X年昆明市匯杰項目入市營銷總綱提報

匯杰項目08年入市營銷總綱提報方案廣州·博智房地產(chǎn)顧問有限公司呈茲

二00八年一月九日前言感謝此次貴司給與我司的第二次提案的機會，我司衷心的希望通過此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后項目合作的進行。由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不可能有關(guān)于項目的詳盡操作想法，但通過與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就項目08年入市的市場及入市的方式作一簡單闡述，從而為我們項目的成功上市做好基礎(chǔ)。07年市場分析及08年市場預(yù)測在整個07年10月份以前，全國的房地產(chǎn)市場一片大好，無論是成交量還是銷售單價都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個市場出現(xiàn)了疲軟和銷售低靡的現(xiàn)象，甚至代表行業(yè)的大部分城市，出現(xiàn)了罕見的降價，但降也無市的現(xiàn)象，這原因主要是因為物價上漲過高、房地產(chǎn)銷售價格上漲過快、股票市場波動巨大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買售房的政策打壓等因素而產(chǎn)生的綜合影響，同時據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲蓄意愿止跌回升，投資股票和金融的熱降低，購房意愿將繼續(xù)低位徘徊。全國市場北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計供應(yīng)量同比仍呈降勢。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬平方米（11169套），環(huán)比上升27.4%，同比增長0.6%。1-11月份全市累計上市商品住宅面積1211.3萬平方米（102218套），同比減少16.7%。上海重慶07年市場分析及08年市場預(yù)測

昆明市場07年當(dāng)中，在全國一片火熱的勢頭中，昆明這個房地產(chǎn)的三線市場的發(fā)展，也由初級的、低靡的、階段過度到成熟并走向了輝煌，其發(fā)展勢頭也直趕中國的二線城市，市場上房價更是以300元/㎡/月的增長勢頭向前跳躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價格格局。同時有官方機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國前列，其市場購房人群也大大高于往年。雖然07年10月以后，昆明市場也陷入了同全國相似的銷售瓶頸狀況，但有另外一個原因，就是由于政府部門的調(diào)整，加強和提高了房地產(chǎn)項目報規(guī)、立項的門檻和審批，致使大量新盤無法入市，目前市場無新盤推出，導(dǎo)致購房人群停足觀望，長期的市場停頓加上之前所述因素，給了購房人群冷靜的思考期，最終出現(xiàn)了銷售瓶頸，不過，通過我司對市場的仔細(xì)觀察和行業(yè)經(jīng)驗判斷，這都不代表明年昆明房地產(chǎn)市場的最終走向，原因為：云南只有一個中心城市，也只可能有一個中心城市——昆明；8、31大限后政策的明晰，準(zhǔn)備就緒的新項目將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將加快這些土地的開發(fā)建設(shè)；昆明房地產(chǎn)市場起步晚、起點低，還處于初級發(fā)展中階段；昆明房價相對于其它城市還處于較低水平；城市的快速擴張和發(fā)展將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；云南市場的購房人群行為還未完全進入理智判斷階段；投資、炒房的購買行為普遍；旅游城市的特性帶來大量外來購房及投資人群；陸續(xù)到來開發(fā)的外來知名的、具有實力、資金雄厚的開發(fā)商；綜上綜述，我司判斷，至少在明年6月份之前全國大的房地產(chǎn)市場發(fā)展和銷售將持續(xù)瓶頸狀況，但是，一些二、三線城市及云南地州，因為其自身所處的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的原因，雖然也會受到市場大環(huán)境的影響，但只是會放慢腳步，仍然將穩(wěn)步持續(xù)上漲。但同時由于昆明房地產(chǎn)市場大禁后的解禁，所以預(yù)計08年上半年整個市場上仍然不會出現(xiàn)大量的新盤上市，加上受到大環(huán)境和政策的影響，昆明08年上半年（預(yù)計在5月之前）的銷售和市場發(fā)展還是會受到一定的負(fù)面影響，這些都值得我們重視。隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級行政中心的搬遷和城市都心的帶動發(fā)展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷于項目對面；云南省博物館目前正在施工建設(shè)階段，預(yù)計08年底投入使用；為了促進東南片區(qū)城市的快速發(fā)展，政府決定08啟動公交子君村車站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，預(yù)計08年中旬正式投入使用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，預(yù)計明年開始施工；云南—東盟國際商貿(mào)城預(yù)計08年中下旬正式對外招商；廣福路、昆洛路片區(qū)即將新增的項目有7個，項目為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團昆洛路800畝的項目、俊發(fā)石虎堆1116畝的項目、五甲塘地塊世紀(jì)公園項目、廣福商城項目、郵政集體籌建項目，其中金辰集團項目、俊發(fā)石虎堆項目，預(yù)計在明年5月中旬面市，另外第三城項目預(yù)計也在明年5月中旬面市；

隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)和市級行政中心的搬遷和城市都心的帶動發(fā)展下，南市區(qū)市的開發(fā)和建設(shè)已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢頭，通過我司的周密調(diào)研得知，未來片區(qū)有以下事項將要面市：市場利好消息

雖然通過上訴市場的情況，我們可以對08年昆明的市場報以相對樂觀的態(tài)度，但是風(fēng)險仍然存在，那么如何規(guī)避風(fēng)險，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終取得項目的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我項目08年入市的風(fēng)險總歸為以下幾類：08年我項目入世風(fēng)險第一類：國家政策對于全國房地產(chǎn)市場的整體影響；第二類：昆明房地產(chǎn)市場特有的高壓禁盤現(xiàn)象；第三類：區(qū)域強大對手林立的市場競爭；項目名稱戶型面積物業(yè)類型價位銷售率橄欖谷100—300㎡雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅及多、高層住宅多層均價：5300元/平方米高層均價：4800元/平方米聯(lián)排均價：15000元/平方米雙拼均價：17000元/平方米蘋果谷60--120㎡高層均價：每平米4700元/平方米銀海?暢園小高層及少量花園洋房4900元/平方米開盤滇池印象100—260㎡小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房及臨街商鋪別墅均價:8000元/平方米,洋房均價:4200元/平方米,未開盤項目名稱戶型面積物業(yè)類型價位銷售率云大知城連院別墅、退臺景觀洋房和高層電梯洋房別墅：5500—6000元/平方米;電梯洋房：2600—2800元/平方米;花園洋房：3200元/平方米90%世紀(jì)城201—250㎡高層小高層及少量的多層2600-3100元/平米左右95%彼岸130—208㎡疊加別墅,聯(lián)排別墅,花溪疊墅,多層,小高層小高層2700元/平米左右，花園洋房3500元/平米，別墅5000元/平米中林華都120—200㎡小高層一期3700二期3600目前剩余產(chǎn)品滇池衛(wèi)城150—210㎡多層、別墅、小高層4800—15000元/平方米67.88%良晨水逸150—250、320㎡房建筑為多層，面積150平米－250㎡左右。共9棟,其余為三層雙聯(lián)設(shè)計,帶車庫,320㎡左右.二期屬于商業(yè)銀行購房,現(xiàn)已全部認(rèn)購?fù)?，均價2200元/平米。未開盤盛高·大城高層4500元/平方米未開盤08年年我我項項目目入入世世取取勝勝攻攻略略通過過對對市市場場風(fēng)風(fēng)險險的的歸歸類類我我們們可可以以看看到到，，第第一一和和第第二二類類風(fēng)風(fēng)險險是是我我們們不不可可以以化化解解的的，，唯唯一一可可以以突突破破的的只只有有第第三三類類，，我我們們也也知知道道了了，，昆昆明明08年年的的市市場場因因為為其其特特有有的的條條件件和和因因素素不不會會過過多多的的受受到到大大政政策策的的影影響響，，更更多多是是來來自自本本土土市市場場的的發(fā)發(fā)展展競競爭爭，，那那么么我我們們?nèi)缛绾魏卧谠谶@這樣樣的的一一個個市市場場中中取取勝勝呢呢？？結(jié)結(jié)合合我我項項目目的的自自身身情情況況和和我司司三三年年來來在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的操操盤盤（（新新亞亞洲洲··體體育育城城））經(jīng)經(jīng)驗驗，，制定定出出如如下下攻攻略略，，以以確確保保我我項項目目08年年入入市市的的成成功功。。那么么我我們們?nèi)缛绾魏巫屪岉楉椖磕吭谠谑惺袌鰣錾仙稀薄柄Q鶴立立雞雞群群““呢呢？？產(chǎn)品品特特色色攻攻略略入市市時時機機攻攻略略我們們的的攻攻略略價格格攻攻略略營銷銷攻攻略略攻略略解解析析產(chǎn)品品特特色色攻攻略略在大大環(huán)環(huán)境境、、大大背背景景一一致致的的市市場場情情況況下下，，面面對對著著強強大大的的競競爭爭對對手手，，我我們們一一個個新新興興的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公司司和和一一個個全全新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，在在市市場場中中如如何何才才可可以以讓讓客客戶戶接接受受，，并并最最終終將將其其的的關(guān)關(guān)注注行行為為變變?yōu)橘徺徺I買行行為為呢呢？？我我司司認(rèn)認(rèn)為為產(chǎn)產(chǎn)品品是是最最為為重重要要的的，，也也是是成成功功的的一一切切手手段段的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。作出出市市場場差差異異，，造造真真正正老老百百姓姓買買的的起起的的、、性性價價比比最最好好的的房房子子什么么是是真真正正的的好好房房子子呢呢？？一個個好好的的居居住住空空間間，，人人會會有有回回家家的的愉愉悅悅感感，，會會想想安安安安靜靜靜靜的的發(fā)發(fā)呆呆，，會會想想在在月月光下下與與家家人人漫漫步步，，或或于于不不經(jīng)經(jīng)意意中中找找到到與與自自己己相相同同的的人人群群，，在在我我們們的的住住所所里里，，每每天天忙碌碌的的人人們們，，能能更更自自我我、、更更感感性性、、更更幸幸福福。。我們們賣賣的的不不是是鋼鋼筋筋水水泥泥的的復(fù)復(fù)合合物物，，而而是是舒舒適適、、輕輕松松的的生生活活心心情情。。我們怎么么才可以以做到呢呢？建筑規(guī)劃園林規(guī)劃戶型規(guī)劃簡單、輕輕快、活活潑的““后現(xiàn)代代建筑風(fēng)風(fēng)格”簡約、視視野通暢暢、林水水環(huán)繞、、小橋流流水的““新加坡坡園林景景觀風(fēng)格格”有特色、、使用率率高、面面積適中中的經(jīng)濟濟舒適型型戶型設(shè)設(shè)計，70%的的90㎡㎡建筑規(guī)劃劃及園林林景觀建建議小高層高層配套用地主入口二房戶型型參考圖圖戶型建議議三房戶型型參考圖圖樣板房裝裝修建議議入市銷售均價：3900元/㎡中盤銷售均價：4100元/㎡終盤銷售均價：4300元/㎡漲價幅度依據(jù)市場情況，實際制定！價格攻略略入市時機機攻略房地產(chǎn)項項目成功功的關(guān)鍵鍵主要是是項目入入市時機機的選擇擇，對了了就贏，，錯了至至少也會會影響項項目銷售的的速度，，從而對對資金回回流產(chǎn)生生阻礙，，從目前前昆明市市場情況況來判斷斷，08年的4月之前前不會有大量量的新盤盤入市，，整個市市場應(yīng)當(dāng)當(dāng)還是處處于瓶頸頸和觀望望階段，，那么顯顯然是不不易入市市的，但是市場場是不能能永遠停停至的，，我司判斷斷08年年5月以以后整個個市場會會有一輪輪新的浪浪潮———新盤齊齊齊亮相，，那么這這個時候候就是我我項目入入市的最最好時機機——坐坐順風(fēng)車車，但同同是還要要考慮同同市場中其它競競爭對手手的開盤盤時間，，只有錯錯開時機機，合理理的規(guī)避避了競爭爭風(fēng)險，，我項目目就可以以一炮沖天了。。營銷攻略推廣活動包裝銷售周期銷售手段以施工許可證為時間節(jié)點，提前三個月入市宣傳，這樣可以達到最大化的市場認(rèn)知度，整個宣傳分為三個階段：一、企業(yè)品牌的市場推廣；二、項目品牌及認(rèn)知的市場推廣；三、項目銷售前期的吸客推廣。營銷攻略推廣活動包裝銷售周期銷售手段活動的目的是為了能夠快速打造企業(yè)品牌和促進項目的銷售，我司根據(jù)貴公司和項目的實際情況，暫制定活動分為兩類：一類為事件活動，如房展會、地產(chǎn)論壇、企業(yè)公告等；一類為假日促銷活動，如五一、十一、中秋、教師等。營銷攻略推廣活動包裝銷售周期銷售手段08年開年之后，工地圍墻包裝即可啟動，先以企業(yè)名稱作為主要元素，起到企業(yè)的市場關(guān)注度，從而挑起市場對項目的關(guān)注欲望。營銷攻略推廣活動包裝銷售周期銷售手段根據(jù)以往往的操盤盤經(jīng)驗，，再結(jié)合合項目和和市場本本身，我我司將項項目的銷售周期期定為14個月月，具體體階段控控制見下下表：內(nèi)部認(rèn)購秋交會4月中6月9月3月積累25-30%85－90%60－85%4月2008年2009年清盤2008年2008年2008年階段控制制品牌滲透客戶積累強勢出擊

水到渠成展開銷售順勢而為收官解籌30－50%春交會亮亮相7月50-60%2008年12月2008年8月2008年解籌營銷攻略推廣活動包裝銷售周期銷售手段擠壓式賣賣場：使客戶沒沒有多余余的思考考空間，，加上我我司的定定價及控制經(jīng)經(jīng)驗，確確保開盤盤完成大大量成交交。高頻次、、多放量量開盤方方式：確保項目目銷售火火熱持續(xù)續(xù)，增快快消化速度。。謝謝謝！博取眾人人所長以以智智慧贏得得天下9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:58:5501:58:5501:581/5/20231:58:55AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:58:5501:58Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:58:5501:58:5501:58Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:58:5501:58:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20231:58:55上午01:58:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:58上上午午1月-2301:58January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:58:56上午午1:58上午午01:58:561月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:58:5601:58:5601:581/5/20231:58:56AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2301:58:5601:58Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。01:58:5601:58:5601:58Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2301:58:5601:58:56January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:58:56上上午午01:58:561月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月231:58上上午午1月月-2301:58January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。1:58:56上上午1:58上上午午01:58:561月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一一切好書