北京某購物中心擴建工程投資方案報告

北京***購物中心擴建工程建設(shè)方案投資分析報告北京***公司2005年12月目錄第一章緒論5第二章項目概況6第三章項目建設(shè)的方案和和投資估算8第四章項目方案的對照比比較表15第五章項目操作的建議16第一章緒論為了適應市場激烈競爭，發(fā)揮“***”的品牌效應，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大***購物中心的銷售規(guī)模，根據(jù)自身的需要，***購物中心決定將***部分建筑（改）擴建成與現(xiàn)有商場一體的商業(yè)建筑。受北京***購物中心的委托，北京市***會同北京***公司對位于北京市***的***購物中心擬將***部分建筑改建成購物中心的工程實地進行了調(diào)查，并根據(jù)委托方的要求對***的建筑結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和改建的可能性進行了研究，提出幾種改建或擴建的思路和方案以及技術(shù)、經(jīng)濟和投資的估算，供委托方參考。***購物中心提供了***的部分建筑圖、結(jié)構(gòu)圖和第二期擴建工程的部分建筑竣工圖，并配合對現(xiàn)場實地進行考察，雙方進行了互動交流，本報告主要依據(jù)這些圖紙資料和現(xiàn)場實物調(diào)查和委托方初步要求進行研究探討而編制。本報告僅供有關(guān)部門做投資決策時參考，以期對項目的方案選擇投資有所幫助，不作為投資立項的依據(jù)。鑒于時間短暫及目前了解等情況的不足，本報告書難免會有不完善之處，敬請委托人提出相關(guān)建議及意見，以便共同商討、完善。第二章項目概況一、項目名稱北京***購物中心擴建工程（以下簡稱第三期擴建工程）。二、項目建設(shè)單位北京市***購物中心有限責任公司。三、坐落位置北京***購物中心坐落于北京***，第三期擴建工程原址為現(xiàn)在的***，北與***購物中心第二期擴建工程相連，南為***的酒店客房，西側(cè)馬路對面為***大廈。四、提出擴建***購物中心第三期工程建設(shè)的理由北京***購物中心坐落于北京繁華的商業(yè)區(qū)，隨著全國和北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民群眾的生活水平的不斷提高，老百姓的購買力顯著上升。***購物中心適應市場的要求，發(fā)揮“***”品牌效應，滿足老百姓各類層次的需求，充分利用***良好的區(qū)域地位優(yōu)勢和商業(yè)環(huán)境，使得銷售勢頭良好，獲得了良好的社會效益和企業(yè)的經(jīng)濟效益。為擴大銷售規(guī)模，***公司在1996年在原購物中心的南側(cè)擴建了約五層建筑面積6500平方米（長約53米，寬24.28米）的第二期工程（其中一層為車庫，二至五層共四層為商場約5200平方米左右），增加了購物中心的面積。由于當時的各種條件所限，營業(yè)面積增加的有限。近十年來，商場年銷售額達數(shù)十億，銷售規(guī)模有了很大的發(fā)展，現(xiàn)有的建筑面積遠遠滿足不了經(jīng)營的需要，為抓住北京“申奧”良好的機遇，解決企業(yè)長遠發(fā)展面臨的“瓶頸”問題，同時由于***的“會議中心”二、三層階梯會議廳未正常使用，為有效整合資源，有效利用空間，使現(xiàn)有的資源能獲得最大的經(jīng)濟效益，特提出將現(xiàn)有***“會議中心”改擴建為購物中心商場。五、***購物中心第三期（改）擴建工程建設(shè)原址的現(xiàn)狀北京***購物中心第三期擴建工程的原址為現(xiàn)***，該樓為地下一層，地上三層建筑。地下一層為商場的內(nèi)部用房；地上首層為會議用房，其中200人以上會議房2間，50人左右的會議用房7間，附屬辦公室5間，建筑面積約1948平方米；地上二層為階梯式會議廳和附屬辦公用房約1948平方米，地上三層為階梯式會議中心的上部，建筑面積約1440平方米。三層總計建筑面積約5336平方米。第三章項目建設(shè)的方案和投資估算按照委托方的要求，綜合考慮購物中心的地理位置和條件，建設(shè)項目的時間機會成本（需要到地方政府辦建設(shè)用地選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)規(guī)劃許可等手續(xù)的費用、難易程度）、投資費用等因素，考慮購物中心的發(fā)展考慮了四套改建方案。第一方案：方案：以會議中心的e—k軸和1e—7e軸為界，直接進行加層改建，每層建筑面積1440平方米（長45米，寬32米），總建筑面積為7200平方米（5層，總高度約25米），其中商場4層，建筑面積5760平方米，一樓保留原會議中心的使用面積及使用功能。這種改建方案的建筑面積相當于第二期擴建工程的面積。這種方案的特點是：1、盡量利用梁、板、柱原結(jié)構(gòu)，對原有結(jié)構(gòu)進行驗算，進行加固。2、地下室不破壞原有結(jié)構(gòu)和防水體系。3、最大限度的減少拆除，對周邊的施工影響減少到最小。4、辦理地方規(guī)劃等手續(xù)相對容易些。該方案的工作難度有以下幾個方面：1、加固現(xiàn)有柱、梁、板結(jié)構(gòu)以保證強度。2、與第二期擴建工程樓層高度保證順序連接。3、f—j軸園柱2e—5e間在三、四、五層有21米跨度的強度的處理。4、二層階梯式會議廳的標高處理。投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費用只確定個范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號工程和項目名稱建筑面積（M2）單方造價（元/M2）合價（元）1土建工程7200192013,824,00001.1新建部分土建工程程288017004,896,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程2880300864,0002裝修工程720010007,200,00003動力及照明72004002,880,00004消防噴淋720090648,0005消防報警720080576,0006電梯工程7200100720,0007衛(wèi)生工程720040288,0008空調(diào)工程72004002,880,00009弱電、智能系統(tǒng)72001601,152,000010預備費5%1,508,400011合計72004399.531,676,4400第一方案建筑面積7200平方米，工程造價為3168萬元，單方綜合造價為4400元/M2。不含前期費用和其他費用。第二方案：方案：以會議中心的c—m軸和1e—7e軸為界,每層建筑面積約2430平方米（長45米，寬54米），總建筑面積為12150平方米（5層，總高度約25米），其中商場4層，建筑面積9720平方米，一樓保留原會議中心使用面積及使用功能，同時增加近1000平方米建筑面積可作為其他使用。這種改建方案除保留第一方案的特點外，需要拆除原來小樓建筑物1100多平方米，其特點是：1、同第一方案，結(jié)構(gòu)進行加固，保證強度。2、地下室不破壞原有結(jié)構(gòu)和防水體系。3、最大限度的減少拆除，對周邊的施工影響減少到最小。4、辦理地方規(guī)劃等手續(xù)增加了一定難度。5、增加拆除小樓面積1100平方米。該方案的工作難度有以下幾個方面：1、加固結(jié)構(gòu)以保證強度。2、與第二期擴建工程樓層高度保證順序連接。3、f—j軸園柱2e—5e間在三、四、五層有21米跨度的強度的處理。4、二層階梯式會議廳的標高處理。5、增加了新建建筑與老建筑的連接難度。投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費用只確定個范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號工程和項目名稱建筑面積（M2）單方造價（元/M2）合價（元）1土建工程121501857.522,569,00001.1新建部分土建工程程7830170013,311,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程39803001,194,00002裝修工程12150100012,150,00003動力及照明121504004,860,00004消防噴淋12150901,093,50005消防報警1215080972,0006電梯工程121501001,215,00007衛(wèi)生工程1215040486,0008空調(diào)工程121504004,860,00009弱電、智能系統(tǒng)121501601,944,000010預備費5%2,507,477511合計121504333.952,656,9975第二方案總建筑面積為12150平方米，工程造價為5266萬元，單方綜合造價為4334元/M2。不含前期費用和其他費用。第三方案：方案：該方案在第二期擴建工程的外圍東西兩側(cè)擴出約29米，南北長約52米，每層建筑面積約1508平方米，總建筑面積為7540平方米（5層，總高度約25米），其中商場4層，建筑面積6032平方米。3.3.2投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費用只確定個范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號工程和項目名稱建筑面積（M2）單方造價（元/M2）合價（元）1土建工程75401911.914,416,00001.1新建部分土建工程程7540170012,818,00001.2改造加固工程（含含地下室）150810001,508,00001.3拆除工程30030090,0002裝修工程754010007,540,00003動力及照明75404003,016,00004消防噴淋754090678,6005消防報警754080603,2006電梯工程7540100754,0007衛(wèi)生工程754040301,6008空調(diào)工程75404003,016,00009弱電、智能系統(tǒng)75401601,206,400010預備費5%1,576,599011合計7540439133,108,3390第三方案建筑面積7540平方米，工程造價為3311萬元，單方綜合造價為4391元/M2。不含前期費用和其他費用。第四方案：方案：該方案為第二和第三方案的疊加?？偨ㄖ娣e為19690平方米（12150+7540），總工程造價為8577萬元（5266+3311），單方綜合造價為4356元/平方米，不含前期費用和其他費用。第四章項目方案的對照比較表四個方案的綜合比較表序號方案名稱建筑面積（M2）單方造價（元/M2）合價（萬元）1第一方案720044003,1682第二方案1215043345,2663第三方案754043913,3114第四方案1969043568,577以上方案的投資為總工程造價，不含前期土地使用等費用。具體選取哪個方案主要取決于投資收益率和靜態(tài)、動態(tài)投資回收期的大小。鑒于這項內(nèi)容屬建設(shè)項目可行性研究范圍。在此不再敘述。以上列出的對照表供委托方根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和發(fā)展的需要參考。第五章項目操作的建議由于本建設(shè)項目是改造擴建項目，要綜合考慮技術(shù)與經(jīng)濟的方案比較，考慮自身發(fā)展的需要和建設(shè)規(guī)模的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮地方規(guī)劃與建設(shè)的限制條件，