投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3投資估算3.1銷售計(jì)劃3.1.1開發(fā)進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目的投資情況及規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)安排，項(xiàng)目建設(shè)期為兩年（2007-2008），銷售期為三年（2008-2010）3.1.2銷售計(jì)劃(1)銷售價(jià)格本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)定位主要采用成本定價(jià)法及可比樓盤定價(jià)法，結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)需求情況，結(jié)合項(xiàng)目所采取的低開高走的營(yíng)銷策略。住宅、車庫(kù)的定價(jià)情況為：項(xiàng)目多層住宅均價(jià)為6200元/㎡；項(xiàng)目小高層住宅均價(jià)為6000元/㎡；項(xiàng)目高層住宅均價(jià)為5800元/㎡；車庫(kù)100000元/泊位；(2)銷售計(jì)劃及收入預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)情況及資金投資和需求狀況確定銷售計(jì)劃,同時(shí)根據(jù)已確定的均價(jià)預(yù)測(cè)收入情況如下表:表3-1銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入入（萬(wàn)元）項(xiàng)目分類總量2007200820092010多層住宅(㎡)30221.00020%50%30%車位(個(gè))183.0020%50%30%銷售收入4113.4010283.5116170.11小高層住宅(㎡)29333.00030%40%30%車位(個(gè))183.0030%40%30%銷售收入5828.947771.925828.94高層住宅(㎡)26666.00020%50%30%車位(個(gè))183.0020%50%30%銷售收入3459.268648.145188.88合計(jì)13401.60026703.57717187.933總銷售收入：13401.60+26703.57+17187.93=57293.10（萬(wàn)元）3.2投資估算投資估算編制依據(jù)1）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)資料；2）《全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額》；3）《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額應(yīng)用手冊(cè)》；4）《山東省安裝工程費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》；5）《建筑給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)》；6）《山東省建設(shè)工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；7）《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；8)山東省建筑材料市場(chǎng)價(jià)。開發(fā)成本開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目所獲得的地塊已經(jīng)完成了征地拆遷和三通一平，開發(fā)商所需支付的有土地費(fèi)用、獲取土地過程中發(fā)生的費(fèi)用及契稅。表3-2土地使用費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明1土地費(fèi)用15848.4991.1土地獲取費(fèi)用15386.88864112㎡×22400元/㎡1.2契稅461.61土地獲取費(fèi)用×33%（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)可行性研究費(fèi)，以及籌建開班費(fèi)等，按照建筑安裝費(fèi)的一定比例計(jì)取。表3-3前期工程費(fèi)序號(hào)前期工程費(fèi)用金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1規(guī)劃設(shè)計(jì)438.66建筑安裝工程費(fèi)的的3%2可行性研究費(fèi)21.93建筑安裝工程費(fèi)的的0.15%%3水文地質(zhì)勘察費(fèi)73.11建筑安裝工程費(fèi)的的0.5%4籌建開班費(fèi)365.55建筑安裝工程費(fèi)的的2.5%合計(jì)(萬(wàn)元)899.24（3）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和地下裝飾費(fèi)用等。本項(xiàng)目按多層、小高層、高層分別估算，估算的每平方米單價(jià)與住宅銷售面積的乘積為建筑安裝工程費(fèi)。表3-4建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)金額合計(jì)(萬(wàn)元))單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）多層30221.0001600.004835.3614621.855小高層29333.0001700.004986.61高層26666.0001800.004799.88（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表3-5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）分?jǐn)們r(jià)（元/㎡）計(jì)算基礎(chǔ)1供電工程320.5650.00用地面積2供水工程96.1715.00用地面積3電信工程32.065.00用地面積4煤氣工程96.1715.00用地面積5綠化工程76.9330.00綠化面積6道路工程256.4540.00用地面積7排水工程192.3430.00用地面積合計(jì)1070.67（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)表3-6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱金額(萬(wàn)元)計(jì)算說(shuō)明備注1兒童游戲場(chǎng)所900.15×6000面積600㎡，11500元/㎡2棲息廣場(chǎng)、景觀水池3000.1×30000面積1000㎡，造價(jià)為3000元/㎡3停車場(chǎng)878.40.08×109980建筑面積109880㎡(549個(gè)×20㎡)，造價(jià)為800元/㎡4變電房設(shè)施費(fèi)150.05×3000建筑面積為3000㎡，造價(jià)為為500元/㎡5垃圾站建設(shè)費(fèi)90.03×3000建筑面積為3000㎡，造價(jià)為300元/㎡6污水處理廠90.03×3000建筑面積為3000㎡，造價(jià)為300元/㎡合計(jì)1301.4（6）開發(fā)期間稅費(fèi)表3-7開發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)說(shuō)明1固定資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅0.000.002建造工程質(zhì)量安全全補(bǔ)償費(fèi)58.49建安工程費(fèi)×0..4%3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)20.120.3T/戶，6600元/T（1118戶）4供電用電負(fù)荷費(fèi)214.664KVA/戶，4480元/KVA（1118戶）5物業(yè)管理基金292.44建安工程費(fèi)×2%%6其他稅費(fèi)292.44建安工程費(fèi)×2%%合計(jì)878.14（7）不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用的準(zhǔn)確程度，以1）～5）項(xiàng)之和的3%計(jì)算：不可預(yù)見費(fèi)=（15848.49+899.24+14621.85+1070.67+1301.4）×3%=1038.59（萬(wàn)元）開發(fā)成本：以上1～7項(xiàng)之和：15848.49+899.24+14621.85+1070.67+1301.4+1038.59=35658.39（萬(wàn)元）3.2.3開發(fā)費(fèi)用(1)管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。取以上1）～5）項(xiàng)之和的3%計(jì)算：（15848.49+899.24+14621.85+1070.67+1301.4)×3%=1210.64萬(wàn)元(2)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。按銷售收入的2%計(jì)算：銷售收入57293.10×2%=1145.86萬(wàn)元（銷售收入詳細(xì)分析見銷售收入預(yù)測(cè)表）。(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目主要是指借款利息。本項(xiàng)目采用等額本金償還，利率按目前的中長(zhǎng)期貸款年利率6.02%。寬限期1年，3年內(nèi)還清。共計(jì)約為20000萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用為3082.48萬(wàn)元。詳見表3-11。成本費(fèi)用估算匯總成本費(fèi)用即開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用之和：表3-8成本費(fèi)用估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）1開發(fā)成本35658.3991.1土地費(fèi)用15848.4991.2前期工程費(fèi)899.241.3建筑安裝工程費(fèi)14621.8551.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1070.671.5公共配套設(shè)施費(fèi)1301.401.6開發(fā)期間稅費(fèi)878.141.7不可預(yù)見費(fèi)1038.592開發(fā)費(fèi)用5240.592.1管理費(fèi)用1012.252.2銷售費(fèi)用1145.862.3財(cái)務(wù)費(fèi)用3082.48合計(jì)40898.9883.3項(xiàng)目建設(shè)用款計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于再投資的部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金約13000萬(wàn)元，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，另需銀行貸款20000萬(wàn)元，剩余部分約為7898.98萬(wàn)元用銷售收入補(bǔ)充，總投資約為40898.98萬(wàn)元。其中項(xiàng)目資本金在前兩年投入，銀行貸款全部用于第一年投入；不足部分根據(jù)實(shí)際情況通過銷售收入解決。表3-9投資計(jì)劃與資金籌措表單位:萬(wàn)元計(jì)算期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20072008200920101建設(shè)投資40898.98820041.46617675.1771912.471269.881.1土地費(fèi)用15848.4997924.247924.240.000.001.2前期工程費(fèi)899.24539.55359.700.000.001.3建筑安裝工程費(fèi)14621.8558773.115848.740.000.001.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1070.67642.40428.270.000.001.5公共配套設(shè)施費(fèi)1301.40520.56780.840.000.001.6開發(fā)期間稅費(fèi)878.14526.88351.260.000.001.7不可預(yù)見費(fèi)1038.59259.65259.65259.65259.651.8管理費(fèi)用1012.25253.06253.06253.06253.061.9銷售費(fèi)用1145.860.00229.17572.93343.761.10貸款利息3082.48602.001240.24826.83413.411.11流動(dòng)資金0.000.000.000.000.002.資金籌措40898.98820041.46617675.1771912.471269.882.1自有資金13000.00041.4612958.5440.000.002.2借款20000.00020000.0000.000.000.002.3銷售再投入7898.980.004716.631912.471269.883.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)的依據(jù)與原則（1）評(píng)價(jià)依據(jù)建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2）評(píng)價(jià)原則1）費(fèi)用與效益的計(jì)算范圍的一致性原則2）費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)定性原則財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）計(jì)算期：計(jì)算期2007年-2010年共計(jì)4年，其中建設(shè)期為2007-2008年，共兩年；經(jīng)營(yíng)期為2008-2010年，共三年。（2）項(xiàng)目貸款及利息見借款還本付息表(銀行利率:6.02%)表3-10貸款還本付息結(jié)算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期2007年2008年2009年2010年1年初借款累計(jì)0.0020602.00013734.6776867.332本年借款20000.0000.000.000.003本年應(yīng)計(jì)利息3082.48602.001240.24826.83413.414年底還本付息0.008107.577694.167280.755年末借款累計(jì)20602.00013734.6776867.330.00（3）銷售進(jìn)度與銷售收入：見銷售收入預(yù)測(cè)表和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表3-1。（4）銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加表：表3-11銷售稅金及附加表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)計(jì)算依據(jù)20072008200920101銷售收入0.0013401.60026703.57717187.93357293.1002銷售稅金及附加804.101615.571039.873459.532.1至2.5求求和2.1營(yíng)業(yè)稅670.081335.18859.402864.661×5%2.2城市建設(shè)維護(hù)稅46.9193.4660.16200.532.1×7%2.3教育費(fèi)附加20.1040.0625.7885.942.1×3%2.4交易管理費(fèi)67.01133.5285.94286.471×0.5%2.5交易印花稅0.0013.358.5921.951×0.05%3土地增值稅1740.87注：在稅后利潤(rùn)估算中，各項(xiàng)稅率取值為：營(yíng)業(yè)稅占銷售收入的5%；城市建設(shè)維護(hù)稅占營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加占營(yíng)業(yè)稅的3%；印花稅占銷售收入的0.05%；交易管理費(fèi)占銷售收入的0.5%；增值額未超過50%的部分按照30%計(jì)算增值稅，超過50%的部分按照40%計(jì)算，超過100的部分按照50%計(jì)算。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本原理是從財(cái)務(wù)報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較，決定項(xiàng)目的取舍。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系有三部分組成：財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的國(guó)家和行業(yè)參數(shù)。（1）基準(zhǔn)收益率的確定該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資為40898.98萬(wàn)元，其中自有資金13000萬(wàn)，銀行兩年期貸款20000萬(wàn)，年利率為6.02%，采取等額本金償還方法，從第二年開始償還。在確定項(xiàng)目的基本收益率時(shí)，應(yīng)不低于單位資金的使用成本；同時(shí)本項(xiàng)目的資金由自有資金和貸款構(gòu)成，故最低收益率還應(yīng)不低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率與貸款利率的加權(quán)平均收益率，基本收益率確定為10%。（2）損益表反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)逐年的成本、稅后利潤(rùn)和收益狀況。表3-12損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20072008200920101銷售收入57293.10013401.60026703.57717187.9332總成本費(fèi)用40898.98820041.46617675.1771912.471269.882.1開發(fā)成本35658.39919186.39915952.699259.65259.652.2開發(fā)費(fèi)用5240.59855.061722.481652.821010.233銷售稅金及附加3459.53804.101615.571039.874土地增值稅1740.87407.21811.40522.265利潤(rùn)總額11193.722-20041.446-5484.88822364.14414355.9226所得稅2798.437稅后利潤(rùn)8395.29總投資利潤(rùn)率27.37%自有資金凈利潤(rùn)率率64.58%（3）現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目在全部計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況全部現(xiàn)金流量表:表3-13全部現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20072008200920101現(xiàn)金流入57293.1000.0013401.60026703.57717187.9331.1銷售收入57293.1000.0013401.60026703.57717187.9332現(xiàn)金流出48897.81120041.46619541.0775643.743671.542.1建設(shè)投資40898.98820041.46617675.1771912.471269.882.2銷售稅金及附加3459.530.00804.101615.571039.872.3土地增值稅1740.870.00407.21811.40522.262.4所得稅2798.430.00654.591304.31839.533凈現(xiàn)金流量8395.29-20041.446-6139.47721059.83313516.399累計(jì)凈現(xiàn)金流量-20041.446-26180.992-5121.1008395.29現(xiàn)值系數(shù)0.910.830.750.684折現(xiàn)凈現(xiàn)值-18219.551-5073.94415822.5669231.87累計(jì)凈現(xiàn)金流量-18219.551-23293.445-7470.8991760.99內(nèi)部收益率稅前18.24%稅后13.79%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3855.331760.99自有資金流量表:表3-14自有資金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20072008200920101現(xiàn)金流入57293.1000.0013401.60026703.57717187.9331.1銷售收入57293.1000.0013401.60026703.57717187.9332現(xiàn)金流出51980.29941.4627648.64413337.91110952.2992.1自有資金13000.00041.4612958.5440.000.002.2銷售收入7898.980.004716.631912.471269.882.4償還貸款本金及利利息23082.4880.008107.577694.167280.752.5銷售稅費(fèi)及附加0.00804.101615.571039.872.6土地增值稅0.00407.21811.40522.262.7企業(yè)所得稅0.00654.591304.31839.533凈現(xiàn)金流量-41.46-14247.00413365.6666235.644累計(jì)凈現(xiàn)金流量-41.46-14288.550-922.835312.81現(xiàn)值系數(shù)0.910.830.750.685折現(xiàn)凈現(xiàn)值-37.69-11774.44110041.8224259.036累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)值-37.69-11812.110-1770.2882488.75評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2488.75內(nèi)部收益率27.63%投資回收期（靜態(tài)態(tài)：年）3.07投資回收期（動(dòng)態(tài)態(tài)：年）3.42由現(xiàn)金流量表.計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值得=1760.99萬(wàn)元當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，表示項(xiàng)目的收益水平達(dá)到行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可實(shí)施。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率即凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（見項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表）用內(nèi)插法計(jì)算可得本項(xiàng)目總投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）13.79%。在本項(xiàng)目中，IRR大于長(zhǎng)期貸款利率6.02%，也大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率（10%），因而風(fēng)險(xiǎn)較低，盈利機(jī)會(huì)很大，適于投資。根據(jù)自有投資現(xiàn)金流量表（見項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表）用內(nèi)插法計(jì)算可得本項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）27.63%。在本項(xiàng)目中，IRR大于長(zhǎng)期貸款利率6.02%，也大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率（10%），因而風(fēng)險(xiǎn)很低，盈利機(jī)會(huì)很大，適于投資。項(xiàng)目總共投資40898.98萬(wàn)元，自有資金13000萬(wàn)元，銀行四年期貸款20000萬(wàn)元。剩余的資金由銷售收入補(bǔ)充。表3-15為項(xiàng)目的資金籌集與運(yùn)用表。3.5償債能力分析表3-15資金籌措與運(yùn)用表（償債能力分析）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20072008200920101資金籌措90293.10020041.46626360.14426703.57717187.9331.1自有資金13000.00041.4612958.5440.000.001.2借款20000.00020000.0000.000.000.001.3銷售收入57293.1000.0013401.60026703.57717187.9332資金使用39051.9004460.7015996.40017678.90016479.1002.1建設(shè)投資40898.98820041.46617675.1771912.471269.882.3償還貸款本息23082.4880.008107.577694.167280.752.4營(yíng)業(yè)稅及附加3459.530.00804.101615.571039.872.5土地增值稅1740.870.00407.21811.40522.262.6所得稅2798.430.00654.591304.31839.53盈余資金51241.20015580.76610363.7449024.67708.83從以上的表中數(shù)據(jù)分析，每年的盈余資金均為正，故從償債能力上分析項(xiàng)目是可行的。由于本項(xiàng)目的還款方式是從第四年開始等額本金償還方式，故可以采用利息備付率和償債備付率來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的償債能力。1)利息備付率項(xiàng)目的利息備付率=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)還利息。本項(xiàng)目的借款償還期是2008年到2010年。2008年的利息備付率為（10363.74+654.59+1240.24）/1240.24=9.882009年的利息備付率為（9024.67+1304.31+826.83）/826.83=13.492010年的利息備付率為（708.83+839.53+413.41）/413.41=4.752)償債備付率償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期還本付息額。2009年的償債備付率=(10363.74+8107.57)/8107.57=2.282009年的償債備付率=(9024.67+7694.16)/7694.16=2.172010年的償債備付率=(708.83+7280.75)/7280.75=1.10從以上的分析可以看出,項(xiàng)目在第二年開始還款后，在2008到2010年項(xiàng)目的利息備付率（遠(yuǎn)大于2）和償債備付率（大于1）都較高。故項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。3.6項(xiàng)目不確定性分析在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析中，引用了大量經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)如銷售單價(jià)、投資的估算等，這些數(shù)據(jù)都是根據(jù)資料對(duì)未來(lái)做的預(yù)測(cè)，所以都有一定的不確定性。不確定性分析就是借助盈虧平衡分析、敏感性分析等方法對(duì)項(xiàng)目的投資效益可靠程度做進(jìn)一步的分析。影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有總投資、售價(jià)、銷售率等幾個(gè)方面?？偼顿Y可能受到到上游市場(chǎng)，如原材料市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的影響，也可能會(huì)受到金融市場(chǎng)（如利率變化）的影響，使項(xiàng)目的成本具有較大的不確定性；同時(shí)還可能受到政府政策、法律法規(guī)的限制及社會(huì)環(huán)境的影響使售價(jià)等具有一定的不確定性?？傊瑓⑴c房地產(chǎn)建設(shè)或與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域的變化都可能會(huì)增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。本項(xiàng)目運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析常用的兩種方式——盈虧平衡分析與敏感性分析對(duì)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。3.6.1項(xiàng)目盈虧平衡分析盈虧平衡即投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低開發(fā)規(guī)模和銷售價(jià)格水平。當(dāng)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)?；蜾N售價(jià)格水平達(dá)到這個(gè)平衡點(diǎn)時(shí)，項(xiàng)目既不虧本也不盈利，稱之為“保本”狀態(tài)。在影響項(xiàng)目的不確定因素中，把開發(fā)成本、銷售收入兩個(gè)因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，并通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)進(jìn)行分析?？偟膩?lái)看，本項(xiàng)目的總投資T為40898.98萬(wàn)元，平均售價(jià)P為5894.35元，正常銷售率L為100%，總銷售面積97200㎡。計(jì)算如下：1）假設(shè)其他因素不變，計(jì)算總投資的盈虧平衡點(diǎn)P×L×S－T=0，代入計(jì)算：T=P×L×S=5898.98×100%×97200=57293.10萬(wàn)元2）假設(shè)其他因素不變，計(jì)算平均銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)P×L×S－T=0，代入計(jì)算：P=T/(L×S)=40898.98×10000/(100%×97200)=4207.71元/㎡3）假設(shè)其他因素不變，計(jì)算平均銷售率的盈虧平衡點(diǎn)P×L×S－T=0，代入計(jì)算：L=T/(P×S)=40898.98×10000/(5894.35×97200)=71.39%即盈虧平衡時(shí)的銷售面積為97200×71.39%=69391.08㎡虧損區(qū)虧損區(qū)盈利區(qū)0銷量（㎡）97200㎡69391.08㎡收入/成本圖3-1盈虧平衡分析圖從圖中可以明顯地看出，69391.08㎡為銷售量的盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)項(xiàng)目不盈利也不虧損：當(dāng)銷量超過69391.08㎡時(shí)，項(xiàng)目將一直處于盈利狀態(tài)。假如未達(dá)到69391.08㎡的銷量，則項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，不具有投資價(jià)值。各因素的具體情況見盈虧平衡分析表：表3-16盈虧平衡表項(xiàng)目不確定因素總投資（萬(wàn)元）平均銷售價(jià)格（元元/㎡）銷售率正常情況40898.9885894.35100%各因素盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)變化百分比比40.08%-28.61%-28.61%因素盈虧平衡點(diǎn)值值57293.1004207.7171.39%稅前利潤(rùn)000稅前利潤(rùn)變化幅度度﹣100%﹣100%﹣100%影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的因素主要有投資額度，銷售價(jià)格以及銷售率等。從表3-16可以看出，當(dāng)項(xiàng)目的投資總額增加40.08%，其他因素不變時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。如果項(xiàng)目能正常運(yùn)營(yíng)，不發(fā)生重大的安全和質(zhì)量事故，材料價(jià)格平穩(wěn)，一般不會(huì)超過10%，所以本項(xiàng)目在投資變動(dòng)方面的風(fēng)險(xiǎn)很小。當(dāng)項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格下降不超過28.61%（也就是說(shuō)，只要住宅的價(jià)格不低于4207.71元/㎡）其他因素不變，則該項(xiàng)目一定不會(huì)虧損。從目前的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格很少有下降的趨勢(shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)其價(jià)格基本上是穩(wěn)中有升。3.6.2敏感性分析敏感性分析是研究投資效益預(yù)測(cè)中某些不確定因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響及其影響程度的分析。敏感性分析借助于某些指標(biāo)如單價(jià)、成本、稅率等隨變量的變化而變化的計(jì)算分析，從而查找影響項(xiàng)目投資效益最大、最敏感的因素：確定這些因素的最佳波動(dòng)范圍，使項(xiàng)目效益達(dá)到最優(yōu)的理想程度。針對(duì)全部投資，本項(xiàng)目敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)有：