團(tuán)購定價(jià)方案培訓(xùn)資料

新天地·美域14區(qū)團(tuán)購定價(jià)方案謹(jǐn)呈:新天地房地產(chǎn)14區(qū)團(tuán)購定價(jià)目標(biāo)1關(guān)于定價(jià)目標(biāo)的理解基于價(jià)格目標(biāo)下的核心問題2利潤導(dǎo)向理性利潤最大化實(shí)現(xiàn)對關(guān)系單位及外縣區(qū)中高端客戶的線下轉(zhuǎn)化我們的理解：定價(jià)多少取決于我們對項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的把控和市場的判斷,在可控的市場風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，爭取“利”與“量”的平衡品牌導(dǎo)向企業(yè)&項(xiàng)目品牌價(jià)值提升最大化構(gòu)建新天地旗下又一城市運(yùn)營項(xiàng)目品牌形象，利用團(tuán)購方式拓展外圍中高端客戶，擴(kuò)大圈層影響力競爭導(dǎo)向市場影響力最大化跑贏大勢、爭得競爭，構(gòu)建市場主流產(chǎn)品的首席大盤市場地位關(guān)于定價(jià)目標(biāo)的理解3在特定的市場環(huán)境下，站在項(xiàng)目建設(shè)全局，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目的整體開發(fā)策略？基于對目標(biāo)的理解，本報(bào)告將回答以下三個(gè)核心問題：基于價(jià)格目標(biāo)下的核心問題戰(zhàn)略層面整盤層面組團(tuán)層面按照啟動(dòng)期產(chǎn)品分區(qū)，梳理團(tuán)購區(qū)和公開發(fā)售區(qū)產(chǎn)品間的價(jià)格關(guān)系？14區(qū)團(tuán)購區(qū)，按照供應(yīng)總量和戶型配比，調(diào)節(jié)組團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)格體系？4市場環(huán)境分析2宏觀政策環(huán)境分析唐山房地產(chǎn)市場供求趨勢分析外縣區(qū)市場調(diào)研分析（唐海、豐南）5新政調(diào)整：堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲時(shí)間政策名稱4-14國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（“國四條”）4-15國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（“新國四條”）4-15國土資源部發(fā)言4-17《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“新國十條”）4-19《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4-26《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》5-5《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》5-26《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》5-27《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革6-3《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6-5《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》VS從土地、稅收、預(yù)售政策逼迫開發(fā)商快速出貨；增加保障性住房；加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)打擊投機(jī)性購房，提高物業(yè)持有成本，擠壓空置二手房的市場供給6景泰翰林萬達(dá)廣場鳳凰世嘉5月10月11月12月6月7月8月9月梧桐大道世紀(jì)龍庭1房、2房、3房、4房，60-200㎡1000套2房、3房88-138㎡672套3房103㎡-145㎡603套1房、2房、3房、50-130㎡1180套；1房、2房、3房、4房52-282m2750套競爭趨勢曲線唐山市場：2010年市場競爭形勢分析2房、3房78-138㎡416套4房148㎡131套香木林1房、2房70-100㎡560套東港龍城高端市場：后市新增供應(yīng)量大、市場競爭激烈中低端市場：存貨壓力+新增供應(yīng)2010年，唐山房地產(chǎn)高中低端全線市場均面臨競爭面和政策面雙重嚴(yán)峻考驗(yàn)72005200620072008200920102011……消化面積（萬平米）300.00400.00當(dāng)前市場消化能力：≤200萬平米/年10年-12年市場的放量：>500萬平米/年12年以后，隨城市發(fā)展，市場的放量有可能超過600萬平米/年2010年從供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，鳳凰新城的快速建設(shè)、南湖生態(tài)城的啟動(dòng)以及舊城區(qū)的加快改造，新增市場將大幅放量，存貨市場爭先跑量，且形成板塊間激烈競爭的新格局。8外縣區(qū)團(tuán)購市場掃描（唐海、豐南）區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型銷售價(jià)格供應(yīng)量消化量主力戶型(平米)豐南星河灣小高層、高層4600-4900一期10棟，二期6棟，1840套尾房銷售55-112唐海海諾大廈酒店、公寓、寫字樓3800320套持銷階段80-90平200套宏坤馨苑板式高層3800-4500400套剩余100套70-100平占70%濱海名居小高層、高層37001500套銷售40%90-120平單價(jià)：元/平米38004800唐海豐南9外縣區(qū)典型客戶訪談豐南大面積拆遷政府回購價(jià)格5000元/平百姓看好區(qū)域發(fā)展唐海市場供需矛盾突出，消化速度較慢價(jià)格平臺3600-3700元/平大量進(jìn)城人口享受政府優(yōu)惠政策唐海現(xiàn)人口有15萬左右，08、09、10年平均每年的放量都在八十萬平左右，開發(fā)量較大。市場的消化量比較少，整體形式供大于求，不太樂觀。唐海的房價(jià)平均在3600—3700元左右。唐海的農(nóng)場現(xiàn)回遷4500戶，政府補(bǔ)償2000元/平，個(gè)人出1500元/平。唐海人均收入比較低，平均1000元左右。

——唐海濱海名居營銷經(jīng)理Tips!豐南正在進(jìn)行大面積的拆遷，雙湖里和鎮(zhèn)政府那邊（5街、6街、7街、8街）都在拆，拆完新小區(qū)都在100多萬平米，非常大；政府承諾拆遷戶不要房的政府給予貨幣補(bǔ)助，每平米5000元，但不知道什么時(shí)間發(fā)放，所以，房多的就私下買了，大概價(jià)格4600左右；沒有考慮過到唐山市里買房，隨著南湖的發(fā)展，過兩年豐南也是市中心的一部分了，現(xiàn)在交通來往很近也很方便；明年10月份拆遷的就可以交房了?！S南雙湖里社區(qū)拆遷居民李大姐10外縣區(qū)典典型客戶戶訪談豐南國豐鋼鐵鐵新廠區(qū)區(qū)已開工工，明年年底搬遷遷投產(chǎn)；；豐南傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)企企業(yè)向沿沿海地區(qū)區(qū)集中，，但生活活配套不不健全，，發(fā)展水水平較低低，多數(shù)數(shù)人仍會(huì)會(huì)選擇市市里居住住。唐海首鋼的剛剛需客戶戶較多，，收入穩(wěn)穩(wěn)定，具具有一定定的支付付能力，，且多數(shù)數(shù)不能接接受離開開城市生生活；公司通勤勤車站點(diǎn)點(diǎn)為唐山山火車站站，購買買本項(xiàng)目目具備便便利條件件。現(xiàn)首鋼有有7000人左左右，從從人員的的構(gòu)成上上來看分分布在河河北各地地的畢業(yè)業(yè)生占了了一部分分，唐山山本地人人約占總總?cè)藬?shù)的的五分之之一，唐唐海及曹曹妃甸的的人比較較少?，F(xiàn)首鋼的的主要購購買客戶戶多為年年輕人，，和少部部分工作作年限較較長、資資金實(shí)力力較強(qiáng)的的投資群群體。年年輕人對對購房的的首付支支付額度度有一定定的局限限性，但但還貸的的能力比比較強(qiáng)，，且有穩(wěn)穩(wěn)定性，，對產(chǎn)品品的價(jià)格及地地段極為敏感感?，F(xiàn)首鋼員員工的日日常居住住狀態(tài)為為五天在在集團(tuán)宿宿舍，周周六周日日回唐山山市區(qū)家家中。集團(tuán)配備備大巴車車，下車車地點(diǎn)為為唐山火車車站，上車地地點(diǎn)為地地震紀(jì)念念碑。首鋼現(xiàn)有有自建住住宅渤海海家園共共2000套，，現(xiàn)已消消1300套，，均價(jià)3200元/平平?！苠槭卒撲搯T工Tips!按照市里里面的要要求，國豐鋼鐵鐵首批搬搬遷將在在明年年年底前完完成，原原廠區(qū)與與南湖連連接，將將規(guī)劃建建設(shè)高檔檔別墅區(qū)區(qū)；豐南國豐豐鋼鐵有有員工12000多人人、貝鋼鋼6000多人人、唐陶陶30000多多人，都都將在未未來二三三年進(jìn)入入黑沿子子，同時(shí)時(shí)，鎮(zhèn)直直轄村鎮(zhèn)鎮(zhèn)進(jìn)行城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌，也將將帶來新新的人口口增長，，目前正正在做10萬人人口的新新城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃；黑沿子鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下下屬企業(yè)業(yè)開發(fā)的的商品房2500元/平平，土地掛掛牌價(jià)格格21萬萬/畝，，未來市市場很具具成長性性，現(xiàn)在鎮(zhèn)里里公務(wù)員員在唐山山市里居居住的很很少。——黑沿沿子鎮(zhèn)劉劉鎮(zhèn)長11本輪政府府主導(dǎo)的的市場調(diào)調(diào)整力度度史無前前例，且且熱議較較高的物物業(yè)稅尚尚處于方方向性階階段，其其政策實(shí)實(shí)施對于于行業(yè)發(fā)發(fā)展的具具有深遠(yuǎn)遠(yuǎn)意義。。無論已已出臺政政策作用用，還是是后市預(yù)預(yù)期政策策影響，，都使得得本輪調(diào)整整具有一一定持久久性特征征。卓成觀點(diǎn)點(diǎn)對于唐山市區(qū)區(qū)以及周周邊縣區(qū)區(qū)未來兩兩年都有有倍增供供應(yīng)，市場消消化將面面臨嚴(yán)峻峻考驗(yàn)，，行業(yè)洗洗牌和伺伺機(jī)抄底底的機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存。。同時(shí)，，外縣區(qū)進(jìn)進(jìn)城和新新增產(chǎn)業(yè)業(yè)人口將將是中心心城區(qū)消消費(fèi)客群群重要增增長點(diǎn)。在諸多一一線品牌牌開發(fā)商商同時(shí)進(jìn)進(jìn)駐的背背景下，，唐山中中心區(qū)將將形成突突出的二二元消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，，底部市場場的供應(yīng)應(yīng)量不斷斷放大，，價(jià)格預(yù)預(yù)期未來來一、兩兩年內(nèi)難難以有大大的上浮??；頂部市市場由由于產(chǎn)產(chǎn)品形形式和和內(nèi)在在品質(zhì)質(zhì)的升升級驅(qū)驅(qū)動(dòng)，，物業(yè)業(yè)價(jià)格格將不不斷攀攀高。。12項(xiàng)目本本體分分析3項(xiàng)目整整體分分區(qū)價(jià)價(jià)值團(tuán)購區(qū)區(qū)產(chǎn)品品本體體分析析13友誼路路站前路路5林蔭大大道城市公公園美域大大道新時(shí)代代廣場場小學(xué)中學(xué)小學(xué)五星級級酒店店百貨廣廣場鄰里商商業(yè)中中心鄰里商商業(yè)中中心街區(qū)商商業(yè)友誼西西路第一街區(qū)第二街街區(qū)區(qū)第四街區(qū)小學(xué)第三街區(qū)分區(qū)價(jià)價(jià)值排排序No.1第二街街區(qū)No.2第三街街區(qū)No.3第一街街區(qū)No.4第四街街區(qū)14公開發(fā)發(fā)售區(qū)區(qū)VS團(tuán)購購區(qū)，，長短短期價(jià)價(jià)值，，各有有利弊弊14區(qū)區(qū)地塊塊處于于未來來區(qū)域域規(guī)劃劃的兩兩個(gè)商商業(yè)中中心之之間，，緊鄰鄰小學(xué)學(xué)，生生活配配套齊齊全；；與待見見奧體體公園園和迎迎賓大大道直直線距距離僅僅1.5公公里；；受熱力力公司司及周周邊環(huán)環(huán)境影影響，，短期期區(qū)域域形象象較差差，長長遠(yuǎn)看看好，，地塊塊價(jià)值值具有有一定定成長長性1234567891011121314151617181920火車站18區(qū)區(qū)、19區(qū)區(qū)地段段位置置近距距火車車站和和南新新道，，交通通便利利；近距項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃的商商業(yè)中中心、、幼兒兒園、、小學(xué)學(xué)、鄰鄰里中中心等等生活活配套套齊全全；組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部中中心園園林空空間尺尺度較較大15鐵路站前路4號路2號路12345151617181991011121413678團(tuán)購區(qū)區(qū)本體體分析析，由由組團(tuán)團(tuán)中心心向外外逐層層價(jià)值值遞減減排序樓棟南北中心園林單向中心園林不臨2、4號路不臨站前路不臨鐵路111#√√√√27#、8#、10#、12#、13#√√√√36#、9#、14#√√41#-5#√515#-19#√16鐵路站前路4號路2號路12345151617181991011121413678排序樓棟二居三居合計(jì)套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比111#1445%00%1445%27#、8#、10#、12#、13#2198%37713%59621%36#、9#、14#28310%893%37213%41#-5#48317%39314%87630%515#-19#33311%57520%90831%小計(jì)146250%143450%2896100%團(tuán)購區(qū)區(qū)產(chǎn)品品配比比戶型配配比兩居和和三居居房源源各占占一半半；臨近鐵鐵路和和站前前路總總量占占比61%兩居面面積區(qū)區(qū)間：：72-98平米三居面面積區(qū)區(qū)間：：108-138平米以小三三居為為主※房源源套數(shù)數(shù)及戶戶型面面積為為銷售售端自自行盤盤點(diǎn)，，最終終以公公司審審批版版為準(zhǔn)準(zhǔn)17團(tuán)購區(qū)區(qū)戶型型分布布鐵路站前路4號路2號路FGGaFHBFHBFHBFGGaFGGaKaAaKaFGGaKaAaAaKaFGGaFHBFHBFHBFGGa二居排序樓棟戶型面積套數(shù)111#Ka9214427#、10#Ka、F72-9221939#、14#Ka9220841#-5#F2-F472-80375B1、H192-98108515#-19#F2-F472-80375B1、H192-98108小計(jì)1462三居排序樓棟戶型面積套數(shù)110#、12#、13#Aa、G、Ga107-13830526#G、Ga、F1106-1168931#-5#G、Ga、F1106-116393415#-19#G、Ga、F1106-116575小計(jì)1438沿站前前路和和鐵路路兩側(cè)側(cè)樓棟棟，位位置最最差，，且存存量最最多，，是銷銷售中中要重重點(diǎn)解解決房房源F戶型型為塔塔式結(jié)結(jié)構(gòu)、、與其其他單單元板板式戶戶型差差距較較大18定價(jià)策策略4項(xiàng)目整整體推推售策策略項(xiàng)目整整體均均價(jià)確確定團(tuán)購組組團(tuán)均均價(jià)確確定19注：打分取取值范范圍：：-0.5~+0.5，項(xiàng)項(xiàng)目與與比較較對象象對比比，打打出項(xiàng)項(xiàng)目的的相對對分值值，0為項(xiàng)項(xiàng)目與與之相相當(dāng)，，-0.5~-0.4為為項(xiàng)目目很差差，-0.4~-0.2為差差，-0.2~0，，為略略差；；0~0.2為為略好好，0.2~0.4好，，0.4~0.5很很好。。

世紀(jì)龍庭東港龍城金色和園宏大尚湖名筑本項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)6618528354465539

權(quán)重25%10%30%35%

比準(zhǔn)值1655528163419395755均價(jià)推導(dǎo)1——市場場比較法（（18、19區(qū)入市市價(jià)格）項(xiàng)目競爭樓樓盤打分表表比對項(xiàng)目選選?。和瑓^(qū)域直接接競爭項(xiàng)目目（金色和園園、尚湖名名筑）；不同區(qū)域單單價(jià)、總價(jià)價(jià)競爭項(xiàng)目目（世紀(jì)龍龍庭、東港港龍城）20均價(jià)推導(dǎo)2——收益益還原法（（18、19區(qū)入市市價(jià)格）考慮本項(xiàng)目目首期大盤盤啟動(dòng)的價(jià)價(jià)格成長因因素，置業(yè)業(yè)動(dòng)機(jī)為投投資的客戶戶預(yù)估會(huì)占占有一定比比例。以F2戶型型80平米米為例：當(dāng)前周邊市市場正常租租金價(jià)格約約為2000元/月月，按照18~20年收回投投資推算即：年收益=2000元元/月×12月/年年×18年年（20年年）=432000元（480000元）入市單價(jià)=432000元元（480000元元）÷80平平米=5400~6000元/平21均價(jià)推導(dǎo)3——項(xiàng)目目開發(fā)策略略（18、、19區(qū)入入市價(jià)格））友誼路站前路5林蔭大道城市公園美域大道友誼西路第一街區(qū)第二

街區(qū)第四街區(qū)第三街區(qū)10年起止時(shí)間60008000開發(fā)排期11年12年13年14年15年16年17年一、四街區(qū)7000價(jià)格成長曲線三街區(qū)二街區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)策策略：低開平走，，在市場調(diào)調(diào)整期低位位運(yùn)行，市市場風(fēng)險(xiǎn)最最低；大盤后續(xù)成成長：隨產(chǎn)產(chǎn)品的升級級、配套的的完善以及及物價(jià)增長長水平，保保持平穩(wěn)增增長。2218、19區(qū)入市價(jià)價(jià)格建議市場比較法法：5755元元/平項(xiàng)目開發(fā)策策略：10年、11年6000元/平之內(nèi)推導(dǎo)項(xiàng)目啟啟動(dòng)價(jià)格收益還原法法：5400-6000元/平10年：5750元元/平11年：5950元元/平2314區(qū)團(tuán)購購價(jià)格建議議

主力戶型18、19區(qū)價(jià)格團(tuán)購二居優(yōu)惠3萬團(tuán)購三居優(yōu)惠5萬單價(jià)總價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)兩居8057504600004300005375

————三居128736000————6860005360團(tuán)購價(jià)格推推導(dǎo)：比照二居和和三居的優(yōu)優(yōu)惠推導(dǎo)單單價(jià)，取其其最高值，，團(tuán)購底價(jià)價(jià)為5375元元/平24團(tuán)購優(yōu)惠政政策測算團(tuán)購套數(shù)優(yōu)優(yōu)惠測算：：付款方式優(yōu)優(yōu)惠測算：：

10-100套100-500套500-1000套1000套以上小計(jì)優(yōu)惠政策50元/平100元/平150元/平200元/平預(yù)估組數(shù)/套數(shù)50組/896套5組/500套1組/500套1組/1000套2896套面積測算87,02448,56348,56397,125281,275優(yōu)惠總額4,345,6004,850,0007,275,00019,400,00035,870,600團(tuán)購套數(shù)優(yōu)優(yōu)惠：128元/平

優(yōu)惠政策占比優(yōu)惠測算一次性付款96%30%1.2%首付50%98%20%0.4%首付30%無50%——平均折扣率1.6%團(tuán)購底價(jià)5375元元/平，累累加上述兩兩項(xiàng)優(yōu)惠，，團(tuán)購表價(jià)價(jià)5590元元/平如毛坯交屋屋，減到裝裝修成本600元/平，毛坯坯團(tuán)購表價(jià)價(jià)4990元元/平套均面積：：97平米米25價(jià)格表生成成及驗(yàn)證5水平價(jià)差垂直價(jià)差26水平價(jià)差策策略（二居居），利用用總價(jià)引導(dǎo)導(dǎo)關(guān)系，對對鐵路及站站前路側(cè)房房源進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)勢引導(dǎo)去去化鐵路站前路4號路2號路FFFFFFKaKaFKaKaFFFFF二居排序樓棟戶型面積套數(shù)111#Ka9214427#、10#Ka、F72-9221936#、9#、14#Ka、F72-9220841#-5#F2-F472-80375515#-19#F2-F472-80375※B1、H1與三居居B、H戶戶型在同一一區(qū)域，定定價(jià)一致；；F1三居與與F戶型在在同一區(qū)域域，同上。?！?基準(zhǔn)總價(jià)：+40,000單價(jià)：+500總價(jià)：+96,000單價(jià)：+1,200總價(jià)：+80,000單價(jià)：+1,000總價(jià)：+66,000單價(jià)：+80027水平價(jià)差策策略（三居居），三塊塊房源數(shù)量量相近，加加大對鐵路路側(cè)價(jià)格引引導(dǎo)，中間間和東側(cè)利利用面積差差做引導(dǎo)鐵路站前路4號路2號路GGaHBHBHBGGaGGaAaGGaAaAaGGaHBHBHBGGa三居排序樓棟戶型面積套數(shù)110#、12#、13#Aa、G、Ga107-13830526#G、Ga、F1106-1168931#-5#G、Ga、F1106-116393415#-19#G、Ga、F1106-116575總價(jià)：+116,000單價(jià)：+1,000±0基準(zhǔn)總價(jià)：+116,000單價(jià)：+1,000總價(jià)：+140,000單價(jià)：+120028鐵路站前路4號路2號路FGGaFHBFHBFHBFGGaFGGaKaAaKaFGGaKaAaAaKaFGGaFHBFHBFHBFGGa價(jià)格導(dǎo)入單價(jià)：5050元/㎡面積：72-80㎡㎡總價(jià)：36-40萬萬單價(jià)：6250元/㎡面積：93㎡總價(jià)：58萬單價(jià)：5850元/㎡面積：72-93㎡㎡總價(jià)：42-55萬萬單價(jià)：6050元/㎡面積：72-93㎡㎡總價(jià)：44-56萬萬單價(jià)：5800元/㎡面積：107-118㎡總價(jià)：62-68萬萬單價(jià)：6000元/㎡面積：107-138㎡總價(jià)：64-83萬萬單價(jià)：5800元/㎡面積：107-116㎡總價(jià)：62-67萬萬單價(jià)：5550元/㎡面積：72-80㎡㎡總價(jià)：40-45萬萬單價(jià)：5000元/㎡面積：107-118㎡總價(jià)：54-59萬萬二居三居※F1戶型型未計(jì)算在在內(nèi)29價(jià)格驗(yàn)證，，二居和三三居產(chǎn)品價(jià)價(jià)格梯度清清晰，主銷銷產(chǎn)品和標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品形形成鮮明的的價(jià)格引導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品面積套數(shù)占比單價(jià)總價(jià)（萬元）二居樓王931445%625058中心花園72-932449%605044-56臨2、4號路72-9330811%585042-55臨站前路72-8045016%555040-45臨鐵路72-8050018%505036-40三居中心花園107-13828010%600064-83臨2、4號路107-116642%580062-67臨站前路107-11834413%580062-68臨鐵路107-11840815%500054-59※套數(shù)和面面積為銷售售端自行盤盤點(diǎn)，最終終以公司審審批確認(rèn)版版為準(zhǔn)30單價(jià)敏感性性分析，臨臨鐵路側(cè)產(chǎn)產(chǎn)品占比較較高，相對對市場競爭爭產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格比較優(yōu)優(yōu)勢明顯對位臨鐵路路側(cè)產(chǎn)品對位臨站前前路和2、、4號路產(chǎn)產(chǎn)品對位中心園園林產(chǎn)品31總價(jià)敏感性性分析，60萬以下下占比75%，按照照30%按按揭比例，，首付不足足20萬，，這對自住住和投資客客戶均具吸吸引力標(biāo)桿兩居和和主銷三居居總價(jià)重疊疊區(qū)域，以以形成有效效的價(jià)格引引導(dǎo)75%3213~14層不加價(jià)1~12層+50元/層16~27層—50元/層15層+50元/層600遞增遞減項(xiàng)目極差高區(qū)中區(qū)低區(qū)鷺港1702#620+100~-300+30~+10+120~+50新華1號500-50~0+50~-500~+50鳳凰世嘉50030~50碧玉華府800304050景泰翰林400202020垂直價(jià)差唐山房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)參考本項(xiàng)目垂直直差考慮因因素：鐵路、公路路噪音樓層層越高聲音音越大園林景觀中中低樓層享享有33收益益測測算算634團(tuán)購單價(jià)團(tuán)購面積總銷金額表單價(jià)平均折扣率實(shí)收單價(jià)5,5903.9%5,375281,2751,511,853,12514區(qū)區(qū)團(tuán)團(tuán)購購收收益益測測算算團(tuán)購套數(shù)優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠平均折扣率2.3%1.6%3.9%團(tuán)購購套套數(shù)數(shù)優(yōu)優(yōu)惠惠測測算算：：團(tuán)購購套套數(shù)數(shù)優(yōu)優(yōu)惠惠測測算算：：※套套數(shù)數(shù)和和面面積積為為銷銷售售端端自自行行盤盤點(diǎn)點(diǎn)，，最最終終以以公公司司審審批批確確認(rèn)認(rèn)版版為為準(zhǔn)準(zhǔn)35THANKYOU!36謝謝謝1月-2300:42:5700:4200:421月-231月-2300:4200:4200:42:571月-231月-2300:42:572023/1/60:42:579、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:42:5800:42:5800:421/6/202312:42:58AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:42:5800:42Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:42:5800:42:5800:42Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2300:42:5800:42:58January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月202312:42:58上上午00:42:581月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:42上午1月-2300:42January6,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/60:42:5800:42:5806January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:42:58上上午午12:42上上午00:42:581月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。00:42:5800:42:5800:421/6/202312:42:58AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:42:5800:42Jan-2306-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:42:5800:42:5800:42Friday,January6,2023