分點；而90-150㎡成交套數(shù)占比為37.9%，分別此現(xiàn)象說明在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)在悄然發(fā)生年年從上圖可以看出，與11年同期價格段結(jié)構(gòu)對比，12年住宅價格上移較6000提高到12年的52.6%。從成交總價來看，商品住宅成交總價在30-60萬元之間的，1237.21137.410與10年占比22.5％相比增長了13.1％。我市大部分商品住宅價格明顯12345678912345678909況及在售項目推案節(jié)奏來看，預計未來2-3年區(qū)域內(nèi)供應項目會有一定湖湖心島的建設和地鐵一號線的建設，區(qū)域內(nèi)價值提升，將該區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€新的市場熱點12138.72㎡11上漲了12.8%；12118.96㎡11上漲了38.9%；12年，在貨幣政策放松的影響下，全市成交量出現(xiàn)了70%的上漲，其中然相比11年市場有所上漲，但是相較全市整體市場，增長較小，而從鄭東新區(qū)全年供應來看，鄭東新區(qū)的供應量增長率達到了128%，而區(qū)域供應量的上漲與區(qū)域內(nèi)個案海馬公園、鑫苑世紀東城、盧浮等項目有關(guān)。區(qū)域量價走勢：12年全年鄭東新區(qū)在典型項目的拉動下，成交均價達到了7896元/㎡，同比增長5.7%，高于全市2.8百分點。127896元/㎡，與11比，上漲了12.8%，從鄭東新區(qū)項目價格分布來看，區(qū)域典型項目海馬12鄭東新區(qū)商品住宅成交面積段主要集中在80-100㎡的首置產(chǎn)品120-150㎡的改善產(chǎn)品，80㎡11年成交量出現(xiàn)大幅銳減，成交套數(shù)占比由10年的25.4%降至122626/成交單價段分析：10年以來，區(qū)域內(nèi)成交單價段集中在6000-9000元㎡，而且單價段逐漸升高趨勢明顯，其中9000元/㎡以上面積段產(chǎn)品逐漸增加，主要表現(xiàn)在東區(qū)高品質(zhì)樓盤的成交增多，6000㎡以下產(chǎn)品段有鄭東新區(qū)總價段集中在60-90萬元；一房總價集中在30-50集中在50-70萬元，三房集中在80-110萬元12全年鄭東新區(qū)商品住宅市場整體呈現(xiàn)為上半年市場，供求下滑；下半年，市場開始回暖，量價齊升；預計2013年將繼續(xù)保持12年市場回暖態(tài)勢外地及多次改善型客戶的將有所上升，但成萬元，三房集中在80-110項目周邊的板塊以本地自住型和改善型客戶為主，其中投資性客戶也09年以來管城區(qū)商品住宅呈現(xiàn)供不應求的局面，除11年受政策影響，供求創(chuàng)下了近年最低水平，12年貨幣政策的放松，助推剛需市場成交，未來2-3年區(qū)域內(nèi)供應項目較少，整體增長幅度有限了80.3%；了131.5%；12年，在貨幣政策放松的影響下，全市成交量出現(xiàn)了70%的上漲，其中政策松動的推動下，成交量受影響較為突出，出現(xiàn)了131.5%的大幅上漲。從管城區(qū)年度供應來看，區(qū)域的供應量增長率達到了803%，而區(qū)域供應量的上漲與區(qū)域內(nèi)個案正商藍海港灣、正商新藍鉆、陽光城、美景鴻城等項目集中上市有關(guān)。6092㎡1.412年，管城區(qū)商品住宅成交價格為6032元/㎡，與11管城區(qū)商品住宅成交面積段：主要集中在70-120㎡之間，其中80-上房型相對較少，主要由于區(qū)域內(nèi)重點項目成交產(chǎn)品類型多以剛需產(chǎn)品為主。成交單價段分析：10年以來，區(qū)域內(nèi)成交單價段集由5000-6000元㎡向單價段逐6000-8000元/㎡的價格區(qū)間過度，截止到12年，成交1011但11年成交情況較差，12年均價上漲并不明顯管城區(qū)總價段主要集中70萬元以下，占比達到區(qū)域成交總套數(shù)的71.3％；較10年有明顯結(jié)構(gòu)變化，與11交總價整體上基本都在120萬元以成交房源多集中在80-90㎡的兩房和三房，單價以6000-8000㎡30-70 年經(jīng)開區(qū)商品住宅供求較低，區(qū)域內(nèi)土地出讓成交皆以工業(yè)用地1-212年，經(jīng)開區(qū)商品住宅供應量為15.99萬㎡，僅占全市供應量的12年，經(jīng)開區(qū)商品住宅成交量為12.77萬㎡，僅占全市成交總量的12年，從供求方面來看，經(jīng)開區(qū)占全市供求總量皆不到2％，區(qū)域內(nèi)大型項目目前僅有金沙湖觀邸，遠大理想城二個項目，且遠大理想城于12年已基本售罄，金沙湖觀邸12年則以別墅項目首先入市，不能大幅帶動區(qū)域內(nèi)供求量的上升，但隨著未來區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，商住、經(jīng)貿(mào)項目會得到扶持，住宅、商業(yè)及辦公項目投放量將會增加，同時隨著本項目的入市，將使這一局面得以改觀。區(qū)域量價走勢：12年經(jīng)開區(qū)在金沙湖觀邸入市成交的拉動下，12月份成交均價達到了14699元/㎡，此前價格一直處于5000元/㎡上下3333/12年，經(jīng)開區(qū)商品住宅成交價格為5701元/㎡均去化量在1萬㎡左右，成交價格截止到115000元/㎡上下浮動，12月份成交價格激增至14699元/㎡左右，這與經(jīng)開區(qū)目前區(qū)域辦、住用發(fā)展，但目前仍處于初期，商、辦、住用地仍然較稀缺。次，域內(nèi)遠大想城罄無大商住目入市金沙湖觀邸于12年10月份入市，其主推產(chǎn)品以別墅為主，且區(qū)域內(nèi)住宅項目多為小體量定向產(chǎn)品，造成了全年成交量價皆低，年底金沙湖觀邸入市，拉高月度均價。區(qū)域內(nèi)目前項目較少，商、辦、住項目共計6業(yè)761208.513132小小314//型住宅項目為金沙湖觀邸，為地產(chǎn)項目，體量較大，定位較高，價格較高，具有提升區(qū)域形象作用。經(jīng)開區(qū)目前整體上市場供應量較小，在建在售的各類物業(yè)體量小，競爭性相對較??；三、競品分案例選擇的標準物業(yè)類型相似——均為市場上開發(fā)一定規(guī)模的住宅產(chǎn)客戶群相似——客戶群須能夠與本案的目標客戶定位有較大的相似項目名占地（㎡建筑面（萬㎡物業(yè)形建筑形價（元/㎡面積區(qū)（㎡）（新一期開盤時銷售情未來推（㎡住宅、商80-售無海馬公2住宅、業(yè)、辦91-一期在50盧住宅、底45-三期在10鑫苑世東住85-一、二在10財信尚城住宅、辦50-一期在12住宅、商、辦、78-一期在美景鴻住宅、商綜合53-三期售40（住宅商多層、、層75-三期在12遠大理想城：遠大理想城位于鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，航海東路與朝鳳路交匯處北，遠大理想城總占地面積近500畝。項目建筑形態(tài)包括疊院綜合物業(yè)形態(tài)，以及從到高中階段的教育配套。盧?。盒吕锉R浮位處永平路與東風東路交匯處，南臨經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，聯(lián)接政務新區(qū)、商住物流區(qū)、CBD商務區(qū)三個中心。項目社區(qū)內(nèi)設計有自然綠化與人文的法式景觀園林、歐式商業(yè)步行街、多功能、社區(qū)、戶外運動中心、車庫等。項目地塊共分為4塊，總面積500畝，周邊有鄭州東站，規(guī)劃的醫(yī)院，鄭州市101中學，正商新藍鉆：正商新藍鉆位于航海路與未來路交叉口向西200米路北，總占地面積約526畝，總建筑面積約100萬㎡。項目共分為7個地等各種業(yè)態(tài)，現(xiàn)已經(jīng)開發(fā)出來有三個地塊。整體容積率控制在3.5以內(nèi)；以全薄板式圍合，內(nèi)部更設置7層帶電梯多層建筑。小區(qū)美景鴻城：美景鴻城坐落于鄭州市中州大道與航海路交匯處東米，東臨機場高速，北抵航海路，擎領中原南大門建成后將成為以宅為主，集高端寫字樓、商業(yè)街、學校等于一體的大型居住社區(qū)。項目獨享地鐵4、5號線換乘中轉(zhuǎn)站；880畝中國唯一火車公園——世紀歡樂園、388米罕世高度的中原明珠——廣播電視觀光購物塔、激陽光城：陽光城項目位于鄭州中州大道航海路口南300米，處于鄭州市“向東向南”的主要發(fā)展方向上,陽光城是由鄭州煤電和泰宏兩家大型企業(yè)強強聯(lián)合組成的鄭州鼎盛置業(yè)開發(fā)；項目總占地面積約1300畝，總建筑面積約200萬平方米，項目規(guī)劃由住宅、中小學、多所、商業(yè)中心、寫字樓、酒店等綜合業(yè)態(tài)組成。教育、商務辦公、休閑購物等多功能為一體的城市綜合體項目；海馬公積約95畝，建筑面積約237000平方米，全板式純住宅規(guī)劃。財信尚東城：財信尚東城亦稱財信圣堤亞納，是財信企業(yè)斥巨資拿下的鄭東新區(qū)160畝開發(fā)地塊，項目位于鄭東新區(qū)東路以西，商都路以南，西鄰七里河，由16棟新古典主義風格建筑、1棟財信、1條時尚商業(yè)街，1所12班制組成。48#樓。418827單元是18層。有24戶、23-42413戶。社區(qū)北部毗鄰運站和占地達48畝的洛陽正骨醫(yī)院。遠大理想城項目等等，物業(yè)涵蓋住宅、大型商業(yè)廣場、甲級寫字樓及酒店等綜合業(yè)態(tài)。遠遠大理想從競爭項目的建筑風格來看，產(chǎn)品的建筑外立面風格大都采用ArtDeco建筑風格或中式現(xiàn)代風格。ArtDecoArtDecoArtDecoArtDeco美景鴻ArtDeco是仿石涂料，下面3-6層采用干掛石材，建筑十分講究。據(jù)調(diào)研得知，客戶在建筑風格的喜好上更偏向于歐式的建筑風格，如ArtDeco建筑風格，目前鄭州在售樓盤藍堡灣、建業(yè)壹號城邦、銀基、錦藝國際華都、盧浮、海馬公園、鑫苑世紀東城等等，都采用此建筑風格，對于本項目，建議采用客戶認可度較高歐式風格。美景鴻城內(nèi)部重點打造的與建筑外立面一致的富有禪意的景觀廊道，盧浮充分結(jié)合地塊形狀打造的蝴蝶形狀景觀布局特點，項目景觀分為6海馬公園項目利用住宅圍合造就30多畝的中心景觀公園，綠化率達59%，項目一期主處的疊水溪流，15米寬的林蔭大道，小區(qū)內(nèi)部喇中充分感受各種綠意。財信尚東城項目住宅點散分布圍合的法式景觀園林風格，45%的高綠化籃球場以及環(huán)形的跑道，滿足小區(qū)業(yè)主各種需求。59%的高里中法式園林省級示范101中學、1會2.5萬㎡商業(yè)街，高鑫苑世紀立體空中省級示范101中學、/財信尚東法式園林/正商新藍二期1㎡中心景觀、1會4萬㎡新華都購物廣富有禪意的景觀廊2會沿七里河獨立商業(yè)3/15萬㎡集從競爭項目來看，戶型以80-90㎡的二房和120-150㎡的三房為主遠大理想該項目的主力戶型是70-90㎡的二房和110-130㎡的三房為主，戶型面比最多，為51.4%，其次是二房戶型，占比43.8%。70-90㎡的二房、110-120㎡的三房為主，產(chǎn)品供應面對的是首置、首改人群，三房戶型309二房戶型占66.5%。正商新藍該項目整體上戶型以80-90㎡的二房、110-120㎡和130-140㎡的三房戶型占比40.7%。近期在售的三期推出的戶型較之前比較集中，以90㎡的二房和110-130㎡美景鴻該項目戶型以60-70㎡的一房和80-90㎡的二房為主，產(chǎn)品戶型偏小，主要是戶型設置比較人性化，均有大面積的，一房變兩房，二房變?nèi)康膽粜捅容^受客戶青睞，其中二房占比達到52.4%，一房占比達到22.2%，吸引的多為自住的首次置業(yè)客戶。其中近期推出的三期，戶型較之前有所變化，面積沒有一二期的多，仍然是80-90㎡的二房最多，其余60-150㎡之間的戶型分配比較平均，客戶仍然面向剛需人群。盧浮80-90㎡63%，其次是以45-60㎡的一房為主，產(chǎn)品的主要訴求點為學區(qū)房，所以客戶以首次海馬公該項目產(chǎn)品主要以90-100㎡的二房和110-140㎡的三房為主，產(chǎn)品的一大特點是目前在售產(chǎn)品為準現(xiàn)房，另因其坐擁東區(qū)極佳的地理位置、高客戶，客戶70%是外地投資客，亦有部分改善型居住客戶。財信尚東80-90㎡的二房和房、130-140㎡的三房為主，另還有部分90-100的雙層80-90㎡的房較受客戶青睞。鑫苑世紀東該項目產(chǎn)品戶型整體上比較緊湊，產(chǎn)品線單一，主要以80-90㎡的二房房110-120㎡的三房為主，由于項目內(nèi)部有部分房源為安置房，資的客戶。【【】絕戶型分常見戶型：戶型設計方正，布局合理，動靜分離，客廳主臥均朝南，客廳臥米2.93.53米3創(chuàng)新戶型：美景鴻城項目開盤熱銷的原因很大一方面在于它的戶型設計非常的靈活多變，全明戶型，其中涵蓋很多“1+12+13+1”多變戶戶型。（以下戶型圖中二房戶型85米2.93.53米3米米米項目量價走勢陽光城項目自11年11月入市以來，整個項目月均去化119項目11年初次開盤時均價6678元/㎡，12年均價6913元/㎡，較11年同比上漲11.2%，短短1年內(nèi)，該項目價格上升態(tài)勢明顯。新藍鉆項目分三期開發(fā)，一期最早于09年10月份入市，項目憑借自身良好的內(nèi)部配套以及周邊強勢的教育、醫(yī)療、休閑配套搶占108份開盤6月即消化一空，三期于115開盤，有所減慢，在價格作出相應調(diào)整后，去化情況有所好轉(zhuǎn)。該項目11年均價8162元/㎡，12年均價7450元/㎡，同比下降8.72%，13年年初價格7637元/㎡，較12年同比上漲2.51%，整體價格增長走09年年底入市，目前一二三期售罄。從項目的量價走13年1月份，三期基本售罄，項目整體月均去化165套。項目09年均價4582元/㎡，10年均價5842元/㎡，同比上漲27.50%，該項目五期目前正處于形象階段，預計于13年7月份左右推出。海馬公園項目于海馬公園項目于11年入市，4銷售70%以上，銷售情況比較火爆，由于項目地處東區(qū)優(yōu)越地段，較完善，客戶多來源于外地，投資型置業(yè)較多。項目首次開盤推出1-4#樓，之后推出5#樓，項目自開盤大量去化之后，加之限購的影響，后期成交量下降，11.11-12.5沒有新推樓棟，價格有所下跌，12年6月整體市場逐步回暖，開始推出新房源，成交量上升，目前項目鑫苑世紀東城項目11年6月份開盤，首次推出的是項目一期的東苑，成交均價8634元/㎡，之后11.7月-11.11月，項目量價走勢平穩(wěn)，后來受限購影響，該項目表現(xiàn)出量價齊跌，而隨著12年整體市場的回活動，高強度的活動取得了一定的效果，成交量比較平穩(wěn)。12年12月，該項目二期，熙苑入市，成交均價9000元/㎡，高于項目財信尚東城項目于201172600608因，共備案47套房源，成交均價8721元/㎡，后來受調(diào)控影響，以及項目之后一直未推出新房源，所以11.8-12.5期間成交情況慘淡，12.6與某機關(guān)單位進行的定向團購活動，均價為5800，推出3#樓，成交均價為9000元/㎡。盧盧項目09年4月份首次開盤，當時的均價僅為4500元/㎡項目二期10年9月開盤，價格為9000元/㎡，目前均已基本售罄價格方面：項目從09年4月到11年8月一直處于價格上揚期，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入和項目清盤的原因，11年8月價格進入下滑期。成交量方面：09年市場行情較好，項目成交量較大，而隨著國家宏觀調(diào)控的深入，項目在10年和11年成交，12年競品項目成交單價結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)取 2012.01-7000-8000㎡占比最多，產(chǎn)品占比達91.1%，其余單價段成交占比都較小。陽光城項目成交單價段集中在6000-7000㎡67.57000-8000㎡32.4為62.0%，其次主要集中在5000-6000元/㎡和6000-7000元/㎡5656/海馬公園項目成交單價段集中9000-10000和10000-12000元㎡，分別占比為42.1%和42.8盧浮項目成交單價段主要集中在8000-9000元/㎡7000-8000㎡4539.4財信尚東城項目于2011年75000-6000元/㎡，商品住宅的成交單價主要為8000-9000元/㎡。競品項目成交總價結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)取自2012.01-正商新藍總價段80-90萬元的，占比為26.2％，60-70萬元的占比為21.5％，其余總價段占比均在10％以下該項目的成交總價段50-60萬元占總成交量的近一半左右，占比為49.2％，其次為60-70萬元的總價段，占比為美景鴻海馬公該項目總價二房集中在80-90萬和120-140萬，三房集中在100萬80-9027.1120-1400盧浮70-8039.731.3 房商網(wǎng)·2015版房地策劃大 【謹 絕鑫苑世紀東品主要為80-90㎡的兩房有較大關(guān)系。財信尚東70-8080-9070-80比37.5%，80-90萬以上占比23.8%。層為主，供應戶型兩房和三房為絕對主力，占比分別達到51.2%和32.2%，其中兩房面積主要集中在70-90㎡，而80-90㎡為最大供（87%，110-150㎡80%左右；一房和四房為輔助補充，一品供應比例為10.4%，去化率達到90%，5.568.6%，市場從產(chǎn)品的來看，競品12.01-13.01的成交均價主要集中6000-9000㎡7000-800050-90隨著限購政策的持續(xù)影響以及再度升級的可能，未來除鄭州六大區(qū)的目標客戶；和正在銷售的金沙湖別墅項目外規(guī)模較大外，其他項目零星分淡市場容相對較，由此項目帶來定的，如結(jié)合區(qū)市場及周邊市場狀況，走差異化路線，最大程度吸引剛性置業(yè)者前來置業(yè)安居是項目需重點考量的。四、產(chǎn)品建定為首置、首改一族，戶型產(chǎn)品應以70-140㎡之間的兩房和三房為主，同時，從規(guī)避角度考慮，戶型盡量控制在144㎡以下，以適應新形勢下剛需的承受能力，考慮到投資客的淡出的現(xiàn)實，首期一房暫不作考慮；4%房和三房為絕對主力，占比分別達到51.2%和32.2%，其中兩房面