房地產(chǎn)北京某地產(chǎn)滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案第一部分北京別墅類(lèi)高端物業(yè)市場(chǎng)掃描

滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案05年回顧2005年1-3季度，新增供應(yīng)250.93萬(wàn)平方米,較去年同期增加26.48%。2005年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況

從05年1～3季度:共消化建面27.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5萬(wàn)平方米，增幅為14.8%。05年回顧2005年北京別墅市場(chǎng)需求情況

滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案05年回顧小結(jié)：別墅市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，產(chǎn)品品質(zhì)普遍升級(jí)，追求創(chuàng)新及細(xì)節(jié)完美，并盡可能凸顯與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的差異。05年經(jīng)濟(jì)型別墅的走俏，是基于中產(chǎn)階級(jí)的不斷發(fā)展，資金積累到一定階段，爆發(fā)出強(qiáng)烈的置業(yè)需求。

06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案06年小結(jié)對(duì)應(yīng)以上兩表可以反映出:1、別墅的銷(xiāo)售在4、5、6三個(gè)月為高峰期；2、銷(xiāo)售量高于新供應(yīng)量,說(shuō)明06年消化了一定量的存量房。

滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案06年小結(jié)

從別墅客戶來(lái)源情況看，本市居民是主導(dǎo)客戶群體，外省個(gè)人是重要組成部分；外來(lái)需求戶型面積明顯大于本地需求。1-8月，本市居民購(gòu)買(mǎi)別墅3756套、98.49萬(wàn)平方米，分別占全市的71.75%和70.46%，是別墅市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量；外省個(gè)人購(gòu)買(mǎi)別墅1116套、28.79萬(wàn)平方米，分別占全市的21.32%和20.59%；兩者合計(jì)購(gòu)買(mǎi)量占全市90%以上。從各類(lèi)客戶購(gòu)買(mǎi)別墅戶均面積來(lái)看，外地企業(yè)和華僑、港澳臺(tái)個(gè)人、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)別墅戶均面積分別為532.81平方米、437.33平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它客戶；本市居民購(gòu)買(mǎi)別墅以自住為主，所以經(jīng)濟(jì)型戶型備受親睞，戶均面積在262.23平方米；外來(lái)需求所購(gòu)別墅戶均面積明顯大于北京本地購(gòu)買(mǎi)面積。滟瀾山項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案第二部分滟瀾山產(chǎn)品細(xì)況

項(xiàng)目位位置項(xiàng)目位位于順順義區(qū)區(qū)后沙沙峪鎮(zhèn)鎮(zhèn)古城城村裕裕民大大街南南側(cè)。。滟瀾山山1.4交交通通條件件三條連連接城城區(qū)的的通道道：京承高高速后后沙峪峪出口口三百百米機(jī)場(chǎng)高高速穿穿過(guò)中中央別別墅區(qū)區(qū)可達(dá)達(dá)京順路路穿過(guò)過(guò)中央央別墅墅區(qū)從92年開(kāi)開(kāi)始發(fā)發(fā)展，，至今今已有有十余余年區(qū)域價(jià)價(jià)值及及它所所承載載的產(chǎn)產(chǎn)品得得到眾眾多發(fā)發(fā)展商商認(rèn)可可京城純純粹的的國(guó)際際富人人區(qū)在在這里里形成成區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際化化成熟熟別墅墅區(qū)區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際商商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)新國(guó)展展選址址于北北京市市順義義區(qū)空空港城城內(nèi)，，總規(guī)規(guī)劃占占地225公頃頃，總總建筑筑面積積100萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，總投投資84億億元人人民幣幣。整個(gè)工工程分分三期期進(jìn)行行建設(shè)設(shè)。其其中一一期工工程擬擬建展展館20個(gè)個(gè)，建建筑面面積20萬(wàn)萬(wàn)平米米，計(jì)計(jì)劃將將于今今年底底建成成并投投入使使用。。全部工工程完完成后后，將將成為為國(guó)內(nèi)內(nèi)最大大，國(guó)國(guó)際一一流的的綜合合性、、現(xiàn)代代化國(guó)國(guó)際展展覽中中心，，涵蓋蓋包括括會(huì)展展中心心、購(gòu)購(gòu)物中中心、、寫(xiě)字字樓、、公寓寓、主主題公公園等等多種種物業(yè)業(yè)類(lèi)型型新國(guó)展展的建建設(shè)將將加速速區(qū)域域商務(wù)務(wù)鏈的的形成成2006至至2008年將將竣工工的李李天路路、機(jī)機(jī)場(chǎng)第第二快快速路路、機(jī)機(jī)場(chǎng)北北線快快速路路、東東北六六環(huán)路路及北北清路路東延延路段段將進(jìn)進(jìn)一步步改善善地塊塊交通通環(huán)境境。機(jī)機(jī)場(chǎng)快快速軌軌道有有望2008年年建成成。其中北北清路路東延延與機(jī)機(jī)場(chǎng)北北線快快速路路將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與東東西部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系；；機(jī)場(chǎng)場(chǎng)快速速路與與機(jī)場(chǎng)場(chǎng)第二二專(zhuān)線線將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與南南北部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系京承快速路京順路機(jī)場(chǎng)快速路李天快速路機(jī)場(chǎng)北線快速路北清路東延段區(qū)域特特征———交交通進(jìn)進(jìn)一步步便捷捷交通的的改進(jìn)進(jìn)加快快了區(qū)區(qū)域的的城市市化進(jìn)進(jìn)程區(qū)域特特征———配配套的的完善善15000平米米的溫溫榆廣廣場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)已開(kāi)開(kāi)始對(duì)對(duì)外招招商，，提高高了本本區(qū)域域品質(zhì)質(zhì)。順義國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校京西國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校瑞典小小學(xué)德威學(xué)學(xué)校力邁學(xué)學(xué)校區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際化化教育育教育配配套齊齊全，，是區(qū)區(qū)域的的明顯顯特征征區(qū)域目目前已已建成成順義義國(guó)際際學(xué)校校、京京西國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校、、瑞典典小學(xué)學(xué)、德德威學(xué)學(xué)校、、蒙臺(tái)臺(tái)梭利利幼兒兒園、、伊頓頓學(xué)校校等多多家涉涉外教教育機(jī)機(jī)構(gòu)。。區(qū)域特特征綜綜述十年別別墅歷歷史書(shū)書(shū)寫(xiě)了了———北京最具國(guó)國(guó)際化化特征征的別墅墅區(qū)北京最有影影響力力的別墅墅區(qū)交通、、新國(guó)國(guó)展、、配套套的完完善增增強(qiáng)了了———區(qū)域的的成熟度度、生生命力力和持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的能力力通過(guò)數(shù)數(shù)據(jù)看看市場(chǎng)場(chǎng)———北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模（㎡）

物業(yè)類(lèi)型容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)面積范圍優(yōu)山美地400000獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排0.4540%224468-1537㎡龍灣別墅54100獨(dú)棟0.4750%一期150戶，二期138戶地上188-232㎡觀唐花園75000獨(dú)棟0.4370%3328280-580㎡棕櫚灘花園77270獨(dú)棟0.3550%178315-475㎡卓錦萬(wàn)代84500獨(dú)棟/聯(lián)排0.550.2%247棟，獨(dú)棟97，聯(lián)排150戶獨(dú)棟237-260㎡，聯(lián)排223-245㎡格拉斯小鎮(zhèn)600000獨(dú)棟0.32000項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)優(yōu)山美地03.703.72200美元1235423000龍灣別墅05.5一期06.6，二期07.12270萬(wàn)/套350萬(wàn)/套450萬(wàn)/套觀唐花園一期04.9，二期06.11一期05.10，二期08.3600萬(wàn)/套4000萬(wàn)/套棕櫚灘花園06.1107.9600萬(wàn)/套1000萬(wàn)/套卓錦萬(wàn)代05.1106.11獨(dú)棟均價(jià)20000聯(lián)排均價(jià)14000格拉斯小鎮(zhèn)06.1107.12約350萬(wàn)/套北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)棕櫚灘灘花園園銷(xiāo)售售賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)格拉斯斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)銷(xiāo)售售賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積簽約套數(shù)簽約面積成交均價(jià)累計(jì)銷(xiāo)售率優(yōu)山美地313173457.4208103770.791069366%龍灣別墅觀唐花園281183689.6313045130.611442746%棕櫚灘花園7629849.70卓錦萬(wàn)代19460428.143610693.361058519%格拉斯小鎮(zhèn)8445846.99銷(xiāo)售未開(kāi)始北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)3、中中央別別墅區(qū)區(qū)上半半年已已售產(chǎn)產(chǎn)品的的戶型型配比比項(xiàng)目名稱(chēng)2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬(wàn)代-9----9晴翠園-520332253財(cái)富公館-----22觀唐26----8合計(jì)5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、各各項(xiàng)目目成交交均價(jià)價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬(wàn)代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀唐花園144272、月月均銷(xiāo)銷(xiāo)售分分析表1：：月均銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積及月均均銷(xiāo)售套套數(shù)名稱(chēng)總銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售面積月均銷(xiāo)售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬(wàn)代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678402.381.14合計(jì)116285.425916612.2037滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況項(xiàng)目概述述：滟瀾山位位于順義義后沙峪峪，總用用地面積積約24萬(wàn)平方方米，總總建筑面面積19萬(wàn)平米米,容積積率0.67，，綠地率率32%，地下下車(chē)位888個(gè)個(gè)，戶戶數(shù)436套。。交通系統(tǒng)統(tǒng)主入口設(shè)設(shè)在南側(cè)側(cè)，次入入口設(shè)在在東側(cè)。。在主次入入口間形形成環(huán)形形車(chē)行路路。停車(chē)主要要采用集集中地下下車(chē)庫(kù)的的形式，，保證每每戶兩個(gè)個(gè)地下車(chē)車(chē)位；在停車(chē)庫(kù)庫(kù)上形成成景觀綠綠化、13米樓樓間距、、2層高高度的住住宅等設(shè)設(shè)計(jì)思路路最大的的限度的的減少了了道路對(duì)對(duì)景觀、、住宅的的影響，，全面增增加了綠綠化的面面積；主入口次入口小區(qū)車(chē)行行道小型集中中地下車(chē)車(chē)庫(kù)產(chǎn)品分布布－－住宅宅全部住宅宅南向布布置，極極大的滿滿足北京京地區(qū)對(duì)對(duì)朝向的的要求；；單套建筑筑面積控控制在地地上建筑筑面積220～～300平米；；地下建建筑面積積控制在在90～～160平米；；全部建筑筑采用地地上兩層層的高度度控制，，減少建建筑的高高度對(duì)視視覺(jué)的沖沖擊；單體地下下南側(cè)設(shè)設(shè)計(jì)成下下沉花園園形式，，使得地地下室南南側(cè)全面面采光，，層大銷(xiāo)銷(xiāo)售亮點(diǎn)點(diǎn)；一層設(shè)置置南向臥臥室，可可以設(shè)置置老人房房。多廳設(shè)置置，所有有戶型一一層設(shè)置置起居廳廳、家庭庭廳，飯飯廳（除除B1戶戶型無(wú)家家庭廳））。地下活動(dòng)動(dòng)室功能能分區(qū)，，南入口口戶型設(shè)設(shè)置影音音室。面寬控制制在7.5～8.4米米、進(jìn)深深控制在在17米米左右；；適當(dāng)增增加端戶戶型的面面積，提提高優(yōu)質(zhì)質(zhì)景觀環(huán)環(huán)境下的的建筑面面積比例例；AB型型聯(lián)排CD型型聯(lián)排住宅單體體－－地下下車(chē)庫(kù)示示意地下部分分由下沉沉花園、、公共停停車(chē)庫(kù)及及地下室室組成；；地下車(chē)庫(kù)庫(kù)上進(jìn)行行覆土綠綠化；達(dá)到戶均均2部的的停車(chē)數(shù)數(shù)量；由地下車(chē)車(chē)庫(kù)可直直接進(jìn)入入私家住住宅；在北側(cè)墻墻面設(shè)置置條型窗窗，解決決車(chē)庫(kù)通通風(fēng)、采采光問(wèn)題題；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況產(chǎn)品定位位與規(guī)劃劃要點(diǎn)在容積率率為0.68的的前提條條件下，，我們有有兩種選選擇：一一是類(lèi)似似龍灣的的形式上上的獨(dú)棟棟；一是高舒舒適度的的聯(lián)排別別墅，地地上兩層層，7.4-9米的大大面寬，，三個(gè)朝朝南臥室室.我們們選擇了了后者；；入口空間間：主要交通通空間尺尺度：北部城市市綠化帶帶：停車(chē)：每每戶提供供2個(gè)地地下車(chē)位位，考慮慮到北方方對(duì)車(chē)輛輛的保養(yǎng)養(yǎng)需要，，設(shè)置了了全地下下車(chē)庫(kù)，，并在車(chē)車(chē)庫(kù)入口口坡道設(shè)設(shè)置了融融雪裝置置；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況住宅單體體－－典典型住宅宅立、剖剖面地中海風(fēng)風(fēng)格：托斯卡納納風(fēng)格\西班牙牙風(fēng)格\意大利利風(fēng)格，注重功功能分區(qū)區(qū)，注重重建立在在傳統(tǒng)文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)基礎(chǔ)上上的時(shí)尚尚；層高：除除客廳外外均采用用的層高高3米，，凈高約約2.8米；客客廳為3.3米米層高；；3、入戶戶方式：：南入戶戶以小橋橋形式連連接主入入口，形形成有趣趣的入戶戶空間；；北入戶用用兩個(gè)花花缽分隔隔,更借借助自由由浪漫的的綠植引引導(dǎo)的方方式入戶戶；端戶型邊邊入戶；；住宅單體體－－戶型型面積戶型指標(biāo)戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410住宅單體體－－典型型住宅平平面首層南向向7.5x5.1米客客廳，3.45米層高高；北側(cè)設(shè)置置老人房房；客廳、餐餐廳及開(kāi)開(kāi)敞式廚廚房形成成連貫空空間，并并可達(dá)到到南北通通透；主臥攜帶帶10.5平方方超大主主衛(wèi)及衣衣帽間、、書(shū)房，，形成較較豪華面面積分配配；地下形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－會(huì)會(huì)所平面面功能設(shè)設(shè)置設(shè)置25×12M室室內(nèi)四季季恒溫泳泳池;單獨(dú)配備備兒童戲戲水池，，泳池設(shè)設(shè)備采用用＝＝＝＝。更衣區(qū)和和泳池設(shè)設(shè)置地采采暖，配配備桑拿拿房。泳池屋頂頂設(shè)置天天窗。四季陽(yáng)光光廳，健健身房，，咖啡，，便利店店。滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅建筑筑配置1.1米米寬×2.4米米高經(jīng)典典木制入入戶門(mén)，，配備進(jìn)進(jìn)口豪華華門(mén)鎖。。體現(xiàn)歷史史文化感感的文化化磚、文文化石及及STUCCO外墻涂涂料。威盧克斯斯天窗。。進(jìn)口科肯肯彩鋁天天溝及雨雨落管.西班牙小小筒瓦斷橋鋁合合金＋中中空玻璃璃門(mén)窗；；進(jìn)口五五金件（（諾托））.擠塑板環(huán)環(huán)保外墻墻保溫材材料。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅機(jī)電電配置采用冷凝凝式壁掛掛爐。地板采暖暖。冷暖中央央空調(diào)（（美國(guó)四四大品牌牌之一例例開(kāi)利等等）中央除塵塵系統(tǒng)。。地下車(chē)庫(kù)庫(kù)坡道融融雪系統(tǒng)統(tǒng)。安防系統(tǒng)統(tǒng)：國(guó)際際知名品品牌，HUOLIWERR或三星星，全區(qū)區(qū)外墻紅紅外對(duì)射射系統(tǒng)和和攝像系系統(tǒng)，覆覆蓋監(jiān)控控?zé)o死角角；室內(nèi)內(nèi)主要通通道設(shè)置置紅外掃掃描安防防報(bào)警系系統(tǒng)，與與保安中中心中控控室聯(lián)動(dòng)動(dòng)，有異異常情況況保安員員會(huì)第一一時(shí)間趕趕到。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案關(guān)于冷凝凝式壁掛掛爐特有的爐爐體結(jié)構(gòu)構(gòu)，高效效率：熱熱效率高高達(dá)109％，，高出其其他普通通壁掛爐爐20％％，運(yùn)行行費(fèi)用將將節(jié)約20％。。環(huán)保指標(biāo)標(biāo)：因?yàn)闉榕渲昧肆怂涫绞酱髿忸A(yù)預(yù)混燃燒燒器和變變頻風(fēng)機(jī)機(jī)，可以以達(dá)到無(wú)無(wú)害化燃燃燒，更更加環(huán)保保，達(dá)到到“藍(lán)天天使”環(huán)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的極限限值，被被譽(yù)為零零排放環(huán)環(huán)保產(chǎn)品品。使用壽命命：超長(zhǎng)長(zhǎng)的30年使用用壽命，，減少了了鍋爐的的二次更更換費(fèi)用用和使用用的不便便。新型控制制器，維維護(hù)方便便：鍋爐爐無(wú)需泄泄水既可可進(jìn)行設(shè)設(shè)備的清清掃及維維護(hù)，快快捷的完完成維保保工作，，同時(shí)保保證了使使用與維維護(hù)時(shí)房房間的整整潔。歐美流行行趨勢(shì)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案A戶型：：361平米（（含地下下136平米））單體、平平面1、首層層：南向向7.5x5.1米客客廳，3.3米米層高；；2、南側(cè)側(cè)：設(shè)置置父母房房；3、客廳廳、餐廳廳及開(kāi)敞敞式廚房房形成連連貫空間間，并可可達(dá)到南南北通透透；4、近20平米米豪華空空間主臥臥攜帶10余平平方超大大主衛(wèi)及及10余余平米主主人衣帽帽間；5、G層層，形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；四季廳廳采用折折疊門(mén)，，可以全全部打開(kāi)開(kāi)，與自自然完全全融入，，當(dāng)天氣氣發(fā)生變變化的時(shí)時(shí)候，又又可以完完全關(guān)閉閉，在溫溫暖的室室內(nèi)享受受陽(yáng)光。?？梢宰鲎龅侥媳北蓖L(fēng)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案AA戶型型（時(shí)尚尚簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格）l確定此套套房目標(biāo)標(biāo)客戶為為帶二個(gè)個(gè)孩子的的國(guó)外中中年夫婦婦，設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)團(tuán)聚感感覺(jué)（亦亦可有CLUB感），，同樣盡盡量增加加儲(chǔ)物功功能空間間；l首層客客房為老老人房；；l二層兩兩臥室分分別為一一男、一一女小孩孩房，年年齡間隔隔可適當(dāng)當(dāng)加大；；l二層公共共區(qū)域應(yīng)應(yīng)設(shè)定定為孩子子們交流流空間，，既可當(dāng)當(dāng)讀書(shū)室室亦可當(dāng)當(dāng)玩具廳廳；l底層活動(dòng)動(dòng)室重新新分區(qū)，，設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)包含SPA、、酒窖及及酒吧等等，強(qiáng)調(diào)調(diào)CLUB的寓寓意；滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售策略方方案住宅單體體－－戶戶型面積積戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、處中中央別墅墅區(qū)，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯；；2、臨近近溫榆河河，環(huán)境境優(yōu)美；；3、臨京京承高速速出口，，交通便便利，從從京承到到北四環(huán)環(huán)15分分鐘可達(dá)達(dá)，適合合作為第第一居所所；4、建筑筑形式的的差異化化、園林林造景上上具有北北方罕見(jiàn)見(jiàn)的空前前綠量，，綠化覆覆蓋率。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析劣勢(shì)：1、項(xiàng)目目東側(cè)有有三條高高壓線，，其中兩兩條穿過(guò)過(guò)項(xiàng)目用用地，一一方面給給客戶心心理帶來(lái)來(lái)負(fù)面影影響，另另一方面面影響用用地面積積2、項(xiàng)目用地地內(nèi)景觀觀資源有有限。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析機(jī)會(huì)：1、別墅墅用地停停止供應(yīng)應(yīng)使市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)看看好；2、北京京市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅迅速，國(guó)國(guó)際化程程度越來(lái)來(lái)越高，，為北京京別墅市市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)了豐富富客源；；3、龍湖湖地產(chǎn)品品牌登陸陸北京的的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，備受媒媒體業(yè)內(nèi)內(nèi)及市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析挑戰(zhàn)：1、未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)，中央央別墅區(qū)區(qū)會(huì)有較較多別墅墅項(xiàng)目入入市，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；2、新國(guó)國(guó)展選址址順義，，給順義義與城區(qū)區(qū)的交通通帶來(lái)較較大壓力力，降低低項(xiàng)目與與城區(qū)的的可通達(dá)達(dá)性；3、聯(lián)排排的建筑筑形式和和小獨(dú)棟棟的售價(jià)價(jià)之間的的矛盾；；4、龍湖湖地產(chǎn)品品牌和龍龍湖物業(yè)業(yè)品牌在在市場(chǎng)上上的認(rèn)知知。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況第三部部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定位位一、項(xiàng)目目氣質(zhì)在散發(fā)著著濃濃的的國(guó)際化化味道的的成熟的的中央別別墅生活活區(qū)內(nèi)，，打造了了一個(gè)掩掩映在郁郁郁蔥蔥蔥的植物物當(dāng)中，，放松、、私密、、陽(yáng)光充充足的地地中海風(fēng)風(fēng)格大宅宅。擁有有“經(jīng)典典建筑””、“浪浪漫情懷懷”、““優(yōu)雅生生活”。。場(chǎng)景描述述：層層層疊疊的的樹(shù)木掩掩映，花花團(tuán)錦簇簇，鳥(niǎo)聲聲陣陣，，午后陽(yáng)陽(yáng)光明媚媚，隱在在高大樹(shù)樹(shù)木后面面的庭院院內(nèi)，花花兒越過(guò)過(guò)了低矮矮的墻頭頭，孩子子們?cè)谖缥缢?，音音?lè)若有有若無(wú)，，溪水在在發(fā)出潺潺潺的聲聲音。項(xiàng)目定位位二、產(chǎn)品品定位龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的地中海風(fēng)格溫榆榆大宅。。地上兩層層，7.5-9米面寬寬的大宅宅，三個(gè)個(gè)臥室朝朝南,其其中有1個(gè)首層層臥室，，100平米的的地下個(gè)個(gè)性空間間，全地地下停車(chē)車(chē)。項(xiàng)目定位位三、客戶戶定位1、海歸歸，外企企中高層層管理者者；2、中資資企業(yè)家家；3、從外外地到北北京來(lái)的的高級(jí)經(jīng)經(jīng)理人及及IT、、金融、、房地產(chǎn)產(chǎn)界精英英和薪資資優(yōu)厚的的律師、、會(huì)計(jì)師、教授授等高級(jí)級(jí)知識(shí)分分子；4、事業(yè)業(yè)成功的的演藝界界、傳媒媒界人士士；5、時(shí)尚尚產(chǎn)業(yè)當(dāng)當(dāng)中脫穎穎而出的的智慧人人群；6、投資資者。項(xiàng)目定位位特征：1、太太太不上班班，主要要參加公公益活動(dòng)動(dòng)或社交交活動(dòng)；；2、家里里有2個(gè)個(gè)以上的的孩子，，孩子上上國(guó)際學(xué)學(xué)校；3、熱愛(ài)愛(ài)家庭生生活，太太太和孩孩子們?cè)谠诩依锘蚧蛏鐓^(qū)內(nèi)內(nèi)光著腳腳跑來(lái)跑跑去；4、男主人有有著獨(dú)特的私私人的愛(ài)好,注重運(yùn)動(dòng)；；5、對(duì)居住品品質(zhì)、品味及及細(xì)節(jié)有著較較高要求；6、高標(biāo)準(zhǔn)做做事，低調(diào)做做人；7、現(xiàn)已擁有有超過(guò)300萬(wàn)以上的物物業(yè)；8、有著對(duì)自自然情結(jié)的追追求；9、希望對(duì)于于物業(yè)的合理理升級(jí)。項(xiàng)目定位購(gòu)買(mǎi)心理分析析：自住客戶——第一次別墅置置業(yè)者滿足都市情結(jié)結(jié)后,對(duì)于自自然情結(jié)的追追求符合中產(chǎn)階級(jí)級(jí)雙居所需求求追求居住的空空間感、注重重生活的私密密感注重居住的功功能性、實(shí)用用性滿足虛榮心自住客—再次別墅置業(yè)業(yè)者追求區(qū)域價(jià)值值感，尋求同同檔同類(lèi)人群群居住的氛圍圍對(duì)景觀的需求求強(qiáng)烈、注重重居住環(huán)境，，希望隨時(shí)隨隨地走進(jìn)自然然滿足尊崇感、、滿足部分社社交的需求對(duì)稀缺、高尚尚事物的占有有欲投資客—長(zhǎng)期在周邊投投資別墅項(xiàng)目目的投資買(mǎi)家家注重投資環(huán)境境，希望有異異域文化入主主，深化國(guó)際際氛圍關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃及品質(zhì)重視項(xiàng)目及區(qū)區(qū)域未來(lái)升值值空間租住客—外企、知名企企業(yè)的中高層層管理人員、、駐華使者注重居住的尊尊崇感和方便便感完善的生活配配套和校網(wǎng)，，依戀國(guó)際化化的生活氛圍圍，被中央別別墅區(qū)的區(qū)域域文化氛圍吸吸引享受快捷、方方便的交通路路網(wǎng)劉太太，先生生是賽功鐵克克軟件公司的的研發(fā)經(jīng)理。。祖籍臺(tái)灣，后后移居美國(guó)，，跟隨先生來(lái)來(lái)到中國(guó)只有有1年的時(shí)間間。年齡在42歲歲左右，沒(méi)有有小孩，大學(xué)學(xué)是學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)經(jīng)專(zhuān)業(yè)的，現(xiàn)現(xiàn)在全職太太太?，F(xiàn)租房住在萬(wàn)萬(wàn)柳區(qū)域，面面積250平平米。愛(ài)好：研究音音樂(lè)、美術(shù)，，雖然并不很很深入，但是是認(rèn)為人生個(gè)個(gè)層面都是向向著真善美發(fā)發(fā)展，覺(jué)得藝藝術(shù)類(lèi)要多看看，多了解。。來(lái)到北京之后后，喜歡研究究北京的胡同同，在地圖上上標(biāo)注了40個(gè)目標(biāo)，正正在逐步的突突破。研究的辦法就就是，買(mǎi)相關(guān)關(guān)的書(shū)籍來(lái)看看。劉太太訪談資資料對(duì)于購(gòu)買(mǎi)別墅墅的看法：在美國(guó)北加州州黃金地段住住的是別墅，，院子也比較較大，夫婦兩兩個(gè)人都對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)書(shū)畫(huà)比較較感興趣，共共用1個(gè)書(shū)房房，但是兩個(gè)個(gè)人都比較喜喜歡在臥室的的躺椅上看書(shū)書(shū)，這兩年肚肚子都大了很很多。對(duì)房間功能的的需求想的不不是很多，最最主要的是廚廚房一定要大大而且是開(kāi)敞敞的，家里來(lái)來(lái)了朋友都是是在廚房里邊邊聊天邊做吃吃的。目前沒(méi)有要在在北京買(mǎi)別墅墅的想法，如如果要買(mǎi)房就就買(mǎi)1個(gè)小一一點(diǎn)的，因?yàn)闉閲?guó)內(nèi)國(guó)外的的兩邊住，家家里只有2個(gè)個(gè)人面積大了了也沒(méi)有用。。對(duì)于房地產(chǎn)的的投資持非常常謹(jǐn)慎的態(tài)度度，認(rèn)為北京京的房?jī)r(jià)漲的的太離譜了，，房地產(chǎn)8-10年為一一個(gè)波段，誰(shuí)誰(shuí)知道現(xiàn)在是是在哪個(gè)階段段呢，自96年起全世界界的房?jī)r(jià)都不不太正常，房房地產(chǎn)的價(jià)格格是受供需、、利息、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、失業(yè)率等等影響的。劉太太訪談資資料對(duì)于北京的看看法：比較有代表性性的是圓明園園、什剎海、、頤和園，最最喜歡圓明園園，喜歡站在在里面想象它它曾經(jīng)的樣子子；什剎海保保存了很多舊舊有的風(fēng)貌；；頤和園現(xiàn)在在太商業(yè)化了了，破壞的很很厲害，失去去了原來(lái)的味味道。對(duì)房地產(chǎn)廣告告畫(huà)面的看法法：在翻雜志的時(shí)時(shí)候，會(huì)被好好看的房子照照片吸引，喜喜歡看春夏秋秋冬不同光線線背景下的房房子，一定要要用寫(xiě)實(shí)的照照片，要拍的的很美。房間內(nèi)部一定定要體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感，櫥柜和和門(mén)一看就知知道是否好東東西。空間上要感覺(jué)覺(jué)開(kāi)放，視野野好，層高高高，空氣流動(dòng)動(dòng)好。對(duì)色彩的理解解紫色、酒紅色色、深藍(lán)色、、金色都是盧盧浮宮的顏色色，感覺(jué)很高高貴。劉太太訪談資資料滟瀾山客戶生活方式式描述設(shè)定目標(biāo)客戶戶：艾女士時(shí)時(shí)尚雜志志專(zhuān)欄作家海外生活工作作背景，曾任任某傳媒集團(tuán)團(tuán)駐海外的專(zhuān)專(zhuān)欄負(fù)責(zé)人家居生活場(chǎng)景景描述：冬日日的一天早上：在西廚廚做早點(diǎn)，送送孩子在附近近的國(guó)際學(xué)校校上小學(xué)三年年級(jí)，回家，，把紅色寶馬停在地地下車(chē)位，步步行在××的的小院，進(jìn)入入到自己的工工作室上午：她拿起起小阿姨為她她準(zhǔn)備好的當(dāng)當(dāng)天的報(bào)紙，，坐在四季廳廳里鋪著×××的休閑椅上上，上午的陽(yáng)陽(yáng)光透過(guò)玻璃璃窗溫暖的撒撒在她的身上上，樹(shù)上的小小鳥(niǎo)在歡鳴，，桌上的ESPRESSO咖啡飄著著濃郁誘人的的香氣和著胡胡里奧愛(ài)情歌歌曲的旋律彌彌漫了整個(gè)屋屋子。書(shū)架上上擺著國(guó)外寄寄來(lái)的各種版版本的時(shí)尚雜雜志，她拿出出北美版的《《HOUSEKEEPING》桌桌上的擱架上上擺著厚厚的的信件及手稿稿。與剛剛嫁嫁出去的密友友LINDA約了下午小小聚她寫(xiě)了一張關(guān)關(guān)于蔬菜和水水果的購(gòu)物清清單交給小阿阿姨，然后自自己親自去會(huì)會(huì)所里的超市市挑選一瓶密密友最喜歡的的加拿大“””冰酒。第四部分滟滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目推廣策略略推廣策略滟瀾山項(xiàng)目的的推廣思路：：無(wú)論項(xiàng)目還是是公司品牌““第一次說(shuō)我我是誰(shuí)”非常常重要，強(qiáng)調(diào)調(diào)是重慶的開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)比較較危險(xiǎn)，項(xiàng)目目先行，以實(shí)實(shí)在低調(diào)的方方式進(jìn)入北京京，賣(mài)火了引引起媒體關(guān)注注跟蹤報(bào)道的的方式帶動(dòng)品品牌的塑造。。通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，分三個(gè)高高潮引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，為實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售100套的的目標(biāo)造勢(shì)，，積累客戶。。第一次（1.20-3.10）：通通過(guò)低調(diào)且實(shí)實(shí)在的行動(dòng)，，引起北京市市場(chǎng)關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容———下渝州活動(dòng)動(dòng)（10個(gè)周周末20架次次包機(jī)往返重重慶——北京京）打擊目標(biāo)人群群——針對(duì)北北京的“士””一族，有話話語(yǔ)權(quán)的一群群人媒體：媒體關(guān)關(guān)系管理（必必須組織去））政府：各職能能部門(mén)涉及到到的政府部門(mén)門(mén)（必須組織織去）房地產(chǎn)相關(guān)行行業(yè)：設(shè)計(jì)院院、代理行（（引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)責(zé)責(zé)接待）知道龍湖關(guān)心心龍湖的人：：成都、重慶慶的業(yè)主（引引導(dǎo)去重慶，，我們負(fù)責(zé)接接待）在北京的重慶慶人：四川人人同鄉(xiāng)會(huì)（引引導(dǎo)去重慶參參觀，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待）推廣效果———制造口碑傳傳播效應(yīng)，引引起媒體關(guān)注注，媒體主動(dòng)動(dòng)爆料、專(zhuān)欄欄討論的效果果。推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃第二次（4.21-5.20）：通通過(guò)樣板區(qū)的的開(kāi)放，項(xiàng)目目的精致、品品位、服務(wù)先先行引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。活動(dòng)內(nèi)容———樣板區(qū)開(kāi)放放、關(guān)于建筑筑與生活方式式的研討及產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)打擊目標(biāo)人群群——通過(guò)上上一輪活動(dòng)積積累下來(lái)的目目標(biāo)客戶及業(yè)業(yè)內(nèi)、媒體人人士推廣效果———通過(guò)口碑傳傳播，媒體跟跟蹤加速客戶戶積累。推廣計(jì)劃第三次（5.21-5.28）開(kāi)盤(pán)盤(pán)第一周，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人潮潮攢動(dòng)，銷(xiāo)售售100套的的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)北京別墅市市場(chǎng)上從未有有過(guò)的熱銷(xiāo)記記錄，引起市市場(chǎng)關(guān)注?；顒?dòng)內(nèi)容———開(kāi)盤(pán)活動(dòng)打擊目標(biāo)人群群——已經(jīng)明明確購(gòu)買(mǎi)意向向的客戶，業(yè)業(yè)務(wù)員已經(jīng)一一對(duì)一的幫助助客戶選定購(gòu)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)。推廣效果———“遭遇搶購(gòu)購(gòu)”，媒體跟跟蹤報(bào)道，龍龍湖品牌高調(diào)調(diào)亮相。第五部分銷(xiāo)銷(xiāo)售策略目標(biāo)客戶1、中央別墅墅區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶2、北京東區(qū)區(qū)高檔公寓的的客戶3、重慶的龍龍湖忠實(shí)客戶戶及在北京的的重慶人銷(xiāo)售思路銷(xiāo)售思路一、在日祥廣廣場(chǎng)設(shè)置外接接待中心。二、與北京的的代理行聯(lián)系系，尋找合作作方式；三、與北京的的各類(lèi)俱樂(lè)部部聯(lián)系，尋找找合作方式；；四、穿透租務(wù)務(wù)市場(chǎng)，針對(duì)對(duì)投資型客戶戶組織導(dǎo)向型型營(yíng)銷(xiāo)——先先租后賣(mài)；五、通過(guò)重點(diǎn)點(diǎn)客戶訪談，，在小眾口碑碑傳播銷(xiāo)售。。六、組織“跟跟著龍湖進(jìn)北北京”的購(gòu)房房活動(dòng)，為開(kāi)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)組織織第一批客戶戶；1、對(duì)在北京京的重慶人生生活狀態(tài)，社社會(huì)影響力進(jìn)進(jìn)行調(diào)研———重慶在京辦辦事處、四川川人同鄉(xiāng)會(huì)；；2、對(duì)重慶人人在北京購(gòu)房房的意愿進(jìn)行行調(diào)查；銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)大節(jié)點(diǎn)時(shí)間說(shuō)明龍湖品質(zhì)眼見(jiàn)為實(shí)，目標(biāo)客戶重慶龍湖行1.20-4.10根據(jù)客戶的積累量，周末組織。確定均價(jià)4月12日售樓處樣板房交接4月18日售樓處開(kāi)放+均價(jià)起價(jià)發(fā)布4月21日確定初步明細(xì)價(jià)格報(bào)審批4月25日發(fā)放北京龍湖會(huì)VIP卡，填寫(xiě)意向房號(hào)單，發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息。5月17日開(kāi)盤(pán)簽認(rèn)購(gòu)書(shū),簽授權(quán)簽約書(shū)。5月21日銷(xiāo)售相關(guān)工作作安排計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間銷(xiāo)售人員招聘12月30日銷(xiāo)售人員重慶培訓(xùn)1月銷(xiāo)售支持工作計(jì)劃12月30日銷(xiāo)講資料12月30日培訓(xùn)資料1月20日培訓(xùn)計(jì)劃1月10日示范區(qū)開(kāi)放物料需求1月10日開(kāi)盤(pán)物料補(bǔ)充需求2月28日滟瀾山營(yíng)銷(xiāo)工工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)滟瀾山時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)(yanghu).mpp9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。02:59:5002:59:5002:591/5/20232:59:50AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2302:59:5002:59Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:59:5002:59:5002:59Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2302:59:5002:59:50January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20232:59:50上上午午02:59:501月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:59上午午1月-2302:59January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/52:59:5002:59:5005January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:59:50上午2:59上上午02:59:501月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1