房地產(chǎn)精品文檔泰興紅星美凱龍生活廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

營(yíng)銷策劃方案（初步）泰興

紅星美凱龍生活廣場(chǎng)第一部分

市場(chǎng)分析泰興城市規(guī)劃布局泰興房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀泰興專業(yè)市場(chǎng)分布本案區(qū)位及競(jìng)爭(zhēng)格局本案SWOT分析城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)一、泰興城市規(guī)劃布局二、泰興房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、泰興市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀泰興市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資金額變動(dòng)情況年份1996199719981999200020012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)投資額(萬元)95228419873414870230983041134852226505765558905增長(zhǎng)率(％)－-11.583.7470.2555.3327.2014.60-35.01154.542.61(1)投資開發(fā)情況2006年和2007年，泰興市的投資開發(fā)量均達(dá)到了50萬方左右，其中商業(yè)的開發(fā)量較少，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)量的10%以下，即近兩年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量每年小于5萬平方米。(2)住宅銷售情況

1997—2005年泰興市住宅銷售情況年份199719981999200020012002200320042005住宅實(shí)際銷售面積(m2)9.5萬10.98萬11.1萬12.9萬10.89萬14.07萬32.28萬30.08萬34.09萬中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在4000元/平方米左右最高達(dá)到5000元/平方米東部新城區(qū)房?jī)r(jià)在3500元/平方米其余區(qū)域一般低于3000元/平方米(3)房?jī)r(jià)情況居民收入的增加超過住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的速度

2000年以來，泰興市城鎮(zhèn)人均收入年增長(zhǎng)率為9.07%，住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)率為9.04%。城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求。

2000年，泰興市128萬人口中，92.24萬在農(nóng)村，城鎮(zhèn)化水平為33.6%，2005年泰興市城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到40.1%以上。(4)支撐泰興市房產(chǎn)銷售量大幅增長(zhǎng)的主要原因人口增長(zhǎng)拉動(dòng)需求

2000年人口普查顯示，泰興市19歲－15歲（1981年－1985年出生）和14歲－10歲（1986年－1990年出生）兩個(gè)年齡階段的人口分別是56955人和99358人。兩個(gè)年齡段人口占全市總?cè)丝诘?2.21%，城市化步伐和對(duì)良好教育的需求將使他們迅速向市區(qū)集中，這必然會(huì)刺激對(duì)住宅的需求。舊城改造和新區(qū)建設(shè)步伐加快

隨著舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)步伐的加快，必然會(huì)大大刺激居民對(duì)商品房的需求。三、泰興專業(yè)市場(chǎng)分布

1、泰興專業(yè)市場(chǎng)主要包括建材市場(chǎng)家具市場(chǎng)銀杏市場(chǎng)摩托車市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等2、泰興專業(yè)業(yè)市場(chǎng)主主要以建建材市場(chǎng)場(chǎng)為主◆目前泰興興市共有有大小建建材市場(chǎng)場(chǎng)5個(gè)◆體量在30至100畝不等◆多數(shù)集中中在江平平路沿線線（包括富富麗華、、浙江商商貿(mào)城、、蘇中批批發(fā)城、、涌金等等）另外分布布在濟(jì)川川路北二環(huán)路路（好來來居）。。四、本案案區(qū)位及及競(jìng)爭(zhēng)格格局1、涌金商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)２、金漢漢馬國(guó)際際家具展展銷中心心３、蘇中中批發(fā)城城４、浙江江商貿(mào)城城５、富麗麗華裝飾飾城６、好來來居家飾飾廣場(chǎng)1、本案區(qū)區(qū)位1345622、同類項(xiàng)項(xiàng)目售價(jià)價(jià)及租金金水平1、涌金商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)位置置：江平平中路、、泰常路路公開時(shí)間間：2005年11月開業(yè)時(shí)間間：2007年3月銷售周期期：1年半占地面積積：102畝（一期期）樓層均價(jià)價(jià)：1F：4180元/平方米2F：2780元/平方米3F：2180元/平方米總體均價(jià)價(jià)：3046元/平方米租金：0.5元/平方米/天起優(yōu)惠措施施：返租租-前4年7%，后6年8%付一年租租金送5個(gè)月（可經(jīng)營(yíng)營(yíng)十七個(gè)個(gè)月）；；付半年租租金送2個(gè)月（可經(jīng)營(yíng)營(yíng)八個(gè)月月）。銷售率：：100%出租率：：100%2、蘇中批批發(fā)城物業(yè)位置置：江平平中路、、北二環(huán)環(huán)路開業(yè)日期期：1999年以前占地面積積：180畝經(jīng)營(yíng)面積積：80000多平方米米經(jīng)營(yíng)戶數(shù)數(shù)：500左右業(yè)態(tài)：建建材、家家具、摩摩托車等等3、浙江商商貿(mào)城物業(yè)位置置：江平平中路（（富麗華華以北））公開時(shí)間間：2006年開業(yè)時(shí)間間：2007年6月9日銷售周期期：1年半建筑面積積：5.3萬平方米米商鋪總量量：一期期：400間左右二期：150間左右售價(jià)：一一期均價(jià)價(jià)：5000元/平方米左左右（二層連連售）二期售價(jià)價(jià)：4000-8880元/平方米（部分二二層連售售）優(yōu)惠措施施：一期：一一年半免免租期，，前3年每年返返租7%二期：前前3年每年返返租7%貸款成數(shù)數(shù)：50%一期銷售售率：100%一期出租租率：90%以上二期：未未開盤物業(yè)位置置：江平平中路，，近國(guó)慶慶路開業(yè)時(shí)間間：1996年占地面積積：30畝商鋪數(shù)量量：150間左右商鋪面積積：30平方米左左右開間：3米層高：2.8米銷售模式式：只租租不售租金：10000元/年左右（（30M2）4、富麗華華裝飾城城物業(yè)位置置：濟(jì)川川路、北北二環(huán)路路開業(yè)時(shí)間間：2007年4月占地面積積：97.5畝業(yè)態(tài)：陶陶瓷衛(wèi)浴浴、樓梯梯、櫥柜柜、門業(yè)、吊吊頂、地地板、燈飾、油油漆、板板材經(jīng)營(yíng)模式式：只租租不售租金：0.3-0.7元/平方米/天（目前租租金最貴貴的為油油漆區(qū)））出租率：：100%5、好來居居家飾廣廣場(chǎng)同類產(chǎn)品品分析小小結(jié)：區(qū)域同類產(chǎn)品未來新增量（預(yù)計(jì)）典型項(xiàng)目涌金商業(yè)廣場(chǎng)蘇中批發(fā)城浙江商貿(mào)城富麗華裝飾城好來居家飾廣場(chǎng)涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期浙江商貿(mào)城二期規(guī)模規(guī)模集中在30畝至100畝涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期加上浙江商貿(mào)城推出的小批貨量，大概在500畝左右租售租賃/銷售銷售面積分割50-250平方米50-100的小面積分割優(yōu)惠措施對(duì)投資客采取返租對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采取免租待定購買（租賃）客戶自主經(jīng)營(yíng)為主，投資客為輔待定特征市場(chǎng)的未來發(fā)展?jié)摿Q定客戶購買的信心，項(xiàng)目的區(qū)位條件、商業(yè)氛圍、價(jià)格等是客戶購買商鋪的主要因素。四、本案案SWOT分析優(yōu)勢(shì)地處兩條條交通主主干道的的交界周邊商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)將將帶來一一定的人人氣所屬建材材類市場(chǎng)場(chǎng)板塊的的商業(yè)氛氛圍相對(duì)對(duì)較成熟熟劣勢(shì)距市中心心較遠(yuǎn)，，人氣不不夠旺現(xiàn)有商業(yè)業(yè)環(huán)境較較差，整整體環(huán)境境不夠成成熟城市規(guī)劃劃往東偏偏移，長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車車站等集集中在城城市東部部機(jī)會(huì)富麗華裝裝飾城的的拆遷將將為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來來一定的的客戶江平路上上建材市市場(chǎng)集中中，形成成產(chǎn)業(yè)聚聚集帶城市規(guī)劃劃逐漸向向北延伸伸，北部部區(qū)域?qū)硪灰欢ǖ氖惺袇^(qū)人口口涌金商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)二二期若上上市，將將是本項(xiàng)項(xiàng)目的不不利因素素同類市場(chǎng)場(chǎng)基本飽飽和，影影響投資資者熱情情本項(xiàng)目的的整體環(huán)環(huán)境在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)無法得得到全面面改善威脅第二部分分項(xiàng)目定位位功能定位位形象定位位業(yè)態(tài)定位位檔次定位位本案定位位主要支支撐點(diǎn)一、功能能定位泰興城市市規(guī)劃之之區(qū)域級(jí)級(jí)專業(yè)商商業(yè)中心心二、形象象定位泰州地區(qū)區(qū)最大的的一站式式家居產(chǎn)產(chǎn)品采購購中心泰興商業(yè)業(yè)航母和和最高檔檔、最現(xiàn)現(xiàn)代的家家居Mall泰興首席席鋪王、、營(yíng)商之之王三、業(yè)態(tài)態(tài)定位家居、輕輕紡家飾飾、燈具具、燈飾飾四、檔次次定位國(guó)際化品品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)引領(lǐng)區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)檔次升升級(jí)本案定位位主要支支撐點(diǎn)：：家居巨頭頭紅星美美凱龍的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)國(guó)際品牌牌公司全全權(quán)管理理，確保保市場(chǎng)永永續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)10年返租實(shí)實(shí)現(xiàn)零風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資資“先商業(yè)業(yè)，后地地產(chǎn)”的的領(lǐng)先商商業(yè)模式式泰常路板板塊的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)政府重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的背背景優(yōu)勢(shì)勢(shì)第三部分分客群定位位客群區(qū)域域定位客群社會(huì)會(huì)階層定定位客群類型型定位一、客群群區(qū)域定定位泰興本地地客戶：：50%泰州地區(qū)區(qū)（泰州州市區(qū)、、靖江、、興化、、姜堰））客戶：：40%其他外地地客戶：：10%二、客群群社會(huì)階階層定位位政府部門門職員、、銀行、、醫(yī)院、、教育等等事業(yè)單單位員工工企業(yè)單位位高級(jí)管管理人員員，高收收入職員員個(gè)體私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主城市居民民及周邊邊縣市以以商業(yè)為為主、收收入較穩(wěn)穩(wěn)定階層層建材家居居產(chǎn)品生生產(chǎn)商建材家居居產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)銷商三、客群群類型定定位1、自用型型客群以二次置置業(yè)者居居多，他他們因擴(kuò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)營(yíng)或改變變環(huán)境而而置業(yè)。。部分客客戶為謀謀生計(jì)而而選擇沿沿街店鋪鋪，主要要為自營(yíng)營(yíng)。2、投資型型客群此類型客客群主要要為中小小型企業(yè)業(yè)老板、、公務(wù)員員及事業(yè)業(yè)單位員員工，他他們參加加工作多多年，手手頭有較較多閑散散資金，，追求的的是投資資效益，，在物業(yè)業(yè)的投資資選擇上上較為理理性，比比較重視視市場(chǎng)未未來的經(jīng)經(jīng)營(yíng)前景景。第四部分分銷售策略略產(chǎn)品規(guī)劃劃銷售模式式推案節(jié)奏奏銷售周期期(分二期，，按A推盤方案案進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì))一、產(chǎn)品品規(guī)劃1、產(chǎn)品分分割建議本案案商鋪以以60平米/單元分割割。該面面積作為為主力商商鋪面積積，較便便于客戶戶選擇，，既適合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力不足足的投資資者，又又不影響響實(shí)力雄雄厚的投投資者購購買（可可以幾個(gè)個(gè)商鋪合合起來購購買）。。2、動(dòng)線規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)學(xué)合理的的動(dòng)線規(guī)規(guī)劃，使使商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部人流流均衡，，最大限限度地規(guī)規(guī)避經(jīng)營(yíng)營(yíng)死角。。3、定價(jià)策策略根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際變變化情況況，另行行制訂價(jià)價(jià)格策略略。二、銷售售模式1、返租銷銷售為確保紅紅星美凱凱龍的統(tǒng)統(tǒng)一持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)管管理，建建議前3年采用返返租形式式，即1-3年8%租金回報(bào)報(bào)一次性性返還。。后7年可以用用租約、、返租、、固定回回報(bào)等多多種形式式解決開開發(fā)商的的后續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理問題。。2、前三年年租金共共24%回報(bào)一次次性返還還，即第第一年至至第三年年的租金金一次性性返還，，作為購購房?jī)?yōu)惠惠，直接接在房?jī)r(jià)價(jià)里扣除除，實(shí)際際上是變變相提高高售價(jià)。。從總價(jià)價(jià)里直接接扣除，，對(duì)開發(fā)發(fā)商來講講，實(shí)際際上是3年不付租租金，而而投資者者因?yàn)榻到档土耸资赘堕T檻檻也易于于接受。。3、法律保保障及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避：在簽銷售合同同之前，客戶戶須先與市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理理協(xié)議》，客戶必須將將10年使用權(quán)交付付經(jīng)營(yíng)管理公公司。三、推案節(jié)奏奏方案A：紅星美凱龍——B、C區(qū)理由：為什么么先推紅星美美凱龍？本案共11萬方，體量龐龐大，需要分分期推出。先推紅星美凱凱龍便于整案案的宣傳推廣廣，使項(xiàng)目一一炮打響。有利于快速回回籠資金，規(guī)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。先內(nèi)鋪后沿街街，符合整案案低開高走的的價(jià)格策略。。方案B：全盤分批推出出，至少開盤盤4次以上。每每次限量推推出鋪源，制制造“供不應(yīng)應(yīng)求”的熱銷銷局面。但本本案體量過大大，周期過長(zhǎng)長(zhǎng)，可能適得得其反，所承承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太大大，建議不采采用。四、銷售周期期(分二期，按A推盤方案進(jìn)行行設(shè)計(jì))第一期：紅星星美凱龍A區(qū)1、引導(dǎo)期（客戶積累期期）：2007年9月-2007年12月發(fā)放會(huì)員卡：：一張卡收定定金1萬元，一個(gè)客客戶憑身份證證限辦一張卡卡，憑卡購鋪鋪可打折優(yōu)惠惠（優(yōu)惠形式式多種）。以以該種方式便便于綁定客戶戶，并明確客客戶投資意向向度，發(fā)卡到到一定數(shù)量，，才能保證開開盤一舉成功功。開盤期：擬2007年12月21日（星期六））強(qiáng)銷期：2007年12月21日-2008年1月31日持續(xù)期：2008年2月1日-2008年2月30日尾盤期：2008年3月1日-2008年3月30日其中：內(nèi)部認(rèn)購期去去化量：10%開盤兩個(gè)月內(nèi)內(nèi)去化量：60%至尾盤期去化化量：80%第二期：B、C區(qū)及沿街旺鋪鋪1、引導(dǎo)期（客客戶積累期））2008年3月1日—2008年4月25日以會(huì)員卡、口口碑營(yíng)銷、老老客戶帶新客客戶等方式。。2、開盤期：擬定2008年4月26日（星期六））具體開盤時(shí)間間根據(jù)一期銷銷售情況及二二期會(huì)員卡發(fā)發(fā)放量而定。。期開盤期間，，一期剩余商商鋪暫時(shí)封盤盤，待二期強(qiáng)強(qiáng)銷期過后，，再共同推出剩剩余商鋪。3、強(qiáng)銷期：2008年5月1日-6月30日4、持續(xù)期：2008年7月1日-2008年7月30日5、尾盤期：2008年8月1日-2008年8月底其中：內(nèi)部認(rèn)購期去去化量:10%二期開盤兩個(gè)個(gè)月去化量：：50%尾盤期去化量量：70%營(yíng)銷周期工作內(nèi)容準(zhǔn)備期（1）戶外POP（2）工地圍墻（3）現(xiàn)場(chǎng)主看板（4）NP（5）軟廣告（6）雜志廣告（7）網(wǎng)絡(luò)廣告（8）VCR制作，光盤刻錄蓄水期（1）前期銷售分析，檢討前期策略，保證整體操作成功（2）利用階段內(nèi)媒體積累客戶（3）銷講資料制作，周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案跟蹤調(diào)查，以隨時(shí)了解個(gè)案的動(dòng)態(tài)（4）完成銷售中第一階段任務(wù)，進(jìn)行行銷價(jià)格策略調(diào)整開盤及強(qiáng)銷期（1）各類SP活動(dòng)執(zhí)行（2）銷售推進(jìn)（3）項(xiàng)目品牌和客戶口碑效應(yīng)經(jīng)營(yíng)（4）針對(duì)性分析已租購情況，廣告和業(yè)務(wù)切入細(xì)分群體（5）價(jià)格調(diào)整持續(xù)及尾盤期（1）加強(qiáng)銷售循環(huán)（2）價(jià)格策略調(diào)整（3）來訪客戶回籠追蹤各銷售周期工工作列表五、各銷售階階段重點(diǎn)問題題1、客戶積累期期：發(fā)行會(huì)員卡，，一張卡收定定金1萬元，一個(gè)客客戶憑身份證證限辦一張卡卡，憑卡購鋪鋪可不同程度度打折優(yōu)惠，，以這種方式式便于綁定客客戶，并明確確客戶意向度度，發(fā)卡到一一定數(shù)量，才才能保證開盤盤一舉成功。。2、開盤期：要制定嚴(yán)密的的開盤方案，，使開盤當(dāng)天天一定火爆，，同時(shí)要做到到有序?！翎槍?duì)客戶貪便便宜、從眾與與盲目等心理理，在開盤期期，應(yīng)不斷擴(kuò)擴(kuò)大與表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的投資價(jià)價(jià)值，制造具具有充分吸引引力的誘餌，，再通過各種種刺激力的營(yíng)營(yíng)造，產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)大的集客力力。通過現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售氣氛的的制造與擠壓壓，使眾多外外圍客戶將內(nèi)內(nèi)層客戶壓進(jìn)進(jìn)籠子，同時(shí)時(shí)以消除購買買疑慮，提高高購買滿意度度與利益保障障的體現(xiàn)等方方式，將外圍圍客戶再向籠籠子里拉，最最終形成強(qiáng)大大的推拉作用用，確保開盤盤銷售火暴。。3、強(qiáng)銷期是贏利重點(diǎn)期期，因此在這這一階段要加加大推廣力度度，借開盤火火爆之勢(shì)，并并注意口碑營(yíng)營(yíng)銷，采取激激勵(lì)措施，使使老客戶帶新新客戶，以達(dá)達(dá)到快速去化化的目標(biāo)。六、銷控措施1、價(jià)格銷控采用一鋪一價(jià)價(jià)策略，控制制每個(gè)鋪位的的總價(jià)，對(duì)區(qū)區(qū)域、主副通通道、包口、、樓層等鋪位位拉開價(jià)差，，使較差樓層層、邊角鋪位位也能較好地地去化。2、區(qū)域銷控對(duì)內(nèi)部認(rèn)購的的商鋪在開盤盤前，在銷控控表上以自營(yíng)營(yíng)區(qū)保留，對(duì)對(duì)較難去化的的商鋪，可以以品牌圖示法法，引導(dǎo)去化化?！敉ㄟ^店面分割割與區(qū)位定價(jià)價(jià)策略的配合合，在不同樓樓層與位置產(chǎn)產(chǎn)生不同主力力價(jià)位區(qū)間的的銷售單元，，形成一定性性價(jià)比落差。。以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)，在項(xiàng)目銷銷售期間，通通過現(xiàn)場(chǎng)人氣氣控制，針對(duì)對(duì)不同客戶的的情況，分別別激發(fā)其希望望、怕與貪等等不同心理，，以不同性價(jià)價(jià)比單元推薦薦引導(dǎo)，促進(jìn)進(jìn)客戶選擇、、攀比與銷售售談判逼定，，制造買氣激激發(fā)買氣的擠擠壓式銷售策策略。3、整體銷控在前期客戶積積累過程中，，通過客戶購購鋪意向調(diào)研研表，對(duì)客戶戶購買意向度度低的樓層，，可于開盤當(dāng)當(dāng)天，在銷控控表上封閉部部分區(qū)域，宣宣稱是品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)，以引引導(dǎo)銷售。通過不同樓層層推案的先后后順序與相繼繼入市，以新新發(fā)售量刺激激前一階段尾尾盤銷售，同同時(shí)也形成客客戶選擇在樓樓層上的性價(jià)價(jià)比差，供銷銷售中進(jìn)行第第二層面上的的擠壓式銷售售。七、銷售管理理做好銷售人員員的培訓(xùn)，提提高銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)做戰(zhàn)能力銷售日、周、、月報(bào)及時(shí)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析銷講資料的完完備——包括常規(guī)銷講講和針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的銷講講第五部分推廣策略推廣總精神及及推廣口號(hào)總體推廣思路路推廣范圍推廣手段媒體組合策略略一、推廣總精精神及推廣口口號(hào)1、推廣總精神神以“先商業(yè)，，后地產(chǎn)”的的領(lǐng)先理念和和“零風(fēng)險(xiǎn)””的投資模式式，打造泰興興商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)桿。2、推廣口號(hào)10年租約穩(wěn)做世世界級(jí)品牌房房東零風(fēng)險(xiǎn)投資泰泰興首席商業(yè)業(yè)坐標(biāo)二、總體推廣廣思路以事件營(yíng)銷為為主軸，輔以以宣傳推廣，，制造轟動(dòng)效效應(yīng)，使項(xiàng)目目未賣先熱。。借勢(shì)紅星美凱凱龍，迅速打打響本案知名名度，樹立““先商業(yè)，后后地產(chǎn)”的先先進(jìn)營(yíng)商理念念，并以鮮明明的“零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)”銷售模式式，吸引廣大大投資客戶，，快速去化本本案商鋪。正確認(rèn)識(shí)與涌涌金商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)合關(guān)系系，共同打造造泰常路板塊塊。聯(lián)手政府與相相關(guān)行業(yè)組織織，提升經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶與投資者者信心。三、推廣范圍圍1、泰興商業(yè)物物業(yè)去化現(xiàn)狀狀泰興每年商業(yè)業(yè)物業(yè)去化量量在5萬平米左右涌金商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)等項(xiàng)目去化化5萬平米商鋪的的周期基本為為一年半時(shí)間間按照正常速度度，即使在無無大型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目同期期入市的利好好情況下，去去化本案11萬平米物業(yè)，，也需要兩年年半到三年時(shí)時(shí)間2、擴(kuò)大推廣范范圍必須擯棄盤踞踞本地市場(chǎng)的的保守做法，，主動(dòng)進(jìn)軍周周邊市場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)新市市場(chǎng)，把目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)由泰興興擴(kuò)展到泰州州地區(qū)，以及及如皋等臨近近泰興的蘇中中城市。四、推廣手段段1、立體推廣：：坐銷現(xiàn)場(chǎng)售樓處及及市區(qū)接待點(diǎn)點(diǎn)展銷參加房展會(huì)、、行業(yè)展覽會(huì)會(huì)二是與路演形形式相結(jié)合定定期進(jìn)行展示示推廣直銷內(nèi)部認(rèn)購/大客戶營(yíng)銷在針對(duì)性的重重點(diǎn)場(chǎng)所，如如市場(chǎng)、街道道定點(diǎn)宣傳傳或者人員派派單2、營(yíng)銷組合：：新聞、廣告、、PR、SP（1）形象篇全球家居Mall紅星美凱龍登登陸泰興紅星美凱龍廣廣場(chǎng)引領(lǐng)泰興興商業(yè)新時(shí)代代泰興商業(yè)航母母--紅星美凱龍廣廣場(chǎng)起航廣告策略：分分類賣點(diǎn)組合合（2）商圈篇紅星美凱龍廣廣場(chǎng)催熱泰常常路商業(yè)板塊塊泰興最大的建建材家居專業(yè)業(yè)市場(chǎng)板塊崛崛起立足泰興、輻輻射蘇中，紅紅星美凱龍廣廣場(chǎng)落戶泰常常路板塊（3）產(chǎn)品篇獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪，投資自營(yíng)營(yíng)兩便搶購紅星美凱凱龍黃金吉鋪鋪國(guó)際商業(yè)品質(zhì)質(zhì)，泰興最高高檔、最現(xiàn)代代的家居Mall（4）投資篇10年租約，絕無無僅有的零風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)商鋪國(guó)際品牌高地地，升值潛力力無限不可再生的黃黃金地段，買買到等于賺到到（5）招商與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理篇“先商業(yè)，后地地產(chǎn)”，紅星星美凱龍廣場(chǎng)場(chǎng)開創(chuàng)新商鋪鋪時(shí)代國(guó)際品牌商業(yè)業(yè)管理公司確確保市場(chǎng)永續(xù)續(xù)興旺最智慧的選擇擇---與世界品牌做做鄰居紅星美凱龍進(jìn)進(jìn)駐，泰興建建材家居市場(chǎng)場(chǎng)全面升級(jí)紅星美凱龍““零風(fēng)險(xiǎn)”投投資模式受泰泰州市民熱捧捧世界界品品牌牌云云集集，，業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士看看好好紅紅星星美美凱凱龍龍前前景景新聞聞策策略略新聞聞標(biāo)標(biāo)題題試試擬擬紅星星美美凱凱龍龍進(jìn)進(jìn)駐駐，，泰泰常常路路板板塊塊成成泰泰興興建建材材家家居居市市場(chǎng)場(chǎng)核核心心“先商商業(yè)業(yè)，，后后地地產(chǎn)產(chǎn)””，，國(guó)國(guó)際際模模式式領(lǐng)領(lǐng)潮潮泰泰興興商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)----泰興興紅紅星星美美凱凱龍龍廣廣場(chǎng)場(chǎng)董董事事長(zhǎng)長(zhǎng)嚴(yán)嚴(yán)省省三三訪訪談?wù)勌┡d興市市市市長(zhǎng)長(zhǎng)：：紅紅星星美美凱凱龍龍是是惠惠及及泰泰興興市市民民的的重重點(diǎn)點(diǎn)工工程程外地地投投資資者者爭(zhēng)爭(zhēng)購購紅紅星星美美凱凱龍龍吉吉鋪鋪（1）我我們們不不要要叫叫賣賣式式廣廣告告對(duì)于于一一個(gè)個(gè)縣縣級(jí)級(jí)市市，，公公關(guān)關(guān)營(yíng)營(yíng)銷銷比比廣廣告告營(yíng)營(yíng)銷銷更更具具殺殺傷傷力力對(duì)于一個(gè)個(gè)專業(yè)市市場(chǎng)，專專業(yè)的活活動(dòng)營(yíng)銷銷更能樹樹立消費(fèi)費(fèi)者信心心我們所有有的廣告告，都圍圍繞著相相關(guān)的主主題公關(guān)關(guān)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)銷銷策略（2）重點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)紅星美凱凱龍登陸陸泰興剪剪彩儀式式紅星美凱凱龍“形形象大使使”征選選活動(dòng)（（事件營(yíng)營(yíng)銷重點(diǎn)點(diǎn)）紅星美凱凱龍廣場(chǎng)場(chǎng)開盤盛盛典長(zhǎng)三角（（泰州））專業(yè)市市場(chǎng)投資資論壇紅星美凱凱龍品牌牌招商酒酒會(huì)泰州國(guó)際際建材家家居節(jié)暨暨紅星美美凱龍開開業(yè)慶典典其他：紅星美凱凱龍封頂頂儀式紅星美凱凱龍交房房?jī)x式紅星美凱凱龍客戶戶聯(lián)誼會(huì)會(huì)五、媒體體組合策策略1、媒介組組合以本地電電視、海海報(bào)單片片和戶外外媒體（（高炮、、橫幅、、氣球、、墻體廣廣告、流流動(dòng)宣傳傳車等））為主以本地報(bào)報(bào)紙為輔輔創(chuàng)立一張張不定期期的快報(bào)報(bào):《泰興紅星星美凱龍龍廣場(chǎng)快快報(bào)》或《蘇中建材材家居快快訊》創(chuàng)立一個(gè)個(gè)建材家家居網(wǎng):泰興紅星星美凱龍龍廣場(chǎng)門門戶--蘇中國(guó)際際建材家家居網(wǎng)2、媒體費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算一般為項(xiàng)項(xiàng)目總體體銷售額額的1.5%-2.5%，前期投投入比重重較大。。第六部分分階段性推推廣計(jì)劃劃引導(dǎo)期推推廣計(jì)劃劃開盤期推推廣計(jì)劃劃強(qiáng)銷期推推廣計(jì)劃劃持續(xù)期推推廣計(jì)劃劃尾盤期推推廣計(jì)劃劃營(yíng)銷周期蓄水期強(qiáng)銷期持續(xù)期清盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年8-12月（10/1國(guó)慶節(jié)、10/6中秋節(jié)）2007年12月21-2008年1月31（12月21日開盤）2008年2月1—2月30（2月7日春節(jié)）2008年3月1-3月30工程進(jìn)度吊頂完成內(nèi)裝修開始結(jié)構(gòu)封頂取預(yù)售許可證外立面裝修完成內(nèi)裝修完成竣工驗(yàn)收銷售目標(biāo)客戶積累達(dá)1000—1500組11月份2區(qū)客戶積累750組以上12月2日2區(qū)開盤強(qiáng)銷期2區(qū)商鋪銷售率達(dá)75%2區(qū)商鋪銷售率達(dá)85%1、2區(qū)商鋪整體去化率達(dá)90%辦公樓銷售率達(dá)到80%以上推廣系列主題1、國(guó)際商業(yè)航母登陸泰興2、泰興首現(xiàn)“零風(fēng)險(xiǎn)”旺鋪3、紅星美凱龍財(cái)富風(fēng)暴席卷泰興4、城市商業(yè)新地標(biāo)應(yīng)勢(shì)崛起1、投資旺市金鋪，品牌成就財(cái)富2、做國(guó)際品牌的房東，全程財(cái)富無憂3、10年穩(wěn)健回報(bào)，買到即賺到4、紅星美凱龍，驚現(xiàn)搶購狂潮5、紅星美凱龍廣場(chǎng)盛大開盤6、泰興萬眾矚目，2007投資焦點(diǎn)1、一個(gè)銷售奇跡的誕生2、紅星美凱龍締造鋪王傳奇3、招商先行，營(yíng)商為王——紅星美凱龍熱銷啟示錄4、抱金鋪，迎佳節(jié)1、最后珍藏鋪位隆重推出2、最后財(cái)富良機(jī)先到先得3、清盤優(yōu)惠，喜上加喜推廣準(zhǔn)備銷講資料、銷售價(jià)目表銷售折頁、紅星美凱龍快報(bào)沙盤、模型、樣板房電視、平面、網(wǎng)站、戶外廣告活動(dòng)及展會(huì)道具平面廣告設(shè)計(jì)制作各地sp活動(dòng)材料電視專題片制作戶外看板、公交車廣告更換階段宣傳資料平面廣告設(shè)計(jì)制作平面廣告設(shè)計(jì)制作sp活動(dòng)道具戶外看板、公交車廣告更換分階段推推廣計(jì)劃劃第七部分分預(yù)案措施施如果遇到到客源不不足的問問題如果競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手也也推出新新盤解決之道道：舉辦促銷銷活動(dòng)，，如抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)、買鋪鋪送車等等，刺激激本地客客戶購買買欲望。。運(yùn)用口碑碑營(yíng)銷，，給老客客戶以激激勵(lì)，使使其擴(kuò)帶帶新客戶戶。應(yīng)用直銷銷方式，，發(fā)展團(tuán)團(tuán)購客戶戶。拓展溫州州等地投投資群體體密集地地區(qū)。一、如果果遇到客客源不足足的問題題解決之道道：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的舉措，，相應(yīng)調(diào)調(diào)整銷售售方式。。堅(jiān)持本案案明顯的的差異化化之路，，做區(qū)域域商業(yè)的的領(lǐng)航者者。二、如果果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手也推推出新盤盤TheEnd:-)謝謝！！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:00:3203:00:3203:001/5/20233:00:32AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:00:3203:00Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:00:3203:00:3203:00Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:00:3203:00:32January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。05一月月20233:00:32上上午03:00:321月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:00上上午1月-2303:00January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:00:3203:00:3205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:00:32上午午3:00上午午03:00:321月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:00:3203:00:3203:001/5/20233:00:32AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月