世聯(lián)-區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享二

世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2006-1-15區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營。世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點(diǎn)與資源整合核心要點(diǎn)2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1土地分級(jí)與功能指標(biāo)的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項(xiàng)目資金投入計(jì)劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動(dòng)策略核心要點(diǎn)5.1配套分級(jí)5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力4.2啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值4.3啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng)6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價(jià)值的整合與展示6.3關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.4渠道策略6.5賣場(chǎng)規(guī)劃6.6公共關(guān)系營銷世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容土地價(jià)值的評(píng)估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動(dòng)區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù)區(qū)域發(fā)展土地運(yùn)營土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對(duì)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運(yùn)營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開發(fā)/開發(fā)招商項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷售營銷銷售營銷/運(yùn)營管理土地規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營、維修和其他管理政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)政府運(yùn)營商土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)）政府運(yùn)營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級(jí)開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級(jí)開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)通過土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級(jí)開發(fā)利潤回報(bào)招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容政府編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，測(cè)算拆遷費(fèi)用。按相關(guān)政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補(bǔ)償方案。土地儲(chǔ)備中心向計(jì)劃部門申辦立項(xiàng)手續(xù)。需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲(chǔ)備中心實(shí)施收購。申辦《房屋拆遷許可證》。委托拆遷公司進(jìn)行拆遷談判。土地儲(chǔ)備中心代表政府以招標(biāo)（或委托）的方式選擇土地一級(jí)開發(fā)商，簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級(jí)開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫。財(cái)政局會(huì)同國土管理部門進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)成本核算。土地出讓信息公布。招商引資。土地公開出讓。政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運(yùn)營商參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。與土地儲(chǔ)備中心簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。融資。尋找合作者。分期、分塊實(shí)施征地、拆遷補(bǔ)償安置工作。房屋拆除與土地平整。分期、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。項(xiàng)目招商。區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)。土地轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。自主開發(fā)。聯(lián)建開發(fā)?？商峁┑念檰柗?wù)資源盤點(diǎn)與土地價(jià)值評(píng)估。區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)）土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實(shí)施方案研究。拆賠模式研究、制訂拆遷實(shí)施方案。協(xié)助運(yùn)營商與政府契約文件的準(zhǔn)備。協(xié)助聯(lián)系投資商。土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判。區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略。制訂土地出讓的營銷推廣計(jì)劃及執(zhí)行。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓。前期工作的評(píng)估、調(diào)整。整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。啟動(dòng)區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。營銷策略研究。營銷執(zhí)行顧問服務(wù)。

一級(jí)開發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級(jí)開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資基建投入與地價(jià)增長的關(guān)系曲線地價(jià)增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動(dòng)期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期區(qū)域發(fā)發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目遵遵循著著共通通的開開發(fā)步步驟開發(fā)主體的合法性確立目標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點(diǎn)土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng)區(qū)域營銷土地的控制與獲取世聯(lián)區(qū)區(qū)域開開發(fā)顧顧問項(xiàng)項(xiàng)目成成功案案例簡(jiǎn)簡(jiǎn)介Case>世聯(lián)成成功案案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及建議、開發(fā)模式及運(yùn)作方案招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動(dòng)策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局規(guī)劃方案評(píng)價(jià)、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì)項(xiàng)目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測(cè)算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目2003北京7平方公里天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動(dòng)策略、開發(fā)模式佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)土地價(jià)值評(píng)估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究2005北京108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會(huì)、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃合肥政政務(wù)新新區(qū)規(guī)規(guī)劃市市場(chǎng)研研究項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：占地地12平方方公里里項(xiàng)目類類型：政政務(wù)新新區(qū)開開發(fā)客戶目目的：：土地的的成功功出讓讓為區(qū)域域做控控制性性規(guī)劃劃提供供市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)據(jù)區(qū)域開開發(fā)的的運(yùn)作作模式式我們解解決的的問題題：城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分分析與與資源源評(píng)估估新區(qū)選選址診診斷報(bào)報(bào)告合肥新新區(qū)規(guī)規(guī)劃及及功能能分區(qū)區(qū)研究究新區(qū)開開發(fā)與與運(yùn)作作報(bào)告告案例實(shí)實(shí)務(wù)研研究報(bào)報(bào)告新中心心區(qū)意意向規(guī)規(guī)劃方方案取得的的成效效：土地增增值成為開開發(fā)熱熱點(diǎn)招商局局漳州州項(xiàng)目目發(fā)展展戰(zhàn)略略及定定位研研究項(xiàng)目名名稱：漳州州港口口物業(yè)業(yè)研究究項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：1平方方公里里項(xiàng)目類類型：大大規(guī)模模主題題地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)我們解解決的的問題題：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域域增值值確定定開發(fā)發(fā)方案案典型案案例分分析開發(fā)發(fā)模式式深圳寶寶安尖尖崗新新區(qū)發(fā)發(fā)展研研究究規(guī)模：：2.3平方方公里里客戶目目的：：區(qū)域發(fā)發(fā)展定定位區(qū)域功功能分分區(qū)取得的的成效效：區(qū)域規(guī)規(guī)劃已已經(jīng)完完成土地增增值土地高高價(jià)出出讓西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展展研究究項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：4平平方公公里項(xiàng)目類類型：開開發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略略世聯(lián)介介入階階段：：世聯(lián)介介入時(shí)時(shí)處于于區(qū)域域開發(fā)發(fā)前期期的功功能定定位與與規(guī)劃劃研究究階段段工作成成果：：區(qū)域定定位與與區(qū)域域增值值的關(guān)關(guān)系區(qū)域的的整體體定位位區(qū)域發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略區(qū)域整整體功功能分分區(qū)及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)確定定區(qū)域開開發(fā)模模式的的建議議與土土地出出讓策策略的的制定定顧問效效果基于世世聯(lián)提提出的的整體體功能能定位位和規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)建建議，，完成成區(qū)域域總體體規(guī)劃劃；吸引了了包括括上海海綠地地集團(tuán)團(tuán)、香香港和和黃機(jī)機(jī)構(gòu)等等品牌牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐；；區(qū)域地地價(jià)由由60萬/畝快快速飛飛漲到到130/畝；；區(qū)域逐逐漸成成為開開發(fā)熱熱點(diǎn)北京溫溫榆河河綠色色生態(tài)態(tài)走廊廊項(xiàng)目目項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：7平平方公公里項(xiàng)目類類型：大規(guī)規(guī)模新新區(qū)開開發(fā)工作成成果：：區(qū)域土土地價(jià)價(jià)值評(píng)評(píng)估與與地塊塊劃分分；區(qū)域的的整體體定位位與功功能分分區(qū)（（包括括核心心區(qū)定定位））；建立區(qū)區(qū)域成成功的的土地地市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作作模式式和商商業(yè)化化的開開發(fā)模模式區(qū)域的的營銷銷策略略與形形象建建立核心區(qū)區(qū)土地地二級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)別墅墅項(xiàng)目目的市市場(chǎng)定定位顧問效效果基于世世聯(lián)提提出的的整體體功能能定位位和規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)建建議所所做的的區(qū)域域總體體規(guī)劃劃獲得得首規(guī)規(guī)委認(rèn)認(rèn)可基于世世聯(lián)提提出的的“公公私合合作””的土土地運(yùn)運(yùn)作開開發(fā)模模式，，開發(fā)發(fā)商與與政府府正在在協(xié)商商積極極推進(jìn)進(jìn)，區(qū)區(qū)域開開發(fā)已已獲得得立項(xiàng)項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)；推進(jìn)開開發(fā)商商獲得得政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)成為為一級(jí)級(jí)土地地運(yùn)營營商土地地地價(jià)升升值達(dá)達(dá)到150萬畝畝別墅項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)已進(jìn)進(jìn)入實(shí)實(shí)質(zhì)性性啟動(dòng)動(dòng)階段段。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶廊坊坊開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展研研究究項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模：30平平方方公公里里項(xiàng)目目類類型型：開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略我們們解解決決的的問問題題：拿地地策策略略區(qū)域域整整體體定定位位與與發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略區(qū)域域開開發(fā)發(fā)模模式式土地地價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估與與地地塊塊劃劃分分啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)范范圍圍確確定定、、啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)定定位位與與功功能能布布局局、、啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略土地地出出讓讓計(jì)計(jì)劃劃開發(fā)發(fā)模模式式佛山山南南海?？瓶萍技脊すI(yè)業(yè)園園項(xiàng)項(xiàng)目目房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與土土地地功功能能定定位位研研究究項(xiàng)目目名名稱稱：佛佛山山南南海?？瓶萍技脊すI(yè)業(yè)園園項(xiàng)項(xiàng)目目房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與土土地地功功能能定定位位研研究究項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模：256平平方方公公里里項(xiàng)目目類類型型：工工業(yè)業(yè)園園開開發(fā)發(fā)我們們解解決決的的問問題題：資資源源盤盤點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估土地地劃劃分分土地地價(jià)價(jià)值值的的動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)分分析析成功功區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)案案例例借借鑒鑒區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析與與發(fā)發(fā)展展定定位位經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算區(qū)域域總總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議北京京順順義義新新城城項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)模模：：108平平方方公公里里委托托客客戶戶：首首都都規(guī)規(guī)劃劃委委員員會(huì)會(huì)項(xiàng)目目類類型型：大大型型區(qū)區(qū)域域研研究究客戶戶目目的的：北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體研研究究產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)研研究究區(qū)域域價(jià)價(jià)值值定定位位新新城城開開發(fā)發(fā)策策略略空港城順義中心區(qū)首都機(jī)場(chǎng)順義新城經(jīng)典典案案例例：：北北京京順順義義新新城城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位與與城城市市發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略研研究究北京京順順義義新新城城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位與與城城市市發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略研研究究順義義新新城城結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：三三組組團(tuán)團(tuán)108平平方方公公里里、、規(guī)規(guī)劃劃人人口口90萬萬①天竺竺空空港港區(qū)區(qū)：組成成：：包包括括空空港港工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、北北京京天天竺竺空空港港出出口口加加工工區(qū)區(qū)和和后后沙沙峪峪地地區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模：：34平平方方公公里里（（28萬萬人人））②中心心片片區(qū)區(qū)：組成成：：區(qū)區(qū)中中心心組組團(tuán)團(tuán)、、馬馬坡坡組組團(tuán)團(tuán)、、牛牛欄欄山山組組團(tuán)團(tuán)規(guī)模模：：62平平方方公公里里（（52萬萬人人）③河?xùn)|東新新區(qū)區(qū)：組成成：：包包括括北北小小營營鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和南南彩彩鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)模模：：12平平方方公公里里（（10萬萬人人）資料料來來源源：：《《北北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃2004-2020》》123對(duì)區(qū)區(qū)域域的的研研究究世世聯(lián)聯(lián)界界定定為為““人人在在一一定定的的空空間間內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行生生產(chǎn)產(chǎn)和和消消費(fèi)費(fèi)這這樣樣一一個(gè)個(gè)基基本本的的價(jià)價(jià)值值模模型型””，，并并從從這這四四個(gè)個(gè)方方面面對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)狀狀進(jìn)進(jìn)行行研研究究，，尋尋找找現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)與與理理想想之之間間的的差差距距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)業(yè)：：產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域比比較較優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)就就業(yè)業(yè)土地地：：土地地利利用用性性質(zhì)質(zhì)土地地利利用用強(qiáng)強(qiáng)度度地價(jià)價(jià)峰峰值值可利利用用土土地地量量人口口：：人口口總總量量人口口就就業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)人口口素素質(zhì)質(zhì)消費(fèi)費(fèi)：：消費(fèi)費(fèi)力力消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)消費(fèi)費(fèi)地地點(diǎn)點(diǎn)資料料來來源源：：區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展價(jià)價(jià)值值模模型型制造造業(yè)業(yè)是是順順義義區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長的的主主要要來來源源，，而而汽汽車車制制造造業(yè)業(yè)和和電電子子信信息息制制造造業(yè)業(yè)又又是是絕絕對(duì)對(duì)的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年年順順義義第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)之之比比為為1：：0.57。。第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中工工業(yè)業(yè)拉拉動(dòng)動(dòng)GDP增增長長11.3個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)拉拉動(dòng)動(dòng)GDP增增長長7.8個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。資料料來來源源：：順順義義統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)信信息息網(wǎng)網(wǎng)、、世世聯(lián)聯(lián)計(jì)計(jì)算算2004年汽車車制造業(yè)業(yè)、電子子信息設(shè)設(shè)備制造造業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值占到到順義工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的70%以以上，是是順義工工業(yè)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)然而,現(xiàn)現(xiàn)狀的的電子信信息和汽汽車制造造基本為為組裝加加工，處處于產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的最最低端,產(chǎn)品附附加值低低產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代代之前90年代代之后汽車工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈電子信息息產(chǎn)業(yè)鏈鏈工藝研發(fā)發(fā)芯片設(shè)計(jì)計(jì)零部件制制造電子通訊訊設(shè)備制制造整機(jī)制造造信息傳輸輸服務(wù)計(jì)算機(jī)服服務(wù)業(yè)科技交流流推廣軟件業(yè)2004年順義義電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、汽車車制造業(yè)業(yè)的工業(yè)業(yè)增加值值率都低低于全國國平均水水平，說說明這兩兩個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)的大多多數(shù)企業(yè)業(yè)都從事事低附加加值的工工作，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條條比較短短。2002年全球球汽車零零部件銷銷售行業(yè)業(yè)、汽車車整車銷銷售行業(yè)業(yè)的投資資現(xiàn)金回回報(bào)率別別為13%和10%，，遠(yuǎn)高于于汽車制制造業(yè)的的5%，，說明制制造行業(yè)業(yè)的利潤潤已經(jīng)很很低，下下游產(chǎn)業(yè)業(yè)成為了了新的利利潤增長長點(diǎn)。營銷服務(wù)金融整車組裝裝制造研發(fā)零部件資料來源源：順義義統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)、、中國統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)網(wǎng)站、新新財(cái)富網(wǎng)網(wǎng)站以加工制制造為主主的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)決決定了順順義的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀具具有勞動(dòng)動(dòng)力素質(zhì)質(zhì)低、土土地附加加值低的的特點(diǎn)低附加值值加工制制造業(yè)占占主導(dǎo)吸納就業(yè)業(yè)人口數(shù)數(shù)量不足足勞動(dòng)力素素質(zhì)低土地附加加值低順義區(qū)目目前制造造業(yè)從業(yè)業(yè)人口2.94萬人，，制造業(yè)業(yè)用地1.1萬萬畝，畝畝均勞動(dòng)動(dòng)力2.7人。。如果將將所有8.8萬萬畝未建建設(shè)用地地都作為為制造業(yè)業(yè)用地也也僅能帶帶來26萬人。。目前順義義區(qū)本科科以上學(xué)學(xué)歷人口口比例僅僅為3%。中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)學(xué)學(xué)士以上上學(xué)歷人人數(shù)占33%，，碩士以以上占6.7%。2004年順義義汽車制制造業(yè)畝畝產(chǎn)出537萬萬元，電電子信息息制造業(yè)業(yè)畝產(chǎn)出出502萬元；；而上地地信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地畝產(chǎn)高高達(dá)2433萬萬元。資料來源源：順義義統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)、、中關(guān)村村管委會(huì)會(huì)網(wǎng)站第三產(chǎn)業(yè)業(yè)在產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)中中所占比比重小，，發(fā)展速速度慢，，且以社社會(huì)服務(wù)務(wù)業(yè)為主主,內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)處于于較低層層次資料來源源：順義義統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)順義第三三產(chǎn)業(yè)以以傳統(tǒng)服服務(wù)業(yè)為為主；信信息傳輸輸、計(jì)算算機(jī)服務(wù)務(wù)和軟件件業(yè)、金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)等生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)所占占比重很很小，且且有下降降趨勢(shì)。。對(duì)城市的的研究我我們界定定為“人人在一定定的空間間內(nèi)進(jìn)行行生產(chǎn)和和消費(fèi)””，并從從這四個(gè)個(gè)方面對(duì)對(duì)順義的的現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行研究究，尋找找現(xiàn)實(shí)與與理想之之間的差差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域域比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)土地：土地利用用性質(zhì)土地利用用強(qiáng)度地價(jià)峰值值可利用土土地量人口：人口總量量人口就業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)點(diǎn)建成區(qū)中中居住用用地和工工業(yè)用地地的比例例過高，，擠壓了了商業(yè)、、醫(yī)療、、教育等等公共設(shè)設(shè)施用地地，影響響了城市市職能的的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標(biāo)20-30％15-25％城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務(wù)區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計(jì)2135.91470.1724.085851.9各組團(tuán)用用地性質(zhì)質(zhì)分布各片區(qū)土土地利用用現(xiàn)狀對(duì)城市的的研究我我們界定定為“人人在一定定的空間間內(nèi)進(jìn)行行生產(chǎn)和和消費(fèi)””，并從從這四個(gè)個(gè)方面對(duì)對(duì)順義的的現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行研究究，尋找找現(xiàn)實(shí)與與理想之之間的差差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域域比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)土地：土地利用用性質(zhì)土地利用用強(qiáng)度地價(jià)峰值值可利用土土地量人口：人口總量量人口就業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)點(diǎn)空港片區(qū)區(qū)吸引了了部分高高素質(zhì)外外來人口口，但從從整體上上看，順順義的外外來人口口以加工工制造業(yè)業(yè)工人為為主，人人口素質(zhì)質(zhì)不高空港片區(qū)區(qū)的外來來人口的的收入狀狀況呈現(xiàn)現(xiàn)沙漏形形分布，，中產(chǎn)階階級(jí)的量量相對(duì)較較少；高高素質(zhì)質(zhì)的外來來人群多多數(shù)不在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)順義外來來人口年年齡構(gòu)成成以青壯壯年人口口為主，，文化素素質(zhì)也普普遍較低低，受受過高等等教育的的人只占占3%空港片區(qū)區(qū)外來人人口的收收入分布布空港片區(qū)區(qū)外來人人口的教教育程度度分布順義區(qū)外外來人口口的年齡齡分布資料來源源：順義義統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)；；世聯(lián)調(diào)調(diào)研順義區(qū)外外來人口口的教育育程度分分布對(duì)城市市的研研究我我們界界定為為“人人在一一定的的空間間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生生產(chǎn)和和消費(fèi)費(fèi)”，，并從從這四四個(gè)方方面對(duì)對(duì)順義義的現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行研研究，，尋找找現(xiàn)實(shí)實(shí)與理理想之之間的的差距距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：：產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域比比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就就業(yè)土地：：土地利利用性性質(zhì)土地利利用強(qiáng)強(qiáng)度地價(jià)峰峰值可利用用土地地量人口：：人口總總量人口就就業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)人口素素質(zhì)消費(fèi)：：消費(fèi)力力消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地地點(diǎn)順義的的消費(fèi)費(fèi)雖然然旺盛盛，但但衣食食住等等基本本生活活品支支出比比重較較大，，休閑閑娛樂樂場(chǎng)所所較少少2003年年順義義區(qū)社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售額50.4億億元，，在北北京郊郊區(qū)各各區(qū)縣縣中僅僅次于于房山山區(qū)衣食住住等基基本生生活品品支出出比重重較大大，娛娛樂休休閑等等高檔檔消費(fèi)費(fèi)購買買比重重很小小區(qū)內(nèi)娛娛樂消消費(fèi)地地———公園園順義公公園；；臥龍龍公園園和怡怡園公公園。。娛樂樂消費(fèi)費(fèi)基本本符合合“娛娛樂＝＝公園園”這這一等等式通過60多多位居居民訪訪談表表明，，85%的的居民民認(rèn)為為：本地的的娛樂樂的地地方很很少，，大部部分體體育場(chǎng)場(chǎng)館不不向公公眾開開放，，公園園是他他們?nèi)杖粘Ｐ菪蓍e娛娛樂的的唯一一場(chǎng)所所。2003年年順義義城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)數(shù)據(jù)來來源：：北京京統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒；順順義區(qū)區(qū)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒，訪訪談2003年年北京京郊區(qū)區(qū)各區(qū)區(qū)縣社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)順義義新城城的發(fā)發(fā)展目目標(biāo)，，基于于現(xiàn)狀狀的研研究我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)存存在著著以下下幾個(gè)個(gè)關(guān)鍵鍵問題題，這這也正正是我我們需需要研研究的的重點(diǎn)點(diǎn)推動(dòng)順順義新新城發(fā)發(fā)展的的核心心驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素素是什什么？？怎樣實(shí)實(shí)現(xiàn)順順義新新城的的規(guī)劃劃人口口總量量，改改善人人口的的結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)狀狀？應(yīng)該通通過何何種途途徑完完善和和提升升順義義新城城的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)？？順義新新城第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎怎樣才才能實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速發(fā)發(fā)展？？順義新新城的的發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)：新城是是承擔(dān)擔(dān)疏解解中心心城人人口和和功能能、集集聚新新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域域發(fā)展展的規(guī)規(guī)?；鞘惺械貐^(qū)區(qū)新城應(yīng)應(yīng)建設(shè)設(shè)成為為相對(duì)對(duì)獨(dú)立立、功功能完完善、、環(huán)境境優(yōu)美美、交交通便便捷、、公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施發(fā)達(dá)達(dá)的健健康新新城資料來來源：：《《北京京城市市總體體規(guī)劃劃2004-2020》》規(guī)劃和和現(xiàn)狀狀人口口之間間有61萬萬的巨巨大缺缺口，，單一一依靠靠以制制造業(yè)業(yè)為主主的第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展無無法實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)劃的的人口口目標(biāo)標(biāo)；以制造造業(yè)為為主的的第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀狀決定定了低低素質(zhì)質(zhì)的人人口結(jié)結(jié)構(gòu)特特征，，他們們的消消費(fèi)力力進(jìn)而而也就就決定定了順順義第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的低水水平發(fā)發(fā)展；；制造業(yè)業(yè)和低低水平平的第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展都都不利利用提提升土土地的的附加加值，，順義義新城城的土土地將將無法法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“地地盡其其利””；發(fā)現(xiàn)問問題：：研究重重點(diǎn)：：基于現(xiàn)現(xiàn)狀提提出問問題的的解決決之道道－－－跳出出現(xiàn)狀狀外的的案例例研究究案例研研究Part1:－－－－新城城發(fā)展展模式式的國國際案案例研研究新城發(fā)發(fā)展模模式田園新新城GARDENCITY公司城城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新新城COMPANYTOWN城市郊郊區(qū)化化發(fā)展展的邊邊緣新城城/EDGETOWN政府主主導(dǎo)下下的行行政中中心新城城/NEWCENTER國際際案案例例Letchworth（英國國，倫倫敦））WelwynGardenCity（英國，，倫敦敦）新城發(fā)發(fā)展模式資料來來源：：文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索、世世聯(lián)分分析公共交交通導(dǎo)導(dǎo)向發(fā)發(fā)展的的新城開開發(fā)/TODPortSunlight（（英英國，，利物物浦））GrandeCache（加拿拿大，，Albert）筑波科科學(xué)城城（日本本，筑筑波））Radburn（美美國，，紐約約）Columbia哥哥倫比比亞新新城（美國，，馬里里蘭州州）千里新新城（（日本本，大大阪））多摩新新鎮(zhèn)（（日本本，東東京都都）沙田新新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)（中中國，，香港港）Canberra（（澳洲洲，堪堪培拉拉）Brasilia（（巴西西，巴巴西利利亞））37在對(duì)世世界各各地新新城進(jìn)進(jìn)行廣廣泛研研究的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，我們們著重重分析析了其其中五五個(gè)極極具代代表性性的國國際案案例筑波科學(xué)城城WelwynGardenCityColumbia多摩新鎮(zhèn)初步考慮案案例Letchworth，英國WelwynGardenCity，英國PortSunlight，英英國GrandeCache，，加拿大筑波科學(xué)城城，日本Radburn，美美國Columbia，，美國千里新城，，日本多摩新鎮(zhèn)，，日本沙田新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)，香港Canberra，，澳洲Brasilia，，巴西…著重分析了了其中五個(gè)個(gè)韋林花園城城，英國筑波科學(xué)城城，日本哥倫比亞新新城，美國國多摩新鎮(zhèn)，，日本堪培拉，澳澳大利亞田園新城公司城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城市郊區(qū)化化發(fā)展的邊邊緣新城公共交通導(dǎo)導(dǎo)向發(fā)展的的新城行政中心新新城Canberra資料來源：：文獻(xiàn)檢索索、世聯(lián)分分析通過案例分分析和模式式總結(jié)，基基于順義新新城的發(fā)展展現(xiàn)狀判斷斷，在城市市郊區(qū)化的的驅(qū)動(dòng)力下下我們將有有機(jī)會(huì)發(fā)展展成為相對(duì)對(duì)獨(dú)立于北北京中心城城區(qū)、城市市功能完善善的邊緣新新城新城發(fā)展模模式核心驅(qū)動(dòng)因因素關(guān)鍵成功因因素典型代表案案例田園城市工業(yè)革命造造成城市環(huán)環(huán)境惡化城市居住需需求急劇上上升交通方式基基于鐵路與與步行控制城市規(guī)規(guī)模、規(guī)模模較小WelwynGardenCity公司城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城政府決策市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求求政府主導(dǎo)開開發(fā)、投入入大量資金金政府強(qiáng)制或或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)積聚筑波科學(xué)城城邊緣新城汽車普及和和便捷的交交通路網(wǎng)城市郊區(qū)化化位于大城市市邊緣建設(shè)快速的的交通路網(wǎng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化化帶動(dòng)的二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，解決決了職住平平衡問題哥倫比亞新新城TOD新城城（多多為臥城））大城市中心心城區(qū)人口口高度惡性性膨脹政府決策興建連接大大城市的軌軌道交通系系統(tǒng)軌道沿線有有大量的建建設(shè)用地可可供房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)多摩新城行政中心新新城政府決策，，發(fā)展新區(qū)區(qū)域政府主導(dǎo)開開發(fā)、投入入大量資金金主要政府機(jī)機(jī)構(gòu)所在地地堪培拉順義新城的的發(fā)展模式式選擇發(fā)達(dá)國家的的郊區(qū)化新新城發(fā)展歷歷程揭示，，順義要發(fā)發(fā)展成為成成功的邊緣緣新城，在在完善和提提升產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之之上必須大大力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化化階段（1920-1950年）普遍郊區(qū)化化階段（1950-1980年）城市功能完完善階段（20世紀(jì)紀(jì)80年代代）邊緣新城形形成階段（90年代代以來）發(fā)展特征關(guān)鍵舉措汽車時(shí)代的的到來促進(jìn)進(jìn)了城市的的郊區(qū)化郊區(qū)開發(fā)不不再沿鐵路路線分布富裕階層的的郊區(qū)住宅宅迅速膨脹脹中產(chǎn)階級(jí)郊郊區(qū)化出現(xiàn)現(xiàn)，中上階階層居住在在郊區(qū)公路交通網(wǎng)網(wǎng)的建設(shè)住宅需求量量大增，中中產(chǎn)階級(jí)的的郊區(qū)住宅宅得到普遍遍發(fā)展開始出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化化熱潮，制制造業(yè)、通通訊、科研研、倉儲(chǔ)業(yè)業(yè)等紛紛移移向高速公公路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等交通便便利地區(qū)商業(yè)、休閑閑娛樂業(yè)等等社會(huì)服務(wù)務(wù)業(yè)也追隨隨著消費(fèi)者者的郊遷而而向郊區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移高速公路的的建設(shè)鼓勵(lì)適合中中產(chǎn)階級(jí)居居住的郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)郊區(qū)興建購購物中心，，完善生活活配套設(shè)施施隨著郊區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷斷完善和發(fā)發(fā)展，金融融、貿(mào)易、、保險(xiǎn)等生生產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)也出現(xiàn)郊郊區(qū)化遷移移大量辦公物物業(yè)開始出出現(xiàn)，住宅宅開發(fā)也從從分散型的的高檔住宅宅轉(zhuǎn)向中高高層的公寓寓住宅建設(shè)設(shè)城市居民階階層多樣化化引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，完善善和提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鼓勵(lì)發(fā)展金金融貿(mào)易等等生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)，近一一步帶動(dòng)和和提升商業(yè)業(yè)、休閑娛娛樂等社會(huì)會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與與中心城區(qū)區(qū)的共生關(guān)關(guān)系逐漸減減弱就業(yè)機(jī)會(huì)不不斷增加，，以商業(yè)、、金融、貿(mào)貿(mào)易等第三三產(chǎn)業(yè)為主主新城居民基基本實(shí)現(xiàn)了了職住平衡衡遠(yuǎn)郊發(fā)展趨趨勢(shì)增加－－案例研究Part2:———汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)城市市發(fā)展的2個(gè)案例研研究底特律（Detroit）：：－始建于1701年并并于1815年正式式設(shè)立為城市，因汽汽車制造業(yè)業(yè)而聞名全全球－占地218.5平平方公里，，2004年人口91萬－除了汽車車制造，底底特律地區(qū)區(qū)主要的工工業(yè)還包括：機(jī)機(jī)床附件生生產(chǎn)、內(nèi)燃燃機(jī)制造、、鋼鐵鍛造、、金屬切削削刀具加工工等斯圖加特（（Stuttgart）：－斯圖加特市市占地面積積207平平方公里，，2004年年人口59萬－斯圖加特特地區(qū)由市市區(qū)和周邊邊的5個(gè)州州級(jí)縣構(gòu)成，，占地面積積3654平方公里里，2004年年人口266萬－2004年德研究究機(jī)構(gòu)推出出德國主要要城市排名中，斯斯圖加特在在生活水準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)活活力和綜合排排名均列前前三案例研究Part3:———會(huì)會(huì)展業(yè)帶帶動(dòng)城市發(fā)發(fā)展的6個(gè)個(gè)案例研究究國外案例國內(nèi)案例漢諾威(德德國)米蘭(意大大利)Rosemont(美國)香港廣州上海案例研究Part4:———空空港帶動(dòng)動(dòng)城市發(fā)展展的3個(gè)案案例研究Fairfax（華華盛頓杜勒勒斯機(jī)場(chǎng)））DupageCounty（芝加哥哥O’Hare機(jī)場(chǎng)場(chǎng)）ClaytonCounty（亞特特蘭大Harsfield機(jī)機(jī)場(chǎng)）面積1062平方公公里；人口口約100萬杜勒斯高速速公路穿郡郡而過美國最成功功的新城RESTON坐落于于此全美最富有有的100個(gè)郡排名名第五全美本科學(xué)學(xué)歷人口比比例最高的的10個(gè)郡郡排凈第二二位于芝加哥哥o’HARE國際際機(jī)場(chǎng)西側(cè)側(cè)20英里里伊利諾伊州州東北部第第二大縣總面積332平方英英里；總?cè)巳丝?0.4萬企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)業(yè)總?cè)藬?shù)620680人DupageCounty境內(nèi)擁有有財(cái)富1000強(qiáng)的的多家企業(yè)業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很很多小型信信息技術(shù)公公司以及兩兩家國家技技術(shù)研究機(jī)機(jī)構(gòu)—Argonne國家實(shí)實(shí)驗(yàn)室和Fermi國際加速速器實(shí)驗(yàn)室室面積146平方英里里；人口24萬世界最繁忙忙的機(jī)場(chǎng)——亞特蘭大大Hartsfield機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的大部分分位于其境境內(nèi)Clayton是當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕煌ㄍ屑~，包包括四條洲洲際告訴公公路，兩條條鐵路干線線及鏈接亞亞特蘭大的的輕軌。Clayton的重要使使命是為HARTSFIELD機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的正常運(yùn)營營和發(fā)展提供供服務(wù)。機(jī)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)Clayton經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的主要要?jiǎng)恿Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略:依托空港港核心資源，，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)，，積極發(fā)展以以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)的第第三產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代制造業(yè)第三產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制造造信息技術(shù)服務(wù)務(wù)汽車電子制造造會(huì)展業(yè)汽車服務(wù)貿(mào)易易電子芯片制造造集成電路制造造精密儀器制造造光機(jī)電產(chǎn)品制制造。。。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略,我我們給出了了順義新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引引導(dǎo)方向人口①土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀②可利用土地地量③土地構(gòu)成④房地產(chǎn)狀況況土地消費(fèi)產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)分類②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈鏈⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè)①人口總量②人口結(jié)構(gòu)③人口現(xiàn)狀來來源①消費(fèi)者來源源②消費(fèi)力③消費(fèi)結(jié)構(gòu)④消費(fèi)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖土地結(jié)構(gòu)圖新城功能分布布圖產(chǎn)業(yè)集群：空空港和會(huì)展引引領(lǐng)的現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)為核心心及紐帶，緊緊密銜接汽車車制造和電子子信息兩大支支柱產(chǎn)業(yè)，形形成產(chǎn)業(yè)集群群隨著產(chǎn)業(yè)的升升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，2020年順義義新城的人均均GDP將達(dá)達(dá)到1.5萬萬美金，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)將是0：40：60人均GDP的的預(yù)測(cè)采用Holt-Winters兩參數(shù)指指數(shù)平滑法，，以順義區(qū)1995年~2004年年人均GDP為樣本數(shù)據(jù)據(jù)，在一次指指數(shù)平滑法基基礎(chǔ)上加入序序列長期趨勢(shì)勢(shì)（遞增或遞遞減）的平均均變化量來進(jìn)進(jìn)行修正。使使用Eviews4.0軟件進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)分析。。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004201020152020人口發(fā)展策略略：通過提高高人居環(huán)境質(zhì)質(zhì)量和發(fā)展高高附加值產(chǎn)業(yè)業(yè)吸引人口進(jìn)進(jìn)入，不斷優(yōu)優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)構(gòu)，提高人口口素質(zhì)，促進(jìn)進(jìn)新城人口升升級(jí)置換35萬人90萬人20%48%農(nóng)民24%制造業(yè)工人郊區(qū)化人口修建直接連接接中心組團(tuán)與與中心城區(qū)的的高速路，加加強(qiáng)其聯(lián)系。。通過發(fā)展優(yōu)質(zhì)質(zhì)的居住物業(yè)業(yè)、提供完善善的生活配套套以及提高公公共服務(wù)水平平吸引高素質(zhì)質(zhì)郊區(qū)化人群群的大規(guī)模進(jìn)進(jìn)入，為發(fā)展展高層次的第第三產(chǎn)業(yè)儲(chǔ)備備人才會(huì)展業(yè)、信息息技術(shù)服務(wù)業(yè)業(yè)、汽車貿(mào)易易等生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)的發(fā)展展帶來高素質(zhì)質(zhì)就業(yè)人群，，高素質(zhì)人群群的聚集促進(jìn)進(jìn)社會(huì)服務(wù)業(yè)業(yè)的繁榮與升升級(jí)，生活質(zhì)質(zhì)量的提升進(jìn)進(jìn)一步帶動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聚集和和高素質(zhì)人口口進(jìn)入，形成成人口置換和和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相相互促進(jìn)的的的良性循環(huán)。。50%制造業(yè)工人第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)業(yè)人員高素質(zhì)郊區(qū)化化人口23%5%30%第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)業(yè)人員土地利用策略略：同步加大大居住用地和和服務(wù)業(yè)用地地，控制工業(yè)業(yè)用地，預(yù)留留一定用地作作為未來發(fā)展展的緩沖57722143974410居住用地工業(yè)用地服務(wù)用地保留用地空港組團(tuán)與中中心組團(tuán)用地地比例圖土地利用策略略京順路及機(jī)場(chǎng)場(chǎng)北線沿線加加大商務(wù)辦公公用地比例，，同時(shí)控制土土地價(jià)格保持持對(duì)中心城區(qū)區(qū)的物業(yè)價(jià)格格優(yōu)勢(shì)在后沙峪組團(tuán)團(tuán)中心以及會(huì)會(huì)展中心周圍圍加大商業(yè)、、賓館、商務(wù)務(wù)辦公用地供供應(yīng)，提高開開發(fā)強(qiáng)度，形形成相對(duì)密度度較高、緊湊湊發(fā)展的城市市活力核心。。調(diào)整仁和、汽汽車基地區(qū)域域控規(guī)，增加加部分辦公商商業(yè)用地，為為汽車貿(mào)易和和汽車服務(wù)發(fā)發(fā)展預(yù)留空間間。在后沙峪、馬馬坡、牛欄山山等以居住為為主的組團(tuán)適適當(dāng)提高局部部開發(fā)強(qiáng)度，，以提供大規(guī)規(guī)模開放空間間，形成舒朗朗、宜人的生生活氛圍及自自然生態(tài)的郊郊區(qū)風(fēng)貌以保保持對(duì)中心城城區(qū)人口的持持續(xù)吸引力。。提供并合理分分布不同等級(jí)級(jí)的商業(yè)用地地，促進(jìn)土地地復(fù)合利用，，提高居民生生活便捷度，，促進(jìn)就地消消費(fèi)。在堅(jiān)持土地復(fù)復(fù)合利用的同同時(shí)，注意功功能的適當(dāng)分分區(qū)，使主要要的商務(wù)區(qū)與與區(qū)域級(jí)商業(yè)業(yè)中心、居住住區(qū)相對(duì)分離離，保持安靜靜優(yōu)美的生活活環(huán)境。鼓勵(lì)發(fā)展同時(shí)時(shí)，要預(yù)留10%左右的的待開發(fā)用地地，作為區(qū)域域未來發(fā)展的的緩沖用地。。依據(jù)順義新城城發(fā)展戰(zhàn)略，，合理功能用用地分配約為為：城市與產(chǎn)業(yè)功功能分區(qū)圖京順路及機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速北線兩兩側(cè)中重點(diǎn)發(fā)發(fā)展信息技術(shù)術(shù)服務(wù)業(yè)。后沙峪組團(tuán)重重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展展業(yè)、商業(yè)、、金融服務(wù)、、貿(mào)易等生產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)。中心組團(tuán)作為為現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)基地，在引引導(dǎo)發(fā)展汽車車制造業(yè)、電電子信息制造造業(yè)的基礎(chǔ)上上，大力發(fā)展展汽車貿(mào)易和和汽車服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等以汽車車為龍頭的生生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)業(yè)并進(jìn)而帶動(dòng)動(dòng)社會(huì)服務(wù)業(yè)業(yè)的升級(jí)。根據(jù)明確的原原則劃定了順順義新城的分分階段開發(fā)片片區(qū)順義新城的分分期開發(fā)實(shí)施施策略THEEND謝謝1月-2303:49:5403:4903:491月-231月-2303:4903:4903:49:541月-231月-2303:49:542023/1/53:49:549、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:49:5503:49:5503:491/5/20233:49:55AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相