儀征龍山項目可行性報告稿

上海奇正地產(chǎn)機構(gòu)|2011.08儀征龍山項目可行性研究報告QIZHENGESTATEAGENCY策略報告結(jié)構(gòu)Contents項目區(qū)域大背景理解項目構(gòu)思與結(jié)構(gòu)理解第一部分項目區(qū)域大背景分析QIZHENGESTATEAGENCY解決的核心問題——項目區(qū)域現(xiàn)狀背景Chapter1PART1城市背景理解4

儀征市是揚州市代管的一個縣級市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚“銀三角”地區(qū)的幾何中心。長江岸線27公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運河兩條大動脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨特的地理優(yōu)勢，是江蘇省五大重點經(jīng)濟發(fā)展帶之一。2010年全市新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)24家，已累計發(fā)展到484家，園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)57家。城市理解1：潛在高端客源多新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。工業(yè)的迅速發(fā)展產(chǎn)生了大量的高端客源。城市理解2：客源封閉儀征城市人口呈負增長，缺乏外來高端客源導(dǎo)入，城市客源封閉儀征市人口歷年變化并不明顯，從2002年到2007年總體呈緩慢上漲趨勢，而2008年及2008年兩年，人口甚至出現(xiàn)了負增長狀態(tài)，說明了儀征市的外來人口率非常低，這也將導(dǎo)致儀征市剛性購房需求市場極小。儀征市人口結(jié)構(gòu)特點決定了該市大部分購房人群將集中在改善居住條件的二、三次置業(yè)者。而目前政策調(diào)控的集中針對人群便是二次以上置業(yè)人群，對于儀征的房產(chǎn)市場影響會比較明顯?？h市人口GDP總量人均GDP寶應(yīng)91.6萬199.2924375儀征56.6萬227.2941157高郵82萬213.2428409江都106萬402.8399292002年開始固定資產(chǎn)投資開始大幅度上揚，但是房地產(chǎn)投資卻在逐漸下調(diào)，這充分表明了儀征城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)失調(diào)。城市部分功能缺失導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)受到抑制。同時固定資產(chǎn)的投資沒有拉動城市的消費潛力。社會財富沒有實質(zhì)性的增長。儀征城鎮(zhèn)居民實際可支配支出用于儲蓄及投資比重比較大，說明該市居民住房消費潛力還是比較明顯的。目前儀征的恩格爾系數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年在40%以下，并呈逐年下降趨勢，房產(chǎn)行業(yè)還有較大發(fā)展空間。城市房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，而人口住房消費潛力明顯，房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展空間城市理解3：房地產(chǎn)具備發(fā)展?jié)摿Τ鞘欣斫?：交通升級長江四橋長江四橋位于南京長江第二大橋下游約10公里處，起于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)以東與寧通高速公路相交處，經(jīng)龍袍鎮(zhèn)跨越長江，與對岸石埠橋連接，止于滬寧高速公路相交處的麒麟樞紐，接在建的南京繞越高速公路東南環(huán)段，全長28.996公里，其中跨江大橋長約5.448公里，.預(yù)計將于2013年建成通車。項目地至夸江大橋只有約12公里的距離，開車只需10分鐘就能到達大橋過江，大大縮短了到南京城區(qū)的距離。龍?zhí)哆^江通道龍?zhí)哆^江通道的線路已經(jīng)確定，該通道將跨越鎮(zhèn)江句容、南京龍?zhí)丁P州儀征三個城市。計劃于2014年開工建設(shè)。2017年建成通車。項目建成后儀征市民通過該通道到南京，將與南京規(guī)劃的都市圈S5線軌道相接，半小時不到可直達鼓樓。長江四橋、龍?zhí)哆^江通道拉動了區(qū)域之間的經(jīng)濟聯(lián)系，未來將為長興導(dǎo)入更多的外來客源，改變目前封閉的局面。城市交通升級，導(dǎo)入更多外來高端客源，必將改變目前相對封閉的局面長江四橋儀征市是以工業(yè)為經(jīng)濟主導(dǎo)的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，致使得房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。儀征人口呈負增長局面，城市外來高端客源導(dǎo)入不足。城市房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，而城市住房消費潛力明顯，房地產(chǎn)還具有較大的發(fā)展空間。未來長江四橋和龍?zhí)哆^江通道的建成，將大大縮短儀征與南京的車程，同時也加強了儀征與南京的聯(lián)系，儀征項目客源封閉的局面將被打破。城市小結(jié)PART2項目區(qū)域理解102020年，，城鎮(zhèn)人口50萬，城區(qū)區(qū)面積50平平方公里目前儀征城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口27.07萬，城城區(qū)面積37平方公里，，下一步以建建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)現(xiàn)代濱江工業(yè)業(yè)城市為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)，融入寧鎮(zhèn)鎮(zhèn)同城化發(fā)展展。城東南規(guī)劃15.25平平方公里新城城城市向東發(fā)展展，與揚州同同城化，依托托揚州化工園園為主體的西西部石油化工工經(jīng)濟區(qū)和以以開發(fā)區(qū)、汽汽車工業(yè)園為為主體的東部部車船制造和和新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟區(qū)，在老老城區(qū)東南區(qū)區(qū)域，打造一一個首期規(guī)劃劃15.25平方公里的的現(xiàn)在濱江新新城，啟動了了城東80萬萬平米的征地地、拆遷工作作。創(chuàng)建國家生態(tài)態(tài)市人居品質(zhì)質(zhì)建設(shè)親水態(tài)城城：城南濱江江公園、揚子子江公園打造造沿江風(fēng)光帶帶；城東推進紅旗旗河景觀、東東園濕地公園園城中儀城河、、鏡湖、大浦浦塘、荷花池池、伴池打造造生態(tài)城建設(shè)特色生態(tài)態(tài)鎮(zhèn)：大儀、謝集集鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、、青山鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、棗棗林灣等因地地制宜，建設(shè)設(shè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。。區(qū)位理解1：：城市主要向向東、向南發(fā)發(fā)展東拓西聯(lián)，南南優(yōu)北控，打打造現(xiàn)代化濱濱江生態(tài)工業(yè)業(yè)城市城市主要向東東向南發(fā)展，，項目所處區(qū)區(qū)域并非城市市主要發(fā)展方方向區(qū)位理解2：：區(qū)域內(nèi)配套套低端青山中心學(xué)校校鎮(zhèn)政府國土局周邊商業(yè)住宅龍山風(fēng)景區(qū)青山鎮(zhèn)固有的的配套不齊全全，且整體的的形象較低，，項目離市區(qū)區(qū)大型商業(yè)配配套又較遠項目位置青山中心學(xué)校校鎮(zhèn)政府龍儀路濱江路青山鎮(zhèn)商業(yè)配配套主要沿龍龍儀路兩側(cè)分分布項目位置長江四橋12公里24公里10公里區(qū)位理解3：：鄰近大都市市，未來區(qū)域域具備升值潛潛力相比儀征市區(qū)區(qū)，項目更靠靠近南京區(qū)域域，且更靠近近規(guī)劃的長江江四橋及過江江通道，使得得項目在接受受南京客源競競爭上更具備備優(yōu)勢過江通道區(qū)位理解4：：最具生態(tài)價價值的居住片片區(qū)龍山風(fēng)景區(qū)占占地6000多畝，是揚揚州地區(qū)保存存最為完好的的原生態(tài)地區(qū)區(qū)。景區(qū)內(nèi)果果木品種繁多多，有桃園、、梨園、山楂楂園、板栗林林、葡萄溝和和千畝以上的的竹海等。風(fēng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)四季季常青，每個個季節(jié)都有自自己的特色，，形成了“春春可踏青郊游游、夏可垂釣釣野炊、秋可可登高賞葉、、冬可踏雪尋尋梅”的生態(tài)態(tài)休閑觀光旅旅游區(qū)。揚州保存最完完好的原生態(tài)態(tài)區(qū)，最具生生態(tài)度假居住住的價值區(qū)域域望風(fēng)亭區(qū)域內(nèi)平整地地塊較少靠近化工區(qū)，，影響觀景內(nèi)部交通體系系欠缺，對外外聯(lián)通道路有有待增加地塊制約條件件較多，開發(fā)發(fā)難度增加區(qū)位理解4：：小環(huán)境有所所不足項目所處區(qū)域域并不是城市市發(fā)展方向，，但項目區(qū)位位更靠近大都都市南京，更更容易吸納南南京客源。小環(huán)境有所不不足制約項目目的開發(fā)，短短期對項目產(chǎn)產(chǎn)生一定的影影響。項目唯一商業(yè)業(yè)配套區(qū)域表表現(xiàn)較為低段段。PART3儀征房地地產(chǎn)市場理解解17濱江生活區(qū)中心區(qū)城東區(qū)汽車工業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)：政治治經(jīng)濟聚集區(qū)區(qū)，商業(yè)發(fā)展展快，傳統(tǒng)老老城區(qū)城東區(qū)：城市市未來發(fā)展主主流方向，東東進和揚州接接軌開發(fā)區(qū)：傳統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)區(qū)，儀儀征化纖等企企業(yè)在內(nèi)，污污染環(huán)境大，，目前項目目少汽車工業(yè)園區(qū)區(qū)：新型產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集區(qū)，低低污染，附加加值高，具有有潛在的人口口導(dǎo)入潛力。。濱江生活區(qū)：：以開發(fā)區(qū)和和長江作為引引擎，打造濱濱江生活帶，，未來城市高高端居住區(qū)人居集中：城城市向東規(guī)劃劃的引導(dǎo)以及及上海大眾的的落戶，城東東城北兩版塊塊成為新的人人居聚集地樓盤集中：去去年三季度新新開樓盤揚州州家園、宇斯斯浦國際花園園以及新入市市的和景印象象城、東城水水岸，加上先先期開發(fā)的奧奧林匹克花園園、水木陽光光村組農(nóng)民向集集鎮(zhèn)集中揚州人流向市市郊高端物業(yè)業(yè)流動：尤其其以新集鎮(zhèn)、、劉集鎮(zhèn)為主主，兩鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)的多為別墅墅物業(yè)類型，，主要客戶來來源于揚州市市區(qū)項目以點為主主，最少僅10畝，目前前最大樓盤僅僅30多萬平平米，綜合配配套差，項目目品位普遍不不高城東、汽車工工業(yè)園板塊目前是是熱點開發(fā)體量小大盤暫無鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域日趨活躍板塊劃分及各各板塊特點2008年下下半年受金融融危機影響，，大多企業(yè)無無用地意愿，，土地成交大大幅度萎縮。。2009年年前三季度土土地招牌掛成成交量依舊很很少，但是第第四季度由于于樓市迅速回回暖，普遍萌萌發(fā)儲備土地地的熱情，土土地成交均價價也相應(yīng)漲到到925元/平米。相對對2008年年662元/平米均價上上漲40%。。2010年土土地成交37萬平米，平平均容積率1.18，總總成交價2.45億，總總建面積43萬平米，樓樓面均價559元/平米米，相對2009年692元/平米米的樓面均價價下降了19%。09年土地成成交火爆，2010年土土地成交量再再次大幅度下下滑，成交價價格下跌土地成交狀況況土地成交明細細成交區(qū)域主要要集中在城東東板塊的新集集鎮(zhèn)，劉集鎮(zhèn)鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)板板塊隨著目前一系系列的樓市新新政調(diào)控，以以及加息等措措施，儀征樓樓市并未受到到太大的影響響。這主要因因為儀征樓市市需求主要來來源于自住改改善型購房，，很少有外地地客源及投資資客戶，影響響也僅僅體現(xiàn)現(xiàn)在貸款政策策限制方面。。儀征商品房成成交整體呈上上升趨勢，2008年由由于金融危機機及宏觀政策策調(diào)控銀色，，銷售量大幅幅度下滑，年年成交面積僅僅22.62萬平米，到到2009年年，隨著一系系列的樓市優(yōu)優(yōu)惠政策，儀儀征樓市逐漸漸回暖，2010年已經(jīng)經(jīng)銷售49.62萬平米米，銷售額達達到18.99億元。10年房地產(chǎn)產(chǎn)受新政影響響較小，成交交繼續(xù)走高，，月度去化5萬平米商品房成交狀狀況PART4競爭環(huán)境境分析22競爭平臺1：：分布西郊莊園豪第舫優(yōu)詩美地第二江南山水豪庭石柱山莊東城水岸城市項目主要要集中在市中中心，城市東東片（新集鎮(zhèn)鎮(zhèn)）；別墅項項目多集中在在新集鎮(zhèn)，競競爭激烈。項目位置8000~11000元元/㎡9000~16000元元/㎡項目產(chǎn)品類型總體量(萬方）已推體量（萬方）已售體量（萬方）未來可售（萬方）印象城多層、聯(lián)排、疊加7.963.962.91.06東城水岸多層、疊加8.037.025.361.66優(yōu)詩美地聯(lián)排，獨棟25.78.84.64.2奧林匹克花園多層、洋房、別墅2116.911.35.2西郊花園獨棟、聯(lián)排、疊加6.25.34.21.1山水豪庭聯(lián)排、4.22.92.60.3豪第舫聯(lián)排、獨棟224.953.441.51總計95.0945.4330.415.03競爭平臺2：：供應(yīng)城市未來別墅墅供應(yīng)在15萬方左右，，未來供應(yīng)主主要集中在聯(lián)聯(lián)排、雙拼類類產(chǎn)品類獨棟產(chǎn)品具具備市場運作作的機會項目開盤時間推出數(shù)量去化套數(shù)去化率月均去化主力總價（萬）石柱山莊（聯(lián)排）2009.320519896%9140-170第二江南（獨棟）2011.1421945%2.4236第二江南（聯(lián)排）2011.1282589%3.5146西郊花園（獨棟）2007.316312979%2.5378-445山水豪庭（聯(lián)排）2008.3756688%1.8314-330豪第舫（獨棟）2009.84343100%3.5500豪第舫（聯(lián)排）2010.614510170%7.2225市場整體月均均去化在2-6套，高總總價及常規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品市場去化化不足低總價聯(lián)排去去化水平明顯顯高于高總價價獨棟豪第舫依托產(chǎn)產(chǎn)品力跳脫了了區(qū)域市場，，表明了市場場對高品質(zhì)改改善需求較強強項目未來運作作必須提升產(chǎn)產(chǎn)品力競爭平臺3：：去化項目名稱產(chǎn)品類型地上面積地下面積花園面積地上面積單價（萬）主力總價（萬）西郊花園獨棟267-350㎡78-85㎡60-100㎡1.1-1.3334-370第二江南聯(lián)排270-300㎡-60-120㎡0.5-0.54146-162獨棟309-330㎡-120-140㎡0.62-0.69215-230豪第舫聯(lián)排210-240㎡-90-140㎡1.2-1.4290-336獨棟268-310㎡-90-140㎡1.4-1.6308-420山水豪庭聯(lián)排240-330㎡-30-60㎡0.9-1.2314-330獨棟地上主力力面積在300-350㎡，地上單萬萬，總價在330-500萬，為獨獨棟最熱銷區(qū)區(qū)間；聯(lián)排地上主力力面積在210-310㎡，地上單萬萬，主力總價價在200-370萬，，為聯(lián)排最熱熱銷區(qū)間；獨棟產(chǎn)品高于于聯(lián)排2000-3000元/㎡，，從市場表現(xiàn)看看，聯(lián)排產(chǎn)品品銷售情況明明顯好于獨棟棟產(chǎn)品競爭平臺4：：價格項目名稱區(qū)域分布層次主力年齡置業(yè)目的第二江南儀征市50%，南京區(qū)域30%，揚州市20%私營業(yè)主、政府高官、開發(fā)區(qū)管理層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主35-45自住及改善型需求為主導(dǎo)西郊花園揚州市50%，儀征本市30%，外地（以南京為主，占比8%）10%私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)山水豪庭揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員、開發(fā)區(qū)高管35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)豪第舫揚州市70%，儀征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公務(wù)員、私營業(yè)主、外地經(jīng)商戶、企業(yè)主35-45改善型需求為主客源以本地及及揚州區(qū)域為為主，改善型型居住為主導(dǎo)導(dǎo)市場受限于市市場封閉，周周邊城市（如如南京、鎮(zhèn)江江）高端外來來客源導(dǎo)入不不足競爭平臺5：：客源市場的理解區(qū)域未來競爭爭壓力明顯，，面積段的合合理分布，以以及總價的控控制；市場對高品質(zhì)質(zhì)改善型需求求較強、但外外區(qū)高端客源源導(dǎo)入相對不不足；對品質(zhì)樓盤及及項目亮點的的打造，彰顯顯項目特色；；PART4競爭平臺29跳脫個案：總總規(guī)以規(guī)模取取勝容積率：0.75占地約450畝，由獨棟棟、聯(lián)排、疊疊加、情景洋洋房、沿河觀觀景洋房等多多種建筑形態(tài)態(tài)組成的居住住區(qū)。豪第坊坊為其傾力打打造的純木結(jié)結(jié)構(gòu)別墅；總規(guī)以大組團團式為主，人人車分流，組組團設(shè)立景觀觀軸，整體表表現(xiàn)較好容積率：0.25項目總占地400畝，西西郊花園別墅墅為揚州首個個高爾夫別墅墅區(qū)，擁有3條天然河流流及9洞標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高爾夫綠洲洲球場；總規(guī)以組團式式為主，產(chǎn)品品為獨棟，注注重私家花園園的打造，整整體表現(xiàn)較好好主要表現(xiàn)在整整體規(guī)模上，，對項目具備備可參考性西郊莊園豪第舫立面表現(xiàn)，整整體品質(zhì)感較較強美國進口比沃沃德外墻乳膠膠漆、局部天天然材料，美美國進口歐文文斯多彩玻纖纖瓦，注重對對廊柱、雕花花等細節(jié)處理理品質(zhì)感較強豪第舫西郊莊園中式立面風(fēng)格格采用用古古樸樸線線條條勾勾勒勒出出大大家家氣氣派派，，庭庭院院以以白白墻墻青青瓦瓦為為元元素素，，品品質(zhì)質(zhì)感感較較強強跳脫脫個個案案：：立立面面品品質(zhì)質(zhì)感感較較高高公共共環(huán)環(huán)境境缺缺乏乏對對別別墅墅私私密密性性營營造造香堤堤雅雅墅墅除卻卻均均設(shè)設(shè)立立景景觀觀軸軸之之外外，，社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部設(shè)設(shè)立立大大型型水水景景主主題題，，廣廣場場，，注注重重對對密密植植塑塑造造，，但但私私密密性性營營造造不不足足景觀觀的的打打造造稍稍有有欠欠缺缺，，社社區(qū)區(qū)整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)較較好好，，但但內(nèi)內(nèi)部部私私密密性性營營造造不不足足跳脫脫個個案案：：私私密密性性營營造造不不足足豪第第舫舫西郊郊莊莊園園整體體戶戶型型設(shè)設(shè)計計表表現(xiàn)現(xiàn)常常規(guī)規(guī)，，功功能能性性設(shè)設(shè)計計略略有有欠欠缺缺。。西郊郊莊莊園園：：357㎡㎡，，半半地地下下室室面面積積78-85㎡㎡，，贈贈送送前前后后庭庭院院及及景景觀觀露露臺臺，，戶戶型型附附加加值值較較高高豪第第舫舫：：318㎡㎡，，贈贈送送大大面面積積庭庭院院，，增增加加戶戶型型附附加加值值，，非非套套房房設(shè)設(shè)計計，，舒舒適適度度需需提提高高跳脫脫個個案案：：功功能能性性設(shè)設(shè)計計仍仍需需提提高高整體體市市場場立立面面風(fēng)風(fēng)格格表表現(xiàn)現(xiàn)純純粹粹，，項項目目單單純純以以立立面面作作為為主主要要機機會會點點競競爭爭無無法法實實現(xiàn)現(xiàn)市市場場的的跳跳脫脫；；社區(qū)區(qū)公公共共景景觀觀對對居居住住私私密密性性的的營營造造力力度度不不足足；；就此此來來看看，，高高端端個個案案缺缺乏乏對對居居住住私私密密性性及及戶戶型型功功能能的的訴訴求求，，項項目目通通過過居居住住品品質(zhì)質(zhì)及及智智能能化化的的提提升升具具備備市市場場運運作作的的機機會會。產(chǎn)品品的的理理解解PART4南南京京周周邊邊競競爭爭市市場場352010年年1-6月月南南京京市市別別墅墅成成交交均均價價新政政之之后后，，““鐵鐵板板一一塊塊””的的別別墅墅市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)了了松松動動跡跡象象。。相相比比3月月高高峰峰期期，，至至6月月，，別別墅墅成成交交均均價價下下滑滑1301元元/平平方方米米;市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)分分化化，，遠遠郊郊別別墅墅價價格格率率先先松松動動，，高高端端別別墅墅價價格格則則繼繼續(xù)續(xù)上上揚揚白鷺鷺島島度度假假村村碧桂桂園園如如山山湖湖城城百美美山山莊莊森湖湖溪溪谷谷世外外邊邊城城、、新新湖湖仙仙林林翠翠谷谷湯山山公公館館、、明明陽陽山山莊莊綠城城玫玫瑰瑰園園、、珍珍珠珠泉泉九九號號東部部假假日日松鶴鶴居居金陵陵避避暑暑山山莊莊鐘山山國國際際高高爾爾夫夫金牛牛湖湖度度假假別別墅墅、、馬馬集集鎮(zhèn)鎮(zhèn)度度假假別別墅墅南京京周周邊邊旅旅游游度度假假性性質(zhì)質(zhì)別別墅墅分分布布圖圖周邊邊度度假假旅旅游游項項目目較較多多，，競競爭爭激激烈烈本案案南京京周周邊邊競競爭爭個個案案表表現(xiàn)現(xiàn)：：茅茅山山灣灣1號號茅山山灣灣一一號號45KM22KM與項項目目類類似似，，依依托托風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)的的景景觀觀資資源源，，打打造造生生態(tài)態(tài)度度假假別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，且且在在南南京京都都市市圈圈范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)南京京周周邊邊競競爭爭個個案案表表現(xiàn)現(xiàn)：：茅茅山山灣灣1號號產(chǎn)品類型主力面積推售（套）售出（套）價格（元/㎡）獨棟365419000雙拼、聯(lián)排28873408500茅山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)售樓樓部部高爾爾夫夫球球場場茅山山灣灣1號號位位于于茅茅山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，茅茅山山主主峰峰和和茅茅山山水水庫庫之之間間，，總總占占地地317畝畝，，共共規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)獨獨棟棟及及雙雙拼拼別別墅墅77套套。。距距南南京京40分分鐘鐘車車程程，，距距南南京京祿祿口口國國際際機機場場30分分鐘鐘車車程程。。茅山山有有““第第一一洞洞天天，，第第八八福福地地””的的美美譽譽，，自自然然風(fēng)風(fēng)光光清清新新秀秀美美，，滿滿山山蒼蒼翠翠欲欲滴滴，，草草木木芬芬芳芳。。是是歷歷代代養(yǎng)養(yǎng)生生、、養(yǎng)養(yǎng)心心之之地地。。項目目依依托托自自然然山山水水，，傳傳承承江江南南住住區(qū)區(qū)文文化化，，分分觀觀山山、、濱濱河河兩兩個個街街區(qū)區(qū)。。觀觀山山區(qū)區(qū)稀稀缺缺獨獨棟棟為為主主，，濱濱河河區(qū)區(qū)以以珍珍藏藏雙雙拼拼為為主主。。別別墅墅布布局局錯錯落落有有致致，，觀觀山山觀觀水水，，怡怡然然生生活活，，室室外外桃桃源源。。項目目于于2010年年10月月開開盤盤，，配配套套有有茅茅山山國國家家5A級級風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)、、小小區(qū)區(qū)會會所所、、高高爾爾夫夫球球場場、、商商業(yè)業(yè)街街、、酒酒店店等等。。在南南京京城城市市宣宣布布限限購購后后，，電電話話咨咨詢詢明明顯顯增增多多，，客客源源可可以以輻輻射射整整個個滬滬寧寧線線區(qū)區(qū)域域，，項項目目定定位位為為投投資資性性別別墅墅。。項目以5A級風(fēng)風(fēng)景區(qū)、、生態(tài)度度假、城城市都市市圈內(nèi)為為賣點，，吸引南南京等周周邊區(qū)域域投資客客源，且且限購出出臺后，，項目外外來投資資客源明明顯增多多，對本本案有很很高的借借鑒意義義法式、意意式、西西班牙式式、英式式風(fēng)格與與地中海海風(fēng)格的的完美搭搭配項目概況況：玫瑰瑰園系列列是綠城城的第三三代產(chǎn)品品，南京京玫瑰園園占地460畝畝，規(guī)劃劃總建9萬方，，位于南南京浦口口區(qū)珍珠珠泉旅游游度假區(qū)區(qū)，該項項目擁有有10萬萬畝的森森林公園園和1800畝畝的高爾爾夫球場場，分二二期開發(fā)發(fā)南京周邊邊競爭個個案表現(xiàn)現(xiàn)：綠城城玫瑰園園一期二期會所展示中心項目地處處南京江江北浦口口，鄰近近珍珠泉泉度假風(fēng)風(fēng)景區(qū)，，對項目目有一定定借鑒意意義開盤時間間：一期二二期2009.10.2.，8月月底加推推10套套獨棟，，面積在在600-900之間間主力面積積：一期期600-650，二二期600-900山山地獨棟棟銷售價格格：一期期開盤價價格在800-1600萬之之間，二二期景觀觀獨棟價價格在1400-3500萬萬銷售情況況：一期期售罄，，二期目目前還剩剩余4套套綠城玫瑰瑰園打折折優(yōu)惠信信息：全全款款優(yōu)惠10萬元元客群分析析：南京全市市，客群群購買能能力強，，基本有有2套或或以上住住房，多多少為私私營業(yè)主主，投資資比重不不高，小小面積別別墅20%左右右客戶來來自鼓樓樓和河西西南京周邊邊競爭個個案表現(xiàn)現(xiàn)：綠城城玫瑰園園園林景觀觀一期建筑筑類型為為地中海海式的意意大利風(fēng)風(fēng)格和西西班牙風(fēng)風(fēng)格，其其中西班班牙風(fēng)格格為主，，庭院采采用抬高高標(biāo)高的的方法，，把高高爾夫的的景色收收納于社社區(qū)內(nèi)，，庭院內(nèi)內(nèi)設(shè)游泳泳池和燒燒烤臺，，社區(qū)入入口處采采用空間間序列的的設(shè)計手手法，結(jié)結(jié)合景觀觀植物的的層次搭搭配，一一期小區(qū)區(qū)景觀植植物多達達170種，景景觀成本本均攤在在建筑面面積上達達在1500元元/平方方米。，，后期追追加庭院院裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)10萬/戶戶珍珠泉風(fēng)風(fēng)景區(qū)昭富高爾爾夫球場場老山森林林公園項目位于于浦口區(qū)區(qū)珍珠泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)，北北靠10萬余畝畝老山余余脈，西西臨昭富富國際高高爾夫球球場，南南接3000畝畝珍珠泉泉濕地公公園景區(qū)區(qū)2號入入口依托自然然景觀資資源，打打造高檔檔的別墅墅小區(qū)南京別墅墅市場總總結(jié)白鷺島國國際旅游游度假村村（來安安）位于安徽徽滁州來來安縣白白鷺島生生態(tài)旅游游區(qū)，從從南京長長江二橋橋經(jīng)寧蚌蚌高速需需50分分鐘可到到達，建建設(shè)用地地120畝，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積達達3萬平平方米，，以連排排別墅和和獨立別別墅二部部分構(gòu)成成產(chǎn)權(quán)式式酒店公公寓，每每戶建筑筑面積40—60平方方米不等等。白鷺鷺島國際際旅游度度假村在在售雙拼拼別墅，，面積82.2平米，，購房可可贈送3分土地地。配套設(shè)施施：（1）綜綜合會館館約5000平平方米，，具備餐餐飲、會會議、洗洗浴、娛娛樂等功功能。（2）別別墅度假假區(qū)，首首期推出出100幢，約約3萬2千平方方米，以以吸納會會員為主主，提供供一個休休閑，度度假的居居所。（3）具具備度假假功能，，約2000平平方米，，初期建建設(shè)10幢，以以木結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，營造濃濃郁的山山村風(fēng)情情，院落落與院落落之間用用木結(jié)構(gòu)構(gòu)長廊連連接，外外墻設(shè)計計為農(nóng)舍舍，室內(nèi)內(nèi)達星級級標(biāo)準(zhǔn)。。（4）高高爾夫練練習(xí)場（5）馬馬術(shù)場，，充分利利用地形形按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建一個個馬術(shù)俱俱樂部。。（6）沙沙灘浴場場，發(fā)揮揮水源優(yōu)優(yōu)勢，建建人造淺淺水沙灘灘浴場，，沙灘邊停停靠竹筏筏、小船船、游艇艇、沙灘灘排球場場等設(shè)施施。（7）潛潛水俱樂樂部南京周邊邊競爭個個案表現(xiàn)現(xiàn)：白鷺鷺島國際際旅游度度假村65KM項目地處處安徽省省滁州，，鄰近白白鷺島生生態(tài)旅游游區(qū)推廣口號號：原生生態(tài)的優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境12341溫泉會所所2原始山林林景觀34湖景湖碧水山山莊南京周邊邊競爭個個案表現(xiàn)現(xiàn)：白鷺鷺島國際際旅游度度假村以溫泉會會所、山山景、湖湖景為賣賣點從整體別別墅市場場的發(fā)展展看，上上市銷售售的速度度較前幾幾年明顯顯加快，，每年增增幅較大大。從政策層層面看，，未來不不可能出出現(xiàn)小于于0.5容積率率的土地地供應(yīng)。。從土地分分布區(qū)域域而言，，南京市市區(qū)獨立立別墅用用地可開開發(fā)量有有限，大大量的別別墅區(qū)主主要集中中在溧水水、句容容的景觀觀區(qū)、江江寧各鎮(zhèn)鎮(zhèn)景區(qū)、、江北佛佛手湖、、湯泉等等地，遠遠郊別墅墅的競爭爭將是未未來別墅墅市場的的主旋律律。從南京周周邊以生生態(tài)旅游游度假為為概念的的項目較較多，大大多以湖湖景、水水景、山山景、生生態(tài)為主主要賣點點，同質(zhì)質(zhì)化明顯顯。南京周邊邊競爭的的理解競爭環(huán)境境結(jié)論：：儀征市市場整體體表現(xiàn)力力一般，，產(chǎn)品平平臺具備備跳躍的的空間。。大環(huán)境境上，在在限購的的背景下下，生態(tài)態(tài)旅游度度假別墅墅成為投投資新的的熱點。。但南京京周邊生生態(tài)旅游游度假項項目較多多，概念念雷同，，且產(chǎn)品品整體表表現(xiàn)力均均較強，，競爭相相對激烈烈。所以以建議項項目產(chǎn)品品以跳脫脫儀征市市場平臺臺，以吸吸納本地地客源為為主，外外來客源源為輔的的方向走走。PART4項項目整整體定位位44優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）龍山風(fēng)景區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮笊角逅悖m宜打造頂端別墅項目小環(huán)境不足、配套欠缺制約前期開發(fā)周邊為化工園區(qū)，對環(huán)境造成影響機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，政府意欲打造成生態(tài)旅游區(qū)區(qū)域緊挨長江，過江通道拉近與大城市距離，吸引南京等地客戶縣級市，政策影響較小依托青山鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)口號，樹立儀征別墅項目高端居住形象，樹立城市標(biāo)桿個案依托產(chǎn)品力提升，確立高端形象，通過造勢，弱化小環(huán)境影響。威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅城市別墅項目較多，去化壓力明顯城市客源封閉，外來高端客源導(dǎo)入不足政策調(diào)控存不確定因素較大強化未來區(qū)位價值，跳脫常規(guī)市場、走差異競爭路線以品質(zhì)客源為項目主力目標(biāo)客源，跳脫運作，爭奪外部高端客源項目swot分分析項目整體體定位集生態(tài)與與旅游為為一體的的儀征首首個大型型高端的的生態(tài)別別墅PART5目目標(biāo)客客源圈定定47多次置業(yè)業(yè)經(jīng)驗，，同時在在異地置置業(yè)不單純以以地段作作為首選選因素，，產(chǎn)品要要求提升升地段、產(chǎn)產(chǎn)品具有有彰顯身身份的空空間價值值多數(shù)有過過2次以以上置業(yè)業(yè)行為，，關(guān)注居居所品質(zhì)質(zhì)需要通過過居住產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)做到到自我的的提升客戶構(gòu)成成品質(zhì)改善生活改善剛需首置客戶類型型喜好奢侈侈品消費費，注重重身份在一二線線城市擁擁有多套套高端物物業(yè)長期居住住于一二二線城市市或國外外，注重重圈層多數(shù)有過過1次置置業(yè)行為為對于目前前居住環(huán)環(huán)境有所所不滿，，急需改改善看重房間間的功能能空間尺尺度和社社區(qū)的口口碑資金限制制置業(yè)總總價，居居住品質(zhì)質(zhì)要求不不高生活配套套完善，，交通便便捷，滿滿足工作作需要戶型合理理，附加加值高，，總價費費用低客戶特征征高端客戶戶層次企業(yè)合伙人企業(yè)高層政府高官小私營業(yè)主、企業(yè)中高管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、公務(wù)員高收入白領(lǐng)、公務(wù)員、企業(yè)精英原住民、拆遷戶、外來置業(yè)者財富階層主力客源源項目客源源主要為為該市及及周邊城城市最高高端客源源層高端客源源容量區(qū)域產(chǎn)業(yè)客源人口數(shù)量主力年收入個體工商戶儀征市、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及周邊城市私營業(yè)主以及合伙人461880萬以上從商人員14.12萬人企業(yè)高層、部門經(jīng)理（平均每個企業(yè)2位）923630-60萬中級以上職稱、中級管理者2309010-20萬初級管理者、初級技術(shù)員、基層員工、白領(lǐng)6927010萬以內(nèi)全市高端端客源基基數(shù)較大大，具備備高端個個案運作作支撐區(qū)域區(qū)域分布核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模企業(yè)數(shù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度客源表現(xiàn)主城區(qū)主城區(qū)，開發(fā)區(qū)化纖、汽車、化工規(guī)模以上企業(yè)484家較強核心客源鄉(xiāng)鎮(zhèn)青山鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、船舶工業(yè)園、現(xiàn)代物流園和城市商貿(mào)區(qū)規(guī)模企業(yè)274家較強主力客源項目主主力客客源集集中在在化工工業(yè)為為主，，表現(xiàn)現(xiàn)為化化工、、電子子、汽汽車、、機械械制造造等行行業(yè)中高端端產(chǎn)業(yè)業(yè)儀征高高端客客源特特征結(jié)結(jié)論項目目目標(biāo)客客源？？1、處處于城城市富富豪發(fā)發(fā)展的的初級級階段段，表表現(xiàn)高高調(diào)、、喜歡歡炫富富2、頂頂層富富豪外外流，，追求求更高高生活活品質(zhì)質(zhì)3、注注重在在朋友友圈內(nèi)內(nèi)的面面子和和身份份，資資產(chǎn)保保值4、注注重事事物外外在表表現(xiàn)，，對于于本質(zhì)質(zhì)要求求較低低以區(qū)域域客源源為主主導(dǎo)，，表現(xiàn)現(xiàn)為封封閉項目參參考50%市場客客源項目名稱區(qū)域分布層次主力年齡置業(yè)目的第二江南儀征市50%，南京區(qū)域30%，揚州市20%私營業(yè)主、政府高官、開發(fā)區(qū)管理層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主35-45自住及改善型需求為主導(dǎo)西郊花園揚州市50%，儀征本市30%，外地（以南京為主，占比8%）10%私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)山水豪庭揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員、開發(fā)區(qū)高管35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)豪第舫揚州市70%，儀征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公務(wù)員、私營業(yè)主、外地經(jīng)商戶、企業(yè)主35-45改善型需求為主參考個個案：：山水水豪庭庭主力面積段260-320平米主力總價段290-350萬區(qū)域揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比5%）10%年齡35-50歲職務(wù)私營企業(yè)主、政府高官、企業(yè)高層表現(xiàn)表現(xiàn)為改善型及投資為主追求品質(zhì)和環(huán)境，匹配身份以改善善型及及投資資為主主要需需求，，對于于品質(zhì)質(zhì)和環(huán)環(huán)境需需求逐逐步提提升客源參參考比比例：：50%項目前前期客客源圈圈定儀征市市（含經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)）占50%大儀鎮(zhèn)鎮(zhèn)新集鎮(zhèn)鎮(zhèn)劉集鎮(zhèn)鎮(zhèn)青山鎮(zhèn)鎮(zhèn)揚州及及其他他區(qū)域域占10%馬集鎮(zhèn)鎮(zhèn)南京其其他區(qū)區(qū)域占25%項目前前期客客源以以城市市及周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客源為為主力力，更更認可可目前前區(qū)位位及產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)對對項目目的價價值支支撐隨著區(qū)區(qū)位和和品牌牌樹立立，后后期隨隨著交交通優(yōu)優(yōu)勢顯顯現(xiàn)，，城市市經(jīng)濟濟對外外開放放度增增加，，外區(qū)區(qū)客源源比值值增加加客源區(qū)區(qū)域分分布：：核心客客源：儀征征市區(qū)區(qū)，以以市中中心及及經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)為為主、、占50%重要客客源：周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以以青山山、馬馬集、、劉集集、新新集等等周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)為主主、約約占15%可行性性客源源：揚州州、南南京客客源，，約占占35%項目客客源交交通導(dǎo)導(dǎo)入?yún)^(qū)域交通導(dǎo)入老城區(qū)大慶路、解放路、沿江公路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿江公路，X204大儀鎮(zhèn)S333、沿江公路劉集鎮(zhèn)S333、沿江公路新集鎮(zhèn)寧通高速，沿江公路南京及其周邊寧通高速、沿江公路揚州區(qū)域?qū)幫ǜ咚佟⒀亟繁景复髢x鎮(zhèn)鎮(zhèn)新集鎮(zhèn)鎮(zhèn)劉集鎮(zhèn)鎮(zhèn)馬集鎮(zhèn)鎮(zhèn)儀征市市（含經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)）占50%揚州及及其他他區(qū)域域占10%南京其其他區(qū)區(qū)域占25%S333沿江公公路寧通高高速THANKS??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:39:4613:39:4613:391/1/20231:39:46PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2313:39:4613:39Jan-2301-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。13:39:4613:39:4613:39Sunday,January1,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2313:39:4613:39:46January1,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。01一一月20231:39:46下午午13:39:461月-2315、