XXXX凱里棉紡廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告房行swoho

：[2011]CS112011-4-25凱里棉紡廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司在過去的工作時間里，項目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作以消費者為核心的市場調(diào)研主要專家訪談市調(diào)報告與專題研究定位報告撰寫數(shù)據(jù)收集：項目周邊及地塊勘察凱里宏觀經(jīng)濟(jì)情況凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)凱里總體規(guī)劃凱里房地產(chǎn)市場概況市場資料收集與分析：目標(biāo)消費者深度訪談凱里居民居住狀況凱里各在售樓盤情況目標(biāo)消費者深度訪談15位消費者問卷調(diào)查50份調(diào)查凱里典型項目18個政府官員4位專業(yè)人士26位：大地春城銷售經(jīng)理豐球黔城銷售代表金泉花園銷售經(jīng)理金泉一品銷售經(jīng)理坐標(biāo)廣場銷售代表騰龍酒店大堂經(jīng)理凱里大酒店大堂經(jīng)理……市調(diào)報告：客戶分析凱里房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及項目競爭分析項目地塊分析整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告：項目機會挖掘開發(fā)商目標(biāo)分析案例借鑒開發(fā)方向研判項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目規(guī)劃示意23一、本項目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會的構(gòu)建所謂社會主義和諧社會，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。為城市提供了一個開放的而充滿活力了區(qū)域給市民提供一個多樣化的公共空間促進(jìn)文化交流與共享，陶冶民眾情操讓更多的人享受到城市文明和城市文化讓城市文明共享讓社會充滿活力、安定有序形成一個人與自然和諧相處的社會項目秉承一個基本的原則：開放和共享34二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動”起來，凱里將不再是一座“空城”區(qū)域有活力有兩個條件：需要有人的集聚能夠維持活動時間和空間的延續(xù)性不同人的活動：周邊的人：長期度假和區(qū)域居住的人城市的人：周末和節(jié)假日的集聚外地的人：凱里城市旅游的目的地國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚不同時間的活動：白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會議中心等區(qū)域活動晚上人在廣場、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動節(jié)假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動通過項目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動：流不息潮●45三、本項目的成功運營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加市民休閑和體驗的新空間以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開放空間。增加旅游者和市民對凱里的精神歸屬感。通過項目的成功運營，給凱里市民提供一個休閑和體驗的公共空間。讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。56四、本項目的成功開發(fā)，將實現(xiàn)城市價值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產(chǎn)界的絕對霸主地位城市價值區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體為游客提供一個全新的休閑體驗；為市民提供一個休閑和體驗空間;為凱里提升城市價值；有利于構(gòu)建和諧社會。提升開放主體的品牌形象；開發(fā)主體盈利點。為凱里休閑度假區(qū)增添活力；完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收；完善區(qū)域公建配套；提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價值。67五、本項目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟(jì)水平旅游度假休閑文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)城市配套餐飲開放的空間保證市民和旅游者的可進(jìn)入性；多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性；多元的功能讓人留下來活動；旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。78根據(jù)《凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃到2020年，凱里市接待旅游人口將達(dá)到年2000萬人次。80%的外地旅游人口到本項目約2400萬人。市民到凱里休閑度假將達(dá)到300萬人次。合計人口總量2700萬人按500人流/個工作崗位計算，預(yù)計到2020年能提供約5.4萬個固定工作崗位3000萬/年人流量54億元/年消費收入六、到2020年，本項目預(yù)計每年將會帶來2700萬人流量，年產(chǎn)值約54億元旅游經(jīng)濟(jì)收入，提供約5.4萬個固定工作崗位約5.4萬個固定工作崗位平均按每人200元/次消費計算，約年消費額達(dá)54億元人民幣81項目屬性界定項目整體定位項目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路9從區(qū)位條件看，項目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里的門戶項目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開區(qū)的中心位置；且項目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位置，是政府主導(dǎo)的新興熱點區(qū)域。從交通條件看，項目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進(jìn)入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。滬昆高鐵凱麻高速迎賓大道凱開大道10從配套情況看看，項目周邊邊配套匱乏，，距離政務(wù)新新區(qū)博南新區(qū)區(qū)步行約15分鐘，但未未來規(guī)劃利好好，配套設(shè)施施將不斷完善善從項目周邊的的配套情況看看，凱里客運運站、體育館館已投入運營營，民族文化化宮和博南中中學(xué)在建；滿足基本生活活需要的配套套設(shè)施匱乏，，且多數(shù)設(shè)施施處于規(guī)劃中中，如民俗工工藝創(chuàng)意園、、民族風(fēng)情園園等；周邊在建項目目：凱里民族族文化宮33198平；凱里龍都都國際大酒店店29330平米；民族風(fēng)情園民俗工藝創(chuàng)意意園風(fēng)情文化園博南中學(xué)凱里客運站民族文化宮體育館博南中學(xué)民族文化宮11從資源狀況看看，項目內(nèi)部部山水資源豐豐富，且高低低錯落，一方方面為開發(fā)高高端物業(yè)提供供支撐，但另另一方面間接接拔高工程成成本棉紡廠地塊存存在一定的拆拆遷，且山體體阻礙五星級級酒店的開發(fā)發(fā)，需開山建建設(shè)；西出口D/E地塊位于凱凱麻高速以南南，山水資源源豐富，適合合打造高端住住宅；3126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功能組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功能組團(tuán)15A地塊B地塊A`地塊C地塊12從項目指標(biāo)看看，項目總占占地3.3平平方公里，建建筑面積逾700萬方，，已嚴(yán)重超出出地產(chǎn)開發(fā)范范疇，屬于超超大規(guī)模區(qū)域域級開發(fā)項目目從指標(biāo)情況看看，項目總占占地3.3平方公里，按按照前期與政政府溝通的各各地塊容積率率下限計算，，總建面達(dá)726萬方，合計容容積率2.2左右。3126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功能組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功能組團(tuán)15A地塊B地塊A`地塊C地塊地塊占地容積率建面A36200051810000A`200001.530000B2920003.5876000C1333331.5200000D8000002.52000000E16000001.21920000合計32073332.06436000E地塊D地塊13項目屬性界定定——新興旅游城市市新區(qū)、具備備強勢景觀資資源依托的、、超大規(guī)模、、旅游綜合體體開發(fā)項目14觀點1：項目目開發(fā)已脫離離房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)范疇，承載載著深刻影響響凱里未來10-20年年城市發(fā)展的的重要使命本項目的使命命理想“貴高投在本本項目的建筑筑實踐和營銷銷實踐，將在在未來10-20年的時間里，，深刻地影響響凱里的城市市走向和地產(chǎn)產(chǎn)走向，并奠奠定貴高投的的領(lǐng)導(dǎo)者地位位”15觀點2：項目目開發(fā)必須遵遵循大盤開發(fā)發(fā)的普遍規(guī)律律，區(qū)域價值值界定、功能能產(chǎn)品多元化化、合理開發(fā)發(fā)節(jié)奏是大盤盤成功的關(guān)鍵鍵點123大盤的啟動以以立勢為主，，必須形象高高端，以次高高端產(chǎn)品做標(biāo)標(biāo)桿，中高端端產(chǎn)品回現(xiàn)，，在此模式之之下，保證后后期的價格提提升的潛力空空間45大盤功能配比比必須是復(fù)合合和分層級的的，不同層級級承擔(dān)不同的的功能，并在在開發(fā)期的不不同階段發(fā)揮揮不同的作用用大盤必須營造造區(qū)域價值，，然后形成項項目獨特的核核心價值主張張大盤產(chǎn)品相對對復(fù)合和多樣樣，通過標(biāo)桿桿產(chǎn)品、回現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新新產(chǎn)品的組合合搭配，整體體實現(xiàn)項目目目標(biāo)大盤需要營造造自己專屬的的客戶圈層，，主流客戶群群，且客戶群群要復(fù)合而非非單一16觀點3：項目目開發(fā)必須站站位于完善城城市功能的高高度進(jìn)行區(qū)域域運營，保留留與更新、增增值舉措是區(qū)區(qū)域開發(fā)的增增值核心123在打造實體建建筑和功能的的同時，關(guān)注注人的活動及及心理感受，，并形成精神神歸屬中心和和精神圈層45增值措施之一一是通過具有有強制性視覺覺沖擊的標(biāo)志志性建筑物來來打造保留具有歷史史回憶的建筑筑，進(jìn)行創(chuàng)新新改造，并賦賦予新的功能能，形成新的的公共活動空空間和標(biāo)志場場所，一般以以酒吧、餐飲飲、廣場等公公關(guān)活動中心心、藝術(shù)中心心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為改造的的主要方向增值措施之一一是打造具有有人文特色、、國際化的區(qū)區(qū)域標(biāo)識體系系和步行系統(tǒng)統(tǒng)通過多層次、、復(fù)合化的功功能體系，形形成城市生活活新的一極，，突破區(qū)域原原有價格體系系17觀點4：項項目開發(fā)必必須遵循旅旅游地產(chǎn)開開發(fā)的關(guān)鍵鍵要素，打打造全新的的產(chǎn)業(yè)模式式、人居生生活模式和和產(chǎn)品消費費模式旅游綜合體體休閑度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)業(yè)模式全新的人居居生活模式式全新的產(chǎn)品品消費模式式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)182核心問題解解析項目整體定定位項目屬性界界定整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核心問題解解析類似案例借借鑒市場機會挖挖掘區(qū)域價值研研判規(guī)劃分期思思路19凱里旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長強強勁，但自自身缺乏吸吸引物產(chǎn)品品，省內(nèi)游游主導(dǎo)市場場，“旅游游產(chǎn)業(yè)空心心化”特征征明顯開發(fā)背景城市發(fā)展凱里市2010年旅游接待待情況凱里算是個個新興的旅旅游城市，，西江千戶戶苗寨與鎮(zhèn)鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城算算是黔東南南最出名的的兩個景點點，但基本本上周末游游占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)，而且游游客普遍以以感受民族族生態(tài)風(fēng)情情為主，多多數(shù)在當(dāng)?shù)氐鼐幼?，去去凱里居住住較少，且且相當(dāng)部分分游客目的的地型直達(dá)達(dá)景點，不不在凱里停停留，凱里里本身沒什什么景點……——西江千戶苗苗寨導(dǎo)游龍龍小姐凱里西江千戶苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城南宮森林公園朗德上寨古建筑群雷公山自然保護(hù)區(qū)劍河百里闊葉林類別數(shù)量同比增長旅游接待人數(shù)480萬人次12.94%旅游綜合總收入50.95億元15.25%入境游客5.18萬人次9.29%創(chuàng)匯收入1162.93萬美元8.14%游客人均消費1061.17元2.06%20從市場發(fā)展展看，凱里里房地產(chǎn)市市場處于萌萌芽向初級級階段過渡渡時期，開開發(fā)水平不不高，消費費者鑒賞能能力有限開發(fā)背景市場發(fā)展90年代以前90年代開始階段市場階段多層、平房房房價產(chǎn)品檔次2005年—2007年物業(yè)類型需求戶型主要以單位位宿舍和自自建房為主主以集資建房房和福利分分房為主多層本地開發(fā)商商本地開發(fā)商商商品房首次次置業(yè)本地開發(fā)商商多層、小高高層一房、兩房房一房、兩房房一房、兩房房、三房多元化開發(fā)企業(yè)800~1000元/m21200~1800元/m21700~3400元/m22008年---現(xiàn)在商品房首次次改善外來開發(fā)商商介入多層、小高高層、高層層市場產(chǎn)品供供應(yīng)仍以滿滿足剛性自自住需求為為主和外來來人口入戶戶、投資為為主，產(chǎn)品品設(shè)計相對對初級，可可超越空間間巨大；從現(xiàn)有市場場銷售量看看，項目600萬平米的大大體量的需需求難以找找到支撐點點。單體樓開放小區(qū)封閉小區(qū)社區(qū)多元化商品房多次次改善主題社區(qū)外來開發(fā)商商介入多元化產(chǎn)品品2500~4000元/m221凱里房地產(chǎn)產(chǎn)市場樓盤盤單價集中中在2500-4000元/平，上升升通道尚未未打開，為為典型的成成本導(dǎo)向型型市場開發(fā)背景市場發(fā)展2010年商品住宅宅銷售價格格主力區(qū)間間在2500-4000元/㎡。典型的成本本導(dǎo)向型市市場，地價價和開發(fā)成成本控制成成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的敏敏感性因素素。22大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國際名居格蘭山水間二龍星園狀元府龍泉明珠金泉一品世紀(jì)新城華偉中央城公園一號香山別苑區(qū)域目前規(guī)規(guī)劃價值大大于實際價價值，迎賓賓大道黃金金軸線價值值已然凸顯顯，但區(qū)域域市政建設(shè)設(shè)步伐明顯顯滯后開發(fā)背景區(qū)域發(fā)展樓盤名稱價格樓盤地址開發(fā)區(qū)華偉·中央城待定開發(fā)區(qū)車管所斜對面金地苑起價2080經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)香山別苑起價2500經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)合創(chuàng)·公園一號均價2700開發(fā)區(qū)民生·善水園起價2800開發(fā)區(qū)南樺山莊起價2338經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老城區(qū)狀元府均價3800文化北路馨怡名苑起價2800紅洲路藍(lán)調(diào)公元均價2300第一工業(yè)園區(qū)八號路龍泉明珠待定清江路29號翰林華庭一期均價2800永豐路博南新區(qū)格蘭·山水間均價3500華聯(lián)路鑫鼎·國際名居待定寧波路東升·青青家園起價4080博南新區(qū)金泉花園二期均價4000以上環(huán)城南路（迎賓大道）金泉一品均價4000元以上環(huán)城南路（迎賓大道）棉紡廠片區(qū)大地春城均價3800迎賓大道豐球·豪庭均價3300迎賓大道豐球黔城起價4000迎賓大道住宅主要分分為城北片片區(qū)、城南南片區(qū)、開開發(fā)區(qū)片區(qū)區(qū)；現(xiàn)售樓盤主主要集中在在城南片區(qū)區(qū)；迎賓大道已已成為凱里里房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的黃金金軸線，高高價值產(chǎn)品品密集分布布，且后續(xù)續(xù)潛在放量量集中在迎迎賓大道沿沿線。23全市年消化化量約60萬方，單單盤年去化化3-5萬萬方，且短短期內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)井噴的可可能性不大大開發(fā)背景市場發(fā)展2010年年，房屋新新開工面積積126.61萬平平方米，同同比增長84%；其其中，住宅宅新開工面面積96.44萬平平方米，同同比增長54%。房房屋竣工面面積30.82萬平平方米，同同比下降43%；住住宅竣工面面積24.96萬平平方米，同同比下降49%。上表顯示，，09年和2010年房屋新開開工量較之之前出現(xiàn)井井噴，未來來市場房屋屋供應(yīng)量較較大。商品住宅09年銷售57.6萬㎡，2010年銷售61.94萬㎡；且從從06年以來，住住宅銷售占占比商品房房銷售在90%以上，特別別是09年及2010年，占比達(dá)達(dá)到95%以上，表明明凱里商業(yè)業(yè)、寫字樓樓等銷售市市場非常小小。近年來，凱凱里商品房房開工量大大；住宅市市場主導(dǎo)整整體銷售市市場，年去去化量約為為60萬㎡㎡24凱里房地產(chǎn)產(chǎn)市場對州州縣客戶輻輻射力度較較強，區(qū)域域樓盤州縣縣客戶占比比達(dá)40%以上，但但持續(xù)性有有待論證開發(fā)背景客戶需求板塊城南片區(qū)城北片區(qū)開發(fā)區(qū)片區(qū)價格區(qū)間2800～4200元/m22700～4000元/m21900～2700元/m2客戶來源市私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（45%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（40%）市縣私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（60%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（25%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（5%）市縣私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（65%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（20%）置業(yè)目的投資+自住自住進(jìn)城代表樓盤大地春城\格蘭山水間\縱橫坐標(biāo)廣場\豐球黔城\金泉花園龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城香山別苑、華偉中央城、公園一號從客戶構(gòu)成成看，凱里里房地產(chǎn)市市場對州縣縣客戶輻射射力度較強強，區(qū)域樓樓盤州縣客客戶占比達(dá)達(dá)40%以上，投資資比例大，，客戶能否否持續(xù)？25從政府要求求看，項目目總體量726萬方方，3-5年開發(fā)完完畢，年去去化量逾140萬方方，嚴(yán)重超超出市場承承受范圍開發(fā)背景政府愿景相當(dāng)于市場場銷售最好好年份全市市年消化量量（60萬平米）的的二倍，單單盤銷冠（（5萬方/年）的24倍凱里或黔東東南州常駐駐人口共12萬人（不足足4萬戶），不不分收入等等級，平均均每16戶就要有一一套購買本本項目Q1：Q2：項目建面達(dá)達(dá)726萬平米3年內(nèi)銷售完完畢，最遲遲5年年消化145-200萬平米意味味著什么？？VS26目標(biāo)解析———在符合合政府社會會形象的前前提下完成成項目的快快速銷售145萬是個偽命命題，如何何在市場容容量有限的的前提下加加快銷售速速度才是真真，盡可能能提升項目目的市場占占有率，客客戶擴(kuò)容是是關(guān)鍵觀點一作為凱里政政府招商引引資的重點點項目，應(yīng)應(yīng)該積極與與政府溝通通，爭取更更多的稅收收等優(yōu)惠政政策；作為高速公公司在凱里里的第一個個項目，且且項目五星星級酒店及及大量公建建占用較大大資金，快快速銷售即即意味著較較少風(fēng)險；；凱里的客戶戶量有限，，以本項目目的體量，，必須以壓壓倒性的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)所有客客戶，實現(xiàn)現(xiàn)客戶擴(kuò)容容。項目開發(fā)要要解決兩個個關(guān)系的平平衡問題，，合理控制制項目開發(fā)發(fā)風(fēng)險觀點二社會形象與與經(jīng)濟(jì)效益益之間的平平衡，兼顧顧政府與企企業(yè)多方利利益；企業(yè)長期利利益與短期期利益的平平衡，確定定合理的開開發(fā)模式和和啟動策略略實現(xiàn)現(xiàn)金金流的安全全。27第一大誤區(qū)區(qū)——風(fēng)險險認(rèn)識不足足，盈利模模式不清能不能在前前期就能賣賣一個高價價資金壓力大大，我們要要快速回現(xiàn)現(xiàn)酒店經(jīng)營很很難盈利，，我們不做做或者做產(chǎn)產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持續(xù)性性的經(jīng)營壓壓力前期設(shè)施（（如酒店））資金沉淀淀的壓力非必需品，，投資性質(zhì)質(zhì)重，受政政策影響大大房地產(chǎn)銷售售收入，隨隨著項目成成熟度價值值拔升迅速速酒店及休閑閑設(shè)施的持持續(xù)經(jīng)營收收益土地升值拆拆賣盈利（（一級開發(fā)發(fā)）風(fēng)險收益28第二大誤誤區(qū)———度假和和旅游不不分觀光旅游游休閑度假假VS過境旅客客，短期期旅游缺乏高端端休閑配配套重點在于于風(fēng)景名名勝低級散亂亂的旅游游服務(wù)業(yè)業(yè)……大量中長長期度假假客戶、、出現(xiàn)重重復(fù)消費費高端休閑閑配套休閑度假假形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件29第三大誤誤區(qū)———企業(yè)能能力支撐撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制30第四大誤誤區(qū)———游戲規(guī)規(guī)則不清清縱向競爭層級級不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國橫向競爭關(guān)系系不明——競爭？競合？31第五大誤誤區(qū)——客戶群體體何在階段客戶LOWHIGH資源強度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶全省客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來買買我們的的房子？？能不能能吸引北北京甚至至海外的的客戶？？32本項目的的核心問問題———只有立立足于城城市運營營的高度度，提振振城市功功能，方方能解決決700萬方的的市場問問題核心問題題——宏觀機會會——站在城市市經(jīng)濟(jì)增增長的角角度看，，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展能否否為本項項目提供供一定的的需求支支撐，促促進(jìn)客戶戶需求量量的增長長？123小容量市市場情況況下銷售售速度的的突破區(qū)域機會會——站在區(qū)域域運營的的角度看看，強勢勢的自然然資源依依托及政政府的大大力推動動下，區(qū)區(qū)域未來來發(fā)展前前景如何何，作為為5000畝的區(qū)域域開發(fā)項項目，應(yīng)應(yīng)采取何何種發(fā)展展模式？？市場機會會——站在房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展趨勢看看，市場場的發(fā)展展能夠為為本項目目的開發(fā)發(fā)帶來一一定的機機會？如何充分分挖掘客客戶的需需求為本本項目尋尋找在小小容量市市場下銷銷售速度度快速突突破的關(guān)關(guān)鍵，因因此我們們必須明明確：站位于旅旅游綜合合體的城城市功能能性提升升333區(qū)域價值值研判項目整體體定位項目屬性性界定整體發(fā)展展戰(zhàn)略核心問題題解析類似案例例借鑒市場機會會挖掘區(qū)域價值值研判規(guī)劃分期期思路3435從凱里的的吸附力力來看，，凱里是是黔東南南州的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心，州內(nèi)內(nèi)首位度度高，對對州縣具具有極強強的吸附附能力凱里凱里位于于中國西西南片區(qū)區(qū)，貴州州東南部部，黔東東南州苗苗族侗族族自治州州首府所所在地幅員面積積：1036平方公里里常住人口口：55.2萬（2009年）貴州第五五大城市市，是一一個以苗苗族為主主體，多多民族聚聚居的城城市，是是黔東南南州政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心，，是國家家規(guī)劃建建設(shè)的現(xiàn)現(xiàn)代化黔黔桂湘邊邊界中心心城市。。凱里素有有“苗嶺明珠珠”的美譽凱里歷史史悠久，，人杰地地靈，設(shè)設(shè)治已經(jīng)經(jīng)有500多年歷史史凱里是一一片古老老神奇，，美麗富富饒的綠綠色土地地，自然然資源豐豐富多樣樣凱里秀麗麗的自然然風(fēng)光和和民族風(fēng)風(fēng)情讓游游人贊嘆嘆流連。。城市概況況35從凱里的的城市發(fā)發(fā)展格局局看，凱凱麻一體體化發(fā)展展趨勢下下，凱里里的中心心城市功功能進(jìn)一一步凸顯顯凱里市轄5個街道、、8個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng);麻江縣轄轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng)凱里2009年戶籍人人口51.2萬人，常常住人口口42.07萬人，流流動人口口3.87萬，人口口城鎮(zhèn)化化率58.20%；麻江縣戶戶籍人口口20.96萬人，常常住人口口20.4萬人，人人口城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率47.5%少數(shù)民族族人口占占全市總總?cè)丝诘牡?5.78%，其中苗苗族人口口占全市市總?cè)丝诳诘?3.3%。等級結(jié)構(gòu)人口規(guī)模（萬人）城鎮(zhèn)數(shù)城鎮(zhèn)名稱中心城區(qū)26.11凱里市區(qū)麻江9.51麻江凱里建制鎮(zhèn)0.4-1.510三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐集鎮(zhèn)<0.46大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒城市概況況3637從凱里經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展格局看看，向南南連接?xùn)|東盟自由由貿(mào)易區(qū)區(qū)，向東東連接泛泛珠三角角經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，呈多多區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈協(xié)協(xié)同發(fā)展展名稱經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)涵凱里區(qū)位優(yōu)勢中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋19億消費者，4.5萬億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟(jì)區(qū)。凱里-麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢，壯大綜合實力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競爭與合作泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等9個省加上香港、澳門組成貴州加入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過廣西連接廣東的橋頭堡，對泛珠三角的發(fā)達(dá)地區(qū)有著較大吸引力，承接來自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸貴州省域開發(fā)貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級特大城市凱里-麻江將整合成為超百萬人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)處于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點城市概況況3738從交通規(guī)規(guī)劃看，，高鐵建建成促使使凱里融融入貴陽陽1小時時經(jīng)濟(jì)圈圈，成為為貴州省省腹地與與珠三角角連接通通道上的的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點現(xiàn)狀未來規(guī)劃鐵路隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義滬昆快速客運，上海至昆明只需10小時，凱里段預(yù)計2014年建成公路凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境建設(shè)凱里-麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路航空尙無機場，航運依托貴陽機場解決爭取黃平機場實現(xiàn)民航運營城市概況況3839從凱里的的產(chǎn)業(yè)分分布看，，“一一心二區(qū)區(qū)二帶””全面展展開，““大凱凱里”城城市發(fā)展展框架已已現(xiàn)雛形形2007-2025城市化：：遠(yuǎn)期市市域118萬人，城城鎮(zhèn)人口口106萬，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平90%；重點規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)：：以電子子、通信信制造、、建材、、紡織為為主的第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)和以旅旅游服務(wù)務(wù)業(yè)為主主導(dǎo)的第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局局：一心：中中心城區(qū)區(qū)發(fā)展商商貿(mào)、房房地產(chǎn)等等現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)，，規(guī)劃布布局大型型特色商商業(yè)街區(qū)區(qū)，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期可根根據(jù)需要要規(guī)劃布布局發(fā)展展總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)及及中央商商務(wù)區(qū)二區(qū)：凱凱里經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)承接?xùn)|東部發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的重要要平臺，，發(fā)展民民族制藥藥、特色色食品等等產(chǎn)業(yè)，，碧波-爐山工業(yè)業(yè)聚集區(qū)區(qū)發(fā)展礦礦產(chǎn)品加加工及相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)二帶：以以凱里為為旅游接接待服務(wù)務(wù)中心，，規(guī)劃三三棵樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游游經(jīng)濟(jì)帶帶及清水水江-下司休閑閑旅游帶帶碧波-爐山工業(yè)聚集集區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)三棵樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游游帶清水江-下司休閑閑帶中心城區(qū)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)城市概況況39從凱里的的經(jīng)濟(jì)構(gòu)構(gòu)成看，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重不斷增增加，旅旅游業(yè)占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)，且增增幅逐年年加大初步核算算，2009年全市實實現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值（（GDP）625945萬元，比比上年增增長（按按可比價價計算））12%，人均生生產(chǎn)總值值14879元，增長長11.52%，按年末末匯率折折算，約約合2179美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)：第一一、二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重有所調(diào)調(diào)減，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)較快提提高，三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例例由上年年的10.49∶40.38∶49.13調(diào)整為9.17∶37.72∶53.11。城市概況況40從宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與房房地產(chǎn)的的關(guān)聯(lián)度度分析看看，凱里里宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量不高，，但仍然然保持持持續(xù)增長長態(tài)勢，，經(jīng)濟(jì)提提速處于于醞釀時時期，房房地產(chǎn)處處于快速速發(fā)展階階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型41從黔東南州的的人口構(gòu)成看看，根據(jù)各縣縣市的城市化化率及政府發(fā)發(fā)展規(guī)劃，至至2020年年全州城市人人口達(dá)284萬人2007年凱凱里制定拉建建設(shè)大凱里的的城市規(guī)劃：：在2020年凱里城市市市區(qū)面積將將由現(xiàn)在30平方公里擴(kuò)擴(kuò)大到248平方公里的的城市格局；；人口有目前前的48萬增增加到200萬左右；目標(biāo)是把凱里里建設(shè)成為貴貴州東線旅游游的中心城市市和西部區(qū)域域性中心城市市，把凱里建建設(shè)成一個國國際性的旅游游城市！因為為凱里擁有豐豐富的旅游資資源！民族文文化和自然景景觀星羅棋布布；旅游品位獨特特！相信未來來的凱里將是是一座風(fēng)情獨獨特的國際旅旅游城市。面積（平方公里）人口/萬人2011年2020年城市化率城市人口（萬人）城鎮(zhèn)化率城市人口（萬人）凱里13064558%26.180%160黃平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6鎮(zhèn)遠(yuǎn)18782515%3.7530%7.5岑鞏14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3錦屏15972215%3.330%6.6劍河21652415%3.630%7.2臺江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9從江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合計431.521%90.57566%28442小結(jié)——從城城市發(fā)展格局局、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成成、產(chǎn)業(yè)演變變、人口擴(kuò)張張等四個維度度分析得出，，未來的凱里里將迎來大發(fā)發(fā)展時代的來來臨從凱里的吸附附力來看，凱凱里是黔東南南州的政治、、經(jīng)濟(jì)、文化化中心，州內(nèi)內(nèi)首位度高，，對州縣具有有極強的吸附附能力從凱里的城市市發(fā)展格局看看，凱麻一體體化發(fā)展趨勢勢下，凱里的的中心城市功功能進(jìn)一步凸凸顯從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展格局看，，向南連接?xùn)|東盟自由貿(mào)易易區(qū)，向東連連接泛珠三角角經(jīng)濟(jì)區(qū)，呈呈多區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展展從交通規(guī)劃看看，高鐵建成成促使凱里融融入貴陽1小時經(jīng)濟(jì)圈，，成為貴州省省腹地與珠三三角連接通道道上的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點從凱里的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布看，““一心二區(qū)區(qū)二帶”全面面展開，““大凱里”城城市發(fā)展框架架已現(xiàn)雛形從凱里的經(jīng)濟(jì)濟(jì)構(gòu)成看，第第三產(chǎn)業(yè)比重重不斷增加，，旅游業(yè)占據(jù)據(jù)主導(dǎo)，且增增幅逐年加大大從宏觀經(jīng)濟(jì)與與房地產(chǎn)的關(guān)關(guān)聯(lián)度分析看看，凱里宏觀觀經(jīng)濟(jì)總量不不高，但仍然然保持持續(xù)增增長態(tài)勢，經(jīng)經(jīng)濟(jì)提速處于于醞釀時期，，房地產(chǎn)處于于快速發(fā)展階階段從黔東南州的的人口構(gòu)成看看，根據(jù)各縣縣市的城市化化率及政府發(fā)發(fā)展規(guī)劃，至至2020年全州城市人人口達(dá)284萬人43但是，作為新新興的旅游城城市，在凱里里旅游行業(yè)快快速發(fā)展的同同時，也暴露露出城市的諸諸多不足，城城市功能缺失失，系統(tǒng)化配配套體系不健健全，旅游相相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展落后44城市功能空間間缺失系統(tǒng)化的休閑閑消費市場缺缺失現(xiàn)代旅游功能能缺失黔東南州功能能分散，各自自為政，缺乏乏一個對外集集中展示城市市價值的“窗窗口”，城市市功能空間缺失城市旅游功能能區(qū)相對封閉閉和割裂，沒沒有完整旅游游線路及功能能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏乏，市場活力不足城市旅游功能能區(qū)相對封閉閉和割裂，沒沒有完整旅游游線路及功能能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏乏，市場活力不足44參考國內(nèi)外案案例，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)一流旅游游度假區(qū)的特特色建設(shè)主要要有三個維度度：挖掘當(dāng)?shù)氐匚幕?、利用用度假區(qū)資源源和滿足特定定消費者需求求旅游度假區(qū)特特色建設(shè)的三三個維度：挖掘當(dāng)?shù)匚幕枚燃賲^(qū)資資源滿足特定消費費者需求Dimension1Dimension2Dimension345現(xiàn)有問題1：從凱里在黔東東南州的城市市功能角度來來看，凱里更更多承擔(dān)中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站的功能，，旅游產(chǎn)業(yè)空空心化格局下下，凱里旅游游功能缺失，，黔東南州缺缺乏一個旅游游的集中窗口口46現(xiàn)有問題2：目前凱里仍處處于廣度數(shù)量量型階段，對對外輻射力度度有待進(jìn)一步步提升，現(xiàn)代代旅游功能缺缺失層次一：資源源優(yōu)勢層次二：產(chǎn)品品優(yōu)勢層次三：經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)勢政府主導(dǎo)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)市場為主導(dǎo)，，旅游度假產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)旅游是經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的動力之之一，城市功功能結(jié)構(gòu)升級級，城市品牌牌效應(yīng)自然資源開發(fā)發(fā)利用，景點點開發(fā)，單點點品牌效應(yīng)依托自然資源源，體驗、休休閑度假產(chǎn)品品開發(fā)，區(qū)域域品牌效應(yīng)政府、市場作作用并行，綜綜合居住、度度假復(fù)合型產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)廣度數(shù)量型深度質(zhì)量型服務(wù)資源型產(chǎn)品特征產(chǎn)品類型運作主體典型城市三亞深圳黃山、凱里桂林上海麗江政府主導(dǎo)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)市場為主導(dǎo)，，旅游度假產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)政府、市場作作用并行，綜綜合居住、度度假復(fù)合型產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游目的地吸吸引力三層次次模型分析觀光——休閑閑——體驗，，從凱里旅游游業(yè)的發(fā)展?fàn)顮顩r看，旅游游目的地吸引引力相對偏弱弱，以資源優(yōu)優(yōu)勢為核心賣賣點，為新興興旅游城市4748客戶理解的價價值結(jié)構(gòu)度假旅游觀光休閑娛樂基礎(chǔ)層面精品層面品質(zhì)層面客戶語錄：“現(xiàn)在凱里只只有一些旅游游景點觀光的的地方，休閑閑跟度假的比比較少，我們們一般都去外外地玩……”“凱里人故土情情節(jié)很重，很很適當(dāng)居住，，但現(xiàn)代化的的休閑消費市市場太少了……”項目現(xiàn)現(xiàn)實：：凱里旅旅游市市場仍仍處于于初級級觀光光游玩玩階段段，以以原生生民族族風(fēng)情情文化化及生生態(tài)景景點為為主，，系統(tǒng)統(tǒng)化的的休閑閑消費費市場場缺失失，歸歸屬感感不強強?，F(xiàn)有問問題3：系統(tǒng)化化的休休閑度度假市市場落落后，，市民缺乏乏凱里里城市市的精精神歸歸屬感感過夜游游客不不到10%1休閑度度假項項目缺缺乏2商業(yè)娛娛樂配配套缺缺乏34849凱里城城市缺缺乏一一個“展示示窗口口”，旅游游缺乏乏一個個“點睛睛之筆筆”，市民民還缺缺乏一一種“精神神歸屬屬”整合區(qū)區(qū)域資資源，，增強強區(qū)域域活力力，提提供一一個城市窗窗口，，市民有有歸屬屬感的的公共共空間間，為為凱里城城市發(fā)展““樹立標(biāo)標(biāo)桿”凱里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺點睛之筆黔東南州旅游已開始形成多元的消費體系，旅游產(chǎn)品已逐漸豐富，但凱里缺乏自身獨有的特色和品牌基地，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏精神歸屬以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，精神歸屬感不強整合依托自身資源優(yōu)勢，在城市功能，旅游、休閑、度假和精神文明需要逐步完善49我們對對世界界各地地類似似的區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行了了廣泛泛研究究，以以旅游游為增增長引引擎，，謀求求可持持續(xù)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展空間間，必必須為為區(qū)域域準(zhǔn)確確定位位并在在戰(zhàn)略略規(guī)劃劃中打打造五五大致致勝要要素保護(hù)生生態(tài)自自然及及人文文資產(chǎn)產(chǎn)投資興興建完完善基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施提供多多元化化旅游游活動動組合合執(zhí)行多多方位位高起起點的的市場場推廣廣與旅游游相匹匹配的的產(chǎn)業(yè)業(yè)組合合政府與與企業(yè)業(yè)親密密合作作政府主主導(dǎo)階階段開發(fā)主主體主主導(dǎo)政府、、企業(yè)業(yè)合作作階段段借鑒經(jīng)經(jīng)驗：：1、成功功的旅旅游度度假目目的地地的建建設(shè)，，需要要政府府、開開發(fā)主主體及及其他他相關(guān)關(guān)部門門的共共同合合作，，其中中，政政府在在生態(tài)態(tài)環(huán)境境保護(hù)護(hù)、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)業(yè)配套套建設(shè)設(shè)方面面，起起到主主導(dǎo)作作用，，是區(qū)區(qū)域開開發(fā)的的重要要保證證。2、開發(fā)發(fā)主體體對于于旅游游度假假地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游度度假設(shè)設(shè)施的的建設(shè)設(shè)方面面，起起著主主導(dǎo)作作用，，是區(qū)區(qū)域開開發(fā)中中不可可或缺缺的重重要角角色。。3、區(qū)域域開發(fā)發(fā)周期期較長長，至至少需需要8－10年；前前期的的建設(shè)設(shè)投資資較多多，資資金回回收慢慢，進(jìn)進(jìn)入門門檻要要求高高50借鑒點點1：國際際旅游游休閑閑度假假區(qū)的的旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)配套套——發(fā)展展國國際際性性旅旅游游度度假假目目的的地地需需要要的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套豐富富的的旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品游客客接接待待中中心心旅游游服服務(wù)務(wù)中中心心旅游游度度假假設(shè)設(shè)施施相關(guān)關(guān)服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)交通通接接駁駁站站點點、、停停車車場場信息息服服務(wù)務(wù)中中心心、、銷銷售售中中心心及及配配套套臨時時性性居居住住、、停停車車、、餐餐飲飲等等休閑閑、、娛娛樂樂體體驗驗式式（（吸吸引引物物））銀行行、、金金融融、、辦辦公公等等旅游游功功能能具具體體描描述述51借鑒鑒點點2：：保保護(hù)護(hù)生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境，，促促進(jìn)進(jìn)區(qū)區(qū)域域的的可可持持續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)，，用用生生態(tài)態(tài)奠奠定定區(qū)區(qū)域域與與城城市市環(huán)環(huán)境境區(qū)區(qū)別別的的差差異異化化特特質(zhì)質(zhì)成功功的的度度假假項項目目土土地地利利用用狀狀況況25%-30%公共共生生態(tài)態(tài)空空間間太陽陽河河度度假假區(qū)區(qū)的的生生態(tài)態(tài)用用地地結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)托樂樂嘉嘉度度假假區(qū)區(qū)的的生生態(tài)態(tài)用用地地結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)35%公共共生生態(tài)態(tài)空空間間發(fā)展展方方向向在土土地地利利用用規(guī)規(guī)劃劃時時，，控控制制20％－－35％的的生生態(tài)態(tài)保保護(hù)護(hù)用用地地；；保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)域域陽陽宗宗海海臨臨湖湖區(qū)區(qū)域域；；保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)域域原原生生態(tài)態(tài)森森林林資資源源，，低低幅幅度度實實施施建建筑筑物物開開發(fā)發(fā)，，避避免免造造成成視視覺覺上上的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)；；在不不破破壞壞自自然然地地理理和和地地質(zhì)質(zhì)的的條條件件下下開開發(fā)發(fā)道道路路和和公公用用設(shè)設(shè)施施；；對區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的森森林林區(qū)區(qū)域域?qū)崒嵤┦┍１Ｗo(hù)護(hù)中中開開發(fā)發(fā)的的策策略略，，而而非非單單一一的的保保護(hù)護(hù)，，適適度度公公共共共共享享，，而而非非資資源源的的單單純純私私有有化化；；案例例地地點點52借鑒鑒點點3：：通通過過對對資資源源多多樣樣性性的的保保護(hù)護(hù)和和利利用用，，形形成成復(fù)復(fù)合合生生態(tài)態(tài)體體系系資源源類類別別資源源保保護(hù)護(hù)森林林資資源源保證證樹樹木木健健康康生生長長，，避避免免或或減減少少森森林林資資源源損損失失：：預(yù)預(yù)防防和和消消除除森森林林火火災(zāi)災(zāi)、、林林木木病病蟲蟲害害、、林林木木鳥鳥獸獸害害以以及及災(zāi)災(zāi)害害性性天天氣氣對對森森林林的的損損害害；；湖泊泊資資源源水體體的的資資源源的的非非干干擾擾性性開開發(fā)發(fā)；；限制制生生產(chǎn)產(chǎn)性性污污染染、、生生活活性性污污染染深深度度影影響響；；防止止對對湖湖泊泊水水體體的的過過度度的的利利用用；；山體體資資源源自然然山山體體的的山山形形與與綜綜合合地地形形、、地地貌貌的的保保護(hù)護(hù)；；避免免開開發(fā)發(fā)對對山山體體進(jìn)進(jìn)行行硬硬性性的的切切割割，，保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)域域山山體體形形態(tài)態(tài)的的自自然然性性；；坡地地資資源源坡地地資資源源是是土土地地資資源源的的重重要要組組成成部部分分，，其其利利用用保保護(hù)護(hù)對對環(huán)環(huán)境境穩(wěn)穩(wěn)定定有有著著重重要要影影響響；；建立立以以生生物物措措施施為為主主的的坡坡地地利利用用保保護(hù)護(hù)方方式式，，著著力力控控制制坡坡地地土土壤壤侵侵蝕蝕、、保保持持和和培培育育坡坡地地土土壤壤肥肥力力等等方方面面的的措措施施；；53借鑒鑒點點4：：建建筑筑開開發(fā)發(fā)與與生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境形形成成良良好好的的共共融融，，控控制制開開發(fā)發(fā)強強度度，，提提供供自自然然的的居居住住環(huán)環(huán)境境生態(tài)態(tài)型型度度假假區(qū)區(qū)建建筑筑開開發(fā)發(fā)特特征征區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的建建筑筑開開發(fā)發(fā)措措施施設(shè)計建筑筑物和基基礎(chǔ)設(shè)施施時，要要退讓森森林、湖湖泊和其其它弱環(huán)環(huán)境區(qū)域域；建筑物以以低層為為主，建建筑高度度要進(jìn)行行控制，，不能影影響區(qū)域域整體的的生態(tài)意意向；保持區(qū)域域松植物物和山地地、緩坡坡等原先先的整體體全貌；；整個區(qū)域域的建筑筑物在建建筑材料料的使用用上要與與環(huán)境相相一致；；建筑色彩彩上不能能置身在在區(qū)域生生態(tài)環(huán)境境中顯得得過于突突兀，要要與區(qū)域域環(huán)境相相協(xié)調(diào)；；5455立足于城城市功能能補缺的的角度，，大型綜綜合生態(tài)態(tài)旅游新新城打造造的KPI體系——充分保護(hù)護(hù)自然生生態(tài)資源源是基礎(chǔ)礎(chǔ)；功能多樣樣化才能能保證區(qū)區(qū)域活力力持續(xù)；；開放空間間提供吸吸引人氣氣的空間間；需要讓更更多的人人享受城城市的文文明；與城市有有淵源的的文化才才有深度度和厚重重感；高端度假假物業(yè)的的開發(fā)，，既提升升度假區(qū)區(qū)形象，，又彰顯顯整體的的品質(zhì)。。充分保護(hù)護(hù)生態(tài)環(huán)環(huán)境，保保證區(qū)域域可持續(xù)續(xù)發(fā)展城市某種種文化淵淵源的載載體有足夠多多的開放放空間與城市的的有機融融合，城城市功能能的載體體功能復(fù)合合，多元元化保證證區(qū)域的的活力項目成功功打造的的KPI體系高端居住住物業(yè)，，彰顯品品質(zhì)整合精神歸屬屬感活力品質(zhì)感55從凱里的的板塊構(gòu)構(gòu)成看，，城市向向南已成成不爭事事實，項項目所在在城南新新區(qū)規(guī)劃劃起點高高，旨在在打造以以特色旅旅游為核核心驅(qū)動動的區(qū)域域開發(fā)模模式凱里城市各板塊發(fā)展格局火車站片區(qū)老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長乏力，滬昆高鐵的建成通車將使得區(qū)域進(jìn)一步衰落中心商業(yè)區(qū)以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn)博南新區(qū)發(fā)展中的行政中心，以萬博廣場為核心帶動城市發(fā)展，為推動城市重心南移付出不可磨滅的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)價值峰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟(jì)引擎，圍繞以長昆客運專線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)窗口效應(yīng)明顯本區(qū)域政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅磥聿豢上蘖?，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域政府主導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域開開發(fā)，在在城市向向南的發(fā)發(fā)展格局局下，未未來凱里里城市發(fā)發(fā)展將形形成雙輪輪驅(qū)動格格局：以以經(jīng)開區(qū)區(qū)為核心心驅(qū)動的的經(jīng)濟(jì)拉拉動型；；以項目目所在城城南新區(qū)區(qū)為核心心驅(qū)動的的旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)推動動型發(fā)展展格局。。專業(yè)人士士訪談“就像國國內(nèi)很多多城市發(fā)發(fā)展規(guī)律律一樣，，早期凱凱里是以以火車站站為核心心發(fā)展的的，但目目前在不不斷衰落落，城市市向南已已成事實實”“在凱里里的樓市市版圖中中，迎賓賓大道沿沿線已成成為高端端樓盤的的聚集地地。”——某開發(fā)商商高層李李先生經(jīng)開區(qū)博南新區(qū)中心商業(yè)區(qū)火車站片區(qū)城南新區(qū)——旅游示范區(qū)56從各板塊塊的發(fā)展展前景看看，唯有有本項目目所在城城南新區(qū)區(qū)方能代代言凱里里，成為為凱里下下一站發(fā)發(fā)展的““城市窗窗口”從政府導(dǎo)導(dǎo)向看，，作為旅旅游城市市，旅游游新城價價值遠(yuǎn)大大于行政政中心價價值，正正如三亞亞和?？诳谥诤：Ｄ?；從交通進(jìn)進(jìn)入性看看，項目目扼守凱凱里交通通要塞，，交通樞樞紐位置置更加明明顯，是是凱里的的交通門門戶，昭昭示性和和展示面面更加豐豐富；從先天資資源稟賦賦看，區(qū)區(qū)域內(nèi)具具備豐富富的山水水資源，，具備更更多的想想象空間間和操作作空間從旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入入看，區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)規(guī)劃風(fēng)情情生態(tài)園園、文化化園、民民族創(chuàng)意意孵化園園等多個個旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目目，五星星級酒店店聚集從區(qū)域的的運作能能力看，，項目總總體量726萬方，在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)占據(jù)絕絕對主導(dǎo)導(dǎo)權(quán)，區(qū)區(qū)域統(tǒng)一一開發(fā)運運營優(yōu)勢勢遠(yuǎn)大于于分散小小規(guī)模開開發(fā)唯有本項項目方能能代言凱凱里的未未來，是是凱里下下一站發(fā)發(fā)展的城城市窗口口、城市市客廳。。572民族旅游游風(fēng)情體驗驗現(xiàn)代人居居特色休閑閑民俗工藝藝創(chuàng)意園園民俗風(fēng)情情園現(xiàn)代化居居住新城城民俗文化化園134從項目在在區(qū)域中中承載的的使命和和功能看看，項目目是區(qū)域域的“龍龍眼+內(nèi)內(nèi)核”，，對周邊邊功能設(shè)設(shè)施和旅旅游資源源起串聯(lián)聯(lián)作用如何通過過區(qū)域?qū)崒崿F(xiàn)城市市功能的的提升，，并讓人人們來凱凱里轉(zhuǎn)變變?yōu)樽屓巳藗冏≡谠趧P里？？充分整合合周邊資資源，最最大化項項目價值值，發(fā)揮揮區(qū)域的的聚合相相應(yīng)，以以本項目目為核心心載體，，拉動風(fēng)風(fēng)情園和和文化園園的發(fā)展展；項項目自身身除了是是紐帶，，還必須須具有旅旅游功能能，自成成景點，，增強吸吸引力；；

以項項目為龍龍頭，以以區(qū)域內(nèi)內(nèi)旅游資資源為依依托，打打造現(xiàn)代代化的特特色民族族風(fēng)情生生態(tài)旅游游新城，，促進(jìn)凱凱里旅游游業(yè)升級級換代，，由觀光光——休閑——體驗居住住轉(zhuǎn)變，，進(jìn)而泛泛化地產(chǎn)產(chǎn)客群，，實現(xiàn)客客戶擴(kuò)容容；58沉睡千年年，凱里里終于呼呼之欲出出，作為為凱里城城市最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的一一塊珍藏藏，寄予予了提升升城市整整體價值值的厚望望，尤為為稀缺與城市中中心距離離在正常常通勤時時間之內(nèi)內(nèi)，離塵塵不離城城；擁有強勢勢山、湖湖、林、、水等強強勢自然然資源；；未開發(fā)的的珍藏地地，居住住及產(chǎn)業(yè)業(yè)價值突突出。123城市中最最生態(tài)，，生態(tài)中中最城市市——項目以其其復(fù)合價價值契合合了現(xiàn)代代都市人人入則寧寧靜，出出則繁華華的第一一精神歸歸所需求求凱里的基基本特征征旅游生態(tài)人類征服服自然，，改造自自然的產(chǎn)產(chǎn)物，服服務(wù)于人人類群居居生活的的綜合配配套有機機體是對自然然最大的的退讓與與保留，，是回歸歸生命原原始本質(zhì)質(zhì)的價值值追求。。旅游+生態(tài)，打打造凱里里自身的的特色品品牌595960未來的凱凱里，隨隨著項目目700萬體量的的新城規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，必將將注入現(xiàn)現(xiàn)代都市市文化的的新鮮血血液，大大力發(fā)展展，成為為凱里的的“城市市客廳””未來凱凱里的的發(fā)展展必將將文化化、生生態(tài)、、都市市三者者結(jié)合合傳承凱凱里城城市文文脈，，具備備良好好自然然山水水空間間，同同時充充滿現(xiàn)現(xiàn)代都都市時時尚元元素成為凱凱里現(xiàn)現(xiàn)代都都市城城市的的新窗窗口城市客客廳傳承凱凱里城城市文文化發(fā)揚精精神文文明充滿現(xiàn)現(xiàn)代活活力60我們要要打造造的重重點方方向———完完善城城市功功能，，定位位為生生態(tài)體體驗、、觀光光娛樂樂、休休閑度度假等等多功功能一一體化化的大大型綜綜合生生態(tài)旅旅游新新城區(qū)域景景點化化戰(zhàn)略略旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中心化化戰(zhàn)略略再造景景點，，巧妙妙制定定整體體規(guī)劃劃，提提供特特色化化創(chuàng)新新體驗驗，打打造集集生態(tài)體體驗、、觀光光娛樂樂、休休閑居住等多功功能一一體化化的大大型綜綜合生生態(tài)旅旅游新城強化凱凱里的的旅游游集散散中心心功能能和特特色旅旅游體體驗中中心功功能，，把握握市場場趨勢勢、結(jié)結(jié)合生生態(tài)資資源及及城市市文化化的基基礎(chǔ)上上，對對功能能模式式及KPI價值體體系的的深入入研究究，從從而實實現(xiàn)成成功突突破61關(guān)鍵點點1：立足足生態(tài)態(tài)旅游游新城城模式式開發(fā)發(fā)，建建議本本項目目通過過“民民族旅旅游+風(fēng)情體體驗+特色休休閑+現(xiàn)代人人居””，多多維度度、多多手法法集中中演繹繹黔東東南旅旅游核核心特特色城市功功能提提升旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶動休閑服服務(wù)功功能旅游集集散功功能城市地地標(biāo)功功能人居改改善功功能現(xiàn)代旅旅游功功能特色體體驗功功能休閑度度假功功能文化演演繹功功能通過項項目的的成功功開發(fā)發(fā)，一一方面面提升升城市市功能能，另另一方方面帶帶動旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的全面面升級級，提提供一一個黔黔東南南州旅旅游展展示平平臺和和凱里里的城城市窗窗口，，城市市客廳廳.62培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項目所處階段基本的配套完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套關(guān)鍵點點2：依托托核心心的驅(qū)驅(qū)動力力，形形成項項目經(jīng)經(jīng)營性性和銷銷售性性物業(yè)業(yè)的良良性互互動，，旅游游地產(chǎn)產(chǎn)項目目獲得得可持持續(xù)性性的開開發(fā)基基礎(chǔ)，，項目目價值值隨區(qū)區(qū)域成成熟度度逐漸漸拔升升旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動力經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)銷售性物業(yè)開發(fā)持續(xù)開發(fā)運營支撐盈利6364關(guān)鍵點點3：以城城市價價值、、生態(tài)態(tài)價值值為基基礎(chǔ)，，融入入凱里里文化化元素素，打打造現(xiàn)現(xiàn)代生生態(tài)旅旅游新新城，，建立立中國國生態(tài)態(tài)文化化復(fù)合合型公公共空空間模模式城市名名片/凱里新新選擇擇/凱里驅(qū)驅(qū)動點點依托項項目的的城市市價值值和生生態(tài)價價值，，融入入凱里里的文文化元元素。。從單單一功功能向向復(fù)合合型的的多元元功能能轉(zhuǎn)變變，商商業(yè)、、文化化、綠綠地、、山水水資源源等有有機結(jié)結(jié)合；；打造造外來來游客客必到到的城城市景景點、、本地地市民民常來來的休休閑去去處。?！凹兩鷳B(tài)態(tài)價值值”→“都市、、生態(tài)態(tài)和文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的結(jié)合合”“公園綠綠地””→“復(fù)合型型都市市生態(tài)態(tài)展示示區(qū)”6465項目形形象定定位：：——中國現(xiàn)現(xiàn)代生生態(tài)旅旅游的的示范項項目；——黔東南南的生態(tài)休休閑度度假都都心；——新凱里里的城市客客廳；凱里·中國現(xiàn)現(xiàn)代生生態(tài)旅旅游文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示示范區(qū)區(qū)654市場機機會挖挖掘項目整整體定定位項目屬屬性界界定整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核心問問題解解析類似案案例借借鑒市場機機會挖挖掘區(qū)域價價值研研判規(guī)劃分分期思思路66站位于于城市市運營營的高高度——本項目目定位位為生生態(tài)體體驗、、觀光光娛樂樂、休休閑度度假等等多功功能一一體化化的大大型綜綜合生生態(tài)旅旅游新新城通過旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中心化化戰(zhàn)略略和區(qū)區(qū)域景景點化化戰(zhàn)略略完善八八大功功能體體系，，實現(xiàn)現(xiàn)城市市功能能的提提升和和旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶帶動核心問問題回回顧——小容量量市場場情況況下銷銷售速速度的的突破破站位于于旅游游綜合合體的的城市市功能能的提提升Q1:Q2:——那么，，如何何通過過市場場手段段解決決我們們面臨臨的銷銷售問問題呢呢？67酒店市市場分分析68截止2010年年底，，凱里里市沒沒有五五星級級酒店店；三三星級級以上上酒店店共提提供客客房1117間間序號酒店名稱星級客房數(shù)床位數(shù)地址1嘉瑞禾騰龍酒店四星114213寧波路8號2金冠酒店四星116210友莊路18號3金凱帝豪酒店四星109187北京西路70號合計

339610

1凱萊酒店三星102198韶山南路21號2忠德園假日酒店三星58165環(huán)城東路忠德巷8號3國泰大酒店三星92184北京東路6號4鴻祺賓館三星84140韶山南路3號5凱里大酒店三星157272韶山北路1號6凱鐵酒店三星61117清江路197路7營盤坡民族賓館三星92163營盤東路53號8天華賓館三星79141營盤東路6號9凱里賓館三星53107廣場路3號合計

7781487

根據(jù)凱凱里市市旅游游局最最新數(shù)數(shù)據(jù)，，截止止2010年底，，凱