新世紀(jì)商業(yè)街銷售政策

新世紀(jì)商業(yè)街銷售政策

一、項目定性分析

1．開發(fā)理念—改造傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，打造安徽全新商業(yè)模式；—整合政府、社會強(qiáng)勢資源，全面提升當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境；—搭建一個能帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商業(yè)平臺；—創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值與社會價值的雙重實現(xiàn)。一、項目定性分析2．規(guī)劃布局特點—項目以商業(yè)街形式環(huán)繞在各組團(tuán)住宅四周，部分架設(shè)在住宅底部，部分緊靠交通干道；—商業(yè)街中央設(shè)有全市唯一的大型旱地噴泉廣場；—商業(yè)街分歐式風(fēng)情室外步行街與市內(nèi)全天候天幕式步行街、商住辦公集合的復(fù)合式商業(yè)街；

—商業(yè)街建筑風(fēng)格具有濃厚的歐洲風(fēng)情特色；

—中部軸心帶商業(yè)街用跨街天橋連成一體。

一、項目定性分析3．建筑設(shè)計特點—歐陸式風(fēng)情商業(yè)街；—全天候室內(nèi)步行街；—特設(shè)大型中央休閑廣場；—商業(yè)街二層采用環(huán)回式交通設(shè)計。

一、項目定性分析4．經(jīng)營理念(四個“統(tǒng)一”)—統(tǒng)一招商—統(tǒng)一經(jīng)營—統(tǒng)一管理—統(tǒng)一宣傳

二、項目核心價值點分析

1.

內(nèi)在價值

—商業(yè)規(guī)模（巢湖地區(qū)最大型的商業(yè)綜合體）

—建筑規(guī)劃（歐式步行街、大型文化廣場）—經(jīng)營特色（零批結(jié)合相互帶動）

—經(jīng)營理念（統(tǒng)一經(jīng)營管理、保障旺場）

二、項目核心價值點分析2.品牌價值

—由住宅形成的項目品牌價值

—發(fā)展商品牌價值

3．經(jīng)濟(jì)價值

二、項目核心價值點分析—市場唯一性；—由城市東移帶動的區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

—商業(yè)模式；

—經(jīng)營模式；

—與品牌商戶同場經(jīng)營。

4.社會價值

二、項目核心價值點分析—整合當(dāng)?shù)亓闵⒙浜蟮纳虡I(yè)格局

—完善新城區(qū)的商業(yè)及生活配套

—推動巢湖商業(yè)發(fā)展

—解決就業(yè)

—為政府創(chuàng)收

三、項目形象定位

1.市場形象

—巢湖未來新城市的商業(yè)中心；

—巢湖地區(qū)最具投資價值的商貿(mào)平臺；

—皖中最具代表性的商業(yè)街區(qū)。三、、項項目目形形象象定定位位2.項項目目名名稱稱遠(yuǎn)洲洲明明珠珠商商業(yè)業(yè)廣廣場場命名名詮詮釋釋：：寓寓意意該該項項目目被被視視為為““遠(yuǎn)遠(yuǎn)洲洲的的掌掌上上明明珠珠””般般傾傾力力投投入入、、悉悉心心經(jīng)經(jīng)營營；；“明明珠珠””同同時時象象征征項項目目的的價價值值與與財財富富；；該項項目目為為遠(yuǎn)遠(yuǎn)洲洲集集團(tuán)團(tuán)的的首首個個大大型型商商業(yè)業(yè)項項目目,以以““遠(yuǎn)遠(yuǎn)洲洲””命命名名有利利于于““遠(yuǎn)遠(yuǎn)洲洲””品品牌牌的的推推廣廣及及后后期期項項目目的的延延續(xù)續(xù)性性。。世紀(jì)紀(jì)新新都都商商業(yè)業(yè)廣廣場場命名名詮詮釋釋：：““世世紀(jì)紀(jì)新新都都””品品牌牌已已得得到到確確立立，，該該命命名名有有利利于于建建立立市市場場認(rèn)認(rèn)知知度度和品品牌牌的的延延續(xù)續(xù)性性。。三、、項項目目形形象象定定位位2.項目目名稱盛世龍騰騰商業(yè)廣廣場命名詮釋釋：該命命名寓意意吉祥、、氣勢恢恢弘；有有興旺發(fā)發(fā)達(dá)、蒸蒸蒸日上上的含義義，迎合中國國人傳統(tǒng)統(tǒng)的置業(yè)業(yè)投資心心理。錦繡天地地商業(yè)廣廣場命名詮釋釋：該命命名充分分表達(dá)了了整個項項目精彩彩繽紛、、大而全全的主題題定位四、目標(biāo)標(biāo)客戶群群體定位位1．購買買群體——本地地個體經(jīng)經(jīng)營者（（約占40%））——本地地政府公公務(wù)員（（約占25%））——巢湖湖周邊少少數(shù)富裕裕群體（（約占25%））——外地地有實力力的投資資者（約約占10%）四、目標(biāo)標(biāo)客戶群群體定位位2．經(jīng)營營群體—零售品牌牌、餐飲飲/娛樂樂機(jī)構(gòu)；；—生產(chǎn)廠廠家、品品牌專賣賣；—特許加加盟商、、經(jīng)銷商商及代理理商；—個體經(jīng)經(jīng)營者；；—有行業(yè)業(yè)經(jīng)驗的的專業(yè)市市場經(jīng)營營者；五、總體體銷售策策略1.銷售售模式核心銷售售力發(fā)展商品品牌商業(yè)模式式招商模式式政府支持持五、總體體銷售策策略2．市場場開發(fā)—必須以以“外延延內(nèi)展、、外壓內(nèi)內(nèi)擠”的的市開發(fā)發(fā)形式來完成總總體銷售售目標(biāo)；；—采用深深入縱深深、橫向向鋪開的的市場開開發(fā)策略略，以開開發(fā)本地市場場為主線線，并逐逐漸培育育周邊市市場，運運用階段段性的銷售售攻勢開開發(fā)外地地市場；；—市場開開發(fā)步驟驟市區(qū)及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)市市屬四四縣周周邊城市市（第一市市場）（（第二市市場）（（第三市市場）五、總體體銷售策策略3．銷售售手段—常規(guī)性形形象及促促銷廣告告宣傳；—主題式促促銷活動動；—舊業(yè)主社社會關(guān)系系網(wǎng)推廣廣（關(guān)系營營銷）；；—周邊地地區(qū)巡回回展示。。五、總體體銷售策策略4.促銷銷手段—提供3~5年年返租回回報—住宅業(yè)業(yè)主購鋪鋪額外折折扣優(yōu)惠惠—舊業(yè)主主介紹新新買家獎獎勵—購鋪業(yè)業(yè)主抽獎獎送大禮禮以上促銷手段段將根據(jù)不不同的銷銷售階段段組合使使用，以獲得最最佳的促促銷效果果.五、總體體銷售策策略5．招商商控制—首期招招商、經(jīng)經(jīng)營必須須成功，，以此逐逐漸把區(qū)區(qū)域良好的營商商、投資資氛圍培培養(yǎng)起來來；—利用各各階段的的招商效效應(yīng)及大大型商戶戶進(jìn)駐的的利好因素帶動動銷售。。五、總體體銷售策策略6．推廣廣/銷售售節(jié)奏控控制—首期銷銷售必須須取得圓圓滿成功功，以及及各期商業(yè)街的的前期開開售必須須取得良良好的銷銷售成績，使使項目的的整個銷銷售階段段具備連連貫性，各期期銷售節(jié)節(jié)奏張馳馳得當(dāng)，，形成良良性的循環(huán)體體系；—各期商商業(yè)街的的推售須須結(jié)合招招商進(jìn)度度確定最佳的銷銷售時機(jī)機(jī)。五、總體體銷售策策略7.銷售售階段劃劃分第一階段段：04年年6—9月推售目標(biāo)標(biāo)：一、、二期商商業(yè)街第二階段段：04年年10月月—05年8月月推售目標(biāo)標(biāo)：中央央廣場區(qū)區(qū)域及步步行街第三階段段：05年年5月——05年年12月月推售目標(biāo)標(biāo)：三中中路、世世紀(jì)大道道、遠(yuǎn)洲洲路商業(yè)業(yè)街五、總體體銷售策策略8.品牌牌形象/價值滲滲透—整個銷銷售推廣廣過程中中要由此此而終體體現(xiàn)項目目品牌、開發(fā)發(fā)企業(yè)品品牌的價價值和文文化內(nèi)涵涵；—通過多多種渠道道和多種種形式強(qiáng)強(qiáng)化品牌牌形象/價值；六、價格格制定及及定價策策略1.總體體均價制制定a.確定定影響價價格的決決定因素素與權(quán)數(shù)數(shù)—地段（（占45%）——整合合營銷力力（占15%））—市場因因數(shù)（占15%）——發(fā)發(fā)展商投投入（占占15%）—項目自自身條件件（占10%））六、價格格制定及及定價策策略1.總體體均價制制定b.定價價方法市場比較較法對比項目目：金金碼頭城城巢巢湖湖大市場場六、價格格制定及及定價策策略1.總體體均價制制定根據(jù)本項項目與金碼頭城城和巢湖湖大市場場對比所所得，金金碼頭城城和巢湖湖大市場場的認(rèn)知知價格系系數(shù)分別別為0.85和和1.03，由由此可得得出比較較價格：：與金碼頭頭城商鋪鋪相比X1=金碼頭頭城首層層商鋪均均價×認(rèn)知價格格系數(shù)=5713×0.97=4856元/m2與巢湖大大市場商商鋪相比比X2=巢湖大市市場首層商鋪鋪均價××認(rèn)知價價格系數(shù)數(shù)=4000××1.03=4120元/m2六、價格格制定及及定價策策略1.總體體均價制制定與金碼頭頭城商鋪鋪相比X3=金金碼頭城城二層商商鋪均價價×認(rèn)知知價格系系數(shù)=4200×0.85=3570元/m2與巢湖大大市場商商鋪相比比X4=巢巢湖大市市場二層層商鋪均均價×認(rèn)認(rèn)知價格格系數(shù)=2100×1.03=2163元/m2六、價格格制定及及定價策策略1.總體體均價制制定本項目首首層均價價評定（（采用算算術(shù)平均均數(shù)計算算）本項目首首層均價價=（X1+X2）÷2=(4856+4120）÷÷2=4488元/m2本項目二二層均價價=（X3+X4）÷2=(3570+2163）÷÷2=2867元/m2本項目總總體均價價為：（項目首首層均價價+項目目二層均均價）÷÷2=3678元元/m2六、價價格制制定及及定價價策略略3.總體價價格走走勢根據(jù)本本項目目的自自身特特點并并結(jié)合合市場場實際際情況況，采采用低低開高高走的的價格格策略略有利利于項項目作作出調(diào)調(diào)整價價格時時更貼貼近市市場需需求，，影響響項目目銷售售價格格的外外在因因素主主要表表現(xiàn)為為：a.首首期推推出的的市場場反映映；b.競競爭對對手（（東方方景苑苑、陽陽光花花園等等）的的推售售價格、、推出出時機(jī)機(jī)；c.項項目的的招商商進(jìn)展展項目在在作出出價格格調(diào)整整必須須結(jié)合合當(dāng)時時以上上外在在因素素考慮慮選擇擇適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)調(diào)整時時機(jī)和和調(diào)整整幅度度，在在項目目自身身實際際操作作得當(dāng)當(dāng)而外外在因因素的的影響響減至至最低低的前前提下下，項項目的的整體體均價價仍將將有10%-15%的上上浮空空間。。七、項項目首首期推推廣策策略1．首首期推推廣思思路項目首首期推推廣必必須取取得銷銷售成成功，，并要要在市市場產(chǎn)產(chǎn)生轟轟動效效應(yīng)，，僅依依賴傳傳統(tǒng)媒媒體難難以在在短期期內(nèi)達(dá)達(dá)到效效果，，必須須在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上配配合具具有提提升市市場氣氣氛、、引起起公眾眾話題題的主主題促促銷活活動，，才能能迅速速把市市場氣氣氛推推向高高潮。。a.媒媒體系系列報報道展展示項項目整整體開開發(fā)理理念，，引起起市場場關(guān)注注；b.以以“農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場攤攤位現(xiàn)現(xiàn)場競競標(biāo)””活動動，炒炒熱市市場氣氣氛；；C.商商鋪內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)租、、認(rèn)購購；d.公公開發(fā)發(fā)售。。預(yù)熱炒作儲客引爆市市場七、項項目首首期推推廣策策略2．目目標(biāo)客客戶定定位—居巢巢區(qū)及及周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的個個體經(jīng)經(jīng)營者者；—政府府公務(wù)務(wù)員；；—企事事業(yè)單單位管管理人人員；；—市屬屬四縣縣具有有一定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力力的人人士。。七、項項目首首期推推廣策策略3．推推售方方式要點：：a.認(rèn)認(rèn)購登登記期期為時時三周周，一一方面面可有有足夠夠的宣宣傳炒炒作期期并積積累客客戶，，另一一方面面為客客戶預(yù)預(yù)留熟熟悉產(chǎn)產(chǎn)品的的過程程；b.抽抽簽和和認(rèn)購購?fù)瑫r時完成成，有有利于于營造造緊迫迫感及及搶購購效應(yīng)應(yīng)；C.須須配合合使用用限量量發(fā)售售和折折扣優(yōu)優(yōu)惠遞遞減的的促銷銷措施施。認(rèn)購登登記抽簽按序選選購公開發(fā)發(fā)售（未中中簽客客戶認(rèn)認(rèn)購））七、項項目首首期推推廣策策略4．價價格運運用a.以以略低低于市市場價價的價價格入入市，，制造造市場場效應(yīng)應(yīng)，同同時為為調(diào)升升價格格預(yù)留留空間間；b.根根據(jù)銷銷售節(jié)節(jié)點運運用折折扣遞遞減的的方式式，營營造項項目短短期升升值效效應(yīng)；；七、項項目首首期推推廣策策略5．促促銷措措施—返租租3——5年年，每每年8%回回報；；—連環(huán)環(huán)折扣扣優(yōu)惠惠；—購鋪鋪業(yè)主主抽獎獎送金金鉆（（或旅旅游名名額））。七、項項目首首期推推廣策策略6．現(xiàn)現(xiàn)場包包裝—在二二期現(xiàn)現(xiàn)場增增設(shè)租租售接接待處處；—重新新包裝裝一期期商業(yè)業(yè)街，，加強(qiáng)強(qiáng)營造造商業(yè)業(yè)氣氛氛；—對銷銷售中中心內(nèi)內(nèi)部重重新設(shè)設(shè)計裝裝修，，增加加大屏屏幕電視機(jī)機(jī)。七、項項目首首期推推廣策策略7．公關(guān)及及宣傳推廣廣活動安排排—牡丹節(jié)冠冠名贊助（（04年4月）—世紀(jì)新都都農(nóng)貿(mào)市場場招商競標(biāo)標(biāo)會（04年5月））—特約贊助助“遠(yuǎn)洲洲杯”全市市電視歌唱唱大賽（04年8月月）—舉辦商業(yè)業(yè)論壇活動動（04年年9月）—大型品牌牌商家加盟盟簽約活動動（04年年11月））—世紀(jì)新都都圣誕嘉年年華（04年12月月）七、項目首首期推廣策策略8．廣告策策略a.廣告思思路—以報紙軟軟文善稿、、高頻率大大篇幅的平平面廣告結(jié)合形式多多樣的公關(guān)關(guān)宣傳活動動向市場傳傳遞信息，樹立項項目市場形形象；—邀請明星星拍攝電視視廣告雜志志，利用明明星效應(yīng)提升項目知知名度；—由于周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣縣城的媒體體到達(dá)率較較底，須采用郵送廣廣告、巡展展及大量條條幅廣告相相結(jié)合的宣傳方式式七、項目首首期推廣策策略8．廣告策策略b.媒體安安排—報紙：《《巢湖日報報》、《巢巢湖廣電報報》—電視：巢巢湖有線電電視—戶外廣告告：路牌燈燈箱廣告、、公交車身身廣告—郵送廣告告八、總體招招商策略1．總體招招商思路—以招商帶帶動銷售；；—積極引進(jìn)進(jìn)知名品牌牌商家，以以其品牌號號召力帶動動銷售及后期經(jīng)經(jīng)營；—適當(dāng)降低低招商條件件，提高項項目開業(yè)率率；—以靈活的的合作方式式，吸引行行業(yè)龍頭進(jìn)進(jìn)駐八、總體招招商策略2.一、二二期招商安安排a.目標(biāo)商商戶界定超市：蘇果果、商之都都超市、錦錦江超市飲食：臺灣灣城、中焊焊美食村生活配套：：郵局、銀銀行八、總體招招商策略2.一、二二期招商安安排b.招商方方式—純租賃經(jīng)經(jīng)營—合作經(jīng)營營—保底經(jīng)營營八、總體招招商策略2.一、二二期招商安安排c.招商渠渠道—與各地商商會、行業(yè)業(yè)協(xié)會、連連鎖經(jīng)營協(xié)協(xié)會溝通，獲取商商家客戶資資源；—到各地舉舉辦招商說說明會，擴(kuò)擴(kuò)大招商范范圍；—設(shè)置租賃賃部，公開開招商。八、總體招招商策略2.一、二二期招商安安排d.招商周周期一、二期商商業(yè)街主銷銷售期為04年7——9月，在在銷售前期期若能確定定主力商戶戶進(jìn)駐對銷銷售起關(guān)鍵鍵作用，因因此，一、、二期商業(yè)業(yè)街招商周期為：2004年年2—5月月八、總體招招商策略2.一、二二期招商安安排e.招商步步驟確定經(jīng)營管管理公司成立招商部部門制訂招商計計劃招商實施謝謝1月-2301:10:1901:1001:101月-231月-2301:1001:1001:10:191月-231月-2301:10:192023/1/61:10:199、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月20231:10:20上上午01:10:201月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:10:20上午午1:10上午午01:10:201月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、意意志志堅堅強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。06一一月月20231:10:20上上午午01:10:201月月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、