世聯(lián)X年北京孔雀大湖項目市場及競爭

孔雀大湖項目--市場及競爭分析世聯(lián)地產(chǎn)孔雀大湖項目組2013.05.10大綱前提一產(chǎn)品注：數(shù)據(jù)來源文件《孔雀海項目一二期匯報130107-完成版s》聯(lián)排：主力產(chǎn)品；獨棟：標桿產(chǎn)品；平墅：創(chuàng)新產(chǎn)品；聯(lián)排產(chǎn)品銷售面積占總貨量的79%，是絕度主力產(chǎn)品前提一戶型配比總套數(shù)144套，其中聯(lián)排產(chǎn)品118套，占比約82%四聯(lián)小邊六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)前提二目標品牌目標：大湖項目承載著華夏地產(chǎn)的企業(yè)夢想，成功打造華夏地產(chǎn)高端產(chǎn)品線，成為華夏地產(chǎn)的品牌標桿，成為北京乃至全國市場的標桿項目。銷售目標：今年銷售金額約5億（約80套聯(lián)排），聯(lián)排單價不能低于25000元/平米，獨棟單價不能低于30000元/平米。不僅是形象上的標桿，同時也是絕對的價格標桿；其中聯(lián)排產(chǎn)品600-700萬，獨棟：1200萬起。因最終價格未定，本價格僅供參考！前提二這個目標意味著什么按2012年4季度北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當于北京別墅市場top5前提二這個目標意味著什么按2013年1-4月北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當于北京別墅市場top32013年1-4月成交金額排名(別墅)前提三原則不論是從銷售金額，還是銷售套數(shù)，或者是銷售均價，孔雀大湖項目都已經(jīng)處于北京主流高端別墅的市場競爭范圍內(nèi)，因此，大湖項目的市場和競爭分析，必須基于以下幾點：1、著眼于全北京別墅市場及成交排行榜；2、關注雖未進入銷售排行，但市場地位和影響力較強的項目；3、重點關注北京南部板塊的低密項目及土地成交情況；大綱北京別墅市場整體情況2012年全年北京全市別墅產(chǎn)品供應量118.7萬平米，成交102.5萬平米。2013年1-4月，北京全市別墅產(chǎn)品供應量14.9萬平米，成交量28.2萬平米。2013年3月出現(xiàn)成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走勢北京別墅墅市場整體情況況2012年以來來，北京京別墅市市場整體體成交均均價比較較平穩(wěn)，，價格的的波動與與上市項項目有關關，與整整體成交交量沒有有直接關關系。2012年全年年北京全全市別墅墅產(chǎn)品成成交均價價24657元/平米；2013年1-4月，，北京全全市別墅墅產(chǎn)品成成交均價價24813元/平米；2012年1月月至2013年年4月，，月度成成交走勢勢北京別墅墅市場整體情況況2012年年1月月至2013年年4月月，全全市供供應別別墅133萬平平米，，其中中大興興區(qū)18.3萬萬平米米，占比比13.7%；；全市市共銷銷售別別墅130萬平平米，，其中中大興興區(qū)18.9萬萬平米米，占比比14.5%。。大興區(qū)區(qū)別墅墅市場場是熱熱點板板塊之之一，，供需需基本本平衡衡，成成交均均價19362元/平米米，價格格平臺臺較低低。2012年年1月月至2013年年4月月，各各行政政區(qū)供供需及及價格格平臺臺北京別別墅市市場整體情情況2012年年1月月-2013年年4月月，北北京別別墅市市場各各面積積段供供需情情況中中，300-400平米米供需需兩旺旺，200-300平米米供小小于需需。本項項目目屬屬于于北北京京市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積區(qū)區(qū)間間段段。。2012年年1月月至至2013年年4月月，，各各面面積積段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年年1月月-2013年年4月月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套套，，其其中中總總價價在在400-600萬萬區(qū)區(qū)間間的的最最為為主主力力，，共共銷銷售售912套套，，本本項項目目所所在在的的600-800萬萬區(qū)區(qū)間間，，共共銷銷售售617套套；；2012年年1月月-2013年年4月月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套套，，其其中中單單價價在在10000-2000元元/平平米米區(qū)區(qū)間間最最為為主主力力，，共共銷銷售售1862套套；；其其次次為為20000-30000元元/平平米米區(qū)區(qū)間間段段，，共共銷銷售售1250套套。。本項項目目本項項目目2012年年1月月至至2013年年4月月，，各各價價格格段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2011年年、、2012年年、、2013年年至至四四月月，，全全年年北北京京全全市市別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品存存量量189.18萬萬平平米米、、206.28萬萬平平米米、、189.97萬萬平平米米。。2011年年、、2012年年、、2013年年至至四四月月，，月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)分分別別為為178套套、、248套套、、227套套。。供應應量量逐逐年年變變少少，，銷銷售售量量有有增增無無減減，，存存量量得得到到釋釋放放。。2011年年至至2013年年4月月，，供供需需及及存存量量情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2011年年至至2013年年四四月月份份，，以以聯(lián)聯(lián)排排為為主主、、疊疊拼拼、、獨獨棟棟一一直直為為市市場場接接受受主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，聯(lián)聯(lián)排排去去化化速速度度快快，，去去化化量量大大。。2011年年至2013年年4月月，存存量特特征北京別別墅市市場整體情情況小結1、北北京別別墅市市場整整體供供需：：供應應量逐逐年變變少，，銷售售量有有增無無減，，存量量得到到釋放放。2012年年北京京別墅墅市場場整體體供應應118.7萬萬平米米，3193套套，成成交102.5萬平平米，，2974套套，月月均去去化248套；；截止止今年年4月月，存存量約約190萬萬平米米，4772套套，按按2012年月月均去去化248套的的速度度計算算，約約一年年7個個月的的時間間消化化完畢畢。2、北北京別別墅市市場整整體價價格走走勢：：基本本平穩(wěn)穩(wěn)，受受整體體供應應向外外圍擴擴展影影響，，提升升不顯顯著。。2011年年、2012年年、2013年年1-4月月，別別墅市市場成成交均均價分分別為為，26285元/平米米，24657元/平米米，24813元元/平平米，，與供供應結結構相相關，，核心心區(qū)供供應減減少，，外圍圍供應應增加加。3、北北京別別墅市市場結結構：：南部部為熱熱點之之一，，最主主流產(chǎn)產(chǎn)品為為200-400平平米，，總價價200-800萬萬，單單價10000-30000元/平米米。除昌平平、順順義外外，南南部大大興區(qū)區(qū)為第第三熱熱點，，供需需兩旺旺；本本項目目所在在的300-400平米米，200-300平米米產(chǎn)品品，為為北京京別墅墅市場場最主主流面面積區(qū)區(qū)間，，且供供小于于需；；本項項目所所在的的總價價600-800萬萬，單單價20000-30000元/平米米主力力產(chǎn)品品，為為主流流需求求之一一。大綱市場掃掃描競品項項目選選擇2013年年1-4月月成交交金額額排名名(別別墅)1、掃掃描北北京別別墅排排名top20的項項目，，排除除其中中單價價過高高，或或過遠遠，或或市區(qū)區(qū)老舊舊項目目；市場掃掃描補充：：西山山壹號號院、、潤西西山、、格拉拉斯小小鎮(zhèn)、、龍湖湖好望望山3、掃掃描北北京南南部新新入市市項目目：補充：：園博博府、、鴻坤坤林語語墅、、興創(chuàng)創(chuàng)·屹屹墅、、中信信府譽譽墅、、V7西園園2、掃掃描雖雖未進進入成成交排排行，，但市市場營營銷力力和知知名度度較高高的項項目；；競品項項目選選擇競品項項目匯匯總項目匯匯總項目匯匯總注：潤潤西山山只余余14套別別墅，，龍湖湖香醍醍溪岸岸僅余余少量量尾房房銷售售，富富力童童話時時光疊疊拼部部分已已售罄罄，僅僅余洋洋房在在售；；以上上三個個項目目因存存量過過少，，不作作為競競品列列出。。競品地地圖譽天下西部別別墅區(qū)區(qū)西山壹壹號院院V7西西園園博府府東南別別墅區(qū)區(qū)中央別別墅區(qū)區(qū)千章墅格拉斯小鎮(zhèn)東部別別墅區(qū)區(qū)遠洋天著天鵝堡中信府譽墅京基基鷺鷺府府尚湖湖世世家家京昌昌別別墅墅區(qū)區(qū)南部別墅區(qū)首開開璞璞瑅瑅墅墅興創(chuàng)屹屹墅墅西南南別別墅墅區(qū)區(qū)燕西西華華府府九號號公公館館洪坤坤林林語語墅墅亞北北別別墅墅區(qū)區(qū)金科科王王府府御湯湯山山順義義別別墅墅區(qū)區(qū)好望望山山未售售已售售紅杉杉溪溪谷谷競爭爭格格局局200300100400500600700譽天天下下獨棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層按面面積積梳梳理理競競爭爭關關系系千章章墅墅格拉拉斯斯小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)800西山山壹壹號號院院燕西西華華府府九號號公公館館V7西西園園園博博府府金科科王王府府京基基鷺鷺府府御湯湯山山尚湖湖世世家家好望望山山紅杉杉溪溪谷谷首開開璞璞瑅瑅墅墅洪坤坤林林語語墅墅興創(chuàng)創(chuàng)屹屹墅墅遠洋洋天天著著天鵝鵝堡堡中信信府府譽譽墅墅本項項目目聯(lián)聯(lián)排排本項項目目獨獨棟棟競爭爭格格局局600800100012001400按總總價價梳梳理理競競爭爭關關系系160018002000起起起起起400200譽天天下下千章章墅墅格拉拉斯斯小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)西山山壹壹號號院院燕西西華華府府九號號公公館館V7西西園園園博博府府金科科王王府府京基基鷺鷺府府御湯湯山山尚湖湖世世家家好望望山山首開開璞璞瑅瑅墅墅洪坤坤林林語語墅墅興創(chuàng)創(chuàng)屹屹墅墅遠洋洋天天著著中信信府府譽譽墅墅紅杉杉溪溪谷谷天鵝鵝堡堡獨棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層本項項目目聯(lián)聯(lián)排排本項目目獨棟棟競爭格格局競爭關關系梳梳理核心競競品：：遠洋洋天著著的聯(lián)聯(lián)排、、興創(chuàng)創(chuàng)屹墅墅的聯(lián)聯(lián)排、、鴻坤林林語墅墅的聯(lián)聯(lián)排、、燕西西華府府的雙雙拼分流競競品：：譽天天下的的聯(lián)排排、千千章墅墅的下下疊、、好望望山山的的類類獨獨棟棟、、燕燕西西華華府府的的聯(lián)聯(lián)排排、、璞璞瑅瑅墅墅（（獨獨棟棟））干擾擾競競品品：：御御湯湯山山的的獨獨棟棟本項項目目獨獨棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭關關系系梳梳理理競爭爭格格局局競爭爭關關系系梳梳理理本項項目目聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭關關系系梳梳理理核心心競競品品：：遠遠洋洋天天著著的的平平層層、、鴻鴻坤坤林林語語墅墅的的疊疊拼拼、、興興創(chuàng)創(chuàng)屹屹墅墅的的平平層層分流流競競品品：：千千章章墅墅的的上上疊疊、、好好望望山山的的疊疊拼拼、、天天鵝鵝堡堡的的聯(lián)聯(lián)排排、、璞瑅瑅墅墅（（獨獨棟棟））干擾擾競競品品：：中中海海尚尚湖湖的的聯(lián)聯(lián)排排潛在在競競品品：：中中信信府府譽譽墅墅的的聯(lián)聯(lián)排排、、V7西西園園的的平平層層新成成交交土土地地關關注注金地地在在南南六六環(huán)環(huán)新新成成交交地地塊塊，，建建筑筑面面積積13.5萬萬平平米米，，容容積積率率1.5競品品案案例例核心心競競品品及及分分流流競競品品地地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心心競競品品遠洋洋天天著著燕西西華華府府鴻坤坤··林林語語墅墅興創(chuàng)創(chuàng)··屹屹墅墅分流流競競品品龍湖湖··好好望望山山譽天天下下千章章墅墅天鵝鵝堡堡首開開璞璞瑅瑅墅墅御湯湯山山尚湖湖世世家家干擾擾競競品品御湯湯山山中海海尚尚湖湖潛在在競競品品V7西西園園中信信府府譽譽墅墅主城區(qū)三環(huán)四環(huán)六環(huán)京沈高速本案京津高速五環(huán)京津唐高速亦莊新城大羊坊橋遠洋洋天天著著————基基本本信信息息基本本信信息息中等等體體量量，，遠遠洋洋地地產(chǎn)產(chǎn)，，非非核核心心別別墅墅區(qū)區(qū)、、創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品競品品案案例例建筑筑面面積積：：312平平米米聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品；超大大贈贈送送面面積積：：圖中中紅色色部部分分為為贈贈送送面面積積，黃色色為為陽陽光光內(nèi)內(nèi)庭庭院院，總總贈贈送送面面積積為為270平平米米左右右；；內(nèi)庭庭院院設設計計，，獨獨棟棟質(zhì)質(zhì)感感：：在前前庭庭后后院院基基礎礎上上增增設設獨獨立立內(nèi)內(nèi)庭庭院院設設計計，，私私密密性性強強，，同同時時很很好好解決決了了進進深深過過長長帶帶來來的的采采光光問問題題；過道道等等空空間間均均為為自自然然采采光光，，樓樓上上樓樓下下不不同同空空間間均均可可享享受受內(nèi)內(nèi)庭庭院院景景觀觀，，形成成三三重重庭庭院院、、立立體體庭庭院院雙雙重重景景觀觀效效果果；；前前后后天天井井，，解解決決地地下下室室采采光光，，提提升升地地下下室室舒舒適適度度。。庭院露臺露臺挑空采光頂陽光內(nèi)庭院贈送空間贈送空間一層層二層層三層層三層層露露臺臺三層層贈贈送送空空間間挑空空部部分分聯(lián)排排一一層層的的視視角角遠洋洋天天著著————戶戶型型270平平米米超超大大贈贈送送面面積積、、陽陽光光挑挑空空頂頂、、贈贈40㎡㎡露露臺臺競品品案案例例地下下格格局局：：整體體地地下下為為一一層層，，但但層高高較較高高為為7米米，有產(chǎn)產(chǎn)權權，因因為為層層高高較較高高，，因因此此客客戶戶在在使使用用的的時時候候可可以以自行分隔隔出一層層，這樣地地下就變變成了兩兩層，分隔出來來的這層層為贈送送層。地下一層層：可以打造造成多功功能室或或者客戶戶的其他他生活空空間，樣樣板間布布局成兒兒童及女女主人房房；地下二層層：車庫層+家庭廳廳，車庫庫有兩個車位位，車位價價格為20萬/個。地下一層層地下二層層采光窗井井雙車位采光窗井井采光窗井井本層全部部贈送地下二層層樣板間間地下一層層樣板間間里側為車車庫位置置項目亮點點270平平米超大大贈送面面積、陽陽光挑空空頂、贈贈40㎡㎡露臺遠洋天著著——戶戶型競品案例例1單元戶型型分布示示意圖（樓座正正面視角角）-1F1F2F3F4F分布格局局：每棟樓排排布4層層4戶，每每戶獨立立私家電電梯入戶戶，其中中一層、、二層和和三層分分享地下下室面積積及庭院院面積，，四層無無庭院和和地下室室贈送，，贈送閣閣樓；庭院贈送送：1層贈送送門前南南側庭院院，面積積為160平米米左右，，2層和和3層東東西兩側側分別贈贈送各自自一側庭庭院，三三層贈送送庭院在在二層庭庭院基礎礎上進行行延展，，面積為為60-160平米不不等；四四層無庭庭院贈送送。產(chǎn)品面積積：二、三、、四層為為258平米大大平層產(chǎn)產(chǎn)品，四四層層高高為6.5米，，可分隔隔出閣樓樓。212433221123一層西側側房源一層東側側房源二層西側側庭院二層東側側庭院一層西側側庭院一層東側側庭院三層西側側庭院三層東側側庭院庭院贈送送分布示示意圖（樓座俯俯瞰視角角）項目亮點點遠洋天著著——創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品平墅創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品平平層層尺度+別墅體體驗（庭庭院+地地下室））競品案例例建筑面積積：406平平米大面寬，，空間尺尺度感強強；地上一層層：四室五衛(wèi)衛(wèi)兩廳，，面寬17.1米，進進深15.2米米，主臥臥面寬4.2米米，客廳廳面寬6米，南向兩個個臥室，，包含一一個主臥臥套間，，4個臥臥室全部部為套房房設計；；地下一層層：地下一層層面積為為142平平米，下沉庭庭院面積積20平平米，本本層面積贈送送三分之之二，可作為為客戶的的娛樂空空間；贈送庭院院：庭院面積積160平米。。北入戶東東一層地下一層層庭院贈送送下沉庭院院項目亮點點北入戶東東一層406平米大大面寬180平平米庭院院贈送遠洋天著著——創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品競品案例例建筑面積積：258平平米大面寬，，空間尺尺度感強強；地上一層層：四室五衛(wèi)衛(wèi)兩廳，，面寬17.1米，進進深14.6米米，主臥臥面寬4.2米米，客廳廳面寬6米，南向兩個個臥室，，包含一一個主臥臥套間，，4個臥臥室全部部為套房房設計；；地下一層層：地下一層層面積為為56平米米，本層面積贈送送三分之之二，可作為為客戶的的娛樂空空間；贈送庭院院：庭院面積積為60平米米。北入戶東東二層地下一層層，庭院院為地上上贈送庭院院項目亮點點北入戶東東二層258平平米大大面面寬60平米庭庭院贈送送競品案例例遠洋天著著——創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品遠洋天著著——去去化情況況去除贈送送面積，，聯(lián)排成成交均價價為22358元/㎡㎡，平墅墅產(chǎn)品為為20835元元/㎡競品案例例去化情況況分析：：2012年全年年共消化化88套套別墅，，成交突突破主要要集中的的11月月新品加加推階段段，前期期去化情情況較差差，月均均去化5套；成交價格格較平穩(wěn)穩(wěn)，成交交價格集集中在2.7-2.9萬之間間，年底底隨著項項目去化化較好價價格有小小幅上漲漲。聯(lián)排產(chǎn)品品成交全全面積均均價僅為為：22358元/㎡平墅產(chǎn)品品成交全全面積均均價為：：20835元/㎡去除贈送送面積，，聯(lián)排成成交均價價為22358元/㎡㎡，平墅墅產(chǎn)品為為20835元元/㎡遠洋天著著——去去化情況況競品案例例存量分析析：項目截止止目前存存量：126套套后續(xù)存量量：8.93萬㎡存量產(chǎn)品品構成：：聯(lián)排101套，，平墅25套，，后期地地塊遠洋天著著——存存量及13年目目標13年銷銷售目標標：20億元元競品案例例項目優(yōu)優(yōu)勢：：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新升升級，，高贈贈送率率，性性價比比高；區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：：項目位位于經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)核心心區(qū)，作為為開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的企企業(yè)高高管及及企業(yè)業(yè)業(yè)主主的地地緣性性客戶戶是項項目的的天然然客戶戶；交通優(yōu)優(yōu)勢：：項目本本體開開車至至CBD區(qū)域域僅需需15分鐘鐘，有力力地支支撐了了城市市別墅墅的概概念，，圈住住CBD客客戶項目劣劣勢：：非純粹粹別墅墅社區(qū)區(qū)；項目周周邊自自然環(huán)環(huán)境不不佳，位于于亦莊莊工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)。項目成成交簡簡析：：成交有有效渠渠道：：目前項項目推推廣渠渠道主主要為為短信、、巡展展和搜搜房網(wǎng)網(wǎng)成交客客戶分分布：：項目成成交客客戶主主要來來自40%為CBD客戶戶，30%為大大興東東南板板塊客客戶，，25%為為亦莊莊工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)主。。創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，，高贈贈送面面積，，營銷銷聚焦焦遠洋天天著———優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析競品案案例經(jīng)濟型型別墅墅，與與本項項目存存在競競爭關關系競品案案例核心競競品及及分流流競品品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競競品遠洋天天著燕西華華府鴻坤··林語語墅興創(chuàng)··屹墅墅分流競競品龍湖··好望望山譽天下下千章墅墅天鵝堡堡首開璞璞瑅墅墅御湯山山尚湖世世家干擾競競品御湯山山中海尚尚湖潛在競競品V7西西園中信府府譽墅墅億城燕燕西華華府———基基本信信息競品案案例基本信信息高端會會所：：游泳池池、溫溫泉SPA、紅紅酒/雪茄茄、讀讀書室室、運運動健健身、、藝術術展廳廳、華華府圖圖書館館、藝藝術沙沙龍館館等。。項目配配套外部配配套項目位位于西西六環(huán)環(huán)42#出出口（（青龍龍湖出出口））向西西400米米即到到或京京石高高速，，有基基本周周邊配配套；；自然然公園園類配配套豐豐富，，包括括青龍龍湖公公園、、千靈靈山風風景區(qū)區(qū)、潭潭柘寺寺等。。內(nèi)部配配套競品案案例項目規(guī)規(guī)劃競品案案例項目整整體分分為A、B、C、D四個個區(qū)，，共774套套C區(qū)、、D區(qū)區(qū)為目目前在在售區(qū)區(qū)域B地地塊（（具體體規(guī)劃劃待定定）A地塊塊（具具體規(guī)規(guī)劃待待定））D地塊塊（聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品））C地塊塊（雙雙拼和和獨棟棟產(chǎn)品品）地塊規(guī)規(guī)劃項目規(guī)規(guī)劃競品案案例C區(qū)指指標———建筑面面積：：101348㎡㎡綠地面面積：：30564㎡容積率率：0.77產(chǎn)品：：雙拼/小獨獨/大大獨棟棟總戶數(shù)數(shù)：147戶（（含樣樣板區(qū)區(qū)）風水規(guī)規(guī)劃：：C區(qū)區(qū)擁有有社區(qū)區(qū)內(nèi)最最優(yōu)勢勢的峽峽谷和和水系系資源源，依依地打打造了了四水水歸堂堂核心心區(qū)和和森林林溪谷谷休閑閑水景景。雙拼（（430/437/459㎡㎡，50套套）小獨棟棟（582㎡，，53套））大獨棟棟（851㎡，，37套））項目規(guī)劃競品案例建筑面積：：119192㎡綠地面積：：22531㎡容積率：1.31產(chǎn)品類型：：聯(lián)排（360-370平平米為主）），主力戶型為為六聯(lián)排總戶數(shù)：273戶風水規(guī)劃：：一條水系，，貫穿D區(qū)區(qū)南北，自自南向北，，沿水系分分成三個組組團，意味味步步高升升。D區(qū)規(guī)劃———項目產(chǎn)品———聯(lián)排競品案例私家電梯聯(lián)聯(lián)排360-370平，，四室四廳廳六衛(wèi)，三三庭院，室室內(nèi)雙車位位，媲美獨獨棟別墅挑空設計，，增大采光光面，變向向贈送面積積項目產(chǎn)品———雙拼競品案例私家電梯陽陽光雙拼430-459平平米，五室室四廳五衛(wèi)衛(wèi)，稀缺溫溫泉入戶項目產(chǎn)品———獨棟競品案例觀山小獨棟棟

582平米，五五室六廳八八衛(wèi)，四向向入戶門設設計15米大面面寬，11米短進深深，市場少少有53套，稀稀缺溫泉入入戶地上二層首層地上三層地下一層項目產(chǎn)品———獨棟競品案例地上三層地下一層地上二層首層稀缺大獨棟棟

851平米，五五室六廳八八衛(wèi)，僅37套，稀稀缺溫泉入入戶,雙首層設計計，中廳三三層挑空臨湖而建，，北京唯一一的森林峽峽谷獨棟別別墅項目產(chǎn)品———銷售情情況競品案例當前順銷期期，剩余存存量如下：：今年后續(xù)供供應：D2區(qū)，360-370平米米聯(lián)排產(chǎn)品品，共67套，價格格未定。開盤時間約約6-7月月份。2013年年目標：聯(lián)排產(chǎn)品與與本項目獨獨棟未來在在同一總價價，存在競競爭競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽墅墅占地面積：：7.5萬平方米建筑面積:15.27萬平方米建筑類別：：聯(lián)排裝修狀況：：精裝交通狀況：：大興新城核核心區(qū)，地地鐵四號線線西紅門站站東800米，交通通通達性好好。主力戶型：：260-280平米米疊拼與360-370平米米聯(lián)排，共共276套套別墅房源源綠化率：30%容積率率：1.02開盤時間：：2013年年6月成交均價：：35000元/㎡入住時間：：2015年年物業(yè)公司：：瑞邦物業(yè)物業(yè)費：2.60元元/平方米米·月車位信息：：車位配比1:2鴻坤林語墅墅基本信息大興新城、、配套較完完善競品案例簽約學校：：與北京第二二實驗小學學；首都師師范大學學學前教育學學院附屬幼幼兒園等簽簽約。項目配套外部配套項目位于地地鐵四號線線西紅門站站東，周邊邊配套成熟熟，周邊包包括華亞洲洲第一宜家家旗艦店，，正大購物物中心等大大型商業(yè)充充分滿足客客戶生活所所需，但是是相對高端端。內(nèi)部配套大興新城核核心區(qū)，項項目配套較較全面且相相對高端競品案例項目規(guī)劃競品案例疊拼聯(lián)排產(chǎn)品布局：：148套套聯(lián)排+128套疊疊拼園林：北側側景觀花園園（銀杏大大道、鐘塔塔、花海、、疊水、高高爾夫練習習場、坡地地園林、3000平平米湖面））；南側休休閑運動；；中央水系系；項目產(chǎn)品競品案例360-370平米米聯(lián)排，地地下兩層，，高贈送率率，實際面面積在500平米左左右；C戶型實際際面積約481平米米，S9戶戶型601平米；項目產(chǎn)品競品案例260-280平米米疊拼，南南北分開入入戶，均贈贈花園、下下沉庭院及及地下室，，其中上疊疊贈閣樓，，高贈送率率，實際面面積在400平米左左右；下疊445平米，上上疊394平米；項目產(chǎn)品競品案例精裝標準：：10000元/平平米；工藝工法展展示:新風系統(tǒng)：：恒溫恒濕恒恒潔（PM2.5））門窗：鋁包木雙層層low-e中空玻玻璃+遮陽陽卷簾（現(xiàn)現(xiàn)場對比展展示）；水：廚房直飲水水+衛(wèi)生間間軟化水，，漢尼韋爾爾潔具；地暖等常規(guī)規(guī)展示；Wifi覆覆蓋：可用手機操操作新風、、卷簾等；；示范區(qū)競品案例推廣訴求及及表現(xiàn)競品案例推廣語：世世界級都會會別墅豪宅宅項目以“愛愛麗舍宮””為范本，，從規(guī)劃到到建設，一一切皆以皇皇家宮廷為為參照樣本本精工雕琢琢；鴻坤集集團十年方方成一墅，，新國門之之上締造世世界級豪宅宅標準，成成就“京城城新貴”最最后的城市市低密生活活。核心心價價值值：：城市市別別墅墅（（四四環(huán)環(huán)+宜宜家家））世界界級級（（法法式式新新古古典典））豪宅宅品品質(zhì)質(zhì)（（健健康康+智智慧慧））主要要渠渠道道：：短短信信、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡、、戶戶外外、、雜雜志志銷售售及及客客戶戶競品品案案例例開盤盤時時間間：：預預計計6月月，，但但預預售售證證尚尚未未拿拿到到，，價價格格未未定定；；貨量：不著急急賣，今年推推出34套房房源，兩棟疊疊拼+兩棟聯(lián)聯(lián)排銷售階段：排排卡，約60-70張左左右，不收費費用。客戶：南城客客戶為主，主主要是大紅門門一帶的生意意人，東邊客客戶過來的不不多。北京南部低密密度豪宅，抬抬升南部片區(qū)區(qū)市場價格認認知；有利于建立本本項目的價格格邏輯；本項目可承接接其下游客戶戶；競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府占地面積：12.48萬平方米建筑面積:14.6萬平方方米建筑類類別：：別墅，，共538戶；；裝修狀狀況：：毛坯交通狀狀況：：大興新新城核核心區(qū)區(qū)，地地鐵大大興線線高米米店南南站，，交通通通達達性好好。主力戶戶型：：170-340平米米洋房房，430平米米聯(lián)排排；綠化率率：40%容積積率率：1.17開盤時時間：：2013年年5月月或6月成交均均價：：35000元/㎡入住時時間：：2015年年上半半年物業(yè)公公司：：北京興興達興興物業(yè)業(yè)服務務中心心物業(yè)費費：未定車位信信息：：車位配配比1:2建筑設設計單單位:－興創(chuàng)屹屹墅基本信信息競品案案例學院氣氣息:與北京京石油油化工工學院院與北北京印印刷學學院相相鄰，，學院院氣息息濃厚厚。項目配套外部配套項目位于大大興新城核核心區(qū)，周周邊配套相相對成熟，，周邊游包包括華堂商商場在內(nèi)眾眾多配套能能夠基本滿滿足客戶生生活所需，，但是相對對較低端。。大興新城核核心區(qū)，項項目配套較較全面但相相對較低端端外部配套競品案例項目產(chǎn)品競品案例主力戶型：：180-330平米米4或5層層的平墅；；460、480平聯(lián)聯(lián)排別墅；；銷售計劃：：首次推出平平墅產(chǎn)品，，精裝修；；價格及開開盤時間未未定；預計價格：：33000元/平平米；現(xiàn)場展示：：目前只有沙沙盤模型；；興創(chuàng)屹墅A戶3室2廳2衛(wèi)建面180.00m2

興創(chuàng)屹墅B戶4室2廳3衛(wèi)建面220.00m2興創(chuàng)屹墅C戶4室2廳3衛(wèi)建面270.00m2

興創(chuàng)屹墅D戶5室2廳3衛(wèi)建面330.00m2

南城高端低低密度項目目，本項目目重要的競競爭對手；；競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府龍湖好望山山龍湖品牌，，中等體量量類別墅社社區(qū)競品案例去化情況競品案例13年新增增搜房電商商20萬優(yōu)優(yōu)惠去化情況13年銷售售目標：10億元競品案例存量分析：：項目截止目目前存量：：105套后續(xù)存量：：13.97萬㎡存量產(chǎn)品構構成：疊拼105套，后期期地塊龍湖好望山山——存量量及13年年目標13年銷售售目標：7.5億元元競品案例項目優(yōu)勢：：龍湖品牌開開發(fā)商，龍湖地產(chǎn)在在北京項目目以高端社社區(qū)為主，，在別墅市市場中，品品牌知名度度較高；隸屬中央別別墅區(qū)，別墅置業(yè)業(yè)熱點區(qū)域域，依托順順義核心區(qū)區(qū)生活配套套，別墅居居住氛圍濃濃厚；五重園林體體系，龍湖地產(chǎn)產(chǎn)在園林打打造方面尤尤為擅長，，其園林種種植講究五五重體系，，被眾多開開發(fā)商紛紛紛效仿；性價比高，，220-330㎡疊疊拼戶型，，經(jīng)濟實惠惠，雖非純純別墅產(chǎn)品品，但550-650萬元/套的高性性價比價格格，深受市市場追捧。。項目劣勢：：非純別墅社社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃洋洋房、聯(lián)排排、及少量量類獨棟，，另配建有有政策性住住房；產(chǎn)品非別墅墅類型產(chǎn)品品，社區(qū)以疊疊拼為主，，僅有少量量類獨棟產(chǎn)產(chǎn)品。項目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項目推推廣渠道為為網(wǎng)絡、短信信成交客戶分分布：主力客戶為為望京片區(qū)區(qū)、通州外外溢客戶優(yōu)劣勢分析析競品案例非本項目重重要競品競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府譽天下（譽譽皇殿）———基本信信息競品案例基本信息項目產(chǎn)品競品案例百萬精裝：全屋鋪砌砌進口天然然圓石及地地磚、廚房房及衛(wèi)生間間高級柜臺臺，以至高高科技保安安系統(tǒng)等。。銷售情況競品案例銷售情況：：共254套套房，5月月初加推100套法法式風格的的獨棟及聯(lián)聯(lián)排，獨棟棟約560平米，總總價1900萬，聯(lián)聯(lián)排約380平米，，總價約900萬；；當前僅余1套獨棟，，預計10月份推出出新貨量，，價格未定定；客戶及渠道道：主要以線下下渠道為主主，主打老老客戶，港港商圈層客客戶居多項目有一定定的特殊性性，非本項項目關注重重點競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府千章墅非核心別墅墅區(qū)中等體體量別墅競品案例幼兒園會所疊拼聯(lián)排疊拼一期房源一期房源共共13棟樓樓，共計99套房源源，其中疊疊拼76套套，聯(lián)排23套；12年開盤盤房源共四四棟樓，32#，38#，37#（疊疊拼房源下下疊10套套，上疊16套），，1#（聯(lián)聯(lián)排10套套）共36套，總貨貨值約3.4億；一期推售售房源為為東北角角現(xiàn)房資資源，且且疊拼、、聯(lián)排中中高端別別墅資源源搭配，，實現(xiàn)均均衡去化化競品案例例去化情況況去除贈送送面積，，聯(lián)排成成交均價價為21204元/㎡㎡，疊拼拼為26488元/㎡㎡競品案例例去化情況況分析：：2012年全年年共消化化32套套別墅，，簽約金金額4.16億億元，其其中開盤盤36套套房源全全部認購購完畢，，首開效效果較好好；項目首期期開盤疊疊拼面積積252-390㎡，，聯(lián)排面面積450㎡，，贈送面積也也70-400㎡不等等，私家家電梯直直接入戶戶，贈送送業(yè)主精精裝車庫庫，性價價比相對對較高。去化情況況去除贈送送面積，，聯(lián)排成成交均價價為21204元/㎡㎡，疊拼拼為26488元/㎡㎡聯(lián)排產(chǎn)品品成交全全面積均均價僅為為：21204元/㎡疊拼產(chǎn)品品成交全全面積均均價為：：26488元/㎡競品案例例存量分析析：項目截止止目前存存量：54套2013年預計計新增供供應量：：14.5萬㎡存量產(chǎn)品品構成：：疊拼49套，聯(lián)聯(lián)排5套套，后續(xù)還還有14.5萬㎡未取證產(chǎn)產(chǎn)品13年銷銷售目標標：6億元存量及13年目目標競品案例例起勢活動動微博活動動影視嫁接接拓展活動動論壇活動動婚紗攝影影麗茲行伯爵高爾爾夫路虎活動動《煮婦也也瘋狂》》《9月婚婚禮》八十年代代電影人人-老朋朋友聚會會明星聚會會營銷動作作項目營銷銷動作線下活動動資源主主題豐富富多彩、、品質(zhì)高高端競品案例例項目優(yōu)勢勢：組團規(guī)劃劃優(yōu)勢：：雖然處于于非核心心別墅區(qū)區(qū)，但目目前已有有多家知名名開發(fā)商商入住，項目所所處區(qū)域域的熱度度及知名名度將逐逐步擴大大，區(qū)域域價值將將會不斷斷提升；；母品牌優(yōu)優(yōu)勢：充分借助母品品牌聯(lián)想想集團知知名度，打造融融科置地地在京首首個別墅墅項目；；現(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)、性價價比高：：外立面采采用葡萄牙米米黃石全全干掛石石材，并且現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)展示效效果非常常好，首首期開盤盤疊拼及及聯(lián)排，，贈送面面積也70-400㎡㎡不等，，私家電電梯直接接入戶，，贈送業(yè)業(yè)主精裝裝車庫，性價比相相對較高高；項目成交交簡析：：成交有效效渠道：：目前項目目推廣渠渠道為網(wǎng)絡及戶戶外成交客戶戶分布：：主力客戶戶：望望京、亞亞運村、、三元橋橋、燕莎莎等片區(qū)區(qū)高端人人群；次次級客戶戶：順義義城區(qū)內(nèi)內(nèi)空港別別墅區(qū)、、后沙峪峪板塊外外溢客戶戶邊緣客客戶：主主動郊區(qū)區(qū)化東部部CBD區(qū)域及及通州區(qū)區(qū)域改善善升級客客戶優(yōu)劣勢分分析競品案例例競品案例例核心競品品及分流流競品地地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品品遠洋天著著燕西華府府鴻坤·林林語墅興創(chuàng)·屹屹墅分流競品品龍湖·好好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅瑅墅園博府御湯山尚湖世家家干擾競品品御湯山中海尚湖湖園博府天鵝堡———基本本信息競品案例例基本信息息項目產(chǎn)品品競品案例例產(chǎn)品：在售三期期親密別別墅，聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品，面積積230-340平米米，總價價450-600萬；；其中主力力戶型為為240平米，，推出6套特價價房，450萬萬；銷售情況況：項目最早早07年年一期開開盤，09年二二期，，現(xiàn)在在在售為三三期，僅僅剩50余套別別墅；無無后續(xù)供供應。老舊項目目尾盤，，非本項項目競品品競品案例例核心競品品及分流流競品地地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品品遠洋天著著燕西華府府鴻坤·林林語墅興創(chuàng)·屹屹墅分流競品品龍湖·好好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅瑅墅園博府御湯山尚湖世家家干擾競品品御湯山中海尚湖湖園博府首開璞瑅瑅墅———基本信信息競品案例例基本信息息產(chǎn)品信息息競品案例例經(jīng)濟型獨獨棟產(chǎn)品品，現(xiàn)房房299-358平方米米的緊湊湊型別墅墅，456-499平方米米的舒適適型別墅墅，588-645平方米米的奢華華型別墅墅銷售信息息競品案例例2012年11月開盤盤至今，，簽約66套，，成交金金額3.81億億與本項目目非同一一類產(chǎn)品品，但需需關注其其銷售動動態(tài)競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府項目類型：千棟體量純獨獨棟成品別墅墅用地面積：113萬平米米（東區(qū)37萬平米）容積率率：0.38總套數(shù)數(shù)：1044套（（東區(qū)381套）建筑風格：地中海風情（濃情托斯卡卡納、西班牙牙、典雅法式式）戶型設計：A-Q17種種戶型綠化率率：55%面積區(qū)間：主力戶型集中中在460－－610平米米；極致稀缺型型800-900平米左左右的樓王交通情況：奧北別墅區(qū)核核心（小湯山山鎮(zhèn)），通過過三橫（北六六環(huán)、定泗路路、北五環(huán)））三縱（京承承高速、立湯湯路、八達嶺嶺高速）實現(xiàn)現(xiàn)快速通達。。御湯山價值：：1、地脈稀缺缺：地處湯泉泉行宮原址之之上，未來科科技城和國際際健康城再次次整體提升區(qū)區(qū)域升值潛力力；2、產(chǎn)品稀缺缺：北京當前前僅存的稀缺缺純粹獨棟別別墅社區(qū)，3種風格17種戶型，戶戶戶不同，充充分體現(xiàn)獨特特個性；3、景觀稀缺缺：15萬平平米成品園林林，萬余株珍珍稀成樹密植植，盡享百年年濃蔭，果嶺嶺高爾夫坡地地綠化，豐富富別墅生活；；4、溫泉稀缺缺：戶戶溫泉泉入戶，足不不出戶享受昔昔日皇家御制制規(guī)格溫泉；；5、現(xiàn)房稀缺缺：全部準現(xiàn)現(xiàn)房，不用預預期未來，生生活畫面實景景呈現(xiàn)，即買買即??；6、配套稀缺缺：720畝畝生態(tài)農(nóng)莊配配備，私享健健康有機生活活；三大殿堂堂級會所，20000平平米配備，彰彰顯尊貴身份份。御湯山基本信息奧北純獨棟大大盤競品案例去化情況競品案例去化情況分析析：2012年全全年共消化126套別獨獨棟墅，簽約約金額12.88億元；；成交價格方面面5月份開始始由于項目采采取特價房策策略去化情況獨棟產(chǎn)品成交交全面積均價價僅為：22552元元/㎡競品案例存量分析：項目截止目前前存量：161套后續(xù)供應量：：24萬㎡存量產(chǎn)品構成成：獨棟161套套存量及13年年目標13年銷售目目標：10億元競品案例特價房：針對市場新客客戶采取75折優(yōu)惠，通過原價1100萬折后820萬獨棟特價房吸引客客戶，820萬相當于區(qū)區(qū)域內(nèi)聯(lián)排總總價，奧北別墅區(qū)內(nèi)內(nèi)首個打折銷銷售獨棟項目目?；顒樱嘿Y源嫁接活動動（黑龍江商會會、北京商會會）+現(xiàn)場生活體驗驗活動（有機生態(tài)采采摘、自有有有機池塘垂釣釣、燒烤等））奧北，純獨棟棟、現(xiàn)房、大大庭院制勝點231奧北別墅區(qū)，熱點置業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，熱銷銷的項目特價房策略成功啟動熱銷銷的典范，5月率先在區(qū)區(qū)域內(nèi)啟動特特價房，突破破市場，帶動動整年熱銷。。項目本身兼具具純獨棟的別別墅大盤、現(xiàn)現(xiàn)房、6月加推房房源贈送400-600㎡大庭院，，性價比高。。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡獨棟棟產(chǎn)品，總價價區(qū)間為950-1400萬元。4項目入市時間間較長，現(xiàn)場場打造震撼成成熟，客戶體體驗充分。營銷動作項目營銷動作作競品案例項目優(yōu)勢：奧北別墅區(qū)，熱點置業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，熱銷銷的項目項目本身兼具具純獨棟的別別墅大盤、現(xiàn)現(xiàn)房、6月加推房房源贈送400-600㎡大庭院，，性價比高。。項目入市時間間較長，現(xiàn)場場打造震撼成成熟，客戶體體驗充分。項目劣勢：項目戶型居住住感不足交通擁堵項目成交簡析析：成交有效渠道道：目前項目推廣廣渠道為新浪網(wǎng)、線下下圈層客戶拓拓展成交客戶分布布：由于項目項目目成交客戶主主要來自60%為奧北區(qū)區(qū)域客戶，以以朝陽區(qū)居多多。優(yōu)劣勢分析競品案例競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽墅中海尚湖世家家——基本信信息競品案例基本信息項目產(chǎn)品競品案例目前項目僅余余60套聯(lián)排排，350平米，，總價800萬左右；線下渠道為主主，中海老客客戶成交較多多競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府園博府非純粹別墅項項目競品案例項目目前取證證可售住宅房房源共計446套，其中中平層產(chǎn)品379套，聯(lián)排產(chǎn)品31套。首次開放房房源236套套平層產(chǎn)品，，簽約率為98%，僅剩剩余4套；二二次開盤銷售售平層產(chǎn)品179套，簽簽約率62%。別墅產(chǎn)品順銷銷，目前從建建委網(wǎng)站顯示示僅有2套認認購，但銷售人員說說別墅基本售售完。項目于2012年11月月取得454套辦公立項項房源（商改改住規(guī)劃）預預售證，并于于2013年年1月，以公公寓形式開盤盤銷售，目前前已簽約181套，簽約約率為40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期開盤2012.10.01二期開盤推盤節(jié)點2013.01公寓開盤剩余貨量：項目規(guī)劃總建建面24萬㎡㎡，目前已取取證建面9.7萬㎡，撤撤回銷證建面面5.4萬㎡㎡，產(chǎn)品類型型為平層產(chǎn)品品。剩余近10萬㎡規(guī)劃劃未知，預計計還將有部分分商業(yè)產(chǎn)品，，后期無別墅產(chǎn)產(chǎn)品。去化情況僅31套聯(lián)排排別墅競品案例2013年銷銷售情況2013年2月27日最最新動態(tài)萬年生態(tài)城??園博府二期期在售，現(xiàn)主主力戶型為145-260平精裝戶戶型，均價24000元元/平起。項項目另有340㎡聯(lián)排排別墅、45-100㎡㎡SOHO商商業(yè)。一次性性付款97折折，貸款99折。因目前可售售產(chǎn)品較少少，因此暫暫無集中推推廣。去化情況項目普宅產(chǎn)產(chǎn)品去化較較好13年銷售售目標：20億元（主要是普普宅部分））競品案例項目優(yōu)勢：：“健康生活活有機系統(tǒng)統(tǒng)”大規(guī)劃劃，在社區(qū)內(nèi)構構筑可再生生能源系統(tǒng)統(tǒng)、微氣候候系統(tǒng)、固固碳系統(tǒng)、、內(nèi)空間生生態(tài)系統(tǒng)四四大生態(tài)系系統(tǒng)，倡導導綠色健康康生活理念念；園博會的開開展使得區(qū)區(qū)位發(fā)展利利好項目地鐵直達，，交通便利利項目劣勢：：非純別墅社社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃洋洋房、公建建、商業(yè)等等多建筑形形態(tài)，別墅墅僅有31套；非傳統(tǒng)別墅墅區(qū)，開發(fā)發(fā)商品牌知知名度較低低；項目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項目推推廣渠道為為短信及網(wǎng)絡絡成交客戶分分布：豐臺區(qū)域占占40%，其次為金金融街及石石景山客戶戶。優(yōu)劣勢分析析收集市場項項目分析競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽墅墅占地面積：：43600平米建筑面積:113105平方米米建筑類別：：小高層裝修狀況：：毛坯，部分分精裝交通狀況：：門頭溝西四四環(huán)阜石路路雙峪環(huán)島島北1公里里，三大城城市主干道道與區(qū)域快快速連接，，交通通達達性較好。。主力戶型：：平層：175-270平平方米，215平米米為主。綠化率：30%容積率率：2.50開盤時間：：2013年年06月30日銷售均價：：待定入住時間：：2014年年12月物業(yè)公司：：待定物業(yè)費：待定車位信息：：458位，，車位配比比1：1開發(fā)商:北京天臺臺山房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司效果圖基本信息競品案例V7·西園園配套教學:人大附附小、實驗二小的的引入，目目前北京實實驗二小已已于項目達達成合作本體配套外部配套項目位于門門頭溝城區(qū)區(qū)中心，周周邊配套相相對成熟，，周邊游包包括國美電電器在內(nèi)眾眾多配套能能夠充分滿滿足客戶生生活所需，，但是相對對較低端。。競品案例項目配套園林打造理理念：以“禮制””需求人與與環(huán)境的和和諧統(tǒng)一。。園林布局介介紹：園區(qū)沿“十十字軸線””展開三段段式景觀———南部大大面積石材材鋪裝的法法試噴泉廣廣場，與中中軸對稱的的臺地疊水水步道相連連；中部軸軸心，銀杏杏噴泉至會會所；北部部自然坡地地。園林歐洲宮廷禮禮儀，自然營園秩秩序競品案例競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語語墅興創(chuàng)·屹墅墅分流競品龍湖·好望望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽墅墅占地面積：：126000平方米米建筑面積:126000平方米米建筑類別：：聯(lián)排裝修狀況：：毛坯交通狀況：：臨近地鐵5號線延長長線，亦莊莊橋或者榮榮京東街站站均可到達達，交通通通達性較好好。主力戶型：：聯(lián)排：240平平米米和和270平平方方米米，，贈贈送送地地下下空空間間。。綠化化率率：：30%容積積率率：：1.0開盤盤時時間間：：2013年年5月月成交交均均價價：：待定定入住住時時間間：：2014年年物業(yè)業(yè)公公司司：：待定定物業(yè)業(yè)費費：：待定定車位位信信息息：：雙車車位位開發(fā)發(fā)商商:北北京京中中信信新新城城逸逸海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司基本本信信息息效果果圖圖實景景圖圖中等等體體量量，，遠遠洋洋地地產(chǎn)產(chǎn)，，非核核心心別別墅墅區(qū)區(qū)、、創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品競品品案案例例中信信府府譽譽墅墅園林林打打造造理理念念：：注重重中中西西方方精精神神的的融融合合。。園林林布布局局介介紹紹：：，社社區(qū)區(qū)外外部部將將打打造造出出與與南南海海子子公公園園相相得得益益彰彰的的風風情情主主題題園園林林，，社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部結結合合歐歐式式現(xiàn)現(xiàn)代代手手法法，，是是中中信信地地產(chǎn)產(chǎn)傾傾力力打打造造的的““城城市市濕濕地地公公園園別別墅墅區(qū)區(qū)””。。園林林城市市濕濕地地公公園園別別墅墅區(qū)區(qū)歐式式現(xiàn)現(xiàn)代代手手法法，，融景景濕濕地地公公園園競品品案案例例戶型型競品品案案例例聯(lián)排排270m2戶型型：：地上上三三層層，，地地下下一一層層，，南南向向面面寬寬7.5米米；；配有有室室內(nèi)內(nèi)電電梯梯，，贈贈花花園園、、地地下下室室，，雙雙車車位位；；項目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢：：亦亦莊莊核核心心生生活活區(qū)區(qū)，，涼涼水水河河畔畔；；距距五五環(huán)環(huán)路路僅僅500米米，，距距離離國國貿(mào)貿(mào)橋橋僅