XXXX年月合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及市調(diào)報(bào)告-

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

2011年7月22日目錄政策法規(guī)土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目研判已使用項(xiàng)目相關(guān)情況一、政策法規(guī)

1月26日，新國(guó)八條實(shí)施；2月9日，公積金貸款利率上調(diào)；2月11日，合肥市房地產(chǎn)管理局上調(diào)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)；3月9日，合肥市規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的行為將被記入不良信用記錄；3月14日，安徽省辦公廳頒布“省六條”出臺(tái)；3月31日，合肥市房地產(chǎn)管理局頒布“限購(gòu)令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物價(jià)局頒布商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；6月1日，合肥市房產(chǎn)局頒布二手房取消基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，實(shí)行“一房一價(jià)制”；6月28日，合肥市房產(chǎn)局頒布房屋預(yù)告登記制度，實(shí)施預(yù)告登記制度后，可從物權(quán)角度保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益；政策法規(guī)6月20日，中國(guó)人民銀行宣布，自2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，再創(chuàng)歷史新高；7月7日，中國(guó)人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來(lái)第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息；7月12日，國(guó)務(wù)院再出“國(guó)五條”，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市進(jìn)一步實(shí)施限購(gòu)等政策；小結(jié)1、政策調(diào)控力度逐漸加大，好似“房?jī)r(jià)不跌不罷休”的趨勢(shì)；2、金融政策的“銀根收緊”，增大了開(kāi)發(fā)商的融資難度，也加大了個(gè)人貸款的難度；3、持續(xù)加息，也使老百姓的投資機(jī)會(huì)多樣化；4、持續(xù)的調(diào)控，使下半年房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)異常嚴(yán)峻，很多開(kāi)發(fā)商采取了以“價(jià)格”換“銷量”的策略；5、總體來(lái)看，市場(chǎng)不容樂(lè)觀。二、土地市場(chǎng)

1、4月份合肥土地拍賣僅成交一宗編號(hào)為S1103號(hào)的小面積商住地塊，該地塊以加價(jià)1萬(wàn)元/畝，單價(jià)395萬(wàn)、總價(jià)1402萬(wàn)元被中振房地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率僅為0.25%。2、2011年5月合肥市土地市場(chǎng)零成交。自4月合肥升級(jí)版限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，合肥土地市場(chǎng)極為冷清。3、原定于6月1日上午拍賣的廬陽(yáng)工業(yè)區(qū)N1106號(hào)143畝居住地塊的延遲供應(yīng)，也讓6月的合肥土地市場(chǎng)再次陷入冰凍期。4、7月21日，合肥永華房產(chǎn)以776萬(wàn)/畝拿濱湖53畝居住用地，樓面價(jià)3880元/㎡。隨著政策的步步收緊，開(kāi)發(fā)商的交易量持續(xù)低位運(yùn)行，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流減少。再加上銀行對(duì)房貸的收緊，開(kāi)發(fā)商融資成本增加，資金鏈吃緊，使多數(shù)開(kāi)發(fā)商無(wú)力負(fù)擔(dān)大幅地塊的高價(jià)格。而且隨著準(zhǔn)備金率和利率的連續(xù)上調(diào)，貸款難不僅成為購(gòu)房者頭疼的問(wèn)題，房企也將面臨貸款難的問(wèn)題，這勢(shì)必會(huì)降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

三、房產(chǎn)市場(chǎng)-住宅（成交量）近幾周來(lái)合肥樓市銷量持續(xù)走低，本周更是以655套成績(jī)達(dá)到近3個(gè)月來(lái)最低值，從周銷量走勢(shì)圖來(lái)看，自限購(gòu)出臺(tái)后，合肥樓市銷量就一直低位運(yùn)行，一直領(lǐng)跑全市銷量的蜀山區(qū)近幾周來(lái)銷量也急轉(zhuǎn)直下，回歸常態(tài)。住宅--成交價(jià)格走勢(shì)本月商品住宅成交均價(jià)為6881.83元/㎡，環(huán)比下降1%，同比上漲13.02%。今年6月價(jià)格較之4月份有所好轉(zhuǎn)。通過(guò)我們對(duì)住宅市場(chǎng)分析，本月中檔住宅成交占據(jù)較大的比例，從而在成交量明顯回升的情況下，并沒(méi)有拉升合肥市住宅的成交均價(jià)。在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，樓盤(pán)紛紛推出各大優(yōu)惠，保證在成交均價(jià)小幅下跌的情況下，成交量明顯上升。寫(xiě)字樓--成交量2011年第29周合肥（不含肥東）辦公成交套數(shù)為261套，較上周增加了92套，跌幅為54.4%；備案面積為38686.2㎡，較上周增加24401.0㎡，漲幅為170.8%。合肥各區(qū)域成交合肥（不含肥東）29周辦公類有銷量記錄的樓盤(pán)共有30個(gè)，比上周增加了8家。其中達(dá)10套以上銷量記錄的樓盤(pán)共有7家，其中濱湖區(qū)濱湖世紀(jì)城，)臨濱苑C#樓以71套成績(jī)蟬聯(lián)榜首，馥邦商務(wù)廣場(chǎng)綜合樓備案45套居第二；淝河大廈以30套成績(jī)居第三。小結(jié)1、從整個(gè)成成交量來(lái)來(lái)看，受受宏觀政政策、城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指數(shù)等相相關(guān)條件件影響,地產(chǎn)成成交量呈呈現(xiàn)萎縮縮趨勢(shì)；；2、改善性住住房需求求的逐漸漸釋放，，拉動(dòng)了了一些品品質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)的銷售售；3、受新政影影響，客客戶觀望望態(tài)勢(shì)氣氣憤濃厚厚，對(duì)于于改善性性住房需需求以及及外地人人購(gòu)房影影響較大大，是導(dǎo)導(dǎo)致成交交下降的的直接因因素；4、區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)樓盤(pán)整整體銷售售節(jié)奏較較慢,銷銷售周期期普遍較較長(zhǎng)；5、地產(chǎn)銷售售在短期期內(nèi)，銷銷售環(huán)境境不是很很好，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力巨大，，競(jìng)爭(zhēng)呈呈現(xiàn)多極極化；6、寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)異常激激烈，品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商、明明星樓盤(pán)盤(pán)紛紛加加入戰(zhàn)火火。四、合肥肥高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目分分析--IFC項(xiàng)目地址梅山路開(kāi)發(fā)商安徽省旅游集團(tuán)總建面積30萬(wàn)平方，115000（寫(xiě)字樓）占地面積40606平方面積分割130-2000平方開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年6月19日工程進(jìn)度2010年年底到48層銷售率90%銷售價(jià)格開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平方，目前均價(jià)15000元/平方。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

2000m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

2000m2大堂面積：800平方電梯數(shù)量19部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.8/3.9（47層以上）停車位1700左右單層面積2000外墻類型幕墻+石材大堂高度14.5米高度240米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項(xiàng)目定位位安徽第第一樓，，地段、、產(chǎn)品品品質(zhì)、發(fā)發(fā)展上實(shí)實(shí)力都是是省內(nèi)一一流的企企業(yè)。IFC--面積積區(qū)間面積區(qū)間格局所在樓層100平米以下無(wú)120--200平米7F—25F200--300平米28F—32F300--400平米32F—44F400--1000平米44F—51F2000平米以上51F—57F共計(jì)357套，，目前銷銷售了91%，，小面積積幾乎銷銷售完畢畢，剩下下部分整整層。IFC--宣傳傳推廣宣傳推廣廣--三大主題題活動(dòng)1、營(yíng)銷銷中心開(kāi)開(kāi)放既VIP體體驗(yàn)館開(kāi)開(kāi)放背景資料料：該項(xiàng)目前前期續(xù)客客時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一年年，積累累了很多多意向客客戶；旅游集團(tuán)團(tuán)作為省省內(nèi)國(guó)有有大型企企業(yè)，老老總?cè)嗣}脈資源廣廣，去化化了15%左右右；主要推廣廣媒體：：戶外、該該項(xiàng)目2010年2月月份戶外外廣告已已出街；；（約7塊）報(bào)紙、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷中心開(kāi)開(kāi)放前3周，每每次都有有3次報(bào)報(bào)紙；（（整版或或跨版））主要主題形式式：前期形象、、后期促銷銷；IFC，InternationalFinanceCentre,即即國(guó)際金融融中心，是是為世界金金融百?gòu)?qiáng)量量身定制的的商務(wù)總部部?？v觀全全球著名IFC，皆皆是絕對(duì)的的高度，顯顯赫的都心心位置，領(lǐng)領(lǐng)先時(shí)代的的商務(wù)配置置及無(wú)與倫倫比的服務(wù)務(wù)，彰顯一一座城市，，一個(gè)時(shí)代代的頂級(jí)商商務(wù)水準(zhǔn)。。宣傳推廣--三大主題活活動(dòng)2、開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)---“現(xiàn)在是公公元2010年6月月19日10點(diǎn)58分，安徽徽國(guó)際金融融中心開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式正式式開(kāi)始!””請(qǐng)來(lái)了央視視名人朱軍軍和安徽衛(wèi)衛(wèi)視張揚(yáng)果果兒來(lái)主持持開(kāi)盤(pán)儀式式，效果很很好；推出房源：：開(kāi)盤(pán)推出的的是安徽國(guó)國(guó)際金融中中心超高層層寫(xiě)字樓（（B塔）房房源，共57層，其其中25層層以下戶型型為130——200平米，，25層以以上戶型為為400———2008平米。。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：：當(dāng)日購(gòu)買400平以以下房源返返還1萬(wàn)元元，400-800平房源返返還20000元。。開(kāi)盤(pán)銷售率率：開(kāi)盤(pán)推出357套，，銷售了57%，作作為寫(xiě)字樓樓來(lái)說(shuō)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)相對(duì)成成功。宣傳推廣--三大主題活活動(dòng)3、相關(guān)活活動(dòng)老客戶答謝謝會(huì)封頂儀式日常的暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)等等等主要推廣媒媒體：戶外、維持持在4塊以以上；報(bào)紙、每周周一版；網(wǎng)絡(luò)：搜房房網(wǎng)（通欄欄，從2010年5月到2011年6月））；主要內(nèi)容：：形象和促銷銷相結(jié)合。。可借鑒之處處：高端寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)品品，除了傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)值地點(diǎn)點(diǎn)及品質(zhì)外外，在銷售環(huán)環(huán)節(jié)注意影影響力的傳傳播，達(dá)到好好的影響力力高品質(zhì)的的傳播以及重重大事件營(yíng)營(yíng)銷是迅速提高產(chǎn)品品影響力的的手段，如”名人論論壇等“。?？蛻舴治鑫鲋饕蛻魬簦簢?guó)元元證劵、、進(jìn)出口口銀行、、金融類類、地產(chǎn)產(chǎn)類東怡金融融廣場(chǎng)項(xiàng)目地址阜南路與蒙城路交叉口開(kāi)發(fā)商安糧地產(chǎn)、東怡酒店總建面積合計(jì)20萬(wàn)平米，B棟約6萬(wàn)平米占地面積12438平方面積分割20層以下小面積分割，200-500不等開(kāi)盤(pán)時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度22層銷售率20層以下，90%左右銷售價(jià)格20層以下均價(jià)11000-13000平米。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

1800m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1800m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌17部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位800左右單層面積1800外墻類型幕墻大堂高度10米高度192米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項(xiàng)目依托托老城市市絕版地地段、產(chǎn)產(chǎn)品本身身品質(zhì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及低價(jià)價(jià)入市，，贏得了了市場(chǎng)的的認(rèn)可。營(yíng)銷推廣廣活動(dòng)策略略：2010年11月4日日，安安糧·東東怡金融融廣場(chǎng)（（A座））招商銀銀行安徽徽總部大大樓樓體體順利封封頂，預(yù)示示著招商商銀行、、安糧??東怡金金融廣場(chǎng)場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，不不僅帶來(lái)來(lái)跨行業(yè)業(yè)的資源源整合，更將引引領(lǐng)城市市商務(wù)進(jìn)進(jìn)入國(guó)際際領(lǐng)域，，締造屬屬于安徽徽的世界界金融標(biāo)標(biāo)簽。安安糧·東東怡金融廣場(chǎng)3D多媒媒體體銷銷售中心心同步公公開(kāi)，歡歡迎現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)品鑒；；2010年11月12日3D營(yíng)銷中中心開(kāi)放放；10月23日，，“溫濕濕度獨(dú)立立控制空空調(diào)設(shè)備備系統(tǒng)論論證”研研討會(huì)；；10月27日，，由安糧糧·東怡怡金融廣廣場(chǎng)得代代理公司司——國(guó)國(guó)際知名名物業(yè)顧顧問(wèn)DTZ戴德德梁行舉辦的的“綠色色建筑發(fā)發(fā)展研討討會(huì)”在在上海錦錦滄文華華大酒店店拉開(kāi)帷帷幕，吸吸引了來(lái)來(lái)自省城合肥的的多家媒媒體前往往。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)：低調(diào)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，甚至至都沒(méi)舉舉行開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式；；推廣媒體體：主要報(bào)紙紙、戶外外、短信信等。華僑廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目地址長(zhǎng)江路省委旁開(kāi)發(fā)商銀泰百貨總建面積總建19萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓24044平米占地面積25500平方面積分割19層以下200-500不等,20以上整層開(kāi)盤(pán)時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度已封頂銷售率85%銷售價(jià)格目前均價(jià)14500元。兩套300平米，其余整層。產(chǎn)品部分最小出售面積200m2，最大出售面積

1274

m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1274

m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌7部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位1200左右單層面積1274外墻類型幕墻+干掛石材大堂高度6米高度100米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯.面積區(qū)間間面積區(qū)間所在樓層所占總體量的比例200--30012F-19F47%1000以上20F-28F53%華僑廣場(chǎng)場(chǎng)憑借絕絕版地段段以及自自身綜合合體配套套，銷售售總體看看好，目目前。在售寫(xiě)寫(xiě)字樓，，12、、13層層的東北北角2套套，24層整層層出售，，均價(jià)14500元/㎡。營(yíng)銷推廣廣項(xiàng)目屬于于市中心心地段以以及產(chǎn)品品本身的的自信；；該項(xiàng)目目無(wú)論是是營(yíng)銷中中心的包包裝展示上，，還是活活動(dòng)策略略上，做做的都都較平。。主要推廣廣渠道：：戶外（4塊）、、報(bào)紙開(kāi)開(kāi)盤(pán)前保保持每周周2次。。主要客戶戶群：地產(chǎn)公司司，一些些品牌的的代理商商等中小小企業(yè)，，會(huì)計(jì)師師事物所所、律師事務(wù)務(wù)所等現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)咨詢業(yè)業(yè)公司。。品質(zhì)對(duì)比比華僑廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東怡金融廣場(chǎng)安徽金融之心城地理位置長(zhǎng)江中路蕪湖路阜南路南一環(huán)三里庵單體總建面22996平方40000余方60000平方11.4萬(wàn)平方60000平方大堂面積300平方——300800平方880平方層高3.8米3.8米3.93.9/3.8米4米單層面積1200平方1600平方1800平方2000平方2000平方總高度120米130米192米240米181米電梯數(shù)量單部服務(wù)面積7部/3340平方10部/4000平方17部19部/6052平方10部停車位1200個(gè)1300個(gè)700個(gè)1700個(gè)1400個(gè)空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)自身配套大商業(yè)、酒店大型商業(yè)、酒店、商業(yè)街商業(yè)商業(yè)、酒店、商業(yè)街大型商業(yè)價(jià)/平方11000-1300015000-16000-----相對(duì)于其其他項(xiàng)目，本本項(xiàng)目在地段段、商圈、12萬(wàn)平平米的配套有有更多的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。合肥高檔檔次寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)1）從目目前寫(xiě)字字樓的價(jià)價(jià)格上來(lái)來(lái)看，合合肥寫(xiě)字字樓價(jià)格格呈現(xiàn)出出一個(gè)明明顯的上上升趨勢(shì)勢(shì)。2009年年，合肥肥寫(xiě)字樓樓均價(jià)尚尚未突破破9000元/平方，，2010年后后期，市市中心寫(xiě)寫(xiě)字樓價(jià)價(jià)格有了了明顯上上升，價(jià)價(jià)格在9000-10000元/平平方，而而目前價(jià)價(jià)格基本本在12000元/平平方左右右；2）從寫(xiě)寫(xiě)字樓的的價(jià)格和和銷售速速度上來(lái)來(lái)看，宏宏觀調(diào)控控對(duì)于寫(xiě)寫(xiě)字樓的的這兩個(gè)個(gè)方面均均影響不不大。國(guó)國(guó)家對(duì)于于住宅的的限價(jià)、、二手房房的相關(guān)關(guān)規(guī)定，，從另外外一個(gè)方方面提升升了投資資者對(duì)于于寫(xiě)字樓樓的偏向向度；3）從目目前幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)銷銷售的主主流產(chǎn)品品來(lái)看，，已有趨趨小的趨趨勢(shì)，基基本上80-120平平米、200-300平米是是市場(chǎng)需需求的主主流；4）從絕絕對(duì)產(chǎn)品品與定位位上來(lái)看看，與之之心城寫(xiě)寫(xiě)字樓最最具可比比性的寫(xiě)寫(xiě)字樓是是華僑廣廣場(chǎng)，華華僑廣場(chǎng)場(chǎng)目前的的銷售率率為85%，剩剩下的基基本是整整層銷售的，已已形成成不了了后期期的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。。五、已已投入入使用用寫(xiě)字字樓入入住企企業(yè)情情況中高檔檔寫(xiě)字字樓中中企業(yè)業(yè)以商商貿(mào)物物流、、信息息