某公寓營銷策劃報(bào)告

深福保C棟公寓營銷策劃報(bào)告目標(biāo)溝通迅速回籠資金利潤最大化提升企業(yè)品牌知名度銷售持續(xù)增長

眾廈對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解

高利潤率＋高銷售率高利潤率理想的銷售價(jià)格合理的銷售周期高銷售率通過高銷售率形成市場熱點(diǎn)目標(biāo)：保障開發(fā)商及時(shí)回籠資金用于后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)告內(nèi)容?市場篇???營銷篇推廣篇商業(yè)篇市場篇知己知彼，百戰(zhàn)百勝！

片區(qū)市場特征

福田保稅區(qū)是集加工、物流、貿(mào)易于一體的綜合性保稅區(qū)，是珠三角乃至華南地區(qū)的物流集散基地和高科技工業(yè)匯聚地，成為跨國物流企業(yè)爭相搶占的焦點(diǎn)，目前，福田保稅區(qū)的入駐企業(yè)已超過600家。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為福田保稅區(qū)帶來源源不斷的就業(yè)機(jī)會(huì)，而產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)更使入駐保稅區(qū)的人口素質(zhì)大幅提高，由此，對(duì)作為保稅區(qū)配套產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用，令福田保稅區(qū)房地產(chǎn)市場大幅升溫。片區(qū)市場特征華爾登府邸格蘭海灣蘭桂片區(qū)樓市分析項(xiàng)目名稱規(guī)模占地面積建筑面積主力戶型均價(jià)格蘭海灣高層7609m234926.02m2二房、三房7200元/m2華爾登府高層21674m2187402m2二房、三房12000元/m2蘭桂小高層10886.739000二房、三房7100元/m2目前剩余單位均價(jià)現(xiàn)售樓盤價(jià)格由于項(xiàng)目屬于保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)居住配套，在保稅區(qū)內(nèi)無可比性樓盤，與保稅區(qū)周邊樓盤的品質(zhì)無法相提并論，故以上價(jià)格僅供參考。小結(jié)：目前在售項(xiàng)目主要的戶型供應(yīng)為二房、三房為主。據(jù)調(diào)查，福田保稅區(qū)周邊房地產(chǎn)市場一直保持供需兩旺的勢頭，住宅租賃買賣十分火熱，保稅區(qū)為區(qū)內(nèi)企業(yè)配套建設(shè)的單身公寓被各家單位搶租一空，并且近年來保稅區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，為區(qū)內(nèi)帶來大量高新技術(shù)企業(yè)高管、海外歸國創(chuàng)業(yè)金領(lǐng)等，而這些高收入首選人士對(duì)高素質(zhì)公寓和高尚居家型住宅物業(yè)提出了迫切的需求。該片區(qū)主要以居住為主，目標(biāo)客戶群來源主要以周邊高新技術(shù)企業(yè)高管、私營企業(yè)主、海歸、港人為主。片區(qū)三級(jí)級(jí)市場分分析物業(yè)類型住宅售價(jià)均價(jià)6300元/M2租金均價(jià)42元/M2以上數(shù)據(jù)據(jù)是通過過今年三三級(jí)市場場成交價(jià)價(jià)格統(tǒng)計(jì)計(jì)得出。。項(xiàng)目基本本情況：：地理位置置：位于于福田保保稅區(qū)桂桂花路土地使用用年限：總建筑面面積：24691.58M2占地面積積：1287.96M2總套數(shù)：：713套戶型面積

總套數(shù)

套數(shù)比

21.83193%26.9946065%27.71497%27.8183%28.847611%38.75558%39.38363%項(xiàng)目分析析優(yōu)勢S本項(xiàng)目售價(jià)和周邊物業(yè)形成較大的落差，預(yù)留較大的升值空間項(xiàng)目周邊有多個(gè)住宅小區(qū)，有一定的生活氛圍面積小，總價(jià)低發(fā)展商較有實(shí)力，市場有一定的口碑有二年固定的租金回報(bào)周邊同質(zhì)化項(xiàng)目較少，競爭相對(duì)較弱劣勢W周邊商務(wù)配套不完善,展示面和形象較差對(duì)于項(xiàng)目租客有一定的限制周邊流動(dòng)人口眾多，治安狀況復(fù)雜，有一定的安全隱患

項(xiàng)目使用年限對(duì)售價(jià)有一定的影響機(jī)會(huì)O福田保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶來源源不斷的就業(yè)機(jī)會(huì)，加快對(duì)物業(yè)的需求隨著CEPA的執(zhí)行，更多的港人將北上置業(yè)，將會(huì)帶動(dòng)片區(qū)的外銷市場隨著項(xiàng)目周邊地塊開發(fā)，片區(qū)商業(yè)環(huán)境會(huì)更加成熟、完善威脅T周邊項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高，無論在外觀、規(guī)模、配套都具有更大的優(yōu)勢到達(dá)本項(xiàng)目車輛較少，交通不太方便對(duì)消費(fèi)者有一定的心理陰影項(xiàng)目SWOT分分析本項(xiàng)目作作為工廠廠宿舍，，不同于于現(xiàn)售的的“一手手樓”，，必須要要走差異化化競爭路路線，為為目標(biāo)客客戶提供供高升值值的利潤潤空間和和理想投投資回報(bào)報(bào)，從而引引起市場場對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注；把項(xiàng)目““包裝””得精細(xì)細(xì)而有特特色，并并符合目目標(biāo)客戶戶群的口口味；在在推廣手手法上采采用““實(shí)效營營銷”、、“點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)””等針對(duì)對(duì)性強(qiáng)、、實(shí)效性性強(qiáng)的復(fù)合營銷銷體系，從而使使項(xiàng)目在在片區(qū)脫脫穎而出出，最終終順利實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目銷售目目標(biāo)！市場小結(jié)結(jié)：??隨著消費(fèi)費(fèi)者的日日益成熟熟，購房房漸趨理理性，房房地產(chǎn)營營銷推廣廣需要更更加專業(yè)業(yè)化的操操作；?營銷篇兵無常勢勢，水無無常形?。№?xiàng)目定位位客戶類別別：以投資人人士為主主，周邊邊大型企企業(yè)購買買為輔。。目標(biāo)客戶區(qū)域域位置劃分：以項(xiàng)目周邊為為主，輻射區(qū)區(qū)域和其它為為輔。目標(biāo)客戶群分分析:1）項(xiàng)目周邊邊大型企業(yè)2）部分看好好該片區(qū)的投投資客3）工作在保保稅區(qū)，熟悉悉該片區(qū)的香香港人4）專業(yè)投資資的公司客戶定位目標(biāo)客戶群特特征描述1熟悉片區(qū)且常常往返深港兩兩地港人，看看好深、港一一體化對(duì)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有信心，具具有長遠(yuǎn)投資資眼光。23項(xiàng)目周邊大型型企業(yè)大量購購買，做為員員工宿舍。專業(yè)投資公司司看中物業(yè)的的升值前景，批量買斷。。項(xiàng)目與片區(qū)樓樓盤較有一定定差異化，從從品質(zhì)感、周周邊生活配套套等給予客戶戶信心不足，，為了樹立產(chǎn)產(chǎn)品新形象，，加大客戶的的購買信心，，使項(xiàng)目在該該片區(qū)脫穎而而出，建議針針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶特征，，將產(chǎn)品整體體走投資的中檔路路線，以產(chǎn)品升值值前景贏得市市場的認(rèn)可。。定位思路項(xiàng)目定位形象定位?廣告語廣告語一：作作房東，就這這么輕松！廣告推廣語：??形象定位:廣告語二：低低投入，高收收益，輕輕松松松作房東?。∈袌鲎饨鸱赐仆品?由于目前周邊邊可比性的項(xiàng)項(xiàng)目較少，按按照眾廈以往往的經(jīng)驗(yàn)，通通過過該片區(qū)三級(jí)級(jí)市場租賃情情況得知，項(xiàng)項(xiàng)目周邊租金金均價(jià)：42元/M2，但由于項(xiàng)目目自身?xiàng)l件所所限，我們?nèi)∪?5元/M2，作為推算依依據(jù)，經(jīng)過租租金反推法得得出本項(xiàng)目均均價(jià)為：租金推算公式式：平均租金*12個(gè)月*15年（住宅回籠成成本年限一般般15年左右右）=6300元元/M2項(xiàng)目定位價(jià)格定位??項(xiàng)目營銷入市時(shí)機(jī)選擇擇結(jié)合項(xiàng)目情況況，正式發(fā)售售的時(shí)機(jī)取決決于樓盤包裝裝、宣傳物料料等的完成情情況以及考慮慮房地產(chǎn)銷售售的黃金季節(jié)節(jié)等的因素。。計(jì)劃：——2005年11月26日正式開盤項(xiàng)目營銷銷售前提條件件1）現(xiàn)場包裝裝完畢（接待待廳、條幅、、導(dǎo)視系統(tǒng)、、圍墻等）2）銷售資料料完成（模型型、價(jià)目表、、海報(bào)、戶型型單張、廣告告計(jì)劃劃、、周邊購物場場所設(shè)立展廳廳等）3）銷售人員員培訓(xùn)完畢（（<售樓100問>、跑跑盤、上崗考考核等）各階段銷售策策略項(xiàng)目營銷第一階段正式銷售期銷售時(shí)間2005.11.26-2006.2.26銷售50%階段重點(diǎn)物業(yè)形象、投資價(jià)值、現(xiàn)樓實(shí)景展示媒體重點(diǎn)報(bào)紙廣告（南方都市報(bào)現(xiàn)樓淘金）宣傳推廣1）現(xiàn)場接待中心和周邊購物場所設(shè)立展廳2）現(xiàn)場包裝(布置樓體條幅,顯示區(qū)位的昭示性和注目率)3）銷售物料（折頁、戶型單張、手提袋等）活動(dòng)推廣1）正式銷售促銷活動(dòng)2）巡展活動(dòng)3）老帶新人員直銷4）針對(duì)周邊大型企業(yè)做促銷階段工作內(nèi)容1）增加認(rèn)購優(yōu)惠內(nèi)容2）分析銷售情況（每周、每月）3）根據(jù)成交客戶性質(zhì)調(diào)整銷售策略4）調(diào)查目標(biāo)客戶集中的地段，組織巡展活動(dòng)5）不定期調(diào)整價(jià)格表及推售單位項(xiàng)目目營營銷銷各階階段段銷銷售售策策略略第二階段持續(xù)強(qiáng)銷期銷售時(shí)間2005.2.26-2006.4.26銷售率35%累計(jì)85%階段重點(diǎn)物業(yè)地段優(yōu)勢、投資價(jià)值、現(xiàn)樓實(shí)景、促銷信息媒體重點(diǎn)1）報(bào)紙廣告（特報(bào)現(xiàn)樓淘金）2）夾報(bào)宣傳推廣1）派發(fā)海報(bào)、宣傳單張；2）樓體條幅更換（促銷信息發(fā)布）3）短信活動(dòng)推廣1）促銷活動(dòng)2）巡展活動(dòng)3）老帶新人員直銷4）針對(duì)周邊大型企業(yè)做促銷階段工作內(nèi)容1）調(diào)整宣傳單張等相關(guān)銷售物料2）分階段進(jìn)行硬性廣告的投放

3）完成每月銷售情況總結(jié)

4）制作月銷售推廣計(jì)劃并實(shí)施

5）更新樓體廣告第三階段尾盤銷期銷售時(shí)間2005.4.26-2006.5月底銷售率15%累計(jì)100%階段重點(diǎn)促銷信息媒體重點(diǎn)1）報(bào)紙廣告（南方都市報(bào)現(xiàn)樓淘金）2）夾報(bào)宣傳推廣1）派發(fā)海報(bào)、宣傳單張；2）樓體條幅更換（促銷信息發(fā)布）3）短信活動(dòng)推廣1）促銷活動(dòng)2）巡展活動(dòng)3）老帶新人員直銷4）針對(duì)周邊大型企業(yè)做促銷階段工作內(nèi)容1）調(diào)整宣傳單張等相關(guān)銷售物料2）完成每月銷售情況總結(jié)

3）制作月銷售推廣計(jì)劃并實(shí)施

項(xiàng)目目營營銷銷各階階段段銷銷售售策策略略階段段推推廣廣總總思思路路項(xiàng)目目營營銷銷在以以上上三三個(gè)個(gè)階階段段中中，，眾眾廈廈對(duì)對(duì)每每一一階階段段推推廣廣工工作作進(jìn)進(jìn)行行了了闡闡述述，，包包括括以以下下方方面面：：1））、、階階段段目目標(biāo)標(biāo)（（包包括括預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)銷銷售售率率和和推推出出單單位位實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均均價(jià)價(jià)））2））、、階階段段宣宣傳傳重重點(diǎn)點(diǎn)階階段段營營銷銷手手段段（（包包括括媒媒體體推推廣廣、、宣宣傳傳推推廣廣、、活活動(dòng)動(dòng)推推廣廣、、促促銷銷手手段段））3））、、階階段段工工作作內(nèi)內(nèi)容容推廣廣篇篇實(shí)效效傳傳播播，，制制勝勝法法寶寶！總體體推推廣廣思思路路四個(gè)個(gè)實(shí)效效性性營營銷銷原原則則,根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群主主要要的的集集中中區(qū)區(qū)域域，，進(jìn)進(jìn)行行“活活動(dòng)動(dòng)營營銷銷、、現(xiàn)現(xiàn)場場形形象象包包裝裝、、人人脈脈互互動(dòng)動(dòng)、、借借勢勢營營銷銷””為主主，，輔輔助助媒媒體體營銷銷，，引引起起目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群的的關(guān)關(guān)注注。。整個(gè)個(gè)營營銷銷推推廣廣過過程程中中，，眾眾廈廈建建議議遵遵循循高性性價(jià)價(jià)比比的的““四四原原則則””營銷銷成成本本低低針對(duì)對(duì)性性強(qiáng)強(qiáng)覆蓋蓋范范圍圍有效效到到達(dá)達(dá)“點(diǎn)點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)””的的直直銷銷手手法法媒體優(yōu)點(diǎn)局限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌龈采w面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果；觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無競爭對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣告形象差廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院茫毁M(fèi)用較低僅有聽覺效果；宣傳短暫；聽眾零星分散戶外廣告靈活性好；保留時(shí)間長受眾分散，針對(duì)性差雜志讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長；保留期長；轉(zhuǎn)嫁閱讀率高發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小媒體體渠渠道道策策略略各種種媒媒體體的的優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)分分析析根據(jù)據(jù)以以上上分分析析結(jié)結(jié)果果并并結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)，，我我司司建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目采采取取以以下下媒媒體體宣宣傳傳方方式式推廣廣全全攻攻略略索索引引推廣廣攻攻略略么哦哦體體媒體體攻攻略略立體體化化推推廣廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建立立直直銷銷營營銷銷渠渠道道圍墻墻廣廣告告（主主體體形形象象））路牌牌廣廣告告（主主體體形形象象））賣場場昭昭示示(促促進(jìn)進(jìn)成成交交））分展展場場（片片區(qū)區(qū)截截留留））站臺(tái)臺(tái)廣廣告告（（區(qū)區(qū)域域覆覆蓋蓋））特報(bào)報(bào)““現(xiàn)現(xiàn)樓樓淘淘金金””廣廣告告網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和和短短信信客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的的預(yù)預(yù)演演多渠渠道道路路演演DM（（直直郵郵廣廣告告））形象墻墻昭示示立體化化推廣廣網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過昭昭示立立面效效果，，改變目目前項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場較較為冷冷清的的現(xiàn)狀狀，用用以吸吸引眼眼球，，形成成良好好的氛氛圍。。立體化化推廣廣網(wǎng)絡(luò)絡(luò)小區(qū)內(nèi)外外導(dǎo)示示系統(tǒng)統(tǒng)形象墻式導(dǎo)示立柱式導(dǎo)示讓導(dǎo)示示成為為一種種藝術(shù)術(shù)！在道路顯顯著位位置（（如拐拐彎處處等））安裝裝導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)，提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的知名名度，，對(duì)樓盤進(jìn)進(jìn)行形形象宣宣傳，，將發(fā)售信息傳傳達(dá)給給路過過的各各路客客戶立體化化推廣廣網(wǎng)絡(luò)絡(luò)賣場昭昭示賣場裝修修示意圖圖可利用架架空層，，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚的元素素堆砌為為一個(gè)趣趣味性十十足的賣賣場空間間。功能展示示：展示示區(qū)&接接待區(qū)&簽約區(qū)區(qū)以白色為為主色調(diào)調(diào)，寧靜靜、簡潔潔、單純純，迎合合現(xiàn)代人人的審美美情趣。。售樓處是是項(xiàng)目形形象展示示的一個(gè)個(gè)窗口，，應(yīng)特別別注重形形象設(shè)計(jì)計(jì)的風(fēng)格格，使項(xiàng)項(xiàng)目形象象整體化化、系統(tǒng)統(tǒng)化，鮮鮮明突出出、與眾眾不同。。立體化推廣廣網(wǎng)絡(luò)分展場和站站臺(tái)廣告?建議在人流流量較大的的“百佳””超市門口口，設(shè)置分分展場，擺放項(xiàng)目模模型，宣傳傳單張，配配備2名接接待人員。。?充分利用項(xiàng)項(xiàng)目周邊的的公交站臺(tái)臺(tái)，設(shè)置廣廣告，吸引引周邊投資資客戶的關(guān)關(guān)注。分展場示意意圖“客客戶戶必必殺殺術(shù)術(shù)””建立立直直銷銷營營銷銷渠渠道道利用用眾眾廈廈多多年年積積累累的的小戶型投資客戶戶資源，，進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部推廣廣1、客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的預(yù)演演2、多渠道路路演3、DM（直直郵廣告告）保稅區(qū)大大企業(yè)、、專業(yè)投投資公司司“點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)”上上門巡展展推銷費(fèi)用低廉廉，有針針對(duì)性的的直郵廣廣告，區(qū)區(qū)域內(nèi)派派發(fā)主動(dòng)出擊擊，占位位營銷，，利用本本地化優(yōu)優(yōu)勢、實(shí)實(shí)效傳播播“客戶必必殺術(shù)””眾廈外銷銷優(yōu)勢眾廈近幾幾年操作作多個(gè)外外銷項(xiàng)目目，如：：金港豪庭庭、羅湖湖金岸、、水圍新新家園、、美園、陽陽光新干干線、雙雙城世紀(jì)紀(jì)等項(xiàng)目積積累較多多的外銷銷客源，，可起到資資源共享、強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的的效果，，達(dá)到快快速銷售售的目的的。推廣費(fèi)用用預(yù)算根據(jù)眾廈廈的營銷銷推廣經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)項(xiàng)目的媒媒體推廣廣費(fèi)用約約為銷售售額的１１.５～～３％。。但綜合考考慮到本本項(xiàng)目的的實(shí)際情情況，建建議盡量將媒媒體推廣廣費(fèi)定為銷售額額的礦0.8％（不含含接待臺(tái)臺(tái)、圍墻墻等現(xiàn)場場硬件施施工），，目前住宅宅總體均均價(jià)暫定定為6300元元/㎡，，可銷售售面積20429.13㎡。?？備N售額額：20429.13㎡㎡*6300元/㎡㎡=12870,3萬元總體推廣廣費(fèi)用為為：12870,3*0.8％=100萬元元???根據(jù)以上上預(yù)算來來看，總總的推廣廣費(fèi)用為為：費(fèi)用項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用廣告宣傳費(fèi)用約70萬宣傳資料費(fèi)用約10萬促銷活動(dòng)費(fèi)用約20萬合計(jì)100萬推廣費(fèi)用用分解商業(yè)篇追求商業(yè)業(yè)價(jià)值最最大化！商業(yè)建議議底底層商鋪鋪價(jià)值最最大，形形成人氣氣聚集目前層高高約6m（可自自行間隔隔為兩兩層））的架空空層，可可以改為為臨街街街鋪鋪。臨路路的完全全商業(yè)化化，既可可以部分分減少車車流噪音音對(duì)低層層住宅的的影響，，又通過過商業(yè)聚聚集人氣氣，改變變目前冷冷清的現(xiàn)現(xiàn)狀。架空層層現(xiàn)現(xiàn)狀??盤活1樓樓商業(yè)，，可以有有效的帶帶動(dòng)2樓樓的經(jīng)營營環(huán)境，，帶旺整整個(gè)經(jīng)營營氛圍。。項(xiàng)目目前前商業(yè)狀狀況?項(xiàng)目缺缺乏商商業(yè)配配套，，由于項(xiàng)項(xiàng)目周周邊居居住大大量的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人，消消費(fèi)能能力低低，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)營種種類單單一，，商鋪鋪形象象和檔檔次較較差。。?目前2樓商商業(yè)面面積一一半用用于住住宿，，一半半用于于培訓(xùn)訓(xùn)。沒沒有用用于商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營。。商業(yè)引引進(jìn)業(yè)業(yè)態(tài)建建議滿滿足周周邊住住客的的日常常消費(fèi)費(fèi)?餐飲類類：茶茶餐廳廳、快快餐廳廳、茶茶室?休閑類類：美美容美美發(fā)、、書店店、網(wǎng)網(wǎng)吧?零售類類：士士多店店、社社區(qū)超超市、藥店店本項(xiàng)目目1--2層的的商業(yè)業(yè)面積積可以以不僅僅可以以滿足足項(xiàng)目租租客的生活活需求求，還還可以以為鄰鄰近住宅區(qū)區(qū)的居居民提提供良良好的的生活活空間間，將將成為為保稅區(qū)購物物休閑閑的一一大好好去處處。?辦公類：物流、、培訓(xùn)訓(xùn)基地地商業(yè)價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)估目前項(xiàng)項(xiàng)目周周邊2樓商商鋪由由于條條件差差異較較大，，租金金在30——60元之間間不等等，我我們截截取45元元作為為推算算售價(jià)價(jià)的依依據(jù)。。利用租租金反反推法法，制制定本本項(xiàng)目目的銷銷售均均價(jià)。。銷售售均價(jià)價(jià)=租租金平平均價(jià)價(jià)/按按揭成成數(shù)/還款款系數(shù)數(shù)（按按照市市場平平均6成10年年計(jì)算算）銷售均均價(jià)=45/0.6/0.011473=6537元商業(yè)租租售建建議住宅和和商業(yè)業(yè)銷售售聯(lián)動(dòng)動(dòng)，先先推住住宅，，依靠靠住宅宅銷售售，有有效積積累人人氣，，再賣賣商業(yè)業(yè)?？煽梢怨?jié)節(jié)約推推廣成成本，，達(dá)到到事半半功倍倍的效效果。目前項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)能力力較差，不具輻輻射能能力，，商業(yè)氛氛圍不不濃，，商業(yè)業(yè)還未未成熟熟，需需要一一定時(shí)時(shí)間的的磨合合期；；過早入市，，難以以高價(jià)價(jià)位、、高姿姿態(tài)入入市，，利潤潤降低低；資資金整整體回回收較較慢，，容易易造成成單位位的空空置。。作為投資資客首要要考慮的的問題是是后續(xù)持持續(xù)經(jīng)營營的問題題，因此此一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售之前的的招商已已顯得越越來越重重要。招商先行行，先行行招商有有利于通通過銷售售前期招商熱潮潮的帶動(dòng)動(dòng)以聚集集人氣，，為銷售售作鋪墊墊，借銷銷售前期期招商熱熱的“勢勢”將經(jīng)經(jīng)營者聚聚集起來來，從而而打動(dòng)投資客。。商業(yè)租售售建議商業(yè)規(guī)劃劃建議12實(shí)現(xiàn)1樓沿街鋪面面商業(yè)價(jià)價(jià)值最大大化整體外裝飾的形象統(tǒng)統(tǒng)一34交通組織織的通暢暢性（外外部與內(nèi)內(nèi)部、橫橫向與豎豎向）城市道路與商業(yè)內(nèi)內(nèi)部空間間的合理理過渡規(guī)劃時(shí)考考慮與銷銷售模式式、業(yè)態(tài)態(tài)組合、、經(jīng)營管管理之間間的結(jié)合合5預(yù)祝項(xiàng)目目取得圓圓滿成功功！謝謝謝。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:18:39PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:18:39PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月232023/1/52023