XXXX年月沈陽匯景地產(chǎn)肇工街項(xiàng)目市場報告

匯景地產(chǎn)肇工街項(xiàng)目

市場分析報告

沈陽眾聯(lián)社

2010年5月市場分析沈陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀鐵西區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀新建住宅漲幅指數(shù)沈陽購房者對開發(fā)商滿意指數(shù)1-5月鐵西區(qū)商品房成交價格走勢鐵西區(qū)幾大人居板塊幾大板塊對比分析鐵西老城區(qū)房價漲幅沈陽房屋銷售價格指數(shù)競品項(xiàng)目分析競品概況競品的對比分析小結(jié)報告需要解決的問題？項(xiàng)目所處鐵西區(qū)的區(qū)位特征？項(xiàng)目的目標(biāo)人群？項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面一、沈陽市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀？1.3月，沈陽房屋銷售漲幅居70個城市第62，價格指數(shù)排名第83月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲11.7％，2月份，這數(shù)字還是10.7％。2月份環(huán)比增幅為0.9％，而3月份擴(kuò)大至1.1％。與全國數(shù)字相比，沈陽3月份同比上漲幅度只有3.8％，漲幅在70個大中城市里位居第62位，沈陽房屋銷售價格指數(shù)3月份環(huán)比數(shù)字高達(dá)1.4％，在全國70大中城市中排名第8。2.沈陽新建住宅指數(shù)漲幅全國第十二3月份沈房價指數(shù)環(huán)比漲幅全國第八；新建住宅價格指數(shù)漲幅全國第十二。隱形信息：沈陽市房地產(chǎn)市場目前仍處于比較平穩(wěn)的一個狀態(tài)。漲幅小，價格平穩(wěn)上漲。3.沈陽購房者對開發(fā)商滿意指數(shù)下降42.4個點(diǎn)2010年第一季度“中國購房者信心指數(shù)”研究報告顯示：由于房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲以及可選樓盤數(shù)量的稀少，沈陽購房者對開發(fā)商信用水平缺乏信心，現(xiàn)狀滿意指數(shù)僅為77.3點(diǎn)。相比2009年第四季度的119.7點(diǎn)，下降幅度達(dá)42.4點(diǎn)。隱形信息：購房者對房價的抗性日漸明顯。購房需求受到打擊。4.沈陽二手房網(wǎng)當(dāng)日掛牌登記轉(zhuǎn)讓的房源數(shù)量猛增沈陽二手房網(wǎng)當(dāng)日掛牌登記轉(zhuǎn)讓的房源數(shù)量達(dá)到1925套，而房市調(diào)控政策發(fā)布前的4月14日，當(dāng)日掛牌登記的數(shù)量僅為138套，此前相當(dāng)長時間里，該網(wǎng)日掛牌登記房源量維持在100-300套不等。隱形信息：投資客開始拋售二手房，將對一手房造成一定影響.通過以上隱形的信息我們可以看到：從4月中旬起出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，在國內(nèi)一線市場迅速掀起波瀾。“五一”期間，在國家和地方“樓市新政”的輪番轟炸下，各地樓市普遍遇冷。雖然目前沈陽房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢趨穩(wěn)，但已經(jīng)面臨很大的價格上漲壓力。沈陽走高的速度很慢，這說明沈陽的房地產(chǎn)市場主要是自住房市場，屬于合理消費(fèi)市場，而不是投資市場?！表?xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面（一）2010年1-5月鐵西區(qū)商品房成交價格走勢4861元/㎡當(dāng)前均價：5115走勢：0.04%12月4月5月4300480053003月1月2月4857元/㎡4879元/㎡4981元/㎡5113元/㎡5115元/㎡小結(jié)：1.從上圖可看出，從09年到2010年5月，鐵西區(qū)商品房成交價格走勢呈平穩(wěn)且逐步攀升的態(tài)勢。2.且均價穩(wěn)定在4900-5200元左右。3.鐵西區(qū)商品房成交價格走勢穩(wěn)定。整個鐵西區(qū)的開發(fā)環(huán)境比較穩(wěn)定，需求強(qiáng)烈。二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面探討鐵西區(qū)的房地產(chǎn)市場概況，我們首先要從幾個方面入手，第一回顧整個鐵西區(qū)房價走勢、第二劃分鐵西區(qū)房地產(chǎn)幾大發(fā)展板塊、最后分析影響鐵西區(qū)商品房價格的因素、建大及北一路沿線

形象核心區(qū)二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況重工街沿線

工業(yè)老城區(qū)興華街沈遼路沿線

新興商業(yè)區(qū)

鐵西新區(qū)

南部于洪新城

北部于洪新城（二）鐵西區(qū)幾大人居板塊項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面版塊區(qū)域特征均價樓盤形象核心區(qū)建大及北一路沿線1.鐵西最具代表的國際化都市展示區(qū)2.近年來發(fā)展迅猛，吸引萬科、華潤等大盤進(jìn)駐。3.房價居鐵西區(qū)各大版塊之首。6500-10000華潤凱旋門、金域國際、巴塞羅那、鑫豐御景華庭、愛再城……新興商業(yè)區(qū)興華南街及沈遼路沿線1.依托原有鐵百商業(yè)區(qū)，形成新興的區(qū)域商業(yè)區(qū)。2.以萬達(dá)為代表精裝公寓產(chǎn)品興起。6500—8000萬達(dá)廣場、龍城公館、宏發(fā)城市主場……工業(yè)老城區(qū)重工街、肇工街沿線1.是從前鐵西重工業(yè)區(qū)。2.居住形象陳舊，鐵西工人的集中居住區(qū)3.區(qū)域升級置業(yè)需求強(qiáng)烈，多為中低檔樓盤。5600第一城、美好愿景、亞美利加鐵西新區(qū)開發(fā)大道及沈盤公路沿線1.鐵西西擴(kuò)新城區(qū)區(qū)域。2.距離市區(qū)較遠(yuǎn)，小產(chǎn)權(quán)樓盤眾多。3800優(yōu)詩美地、水墨丹青、中央湖畔北部及南部于洪新城沈陽繞城高速與重工街沿線1.區(qū)域上分屬于洪區(qū)管轄，距離鐵西城區(qū)較近2.優(yōu)惠的價位、近鐵西的區(qū)位吸引眾多鐵西及其他區(qū)域客群購買3.近年房價隨鐵西中心區(qū)房價漸高4500瑞士風(fēng)情、華城世界、恒大綠洲、碧桂園、陽光100（三）幾大板塊對比分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面小結(jié)：1.市場：保利、第一城等大盤進(jìn)入本區(qū)域，品牌性的開發(fā)理念給本案帶來沖擊。2.地域限制因地處老城區(qū)，觀念上仍存在離市區(qū)遠(yuǎn)，交通不便商業(yè)等配套薄弱問題。目前，本區(qū)域樓盤購買人群主要來源于拆遷居民及本地區(qū)原住居民。項(xiàng)目名稱金域國際項(xiàng)目地址鐵西建設(shè)中路12號開發(fā)商沈陽萬科金域曦郡地產(chǎn)開發(fā)有限公司

基本資料總占地面積27249㎡總建筑面積119273㎡容積率4建筑形式高層總戶數(shù)1000銷售率即將開盤開盤時間5月9日戶型區(qū)間70-117建筑類型高層、多層均價8000起建大板塊

產(chǎn)品類型：高層為主

開發(fā)商：實(shí)力品牌

均價：均價8000

主力戶型：70-100中大戶型

人群：市內(nèi)五區(qū)高端客戶群，由地鐵經(jīng)濟(jì)及鐵西發(fā)展前景，聚焦絕對購買力客戶群。

置業(yè)動機(jī)：投資自住各占半壁江山

項(xiàng)目名稱巴塞羅那項(xiàng)目地址鐵西云峰街36號(沈陽市鼓風(fēng)機(jī)原址)開發(fā)商沈陽巴塞置業(yè)有限公司基本資料總占地面積15000平方米總建筑面積45000平方米容積率2.50建筑形式高層、多層總戶數(shù)銷售率未開盤開盤時間待定戶型區(qū)間35-130㎡建筑類型層數(shù)、棟數(shù)3棟6層，3棟28層均價7500（三）幾大板塊購買人群分析項(xiàng)目名稱萬達(dá)廣場項(xiàng)目地址沈遼路和興華街交匯處開發(fā)商沈陽萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司基本資料總占地面積201700平方米總建筑面積900000平方米容積率3.78建筑形式高層住宅，商業(yè)總戶數(shù)2000多戶銷售率在售400套開盤時間2010年4月戶型區(qū)間30-60建筑類型33層高層均價6500中央商業(yè)區(qū)

產(chǎn)品類型：高層為主

開發(fā)商：鐵西本土地產(chǎn)開發(fā)品牌

均價：均價6500

主力戶型：60、70中小戶型

人群：受專業(yè)類型的投資客帶動，區(qū)域成為初級投資客群熱衷投資型產(chǎn)品。

動機(jī)：投資為主，自住為輔

項(xiàng)目名稱龍城公館項(xiàng)目地址鐵西沈遼路與云峰街交匯處開發(fā)商遼寧世代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料總占地面積35000平方米總建筑面積90000平方米容積率2.39

建筑形式高層、多層、洋房總戶數(shù)1000銷售率60%開盤時間2009-04

戶型區(qū)間高層38-90建筑類型層數(shù)、棟數(shù)多層4層、5層、6層高層32層均價高層5700多層6500洋房8000項(xiàng)目名稱鑫豐御景華庭項(xiàng)目地址鐵西北三中路2號

開發(fā)商沈陽鑫豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料總占地面積45186平方米總建筑面積96363平方米容積率2.20建筑形式多層、小高層、高層總戶數(shù)964銷售率85%開盤時間2010-3-20

戶型區(qū)間50ｍ2-130ｍ2建筑類型層數(shù)、棟數(shù)2棟28層、4棟9層、7棟6層均價高層6000、小高層6500、多層6000項(xiàng)目名稱宏發(fā)英樹項(xiàng)目地址沈遼路與保工街路口南行500米華城世界生活館開發(fā)商沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司基本資料總占地面積600000總建筑面積1000000容積率1.23建筑形式典式高層總戶數(shù)844銷售率45%開盤時間2010.5.7戶型區(qū)間34-80建筑類型層數(shù)、棟數(shù)5棟9，5棟10均價4700南部于洪新城

產(chǎn)品類型：高層、多層

開發(fā)商：鐵西本土地產(chǎn)開發(fā)品牌

均價：均價4500

主力戶型：70中小戶型

人群：大部分為工作在鐵西區(qū)附近，首次置業(yè)者，被區(qū)域相對較高性價比吸引自住。

動機(jī)：自住為主，投資為輔

項(xiàng)目名稱富海云天項(xiàng)目地址鐵西保工街58號

開發(fā)商遼寧威利房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司基本資料總占地面積8萬平總建筑面積20萬平容積率2.5建筑形式洋房、高層、多層總戶數(shù)800銷售率售罄開盤時間2008年戶型區(qū)間40-180建筑類型層數(shù)、棟數(shù)6層25層均價洋房：8000多高層：5200項(xiàng)目名稱湖景豪庭項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)南八西路一號開發(fā)商沈陽恒合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料總占地面積3.1總建筑面積6.2容積率2建筑形式多層高層總戶數(shù)銷售率90%開盤時間08.8.8戶型區(qū)間42-121建筑類型層數(shù)、棟數(shù)均價5000老城區(qū)產(chǎn)品類型：高高層、多層開開發(fā)商：鐵鐵西本土地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)品牌均均價：均價價5600主主力戶型：：70.80中小戶型人群：低于建建大及中央商商業(yè)區(qū)人群，，但高于于洪洪新城的初次次置業(yè)，多數(shù)數(shù)為的政府機(jī)機(jī)關(guān)、教師等等升級置業(yè)者者。動機(jī)：完全作作為自住的的區(qū)域內(nèi)人群群升級置業(yè)的的第一居所（四）鐵西老老城區(qū)房價漲漲幅本項(xiàng)目所在地地正是鐵西老老城區(qū)1.就房價而而言，4月份份鐵西老城區(qū)區(qū)的房價為5568元元/平方米，，環(huán)比上漲4.23%。。2.整體而言言，在鐵西老老城區(qū)選購一一套八九十平首付為2萬至15萬萬元左右生活活配套相對成熟的房源源并不是很容容易的一件事事。房價漲跌幅度區(qū)域價格（元/平方米）環(huán)比漲幅（%）環(huán)比漲幅（元/平方米）統(tǒng)計(jì)樓盤樣本量上漲200元/平方米以下沈北新區(qū)32910.46%1534蘇家屯32543.50%1106東陵區(qū)48444.02%18712皇姑區(qū)59341.91%11125上漲200-300元/平方米大渾南36757.68%26210于洪新城47414.77%21610北于洪47915.07%23123鐵西老城區(qū)55684.23522637沈河區(qū)87382.80%2388上漲300-400元/平方米西部于洪36329.20%30617鐵西新區(qū)379210.68%36618渾南新區(qū)58367.08538628上漲400元/平方米大東區(qū)55749.04%46223下降216元/平方米和平區(qū)6943-3.02%-21627項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析（一）競品概概況1.保利.心心語花園項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱保利心語項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)重工街熊家崗路（原沈陽水泵廠）售樓電話87798888相關(guān)單位投資商保利地產(chǎn)開發(fā)商沈陽恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院基本資料總占地面積144800平方米總建筑面積336900平方米建筑結(jié)構(gòu)框架容積率2.3建筑形式多層;小高層開發(fā)期數(shù)目前二期中央大道總戶數(shù)2360戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代綠化率39%外立面涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式地?zé)徜N售率1期91%開盤時間2009.4.7交工時間2009.10.30戶型區(qū)間46-135主力戶型60-80剩余主力面積60-80建筑類型層數(shù)、棟數(shù)18層公攤/得房率24折扣多層：1次性99，按揭98起價多層：6000均價多層：6500多層：頂價6700物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)沈陽保利物業(yè)管理有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)1156車位住戶比1:2周邊配套商業(yè)園區(qū)自營商業(yè)配套教育內(nèi)建4000平幼兒園，鐵西區(qū)重工一校鐵西區(qū)重工二校、鐵西區(qū)重工四校、輕工一小學(xué)、輕工二校醫(yī)療鐵西區(qū)紅十字醫(yī)院、鐵西區(qū)第六醫(yī)院、鐵西區(qū)第九醫(yī)院、鐵西區(qū)中醫(yī)院、鐵西區(qū)人民醫(yī)院交通114、278、284、266、240、241等多條公交線路地理位置評估地理位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目環(huán)境評估項(xiàng)目環(huán)境形象較好項(xiàng)目景觀評估較具品質(zhì)感SWOT分析優(yōu)勢品牌力劣勢地理位置偏遠(yuǎn)銷售人員表現(xiàn)耐心細(xì)致2.其仕郡項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱其仕郡項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)保工街北二路售樓電話88596666相關(guān)單位投資商美國其仕企業(yè)（國際）有限公司開發(fā)商沈陽其仕房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)都市建筑設(shè)計(jì)院基本資料總占地面積61000平方米總建筑面積130000平方米建筑結(jié)構(gòu)鋼混容積率2.07建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)亞美利加二期總戶數(shù)1400建筑風(fēng)格美式風(fēng)格綠化率35%外立面劈開磚裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式華發(fā)熱力銷售率二期50%開盤時間2009.5交工時間2010.10.30戶型區(qū)間多層80-130板高60-90主力戶型80-100剩余主力面積60-130建筑類型層數(shù)、棟數(shù)26層11棟15層公攤25%折扣一次性99，按揭無起價5200均價6000頂價6600物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)世邦魏理仕1.5元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)303車位住戶比1:3周邊配套商業(yè)星摩爾購物中心教育雛鷹東校、127中學(xué)、173中學(xué)、金搖籃雙語幼兒園醫(yī)療醫(yī)大、五院、九院交通235.204.205.242.283.288等6條公交線路地理位置評估離塔灣近，周邊臨近工廠項(xiàng)目環(huán)境評估臨近保工街，北二路形象較多項(xiàng)目景觀評估別墅級景觀SWOT分析優(yōu)勢居住型產(chǎn)品、位置優(yōu)勢劣勢價位較高銷售人員表現(xiàn)熱情，流程化3.美好愿景景項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱美好愿景項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)肇工街與北四路交匯處售樓電話25725555相關(guān)單位投資商

開發(fā)商遼寧寶立房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)東北金城建設(shè)集團(tuán)、遼寧金帝建工集團(tuán)全程策劃哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院基本資料總占地面積180000平方米總建筑面積530000平方米建筑結(jié)構(gòu)短肢剪力墻容積率2.5建筑形式多層/小高層/高層開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)2090戶建筑風(fēng)格歐式綠化率40%外立面貼磚裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式24小時地?zé)帷⒔鹋５責(zé)峁茕N售率60%開盤時間2009年交工時間2010.6.30戶型區(qū)間40-160主力戶型60-90剩余主力面積40-140建筑類型層數(shù)、棟數(shù)30層21棟公攤20-23%折扣一次性99，按揭無起價4300均價4750頂價5800物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)待定1.2元/平方米/月-1.3元/平方米/月12元/人/月停車情況總停車數(shù)840車位住戶比1：2周邊配套商業(yè)鐵西百貨、新瑪特教育重工四小、36中、雨天實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療沈陽醫(yī)學(xué)院奉天醫(yī)院、鐵西第九人民醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、鐵西中醫(yī)院、東藥醫(yī)院交通114/278/240/241/235/239地理位置評估位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目環(huán)境評估距離鐵西體育場，周邊居住形象陳舊項(xiàng)目景觀評估歐式園林景觀SWOT分析優(yōu)勢物業(yè)配套，有會所，形象好劣勢高層產(chǎn)品一梯七戶銷售人員表現(xiàn)專業(yè)，細(xì)致，耐心4.宏久家園園項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱宏久家園項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)衛(wèi)工街12號售樓電話25418888相關(guān)單位投資商

開發(fā)商沈陽新宏久房屋開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)東北建筑設(shè)計(jì)院基本資料總占地面積17000平方米總建筑面積100000平方米建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻容積率5.5建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)1078建筑風(fēng)格現(xiàn)代綠化率45%外立面高級防水涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式惠天熱電、地?zé)徜N售率一套110㎡開盤時間2009年10月交工時間2011.1戶型區(qū)間110-135主力戶型85剩余主力面積115建筑類型層數(shù)、棟數(shù)6棟33層高層公攤/多層得房率27%，15折扣無起價高層4580均價高層5000多層6480頂價高層6000物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)沒定1元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)140車位住戶比1：8周邊配套商業(yè)樂購、興隆大家庭、中興超市、工人新村市場、十三路大廳教育保工五校、肇工二校、勞動幼兒園醫(yī)療五院、九院、八院交通261/278/161地理位置評估臨近勞動公、衛(wèi)工街、一級馬路項(xiàng)目環(huán)境評估衛(wèi)工明渠項(xiàng)目景觀評估——SWOT分析優(yōu)勢——劣勢——銷售人員表現(xiàn)尾房銷售，不熱情項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面5.宏發(fā)長島島三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱宏發(fā)長島項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)沈遼西路仙女湖公園內(nèi)售樓電話25251111相關(guān)單位投資商

開發(fā)商沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳高域建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司基本資料總占地面積13000平米米總建筑面積200000平米建筑結(jié)構(gòu)鋼混剪力墻-框架結(jié)構(gòu)容積率3.44建筑形式高層開發(fā)期數(shù)2期總戶數(shù)2210建筑風(fēng)格鋼混剪力墻-框架結(jié)構(gòu)綠化率90%外立面高級涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式地?zé)徜N售率90%開盤時間2008年交工時間2009年10月戶型區(qū)間57-146主力戶型90剩余主力面積90平以上高層（總）層數(shù)、棟數(shù)12棟35層公攤23%折扣無起價4900均價5100頂價5300物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)960車位住戶比2:5周邊配套商業(yè)興隆大家庭、家樂福、樂購、鐵百、大家庭教育保工二校、工人村二校、百中、培英中學(xué)、二十二中學(xué)、三十六中學(xué)、一五八中學(xué)、培英中學(xué)醫(yī)療鐵西區(qū)第九醫(yī)院西城中醫(yī)院醫(yī)大二院附屬醫(yī)院（盛京醫(yī)院）鐵西區(qū)第五人民醫(yī)院鐵西區(qū)第八人民醫(yī)院，五院交通鐵西新區(qū)2線/111/206/283/261/161/206地理位置評估保工街沈遼路臨近鐵西中心區(qū)項(xiàng)目環(huán)境評估臨近仙女湖公園項(xiàng)目景觀評估——SWOT分析優(yōu)勢臨近仙女湖自然資源優(yōu)勢劣勢典式高層銷售人員表現(xiàn)冷淡6.御林灣項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱恒潤御林灣項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)北四中路13號售樓電話25828777相關(guān)單位投資商

開發(fā)商沈陽彬海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)上海舜元建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司基本資料總占地面積20000平方米總建筑面積60000平方米建筑結(jié)構(gòu)小高層和高層是框剪、多層是混合容積率2.28建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)380建筑風(fēng)格現(xiàn)代綠化率30%外立面高級涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式地?zé)徜N售率一期剩余7套二期未開盤開盤時間2009.4.30交工時間2010.10.31戶型區(qū)間38-125主力戶型98剩余主力面積40建筑類型層數(shù)、棟數(shù)6層2棟18層2棟9層1棟公攤/得房率23折扣一次性97.按揭9.9起價小高層4950多層5890均價小高層5000多層6000頂價小高層5390多層6090物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)百升源物業(yè)有限公司1元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)300車位住戶比1:1周邊配套商業(yè)鐵西百貨、樂購超市、家世界、香江大市場教育衛(wèi)工一校、啟工一校、啟工二校、啟工三校、三十二中學(xué)、三十六中學(xué)、一五七中學(xué)、一五八中學(xué)醫(yī)療維康醫(yī)院、八院交通114/297/242/135/240/239/175地理位置評估北四路，位置優(yōu)勢不明顯項(xiàng)目環(huán)境評估沒有突出的自然景觀，環(huán)境優(yōu)勢不突出項(xiàng)目景觀評估從規(guī)劃上看沒有核心景觀區(qū)SWOT分析優(yōu)勢小戶型產(chǎn)品劣勢缺乏品牌力，規(guī)劃中規(guī)中矩銷售人員表現(xiàn)一般7.江南印象象項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱江南印象項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)贊工街5號售樓電話62390666相關(guān)單位投資商

開發(fā)商遼寧力豐房屋開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)

基本資料總占地面積27000平方米總建筑面積68000平方米建筑結(jié)構(gòu)多層磚混容積率2.4建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)700建筑風(fēng)格中式綠化率33%外立面墻磚裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式

銷售率住宅100%開盤時間2008年交工時間2009.12戶型區(qū)間30-110主力戶型

剩余主力面積

建筑類型層數(shù)、棟數(shù)5棟17層公攤

折扣一次性9.5起價4500均價4850頂價5200物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)暫未定1.2元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)300車位住戶比1：2.33周邊配套商業(yè)興隆大家庭/西部汽配城/十二路綜合市場/工人村綜合市場/樂購超市

/中興超市/世星國際酒店教育53中學(xué)，54中學(xué)，36中學(xué)，22中學(xué)，162中學(xué)，55中學(xué)，157中學(xué)醫(yī)療九院八院交通204/226/266/501/240/261/264/241/278/288/鐵西一線地理位置評估——項(xiàng)目環(huán)境評估——項(xiàng)目景觀評估——SWOT分析優(yōu)勢——劣勢——銷售人員表現(xiàn)——8.第一城項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱第一城項(xiàng)目地址鐵西建設(shè)大路18號售樓電話25519999相關(guān)單位投資商香港新恒基集團(tuán)開發(fā)商新恒基(沈陽)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京中關(guān)村基本資料總占地面積42萬平方米總建筑面積120多萬平方米建筑結(jié)構(gòu)框架容積率3建筑形式小高層、高層開發(fā)期數(shù)目前6期總戶數(shù)1976建筑風(fēng)格現(xiàn)代綠化率60%外立面涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式地?zé)徜N售率目前組團(tuán)70%以上開盤時間2006-9-16交工時間2011.10.31戶型區(qū)間45-78主力戶型54剩余主力面積78建筑類型層數(shù)、棟數(shù)24公攤19%折扣一次性9.7起價4750均價6200頂價7000物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)新恒基物業(yè)1.20元/平米·月12/人/月停車情況總停車數(shù)地下停車1000車位住戶比1:2周邊配套商業(yè)家世界超市、樂購、家樂福、鐵百教育啟工一校、啟工二校、啟工三校、保工二校、22中學(xué)、36中學(xué)醫(yī)療奉天醫(yī)院、九院交通240、239、266、135、264、288、新區(qū)一線(啟工街下車)。地理位置評估地鐵出口項(xiàng)目環(huán)境評估前期入住率較高居住初具成熟項(xiàng)目景觀評估園區(qū)內(nèi)景觀SWOT分析優(yōu)勢地鐵出口性價比劣勢心理位置上遠(yuǎn)銷售人員表現(xiàn)不熱情不冷淡9.假日藍(lán)灣灣項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣項(xiàng)目地址沈陽市鐵西區(qū)衛(wèi)工街北四路售樓電話25627777相關(guān)單位投資商香港君臨投資集團(tuán)開發(fā)商沈陽西城藍(lán)灣地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京中華建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院全程策劃（美）迪羅高誼國際聯(lián)合設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)基本資料總占地面積130000平方米總建筑面積300000平方米建筑結(jié)構(gòu)鋼混剪力墻-框架結(jié)構(gòu)容積率2.31建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)

總戶數(shù)3000建筑風(fēng)格

綠化率35%外立面涂料裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯供暖方式24小時地?zé)徜N售率一期剩余1套多層70套開盤時間2007.12.8交工時間2009.7.31戶型區(qū)間43-118主力戶型82剩余主力面積高層43多層100小高層（總）層數(shù)、棟數(shù)24層公攤23折扣高層僅余一套40憑必須1次性起價多層5080均價多層：5880頂價多層6280物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)俊豪物業(yè)1元/平方米/月12/人/月停車情況總停車數(shù)不詳車位住戶比不詳周邊配套商業(yè)樂購，家世界，鐵西百貨，陶林居教育啟工一校，啟工二校，沈陽四中，沈陽市第36中學(xué)醫(yī)療沈陽市八院，沈陽市九院交通114/135/239/240/266/鐵西一線地理位置評估雙地鐵出口項(xiàng)目環(huán)境評估3萬平河畔公園項(xiàng)目景觀評估——SWOT分析優(yōu)勢價位劣勢產(chǎn)權(quán)證銷售人員表現(xiàn)傲慢項(xiàng)目分析市場分析項(xiàng)目定位營銷策略視覺與平面（二）競品對對比分析三、競品項(xiàng)目目分析項(xiàng)目名稱地理位置產(chǎn)品類型占地面積建筑面積銷售情況保利心語重工街熊家崗路多層;小高層144800平方米336900平方米1期91%其仕郡保工街北二路多層/高層61000平方米130000平方米二期50%美好愿景肇工街與北四路交匯處多層/小高層/高層180000平方米530000平方米60%宏久家園鐵西區(qū)衛(wèi)工街12號多層/高層17000平方米100000平方米一套110㎡宏發(fā)長島沈遼西路仙女湖公園內(nèi)高層13000平米米200000平米