上風(fēng)尚城整合營銷推廣案二

上風(fēng)尚城整合營銷推廣案包河苑項目專案組

【營銷環(huán)境淺析】尚城序曲【營銷環(huán)境淺析】【第一章】

【時代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟【包河工業(yè)區(qū)簡介】包河工業(yè)區(qū)位于312國道以南，包河大道(姥山路)兩側(cè)，美菱大道、駱崗機場以東、曉陸路以北，南北間距3公里，東西間距4公里，占地6.5平方公里。工業(yè)區(qū)地理位置得天獨厚，交通便捷，與駱崗機場一路之隔，312國道相鄰，距離巢湖、合肥市區(qū)僅幾公里。園區(qū)內(nèi)45米寬的市政道路縱橫交錯，10千伏電力、400mm管徑的自來水為園內(nèi)的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。

工業(yè)區(qū)按十年規(guī)劃，占地6.5平方公里，約9800畝。工業(yè)區(qū)分設(shè)7個功能園區(qū)：高新科技企業(yè)園、外商企業(yè)園、民營經(jīng)濟園、生態(tài)住宅園、物流倉儲園、商業(yè)娛樂園、農(nóng)業(yè)生活園?？傮w規(guī)劃工業(yè)廠房建設(shè)面積20萬平方米；住宅建筑面積12萬平方米；工業(yè)產(chǎn)值50億元，實現(xiàn)稅收2個億，打造2-3家大型企業(yè)。總體目標(biāo)分三個階段實施：第一階段3年時間，建設(shè)好園區(qū)內(nèi)的道路、水、電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程。【時代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟

【包河工業(yè)區(qū)簡介】

同時啟動占地3000畝的一期工程。興建住宅5萬平方米；工業(yè)廠房5萬平方米，引進企業(yè)50家，爭取園區(qū)實現(xiàn)年產(chǎn)值5億元，稅收達3000萬元，達到“一年進項目，兩年出形象，三年上規(guī)?！钡囊?。第二階段2年時間，加大工業(yè)區(qū)的硬件設(shè)施建設(shè)，完善各園區(qū)的功能配套，實施二期工程建設(shè)。第三階段5年時間，全面提升工業(yè)區(qū)品位，努力創(chuàng)造一個檔次高、功能全、環(huán)境雅、經(jīng)濟實力強的新園區(qū)。

包河工業(yè)區(qū)是以全新的投融資理念、靈活的經(jīng)營思路，建設(shè)融工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新型工業(yè)園區(qū)，開創(chuàng)包河區(qū)新形象。力爭五年內(nèi)建成全省一流，獨具特色的縣區(qū)級工業(yè)園區(qū)，使之成為包河區(qū)對外招商引資的重要載體，全區(qū)最具活力的經(jīng)濟增長點?！緯r代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟

包河區(qū)政府的搬遷合肥新的園林大道——包河大道的暢通周邊配套設(shè)施的進一步完善首批近40萬回遷房的交付巢湖，母親河的近在咫尺

【核心價值】

片區(qū)核心價值的提煉關(guān)鍵詞：商業(yè)價值、機會價值、身份價值一、位于包河區(qū)政府對面和工業(yè)區(qū)門戶地段，得天獨厚的先天地段條件，造就了其物業(yè)的稀缺性和唯一性。“物以稀為貴”，稀缺性歷來是資本追逐投資的熱點。衡量產(chǎn)品的最核心指標(biāo)，是看它的稀缺度，這是經(jīng)濟學(xué)常識。經(jīng)濟法則，賦予“上風(fēng)尚城”最為充分的投資價值。二、以包河區(qū)政府為原點的地理尺度，良好的區(qū)位優(yōu)勢將促進優(yōu)質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)的建立和生活工作配套的進一步完善。

舒適的居住環(huán)境、便捷的交通等大量生活配套的市政建設(shè)終將形成整體優(yōu)勢，一個新的成熟生活區(qū)呼之欲出。生活的舒適便利是人居的主流和核心要素，隨著生活網(wǎng)絡(luò)的成熟和完善，將直接推動該區(qū)域房地產(chǎn)的升溫和增值。其價值增長將隨著北區(qū)經(jīng)濟的騰飛而加速上升。

【核心價值】

片區(qū)核心價值的提煉三、工業(yè)區(qū)大型企業(yè)的進駐，必將吸引為其配套服務(wù)的中小型企業(yè)聚其左右，迫于流動資金的考慮，可能會租住住宅房用語辦公，形成獨特的房地產(chǎn)現(xiàn)象四、同樣區(qū)政府的搬遷也會吸引部分事業(yè)單位對本區(qū)域的關(guān)注結(jié)論：上風(fēng)尚城”與新區(qū)政府近在咫尺，正處于新政府中心的核心寶地。包河區(qū)政府的搬遷，行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟快速發(fā)展提供有力的支持，必將帶來一方的繁榮昌盛，帶來“尚城”周邊區(qū)域的繁華景象。【核心價值】

片區(qū)核心價值的提煉

關(guān)鍵詞：環(huán)境價值、生活價值、人文價值

一、巢湖近在咫尺，優(yōu)質(zhì)生活的保證

西方學(xué)者說，我們正生活在一個“麥當(dāng)勞”化的社會里，這個社會的特點是：效率、可計算性、可預(yù)測性、可控制性。對于生活我們渴望，一份閑適的從容，一種豁達的寧靜，在水的面前，讓嚴(yán)肅成為柔情，讓暴躁回歸平靜，水是多情的，你是溫柔的

二、優(yōu)質(zhì)生活的保證不只是水，更是那份合肥最新鮮的純氧。三、項目本身的建筑形態(tài)決定在區(qū)域內(nèi)的唯一的標(biāo)志性建筑高度四、大賣場的形成給尚城帶來更美好的居住環(huán)境，更具環(huán)境價值與投資價值?！酒放茣r機】

上風(fēng)尚城的品牌推廣時機

項目一公里片區(qū)尚無成規(guī)模的成熟商品社區(qū)周邊高素質(zhì)居民存在無房可住的尷尬境地項目毗鄰的70萬平方米回遷房將給本案商業(yè)帶來源源不斷的消費原動力

上風(fēng)尚城12萬平凡米的社區(qū)是南城區(qū)高檔住宅的顛峰之作品

必將引起業(yè)內(nèi)業(yè)外的廣泛關(guān)注和形成極大的社會影響力，是美地地產(chǎn)品牌提升與傳播的大好時機。【市場機會】

天時、地利、人和

天時：本區(qū)域?qū)儆诳瞻讌^(qū)，，地產(chǎn)力量目前非常薄弱，好的地產(chǎn)項目和優(yōu)秀的發(fā)展商沒有，而整個合肥地產(chǎn)2004年高速發(fā)展已經(jīng)成熟，本區(qū)域啟動的時機同樣已經(jīng)成熟，市場購買力支持力比較好。地利：以本項目周圍的三公里處沒有一個適宜的商品房居住區(qū)存在，更別提高檔居住社區(qū)，包河區(qū)最代表性的居住區(qū)是太湖路附近，而本區(qū)域與太湖路距離非常遠(yuǎn)，屬于獨立區(qū)，本地沒有優(yōu)秀項目，本區(qū)域人民目前處于“活得非常累”的狀態(tài)，人和：政務(wù)區(qū)的搬遷和工業(yè)園企業(yè)的紛紛入住，周邊人氣會逐步興旺起來。同時作為首個在本區(qū)域開發(fā)的高檔項目，天時、地利、人和三點合一，已經(jīng)完全具備地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌地位；【第第二二章章】】尚城城公公民民【目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶淺淺析析】】【市市場場機機會會】】上帝帝和和撒撒旦旦，，往往往往只只是是一一個個事事物物的的兩兩面面而而已已人生生本本就就是是一一個個不不斷斷尋尋找找的的過過程程，，也也是是一一個個不不斷斷舍舍棄棄的的過過程程！！我們們總總是是固固執(zhí)執(zhí)的的認(rèn)認(rèn)為為某某一一類類人人是是項項目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體，，然然后后想想當(dāng)當(dāng)然然的的意意想想他他們們的的生生活活方方式式會會是是怎怎樣樣…………然而而現(xiàn)現(xiàn)實實總總是是給給我我們們一一個個不不大大不不小小的的耳耳光光，，上上帝帝跟跟我我們們開開了了玩玩笑笑，，或或者者是是他他老老人人家家打打了了個個瞌瞌睡睡，，一個個定定位位于于文文化化社社區(qū)區(qū)可可能能住住的的大大部部分分只只是是初初中中畢畢業(yè)業(yè)，，一一個個號號稱稱中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級理理想想家家園園走走出出來來可可能能是是剛剛剛剛走走過過溫溫飽飽線線的的你你和和我我，，雖雖然然這這對對于于一一些些熱熱衷衷中中定定位位思思考考的的策策劃劃人人來來說說是是一一個個巨巨大大的的打打擊擊，，但但你你不不得得不不接接受受。。就像像真真理理和和謬謬誤誤只只是是一一步步之之遙遙一一樣樣，，買買或或不不買買只只是是幾幾秒秒鐘鐘的的時時間間誤誤差差，，你你的的上上帝帝和和撒撒旦旦永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只是是一一個個事事物物的的正正反反面面。。實際際的的問問題題是是該該怎怎么么尋尋找找那那些些愿愿意意掏掏錢錢的的我我們們的的上上帝帝呢呢？？那么么讓讓我我們們閉閉上上眼眼睛睛虔虔誠誠的的祈祈禱禱：：所有有有有經(jīng)經(jīng)濟濟實實力力購購買買的的包包河河區(qū)區(qū)居居民民都都過過來來吧吧【身身份份界界定定】】誰來來購購買買？？1、、民民營營私私企企老老板板2、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)上上班班的的高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)3、、機機關(guān)關(guān)、、事事業(yè)業(yè)單單位位/國國企企中中高高層層管管理理人人員員4、、自自由由職職業(yè)業(yè)者者5、、辦辦公公用用途途的的小小型型公公司司和和辦辦事事處處6、、看看好好區(qū)區(qū)域域市市場場的的投投資資客客戶戶。?！鞠M費群群體體寫寫真真】】描繪繪怎怎樣樣的的消消費費群群體體購買買主主要要是是離離工工作作較較近近/親親戚戚朋朋友友較較近近/生生活活圈圈子子較較近近/家家就就在在附附近近一生生中中的的第第二二、、第第三三次次購購房房，，對他他們們來來說說，，買買的的已已不不僅僅僅僅是是居居所所，，更是他們們的名片片，是他的家家族的一一個圖騰騰。他用自己己占據(jù)的的土地的的價值，，房子的的價值來來宣告他他自身的的價值【消費群群體寫真真】用一種新新的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重新劃劃分客戶戶夢想激涌涌，每個個成就都都是起點點！勇者，從從不滿足足現(xiàn)狀，，智者，尤尤擅提升升自我，，投資客，，對財富富的追求求永不停停步。勇者、智者、也也許是是對我們們上帝最最恰當(dāng)?shù)牡母爬ㄍ顿Y客，，【消費費群體寫寫真】人與人的的區(qū)別大大于人和和猴子的的區(qū)別一、勇者者牛頓曾說說：站在在巨人的的肩膀上上可以比比別人看看得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。即使使站在最最高處，，看不見見的景物物，仍然然比看見見的要多多：人群是有有階級的的，居住住是分階階層的，，所謂的階階層，應(yīng)應(yīng)該是在在一個大大環(huán)境中中自然形形成的，，俗話說說的人以以群分也也許就是是這個道道理。記?。荷缟鐣峭ㄍㄟ^你的的房子來來認(rèn)識你你勇者，在在這個城城市尋找找機會的的一群人人，他們們可能是是政府的的公務(wù)員員、工業(yè)業(yè)園區(qū)的的中高層層管理干干部、周周圍私營營企業(yè)主主、有錢錢的拆遷遷農(nóng)民他們信奉奉的生活活準(zhǔn)則是是擁有這個個城市的的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就是是和智者者平起平平坐【消費費群體寫寫真】這個社會會，少數(shù)數(shù)人制訂訂規(guī)則，，多數(shù)人人遵守規(guī)規(guī)則二、智者者用門牌標(biāo)標(biāo)示身份份是別人人學(xué)不到到的優(yōu)雅雅用居住定定論生活活是別處處買不到到的生涯涯真正的智智者不是是你的口口袋有多多少錢，，而是你你的腦袋袋里有多多少東西西。經(jīng)濟波動動不已，，仿佛是是一顆愛愛捉弄人人的智齒齒；智智者以以退為進進、冥思思苦想，，將自己己的觀點點隱藏在在一個個個重要的的淡漠籌籌劃之地地。一一個低低調(diào)的貴貴族居所所，能策策劃自己己高潮和和低谷所謂的智智者應(yīng)該該是這個個社會的的主導(dǎo)力力量。他他們可能能是政府府的官員員或者是是大型企企業(yè)的CEO，，外資白白領(lǐng)等。。他們選擇擇這里是是因為：：因為這里里是陶淵淵明和比比爾蓋茨茨的時空空對話。喜歡安靜靜，又不不想遠(yuǎn)離離繁華/喜喜歡品味味，又不不愿放棄棄節(jié)奏喜喜歡歡簡單，，又不想想失去內(nèi)內(nèi)涵/喜歡歡實用，，又不想想拒絕豪豪華【消費費群體寫寫真】投資當(dāng)然然要地段段、投資資不能沒沒有氛圍圍三、投資資客所謂的獨獨具慧眼眼，不只只是指看看到什么么，更是是觀察世世界的敏敏銳角度度尚風(fēng)尚水水，財富富人生區(qū)政府的的搬遷、、工業(yè)園園區(qū)的企企業(yè)的紛紛紛入住住、工業(yè)業(yè)園區(qū)入入口大門門位置、、2萬平平方米的的商業(yè)配配套、項項目本身身銀行的的進駐………投資，是是一項全全民運動動！【消費費群體寫寫真】目標(biāo)客戶戶群體的的心理分分析[目標(biāo)消消費者的的需要][尚尚城能給給予的]價值的認(rèn)認(rèn)同感片片區(qū)唯唯一的高高檔社區(qū)區(qū)身份的象象征包包河河區(qū)政府府對面更多機會會的獲得得企業(yè)的尊尊貴身份份和行業(yè)業(yè)地位生活的品品位從從容容的，格格調(diào)化的的生活升值潛力力區(qū)區(qū)域未來來的發(fā)展展方向及及政府的的規(guī)劃樓盤的綜綜合素質(zhì)質(zhì)美美地地地產(chǎn)的的鼎力之之作【第三三章】尚城迷迷思思【面對的的問題點點】【問題題思考】】面對的問問題點區(qū)域4999畝畝地的未未來的市市場，高高檔住宅宅供應(yīng)量量將急劇劇加大，，以尚城目目前的價價位，同同比競爭爭來自全全市范圍圍，片區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃存在許許多變數(shù)數(shù)，包河工業(yè)業(yè)區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃在建設(shè)設(shè)上的滯滯后性，，區(qū)域本地地人居住住上的傳傳統(tǒng)意識識，區(qū)域內(nèi)回回遷房的的市場沖沖擊?！締栴}題思考】】面對的問問題點以上六個個問題點點在上風(fēng)尚尚城推廣廣中是無無法回避避的也是我們們的營銷銷推廣中中必須面面對和解解決的。。因此，在在推廣中中要做到到1、改變他們們的態(tài)度度：改變他他們對區(qū)區(qū)域原有有的過偏偏、遠(yuǎn)、、差的認(rèn)認(rèn)識，通通過全新新生活形形態(tài)的塑塑造，倡倡導(dǎo)更尊尊貴的生生活體驗驗。對區(qū)區(qū)域價值值、未來來潛力的的充分闡闡釋，分分別從生生活享受受和投資資收益兩兩個角度度打消購購房客戶戶的疑慮慮。2：認(rèn)同物業(yè)業(yè)品牌：上風(fēng)尚尚城是包包河工業(yè)業(yè)區(qū)首席席高檔社社區(qū)3、認(rèn)同開發(fā)發(fā)商品牌牌：美地房房產(chǎn)，品品質(zhì)和品品位并重重【尚城印印象】尚城留給給市場的的印象應(yīng)應(yīng)該是什什么推售上不不僅僅著著重是在在規(guī)劃上上和城市市,和自自然共融融。它所包含含的商業(yè)業(yè)機會價價值它的稀缺缺性和在在片區(qū)的的標(biāo)志性性和巢湖的的血脈關(guān)關(guān)系，它和目標(biāo)標(biāo)群之間間的精神神共生………這些是我我我們應(yīng)應(yīng)該在傳傳播的過過程中用用心挖掘掘越來越多多的商品品已成為為使用者者的一個個符號化的的東西，有了很多多的社交意義義，【尚城印印象】尚城留給給市場的的印象應(yīng)應(yīng)該是什什么我們在地地產(chǎn)上借借用產(chǎn)品品的手法法，讓尚城成成為居住住使用者者的符號號；這個符號號是他們們無言的的身份證證明，是他們是是什么樣樣的群體體的標(biāo)志志，同時也是是他們?nèi)∪〉盟麄儌兏髯孕栊枰臋C機遇而不僅僅僅是地理理的標(biāo)志志或一個個目的地地名【第四四章】】尚城引引擎擎【營銷的的核心理理念】【尚城引引擎】推廣核心心思路我們希望望將尚城城的推廣廣變成推推廣一種種生活格格調(diào)和生生活方式式。以輕松的的姿態(tài)對對抗目前前流于泛泛濫的"賣點營營銷"。。我們強調(diào)調(diào)，住宅宅項目推推廣首先先應(yīng)該是是比生活活方式和和生活品品味，其其次才是是比地段段、比環(huán)環(huán)境、比比戶型、、比價格格。我們堅持持靈性與與理性之之美兼容容并蓄的的廣告推推廣才能能深入人人心。充分挖掘掘項目之之外的資資源，利利用區(qū)政政府的商商業(yè)價值值、機會會價值、、身份價價值和巢巢湖帶來來的人文文價值、、生活價價值，達達到與目目標(biāo)可戶戶群體溝溝通的目目的。上風(fēng)尚城的的整合推廣廣通過“三個個重點，一一條主線””的緊密配配合。按照“四個個銷售節(jié)點點”、“五個廣廣告段”全全面展開。。第一點：媒體的有效效運用針對目標(biāo)客客戶，逐步步將不同主主題的推進進，強化定定位配合促促銷，公關(guān)關(guān)傳播發(fā)布布項目相關(guān)關(guān)信息。第二點：促銷，實效效傳播的緊緊密跟進重視SP策策略的短程程激勵，利利益引誘，，分階段推推出銷售利利益點。第三點：有效利用房房展會的的的時機【三個重重點】有效的推售售手段是決決定項目成成敗的一個個關(guān)鍵【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個個滿足欲望望的容器每個人都會會有很多的的愿望，當(dāng)當(dāng)他想去去實現(xiàn)這個個愿望的時時候，愿愿望就已不不是愿望，，

被加入入動力的愿愿望，我們們理解為欲欲望。每每個人都有有希望生活活得更好的的權(quán)利，而而實現(xiàn)希希望的過程程就是欲望望爆炸的時時刻，你你不希望生生活得更好好嗎？你你難道不想想擁有一所所滿足欲望望的居所嗎嗎？你一直在尋尋找你的欲欲望停留地地嗎？關(guān)于居住，，每個人都都堅持不同同的理解它是生活的的工具嗎，，我們說不不是它是寄停的的碼頭嗎，，我們說不不是欲望：對于于居住的另另一種理解解【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個個滿足欲望望的容器都市的瘋狂狂迷亂，太太多的欲望望摻雜其中中，

擁有有了一輛帕帕薩特，還還想換成一一輛寶馬，，

擁有一一間公司，，你在想辦辦法把競爭爭對手打跨跨，

擁有有事業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)在在渴求求片刻的閑閑暇，………

擁有有一套房子子，你能滿滿足這僅僅僅是一個滿滿足起居的的四方盒子子嗎？欲欲望，誰都都有去實現(xiàn)現(xiàn)的權(quán)利。。其實：抽煙不代表表什么，抽抽什么煙，，才能說明明什么開車不代表表什么，開開什么車，，才能說明明什么同樣：有房子不代代表什么，，有什么樣樣的房子，，才能說明明什么【產(chǎn)品定定位】隨心所欲，，創(chuàng)新是一一種冒險產(chǎn)品屬性定定位：包河區(qū)政府府對面的國國際精英俱俱樂部包河工業(yè)區(qū)區(qū)首席高檔檔社區(qū)【案名】名字決定性性格，性格格決定命運運思路1、上風(fēng)上水———上風(fēng)尚城思路2：美美地方———美地房———美地坊思路3：美地·名人人錄美美地·名名人館思路4：財財智城市———財智方方程式———財智程式思路5：生活本色———本舍———本座其他：金鉆鉆領(lǐng)地、美美地城品、、城市銘座座、包河WINDOWS（包包河之窗））推薦案名：：上風(fēng)尚城城【案名】名字決定性性格，性格格決定命運運案名釋疑：：‘1、尚：：指時尚，，是一種自在在、時尚、、雅致、純純粹的品質(zhì)質(zhì)生活，追追求這種生生活的人，，是有閑情情、有品位位、有涵養(yǎng)養(yǎng)、有格調(diào)調(diào)的人。這這是一種現(xiàn)現(xiàn)代的主流流生活方式式，擁有這這種生活的的人，是現(xiàn)現(xiàn)在和未來來的社會精精英。2、上：指指項目所在在的地段，，上風(fēng)上水水，風(fēng)水寶寶地，同時時一個“上上”字也特特出了小區(qū)區(qū)為高層高高檔的建筑筑形態(tài)。3、上風(fēng)尚尚城：兩個個“上”字字，加深記記憶，突出出形象，【SLOGAN】一個精品的的誕生，是是因為聚集集了太多期期待的目光光SLOGAN——主主推廣告語語1、有怎樣樣的居住，，就有怎樣樣的人生2、居住改改變生活，，觀念改變變未來3、對位城城市精英階階層的精神神版圖4、欲望，，誰都有去去實現(xiàn)的權(quán)權(quán)利5、制高點點，制勝權(quán)權(quán)6、新城市市、新風(fēng)貌貌、新生活活7、有些人人認(rèn)為非我我莫屬，有有些人感嘆嘆遙不可及及8、心有多多野，未來來就有多遠(yuǎn)遠(yuǎn)推薦SLOGAN：：有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生其余備選廣廣告語可作作為后面具具體廣告推推廣的階段段標(biāo)題使用用，【SLOGAN】財富到了一一個層次，，只有建筑筑才能證明明它的恒久久廣告內(nèi)涵的的深度挖掘掘有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生居住改變生生活滿足人生夢夢想的地方方事業(yè)。生活活—項目推廣基基調(diào)查的最最本質(zhì)內(nèi)涵涵CAUSE—LIFE【SLOGAN】廣告標(biāo)標(biāo)題狂狂想有些人認(rèn)為為非我莫屬屬，有些人人感嘆遙不不可及對一個家而而言，沒有有什么正確確的地點，，只要能滿滿足你的需需求，便是是一個滿意意的家。。嘗試過高速速駕臨包河河大道的人人，才有發(fā)發(fā)言權(quán)，讓讓高速公路路連接城市市與本座的的時空錯覺覺買一個“家家”去經(jīng)營營,周末去做一一天“孤獨獨的漁夫””在家門口享享受生活的的便利和購購物的樂趣趣。事業(yè)和工作作是相對論論，只有本本座幫你統(tǒng)統(tǒng)一每天早晨，，和巢湖一一起醒來呼吸合肥的的第一口空空氣一個階層需需要一個獨獨特空間，，一個空間間可以培養(yǎng)養(yǎng)一種氣質(zhì)質(zhì)【SLOGAN】廣告標(biāo)標(biāo)題狂狂想0.618，葛大店店與巢湖的的“黃金分分割點”財富平臺，，從容把握握事業(yè)與生生活的節(jié)奏奏所謂獨具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指觀察察世界的敏敏銳角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蘊的裝訂訂線.有人耗盡畢畢生精力，，只為奠立立自己的成成就和定位位..一間屋和一一個家并不不相同。一一間屋可以以數(shù)得出，，一個家只只能感受得得到.可以預(yù)見，，一個傳奇奇正在上演演..【策略思路路】廣告表現(xiàn)總總原則最大爭奪點點：社會關(guān)關(guān)注度最大關(guān)鍵點點：在目標(biāo)標(biāo)客戶群腦腦海中的地地位最有效溝通通方式:溝通語言必必須是有智慧和賦予予生活形態(tài)態(tài)的，一句句化就是有有觀點,【策略思路路】入市時機的的選擇入市時機策策略安排10月1日，開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購。。9月26日，現(xiàn)場售售樓部銷售售進場，賣賣場實景到到位。參加10月份秋秋季房地產(chǎn)交交易會，攔攔截客戶。。11月8日日，正式開開盤銷售【第五章章】尚城暢暢想【項目的營營銷舉措】】【營銷總思思路】營銷周期的的設(shè)定1、計計劃周期期12個月月2、前2個月市場場調(diào)研，編編輯投資手手冊，售樓樓部展示，，戶外展示示，售售樓人人員培訓(xùn)，，確定目標(biāo)標(biāo)人群資料料庫。3、第第3個月——第4個月月座談酒會會，推介造造市，內(nèi)部部認(rèn)購。4、第第5個月——第7個月月，公開強強銷。5、第8個月—第第9個月,銷售過過度期6、第10個月——第11個個月,二二次強銷銷售期7、第12個月,清盤鋪墊期板塊運動VIP卡發(fā)放開盤酒會解析貼心幫業(yè)春節(jié)抽獎城市對話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認(rèn)購期開盤強銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項目信息透露建立項目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升財智人物發(fā)布會秋交會【營銷總思思路】營銷活動全全程示意圖圖【營銷總思思路】系列活動一一：板塊運動（鋪墊期））意義：炒作包河河工業(yè)區(qū)。。時間：2004年年9月17日－9月月27日。。宣傳重點：：規(guī)劃前景；；良好的空空氣質(zhì)量；；區(qū)政府繁繁榮搬遷、、低人口密密度；入住住企業(yè)、人人員的高素素質(zhì)。效果控制：：與政府規(guī)劃劃部門聯(lián)合合炒作，增增強宣傳可可信性。廣告計劃：：主要以新聞聞的形式出出現(xiàn)，避免免成為開發(fā)發(fā)商廣告【營銷總思思路】系列活動一一：新聞發(fā)布會會、意義：項目信息透透露，引起起市場關(guān)注注，表明開開發(fā)商決心心。時間：2004年10月12日地點：合肥某星級級酒店與會：政府，合作作單位，潛潛在客戶，，媒體記者者。主題：1，主持人作作開場白，，介紹來賓賓；2，合作單位位代表發(fā)言言，闡述本本單位對““上風(fēng)尚城城”項目開開發(fā)的支持持；3，政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)寄希望；；4，天山山作總結(jié)性性發(fā)言，表表明決心。。廣告宣傳：：3月21日日發(fā)布新聞聞發(fā)布會信信息，3月24日、25日以新聞形形式在各電電視臺、報報紙上。詳案在開發(fā)發(fā)商認(rèn)同思思路后另行行提供。【營銷總思思路】系列活動一一：VIP卡的的發(fā)放【營銷總思思路】系列活動四四：秋季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會意義：強勢勢建立項目目高品質(zhì)形形象、攔截截客戶，國國內(nèi)有不少少大盤都有有過類似的的成功操作作經(jīng)驗———未正式開開盤的客戶戶攔截。時間：2004年合合肥秋季房房地產(chǎn)交易易會措施、手法法：1，買斷會會刊部分黃黃金版面：：封面、封封底、封2、32，在所有有房交會與與客戶溝通通的廣告中中出現(xiàn)上風(fēng)風(fēng)尚城形象象廣告。3，春節(jié)會會開幕式及及其他活動動以“上風(fēng)風(fēng)尚城”作作背景板板。4，秋季會會期間，精精選一部分分受過良好好專業(yè)禮儀儀訓(xùn)練的天天山員工（（活部分禮禮儀小姐）），在春交交會現(xiàn)場派派發(fā)宣傳資資料，5、可考慮慮在現(xiàn)場組組織抽獎、、表演等聚聚集人氣的的方法?！緺I銷總思思路】系列活動五五：財智人物風(fēng)風(fēng)云榜A、意義：：針對潛在客客戶作宣傳傳，引起共共鳴，使其其產(chǎn)生興趣趣；同時創(chuàng)創(chuàng)造話題，，引起市場場廣泛關(guān)注注、提高項項目知名度度。B、時間：：10月6日日－11月月9日C、操作思思路：10月6日日－10月月10日：：炒作財智智人物8大大生活主張張，與項目目“高尚人人居領(lǐng)地””相呼應(yīng)；；10月11日－11月4日，，以“合肥肥晚報”的的名義，選選取中國十十大財智人人物，形成成“財智人人物風(fēng)云榜榜”，并以以征文的形形式，推出出“我解財財智人物””，讓普通通市民談?wù)務(wù)勊麄儗ω斬斨侨宋锛凹捌渚蛹疫x選擇的理解解，本項目目以協(xié)辦單單位的身份份出現(xiàn)；4月26日日－5月9日，宣傳傳“上風(fēng)尚尚城”作為為“財智人人物”理想想居住地的的優(yōu)勢所在在；【營銷總思思路】系列活動六六：開盤活動意義：營造現(xiàn)場氣氣氛、調(diào)動動客戶購房房情緒，實實現(xiàn)開盤熱熱銷。時間：11月8日地點：項目現(xiàn)場場售樓部主題：形象代言言人現(xiàn)場作作秀、“VIP限時時排隊認(rèn)購購限時認(rèn)購：1，開盤盤前兩天，，只對VIP卡客戶戶銷售；2，11月月8日當(dāng)天天，從早上上8點，搶搶購正式開開始，根據(jù)據(jù)排隊順序序依次選房房，每人限限制時間15分鐘，，超過15分鐘視為為自動放棄棄，售樓部部開放時間間到晚上6點整；3、、11月月10購購房房不不再再限限制制于于VIP卡客客戶戶、、但但可可以以有有暗暗折折。。營銷銷總總思思路路】】系列列活活動動六六：：酒會會及及樓樓盤盤解解析析會會活活動動意義義：：調(diào)動動客客戶戶購購房房情情緒緒、、增增強強其其購購買買信信息息具具體體價價格格的的及及時時公公開開時間間：：開開盤盤前前三三天天地點點：：合合肥肥某某星星級級酒酒店店主題題：：上上風(fēng)風(fēng)尚尚城城小小型型產(chǎn)產(chǎn)品品推推薦薦會會操作作思思路路：：1、、邀邀請請政政府府、、專專家家對對區(qū)區(qū)域域未未來來潛潛力力的的介介紹紹，，2、、公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對對城城市市運運營營的的責(zé)責(zé)任任（（對對其其形形象象拔拔高高））3、、具具體體價價格格的的公公開開營銷銷總總思思路路】】系列列活活動動七七：：元旦旦促促銷銷計計劃劃你交交預(yù)預(yù)訂訂金金，，我我送送春春節(jié)節(jié)游游：：元元旦旦促促銷銷針針對對春春節(jié)節(jié)出出游游推推出出購購樓樓抽抽獎獎活活動動元旦旦促促銷銷，，凡凡購購樓樓或或交交預(yù)預(yù)定定金金20000元元，，即即可可參參加加尚尚城城業(yè)業(yè)主主春春節(jié)節(jié)免免費費旅旅游游抽抽獎獎活活動動人人人人有有獎獎,分分三三類類抽抽出出新新馬馬泰泰、、云云南南、、海海南南旅旅游游名名額額，，并并同同時時推推出出購購樓樓優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣。。此此活活動動力力求求活活躍躍購購樓樓氣氣氛氛，，給給業(yè)業(yè)主主時時尚尚與與浪浪漫漫生生活活感感受受。?！緺I營銷銷總總思思路路】】系列列活活動動九九：：貼心心助助業(yè)業(yè)計計劃劃貼心心助助業(yè)業(yè)計計劃劃：：符符合合條條件件的的業(yè)業(yè)主主可可獲獲發(fā)發(fā)展展商商提提供供的的50萬萬銀銀行行貸貸款款擔(dān)擔(dān)保保凡在在上上風(fēng)風(fēng)尚尚城城購購房房者者，，只只要要符符合合發(fā)發(fā)展展商商認(rèn)認(rèn)可可的的條條件件（（如如留留學(xué)學(xué)歸歸國國的的碩碩士士創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者、、擁擁有有高高新新技技術(shù)術(shù)專專利利的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者、、有有商商業(yè)業(yè)合合同同抵抵押押的的商商務(wù)務(wù)人人士士等等等等）），，均均可可申申請請由由發(fā)發(fā)展展商商向向銀銀行行擔(dān)擔(dān)保保的的上上限限為為50萬元的助業(yè)貸貸款。同時舉舉辦財務(wù)、股股票、稅務(wù)常常識培訓(xùn)，免免費向中小企企業(yè)老板、上上風(fēng)尚城業(yè)主主開放。建議：針對本本項目有很大大一部分為商商務(wù)用途，那那么在這里開開公司能不能能享受到工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)的各項項政策優(yōu)弧呢呢？希望開發(fā)發(fā)商就此事盡盡快予以落實實?！緺I銷總思路路】系列活動十：：個性裝修計劃劃發(fā)展商提供多多種裝修套餐餐或業(yè)主裝修修個性設(shè)計大大賽在集中廣告推推廣中，推出出業(yè)主個性裝裝修設(shè)計大賽賽：凡業(yè)主自自己設(shè)計、或或請人設(shè)計的的自己喜歡的的個性化裝修修作品（設(shè)計計稿、已裝修修房子），發(fā)發(fā)展商主辦的的個性設(shè)計大大賽，優(yōu)勝者者送免費全屋屋精裝修、全全屋小家電等等。同時由發(fā)發(fā)展商參照比比賽優(yōu)勝結(jié)果果，向業(yè)主提提供5種以上上的裝修風(fēng)格格套餐，供業(yè)業(yè)主購房時隨隨喜選擇?！镜谖逭隆俊可谐切L(fēng)風(fēng)【項目推售總總共略】【推廣策略】】推廣階段的劃劃分任何產(chǎn)品的生生命周期都是是有限的，在在生命周期的的不同階段中中，通過銷售產(chǎn)品品的利潤會有有所變化，企企業(yè)的營銷推推廣策略也應(yīng)應(yīng)該隨著產(chǎn)品的生命周周期的變化及及時調(diào)整。一一個房地產(chǎn)項項目也不例外外，他同樣也有自己的的生命周期。。根據(jù)對其營銷銷周期的設(shè)立立,整個推廣廣具體內(nèi)容分分為以下幾個個階段第一階段:導(dǎo)導(dǎo)入期第二階段:引引爆期第三階段:保保溫期第四階段:二二次強銷期第五階段:掃掃尾期商業(yè)項目的運運作建議由于片區(qū)內(nèi)沒沒有上檔次的的消費、休閑閑娛樂場所，，而本案約有有兩層2萬平平方米的低商商，因此建議議可將一層約約5000平平方商業(yè)沿街街分割銷售，，而把大型賣賣場或超市往往二樓趕，這這樣一方面社社區(qū)規(guī)劃的5000平方方米精品商業(yè)業(yè)走廊提升物物業(yè)檔次，增增加項目的附附加值，也給給社區(qū)住戶帶帶來的切實的的便利。另一一方面有利于于實現(xiàn)項目的的價值最大化化?！就茝V策略】】各推廣階段推廣廣計劃【導(dǎo)入期】1、階段目標(biāo)標(biāo)——預(yù)熱市市場，提高項項目的知名度度，使目標(biāo)客客戶初步了解項目情情況，引導(dǎo)目目標(biāo)客戶加深深對項目的關(guān)關(guān)注程度，同同時試探市場對項目的的承接能力，，積累一定的的客戶。2、營銷手段段——廣告、、公關(guān)活動、、房展會本階段以新聞聞媒體的宣傳傳報道為主，，為項目營造造良好的前期期市場銷售氛圍；；在項目周邊邊建立設(shè)立戶戶外廣告牌、、道旗，首先先吸引周邊居民的關(guān)注注.【推廣策略】】各推廣階段推廣廣計劃【導(dǎo)入期】3、完善樓盤盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)環(huán)境：設(shè)立戶戶外廣告牌，，樹立形象并并起指引的作作用；（2）售樓部部：體現(xiàn)出書書苑氣氛簡約約而不失時尚尚，做到情景景交融；（3）現(xiàn)場路路段：多布置置道旗、導(dǎo)視視牌等加強指指引性；（4）工地圍圍墻重點包裝裝，要精美，，圍墻內(nèi)容要要體現(xiàn)出項目目特色；（5）基礎(chǔ)銷銷售資料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（樓書、、單張、價目目表等）?！就茝V策略】】各推廣階段推廣廣計劃【導(dǎo)入期】4、完善樓盤盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)環(huán)境：設(shè)立戶戶外廣告牌，，樹立形象并并起指引的作作用；（2））售樓樓部：：體現(xiàn)現(xiàn)出尚尚城氣氣氛簡簡約而而不失失時尚尚，做做到情情景交交融；；（3））現(xiàn)場場路段段：多多布置置道旗旗、導(dǎo)導(dǎo)視牌牌等加加強指指引性性；（4））工地地圍墻墻重點點包裝裝，要要精美美，圍圍墻內(nèi)內(nèi)容要要體現(xiàn)現(xiàn)出項項目特特色；；（5））基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售售資料料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（（樓書書、單單張、、價目目表等等）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計計劃【引爆爆期】】1、階階段目目標(biāo)———全全面包包裝，，鞏固固項目目的鮮鮮明形形象，，制造造轟動動開盤，取取得良良好的的開頭頭。積積極引引導(dǎo)目目標(biāo)客客戶的的置業(yè)業(yè)心理理，獲獲得目目標(biāo)客客戶的認(rèn)認(rèn)同；；綜合合運用用多種種推廣廣手段段，正正對目目標(biāo)消消費群群進行行有效效的宣宣傳。2、營營銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動動、促促銷活活動等等多種種立體體宣傳傳手段。（（主要要以報報紙廣廣告為為主，，配以以少量量的促促銷活活動了了；擴擴大戶戶外廣廣告的設(shè)設(shè)立范范圍，，引導(dǎo)導(dǎo)更多多人的的注意意）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計計劃【引爆爆期】】3、硬硬、軟軟廣告告（1））硬性性廣告告：開開始強強勢整整體導(dǎo)導(dǎo)入本本項目目的品品牌形形象，，通過過媒體體組合合有效效到達達目標(biāo)標(biāo)消費費群。。廣告告訴求求以理性的的賣點點闡述為為主。。（2））軟性性文章章：通通過前前一階階段引引導(dǎo)、、形象象導(dǎo)入入，在在社會會上已已經(jīng)引引起一一定的的關(guān)注注。另另一方方面，，自從從公開開發(fā)售售以來來，前前來觀觀看樓樓盤的的消費費者已已達多多少人人次，，發(fā)布布他們們對本本項目目的良良好評評價等等。4、開開始實實行我我們先先前制制定的的價格格策略略，刺刺激消消費。?！就茝V廣策略略】各推廣階階段推推廣計計劃【保溫溫期】】1、階階段目目標(biāo)———此此階段段是以以提高高銷售售數(shù)量量為目目標(biāo)，，通過過前兩兩階段段的銷銷售反反饋總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗，，作出出各方方面的的快速速調(diào)整整，包包括價價格、、促銷銷方法法、宣宣傳包包裝等等，務(wù)務(wù)求更更切合合市場場需求求，此此階段段的宣宣傳速速度可可以適適時放放緩，，承接接前階階段所所建立立的聲聲譽逐逐漸達達成銷銷售目目標(biāo)。。2、營營銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動動、促促銷活活動【推廣廣策略略】各推廣階段推推廣計劃【保溫期】】3、硬、軟軟廣告（1）硬廣廣告：主要要是維護本本項目的形形象，廣告告訴求在后后期逐漸由由理性回歸歸到感性。。（2）軟廣廣告：對外外宣傳本項項目已取得得很好的銷銷售成績營營造市場緊緊迫感。4、公關(guān)、、促銷活動動——其中中以促銷活活動為主?！就茝V策略略】各推廣階段推推廣計劃【掃尾期】】1、階段目目標(biāo)——經(jīng)經(jīng)過近一年年的市場銷銷售，總結(jié)結(jié)前期銷售售過程中出出現(xiàn)的問題題，調(diào)整對對策，對前前期觀望客客戶和新客客戶、采取取有針對性性的優(yōu)惠政政策，促使使盡快成交交。并利用用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和少量的的市場宣傳傳，使樓盤盤售磬。2、營銷手手段——廣廣告、促銷銷活動此階段投入入少量的報報紙廣告，，報紙廣告告的宣傳內(nèi)內(nèi)容主要是是配合促銷銷優(yōu)惠活動動及宣傳開開發(fā)商實力力、樓盤銷銷售的良好好成績，以以此加深消消費者對開開發(fā)商的良良好印象，，為以后的的樓盤順利利開發(fā)做準(zhǔn)準(zhǔn)備?！久襟w策略略】媒體選擇的的計劃安排排【媒體選擇擇】1、報紙———報紙廣廣告是本項項目在推廣廣中的主要要推廣手段段之一，本項目目項目屬于于中高檔住住宅，因此此，更要善善于借助媒媒介的力量量來提升項目附附加值，擴擴大項目在在區(qū)域市場場上的知名名度和美譽譽度，尤其其是在項目的的形象導(dǎo)入入期，更要要加大報媒媒投入。合合肥市主流流的報紙媒媒體是我們選選擇的對象象。建議考考慮報紙媒媒體主要是是:合肥晚晚報\安徽徽商報【媒體策略略】媒體選擇的的計劃安排排【媒體選擇擇】2、戶外———戶外廣廣告是（中中）高檔樓樓盤常用的的推廣方式式，不僅可以起到對對購房者提提示的作用用，而且還還能夠為項項目樹立鮮鮮明的形象象。他是報紙媒媒體的一種種補充。3、車身———公交車車在作為人人們重要的的出行工具具的同時，，也深植到到了人們的的情感中。。他對人們們提示率是是較高的。。4、網(wǎng)絡(luò)———考慮到到目標(biāo)客戶戶群文化水水平較高，，建議在合合房網(wǎng)上建立樓盤網(wǎng)網(wǎng)站并發(fā)布布樓盤信息息，并給予予及時更新新?！句N售策略略】銷售策略安安排影響銷售進進度的因素素分析———1、銷售進進度是隨著著工期的推推進和廣告告力度逐漸漸得到提升升；2、整個市市場的放盤盤量以及政政府對于房房地產(chǎn)方面面的政策和和整個經(jīng)濟濟環(huán)境也影響銷銷售進度；；3、項目自自身的開發(fā)發(fā)進度也對對銷售進度度有相當(dāng)程程度的影響響銷售總體目目標(biāo)計劃用1年年的時間，，完成144套住宅宅的的銷售售任務(wù)【銷售策略略】完成目標(biāo)之之必要條件件銷售是資金金流程、生利、資金的快速回籠，必須要求整個工作節(jié)拍高度統(tǒng)一，各項工作貫徹全程營銷思想，來保證最后的銷售成功。1、樓盤的施工進度的保證；2、綠化進度的保證；3、現(xiàn)場售樓處形象保證；4、工地現(xiàn)場管理情況保證；5、售樓處資料制作保證；6、定價保證；7、宣傳推廣按照營銷體系執(zhí)行保證；8、營銷費用到位保證；9、銷售人員素質(zhì)保證?！句N售策略】】銷售骨干作用用與人員搭配配在銷售團隊中中，銷售骨干干起著重要的的作用——1、模范執(zhí)行行銷售任務(wù)，，帶動整體成成交氣氛；2、以良好的的業(yè)績激勵整整個團隊的積積極成交；3、能及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，能能協(xié)助經(jīng)理處處理銷售難題題；4、以較強的的團隊精神，，保持良好的的內(nèi)部氛圍。。在銷售過程中中，售樓現(xiàn)場場的基本人員員配備應(yīng)保持持：平日：銷售經(jīng)經(jīng)理1名，銷銷售人員2～～3名；節(jié)、假日：銷銷售經(jīng)理2名名，銷售人員員3名?！句N售策略】】銷售策略的安安排一、內(nèi)部認(rèn)購購期1、10月1日，正式式開始內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購。2、VIP卡為優(yōu)先購房房及優(yōu)惠購房房卡。3、內(nèi)部認(rèn)購購期間，不簽簽訂認(rèn)購合同同，不認(rèn)購房房號，但客戶戶可購買優(yōu)先先購房卡———VIP卡。4、VIP卡認(rèn)購金為10000元，開盤當(dāng)日日可享有10000元沖沖抵20000元的購房房優(yōu)惠。。5、持有該VIP卡的客戶，享享有正式開盤盤當(dāng)天的排隊隊搶購權(quán)；開開盤當(dāng)日沒有有持卡的客戶戶選房，6、該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓讓，但為防止止客戶丟失，，轉(zhuǎn)讓接收人人必須持有原原購卡人的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓說明書。。7、內(nèi)部認(rèn)購購期間，不公公布某一具體體房號的價格格，只公布一一期總體均價價范圍。8、預(yù)計放卡卡300張左左右就可開盤盤，退卡客戶戶在開盤后一一個月后集中中辦理。【銷售策略】】銷售策略的安安排開盤強強銷期期5月18日日8：：00正式式開盤盤銷售售，但但5月月18日、、19日只只對VIP卡客客戶。。5月18日日，8：00-12：00，，13：00-19：00為為上班班時間間。5月18日日，以以2400起價價，每每20人價價格上上調(diào)50元元，當(dāng)當(dāng)天限限100個個單位位；每每批10人人，限限時15分分鐘，，否則則視為為自動動放棄棄限時時搶購購活動動。5月19日日，價價格統(tǒng)統(tǒng)一均均價2600，，限50單單位。。5月20日日后，，項目目均價價2634。以上價價格均均為折折后實實收均均價，，最終終實現(xiàn)現(xiàn)一期期多層層總體體均價價2600【銷售售策略略】銷售策策略的的安排排持銷期期根據(jù)銷銷售情情況適適時提提升價價格。。根據(jù)開開盤強強銷期期各戶戶型走走勢，，對各各戶型型價格格進行行調(diào)整整，以以保證證各戶戶型的的均衡衡走勢勢。尾盤消消化期期通過促促銷促促進一一期銷銷售。。利用2期價價格的的提升升，促促進1期剩剩余單單位的的消化化謝謝謝1月月-2303:24:4103:2403:241月月-231月月-2303:2403:2403:24:411月-231月-2303:24:412023/1/53:24:419、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,Jan