房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)考核試題

置業(yè)顧問(wèn)考核試題一、填空題（每空0.5分，共50分）1、1畝約等于667平方米。2、1公頃等于10000平方米，約等于15畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款，免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的類(lèi)型可劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。

6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通、煤氣通、通訊通、及場(chǎng)地平整；7、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。8、五證：a.國(guó)有土地使用證；b建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；d.建設(shè)工程開(kāi)工證；e.商品房預(yù)售許可證。9、兩書(shū)：商品房質(zhì)量說(shuō)明書(shū)；商品房使用說(shuō)明書(shū)；10、目前新房辦理房產(chǎn)證時(shí)所需的費(fèi)用：登記費(fèi)90元，交易費(fèi)3元/㎡，測(cè)繪費(fèi)1.49元/㎡，契稅總房款的1.5%，公共維修基金總房款的3%。11、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的70%，商業(yè)用房最高可貸60%。12、銷(xiāo)售的基本流程是：迎接客戶→介紹產(chǎn)品→購(gòu)買(mǎi)的洽談→現(xiàn)場(chǎng)的觀看→填寫(xiě)客戶資料→跟蹤→逼定→定金的補(bǔ)足→簽定合同→入住。13、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利：使用權(quán)，占有權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)。14、一個(gè)中心是：以客戶為中心；二個(gè)能力是：應(yīng)變能力，協(xié)調(diào)能力；三顆心是：熱心，耐心，信心；四個(gè)掌握是：國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，法律法規(guī)，項(xiàng)目自身的情況；五個(gè)學(xué)會(huì)是：跟蹤，調(diào)查，揣摩，算賬，掌握。15、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：鋼結(jié)構(gòu)，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，其他結(jié)構(gòu)。16、房屋價(jià)格的形成有三種方法：成本+利潤(rùn)，市場(chǎng)比較法，和二者結(jié)合。17、、一般來(lái)說(shuō)客戶的來(lái)源主要有媒體宣傳，接聽(tīng)熱線電話，參加發(fā)展會(huì)，朋友或老客戶介紹來(lái)的客戶，做直銷(xiāo)（DS）等五個(gè)方面。18、構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，勘查測(cè)繪費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)。19、、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為1-3層；多層住宅為4-6層；小高層住宅為7-11層；中高層住宅為12-16層；16層以上為高層住宅，30層以上為超高層住宅；

20、別墅可分為聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅三種。21、五證、兩書(shū)，一表，中的“一表”是指商品房竣工驗(yàn)收備案表。二、判斷題（每題1分，共20分，對(duì)的打“√”錯(cuò)的打“×”）1、給未成年人購(gòu)房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。（√）2、外地人到本地購(gòu)房也需要擔(dān)保人。（×）3、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。（√）

4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（×）5、容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（√）6、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。（×）7、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整（×）8、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（×）9、得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好。（√）10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。（√）11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。（√）12、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò)60歲。（√）13、中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定，住房貸款最長(zhǎng)可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。（×）14、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。（√）15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（×）16、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。（√）17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)?。（×?8、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。（×）19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以內(nèi)的實(shí)行到期連本加息一并還清。（√）20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。（√）三、問(wèn)答題（每題3分，共15分）1、什么是按揭貸款？（3分）答：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付本息的付款方式。2、置業(yè)顧問(wèn)接待客戶的過(guò)程分為哪幾個(gè)步驟？（3分）答：1）客戶進(jìn)門(mén)每一個(gè)看見(jiàn)的人都要主動(dòng)上前問(wèn)好，提醒其他置業(yè)顧問(wèn)的注意2）置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)立即上前熱情接待3）幫助客人收拾雨具放置衣帽等4）通過(guò)隨手招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所?lái)的區(qū)域和接受媒體3、置業(yè)顧問(wèn)的銷(xiāo)售能力包括哪幾種？（3分）？答：1、創(chuàng)造能力2、判斷及察言觀色能力3、自我驅(qū)動(dòng)能力4、人際溝通的能力5、從業(yè)技術(shù)能力6、說(shuō)服顧客的能力4、名詞解釋：建筑面積，綠化率，容積率，經(jīng)濟(jì)適用房？（3分）答：建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。辨別題（在括號(hào)里回答能否）每題一分，共37分

1、在異地買(mǎi)房可以提取住房公積金嗎？（可以）

2、我在異地買(mǎi)樓可以申請(qǐng)住房公積金貸款嗎?（否）

3、由于我和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（否）

4、住房公積金能隨便支取嗎？（否）

5、家庭購(gòu)房，夫妻用一方公積金貸款，房產(chǎn)證用另一方姓名行嗎？（否）

6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金,若一方單位買(mǎi)房用了公積金貸款,還可以提取另一方的住房公積金嗎?（能）

7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（否）

8、維修基金有使用年限嗎？（否）

9、單位的集資房是否也要辦預(yù)售證？（否）

10、夫妻雙方在結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格？（能）

11、高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？（是）

12、內(nèi)墻漆能刷外墻嗎？（否）

13、現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進(jìn)行公積金按揭貸款？（否）

14、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？（否）

15、購(gòu)買(mǎi)二手樓可以辦理按揭嗎？（是）

16、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？（能）

17、婚前買(mǎi)房，房產(chǎn)證上可以署兩個(gè)人的名字嗎？（能）

18、一張買(mǎi)土地的發(fā)票能證明這塊地是合法的建筑嗎？（否）

19、夫妻雙方在結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格？（能）

20、物業(yè)管理公司可以一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)嗎？（否）

21、物管用房能否計(jì)入公攤面積？（否）

22、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？（能，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明）

23、集資房能否辦理《房地產(chǎn)證》？（能）

24、單位和個(gè)人是否可以聯(lián)名買(mǎi)房？（是）

25、已頒布拆遷公告的房地產(chǎn)，能否再進(jìn)行抵押？（否）

26、地下停車(chē)庫(kù)能否辦《房地產(chǎn)證》？（能，一般情況下，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)屬小區(qū)配套設(shè)施，個(gè)人是不允許辦理房產(chǎn)證的?？梢钥匆幌鲁鲎尯贤?，在土地使用權(quán)出讓合同中沒(méi)有約定的，屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有；則不能單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》；若在首次轉(zhuǎn)讓合同中有特別約定的，則地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)利依據(jù)約定，經(jīng)辦理初始登記，確認(rèn)登記人的權(quán)利，就可辦理《房產(chǎn)證》。）

27、違法建筑如果拆遷有補(bǔ)償嗎？（否）

28、婚前一方購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，在離婚時(shí)是否屬于共有財(cái)產(chǎn)？（否）

29、住房公積金按揭貸款全部還完之后，還能用住房公積金辦理按揭貸款買(mǎi)第二套房子嗎？（能）

30、沒(méi)有單位可以自己交公積金嗎？（能）

31、子女買(mǎi)房，可以支取父母的住房公積金嗎？（否）

32、繳存的住房公積金有利息嗎？（有）

33、二手房能否申請(qǐng)住房公積金貸款？（能）

34、可否用每個(gè)月匯繳的公積金沖抵每月貸款應(yīng)繳本息？（可以）

35、裝修能否辦理公積金貸款？（否）

36、申請(qǐng)住房公積金貸款可否用現(xiàn)有住房做抵押？（否）

37、經(jīng)濟(jì)適用房有無(wú)獨(dú)立土地證？（否）

五、簡(jiǎn)答題（共30分）

1、容積率（5分）

是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度來(lái)訪接待流程?（5分）

3、經(jīng)濟(jì)適用住房（5分）

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排，請(qǐng)盡可能寫(xiě)下你所了解的2010年的房產(chǎn)新政策。（15分）

以下是考察置業(yè)顧問(wèn)對(duì)本項(xiàng)目情況了解的能力題

四、能力題（25分）

1、為什么開(kāi)發(fā)商不喜歡做公積金貸款？（5分）

1：公積金審核復(fù)雜，放款時(shí)間慢。而且是行政單位，有問(wèn)題很難溝通。2：公積金是政策性貸款。所以不是任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都能用公積金的，要通過(guò)審核（要花很多錢(qián)）才能達(dá)成貸款合同。3：一般房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的費(fèi)用都是從各商業(yè)銀行貸款出來(lái)的。所以一般會(huì)執(zhí)行封閉貸款。也就是說(shuō)你只能選給開(kāi)發(fā)商貸款銀行進(jìn)行房屋按揭貸款。這樣，開(kāi)發(fā)商不用還錢(qián)，直接就算是你幫他還他前期向銀行貸的款了。如果用公積金，因?yàn)橹胺孔邮窃谏虡I(yè)銀行抵押的。開(kāi)發(fā)商要先把商業(yè)銀行的錢(qián)還上。才可以辦公積金貸款。外飄窗與中空玻璃各有什么好處？（6分）

中空玻璃由美國(guó)人于1865年發(fā)明，是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用兩片（或三片）玻璃，使用高強(qiáng)度高氣密性復(fù)合粘結(jié)劑，將玻璃片與內(nèi)含干燥劑的鋁合金框架粘結(jié)，制成的高效能隔音隔熱玻璃。中空玻璃多種性能優(yōu)越于普通雙層玻璃，因此得到了世界各國(guó)的認(rèn)可，中空玻璃是將兩片或多片玻璃以有效支撐均勻隔開(kāi)并周邊粘結(jié)密封，使玻璃層間形成有干燥氣體空間的玻璃制品。其主要材料是玻璃、鋁間隔條、彎角栓、丁基橡膠、