某別墅營銷策略提報

波瀾外，心泊此岸銷售策劃部.松湖城項目組2013年9月中惠·松湖城一期別墅營銷策略提報提報內(nèi)容AnalyzeSystem>>

Part1營銷目標>>Part2客戶分析>>Part3營銷鋪排>>Part4公關(guān)活動>>Part5拓展策略1首批推售別墅類產(chǎn)品，入市時間為13年11月底；2考慮中惠地產(chǎn)“以地養(yǎng)地”的開發(fā)策略，在銷售過程中需保證每次推售產(chǎn)品的開盤銷售率達到80%以上，回收資金可用于二期土地滾動開發(fā)；3一期開發(fā)的別墅產(chǎn)品以入門級別墅為主力開發(fā)產(chǎn)品，務(wù)求快速去化，速度為王。一期別墅產(chǎn)品的推售背景如下：一期別墅范圍（紅色虛線范圍內(nèi)）推售時間：13年11月底套數(shù)：67套實現(xiàn)均價：1.3萬元/㎡產(chǎn)品戶型均價（元/㎡）套數(shù)戶型總面積（㎡）銷售金額（萬元）別墅160㎡13,000284,4805,824180㎡397,0209,126合計6711,50014,950實現(xiàn)67套別墅銷售，認購金額實現(xiàn)近1.5億元。助67個松湖夢，完成近1.5億銷售額根據(jù)目標“反算原理”推導(dǎo)每階段客戶儲備量別墅：有效來訪轉(zhuǎn)誠率20%；籌轉(zhuǎn)定率50%

認購套數(shù)轉(zhuǎn)化率需認籌量轉(zhuǎn)化率有效來訪別墅67

134

67050%20%階段蓄客期啟勢期展示期展示后期-開盤前客戶量前期拓展蓄客銷售中心開放樣板房/展示區(qū)開放來訪67015090300130認籌134

407024認購67

67至少達到134個別墅籌量，實現(xiàn)670批誠意客戶來訪明確目標后客戶指向的問題值得思考…我們的目標客戶群到底是什么人？本案鼎峰品筑香市一號香繽雅苑紅珊瑚金域松湖松湖國際長城世家虹溪諾雅錦繡山河松湖南區(qū)（主湖區(qū)）松湖北區(qū)寮步片區(qū)東坑片區(qū)松湖南區(qū)（主湖區(qū)）主湖區(qū)資源為主，價格屬于片區(qū)標桿，典型個案錦繡山河虹溪諾雅松湖北區(qū)（主湖區(qū)）中高端市場，偏剛需為主，以大朗客戶為主保利.紅珊瑚金域松湖周邊鎮(zhèn)區(qū)片剛需型市場，但客戶基數(shù)大，客戶群充足松湖國際鼎峰品筑香市一號片區(qū)個盤客戶分析南區(qū)豪宅客戶覆蓋面廣，大手筆營銷投入、強勢的湖景資源展示、大盤概念形成獨特吸引力南區(qū)一線豪宅為東莞現(xiàn)今洋房價格最高的區(qū)域，其跨區(qū)域牽引力強，成交客戶以深圳、東城及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶為主，客戶買得都是“資源”深圳客、城區(qū)客（東城）、鎮(zhèn)區(qū)客（大朗）是湖岸區(qū)購買主力值得關(guān)注：深圳客成為湖岸區(qū)購買主力松湖南區(qū)客戶來源地剖析虹溪諾雅成交客戶關(guān)注點排序錦繡山河成交客戶關(guān)注點排序松湖南區(qū)豪宅成交客戶屬于典型的“買現(xiàn)成也買未來”的高端客戶群，此特征在深圳客戶反映尤其明顯買現(xiàn)成也買未來——現(xiàn)成的強勢湖景資源與松山湖大環(huán)境舒適規(guī)劃，未來的片區(qū)升值潛力與國家高新產(chǎn)業(yè)園的價值前景松湖南區(qū)客戶認可價值排序：資源環(huán)境>區(qū)域前景>教育配套松湖南客戶價值點認知項目年齡段比例錦繡山河30歲以下：13%30-40歲：57%40-50歲：25%50歲以上：5%虹溪諾雅30歲以下：20%30-40歲：50%40-50歲：22%50歲以上：8%松湖南區(qū)購買客戶年齡統(tǒng)計松湖南區(qū)成交客戶支付總價統(tǒng)計項目客戶支付總價能力錦繡山河100萬以下：10%100-150萬：21%150-200萬：47%200萬以上：22%虹溪諾雅100萬以下：68%100-150萬：25%150-200萬：7%200萬以上：0%年齡層普遍遍處于中齡齡階段，事事業(yè)型或管管理層角色色100萬以上，200萬以下支付付力居多，，購買力強強勁松湖南客戶戶年齡及支支付總價分分析松湖南區(qū)VS天賦資源剛需居住松湖北區(qū)北區(qū)項目區(qū)區(qū)域牽引力力相對南區(qū)區(qū)偏弱，區(qū)區(qū)域內(nèi)項目目主要立足足于園區(qū)和和大朗客戶戶為主，部部分城區(qū)客客作為補充充松山湖北北區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)園以及及大朗鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶構(gòu)構(gòu)成主力力客戶群群，深圳圳客比例例明顯比比南區(qū)項項目減少少值得關(guān)注注：深圳客對對北區(qū)個個盤關(guān)注注度相對對南區(qū)明明顯降低低中原認為為：深圳客，，松山湖環(huán)環(huán)境資源源+價格洼地地效應(yīng)（（相對深深圳）是吸引其其外溢的的關(guān)鍵因因素松湖北客客戶來源源對于區(qū)域域價值、、教育資資源重視視度遠大大于環(huán)境境資源，，從側(cè)面面反映松松湖北區(qū)區(qū)的客戶戶群相對對南區(qū)而而言，更更偏剛需需、更關(guān)關(guān)注居住住所能代代理的實實際利益益同時松湖湖北區(qū)的的個盤客客戶價值值點認知知上，大大朗、寮寮步等本本地客戶戶購買比比例有所所上升，，更為關(guān)關(guān)注實質(zhì)質(zhì)性因素素松湖北區(qū)區(qū)客戶認認可價值值排序：：區(qū)域價值值、教育育資源、、地段>環(huán)境資源源松湖北客客戶價值值點認知知松湖北區(qū)購買客戶年齡統(tǒng)計北區(qū)客戶戶年齡層層相對南南區(qū)更偏偏年輕，，30-40歲占比近近半，從從側(cè)面也也可窺探探出支付付能力下下降的趨趨勢另外，各各年齡層層占比從從側(cè)面反反映更多多的“婚房”與“二代分離離居住”的概念，，客戶以以中青年年“三口之家家”和“兩人世界界”為主支付總價價集中在在100萬以下，，更貼近近本案產(chǎn)產(chǎn)品的總總價范疇疇松湖北區(qū)區(qū)客戶對對價格敏敏感度更更高，更更貼近居居住感和和第一居居所剛需、居居住、婚婚居概念念躍然紙紙上，十十分清晰晰松湖北客客戶年齡齡及支付付總價客戶分類比例職業(yè)購買力置業(yè)目的置業(yè)驅(qū)動力深圳客戶30%私營企業(yè)主、高管強投資資源環(huán)境+升值潛力+品牌周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶40%私營企業(yè)主、高管、公務(wù)員群體強自住+投資資源環(huán)境+學(xué)位+升值潛力城區(qū)客戶20%私營企業(yè)主、高管、公務(wù)員群體強投資+自住學(xué)位+資源環(huán)境園區(qū)客戶10%園區(qū)高管階層，泛公務(wù)員群體弱在松湖南部置業(yè)可能性較低，同時不具備購買力松湖南部部客戶小小結(jié)客戶分類比例職業(yè)購買力置業(yè)目的置業(yè)驅(qū)動力園區(qū)客戶25%園區(qū)企業(yè)中高管較弱自住價格+學(xué)位周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶35%個體、企業(yè)中高管、公務(wù)員群體較強自住+投資學(xué)位+價格+地緣城區(qū)客戶20%企業(yè)中高管、公務(wù)員群體強投資+自住學(xué)位深圳客戶10%私營企業(yè)主、高管強投資升值潛力+品牌松湖北部部客戶小小結(jié)關(guān)于客戶戶來源——南部豪宅宅跨區(qū)域域牽引力力明顯強強于北部部中等居居家項目目，南部部以高端端客戶為為主，北北部以園園區(qū)、周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中高端端客戶為為主，北區(qū)項目居住住氛圍更濃，，同時客戶群群更貼近本案案關(guān)于置業(yè)驅(qū)動動力——南部豪宅稀缺缺環(huán)境資源驅(qū)驅(qū)動明顯，北北部學(xué)位及價價格、規(guī)模配配套等因素驅(qū)驅(qū)動明顯關(guān)于本項目目目標客戶初判判——與金域松湖、、保利紅珊瑚瑚類似，以園區(qū)、周邊邊鎮(zhèn)區(qū)（大朗朗客）、深圳圳客與城區(qū)客客為補充松湖北典型客客群總結(jié)除松山湖外本案跨越的大大朗、寮步、、東坑三鎮(zhèn)又是怎樣的客客戶構(gòu)成？客群分類數(shù)量主要分布區(qū)域置業(yè)比例預(yù)估潛在置業(yè)泛公務(wù)員4000政府/銀行/學(xué)校10%400原住民70000各村30%21000村辦私企業(yè)主5000巷頭/巷尾大井頭/長塘/蔡邊/圣堂70%3500個體戶/生意人1600020%3500企業(yè)中高管理人員500050%2500合計100000——潛在置業(yè)數(shù)30000人以本地客戶和和大朗鎮(zhèn)內(nèi)新新莞人為主，，剛需類客戶戶群，購買力力適中大朗樓盤成交交客戶主要來來源——本地客戶比例例為43%，新莞人占49%抓住大朗本地地客戶（村委委為單位）和和大朗鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)內(nèi)的企業(yè)，是是大朗鎮(zhèn)區(qū)客客戶成交的有有利支撐備注；右表數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源源于中原操作作的松湖國際際、東方銀座座與世界匯等等大朗鎮(zhèn)內(nèi)統(tǒng)統(tǒng)計大朗鎮(zhèn)區(qū)客戶戶來源概算大朗購買客戶年齡統(tǒng)計大朗鎮(zhèn)區(qū)客戶支付總價統(tǒng)計大朗客戶群中中中青年群體體占比接近70%（其中30-40歲占43%，30歲以下23%）上述圖表反映映數(shù)據(jù)與松湖湖北客戶群年年齡結(jié)構(gòu)有一一定共性，從從側(cè)面反映松松湖北與大朗朗鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)置業(yè)業(yè)客戶群帶有有一定重疊（（特別是同屬屬于松朗片區(qū)區(qū)內(nèi)客戶）支付總價集中中在100萬以下占比近近71%與松湖北客戶戶支付總價能能力趨近觀點：大朗鎮(zhèn)區(qū)與松松湖北片區(qū)客客戶群有一定定重疊，但松松湖北片在區(qū)區(qū)域價值的支支撐下輻射范范圍更廣客戶涵蓋了園區(qū)+大朗客+深圳客；而大朗鎮(zhèn)區(qū)項項目則以大朗本地客+大朗企業(yè)客+周邊鎮(zhèn)區(qū)客大朗客戶群年年齡及支付總總價分析寮步客戶——剛需型市場為為主，購房群群體大，支付付能力中等，，高端客戶外外溢置業(yè)首選選東城三大產(chǎn)業(yè)支柱柱：電子IT、汽車銷售、工業(yè)園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)——IT、電子：從業(yè)人人員占18%，產(chǎn)值占50%汽車銷售業(yè)——建面86萬平方米，注注冊車行90多家，品牌60多個，銷售額額40多億主要工業(yè)區(qū)——華南工業(yè)園，，百業(yè)工業(yè)園園，新城工業(yè)業(yè)園，大進工工業(yè)園企業(yè)數(shù)量人數(shù)計算比例有能力購房人數(shù)置業(yè)可能性置業(yè)群體量規(guī)模企業(yè)1516103710%610320%3052鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)9789980010%998060%5988國有集體605——5人/家302520%1513三資企業(yè)333——5人/家166550%833三來一補301——5人/家150550%753私營企業(yè)1356——5人/家678070%4746個體戶10196——11019620%2040總計39254潛在置業(yè)數(shù)18925數(shù)據(jù)來源：寮寮步統(tǒng)計局數(shù)數(shù)據(jù)與中原寮寮步操作項目目客戶調(diào)研中原觀點：雖然寮步客戶戶群基數(shù)大，，但受礙于當(dāng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域供應(yīng)應(yīng)量大和外溢溢置業(yè)首選東東城因素影響響，前期到本本案置業(yè)可能能性較弱，建建議作為游離離客戶群爭取取寮步潛在客戶戶群初判客群分類數(shù)量主要分布區(qū)域置業(yè)可能性潛在置業(yè)人數(shù)泛公務(wù)員2200政府/銀行/學(xué)校10%200原住民30000各村0.5%150村辦私企業(yè)主500初坑/黃屋/東坑/長安塘70%350個體戶/生意人2200新門樓/井美/黃屋20%450企業(yè)中高管理人員1500初坑/東坑/彭屋/長安塘50%800合計2100人經(jīng)濟——2012年國內(nèi)生產(chǎn)總總值42億（全市32個鎮(zhèn)區(qū)排名27位），，同比比增長長14%；東坑鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比比周邊邊其他他鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟落落后，，潛在在的客客戶群群體較較少，，房地地產(chǎn)消消費能能力較較弱。。東坑鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心洋房房產(chǎn)品品客戶戶以工工廠高高管與與企業(yè)業(yè)主為為主，，東坑坑本地地人基基本有有自建建房，，對商商品房房需求求弱，，因此此鎮(zhèn)區(qū)區(qū)內(nèi)項項目銷銷售速速度緩緩慢。。別墅墅類項項目如如南國國水鄉(xiāng)鄉(xiāng)等，，本地地人不不認可可其產(chǎn)產(chǎn)品，，項目目面向向常平平中端端客戶戶，因因地理理位置置與產(chǎn)產(chǎn)品素素質(zhì)原原因，，長期期滯銷銷觀點：客戶購購房能能力較較弱，，中端端與高高端人人群數(shù)數(shù)量相相對稀稀少，，對項項目支支撐小小，不不建議議重點點拓展展，僅僅作為為游離離客戶戶東坑潛潛在客客戶群群初判判備注：：以下客客戶綜綜述及及比例例預(yù)測測根據(jù)據(jù)上述述個盤盤客戶戶資料料統(tǒng)計計預(yù)測測以下比比例預(yù)預(yù)測可可上下下浮動動3-5%客戶綜綜述及及目標標客戶戶圈定定客戶分類客戶細分客戶規(guī)模特征需求與項目契合度對應(yīng)典型項目比例預(yù)測園區(qū)客戶自住型★★★長期在園區(qū)工作，文化程度較高，經(jīng)濟實力一般，基本上是首次置業(yè)，購房主要以自住為主，對總價較為敏感，對小學(xué)學(xué)位較為敏感舒適型2房緊湊型3房★★★★金域松湖保利紅珊瑚25-30%大朗及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶投資型★★居住于松山湖周邊，已經(jīng)擁有1套以上住房，經(jīng)濟實力強，看好松山湖未來發(fā)展?jié)摿?，購房主要以投資為主，對學(xué)位十分敏感公寓、1房2房★★松湖國際鼎峰品筑10%中端自住型★★★★★居住于松山湖周邊，經(jīng)濟實力一般，以首置為主，對總價較為敏感，對學(xué)位十分敏感，本地客戶為主舒適型2房緊湊型3房★★★★金域松湖松湖國際30-35%高端自住型★★★★居住于松山湖周邊，經(jīng)濟實力強，以首改及再改為主，對價格敏感度低，對環(huán)境資源要求高3房及以上別墅★★★★錦繡山河虹溪諾雅別：80%洋：10%城區(qū)客戶投資+自住★★★經(jīng)濟實力強，以首改及再改為主，對價格敏感度低，對學(xué)位十分敏感2房及以上★★別：5%10%深圳客戶自住+投資★★經(jīng)濟實力強，看好松山湖及稀缺資源的升值潛力，發(fā)展商品牌追隨傾向明顯3房或別墅★★★別：15%10-15%洋房核核心客客戶群群偶得客客戶群群別墅核核心客客戶群群別墅核核心客客戶群群洋房次次主力力客戶戶群洋房次次主力力客戶戶群根據(jù)上上述客客戶描描述和和溝通通，我我們認認為別墅類類產(chǎn)品品整體體67套，而而且屬屬于低低總價價的入入門級級別墅墅，在在推售售過程程中難難度不不大，，有信信心在在首次次別墅墅開盤盤消化化率達達80%別墅客源比例預(yù)測大朗及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端自住客80%深圳客15%城區(qū)別墅客及游離客戶5%產(chǎn)品目目標客客戶群群判斷斷中惠·松湖城城筑夢夢之旅旅利用中中惠品品牌影影響力力，配配合全全面的的營銷銷策略略，放放飛松松湖居居住夢夢想夢發(fā)聲聲夢綻放放夢靠岸岸如何何將將目目標標客客戶戶群群成成功功轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化？？如何何實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售目目標標？？9月10月11月2013.9月代理理公公司司進進場場，，展開開客客戶戶拓拓展展2013.11.9別墅墅正正式式對對外外認籌籌/定制制2013.11.30別墅墅開開盤盤2013.10.26銷售中心心開放2013.11.9別墅樣板板房、展示區(qū)開開放銷售節(jié)點客戶積累工程節(jié)點2013.9.20臨時銷售售中心、、外展場開開放2013.10.26別墅新品品發(fā)布會會2013.11.16明星演唱唱會2013.9-10月客客戶拓拓展、外外展場蓄蓄客，品品牌項目目聯(lián)動互互動2013.9月底戶外、DM、電話、、短信等等媒體投投放營銷配合合2013.10-11月電視、報報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體投放2013.10-11月周末暖場場活動中惠·松湖城筑筑夢之旅旅2013.11.30開盤樂隊隊表演公關(guān)活動動規(guī)劃展示期·夢綻放（（11月初）啟勢期·夢發(fā)聲（（9-10月）活動規(guī)劃劃積累客戶戶傳播渠道道線上宣傳傳：戶外外、臨時時展場、、短信線下宣傳傳：微博博、微信信、客戶戶拓客誠意客戶戶約90批認籌/定制客戶戶約40批線上宣傳傳：戶外外、短信信線下宣傳傳：微博博、微信信、客戶戶拓展線上渠道道：戶外外、報紙紙、短信信事件：首首批親湖湖美墅產(chǎn)產(chǎn)品盛世世開盤排鋪10月26日，銷售中中心開放放9月20日臨時銷銷售中心心、外展展場開放放11月9日，別墅樣樣板房、、展示區(qū)區(qū)開放11月9日產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會11月9日“詠耀耀中惠，，墅麟松松湖”明明星演唱唱會11月30日，別墅開開盤11月30日，“夢夢之旅””音樂派派對——小型樂隊隊表演開盤期·夢靠岸（（11月底）誠意客戶戶約300批認籌/定制客戶戶約70批誠意客戶戶約130批認籌/定制客戶戶24批開盤售54套，年前前67套售罄項目啟勢勢，配合合銷售中中心開放放展示為主主，配合合亮點活活動蓄籌籌延續(xù)現(xiàn)場場展示，，為開盤盤造勢階段特點點啟勢期銷售中心心開放展示期別墅樣板板房、展示區(qū)開開放開盤期別墅開盤盤形象塑造造期外展場開開放9月10月26日11月2日11月23日銷售節(jié)點形象塑造期時間軸顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)在現(xiàn)場場賣樓方方式，首首創(chuàng)在泛泛松山湖湖片區(qū)人人流聚集集地地設(shè)設(shè)立“外展場”，形成成“1個現(xiàn)場+N個泛售樓樓處”1+N方式:1個舉旗人人,多個攻擊擊點1個核心心現(xiàn)場售售樓處,奠定前前期項項目形形象基基礎(chǔ)N個中小小型蓄蓄積主主體第第二售售樓處處覆蓋多多個鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)周周邊范范圍客客戶9月20日，外外展場場盛啟啟！泛泛售樓樓處——““1＋N”方式，，選取取周邊邊區(qū)域域人流流旺地地方設(shè)設(shè)立展展點鎮(zhèn)區(qū)地點松山湖松湖煙雨東城東城家樂福東坑?xùn)|坑皇家廣場步行街大朗大朗長盛廣場寮步寮步汽車城高端車展場形象塑塑造期期目標標目標客客戶群群體區(qū)區(qū)域：：城區(qū)、、松山山湖、、大朗朗、寮寮步、、東坑坑、大大嶺山山；目標客客戶群群體職職業(yè)：：個體戶戶、企企業(yè)主主、中中高層層管理理者、、企事事業(yè)單單位員員工；；誠意客客戶積積累：：有效客客戶150批。啟勢期期銷售中中心開開放展示期期別墅樣樣板房房、展示區(qū)區(qū)開放放開盤期期別墅開開盤形象塑塑造期期外展場開放放9月10月26日11月2日11月23日銷售節(jié)點啟勢期時間軸琺瑯謐境·奢彩綻放——中惠松湖城城水景奢華華銷售中心心開放2013年10月26日銷售售中心開放放事件活動主題：關(guān)聯(lián)別墅產(chǎn)產(chǎn)品融融入私屬湖湖畔生活理理念引起關(guān)注任務(wù)：吸引前期拓拓展客戶上上門積積累誠意客客戶啟勢期目標標邀約人士：：松山湖、大大朗、寮步步等區(qū)域前前期拓客誠誠意客戶+媒介人士；客戶積累：：目標客戶+潛在客戶；目標客戶來來訪量：有效客戶90批。啟勢期銷售中心開開放展示期別墅樣板房房、展示區(qū)開放放開盤期別墅開盤形象塑造期期外展場開放放9月10月26日11月9日11月23日銷售節(jié)點啟勢期時間軸2013年11月9日樣板板房、展示示區(qū)開放；；啟動認籌籌事件活動詠耀中惠·墅麟松湖——譚詠麟演唱唱會暨產(chǎn)品品發(fā)布會主旨：中惠品牌落落地項項目造勢展展示做做足任務(wù)：迅速引爆市市場提提升項目知知名度為為別墅開開盤蓄客展示期目標標邀約人士：：松山湖、大大朗、寮步步等區(qū)域相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)+前期拓客誠誠意客戶+媒介人士；客戶積累：：政府領(lǐng)導(dǎo)+目標客戶+潛在客戶；目標客戶來來訪量：有效客戶300批。啟勢期銷售中心開開放展示期別墅樣板房房、展示區(qū)開放放開盤期別墅開盤形象塑造期期外展場開放9月10月26日11月2日11月23日銷售節(jié)點開盤期時間軸“夢之旅”音音樂派對——小型樂隊表演演2013年11月30日臨湖墅盛啟啟夢想提提前靠岸事件活動別墅開盤為主主線，誠意定定制客戶正式式轉(zhuǎn)為定金，，并簽訂認購購書配合小型樂隊隊表演及高檔檔酒店冷餐，，聚集現(xiàn)場人人氣開盤目標：爭爭取一期別墅墅開盤銷售54套（80%），年前67套售罄活動目標目標客戶群體體區(qū)域：松山湖、大朗朗、寮步、東東坑、大嶺山山、深圳；目標客戶群體體職業(yè)：個體戶、企業(yè)業(yè)中層管理者者、企事業(yè)單單位員工；目標客戶來訪訪量：有效客客戶130批。1、戶外、報紙紙官方報媒：東東莞日報、南方都市報報等投放；2、短信轟炸針對松山湖園園區(qū)、大朗等目標群體體發(fā)送；3、網(wǎng)媒炒作搜房、新浪、、房訊方博士等各大大門戶相繼炒作；4、電視廣告針對翡翠臺、、本港臺等目目標客戶群主主流電視媒體體投放；集中利用戶外外、報紙、電電視、網(wǎng)絡(luò)等等媒體，引爆爆市場，造成成市場較高關(guān)關(guān)注！媒體炒作宣傳配合123深入挖掘中惠惠業(yè)主：在中中惠集團旗下下所有樓盤進進行巡展式宣宣傳跟隨項目周邊邊社區(qū)日常水水費、電費、、信用卡賬單單等單張進行行夾印宣傳“商家聯(lián)盟””宣傳中惠社區(qū)巡展展日常生活消費費中推廣泛松山湖周邊邊片區(qū)聯(lián)合高高端餐飲（如如星巴克、中中惠旗下商家家）宣傳配合低成本滲透推廣渠道大朗鎮(zhèn)客戶與松山湖園區(qū)企企業(yè)客戶將是主力拓客點另外，深圳客客戶將作為有有效補充根據(jù)上述各個個階段，確保足夠的客客戶量，需對對目標區(qū)域進進行拓展營銷節(jié)點資源利用銷售階段9月底10月11月拓展形式主要要為：中原、合富2家代理公司分分別根據(jù)分配配的企業(yè)和村村委等資源進進行客戶拓展展針對松山湖、、寮步、東坑坑等展點，分分別開放外展展場中惠call客中心、代理理公司銷售員員及兼職人員員進行call客，積累客戶戶與搜房網(wǎng)等媒媒體進行合作作，定期組織織看房活動形象導(dǎo)入2013年啟勢期線上別墅蓄客客(9月底-11月)線下拓客利用代理公司司客戶資源，，進行call客（前期主要要積累松山湖湖、寮步、大大嶺山等中高高端客戶資源源）中惠老客戶業(yè)業(yè)主電話資源源call客線下別墅拓展展(9月-11月底)別墅開盤深圳三級市場場啟動項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介（深圳重重點三區(qū)，定定期進行地鋪鋪拓展）別墅蓄客啟動認籌開盤期展示期形象塑造期拓展計劃大朗鎮(zhèn)區(qū)客戶戶拓展總?cè)丝跀?shù)工業(yè)企業(yè)企業(yè)及個休戶農(nóng)民純收入巷頭252681085199319923長塘19564409155220355大井頭17484327206515262蔡邊村13185269101017117巷尾1070025576516719求富路4074314057318361水口村1402127664617196圣堂775450126220574犀牛陂村1229440755012851松木山村1428723643213961石廈村991723841014308水平村810110140313402高英村66426230417867黃草朗93962455089109松柏朗村115315739511275沙步村904623134911255黎貝嶺村574322533210919洋烏村668514723413978竹山551217821913690大朗鎮(zhèn)區(qū)發(fā)達達村委圈定選定巷頭、長長塘、蔡邊、、求富路、圣圣堂等村委為為初期洋房客客戶拓展的主主要區(qū)域，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群眾多多，經(jīng)濟發(fā)展展較早，且距距項目約10-15分鐘車程，到到本案置業(yè)可可能性十分高高村委潛在客戶戶特征：好面子、講排排場，特別是是村委中的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)級人物次次表現(xiàn)尤其明明顯，喜好飯飯局，并且喜喜歡拖朋帶友友，以表現(xiàn)自自身地位經(jīng)濟富裕，購購房能力強的的同時對小恩恩惠等（甚至至是柴米油鹽鹽）也比較感感興趣實際、理性，，但喜歡有群群居的習(xí)慣，，喜歡呼朋喚喚友一起參與與活動，對常常規(guī)性的營銷銷手段不太感感興趣，需在在營銷手段上上出奇招，有有崇洋媚外特特征備注：以上大大朗及周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)潛在客戶戶特征根據(jù)乙乙方提供操作作的松湖國際際、東方銀座座等銷售經(jīng)理理描述整合大朗鎮(zhèn)區(qū)客戶戶拓展建議村委拓展渠道道及方式建議議牽頭人拓展——通過拜訪大朗朗村委牽頭人人，對關(guān)鍵人人通過飯局等等方式建立一一定關(guān)系，鼓鼓勵關(guān)鍵人拉拉動本村委客客戶項目來訪訪（前提：需需中惠通過政政府單位資源源進行牽頭））“騷擾式”拓拓展——聘請兼職大學(xué)學(xué)生，進入村村委等地進行行“騷擾式””汽車罰單，，邀請客戶到到訪銷售中心心領(lǐng)取小禮品品，增強現(xiàn)場場人氣“美食類”拓拓展——中惠會資源商商家（如蒙自自源、里約烤烤肉等）現(xiàn)場場設(shè)置美食券券優(yōu)惠券放置置現(xiàn)場，吸引引本地原住民民到訪現(xiàn)場領(lǐng)領(lǐng)取，并在相相應(yīng)店家享有有優(yōu)惠，增加加現(xiàn)場上門量量“新帶新”拓拓展——結(jié)合項目實際際操作中的經(jīng)經(jīng)驗，買房的的客戶周邊積積聚著一批潛潛在客戶，通通過上門客戶戶帶新客戶，，給予相應(yīng)獎獎勵來刺激客客戶上門以及及成交。同時時可通過本方方式保證每次次上門客戶登登記資料更為為準確（新帶帶新政策通過過來訪信息來來確認）“新帶新”成成功案例佳兆業(yè)中央豪豪門“牽頭人”飯局拓展“騷擾式”拓展“美食類”拓展“新帶新”拓展松湖園區(qū)客戶戶拓展進駐企業(yè)普工/技術(shù)人員研發(fā)/中高管主營業(yè)務(wù)進駐/投產(chǎn)時間華為5000500通訊設(shè)備2009年漫步者2500100多媒體音箱、耳機、汽車音響2006年新能源5000100聚合物鋰離子電池2003年艾利和1000180數(shù)字音、視頻解碼設(shè)備2000年天弘2000150硬盤生產(chǎn)2005年金威20020啤酒釀造2006年易事特3000150ups電源制造——

生益科技2500150覆銅板生產(chǎn)2005年泛亞太80040生物酶工程技術(shù)2008年移動通信3000240通訊技術(shù)工程——

洛貝1500260小家電生產(chǎn)2008年東陽光藥業(yè)25020醫(yī)藥生產(chǎn)——領(lǐng)亞電子1500753C精密連接線2008年力優(yōu)環(huán)境50025特種空調(diào)2008年宇龍科技30001200通信設(shè)備2008年合計317503210快餐業(yè)2008年松湖園區(qū)企業(yè)業(yè)圈定松山湖高科技技產(chǎn)業(yè)園從04年開啟，現(xiàn)已已吸引近百家家各類企業(yè)落落戶，從前面面客戶分析從從可得知，松松湖北片區(qū)項項目主力客戶戶群有較大比比例屬于園區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工工購買，因此此本類型客戶戶同樣是洋房房快速銷售的的重要保證村委潛在客戶戶特征：屬于新財富階階層，對居住住社區(qū)和環(huán)境境有一定追求求，年齡集中中在30-40歲居多，對于于高雅類的活活動有一定追追求大多數(shù)屬于已已婚或適婚一一族，對身體體健康、婚姻姻大事等事情情比較關(guān)注，，希望工作之之余能有一定定娛樂（松湖湖片現(xiàn)有娛樂樂配套較少））同時也具備備一定的聚居居情結(jié)備注：：以上上大朗朗及周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)潛潛在客客戶特特征根根據(jù)松松湖國國際、、東方方銀座座、金金域松松湖等等客戶戶資料料搜集集，并并進行行描述述整合合松湖園園區(qū)客客戶拓拓展明明細園區(qū)拓拓展渠渠道及及方式式建議議牽頭人人拓展展——通過拜拜訪企企業(yè)園園區(qū)內(nèi)內(nèi)的關(guān)關(guān)鍵人人或中中高管管，進進行團團購或或其他他方式式洽談?wù)?，提提前釋釋放項項目信信息，，為洋洋房推推售作作準備備“情感式式”拓展展——?lián)合百合合網(wǎng)或世世紀佳緣緣等婚姻姻網(wǎng)站，，為園區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)組織相相親大會會或情感感講座，，加強其其對本案案關(guān)注度度“健康類類”拓展展——前期不定定期組織織“愛心心早餐下下企業(yè)””或“名名醫(yī)下企企業(yè)”等等方式，，從健康康角度關(guān)關(guān)愛潛在在客戶“娛樂類類”拓展展——在項目啟啟動前期期聯(lián)合松松山湖文文教辦，，組織““電影下下企業(yè)””等活動動，通過過晚間到到企業(yè)播播放時下下熱門電電影甚至至組織潛潛在客戶戶到臨近近電影院院觀影，，附帶宣宣傳項目目的新，，為洋房房儲備客客戶奠定定基礎(chǔ)為企業(yè)組組織相親親會愛心早餐餐下企業(yè)業(yè)電影下企企業(yè)名醫(yī)下企企業(yè)拓展銀行行客戶資資源（本本方法在在公司司曾操作作的項目目效果明明顯）1.本項目與與多家銀銀行合作作，采用用按揭競競爭的方方式，要要求銀行行為本項項目拓展展客戶；；2.銀行可定期期邀約其VIP客戶資源，，參與本項項目的團購購與活動；；3.銀行可邀請請到相關(guān)理理財專家，，在本項目目舉行“理理財講座””“風(fēng)險投投資”等系系列活動，，與本項目目進行客戶戶資源共享享，達到雙雙贏的目的的。聯(lián)合銀行進進行合作，，以作為項項目準入按按揭銀行的的競爭模式式進行客戶戶資源利用用其他資源渠渠道利用深圳客戶拓拓展建議參與深圳搜搜房團、深深圳房信網(wǎng)網(wǎng)看房&團購活動針對塘廈樓樓市中深圳圳客戶的高高比例，加加大力度組組織對深圳圳搜房團的的看房活動動和團購活活動，并給給予成交優(yōu)優(yōu)惠和獎勵勵；同時設(shè)設(shè)立客帶客客獎勵機制制，做新客客戶圈層；；針對不同同的客戶群群定制購房房優(yōu)惠制度度做專場推推介A、深圳搜房房團專場推推介會B、制定相關(guān)關(guān)優(yōu)惠制度度吸引新老老客戶轉(zhuǎn)介介新客戶深圳客戶拓拓展建議設(shè)立傭金獎獎勵+現(xiàn)金獎乙方三級市市場遍布各各區(qū)域的豪豪宅地鋪網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，建立立多渠道客客戶紐帶。。在銷售展示示點面市后后，迅速啟啟動深圳三三級市場，，為別墅推推售儲備客客戶深圳客重點點拓展區(qū)域域：寶安、龍龍崗、南山山區(qū)深圳客戶拓拓展建議除強大的二二三級市場場聯(lián)動外，，可利用乙乙方調(diào)用已已有的客戶戶系統(tǒng)信息息為本案前期期吸納深圳圳客置業(yè)，，提供強力力保證深圳客戶資資源※目標分解：：例如:10月份銷售中中心開放完完成電話CALL客任務(wù)30000批以上，完完成上門拜拜訪任務(wù)60批以上※獎勵方式：：個人上門成成功率獎勵勵：客戶成成功批數(shù)最最多獎，獎獎金500元/月/個人。（前前題是每人人每周最少少完成2批客戶上門門）小組上門成成功率獎勵勵：客戶成成功批數(shù)最最多獎，獎獎金1000元/月/小組。（前前題是每組組每周最少少完成6批客戶上門門）拓客任務(wù)完完成獎：團團隊完成本本月CALL客任務(wù)30000批、上門拜拜訪任務(wù)60批的，獎勵勵團隊活動動經(jīng)費2000元；同時做做為銷售經(jīng)經(jīng)理考核指指標，完成成后獎勵獎獎金1000元?！纸M競爭：：分A/B/C組，每組安安排3名銷售員※目的：鼓勵銷售團團隊客戶拓拓展的工作作激情，提提高銷售員員對工作任任務(wù)的積極極性，積累累更多的誠誠意客戶，，對客戶拓拓展工作同同時進行以以下激勵政政策，以在在團隊內(nèi)形形成一種內(nèi)內(nèi)部競爭對對比的氣氛氛，促使銷銷售代表你你追我趕，，共同進步步。為了最大化化發(fā)揮銷售售團隊的積積極性和主主動性，提提高銷售團團隊的工作作熱情和士士氣，特制制定本激勵勵方案，以以促進拓展展工作的高高效執(zhí)行，，達成項目目蓄客目標標銷售團隊競競爭拓客模模式中惠·松湖城一期營銷工工作情況匯匯報END您我攜手共筑松湖居居住夢想神圣圣的的工工作作在在每每個個人人的的日日常常事事務(wù)務(wù)里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一點點一一滴滴做做起起。。創(chuàng)造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再創(chuàng)創(chuàng)造造。。逆境給人人寶貴的的磨練機機會。只只有經(jīng)得得起環(huán)境境考驗的的人，才才能算是是真正的的強者。。21:1921:1921:19:1721:19:17所謂天才才，只不不過是把把別人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。強烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有強大大的動力力才能在在好的職職業(yè)中獲獲得成功功。你必必須在心心中有非非分之想想，你必必須盡力力抓住那那個機會會?；茧y可以以試驗一一個人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以顯出非非常的氣氣節(jié);風(fēng)平浪靜靜的海面面，所有有的船只只都可以以并驅(qū)競競勝。命命運的鐵鐵拳擊中中要害的的時候，，只有大大勇大智智的人才才能夠處處之泰然然。不放過任何細細節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動!如果通用公司司不能在某一一個領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會把它在這這個領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個領(lǐng)域域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2321:19:17在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始始自自終終把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重員員工工是是成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2321:19:17在一一個個崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會會獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠遠只只有有18個月月。。堅持是一種智智慧，固執(zhí)是是一種死板。。1月-231月-23命運是一件很很不可思議的的東西。雖人人各有志，但但往往在實現(xiàn)現(xiàn)理想時，會會遭遇到許多多困難，反而而會使自己走走向與志趣相相反的路，而而一舉成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所所認識識到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來來并繼繼續(xù)向向前。。21:19:1721:191月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計請請一個高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請一個個隨叫隨到到且價格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/521:19能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動動，創(chuàng)造客客戶終身價價值。新經(jīng)濟時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。05一月月20239:19下下午1月-23差錯發(fā)生在在細節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運本來來就不公公平所以以我要改改變命運運。投機取巧巧的人。。9:19:17下午午21:19:17質(zhì)量是維維護顧客客忠誠的的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他他們的團團隊來達達成夢想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊友友來一起起打比賽賽。2023/1/521:191月-23在這個世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2321:19:17感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨陣決死死哪管些許傷傷痕，向千年年老魔作戰(zhàn)，，為百代新風(fēng)風(fēng)斗爭。慷慨慨?dāng)S此身。2023/1/521:19:1721:191月-23謝謝各位！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。21:19:1821:19:1821:191/5/20239:19:18PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:19:1821:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:19:1821:19:1821:19Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2321:19:18