世聯(lián)X年南昌四特·天工御邸項目營銷策劃報告

四特·天工御邸項目

營銷策劃報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：江西四特天工地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司樹立品牌——通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團隊、出效益。利潤實現(xiàn)——通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團隊、出效益。2目標：1、利潤綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價值，保證項目一定利潤和資產(chǎn)抗通脹能力；2、品牌作為四特集團進入房地產(chǎn)行業(yè)的首個項目，迅速增加市場認知，實現(xiàn)“四特天工”品牌；報告研究思路33第一部分：區(qū)域價值分析城市發(fā)展模式視角房地產(chǎn)發(fā)展視角第三部分：項目本體/競爭分析第四部分：營銷相關(guān)安排項目本體解析客戶需求分析從品牌角度確定營銷基調(diào)“品質(zhì)&速度取勝”型營銷鋪排競爭對手分析第二部分：項目形象判斷基于區(qū)域價值的提煉4價值聚焦1-1價值。南昌城市發(fā)展大舞臺上，項目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧?？視?.城市發(fā)展模式視角視角2.房地產(chǎn)發(fā)展視角進入2010年，國家戰(zhàn)略鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)正式啟動，江西省迎來了跨越式發(fā)展的大好機遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴張加速，進一步夯實了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位；南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場對南昌南部的認知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢頭快速上升。投資額（億元）范圍第一作用占GDP比例時間增加就業(yè)機會（萬個）經(jīng)濟作用40000全國提升全社會的信心六分之一（2007年國家GDP）3—4年約5000提升經(jīng)濟增長3%15000鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)提升整個江西省的信心1.97倍（江西GDP7589億元。2009年）10—20年約1200？南昌的發(fā)展現(xiàn)狀南昌2012年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)2012南昌上半年年供求及價格：新增供應(yīng)量233.98萬平方米，同比增長63.89％2012上半年全年成交量為219.5萬平方米，同比增長50.96%。商品住宅供求比為1：0.93，環(huán)比上升27%

2012上半年成交均價為6910.85元/平米，同比下跌3.5%。2010年1月至2012年6月南昌市商品住宅供求情況比對2012年南昌成交價格走勢2012年上半年，南昌樓市由供大于求觀望的局面逐步轉(zhuǎn)為以價換量的局面7家樂福世紀·麥迪遜歐亞達百貨大樓南昌建材市場好又多麥德龍?zhí)旃び“儇洿髽堑膭庸?，必將改變周邊區(qū)域低端形象，提升該地段價值。洪都機場搬遷進入倒計時；環(huán)象湖規(guī)劃已送市規(guī)劃局報批，并即將通過。該規(guī)劃的實施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個熱點區(qū)域。近兩年青云譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂福的成功入住就是最好的明示。青云譜及項目周邊變化項目綜述項目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側(cè)為南昌中儲糧倉庫，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢相對明顯。迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對冷淡。項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等；公共交通較發(fā)達，主要有203路、601路等；項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費能力有限。10青云譜意象：城市文化之源/城市資源集成身份象征//精神地標//東莞人的根城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂福、麥德龍….文化：區(qū)境內(nèi)徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀念館、鐵柱萬壽宮等一批人文歷史景觀。區(qū)政府11價值聚焦1-2價值。房地產(chǎn)市場風風生水起，我們憑什么勝勝出？視角1.城市發(fā)展模式視角視角2.房地產(chǎn)發(fā)展視角1212本區(qū)域——城市價值第一一順延地，南南昌新都市中中心東湖：高尚城市生活區(qū)青山湖：都市綠心紅谷灘：城市市升級標本西湖：新城青云譜？13風生水起的南南昌房地產(chǎn)市市場關(guān)于南昌房地地產(chǎn)市場的四四個特點1.城市價值凸現(xiàn)現(xiàn)：城區(qū)居住住集聚效應(yīng)的的影響力日見見增大，價量量齊升趨勢明明顯，客戶的的牽引能力明明顯增強；2.供應(yīng)量多點、、集中爆發(fā)：：各區(qū)域集中中爆發(fā)，2012年高新區(qū)6盤齊發(fā)力，朝朝陽新城更是是多達數(shù)十盤盤；3.升值空空間可可預見見：投投資者者（以以周邊邊縣市市為主主）來來南昌昌投資資房產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)象大大幅增增多，，關(guān)注注焦點點主要要集中中在資資源型型、稀稀缺型型、高高成長長型物物業(yè)；；4.政策制制造的的稀缺缺效應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)：從從紅谷谷灘到到紅角角洲、、朝陽陽新城城無一一不被被政策策引導導。量量價齊齊升；；南昌昌住住宅宅發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀南昌昌城城市市進進一一步步外外擴擴，，住住宅宅市市場場也也隨隨之之東東南南西西北北散散點點發(fā)發(fā)展展。。擁擁有有自自然然資資源源的的中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品、、舊舊城城改改造造帶帶來來的的中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品和和城城市市功功能能外外拓拓引引發(fā)發(fā)的的新新型型人人居居需需求求、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)引引發(fā)發(fā)的的置置業(yè)業(yè)需需求求構(gòu)構(gòu)成成目目前前南南昌昌市市場場的的需需求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；并并且且由由被被動動郊郊區(qū)區(qū)化化逐逐步步進進入入主主動動郊郊區(qū)區(qū)化化市中心朝陽洲城南片區(qū)青山湖城東片區(qū)紅角洲中心區(qū)鳳凰洲昌北片區(qū)新建片區(qū)依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟、政治、文化，商務(wù)中心，舊城改造即將啟動高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導的，集高等教育/運動休閑/居住等一體的城市科技新城集商務(wù)/辦公/信息/商業(yè)/文化/旅游/居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū)依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ)，大力發(fā)展商貿(mào)和文教,監(jiān)獄勞改工廠全部遷出，相對獨立綜合區(qū)機械制造為主的工業(yè)、物流、倉儲、居住綜合區(qū)外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設(shè)用地面積110平方公里，人口100萬生態(tài)居住、旅游休閑為主的城市高端人群聚集地以居住為主的城市生活新區(qū)，片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟適用房象湖新城集居住、文化娛樂、旅游休閑為一體的城市新區(qū)，“新四城”規(guī)劃，南昌市規(guī)劃起點最高的住宅典范大型型居居住住區(qū)區(qū)，，疏疏散散舊舊城城人人口口功功能能，，被被動動郊郊區(qū)區(qū)化化承承接接地地青山山湖湖市場場特特點點客戶戶特特征征資源源：：城城市市配配套套、、青青山山湖湖規(guī)劃劃：：旅旅游游休休閑閑場場所所、、高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)配套套/交通通：：商商業(yè)業(yè)配配套套較較少少，，其其他他配配套套尚尚可可聚焦焦了了知知名名開開發(fā)發(fā)商商，，開開發(fā)發(fā)水水平平不不整整齊齊。。低密度豪豪宅供應(yīng)應(yīng)有限，，高層住住宅一般般市區(qū)、青山山湖來源：市區(qū)區(qū)置業(yè)目的：：自住為主主職業(yè)：中低低端以普通通白領(lǐng)為主主，高端以以官員和商商人為主；；特征：高端端住宅，購購買力強，，事業(yè)有成成，對品質(zhì)質(zhì)和環(huán)境要要求高，對對價格不敏敏感未來走勢未來以高端端別墅和青青山湖外圍圍的高層為為主；整體供應(yīng)量量有限，競競爭一般。。區(qū)域價值產(chǎn)品特征新項目產(chǎn)品品品質(zhì)感較較強，以別別墅、花園園洋房和高高層為主主力面積：：湖景高層層面積偏大大在150-170，非湖景2房在85-95，三房在108-180；四房220-240，雙拼在250-300，獨棟300-500價格：別墅墅10000-40000；高層5800-11000；萬科青山湖湖香溢花城滿庭春MOMA御湖國際15-20分鐘八一廣場青山湖稀缺景觀資資源，南昌昌頂級豪宅宅集聚地，，銷售良好好；競爭一一般，后期期供應(yīng)以青青山湖外圍圍高層為主主本案市場特點客戶特征資源：城市市配套規(guī)劃：經(jīng)濟濟、政治、、文化、商商業(yè)中心，，城市CBD輻射區(qū)域配套/交通：成熟熟居住區(qū)，，配套成熟熟，邊緣項項目配套較較差中小開發(fā)商商為主，實實力普遍不不強供應(yīng)量有限限，競爭一一般，舊城城改造啟動動將帶來眾眾多小型項項目城市配套和和自身賣點點來源：市區(qū)區(qū)，周邊縣縣市置業(yè)目的：：自住為主主，部分樓樓盤投資客客較多職業(yè)：政府府官員，企企業(yè)高管、、商人；特征：購買買力強，工工作煩忙，，追求城市市便利生活活配套未來走勢舊城改造將將帶來大量量中小型項項目入市和和置業(yè)人群群未來供應(yīng)量量有限，競競爭一般區(qū)域價值產(chǎn)品特征品質(zhì)參差不不齊，以高高層為主主力面積：：2房80-95，三房120-155，四房145-170價格：7000-13000；濱江1號央央春天華遠帝景天天下經(jīng)緯府邸仕中心15-25分鐘八一廣場市中心市中心土地供應(yīng)有有限，為目目前價格峰峰值區(qū)域；；交通便利利，配套完完善；舊改改帶來大量量剛需，購購買力較強強本案紅谷灘定位CBD，已進入快快速發(fā)展期期，商業(yè)地地產(chǎn)成為現(xiàn)現(xiàn)階段開發(fā)發(fā)主角，配配套逐步完完善人氣漸漸強市場特點客戶特征資源：贛江江、城市政政配套資源源規(guī)劃：集商商務(wù)/辦公/信息/商業(yè)/文化/旅游/居住等多功功能為一體體的現(xiàn)代化化新城市中中心區(qū)配套/交通：配套套格局基本本形成，部部分已經(jīng)投投入使用外地和內(nèi)地地品牌開發(fā)發(fā)商云集，，實力較強強；目前以消化庫庫存為主，競競爭一般新區(qū)CBD是共同的訴求求，升值潛力力和發(fā)展前景景可觀來源：周邊、、新建縣、紅紅谷灘工作人人員、市區(qū)置業(yè)目的：1房的小戶型以以投資為主，，2房以上以自住住為主，改善善型和剛性需需求為主，投投資較多職業(yè)：以公務(wù)務(wù)員和企事業(yè)業(yè)單位為主，，高端產(chǎn)品商商人為主；特征：購買力力較強，追求求品質(zhì)、發(fā)展展?jié)摿ξ磥碜邉菸髅嫔杏写罅苛客恋卮_發(fā)發(fā)；商業(yè)地產(chǎn)進入入集中開發(fā)期期，未來競爭爭激烈，住宅宅供應(yīng)稀缺。。區(qū)域價值產(chǎn)品特征品質(zhì)感較強，，以高層為主主，少量的花花園洋房主力面積：1-4房均有，產(chǎn)品品線豐富，臨臨江房源面積積較大價格：7000———11000元世茂天城綠地中央廣場場聯(lián)泰香域中央央紅谷灘萬達廣廣場20-25分鐘八一廣場紅谷灘中心區(qū)本案紅角洲人文自然資源源豐富，但配配套缺乏；品品牌開發(fā)商云云集；中大規(guī)規(guī)模為主，供供應(yīng)量巨大，，未來競爭激激烈資源：：贛江江、前前湖、、臥龍龍山、、體育育中心心、國國際會會展中中心、、高校校規(guī)劃：：省政政府確確定搬搬遷地地，目目前是是高等等教育育、體體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導導的，，集高高等教教育/運動休休閑/居住等等一體體的城城市科科技新新城配套/交通：：配套套缺乏乏，高高校聚聚集地地區(qū)域價價值新地阿阿爾法法國際際社區(qū)區(qū)綠地海海域香香廷中央香香榭聯(lián)泰香香域濱濱江聯(lián)泰香香域尚尚城奧克斯斯盛世世經(jīng)典典市場特特點客戶特特征知名開開發(fā)商商云集集，實實力較較強供應(yīng)量量巨大大，競競爭激激烈以自身身產(chǎn)品品為主主打賣賣點來源：：市區(qū)區(qū)、新新建縣縣，前前湖校校區(qū)老老師，，朝陽陽洲為為主置業(yè)目目的：：以自自住為為主，，改善善型和和剛性性需求求為主主職業(yè)：：以公公務(wù)員員和企企事業(yè)業(yè)單位位為主主；特征：：目前前購買買力較較強；；未來走走勢尚有較較多土土地出出讓，，土地地存量量較多多；綠地海海域香香廷、、中央央香榭榭等相相繼加加入?yún)^(qū)區(qū)域，，競爭爭激烈烈；綠地海海域香香廷12月開盤盤，取取得較較好業(yè)業(yè)績，，區(qū)域域市場場較為為看好好。產(chǎn)品特特征品質(zhì)感感較強強，以以小高高層和和高層層為主主，少少量的的多層層/洋房/別墅；；主力面面積：：2房80-95，三房房110-145為主；；雙拼拼在220-300，獨棟棟在260-350價格：：高層層6500-12000；整體銷銷售情情況較較好，，區(qū)域域受省省政府府搬遷遷等利利好，，逐步步趨熱熱15-20分鐘八一廣場紅角洲本案鳳凰洲洲定位城城市新新區(qū)CLD，區(qū)域域形象象認知知模糊糊；中中小規(guī)規(guī)模為為主，，開發(fā)發(fā)商實實力有有限，，品質(zhì)質(zhì)普遍遍偏低低市場特特點客戶特特征資源：：贛江江、碟碟子湖湖體育育公園園、高高爾夫夫規(guī)劃：：城市市新區(qū)區(qū)，以以為居居住為為主的的CLD配套/交通通：：配配套套缺缺乏乏，，局局部部較較為為完完善善（（沙沙井井小小區(qū)區(qū)周周邊邊））中小小開開發(fā)發(fā)商商為為主主，，實實力力有有限限供應(yīng)應(yīng)量量較較小小，，競競爭爭一一般般各項目以以自身項項目為主主打賣點點，其他他為教育育/交通/江湖景來源：周周邊、開開發(fā)區(qū)、、紅谷灘灘工作人人員、市市區(qū)（東東湖區(qū)））置業(yè)目的的：以自自住為主主，改善善型和剛剛性需求求為主職業(yè)：以以公務(wù)員員和企事事業(yè)單位位為主，，別墅以以官員和和商人為為主；特征：購購買力較較強，追追求品質(zhì)質(zhì)、社區(qū)區(qū)環(huán)境以以及發(fā)展展?jié)摿ξ磥碜邉輨葸€有較多多沿江地地塊和沿沿湖地塊塊未出讓讓，未來來供應(yīng)以以中高檔檔為主，，品質(zhì)和和產(chǎn)品競競爭將加加??；目前尚有有大量土土地為出出讓，短短期內(nèi)供供應(yīng)量一一般，競競爭較小?。粎^(qū)域價值值產(chǎn)品特征征品質(zhì)感偏偏低，物物業(yè)形態(tài)態(tài)較為豐豐富，有有別墅，，多層，，高層主力面積積：2房80-95，三房91-145，聯(lián)排180-220，獨棟300-330；價格：高高層6000-9000，聯(lián)排7000-9000，獨棟15000；整體銷售售情況一一般，九九頌山河河降價事事件撬動動較大市市場影響響力保利國際際高爾夫夫花園豐和新城城九頌山河河東方海德德堡鳳凰城銅鑼灣廣廣場（待待售）15-20分鐘八一廣場鳳凰洲本案市場特點點客戶特征征資源：自自然山水水規(guī)劃：空空港經(jīng)濟濟區(qū)、國國家經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)配套/交通：配配套缺乏乏，高校校周邊配配套較好好，與主主城區(qū)交交通聯(lián)系系較為緊緊密，地地鐵始發(fā)發(fā)站中小開發(fā)發(fā)商為主主，實力力有限供應(yīng)量較較小，競競爭一般般各項目以以自身項項目為主主打賣點點來源：：周邊邊、新新建縣縣、樂樂化鎮(zhèn)鎮(zhèn)置業(yè)目目的：：自住住為主主、投投資為為輔職業(yè)：：開發(fā)發(fā)區(qū)企企業(yè)人人員、、公務(wù)務(wù)員和和高校校教師師特征：：購買買力一一般，，多數(shù)數(shù)為工工作地地購房房未來走走勢商業(yè)地地產(chǎn)將將逐步步入市市；區(qū)域內(nèi)內(nèi)制造造業(yè)的的發(fā)展展將帶帶來置置業(yè)需需求，，給房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶來較較多機機會區(qū)域價價值產(chǎn)品特特征品質(zhì)感感一般般，以以別墅墅、多多層和和小高高層為為主，，花園園洋房房為輔輔主力面面積：：2房88-104，三房房120-135價格：：洋房房2500-3200，別墅墅6000-10000；南天陽陽光眾森紅紅谷一一品龍隱山山御湖半半山25-30分鐘八一廣場昌北開發(fā)區(qū)昌北板板塊外向型型工業(yè)業(yè)區(qū)和和高校校組合合區(qū)域域，主主要需需求來來自于于區(qū)域域內(nèi)工工作人人士，，依托托昌北北機場場，未未來前前景較較好本案京東市場特特點客戶特特征資源：：艾溪溪湖、、高校校集聚聚地、、高新新區(qū)規(guī)劃：：依托托高校校和科科研機機構(gòu)建建設(shè)高高新技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)，地地鐵規(guī)規(guī)劃利利好配套/交通：：配套套缺乏乏開發(fā)商商實力力較強強供應(yīng)量量一般般，競競爭一一般品質(zhì)、、地鐵鐵、艾艾溪湖湖、生生態(tài)來源：：周邊邊及工工作人人員，，市區(qū)區(qū)普通通白領(lǐng)領(lǐng)為主主置業(yè)目目的：：以自自住為為主職業(yè)：：城市市普通通白領(lǐng)領(lǐng)為主主特征：：對價價格敏敏感未來走走勢產(chǎn)業(yè)及及地鐵鐵發(fā)展展帶來來置業(yè)業(yè)需求求，綠綠地、、保利利、恒恒大等等價格格拉動動，吸吸引全全市范范圍剛剛需客客戶關(guān)關(guān)注區(qū)域價價值產(chǎn)品特特征品質(zhì)較較好，，以多多層、、小高高層為為主，，少量量的高高層、、洋房房和別別墅主力面面積：：2房80-95，三房房91-145，聯(lián)排排180-220，獨棟棟300-330；價格：：4500-7500，別墅6000-10000；綠地心心都會會恒大名都保利香濱國國際浪琴灣凱美怡和艾艾溪湖中興和園30-40分鐘八一廣場八一廣場配套套缺缺乏乏，，區(qū)區(qū)域域認認知知度度提提升升；；依依靠靠高高校校和和科科研研機機構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)展展高高新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展將將帶帶來來大大量量置置業(yè)業(yè)需需求求本案市場場特特點點客戶戶特特征征資源源：：象象湖湖、、雄雄溪溪河河、、八八月月湖湖、、撫撫河河古古道道，，環(huán)環(huán)境境污污染染少少，，空空氣氣清清晰晰怡怡人人規(guī)劃：承接舊舊城人口外遷遷的中低檔大大型居住區(qū)配套/交通：配套嚴嚴重缺乏，個個盤樓盤較為為突出開發(fā)企業(yè)實力力參差不齊，，實力不均供應(yīng)量巨大，，競爭異常激激烈同質(zhì)化競爭，，無統(tǒng)一規(guī)劃劃，各自為戰(zhàn)戰(zhàn)，較多資源源浪費來源：周邊、、南昌縣，南南昌市區(qū)置業(yè)目的：以以自住為主職業(yè)：城市普普通白領(lǐng)，周周邊院校老師師，南昌縣企企業(yè)人士；特征：購買力力一般，對價價格敏感未來走勢大盤云集，供供應(yīng)量巨大，，長期競爭都都很激烈；項目品質(zhì)感逐逐步提高。區(qū)域價值產(chǎn)品特征個別項目品質(zhì)質(zhì)感較強，以以多層為主，，少量的高層層、洋房和別別墅主力面積：2房70-85，三房89-130，別墅160-220價格：高層2800-4500；別墅5800-6600銀億上尚城力高國際城幸福時光保集半島平安象湖風情情豐源醇和羅馬象湖1號25-30分鐘八一廣場象湖新城大規(guī)模中低檔檔住區(qū)，剛需需為主；大盤盤云集，同質(zhì)質(zhì)化競爭激烈烈；配套不足足，入住率低低象湖新城本案市場特點客戶特征資源：贛江、、象湖、撫河河、桃花河規(guī)劃：朝陽新新城，規(guī)劃起起點高，政府府重點打造區(qū)區(qū)域配套/交通：洪城大大市場及周邊邊配套，喜盈盈門家具城知名開發(fā)商，，品牌名企多多；地塊面積積小，個個盤體量量不大；；城市主要要發(fā)展方方向，升升值潛力力巨大，，江河景景資源來源：周周邊人群群（西湖湖、東湖湖較多））、洪城城大市場場置業(yè)目的的：自住住為主，，少量投投資職業(yè)：公公務(wù)員、、企事業(yè)業(yè)單位職職員、私私營企業(yè)業(yè)主/個體戶；；特征：購購買力一一般，工工作地附附近或原原居住區(qū)區(qū)置業(yè)較較多未來走勢勢政府重點點規(guī)劃打打造區(qū)域域，規(guī)劃劃起點較較高，未未來品質(zhì)質(zhì)環(huán)境較較好，目目前政府府投入力力度較小小，各樓樓盤銷售售表現(xiàn)一一般；2012年，中海海、華潤潤等品牌牌房企相相繼加入入?yún)^(qū)域競競爭，競競爭白熱熱化區(qū)域價值值產(chǎn)品特征征品質(zhì)感較較強，物物業(yè)形態(tài)態(tài)以高層層為主主力面積積：1房39-55，2房80-107，三房105-164，四房165-191；產(chǎn)品面面積普遍遍偏大；；價格：高高層6200-10000；別墅12000-14000萬科金域域藍灣國貿(mào)天琴琴灣力高濱江江國際眾鑫城上上城正榮御園園喜盈門豪豪威公館館15-20分鐘八一廣場朝陽洲政府重點點打造，，2010年土地供供應(yīng)熱點點；以周周邊人群群置業(yè)為為主，洪洪城大市市場購買買力強，，以投資資居多朝陽新城城本案24形象氣質(zhì)質(zhì)2形象。青云譜板板塊成為為城市中中端客戶戶被動置置業(yè)轉(zhuǎn)移移的第一一輻射圈圈層，延續(xù)“城市”氣質(zhì)是較較為有價價值的選選擇。城市中心心區(qū)城郊發(fā)展展區(qū)新都市圈圈25我們可以以用“新都市主主義”傳達這一氣氣質(zhì)屬性。。[簡介]：“新都市主主義”(NewUrbanism)。通過合理理的地區(qū)化化開發(fā)，將將無序的郊郊區(qū)改建成成豐富多彩彩、功能完完備的社區(qū)區(qū)，創(chuàng)造本本地的就業(yè)業(yè)機會。以以一定的限限定空間規(guī)規(guī)模、合理理的功能設(shè)設(shè)施配置、、同時又以以開放的街街區(qū)與既有有城市有機機結(jié)合，形形成城市功功能單元2626緊湊型都市社區(qū)離散型郊區(qū)純居住區(qū)松散型新都市社區(qū)與城市的關(guān)系極度的集約與混合離散，極度分離平衡適度融合、滲透生活形態(tài)混雜，流動，五花八門，千變?nèi)f化，密集，重疊，視覺超載，缺乏安全感，緊張，沒有生活同一收入階層短暫居所同一文化價值取向放松，和諧，交流鄰里、社區(qū)氛圍、歸屬感，一生居住建筑形式單一單一多樣化容積率較高。3.0左右極低。小于1.0適中。1-2.5之間配套情況城市公眾專屬快餐式配套服務(wù)于流動人口極度缺乏缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術(shù)配套多功能配套規(guī)劃理念利益至上低成本蔓延無序把尊重公共權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標以人為本新都市市主義義是對對“繁華的的、喧喧鬧的的、擁擁擠的的、不不適合合居住住”的傳統(tǒng)集集中都市市的反思思也是對對“荒無人煙煙的”“入住率奇奇低的”“孤單的”郊區(qū)化的的反對，，而主張張一種鄰鄰里和社社區(qū)和諧諧可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的活力社社區(qū)理念：結(jié)合現(xiàn)代代生活的的各種要要素，重重構(gòu)一個個被人們們所鐘愛愛的、具具有地方方特色和和文化氣氣息的緊緊湊性鄰鄰里社區(qū)區(qū)，取代代缺乏吸吸引力的的“郊區(qū)模式式”；基本組織織元素：：鄰里——緊湊的、、功能混混合的、、適宜步步行的鄰鄰里；分區(qū)——位置和特特征適宜宜的分區(qū)區(qū)；走廊——將自然環(huán)環(huán)境與人人造社區(qū)區(qū)結(jié)合成成一個可可持續(xù)的的整體德德、功能能化和藝藝術(shù)化的的走廊。。標準：大都市的的延伸；；一種有意意識的規(guī)規(guī)劃和發(fā)發(fā)展計劃劃；集郊野自自然生態(tài)態(tài)環(huán)境和和現(xiàn)代城城市文明明于一身身；；為過份擁擁擠的市市中心的的人口提提供較舒舒適的生生活環(huán)境境；天工御邸邸——新都市主主義實踐踐者——引領(lǐng)南昌昌“都市居住住”潮流充滿南昌昌文化特特色的商商業(yè)街區(qū)區(qū);時尚青年年呼朋引引伴，聚聚眾狂歡歡，戀人人情侶情情感交流流的首選選之地;24小時聚集集美食、、美酒、、美服、、美飾、、美歌、、美女的的“六美美“休閑閑娛樂之之城;時尚我創(chuàng)創(chuàng)，潮流流我享的的青春時時尚之城城;項目解析3-1占位。作為南昌南大大門的“門戶”項目，我們?nèi)绾未_定定自己的市場場位置？朝陽新城象湖新城位置解析：1.朝陽新城以東東、象湖新城城以北：南昌昌老城區(qū)房地地產(chǎn)市場發(fā)展展水平風向標標；2.迎賓大道、井井岡山大道匯匯集之處，從從南進入南昌昌城區(qū)的第一一站，代表城城市形象；基本指標：總建筑面積：：21.6萬平米；住宅建筑面積積：11萬平米；商業(yè)、辦公面面積：4.7萬平米容積率：2.5大盤的意義：：大盤容易建立立氣勢；可以自行解決決配套問題；；利于社區(qū)感的的營造；容易形成對客客戶的引領(lǐng)與與影響；指標解析：中低密度大盤盤住宅樓

沿街兩層商鋪

物管與社區(qū)用房

集中四層商業(yè)商務(wù)樓（兩層商業(yè)）

底層配套托兒所32規(guī)劃解析：大尺度、高品品質(zhì)園林將成成為本項目的的亮點中心園林與各各組團內(nèi)部的的小園林以臺臺階、水景以以及帶有旋梯梯的特色構(gòu)筑筑物有機結(jié)合合，最大化構(gòu)構(gòu)筑動感景觀觀東側(cè)以自然樹樹木為軟景區(qū)區(qū)，屏蔽不良良景觀；西側(cè)綠化長廊廊有效遮擋廣廣深高速的污污染；運動休閑公園園，彌補小區(qū)區(qū)內(nèi)運動空間間的不足，與與小區(qū)周邊的的商鋪一起形形成了小區(qū)的的外圍景觀；；中心園林加組團園林，最大化園林景觀；軟景區(qū)和過渡帶，有效屏蔽不良景觀和噪音影響；小組團半圍合式布局，社區(qū)感的充分營造和景觀最大化；90平方以下90-120平方以下140平方以上純首首層4.5米架空120-140平方以下首層層局部架空140平方以上純首首層4.5米架空90-120平方以下首層層局部架空120-140平方以下首層層局部架空90-120平方方以以下下戶型型解解析析：：1、滿滿足足各各種種居居家家需需求求面面積積段段2、大大面面積積單單位位有有利利于于拔拔高高項項目目形形象象住宅宅總總戶戶數(shù)數(shù)908戶(住宅宅房房型型戶戶型型有有86㎡㎡的緊緊湊湊兩兩房房、、98㎡㎡-140㎡㎡經(jīng)濟濟與與舒舒適適的的三三房房、、170-218㎡㎡的豪豪華華四四房房與與尊尊貴貴五五房房)34戶型型解解析析：：主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品為為90-120㎡三三房房，，進進入入市市場場主主流流面面積積段段，，競競爭爭壓壓力力大大【高層層住住宅宅市市場場】三房房主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間在在100-130㎡㎡35配套套解解析析：：主力力客客戶戶對對交交通通、、配配套套要要求求較較高高，，配配套套必必須須讓讓客客戶戶看看得得到到客戶類型驅(qū)動力關(guān)注點典型代表中心城區(qū)客戶性價比價格/配套/交通水榭花都片區(qū)內(nèi)客戶首置/換房需求總價/配套藍天郡本區(qū)域客戶城市牽引配套/交通/品質(zhì)朝陽新城投資客戶升值潛力規(guī)劃水榭公館城區(qū)區(qū)客客戶戶泛區(qū)區(qū)域域南昌昌市市泛泛公公務(wù)務(wù)員員（（公公務(wù)務(wù)員員/醫(yī)生生/教師師/其它它事事業(yè)業(yè)單單位位等等)外來來南南昌昌工工作作的的中中高高層層管管理理人人員員，，小小企企業(yè)業(yè)主主和和生生意意人人西湖湖區(qū)區(qū)等等區(qū)區(qū)域域原原住住民民迎賓賓大大道道、、井井岡岡山山大大道道引引導導的的渴渴望望住住入入城城里里的的縣縣城城客客戶戶（（南南昌昌縣縣蓮蓮塘塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)為為主主））引導導的的其其它它區(qū)區(qū)域域及及周邊邊相相臨臨區(qū)區(qū)域域高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)、、生生意意人人外地投資客客戶青云譜區(qū)本本地居民和和小生意人人，建材市市場、洪城城大市場生生意店老板板。青云譜區(qū)域客戶項目附近工工廠管理層層、如洪都都、江鈴等等，人口基基數(shù)十五萬萬人項目區(qū)域原原有樓盤的的換房客戶戶，如（萊萊茵半島花花園、千禧禧·頤河園）青云譜片公公務(wù)員來源分類特征客戶喜好決策關(guān)鍵啟發(fā)置業(yè)可能性青云譜區(qū)域客戶本地居民和小生意人土地為其帶來原始財富，開始有或大或小的企業(yè)，關(guān)注自我享受和子女的前途

身份感/地緣情節(jié)

圈子效應(yīng)/跟風項目品質(zhì)打造，利用羊群效應(yīng)捕捉領(lǐng)頭客戶★★★★公務(wù)員收入穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，追求生活的品質(zhì)，注重配套；身份感/喜歡眼見為實配套/品質(zhì)

打造配套★★★★區(qū)域原有樓盤的換房客戶追求生活的品質(zhì)，產(chǎn)品和社區(qū)檔次的提高；社區(qū)感，檔次感實景/服務(wù)注重展示、服務(wù)品質(zhì)打造★★★★★附近工廠管理層及中高技術(shù)人員事業(yè)小有成就，收入穩(wěn)定，購買力較強，工廠多有住房補助工作便利，生活品質(zhì)感提高，走出出租房和宿舍檔次、工作方便注重檔次和配套★★★★★本項目目標標客戶心理理特點分析37配套解析：：主力客戶對對交通、配配套要求較較高，配套套需要加強強大交通四通通八達，小小交通情況況不佳，目目前主要依依賴公共交交通；項目周邊目目前只有青青云譜小學學（距離項項目2000米），教育育配套不完完善；商業(yè)：目前前片區(qū)內(nèi)的的商業(yè)主要要家樂福、、三店西路路沃爾瑪?shù)牡呐涮?；建建議項目引引進集中商商業(yè)，提升升項目賣點點；本項目尚需需加強相關(guān)關(guān)配套3838強勢資源1.青云譜中心心位置，房房地產(chǎn)市場場下一站；；2.南昌城市南南門戶第一一站，是市市場標簽3.中低密度大大盤4.高品質(zhì)園林林，規(guī)劃因因地制宜，，品質(zhì)保證證限制因素1.區(qū)域?qū)傩圆徊幻黠@，客客戶牽引力力弱；2.主力客戶對對交通、配配套要求較較高，配套套需要加強強本項目的市市場意向：：高品質(zhì)、形形象項目競爭解析3-2占位。作為南昌南南板塊的“門戶”項目，我們?nèi)绾未_確定自己的的市場位置置？40本項目VS天使·水榭花都：：本項目的競競爭策略：：借勢選擇“象湖”參照系，延延續(xù)其高品品質(zhì)和湖居居生活，凸凸顯市中心心所沒有的的景觀資源源；物業(yè)地址青云譜象湖公園施堯路669號開發(fā)商天使集團產(chǎn)品類型高層、疊墅洋房、雙拼別墅、商業(yè)樓、配套用房經(jīng)濟指標總占地：110160㎡

總建面：289508.219㎡容積率：1.89建筑密度：21.42%得房率：76.5%綠地率：51%戶數(shù)1644戶土地年限70年物業(yè)公司江西萬佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)費高層3元/月/平方米小高層2.2元/月/平方米商鋪

4元/月/平方米車位總1612個：地上160個，地下1452個41物業(yè)地址象湖公園施堯路1111號（臨象湖公園景區(qū)）開發(fā)商天使集團產(chǎn)品類型酒店式公寓、超五星級酒店經(jīng)濟指標總占地：19.4畝總建面：106382㎡容積率：5.98

建筑密：25.10%

得房率：綠地率：戶數(shù)

470套土地年限70年產(chǎn)權(quán)公寓物業(yè)公司萬佳物業(yè)物業(yè)費多層*元/月/平方米高層*元/月/平方米商鋪*元/月/平方米車位總470個：地上**個，地下**個本項目VS水榭公館：：借鑒意義：：豐富完善的的配套展現(xiàn)現(xiàn)項目的核核心價值42本項目VS城市中心區(qū)區(qū)：明確本項目目區(qū)域價值值：城市生生活的先發(fā)發(fā)地帶競爭策略：：通過彰顯城城市大盤價價值，形成成強勢牽引引中心城區(qū)本區(qū)域43青云譜區(qū)域域內(nèi)開發(fā)項項目較少，，競爭項目目不多。7月25日，南昌市市有關(guān)部門門發(fā)布象湖湖隧道工程程環(huán)境影響響評價公示示競爭對手直直指朝陽新城象湖隧道工工程總投資資約10億元，是九九洲大街的的延伸工程程，西起子子羽路，東東至迎賓大大道，路線線全長約2.7公里，其中中暗埋段長長度約為1725米，東西兩兩端接線分分別長約600米和350米。施堯路路西側(cè)南、、北兩側(cè)設(shè)設(shè)置右進右右出的匝道道長約500米。朝陽新城28塊地成交總情報表地塊編號和位置交易時間土地用途土地面積容積率起始單價成交單價成交溢價成交總價樓面地價競得企業(yè)(畝)(萬元/畝)(萬元/畝)（%）(萬元)(元/平方)JDP09162009-12-14商住用地56.018435066289%370842482力高地產(chǎn)JDP09232009-12-14居住用地34.2753.532060087.50%205652571中大地產(chǎn)JDP09182009-12-14居住用地101.3832.223542078.70%425812864凱潤地產(chǎn)JDP09172009-12-14居住用地41.5722.530051070%212023060正榮集團JDP09072009-8-31居住用地21.4993.528039240%84281680嘉圓地產(chǎn)JDP10062010-3-5居住用地32.713.559082139.15%268553519萬科集團JDP10372010-9-30商住用地49.269448061127.92%30103.3592291聯(lián)發(fā)置業(yè)JDP10112010-5-28商業(yè)用地34.1273.552066026.92%225242829水利投資JDP10502010-12-30居住用地119.1862.247654514.50%64956.373715.8905華潤置地JDP10052010-3-5居住用地78.2382.23964247.07%331732891廈門國貿(mào)JDP10032010-3-5居住用地76.0672.23904146.15%314922823廈門國貿(mào)JDP08052008-7-16居住用地84.5332.52602600%219791560恒泰路橋JDP09062009-8-25居住用地73.7392.52602600%191721560筑城地產(chǎn)JDP10042010-3-5服務(wù)業(yè)用地28.99553963960%114821188萬豪投資JDP10132010-5-28居住用地29.4454764760%140131428東亞新華JDP10192010-8-2居住用地70.4792.23463460%243862359正榮集團JDP10202010-8-2居住用地33.2772.23503500%116472386正榮集團JDP10212010-8-2辦公18.0763.53883880%70131663東亞新華JDP10222010-8-2辦公22.2853.53883880%86471663煌上煌JDP10382010-9-30居住用地66.5812.23603600%23969.162455正榮集團JDP10512010-12-30居住用地71.6712.24764760%34115.3963245.4383華潤置地JDP11032011-2-18旅館業(yè)用地43.7743.53903900%4877.731671.42新力置地JDP11042011-2-18辦公833.53903900%9250.81671.42新力置地JDP11112011-3-1居住用地135.532.25265260%71286.583586.35中海地產(chǎn)JDP11122011-3-1居住用地53.3624664660%24867.53494.98中海地產(chǎn)JDP11132011-3-1居住用地75.232.25265260%39572.13586.35中海地產(chǎn)JDP11212011-6-22居住用地95.3522496

JDP11222011-6-22居住用地152.5422496

平均每塊地面積63.65畝

17822.91404.5446419%6652422470.9案名總建面積（㎡）產(chǎn)品形態(tài)力高濱江國際203713.8一棟45F寫字樓、五棟用于居住的28F~33F高層建筑、3F商業(yè)裙樓建筑、1F社區(qū)服務(wù)及物業(yè)用房等組成；東亞盛世濱江42178一棟30層雙樓梯環(huán)抱型建筑東亞朝陽SOHO98135三棟26F~40F的高層建筑組成國貿(mào)天琴灣28288020棟18F~32F的高層建筑組成萬科金域藍灣76000由5棟28~39層高層與超高層組成（精裝修），正榮御園6921734套純正法式別墅，1棟15層小高層，2棟32層高層朝陽新城目目前區(qū)域建建設(shè)停滯，，交通、配配套等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施跟進進緩慢，雖雖眾多品牌牌開發(fā)商入入駐，但客客戶置業(yè)認認可較差朝陽新城規(guī)規(guī)劃商貿(mào)、、住宅、休休閑設(shè)施完完善，目前前土地出讓讓主要以住住宅為主，，商貿(mào)、休休閑文化等等配套用地地暫無出讓讓；區(qū)域雖09年開始大規(guī)規(guī)模出讓土土地，但目目前基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施并未大大規(guī)模建設(shè)設(shè)，主要市市政建設(shè)集集中在路網(wǎng)網(wǎng)改造方面面；區(qū)域內(nèi)安置置房基本建建設(shè)完畢，，但因配套套較差，暫暫無入住。。目前在售售樓盤，基基本都面臨臨外區(qū)域客客戶置業(yè)關(guān)關(guān)注較少及及認可較難難的困境；；2011年，南昌一一中、云飛飛路小學，，是目前政政府規(guī)劃中中唯一完成成的配套設(shè)設(shè)施，除朝朝陽大橋規(guī)規(guī)劃面向招招標實施外外，其它區(qū)區(qū)域建設(shè)均均未有實質(zhì)質(zhì)性進展，，區(qū)域整體體發(fā)展堪憂憂朝陽新城在在區(qū)域定位位、地段、、開發(fā)力度度及發(fā)展?jié)摑摿Ψ矫嬲颊紦?jù)一定優(yōu)優(yōu)勢地段價值區(qū)域政府定位資源價值人文價值開發(fā)力度未來升值潛潛力朝陽新城紅角洲在南昌市““東拓西進進”“南沿沿北控”城城市發(fā)展指指導下，朝朝陽新城、、紅角洲、、京東成為為板塊焦點點板塊競爭京東紅谷灘青山湖市中心鳳凰洲青云譜象湖新城48營銷基礎(chǔ)礎(chǔ)4-1營銷。作為四特特天工開開發(fā)的第第一個項項目，在在安排推推售之前前我們需需要回答答——如何從‘四特’’品牌經(jīng)營營的角度度考慮本本項目的的營銷？？49泰華天驕世家家：21萬m2，容積率率4.02，寶安首首席生態(tài)態(tài)社區(qū)泰華明珠珠：6萬m2，容積率率11.51，寶安第第一高樓樓冠城世家家：19萬m2，容積率率2.81，寶安地地王產(chǎn)品差異異檔次差異異自然價差差老帶新企業(yè)品牌牌利用品牌增值值母品牌子品牌A子品牌D子品牌C子品牌B隱性互助助隱性互助助隱形互助助隱形互助助“惠澤模式式”母品牌子品牌A子品牌C子品牌D子品牌B顯性互助顯性互助顯性互助顯性互助“系統(tǒng)互動動模式””華僑城天鵝堡二二期1區(qū)：7.8萬m2，容積率率1.85，小高層層波托菲諾諾：108萬m2，平均容容積率2.06，意大利利小鎮(zhèn)錦繡花園園：30萬m2，平均容容積率3.2，世界的的錦繡花花園天鵝堡二二期3區(qū)：多多層天鵝堡二二期2區(qū)：11萬m2，容積率率3.57，高層產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)檔次相當當“粘客”田忌賽馬馬集體博弈弈深圳華僑僑城案例例深圳泰華華案例一般地產(chǎn)產(chǎn)品牌經(jīng)經(jīng)營路徑徑是“惠惠澤模式式”，本本項目在在氣質(zhì)屬屬性上面面臨一些些沖突，，需尋求求四特天天工品牌牌本身的的可延續(xù)續(xù)點50資料來源源：世聯(lián)聯(lián)模型『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進者品牌社會資源源自然資源源區(qū)域價值值人文是領(lǐng)領(lǐng)導者品品牌的特特征——萬科屬此此例，其其萬科青青山湖項項目通過過品牌牽牽引促成成順利銷銷售；產(chǎn)品創(chuàng)新新及高品品質(zhì)打造造是新進進入者的的常用策策略，本本項目產(chǎn)產(chǎn)品戶型型及概念念上的創(chuàng)創(chuàng)新性足足以引領(lǐng)領(lǐng)市場、、但高品品質(zhì)園林林在初期期難以展展示到位位；我們選取取“創(chuàng)新新高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品””作為本本項目營營銷的基基本點，，作為四四特天工工品牌發(fā)發(fā)展的可可延續(xù)內(nèi)內(nèi)容本案延續(xù)四特特品牌主主張：品牌品牌根基文化背景客戶評價品牌舉措中海11年進入南昌，以“誠信卓越、精品永恒”的經(jīng)營宗旨打造朝陽郡項目港式形象高、品質(zhì)好、貴、好、值中海向南昌人民問好萬科01年進入南昌，四季花城項目聲譽鵲起，迅速布點南昌；12年金域藍灣、青山湖、潤園、萬科城四盤開花，來勢洶洶全國性實力名企，服務(wù)貼心、細致南昌，你好！保利廣州一線品牌發(fā)展商，擁有保利高爾夫、保利東灣、保利香檳、保利半山項目聯(lián)動國企背景實力國企——綠地扎根南昌數(shù)十年，品牌客戶基礎(chǔ)雄厚珠三角實力開發(fā)商，擅長“造城”——成熟開發(fā)規(guī)模大盤用心建筑生活以愛回報社會市場新品品牌進駐駐新區(qū)域域的兩種種營銷姿姿態(tài)：1、高調(diào)亮亮相方式式（適用用于市場場有一定定認知但但還不被被當?shù)厥惺袌鍪煜はさ钠放婆疲?、軟性說說教方式式（適用用于認知知度相對對較低的的品牌））；四特作為為酒類產(chǎn)產(chǎn)品的引引領(lǐng)性品品牌，確確立了一一定的市市場認知知，高調(diào)調(diào)亮相是是可考慮慮的方式式。企業(yè)形象象推廣（戶外廣廣告、常規(guī)媒體體等）Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內(nèi)部認購購)Ⅳ引爆期(公開發(fā)售售)Ⅴ攻堅期(持續(xù)推廣廣)本階段的的任務(wù)是是為項目目推廣““開個好好頭”，，品牌導導入工作作正式啟啟動，力力度逐步步走強，，提高萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)的知名名度，告告知市場場“萬萬科來了了”品牌宣導導，取得得廣泛的的品牌認認知認同同，樹立立實力品品牌形象象；項目目宣導，，概念傳傳達+形象導入入，樹立立精品樓樓盤形象象成功進行行內(nèi)部認認購，大大量儲客客；擴大大市場版版圖，走走出去，，拓展客客源開門揖客客，成功功進行開開盤銷售售；引爆爆市場，，把營銷銷工作推推至高潮潮，一舉舉奠定市市場地位位“子品牌””營銷工工作啟動動：一期期產(chǎn)品持持續(xù)銷售售；合院院產(chǎn)品推推廣攻堅堅，拉升升項目形形象萬客會引引入（由企業(yè)業(yè)逐漸過渡到到項目））萬客會作作為重要的儲客客手段活動營銷銷針對性強強路演分展場等等媒體配合合各類活動動營銷全情展示示包裝常規(guī)動作作自選動作作活動營銷銷關(guān)系營銷銷廣告宣傳傳活動營銷銷關(guān)系營銷銷廣告宣傳傳媒體配合合各類活動動營銷萬科進入入新城市市的品牌牌之路54萬科在南南昌的實實踐中山城市市風景3月3月8月9月12月1月2月10月11月4月5月6月7月20072006企業(yè)形象宣傳傳項目形象宣傳傳Ⅰ入市期Ⅱ鋪墊期Ⅲ蓄客期(內(nèi)部認購)Ⅳ引爆期(公開發(fā)售)項目賣點宣傳傳項目促銷宣傳傳Ⅴ攻堅期(持續(xù)推廣)>>>1、媒體廣告2、戶外廣告（（南昌，你好好）3、媒體工作1、萬客會新聞聞發(fā)布會及佛佛山刊物2、“萬科中國國人居地圖””品牌巡展3、冠名公益活活動1、項目的媒體體及戶外廣告告2、萬客會會員員活動3、設(shè)置分分展場1、媒體密密集投放放開盤廣廣告2、戶外廣廣告3、活動營營銷4、包裝及及展示1、關(guān)于““子品牌牌”的媒媒體和戶戶外廣告告2、萬客會會專題3、活動營營銷4、包裝及及展示5、關(guān)系營營銷一期產(chǎn)品品持續(xù)銷銷售；二二期開始始儲客551.品牌導入入期2.起勢蓄客客期3.開盤強銷銷期4.持銷期456789101113年1212314年傳達“四特天天工”的品牌主主張傳達項目目的精神神主張和和精神氣氣質(zhì)傳達項目目的社區(qū)區(qū)生活主主張/面貌我們將本本項目的的營銷分分為四個個階段，，針對性性地向市市場逐步步傳達四四特天工工及項目目主張讓市場逐逐步認知知“四特天天工”的社會責責任、誠誠信、實實力讓市場認認知到項項目“新興的、、都市的的、現(xiàn)代代的、大大盤氣質(zhì)質(zhì)的”等特質(zhì)，，讓客戶戶產(chǎn)生向向往讓客戶感感知到項項目的社社區(qū)生活活氛圍及及主張，，產(chǎn)生高高度認同同感劃分階段段宣傳重點點強化社區(qū)區(qū)生活、、項目的的產(chǎn)品賣賣點（園園林、戶戶型等））實現(xiàn)的目目的讓客戶感感知項目目的產(chǎn)品品品質(zhì)，，形成持持續(xù)的市市場認可可建立四特特天工品品牌高知知名度、、美譽度度建立項目目高知名名度建立項目目高美譽譽度達到的效效果對“四特天天工”品牌氣質(zhì)質(zhì)的主張張將貫穿穿項目營營銷安排排的各個個階段56564-5主題：品品牌導入入媒體：戶戶外T牌+項目外墻墻+四特天工工，潛心引領(lǐng)領(lǐng)新都市市居?。?！2014，精心鉅鉅獻——天工御邸邸，啟動中中……品牌導入入期起勢蓄客客期開盤強銷銷期持銷期456789101113年1212314年說“豐泰”說“項目精神神主張/氣質(zhì)”說“社區(qū)生活活”說“社區(qū)+產(chǎn)品賣點點”571、項目地地自立T牌，提升升項目昭昭示性2、壇子口口立交橋橋，車流流量較大大，樹立立項目形形象3、洪城路路與迎賓賓大道交交匯立交交橋，截截流西湖湖區(qū)中心心區(qū)客戶戶4、昌南大大道與施施堯路交交匯處，，截流象象湖新城城及紅角角洲九龍龍湖客戶戶5、井岡山山大道與與廣州路路的交匯匯處，截截留由南南向進城城客戶，，南昌縣縣蓮塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶；；1品牌導入入計劃1：“一夜傾城城計劃”戶外T牌布點：：3245品牌導入入計劃2：“品牌天工工”計劃主題：為為改善東東城東生生活配套套添磚加加瓦；方式：媒媒體新聞聞報道舉措1：宣傳引引進特色色商業(yè)、、餐飲等等；舉措2：公布本本項目的的商業(yè)街街區(qū)規(guī)劃劃計劃，，致力于于打造南南昌南板板塊最具具活力的的品質(zhì)商商業(yè)街區(qū)區(qū)；舉措3：向政府府申請設(shè)設(shè)立項目目的公交交車站，，以“天天工御邸邸”冠名名；舉措4：與政府府達成協(xié)協(xié)商，出出資翻修修項目地地塊內(nèi)的的市政道道路，并并以“天天工”品品牌冠名名道路；；主題：為為改善青青云譜生生活配套套添磚加加瓦；方式：媒媒體新聞聞報道品牌導入入計劃3：“實力天工工”計劃A、成立“豐泰會”分級會員員：全新新會員分分級制度度將會員員分為4個等級，，購置項項目產(chǎn)品品不同住住宅、公公寓、寫寫字樓、、店鋪依依次為藍藍卡會員員、銀卡卡會員、、金卡會會員以及及鉑金卡卡會員。。每個級級別的會會員均享享有逐級級遞增的的會員權(quán)權(quán)益，盡盡享尊貴貴會員生生活。會員權(quán)益益：您可可以獲邀邀參與天天工會組組織的各各項精彩彩會員活活動、優(yōu)優(yōu)先參觀觀四特天天工新項項目、參參與天工工會不定定期組織織的各種種團購及及消費優(yōu)優(yōu)惠、獲獲得購房房優(yōu)惠、、了解最最新時尚尚資訊、、享有四四特集團團旗下其其他產(chǎn)品品的相關(guān)關(guān)價格優(yōu)優(yōu)惠和購購買優(yōu)先先權(quán)等權(quán)權(quán)益……。積分計計劃：：天工工會會會員積積分計計劃是是天工工會為為會員員度身身定制制的一一套積積分獎獎勵制制度，，通常常以半半年或或一年年為積積分實實施期期，會會員可可通過過多種種方式式獲取取積分分，積積分累累積至至相應(yīng)應(yīng)額度度，即即可按按規(guī)則則兌付付豐盛盛的現(xiàn)現(xiàn)金、、實物物、精精神等等多重重獎勵勵。對象：：豐泰泰現(xiàn)有有業(yè)主主+新招募募會員員目的：：作為為本項項目及及豐泰泰后續(xù)續(xù)房地地產(chǎn)開開發(fā)（（東莞莞|東莞外外）的的客戶戶積累累及維維系手手段方式：：媒體體新聞聞+豐泰現(xiàn)現(xiàn)有項項目地地盤資資源60營銷安安排營銷。。周邊項項目，，特別別是朝朝陽新新城均均有較較大放放量，，建議議本項項目通通過“品質(zhì)質(zhì)制勝”、“持續(xù)高高品質(zhì)質(zhì)”成為片片區(qū)的的標桿桿性項項目。。4-2“創(chuàng)新新高品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品””作為為本項項目營營銷的的基本本點，，高品品質(zhì)項項目熱熱銷，，樹立立價值值、價價格標標桿類型一期二期三期四期住宅1#10785.83

2#

9723.863#

9723.86

4#10785.83

5#9488.23

6#10453.19

7#11121.99

8#11464.88

9#11464.88

10#7448.59

11#7448.59

商業(yè)公寓

8692.26京山新街1#商業(yè)

4089.94

何坊西路2#商業(yè)

3110.55何坊西路3#商業(yè)

20321.05總計48612.7741849.2428139.9827521.54占比33.26%28.66%19.25%18.83%6207年9月11月12月08年春節(jié)節(jié)1批發(fā)售售開盤月月銷售售200套，月月均60套；實現(xiàn)整整體銷銷售50%春節(jié)前前實現(xiàn)現(xiàn)銷售售80%1批均價價￥5500元/㎡2批均價價￥5800元/平方米米推售節(jié)節(jié)奏項目1期營銷銷期9個月（（2013.4-2014.1）項目整體實收均價9500元/平米以上；月均銷售速度65套/月；2批發(fā)售售開盤當當周100套，月月均50套；入市價價格￥￥5300元/㎡63大盤啟啟動原原則：：世聯(lián)研研究：：大盤盤規(guī)律律“一期=整體”“形象>產(chǎn)品”立勢是關(guān)鍵，，形象象建立立高度度6464天工御邸新都市主張||城市新貴社區(qū)TEL—創(chuàng)造都市時尚生活南昌新貴向南看！項目第第2批T牌主題題5立勢1：全城城強勢勢牽引引品牌導導入期期起勢蓄蓄客期期開盤強強銷期期持銷期期456789101113年1212314年說“天工工”說“項目精精神主主張/氣質(zhì)”說“社區(qū)生生活”說“社區(qū)+產(chǎn)品賣賣點”“項目精精神主主張/氣質(zhì)”65本項項目目的的昭昭示示性性一一般般，，建建議議就就將將整整體體地地塊塊的的形形象象墻墻做做出出來來，，以以形形成成大大盤盤整整體體氣氣勢勢。。立勢勢2：建建立立大大盤盤氣氣勢勢“項目目精精神神主主張張/氣質(zhì)質(zhì)”6666———6米高高形形象象墻墻造造勢勢“項目目精精神神主主張張/氣質(zhì)質(zhì)”67立勢勢3：建建立立“城界界”“城界界界界定定”———兩根大大型型廣廣告告光光柱柱，，作作為為項項目目永永久久性性的的城城界界標標志志，，并并能能發(fā)發(fā)布布信信息息。。體體現(xiàn)現(xiàn)大大氣氣魄魄5“項目目精精神神主主張張/氣質(zhì)質(zhì)”68外部部標標識識高大大，，昭昭示示性性和和標標志志性性強強，，夜夜間間可可亮亮燈燈路旗旗、、圍圍墻墻增增強強昭昭示示性性立勢勢5：建建立立強強烈烈的的“可識識別別性性”5導示示成成為為一一種種文文化化“項目目精精神神主主張張/氣質(zhì)質(zhì)”6969堅持持和和持持續(xù)續(xù)產(chǎn)產(chǎn)生生區(qū)區(qū)隔隔效效應(yīng)應(yīng)和和身身份份認認同同2社區(qū)區(qū)的的GPS展示示系系統(tǒng)統(tǒng)全程程語語音音提提示示內(nèi)置置區(qū)區(qū)域域及及社社區(qū)區(qū)詳詳細細地地圖圖全國國社社區(qū)區(qū)興興趣趣點點標標志志詳盡盡的的區(qū)區(qū)域域未未來來規(guī)規(guī)劃劃信信息息現(xiàn)場場電電視視墻墻視覺覺工工地地:工地地VIS統(tǒng)一一管管理理/工棚棚的的統(tǒng)統(tǒng)一一設(shè)設(shè)計計充分分滿滿足足大大眾眾的的好好奇奇心心，，取取悅悅觀觀眾眾：：工地地現(xiàn)現(xiàn)場場電電視視墻墻———可以以在在工工地地外外觀