房地產(chǎn)北京某地產(chǎn)滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第一部分北京別墅類高端物業(yè)市場(chǎng)掃描

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧2005年1-3季度，新增供應(yīng)250.93萬平方米,較去年同期增加26.48%。2005年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況

從05年1～3季度:共消化建面27.1萬平方米，同比增長(zhǎng)3.5萬平方米，增幅為14.8%。05年回顧2005年北京別墅市場(chǎng)需求情況

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧小結(jié)：別墅市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，產(chǎn)品品質(zhì)普遍升級(jí)，追求創(chuàng)新及細(xì)節(jié)完美，并盡可能凸顯與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的差異。05年經(jīng)濟(jì)型別墅的走俏，是基于中產(chǎn)階級(jí)的不斷發(fā)展，資金積累到一定階段，爆發(fā)出強(qiáng)烈的置業(yè)需求。

06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)對(duì)應(yīng)以上兩表可以反映出:1、別墅的銷售在4、5、6三個(gè)月為高峰期；2、銷售量高于新供應(yīng)量,說明06年消化了一定量的存量房。

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)

從別墅客戶來源情況看，本市居民是主導(dǎo)客戶群體，外省個(gè)人是重要組成部分；外來需求戶型面積明顯大于本地需求。1-8月，本市居民購(gòu)買別墅3756套、98.49萬平方米，分別占全市的71.75%和70.46%，是別墅市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量；外省個(gè)人購(gòu)買別墅1116套、28.79萬平方米，分別占全市的21.32%和20.59%；兩者合計(jì)購(gòu)買量占全市90%以上。從各類客戶購(gòu)買別墅戶均面積來看，外地企業(yè)和華僑、港澳臺(tái)個(gè)人、企業(yè)購(gòu)買購(gòu)買別墅戶均面積分別為532.81平方米、437.33平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它客戶；本市居民購(gòu)買別墅以自住為主，所以經(jīng)濟(jì)型戶型備受親睞，戶均面積在262.23平方米；外來需求所購(gòu)別墅戶均面積明顯大于北京本地購(gòu)買面積。滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第二部分滟瀾山產(chǎn)品細(xì)況

項(xiàng)目位位置項(xiàng)目位位于順順義區(qū)區(qū)后沙沙峪鎮(zhèn)鎮(zhèn)古城城村裕裕民大大街南南側(cè)。。滟瀾山山1.4交交通通條件件三條連連接城城區(qū)的的通道道：京承高高速后后沙峪峪出口口三百百米機(jī)場(chǎng)高高速穿穿過中中央別別墅區(qū)區(qū)可達(dá)達(dá)京順路路穿過過中央央別墅墅區(qū)從92年開開始發(fā)發(fā)展，，至今今已有有十余余年區(qū)域價(jià)價(jià)值及及它所所承載載的產(chǎn)產(chǎn)品得得到眾眾多發(fā)發(fā)展商商認(rèn)可可京城純純粹的的國(guó)際際富人人區(qū)在在這里里形成成區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際化化成熟熟別墅墅區(qū)區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際商商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)新國(guó)展展選址址于北北京市市順義義區(qū)空空港城城內(nèi)，，總規(guī)規(guī)劃占占地225公頃頃，總總建筑筑面積積100萬萬平方方米，，總投投資84億億元人人民幣幣。整個(gè)工工程分分三期期進(jìn)行行建設(shè)設(shè)。其其中一一期工工程擬擬建展展館20個(gè)個(gè)，建建筑面面積20萬萬平米米，計(jì)計(jì)劃將將于今今年底底建成成并投投入使使用。。全部工工程完完成后后，將將成為為國(guó)內(nèi)內(nèi)最大大，國(guó)國(guó)際一一流的的綜合合性、、現(xiàn)代代化國(guó)國(guó)際展展覽中中心，，涵蓋蓋包括括會(huì)展展中心心、購(gòu)購(gòu)物中中心、、寫字字樓、、公寓寓、主主題公公園等等多種種物業(yè)業(yè)類型型新國(guó)展展的建建設(shè)將將加速速區(qū)域域商務(wù)務(wù)鏈的的形成成2006至至2008年將將竣工工的李李天路路、機(jī)機(jī)場(chǎng)第第二快快速路路、機(jī)機(jī)場(chǎng)北北線快快速路路、東東北六六環(huán)路路及北北清路路東延延路段段將進(jìn)進(jìn)一步步改善善地塊塊交通通環(huán)境境。機(jī)機(jī)場(chǎng)快快速軌軌道有有望2008年年建成成。其中北北清路路東延延與機(jī)機(jī)場(chǎng)北北線快快速路路將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與東東西部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系；；機(jī)場(chǎng)場(chǎng)快速速路與與機(jī)場(chǎng)場(chǎng)第二二專線線將加加強(qiáng)本本區(qū)域域與南南北部部區(qū)域域的直直接聯(lián)聯(lián)系京承快速路京順路機(jī)場(chǎng)快速路李天快速路機(jī)場(chǎng)北線快速路北清路東延段區(qū)域特特征———交交通進(jìn)進(jìn)一步步便捷捷交通的的改進(jìn)進(jìn)加快快了區(qū)區(qū)域的的城市市化進(jìn)進(jìn)程區(qū)域特特征———配配套的的完善善15000平米米的溫溫榆廣廣場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)已開開始對(duì)對(duì)外招招商，，提高高了本本區(qū)域域品質(zhì)質(zhì)。順義國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校京西國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校瑞典小小學(xué)德威學(xué)學(xué)校力邁學(xué)學(xué)校區(qū)域特特征———國(guó)國(guó)際化化教育育教育配配套齊齊全，，是區(qū)區(qū)域的的明顯顯特征征區(qū)域目目前已已建成成順義義國(guó)際際學(xué)校校、京京西國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校、、瑞典典小學(xué)學(xué)、德德威學(xué)學(xué)校、、蒙臺(tái)臺(tái)梭利利幼兒兒園、、伊頓頓學(xué)校校等多多家涉涉外教教育機(jī)機(jī)構(gòu)。。區(qū)域特特征綜綜述十年別別墅歷歷史書書寫了了———北京最具國(guó)國(guó)際化化特征征的別墅墅區(qū)北京最有影影響力力的別墅墅區(qū)交通、、新國(guó)國(guó)展、、配套套的完完善增增強(qiáng)了了———區(qū)域的的成熟度度、生生命力力和持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的能力力通過數(shù)數(shù)據(jù)看看市場(chǎng)場(chǎng)———北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（㎡）

物業(yè)類型容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)面積范圍優(yōu)山美地400000獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排0.4540%224468-1537㎡龍灣別墅54100獨(dú)棟0.4750%一期150戶，二期138戶地上188-232㎡觀唐花園75000獨(dú)棟0.4370%3328280-580㎡棕櫚灘花園77270獨(dú)棟0.3550%178315-475㎡卓錦萬代84500獨(dú)棟/聯(lián)排0.550.2%247棟，獨(dú)棟97，聯(lián)排150戶獨(dú)棟237-260㎡，聯(lián)排223-245㎡格拉斯小鎮(zhèn)600000獨(dú)棟0.32000項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)優(yōu)山美地03.703.72200美元1235423000龍灣別墅05.5一期06.6，二期07.12270萬/套350萬/套450萬/套觀唐花園一期04.9，二期06.11一期05.10，二期08.3600萬/套4000萬/套棕櫚灘花園06.1107.9600萬/套1000萬/套卓錦萬代05.1106.11獨(dú)棟均價(jià)20000聯(lián)排均價(jià)14000格拉斯小鎮(zhèn)06.1107.12約350萬/套北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)棕櫚灘灘花園園銷售售賣點(diǎn)點(diǎn)格拉斯斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)銷售售賣點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售面積簽約套數(shù)簽約面積成交均價(jià)累計(jì)銷售率優(yōu)山美地313173457.4208103770.791069366%龍灣別墅觀唐花園281183689.6313045130.611442746%棕櫚灘花園7629849.70卓錦萬代19460428.143610693.361058519%格拉斯小鎮(zhèn)8445846.99銷售未開始北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)3、中中央別別墅區(qū)區(qū)上半半年已已售產(chǎn)產(chǎn)品的的戶型型配比比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬代-9----9晴翠園-520332253財(cái)富公館-----22觀唐26----8合計(jì)5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、各各項(xiàng)目目成交交均價(jià)價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀唐花園144272、月月均銷銷售分分析表1：：月均銷銷售面積積及月均均銷售套套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678402.381.14合計(jì)116285.425916612.2037滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況項(xiàng)目概述述：滟瀾山位位于順義義后沙峪峪，總用用地面積積約24萬平方方米，總總建筑面面積19萬平米米,容積積率0.67，，綠地率率32%，地下下車位888個(gè)個(gè)，戶戶數(shù)436套。。交通系統(tǒng)統(tǒng)主入口設(shè)設(shè)在南側(cè)側(cè)，次入入口設(shè)在在東側(cè)。。在主次入入口間形形成環(huán)形形車行路路。停車主要要采用集集中地下下車庫的的形式，，保證每每戶兩個(gè)個(gè)地下車車位；在停車庫庫上形成成景觀綠綠化、13米樓樓間距、、2層高高度的住住宅等設(shè)設(shè)計(jì)思路路最大的的限度的的減少了了道路對(duì)對(duì)景觀、、住宅的的影響，，全面增增加了綠綠化的面面積；主入口次入口小區(qū)車行行道小型集中中地下車車庫產(chǎn)品分布布－－住宅宅全部住宅宅南向布布置，極極大的滿滿足北京京地區(qū)對(duì)對(duì)朝向的的要求；；單套建筑筑面積控控制在地地上建筑筑面積220～～300平米；；地下建建筑面積積控制在在90～～160平米；；全部建筑筑采用地地上兩層層的高度度控制，，減少建建筑的高高度對(duì)視視覺的沖沖擊；單體地下下南側(cè)設(shè)設(shè)計(jì)成下下沉花園園形式，，使得地地下室南南側(cè)全面面采光，，層大銷銷售亮點(diǎn)點(diǎn)；一層設(shè)置置南向臥臥室，可可以設(shè)置置老人房房。多廳設(shè)置置，所有有戶型一一層設(shè)置置起居廳廳、家庭庭廳，飯飯廳（除除B1戶戶型無家家庭廳））。地下活動(dòng)動(dòng)室功能能分區(qū)，，南入口口戶型設(shè)設(shè)置影音音室。面寬控制制在7.5～8.4米米、進(jìn)深深控制在在17米米左右；；適當(dāng)增增加端戶戶型的面面積，提提高優(yōu)質(zhì)質(zhì)景觀環(huán)環(huán)境下的的建筑面面積比例例；AB型型聯(lián)排CD型型聯(lián)排住宅單體體－－地下下車庫示示意地下部分分由下沉沉花園、、公共停停車庫及及地下室室組成；；地下車庫庫上進(jìn)行行覆土綠綠化；達(dá)到戶均均2部的的停車數(shù)數(shù)量；由地下車車庫可直直接進(jìn)入入私家住住宅；在北側(cè)墻墻面設(shè)置置條型窗窗，解決決車庫通通風(fēng)、采采光問題題；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況產(chǎn)品定位位與規(guī)劃劃要點(diǎn)在容積率率為0.68的的前提條條件下，，我們有有兩種選選擇：一一是類似似龍灣的的形式上上的獨(dú)棟棟；一是高舒舒適度的的聯(lián)排別別墅，地地上兩層層，7.4-9米的大大面寬，，三個(gè)朝朝南臥室室.我們們選擇了了后者；；入口空間間：主要交通通空間尺尺度：北部城市市綠化帶帶：停車：每每戶提供供2個(gè)地地下車位位，考慮慮到北方方對(duì)車輛輛的保養(yǎng)養(yǎng)需要，，設(shè)置了了全地下下車庫，，并在車車庫入口口坡道設(shè)設(shè)置了融融雪裝置置；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況住宅單體體－－典典型住宅宅立、剖剖面地中海風(fēng)風(fēng)格：托斯卡納納風(fēng)格\西班牙牙風(fēng)格\意大利利風(fēng)格，注重功功能分區(qū)區(qū)，注重重建立在在傳統(tǒng)文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)基礎(chǔ)上上的時(shí)尚尚；層高：除除客廳外外均采用用的層高高3米，，凈高約約2.8米；客客廳為3.3米米層高；；3、入戶戶方式：：南入戶戶以小橋橋形式連連接主入入口，形形成有趣趣的入戶戶空間；；北入戶用用兩個(gè)花花缽分隔隔,更借借助自由由浪漫的的綠植引引導(dǎo)的方方式入戶戶；端戶型邊邊入戶；；住宅單體體－－戶型型面積戶型指標(biāo)戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410住宅單體體－－典型型住宅平平面首層南向向7.5x5.1米客客廳，3.45米層高高；北側(cè)設(shè)置置老人房房；客廳、餐餐廳及開開敞式廚廚房形成成連貫空空間，并并可達(dá)到到南北通通透；主臥攜帶帶10.5平方方超大主主衛(wèi)及衣衣帽間、、書房，，形成較較豪華面面積分配配；地下形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－會(huì)會(huì)所平面面功能設(shè)設(shè)置設(shè)置25×12M室室內(nèi)四季季恒溫泳泳池;單獨(dú)配備備兒童戲戲水池，，泳池設(shè)設(shè)備采用用＝＝＝＝。更衣區(qū)和和泳池設(shè)設(shè)置地采采暖，配配備桑拿拿房。泳池屋頂頂設(shè)置天天窗。四季陽光光廳，健健身房，，咖啡，，便利店店。滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅建筑筑配置1.1米米寬×2.4米米高經(jīng)典典木制入入戶門，，配備進(jìn)進(jìn)口豪華華門鎖。。體現(xiàn)歷史史文化感感的文化化磚、文文化石及及STUCCO外墻涂涂料。威盧克斯斯天窗。。進(jìn)口科肯肯彩鋁天天溝及雨雨落管.西班牙小小筒瓦斷橋鋁合合金＋中中空玻璃璃門窗；；進(jìn)口五五金件（（諾托））.擠塑板環(huán)環(huán)保外墻墻保溫材材料。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅機(jī)電電配置采用冷凝凝式壁掛掛爐。地板采暖暖。冷暖中央央空調(diào)（（美國(guó)四四大品牌牌之一例例開利等等）中央除塵塵系統(tǒng)。。地下車庫庫坡道融融雪系統(tǒng)統(tǒng)。安防系統(tǒng)統(tǒng)：國(guó)際際知名品品牌，HUOLIWERR或三星星，全區(qū)區(qū)外墻紅紅外對(duì)射射系統(tǒng)和和攝像系系統(tǒng)，覆覆蓋監(jiān)控控?zé)o死角角；室內(nèi)內(nèi)主要通通道設(shè)置置紅外掃掃描安防防報(bào)警系系統(tǒng)，與與保安中中心中控控室聯(lián)動(dòng)動(dòng)，有異異常情況況保安員員會(huì)第一一時(shí)間趕趕到。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案關(guān)于冷凝凝式壁掛掛爐特有的爐爐體結(jié)構(gòu)構(gòu)，高效效率：熱熱效率高高達(dá)109％，，高出其其他普通通壁掛爐爐20％％，運(yùn)行行費(fèi)用將將節(jié)約20％。。環(huán)保指標(biāo)標(biāo)：因?yàn)闉榕渲昧肆怂涫绞酱髿忸A(yù)預(yù)混燃燒燒器和變變頻風(fēng)機(jī)機(jī)，可以以達(dá)到無無害化燃燃燒，更更加環(huán)保保，達(dá)到到“藍(lán)天天使”環(huán)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的極限限值，被被譽(yù)為零零排放環(huán)環(huán)保產(chǎn)品品。使用壽命命：超長(zhǎng)長(zhǎng)的30年使用用壽命，，減少了了鍋爐的的二次更更換費(fèi)用用和使用用的不便便。新型控制制器，維維護(hù)方便便：鍋爐爐無需泄泄水既可可進(jìn)行設(shè)設(shè)備的清清掃及維維護(hù)，快快捷的完完成維保保工作，，同時(shí)保保證了使使用與維維護(hù)時(shí)房房間的整整潔。歐美流行行趨勢(shì)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案A戶型：：361平米（（含地下下136平米））單體、平平面1、首層層：南向向7.5x5.1米客客廳，3.3米米層高；；2、南側(cè)側(cè)：設(shè)置置父母房房；3、客廳廳、餐廳廳及開敞敞式廚房房形成連連貫空間間，并可可達(dá)到南南北通透透；4、近20平米米豪華空空間主臥臥攜帶10余平平方超大大主衛(wèi)及及10余余平米主主人衣帽帽間；5、G層層，形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；四季廳廳采用折折疊門，，可以全全部打開開，與自自然完全全融入，，當(dāng)天氣氣發(fā)生變變化的時(shí)時(shí)候，又又可以完完全關(guān)閉閉，在溫溫暖的室室內(nèi)享受受陽光。?？梢宰鲎龅侥媳北蓖L(fēng)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案AA戶型型（時(shí)尚尚簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格）l確定此套套房目標(biāo)標(biāo)客戶為為帶二個(gè)個(gè)孩子的的國(guó)外中中年夫婦婦，設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)團(tuán)聚感感覺（亦亦可有CLUB感），，同樣盡盡量增加加儲(chǔ)物功功能空間間；l首層客客房為老老人房；；l二層兩兩臥室分分別為一一男、一一女小孩孩房，年年齡間隔隔可適當(dāng)當(dāng)加大；；l二層公共共區(qū)域應(yīng)應(yīng)設(shè)定定為孩子子們交流流空間，，既可當(dāng)當(dāng)讀書室室亦可當(dāng)當(dāng)玩具廳廳；l底層活動(dòng)動(dòng)室重新新分區(qū)，，設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)包含SPA、、酒窖及及酒吧等等，強(qiáng)調(diào)調(diào)CLUB的寓寓意；滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案住宅單體體－－戶戶型面積積戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、處中中央別墅墅區(qū)，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯；；2、臨近近溫榆河河，環(huán)境境優(yōu)美；；3、臨京京承高速速出口，，交通便便利，從從京承到到北四環(huán)環(huán)15分分鐘可達(dá)達(dá)，適合合作為第第一居所所；4、建筑筑形式的的差異化化、園林林造景上上具有北北方罕見見的空前前綠量，，綠化覆覆蓋率。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析劣勢(shì)：1、項(xiàng)目目東側(cè)有有三條高高壓線，，其中兩兩條穿過過項(xiàng)目用用地，一一方面給給客戶心心理帶來來負(fù)面影影響，另另一方面面影響用用地面積積2、項(xiàng)目用地地內(nèi)景觀觀資源有有限。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析機(jī)會(huì)：1、別墅墅用地停停止供應(yīng)應(yīng)使市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)看看好；2、北京京市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅迅速，國(guó)國(guó)際化程程度越來來越高，，為北京京別墅市市場(chǎng)帶來來了豐富富客源；；3、龍湖湖地產(chǎn)品品牌登陸陸北京的的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，備受媒媒體業(yè)內(nèi)內(nèi)及市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況SWOT分析挑戰(zhàn)：1、未來來幾年內(nèi)內(nèi)，中央央別墅區(qū)區(qū)會(huì)有較較多別墅墅項(xiàng)目入入市，未未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；2、新國(guó)國(guó)展選址址順義，，給順義義與城區(qū)區(qū)的交通通帶來較較大壓力力，降低低項(xiàng)目與與城區(qū)的的可通達(dá)達(dá)性；3、聯(lián)排排的建筑筑形式和和小獨(dú)棟棟的售價(jià)價(jià)之間的的矛盾；；4、龍湖湖地產(chǎn)品品牌和龍龍湖物業(yè)業(yè)品牌在在市場(chǎng)上上的認(rèn)知知。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況第三部部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定位位一、項(xiàng)目目氣質(zhì)在散發(fā)著著濃濃的的國(guó)際化化味道的的成熟的的中央別別墅生活活區(qū)內(nèi)，，打造了了一個(gè)掩掩映在郁郁郁蔥蔥蔥的植物物當(dāng)中，，放松、、私密、、陽光充充足的地地中海風(fēng)風(fēng)格大宅宅。擁有有“經(jīng)典典建筑””、“浪浪漫情懷懷”、““優(yōu)雅生生活”。。場(chǎng)景描述述：層層層疊疊的的樹木掩掩映，花花團(tuán)錦簇簇，鳥聲聲陣陣，，午后陽陽光明媚媚，隱在在高大樹樹木后面面的庭院院內(nèi)，花花兒越過過了低矮矮的墻頭頭，孩子子們?cè)谖缥缢?，音音樂若有有若無，，溪水在在發(fā)出潺潺潺的聲聲音。項(xiàng)目定位位二、產(chǎn)品品定位龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的地中海風(fēng)格溫榆榆大宅。。地上兩層層，7.5-9米面寬寬的大宅宅，三個(gè)個(gè)臥室朝朝南,其其中有1個(gè)首層層臥室，，100平米的的地下個(gè)個(gè)性空間間，全地地下停車車。項(xiàng)目定位位三、客戶戶定位1、海歸歸，外企企中高層層管理者者；2、中資資企業(yè)家家；3、從外外地到北北京來的的高級(jí)經(jīng)經(jīng)理人及及IT、、金融、、房地產(chǎn)產(chǎn)界精英英和薪資資優(yōu)厚的的律師、、會(huì)計(jì)師、教授授等高級(jí)級(jí)知識(shí)分分子；4、事業(yè)業(yè)成功的的演藝界界、傳媒媒界人士士；5、時(shí)尚尚產(chǎn)業(yè)當(dāng)當(dāng)中脫穎穎而出的的智慧人人群；6、投資資者。項(xiàng)目定位位特征：1、太太太不上班班，主要要參加公公益活動(dòng)動(dòng)或社交交活動(dòng)；；2、家里里有2個(gè)個(gè)以上的的孩子，，孩子上上國(guó)際學(xué)學(xué)校；3、熱愛愛家庭生生活，太太太和孩孩子們?cè)谠诩依锘蚧蛏鐓^(qū)內(nèi)內(nèi)光著腳腳跑來跑跑去；4、男主人有有著獨(dú)特的私私人的愛好,注重運(yùn)動(dòng)；；5、對(duì)居住品品質(zhì)、品味及及細(xì)節(jié)有著較較高要求；6、高標(biāo)準(zhǔn)做做事，低調(diào)做做人；7、現(xiàn)已擁有有超過300萬以上的物物業(yè)；8、有著對(duì)自自然情結(jié)的追追求；9、希望對(duì)于于物業(yè)的合理理升級(jí)。項(xiàng)目定位購(gòu)買心理分析析：自住客戶——第一次別墅置置業(yè)者滿足都市情結(jié)結(jié)后,對(duì)于自自然情結(jié)的追追求符合中產(chǎn)階級(jí)級(jí)雙居所需求求追求居住的空空間感、注重重生活的私密密感注重居住的功功能性、實(shí)用用性滿足虛榮心自住客—再次別墅置業(yè)業(yè)者追求區(qū)域價(jià)值值感，尋求同同檔同類人群群居住的氛圍圍對(duì)景觀的需求求強(qiáng)烈、注重重居住環(huán)境，，希望隨時(shí)隨隨地走進(jìn)自然然滿足尊崇感、、滿足部分社社交的需求對(duì)稀缺、高尚尚事物的占有有欲投資客—長(zhǎng)期在周邊投投資別墅項(xiàng)目目的投資買家家注重投資環(huán)境境，希望有異異域文化入主主，深化國(guó)際際氛圍關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃及品質(zhì)重視項(xiàng)目及區(qū)區(qū)域未來升值值空間租住客—外企、知名企企業(yè)的中高層層管理人員、、駐華使者注重居住的尊尊崇感和方便便感完善的生活配配套和校網(wǎng)，，依戀國(guó)際化化的生活氛圍圍，被中央別別墅區(qū)的區(qū)域域文化氛圍吸吸引享受快捷、方方便的交通路路網(wǎng)劉太太，先生生是賽功鐵克克軟件公司的的研發(fā)經(jīng)理。。祖籍臺(tái)灣，后后移居美國(guó)，，跟隨先生來來到中國(guó)只有有1年的時(shí)間間。年齡在42歲歲左右，沒有有小孩，大學(xué)學(xué)是學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)經(jīng)專業(yè)的，現(xiàn)現(xiàn)在全職太太太?，F(xiàn)租房住在萬萬柳區(qū)域，面面積250平平米。愛好：研究音音樂、美術(shù)，，雖然并不很很深入，但是是認(rèn)為人生個(gè)個(gè)層面都是向向著真善美發(fā)發(fā)展，覺得藝藝術(shù)類要多看看，多了解。。來到北京之后后，喜歡研究究北京的胡同同，在地圖上上標(biāo)注了40個(gè)目標(biāo)，正正在逐步的突突破。研究的辦法就就是，買相關(guān)關(guān)的書籍來看看。劉太太訪談資資料對(duì)于購(gòu)買別墅墅的看法：在美國(guó)北加州州黃金地段住住的是別墅，，院子也比較較大，夫婦兩兩個(gè)人都對(duì)購(gòu)購(gòu)買書畫比較較感興趣，共共用1個(gè)書房房，但是兩個(gè)個(gè)人都比較喜喜歡在臥室的的躺椅上看書書，這兩年肚肚子都大了很很多。對(duì)房間功能的的需求想的不不是很多，最最主要的是廚廚房一定要大大而且是開敞敞的，家里來來了朋友都是是在廚房里邊邊聊天邊做吃吃的。目前沒有要在在北京買別墅墅的想法，如如果要買房就就買1個(gè)小一一點(diǎn)的，因?yàn)闉閲?guó)內(nèi)國(guó)外的的兩邊住，家家里只有2個(gè)個(gè)人面積大了了也沒有用。。對(duì)于房地產(chǎn)的的投資持非常常謹(jǐn)慎的態(tài)度度，認(rèn)為北京京的房?jī)r(jià)漲的的太離譜了，，房地產(chǎn)8-10年為一一個(gè)波段，誰誰知道現(xiàn)在是是在哪個(gè)階段段呢，自96年起全世界界的房?jī)r(jià)都不不太正常，房房地產(chǎn)的價(jià)格格是受供需、、利息、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、失業(yè)率等等影響的。劉太太訪談資資料對(duì)于北京的看看法：比較有代表性性的是圓明園園、什剎海、、頤和園，最最喜歡圓明園園，喜歡站在在里面想象它它曾經(jīng)的樣子子；什剎海保保存了很多舊舊有的風(fēng)貌；；頤和園現(xiàn)在在太商業(yè)化了了，破壞的很很厲害，失去去了原來的味味道。對(duì)房地產(chǎn)廣告告畫面的看法法：在翻雜志的時(shí)時(shí)候，會(huì)被好好看的房子照照片吸引，喜喜歡看春夏秋秋冬不同光線線背景下的房房子，一定要要用寫實(shí)的照照片，要拍的的很美。房間內(nèi)部一定定要體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感，櫥柜和和門一看就知知道是否好東東西?？臻g上要感覺覺開放，視野野好，層高高高，空氣流動(dòng)動(dòng)好。對(duì)色彩的理解解紫色、酒紅色色、深藍(lán)色、、金色都是盧盧浮宮的顏色色，感覺很高高貴。劉太太訪談資資料滟瀾山客戶生活方式式描述設(shè)定目標(biāo)客戶戶：艾女士時(shí)時(shí)尚雜志志專欄作家海外生活工作作背景，曾任任某傳媒集團(tuán)團(tuán)駐海外的專專欄負(fù)責(zé)人家居生活場(chǎng)景景描述：冬日日的一天早上：在西廚廚做早點(diǎn)，送送孩子在附近近的國(guó)際學(xué)校校上小學(xué)三年年級(jí)，回家，，把紅色寶馬停在地地下車位，步步行在××的的小院，進(jìn)入入到自己的工工作室上午：她拿起起小阿姨為她她準(zhǔn)備好的當(dāng)當(dāng)天的報(bào)紙，，坐在四季廳廳里鋪著×××的休閑椅上上，上午的陽陽光透過玻璃璃窗溫暖的撒撒在她的身上上，樹上的小小鳥在歡鳴，，桌上的ESPRESSO咖啡飄著著濃郁誘人的的香氣和著胡胡里奧愛情歌歌曲的旋律彌彌漫了整個(gè)屋屋子。書架上上擺著國(guó)外寄寄來的各種版版本的時(shí)尚雜雜志，她拿出出北美版的《《HOUSEKEEPING》桌桌上的擱架上上擺著厚厚的的信件及手稿稿。與剛剛嫁嫁出去的密友友LINDA約了下午小小聚她寫了一張關(guān)關(guān)于蔬菜和水水果的購(gòu)物清清單交給小阿阿姨，然后自自己親自去會(huì)會(huì)所里的超市市挑選一瓶密密友最喜歡的的加拿大“””冰酒。第四部分滟滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目推廣策略略推廣策略滟瀾山項(xiàng)目的的推廣思路：：無論項(xiàng)目還是是公司品牌““第一次說我我是誰”非常常重要，強(qiáng)調(diào)調(diào)是重慶的開開發(fā)商會(huì)比較較危險(xiǎn)，項(xiàng)目目先行，以實(shí)實(shí)在低調(diào)的方方式進(jìn)入北京京，賣火了引引起媒體關(guān)注注跟蹤報(bào)道的的方式帶動(dòng)品品牌的塑造。。通過事件營(yíng)銷銷，分三個(gè)高高潮引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，為實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤銷售售100套的的目標(biāo)造勢(shì)，，積累客戶。。第一次（1.20-3.10）：通通過低調(diào)且實(shí)實(shí)在的行動(dòng)，，引起北京市市場(chǎng)關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容———下渝州活動(dòng)動(dòng)（10個(gè)周周末20架次次包機(jī)往返重重慶——北京京）打擊目標(biāo)人群群——針對(duì)北北京的“士””一族，有話話語權(quán)的一群群人媒體：媒體關(guān)關(guān)系管理（必必須組織去））政府：各職能能部門涉及到到的政府部門門（必須組織織去）房地產(chǎn)相關(guān)行行業(yè)：設(shè)計(jì)院院、代理行（（引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)責(zé)責(zé)接待）知道龍湖關(guān)心心龍湖的人：：成都、重慶慶的業(yè)主（引引導(dǎo)去重慶，，我們負(fù)責(zé)接接待）在北京的重慶慶人：四川人人同鄉(xiāng)會(huì)（引引導(dǎo)去重慶參參觀，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待）推廣效果———制造口碑傳傳播效應(yīng)，引引起媒體關(guān)注注，媒體主動(dòng)動(dòng)爆料、專欄欄討論的效果果。推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃第二次（4.21-5.20）：通通過樣板區(qū)的的開放，項(xiàng)目目的精致、品品位、服務(wù)先先行引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注?；顒?dòng)內(nèi)容———樣板區(qū)開放放、關(guān)于建筑筑與生活方式式的研討及產(chǎn)產(chǎn)品說明會(huì)打擊目標(biāo)人群群——通過上上一輪活動(dòng)積積累下來的目目標(biāo)客戶及業(yè)業(yè)內(nèi)、媒體人人士推廣效果———通過口碑傳傳播，媒體跟跟蹤加速客戶戶積累。推廣計(jì)劃第三次（5.21-5.28）開盤盤第一周，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人潮潮攢動(dòng)，銷售售100套的的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)北京別墅市市場(chǎng)上從未有有過的熱銷記記錄，引起市市場(chǎng)關(guān)注。活動(dòng)內(nèi)容———開盤活動(dòng)打擊目標(biāo)人群群——已經(jīng)明明確購(gòu)買意向向的客戶，業(yè)業(yè)務(wù)員已經(jīng)一一對(duì)一的幫助助客戶選定購(gòu)購(gòu)買目標(biāo)。推廣效果———“遭遇搶購(gòu)購(gòu)”，媒體跟跟蹤報(bào)道，龍龍湖品牌高調(diào)調(diào)亮相。第五部分銷銷售策略目標(biāo)客戶1、中央別墅墅區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶2、北京東區(qū)區(qū)高檔公寓的的客戶3、重慶的龍龍湖忠實(shí)客戶戶及在北京的的重慶人銷售思路銷售思路一、在日祥廣廣場(chǎng)設(shè)置外接接待中心。二、與北京的的代理行聯(lián)系系，尋找合作作方式；三、與北京的的各類俱樂部部聯(lián)系，尋找找合作方式；；四、穿透租務(wù)務(wù)市場(chǎng)，針對(duì)對(duì)投資型客戶戶組織導(dǎo)向型型營(yíng)銷——先先租后賣；五、通過重點(diǎn)點(diǎn)客戶訪談，，在小眾口碑碑傳播銷售。。六、組織“跟跟著龍湖進(jìn)北北京”的購(gòu)房房活動(dòng)，為開開盤熱銷組織織第一批客戶戶；1、對(duì)在北京京的重慶人生生活狀態(tài)，社社會(huì)影響力進(jìn)進(jìn)行調(diào)研———重慶在京辦辦事處、四川川人同鄉(xiāng)會(huì)；；2、對(duì)重慶人人在北京購(gòu)房房的意愿進(jìn)行行調(diào)查；銷售節(jié)點(diǎn)大節(jié)點(diǎn)時(shí)間說明龍湖品質(zhì)眼見為實(shí)，目標(biāo)客戶重慶龍湖行1.20-4.10根據(jù)客戶的積累量，周末組織。確定均價(jià)4月12日售樓處樣板房交接4月18日售樓處開放+均價(jià)起價(jià)發(fā)布4月21日確定初步明細(xì)價(jià)格報(bào)審批4月25日發(fā)放北京龍湖會(huì)VIP卡，填寫意向房號(hào)單，發(fā)布開盤信息。5月17日開盤簽認(rèn)購(gòu)書,簽授權(quán)簽約書。5月21日銷售相關(guān)工作作安排計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間銷售人員招聘12月30日銷售人員重慶培訓(xùn)1月銷售支持工作計(jì)劃12月30日銷講資料12月30日培訓(xùn)資料1月20日培訓(xùn)計(jì)劃1月10日示范區(qū)開放物料需求1月10日開盤物料補(bǔ)充需求2月28日滟瀾山營(yíng)銷工工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)滟瀾山時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)(yanghu).mpp9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:59:5002:59:5002:591/5/20232:59:50AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2302:59:5002:59Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:59:5002:59:5002:59Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2302:59:5002:59:50January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20232:59:50上上午午02:59:501月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:59上午午1月-2302:59January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/52:59:5002:59:5005January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:59:50上午2:59上上午02:59:501月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1