吉林白城連城奧特萊斯全程營(yíng)銷策劃方案深度營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司?白城連城奧特萊斯全程營(yíng)銷策劃方案呈：白城連城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一部分：白城市環(huán)境概述目錄第二部分：白城市房地產(chǎn)的概述第三部分：區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分：白城市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析第六部分：物業(yè)發(fā)展建議第十部分：項(xiàng)目的包裝第五部分：市場(chǎng)定位策劃分析第七部分：本銷售、招商策略分析第八部分：價(jià)格策略及實(shí)施方案第九部分：形象包裝及推廣建議

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)保持著高速度發(fā)展勢(shì)頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國(guó)家的高度重視。三次的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn),對(duì)住宅的限購(gòu)政策，必然會(huì)使部分民間資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資，未來(lái)誰(shuí)主導(dǎo)了地區(qū)商業(yè)，誰(shuí)就會(huì)在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中勝出。連城奧特萊斯項(xiàng)目屬于特殊商業(yè)地產(chǎn)；如何有效的利用自身資源——

將本項(xiàng)目作成地下空間的亮點(diǎn)？將本項(xiàng)目作成白城商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)？將本項(xiàng)目作成多區(qū)互動(dòng)的特殊商業(yè)？將本項(xiàng)目做到利潤(rùn)最大化？使開發(fā)商得到名利雙收？如何利用獨(dú)特的行銷策略——

將本項(xiàng)目產(chǎn)品快速銷售完成？在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中花最少的錢，產(chǎn)生最大的效應(yīng)？以上是我們努力思考的方向!!!第一部分：白城市環(huán)境概述5一、白城市概述：白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。東經(jīng)121°38’－124°22’，北緯44°13’57"－46°18’。屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年均日照時(shí)數(shù)2919.4小時(shí)，年均氣溫4.9℃，無(wú)霜期157天，年均降水量407.9毫米，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。面積977.5平方千米。1958年9月設(shè)白城市。白城歷史悠久，新石器晚期，境內(nèi)已有人類生活。地理區(qū)位優(yōu)越，是吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三?。▍^(qū)）交界處和周邊二、三百里內(nèi)一個(gè)較大的區(qū)域中心城市，也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關(guān)的必經(jīng)之路。6二、白城市歷史文化淵源：白城有悠久的歷史。關(guān)于“白城”的由來(lái)，就一直流傳著諸多神話般的傳說。在很早很早以前，一個(gè)隆冬的季節(jié)，天色驟然大變，狂風(fēng)卷著大雪，遮天蓋地，剎那間羊群和雪滾成一團(tuán)，整個(gè)草原混混沌沌，在羊群和人將被狂風(fēng)暴雪卷走的危機(jī)時(shí)刻，突然，人們看見一道高大的雪嶺環(huán)繞在草原深處，形成一座浩大的雪城，雪墻從天而降，把人、畜緊緊圍在城中，幸免了一場(chǎng)大災(zāi)難。從此，游牧的蒙古人把這個(gè)地方視為祥瑞之地，取名“查干浩特”，并年年來(lái)此祭祀，歌頌這座白色的城。每當(dāng)朝陽(yáng)冉冉升起，或黃昏將至，居高臨下，極目遠(yuǎn)眺，這里就出現(xiàn)了奇異的幻景，整個(gè)街道輝映著一片銀白色，光潔奪目，“白城”因此而得名?？脊虐l(fā)現(xiàn)，早在舊石器晚期，距今1.2萬(wàn)年至8000年前后，就有人類在這里繁衍生息。新石器時(shí)期白城東部生活著穢貊族先世，西部生活著東胡族先民。人們多依山傍水而居，過著以狩獵、捕撈為主的原始生活。秦漢至南北朝時(shí)期，白城大地上的主人是鮮卑人。遼朝初期，在白城設(shè)置了歷史上第一個(gè)州級(jí)政權(quán)機(jī)構(gòu)——泰州，就是位于洮兒河北岸的白城市洮北區(qū)德順鄉(xiāng)的城四家于古城遺址。遼金泰州隸屬上京道臨潢府所轄，是遼控扼北方地區(qū)的軍政重鎮(zhèn)。

元初，將遼金時(shí)代的泰州改設(shè)泰州府，后又改泰京路。明代，在白城設(shè)有泰寧衛(wèi)(泰州)、塔爾河衛(wèi)(大安)、卜喇罕衛(wèi)(通榆興隆山)等衛(wèi)所。清時(shí)白城地區(qū)為蒙古札薩克郡王牧地。1902年，清朝政府開始實(shí)施“移民實(shí)邊”政策，準(zhǔn)許在洮兒河兩岸放荒墾地。隨著農(nóng)業(yè)的發(fā)展和人口的增多，1904年開始在白城地區(qū)設(shè)治，先后在白城子(后改稱白城)設(shè)靖安縣，在哈拉勿蘇設(shè)開通縣，在雙流鎮(zhèn)設(shè)洮南府，在大賚設(shè)大賚廳，在安廣設(shè)安廣縣，在南叉干撓設(shè)鎮(zhèn)東縣。

民國(guó)時(shí)期政權(quán)仍襲清制，白城地區(qū)先后處在地方軍閥吳俊升、萬(wàn)福麟的統(tǒng)治之下。座落在白城市政府院內(nèi)的“老萬(wàn)大樓”，就是萬(wàn)福麟在東北為官時(shí)于1926年動(dòng)工修建的私人宅邸。洮南“吳俊升商業(yè)大樓”是吳俊升用軍閥張作霖獎(jiǎng)賞其“平叛郭松齡”賞金修建的，是軍閥爭(zhēng)雄的歷史見證。7三、白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)：白城市位于吉林省西北部邊陲，宛如一棵璀璨的明珠，鑲嵌在舉世聞名、風(fēng)光如畫的科爾沁草原上，絢麗多姿，光彩奪目。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。全市南北長(zhǎng)230公里，東西寬211公里，轄洮南市、大安市、鎮(zhèn)賚縣、通榆縣和洮北區(qū)，設(shè)有白城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、查干浩特旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市幅員25767平方公里，人口220多萬(wàn)。白城地處三省(區(qū))樞紐，地理位置優(yōu)越．交通發(fā)達(dá)便捷。白城市是聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃署醞釀設(shè)計(jì)的第四條歐亞大陸橋的主要樞紐城市之一。有長(zhǎng)(長(zhǎng)春)白(白城)、白(白城)齊(齊齊哈爾)、圖(圖們)烏(烏蘭浩特)等高等級(jí)公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。鐵路四通八達(dá)，平齊線、通讓線縱貫?zāi)媳?，長(zhǎng)白線橫跨東西，可直達(dá)北京、長(zhǎng)春、吉林、哈爾濱、沈陽(yáng)、大連等大城市，白阿線一直通往北疆邊陲伊爾施。水運(yùn)有省內(nèi)最大的內(nèi)河港口----大安港，逆流而上可達(dá)齊齊哈爾，順流而下可達(dá)哈爾濱、佳木斯，還可進(jìn)入第二松花江到達(dá)吉林港，又可進(jìn)入黑龍江和烏蘇里江抵達(dá)俄羅斯的伯力等港口。

8白城特色經(jīng)濟(jì)明顯，農(nóng)業(yè)是國(guó)家級(jí)大型商品糧基地市，被列為全國(guó)農(nóng)業(yè)四大開發(fā)區(qū)之一和國(guó)家生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機(jī)械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。白城獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、草原風(fēng)光、蒙古風(fēng)情以及一些古跡，也為發(fā)展旅游業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件。市場(chǎng)建設(shè)初具規(guī)模，建成各類市場(chǎng)160多處，集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和要素市場(chǎng)功能比較齊全，輻射力較強(qiáng)，吸引了大量的人流、物流、信息流和資金流。9

白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)總結(jié)：白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革開放給城市帶來(lái)生機(jī)，城市經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，但就歷史和宏觀地緣環(huán)境看，還存在著一些問題。白城市地處吉林省西部邊遠(yuǎn)地區(qū)，現(xiàn)轄一個(gè)區(qū)、二個(gè)縣級(jí)市、二個(gè)縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度76人／平方公里。由于長(zhǎng)期處于自然經(jīng)濟(jì)封閉狀態(tài)，許多市鎮(zhèn)小而全，對(duì)外的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較差，外向經(jīng)濟(jì)十分薄弱。10四、、白白城城市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃：：近年年來(lái)來(lái)，，全全市市共共完完成成城城市市建建設(shè)設(shè)總總投投資資230億元元，，其其中中白白城城市市區(qū)區(qū)總總投投資資達(dá)達(dá)136.6億元元。。全全市市共共實(shí)實(shí)施施了了1644項(xiàng)工工程程，，其其中中白白城城市市區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)施施了了1077項(xiàng)工工程程。。在在城城市市道道路路建建設(shè)設(shè)、、住住宅宅建建設(shè)設(shè)、、給給排排水水建建設(shè)設(shè)、、環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)、、商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)、、公公益益事事業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)以以及及城城市市管管理理等等方方面面取取得得了了重重大大突突破破。。白白城城市市區(qū)區(qū)新新建建、、拓拓寬寬、、改改造造道道路路198條，，總總長(zhǎng)長(zhǎng)233.57公里里，，鋪鋪裝裝面面積積209萬(wàn)平平方方米米，，全全面面改改造造、、拓拓寬寬了了東東、、南南、、西西、、北北的的城城市市出出入入口口，，構(gòu)構(gòu)筑筑了了兩兩環(huán)環(huán)相相套套、、縱縱橫橫相相連連的的中中等等城城市市道道路路的的主主體體框框架架；；新新建建了了第第三三水水廠廠，，新新增增供供水水能能力力8萬(wàn)噸噸，，自自來(lái)來(lái)水水普普及及率率79.75%；結(jié)結(jié)合合新新建建、、改改造造道道路路，，鋪鋪設(shè)設(shè)、、改改造造排排水水管管線線139公里，形形成了暢暢通的排排水網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；大打打了綠化化建設(shè)翻翻身仗，，實(shí)施了了街路、、廣場(chǎng)、、庭院、、游園及及立體綠綠化，增增加綠化化面積425萬(wàn)平方米米，建成成區(qū)綠化化覆蓋率率28.83%；新建了了站前廣廣場(chǎng)、吉吉鶴廣場(chǎng)場(chǎng)，改造造了街心心廣場(chǎng)，，并構(gòu)筑筑了具有有象征意意義的大大型雕塑塑；重建建了白城城火車站站，新建建了3個(gè)體育館館、4個(gè)區(qū)域供供熱站、、10個(gè)大廈、、40個(gè)社區(qū)活活動(dòng)中心心及一大大批文化化、體育育、衛(wèi)生生等公益益項(xiàng)目，，城市的的綜合服服務(wù)功能能日臻完完善；經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)突突飛猛進(jìn)進(jìn)；全面面實(shí)施了了城市凈凈化、亮亮化、美美化等工工程，開開展了治治理“十十亂”戰(zhàn)戰(zhàn)役，市市容市貌貌、環(huán)境境衛(wèi)生、、市場(chǎng)秩秩序、交交通秩序序等方面面的管理理工作全全面加強(qiáng)強(qiáng)，城市市管理維維護(hù)水平平明顯提提高，城城市環(huán)境境、特色色逐步顯顯現(xiàn)。白白城人民民以自強(qiáng)強(qiáng)不息的的精神和和辛勤勞勞動(dòng)的汗汗水，鑄鑄就了城城市建設(shè)設(shè)的新輝輝煌。11生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)城鎮(zhèn)布布局根據(jù)我市市城鎮(zhèn)的的自然分分布特點(diǎn)點(diǎn)和在生生態(tài)建設(shè)設(shè)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中中所處的的重要位位置及發(fā)發(fā)揮的重重要作用用，按大大型、中中型、小小型三個(gè)個(gè)層次進(jìn)進(jìn)行布局局，近期期、中期期、遠(yuǎn)期期三個(gè)階階段梯次次發(fā)展。。總體布布局與發(fā)發(fā)展思路路是：以以白城市市大型生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)城市為為中心，，沿東南南、西南南、東北北、西北北四條綠綠色通道道，建立立以洮南南、通榆榆、大安安、鎮(zhèn)賚賚主要中中等生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市為支支點(diǎn)的生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶，呈呈放射狀狀逐步向向相鄰的的內(nèi)蒙、、黑龍江江及吉林林的中部部地區(qū)發(fā)發(fā)展和輻輻射。在在生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶和和主要生生態(tài)功能能區(qū)，培培育15個(gè)具有不不同生態(tài)態(tài)功能和和產(chǎn)業(yè)特特色的重重點(diǎn)生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城鎮(zhèn)，與與大、中中型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市相輝輝映，最最終形成成一城崛崛起，縣縣城爭(zhēng)輝輝，各具具特色，，共同發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市圈。。近期，集中發(fā)發(fā)展白城城市大型型生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市，建設(shè)設(shè)通榆中中等生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市，培培育5個(gè)個(gè)生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心示范鎮(zhèn)鎮(zhèn)。啟動(dòng)動(dòng)洮南——白城城市市生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶建建設(shè)。中期，建設(shè)大大安、洮洮南中等等生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市，使全全市中等等生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市達(dá)到3個(gè)，培培育生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)10個(gè)，增增強(qiáng)城市市生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶輻輻射能力力。遠(yuǎn)期，建成大大型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市1個(gè)個(gè)，中等等生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市4個(gè)，，重點(diǎn)生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)城鎮(zhèn)15個(gè)，，形成具具有吉林林西部特特色的白白城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展體系。。12大型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市白城市地地處吉林林、內(nèi)蒙蒙、黑龍龍江三省?。▍^(qū)））交匯區(qū)區(qū)域的中中心地帶帶，特殊殊的地理理位置和和區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，將將使白城城市成為為未來(lái)生生態(tài)省大大型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市體系系的西北北支點(diǎn)和和區(qū)域生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中中心。2000年，市區(qū)區(qū)人口25萬(wàn)人，GDP27億元。汽汽車配套套、紡織織服裝和和食品工工業(yè)已成成為三大大工業(yè)支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)飛速發(fā)發(fā)展，城城市環(huán)境境、城市市品位和和城市綜綜合服務(wù)務(wù)功能不不斷改善善和提升升?！笆濉睍r(shí)時(shí)期和未未來(lái)10年，圍繞繞增強(qiáng)中中心城市市的功能能，加快綠色色行走機(jī)機(jī)械配套套城、生生態(tài)環(huán)保保旅游城城和區(qū)域域商貿(mào)中中心城“新三城”建設(shè)，加速發(fā)展展城市環(huán)環(huán)保產(chǎn)業(yè)業(yè)、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和““數(shù)字白白城”，，市區(qū)人人口發(fā)展展到50萬(wàn)人；到到2030年，城市市人口規(guī)規(guī)模達(dá)到到100萬(wàn)人，成成為吉林林西部環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，功能能齊全，，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)，生生態(tài)文明明程度較較高的區(qū)區(qū)域大型型生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市。建設(shè)洮南南——白城生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)帶帶。以白白城、洮洮南城市市為依托托，以公公、鐵綠綠色通道道和洮兒兒河為紐紐帶，以以經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)、、民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展區(qū)為支支點(diǎn)，開開發(fā)建設(shè)設(shè)生態(tài)觀觀光農(nóng)業(yè)業(yè)基地，，綠色農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品生產(chǎn)加加工基地地，農(nóng)畜畜產(chǎn)品貿(mào)貿(mào)易基地地，培育育發(fā)展特特色優(yōu)質(zhì)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品品市場(chǎng)體體系，增增強(qiáng)兩市市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)關(guān)聯(lián)度和和互補(bǔ)性性，促進(jìn)進(jìn)城市分分工協(xié)作作和區(qū)域域經(jīng)濟(jì)一一體化，，向未來(lái)來(lái)形成聯(lián)聯(lián)結(jié)一體體的吉林林、內(nèi)蒙蒙、黑龍龍江三省?。▍^(qū)））交匯區(qū)區(qū)域中心心都市的的方向發(fā)發(fā)展。13中等生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)城城市規(guī)劃發(fā)展展的中等等生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市市主要包包括大安安、通榆榆、洮南南和鎮(zhèn)賚賚。洮南南市因地地處與白白城市緊緊密相聯(lián)聯(lián)的特殊殊位置，，在布局局上與白白城市中中心城市市和洮—白生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃，同步步發(fā)展。。重點(diǎn)發(fā)發(fā)展醫(yī)藥藥健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和精精紡服裝裝工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)；大大安和通通榆分別別位于白白城東南南和西南南兩大生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的輻輻射前沿沿，是吉吉林西部部生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)白白城與白城兩大功能能區(qū)的聯(lián)聯(lián)結(jié)點(diǎn)。。大安市市以石油油和汽車車兩大配配套工業(yè)業(yè)為支柱柱，發(fā)展展城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)；通通榆以綠綠色食品品和農(nóng)畜畜產(chǎn)品加加工業(yè)為為支柱，，發(fā)展城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)；鎮(zhèn)賚賚處于白白城東北北部生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)帶帶向黑龍龍江區(qū)域域輻射的的重要位位置，重重點(diǎn)扶持持玻璃、、紙業(yè)、、稻米、、小冰麥麥等初具具規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)產(chǎn)品，培培育區(qū)域域性專業(yè)業(yè)市場(chǎng)體體系，發(fā)發(fā)展貿(mào)易易經(jīng)濟(jì)。。在白城城西北向向內(nèi)蒙輻輻射生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)帶帶上，近近期沒有有具備發(fā)發(fā)展中等等城市規(guī)規(guī)?；A(chǔ)礎(chǔ)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，遠(yuǎn)期期規(guī)劃將將與內(nèi)蒙蒙接壤的的嶺下鎮(zhèn)鎮(zhèn)，培育育成為具具有中等等城市功功能的生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)。按照照生態(tài)省省建設(shè)總總體布局局，近期期優(yōu)先建建設(shè)通榆榆中等生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)城市。。旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)查干浩特特旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)（以以下簡(jiǎn)稱稱“開發(fā)發(fā)區(qū)”）），是省省政府2002年11月29日正式批批準(zhǔn)的省省級(jí)開發(fā)發(fā)區(qū)，其其前身是是查干浩浩特旅游游區(qū)和洮洮北區(qū)的的嶺下鎮(zhèn)鎮(zhèn)。位于于白城市市西北部部，地處處吉林、、內(nèi)蒙古古、黑龍龍江三省?。▍^(qū)））交界處處，距白白城、烏烏蘭浩特特兩市均均為45公里。轄轄一個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)（嶺下下鎮(zhèn)）、、十一一個(gè)行政政村、一一個(gè)街道道、一個(gè)個(gè)林場(chǎng)（（鎮(zhèn)西林林場(chǎng)），，總面積積171.86平方公里里，其中中旅游主主體開發(fā)發(fā)面積9.6平方公里里，總戶戶數(shù)7619戶，總?cè)巳丝?3685人。區(qū)內(nèi)內(nèi)有團(tuán)結(jié)結(jié)湖、半半拉山山、日偽偽遺址等等自然和和文化古古跡旅游游資源。。圖烏公公路貫穿穿全區(qū)；；白阿鐵鐵路可直直達(dá)北京京、哈爾爾濱、長(zhǎng)長(zhǎng)春等大大中城市市；烏蘭蘭浩特－－白城機(jī)機(jī)場(chǎng)距開開發(fā)區(qū)48公里，可可當(dāng)天往往返北京京，交通通便利。。嶺下鎮(zhèn)鎮(zhèn)2000年被省政政府評(píng)為為“全省省十強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)”。查查干浩特特旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)成立立以來(lái)，，在市委委、市政政府的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，，在各相相關(guān)部門門的大力力支持下下，廣大大黨員干干部精誠(chéng)誠(chéng)團(tuán)結(jié)、、強(qiáng)化措措施、破破難而進(jìn)進(jìn)、合力力攻艱，，完成了了大量的的工作。。第二部分分：白城市房房地產(chǎn)的的概述15總體市場(chǎng)場(chǎng)分析：：2004—2008年城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入和農(nóng)民人人均純收入2004—2008年工業(yè)增加值值及其增長(zhǎng)速速度162004—2008年生產(chǎn)總值及及其增長(zhǎng)速度度2008年白白城市城鎮(zhèn)單單位就業(yè)和平平均工資保持持穩(wěn)定增長(zhǎng)2008年，全市五個(gè)個(gè)縣（市、區(qū)區(qū)）、加市本本級(jí)單位從業(yè)業(yè)人員達(dá)17.75萬(wàn)人，同比增增長(zhǎng)6.3%；全市在崗職職工年平均工工資為16127元，同比增加加2219元，增長(zhǎng)19.95%。高于全市年年平均水平的的有鎮(zhèn)賚、大大安、洮北分分別為1748元、17390元、17342元、洮南16690元。低于全市市年平均水平平的通榆為14154元。市區(qū)在崗崗職工年平均均工資為16808元。在崗職工工年平均工資資水平差異顯顯著。2008年社社會(huì)消費(fèi)品零零售總額首破破2000億億2008年全年，吉林林省社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額2484.26億元，首次突突破2000億大關(guān)，比上上年增長(zhǎng)了24.3％，增幅居全全國(guó)第三位。。去年全年批批發(fā)零售貿(mào)易易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售售額2127.91億元，同比增增長(zhǎng)23.7％；住宿和餐餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零零售額354.67億元，同比增增長(zhǎng)28.1％。消費(fèi)品零零售額增幅較較大與物價(jià)有有很大關(guān)系。。去年消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)先高高后低，累計(jì)計(jì)上漲5.1％，社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售額累累計(jì)增幅扣除除物價(jià)因素上上漲18.3％，物價(jià)上漲漲拉動(dòng)零售額額增幅6.0個(gè)百分點(diǎn)。172008年城城鎮(zhèn)基建投資資同比增長(zhǎng)50%去年吉林省基基礎(chǔ)建設(shè)投資資971.93億元，同比增增長(zhǎng)50%，占城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投資總總額的比重為為20.7%，總投資3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)項(xiàng)目4755個(gè)，億元以上上項(xiàng)目766個(gè)。另外，去年完完成社會(huì)固定定資產(chǎn)投資5608.20億元，增長(zhǎng)40.1%。其中，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)投資4687.35億元，增長(zhǎng)40.3%，農(nóng)村投資920.85億元，增長(zhǎng)38.9%。在城鎮(zhèn)投資資中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資96.15億元，增長(zhǎng)93.0%；第二產(chǎn)業(yè)投投資2609.36億元，增長(zhǎng)49.1%；第三產(chǎn)業(yè)投投資1981.84億元，增長(zhǎng)28.7%。2008年建建筑企業(yè)收入入同比增長(zhǎng)14.8％去年建筑業(yè)企企業(yè)(指具有資質(zhì)等等級(jí)的總承包包和專業(yè)承包包建筑業(yè)企業(yè)業(yè)，不含勞務(wù)務(wù)分包建筑業(yè)業(yè)企業(yè))實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和上上繳稅金大幅幅增加，總收收入779.44億元，比上年年增加100.20億元，增長(zhǎng)14.8％。建筑業(yè)企業(yè)總總收入中，國(guó)國(guó)有及國(guó)有控控股企業(yè)總收收入178.14億元，比上年年增加40.01億元，增長(zhǎng)29.O％；非國(guó)有企企業(yè)總收入601.30億元，比上年年增加60.19億元，增長(zhǎng)11.1％。去年我省省建筑業(yè)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總總額21.82億元，比上年年增加8.42億元，增長(zhǎng)62.9％。去年我省省建筑業(yè)企業(yè)業(yè)上繳稅金31.16億元，比上年年增加12.22億元，增長(zhǎng)64.5％。182009年1月份財(cái)政收收入實(shí)現(xiàn)小幅幅增長(zhǎng)省財(cái)政收支主主要特點(diǎn)：財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。。2009年1月份，地方及及財(cái)政收入40.6億元，比上年年同期增加1.2億元，增長(zhǎng)2.9%。財(cái)政收入增增速較低的原原因：一是上上年同期提高高城鎮(zhèn)土地使使用稅、車船船稅稅額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)形成的政策策性增收集中中入庫(kù)，收入入基數(shù)較高。。二是貫徹落落實(shí)國(guó)家實(shí)施施全面增值稅稅轉(zhuǎn)型、企業(yè)業(yè)所得稅“兩兩法合并”、、提高個(gè)人所所得稅工資薪薪金所得減除除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、、免征居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款利息息所得稅、提提高個(gè)體工商商戶營(yíng)業(yè)稅起起征點(diǎn)，降低低房地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)稅收等等政策，減少少一部分財(cái)政政收入。三是是今年春節(jié)假假期在1月份，有效工工作日較上年年同期減少，，在一定程度度上影響了財(cái)財(cái)政收入的增增長(zhǎng)。非稅收入增加加較多。全省省非稅收入8.3億元，比上年年同期增加5.8億元，增長(zhǎng)2.2倍，拉動(dòng)財(cái)政政收入增長(zhǎng)14.6個(gè)百分點(diǎn)。市縣級(jí)收入增增幅高于全省省平均水平。。全省實(shí)現(xiàn)地地方級(jí)財(cái)政收收入30億元，比上年年同期增加1.3億元，增長(zhǎng)4.4%，高于全省平平均增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)保障、環(huán)環(huán)境保護(hù)、交交通運(yùn)輸?shù)戎еС鲈龇^高高。全省財(cái)政政支出77億元，比上年年同期增加15.3億元，增長(zhǎng)24.7%。其中，社會(huì)會(huì)保障和就業(yè)業(yè)支出19.2億元，增長(zhǎng)70%，主要是提高高城鄉(xiāng)低保對(duì)對(duì)象財(cái)政補(bǔ)助助標(biāo)準(zhǔn)，以及及國(guó)家為拉動(dòng)動(dòng)低收入群體體消費(fèi)需求、、保障困難群群眾“兩節(jié)””期間基本生生活等增加的的支出；環(huán)境境保護(hù)支出2.1億元，增長(zhǎng)1.7倍，主要是白城市、雙遼市城城市污水處理理增加的支出出；交通運(yùn)輸輸支出2.3億元，增長(zhǎng)1.3倍，主要是實(shí)實(shí)施成品油消消費(fèi)稅改革，，將原來(lái)部分分基金預(yù)算支支出改列一般般預(yù)算支出增增加的支出；；城鄉(xiāng)社區(qū)事事務(wù)支出6.4億元，增長(zhǎng)34.5%。1月地方財(cái)政政收入同比增增1.2億今年1月份我省地方方財(cái)政收入40.6億元，比上年年同期增加1.2億元，增長(zhǎng)2.9％，實(shí)現(xiàn)小幅幅增長(zhǎng)。財(cái)政收入增速速較低的原因因，主要是由由于上年同期期提高城鎮(zhèn)土土地使用稅、、車船稅稅額額標(biāo)準(zhǔn)形成的的政策性增收收集中入庫(kù)，，收入基數(shù)較較高。19按行業(yè)分:批批發(fā)業(yè)零售額額18.9億億元；零售業(yè)業(yè)零售額67.7億元；；住宿和餐飲飲業(yè)零售額8.9億元。。2021白城市共有星星級(jí)賓館14家，旅行社10家，AAAA級(jí)景區(qū)2處，AA級(jí)景區(qū)4處。22白城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)增增長(zhǎng)。投資規(guī)模擴(kuò)張張拉動(dòng)建筑業(yè)業(yè)增長(zhǎng)。投資規(guī)模擴(kuò)大大，大項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)勁支撐作用用繼續(xù)顯現(xiàn)。。消費(fèi)品市場(chǎng)繁繁榮活躍，消消費(fèi)需求持續(xù)續(xù)較快增長(zhǎng)。。城鄉(xiāng)居民生活活水平繼續(xù)得得到改善。23房產(chǎn)市場(chǎng)分析析：近年來(lái)，新建建住宅樓638棟、344萬(wàn)平方米米，住宅建設(shè)設(shè)進(jìn)入了一個(gè)個(gè)綜合開發(fā)、、連片改造、、配套建設(shè)的的新階段，以以吉鶴苑、陽(yáng)陽(yáng)光嘉園、百百?；▓@等為為代表的住宅宅建設(shè)，在結(jié)結(jié)構(gòu)、造型、、色調(diào)、風(fēng)格格等方面都提提高了檔次和和品位，市民民的居住條件件得到了明顯顯改善；新建建了新世紀(jì)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)、瑞瑞光商貿(mào)城、、開發(fā)區(qū)批發(fā)發(fā)大世界、中中興家居城、、吉鶴商都、、巴黎商業(yè)街街等一大批商商場(chǎng)和批發(fā)市市場(chǎng)，增強(qiáng)了了白城的輻射射力和吸引力力；全市棚戶區(qū)改改造完成拆遷遷30萬(wàn)平方方米，拆遷3773戶，，現(xiàn)已全面開開工建設(shè)。2008年，，省政府下達(dá)達(dá)白城農(nóng)村泥泥草房改造任任務(wù)2萬(wàn)戶，，現(xiàn)已改造完完成12315戶，正在在施工和已備備料的戶數(shù)以以達(dá)8099戶，預(yù)計(jì)到到年底全市將將超額完成1000戶左左右。2008年年，白城著著力加強(qiáng)市市區(qū)城市基基礎(chǔ)設(shè)施改改造建設(shè)。。實(shí)施綠化化工程，對(duì)對(duì)市區(qū)25條街路、、8處綠地地、10條條街路分車車島以及公公園、廣場(chǎng)場(chǎng)等進(jìn)行了了全面綠化化，栽植喬喬灌木36個(gè)品種14616株，翻整整綠地12300平平方米。市市區(qū)綠化面面積增加到到817萬(wàn)萬(wàn)平方米，，綠化率達(dá)達(dá)到38.74%。。實(shí)施環(huán)路路和廣場(chǎng)維維修改造工工程，對(duì)市市區(qū)內(nèi)環(huán)路路路面和外外環(huán)路路面面進(jìn)行了維維護(hù)改造鋪鋪裝，共計(jì)計(jì)完成12.38公公里，地下下鋪設(shè)各種種管線4000延長(zhǎng)長(zhǎng)米；改造造轉(zhuǎn)盤廣場(chǎng)場(chǎng)5個(gè)，重重新設(shè)置了了廣場(chǎng)1個(gè)個(gè)。除環(huán)路路外還對(duì)兩兩條路面進(jìn)進(jìn)行了維修修，這是白白城市區(qū)環(huán)環(huán)路8年來(lái)來(lái)第一次進(jìn)進(jìn)行全面改改造鋪裝。。實(shí)施造紙紙廠立交橋橋維修加固固工程，總總投資400萬(wàn)元對(duì)對(duì)造紙廠立立交橋進(jìn)行行全面維修修加固。實(shí)實(shí)施白城熱熱電廠供熱熱管網(wǎng)改造造配套工程程，完成鋪鋪裝供熱管管線，恢復(fù)復(fù)改造路面面3000米。實(shí)施市區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)范化建設(shè)設(shè)工程，對(duì)對(duì)市區(qū)8條條專業(yè)街、、6個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)商品交易易市場(chǎng)、1個(gè)商業(yè)中中心進(jìn)行了了規(guī)劃建設(shè)設(shè)。242003年年白城市房房地產(chǎn)新開開工面積24.32萬(wàn)平方米米棚戶區(qū)改造造工程完成成拆遷面積積102萬(wàn)萬(wàn)平方米，，結(jié)轉(zhuǎn)和新新開工面積積71.7萬(wàn)平方米米。06-08年，白城市市共完成拆拆遷面積290萬(wàn)平方米，，開工建設(shè)設(shè)面積308萬(wàn)平方米，，使3萬(wàn)多戶城市市居民居住住條件得到到了徹底改改善，5280戶低保家庭庭享受到住住房租金補(bǔ)補(bǔ)貼。09年，計(jì)劃改改造棚戶區(qū)區(qū)(危舊房)150萬(wàn)平方米以以上，建設(shè)設(shè)城市廉租租房6.1萬(wàn)平方米，，發(fā)放住房房租賃補(bǔ)貼貼33802戶。252007年年房屋建筑筑施工面積積79.8萬(wàn)平方米米，竣工房房屋面積22.2萬(wàn)萬(wàn)平方米。。26白城市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)：居民住房需需求潛力巨巨大。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)起步晚，，整體水平平較低。棚戶區(qū)改造造，增加了了商品房的的剛性需求求。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)快速發(fā)展展將帶來(lái)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的持續(xù)快快速擴(kuò)張。。城鎮(zhèn)化加快快將帶動(dòng)房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展存存在明顯的的滯后性。。房地產(chǎn)價(jià)格格處在較低低水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)正處于上上升的波動(dòng)動(dòng)周期。27開發(fā)商應(yīng)對(duì)對(duì)策略建議議：有效整合資資源，增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。。調(diào)整優(yōu)化開開發(fā)結(jié)構(gòu)。。立足創(chuàng)新，，形成企業(yè)業(yè)可持續(xù)發(fā)發(fā)展的源泉泉。第三部分：：連城項(xiàng)目目商業(yè)模式概概念建議29總體策略商業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目?jī)?yōu)化建建議業(yè)態(tài)定位建建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)本案地下商商城客觀條條件站前廣場(chǎng)商商圈特征優(yōu)勢(shì)策略我們需要充充分利用項(xiàng)項(xiàng)目的地段段優(yōu)勢(shì)，通通過自身的的定位和業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，，吸引更多多的消費(fèi)者者前來(lái)消費(fèi)費(fèi)。交通的便利利性、通暢暢性和停車車的便利性性是本項(xiàng)目目商業(yè)發(fā)展展的關(guān)鍵。。30Departmentstore百百貨公司司Supermarket超超市ShoppingMall銷品茂茂精品購(gòu)物步步行街專業(yè)性市場(chǎng)場(chǎng)大賣場(chǎng)以上模式均均有延伸及及變化類型型、均以特特色主力店店、主題商商業(yè)帶動(dòng)。。目前市場(chǎng)上上普遍存在在的幾種典典型商業(yè)模模式：31建議，本案案商業(yè)部分分采用模式式：一站式復(fù)合合型休閑購(gòu)購(gòu)物街區(qū)+特色商業(yè)（（奧特萊斯斯）32營(yíng)銷IDEA“白城·奧奧特萊斯城城市廣場(chǎng)””特色色復(fù)合型休閑閑購(gòu)物街區(qū)區(qū)項(xiàng)目緊鄰站站前廣場(chǎng)，，地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，堪堪稱白城地地王?！耙徽臼綇?fù)復(fù)合型休閑閑購(gòu)物街區(qū)區(qū)”填補(bǔ)補(bǔ)了白城目目前商業(yè)模模式的空白白，有利于于形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)。。33定位：“特色品牌牌”消費(fèi)場(chǎng)所。。規(guī)模：體量并不算算大選址：以品質(zhì)特色色支撐模式：管理與經(jīng)營(yíng)營(yíng)分離效益：以主力主題題來(lái)帶動(dòng)商商業(yè)34帶租約銷售售產(chǎn)權(quán)權(quán)式式銷銷售售常規(guī)規(guī)三種種商商鋪鋪銷銷售售方方式式直接接銷銷售售多用用于于獨(dú)獨(dú)立立商商鋪鋪或或街街鋪鋪的的銷銷售售，，法法律律關(guān)關(guān)系系簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，，易易于于操操作作，，無(wú)無(wú)后后患患，，缺缺點(diǎn)點(diǎn)是是較較難難控控制制業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品品質(zhì)質(zhì)。。一般般的的租租售售組組合合策策略略：：適用用于于較較成成熟熟的的商商圈圈，，優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是是有有利利于于在在租租約約內(nèi)內(nèi)控控制制業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品品質(zhì)質(zhì)，，缺缺點(diǎn)點(diǎn)是是發(fā)發(fā)展展商商要要承承擔(dān)擔(dān)較較為為沉沉重重的的租租金金貼貼補(bǔ)補(bǔ)，，而而且且一一旦旦招招商商不不成成功功將將直直接接影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體形形象象。。在引引入入大大型型商商家家的的前前提提下下將將商商鋪鋪分分割割成成小小單單位位出出售售，，優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是是可可以以將將商商鋪鋪面面積積控控制制在在小小規(guī)規(guī)模模，，有有利利于于銷銷售售，，缺缺點(diǎn)點(diǎn)是是缺缺乏乏必必要要的的法法律律依依據(jù)據(jù)，，雖雖一一度度風(fēng)風(fēng)靡靡，，現(xiàn)現(xiàn)卻卻成成為為政政府府明明令令禁禁止止的的操操作作模模式式。。35分析析：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊居居民民人人口口相相對(duì)對(duì)較較多多，，其其商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值較較大大，，在在此此前前提提下下，，不不建建議議以以招招商商為為主主要要工工作作方方向向，，而而應(yīng)應(yīng)炒炒作作一一個(gè)個(gè)主主題題，，引引發(fā)發(fā)投投資資者者對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目升升值值前前景景的的無(wú)無(wú)限限想想象象，，通通過過直直接接銷銷售售的的方方式式實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目盈盈利利預(yù)預(yù)期期。。若要要完完全全考考慮慮商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，則則唯唯獨(dú)獨(dú)通通過過純純招招商商租租賃賃的的形形式式方方可可確確保保，，但但這這與與現(xiàn)現(xiàn)階階段段的的銷銷售售需需求求矛矛盾盾?。”卷?xiàng)目目的租租售思思路———仍仍以直直接銷銷售為為主！！商業(yè)采采用租租售配配合方方法短期效效益與與控制制經(jīng)營(yíng)營(yíng)的矛矛盾??！36項(xiàng)目出路輻射區(qū)位（站前廣場(chǎng)商圈、海明東路步行街）引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式（室內(nèi)步行街）倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念（享受生活、擁抱時(shí)尚）挖掘潛在的消費(fèi)需求37點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)招商商通過人人脈關(guān)關(guān)系招招商項(xiàng)目洽洽談會(huì)會(huì)廣告招招商招商流流程：：市場(chǎng)調(diào)調(diào)研本案定定位業(yè)態(tài)定定位功能分分區(qū)招商準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段主力店店招商商階段段全面招招商階階段招商調(diào)調(diào)整階階段招商手手段：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)招商商通過人人脈關(guān)關(guān)系招招商項(xiàng)目洽洽談會(huì)會(huì)形式式招商商廣告推推廣招招商第四部部分：奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)介介紹奧特萊萊斯是是英文文OUTLETS的譯譯音，，意為為出路路、出出口，，最早早誕生生于美美國(guó)，，迄今今已有有近百百年的的歷史史。在歐美美當(dāng)代代商業(yè)業(yè)社會(huì)會(huì)中，，奧特特萊斯斯是最最為流流行的的一種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，經(jīng)經(jīng)過100多年年的發(fā)發(fā)展，，奧特特萊斯斯業(yè)態(tài)態(tài)已由由過去去單純純的工工廠直直銷購(gòu)購(gòu)物中中心，，轉(zhuǎn)變變?yōu)樯躺唐饭すS、、品牌牌所有有者、、品牌牌代理理商、、品牌牌批發(fā)發(fā)商甚甚至是是大型型百貨貨店共共同參參與、、功能能齊全全的休休閑購(gòu)購(gòu)物中中心。。這種零零售業(yè)業(yè)形式式是讓讓品牌牌消費(fèi)費(fèi)者能能夠花花低價(jià)價(jià)去購(gòu)購(gòu)買那那些從從高檔檔專賣賣店或或商場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)出出的名名牌商商品的的下架架商品品、過過季商商品和和斷碼碼商品品。目前，，奧特特萊斯斯在美美國(guó)約約有200家，，由于于適合合消費(fèi)費(fèi)實(shí)際際，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀狀況普普遍良良好。。在亞亞洲洲地區(qū)區(qū)，日日本已已有6家大大型奧奧特萊萊斯和和不少少于30家家的小小型奧奧特萊萊斯，，在韓韓國(guó)有有1家家位位于首首爾遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊的的大型型奧特特萊斯斯于2007年年開業(yè)業(yè)。生生意都都十分分興隆隆。何謂““奧特特萊斯斯奧特萊萊斯在在中國(guó)國(guó)的發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀?yuàn)W特萊萊斯這這種商商業(yè)模模式進(jìn)進(jìn)入中中國(guó)應(yīng)應(yīng)該說說正當(dāng)當(dāng)其時(shí)時(shí)。奧奧特萊萊斯模模式把把品牌牌、知知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)和低低價(jià)有有效、、合理理地整整合起起來(lái)，，成為為在普普通商商品和和高檔檔商品品中間間特有有的商商業(yè)狀狀態(tài)，，提提供一一種中中等價(jià)價(jià)位———高高檔品品牌一一種特特殊贏贏利模模式，，能滿滿足目目前中中國(guó)消消費(fèi)者者特別別是長(zhǎng)長(zhǎng)三三角地地區(qū)消消費(fèi)者者的需需要。。目前前，越越來(lái)越越多的的國(guó)際際知名名品牌牌進(jìn)入入這個(gè)個(gè)地區(qū)區(qū)，品品牌和和業(yè)態(tài)態(tài)的的輻射射效應(yīng)應(yīng)日益益明顯顯，建建造更更多奧奧特萊萊斯的的條件件也日日趨成成熟。。目前，，奧特特萊斯斯在中中國(guó)開開設(shè)最最早的的有北北京燕燕莎奧奧特萊萊斯，，效益益最好好的是是上海海百聯(lián)聯(lián)奧奧特萊萊斯（（青浦浦趙巷巷）。。招商商試運(yùn)運(yùn)營(yíng)中中的有有蘇州州金雞雞湖和和杭州州休博博園中中的奧奧特萊萊斯。。還還有待待開發(fā)發(fā)或正正在開開發(fā)的的有武武漢、、成都都、重重慶、、青島島等地地的項(xiàng)項(xiàng)目。。據(jù)不完完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，2002年至至今，，全國(guó)國(guó)各地地涌現(xiàn)現(xiàn)300多多家號(hào)號(hào)稱奧奧特萊萊斯的的商場(chǎng)場(chǎng)或購(gòu)購(gòu)物中心心，但但真正正符合合奧特特萊斯斯標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的寥寥寥，，成功功運(yùn)營(yíng)營(yíng)者更微。。發(fā)展前前景中國(guó)的的品牌牌消費(fèi)費(fèi)從發(fā)發(fā)展前前景來(lái)來(lái)看還還屬于于初期期階段段，消消費(fèi)者者有高高檔商商品的的消費(fèi)費(fèi)沖動(dòng)動(dòng)，，但尚尚不具具備真真正高高檔商商品的的消費(fèi)費(fèi)能力力，而而奧特特萊斯斯恰恰恰為這這種消消費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)狀提提供了了一種種可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的消消費(fèi)模模式，，這種種消費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)至少少在十十多年年里不不會(huì)有有很大大的改改變，，使得得奧特特萊斯斯在在未來(lái)來(lái)的20年年之內(nèi)內(nèi)在中中國(guó)具具有良良好的的發(fā)展展前景景。為為了適適合中中國(guó)消消費(fèi)的的現(xiàn)狀狀，境境內(nèi)外外大大部分分品牌牌拓展展中國(guó)國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)采用用了專專賣店店發(fā)布布信息息，奧奧特萊萊斯開開店實(shí)實(shí)現(xiàn)商商業(yè)利利潤(rùn)支支持專專賣賣店的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略略，這這種經(jīng)經(jīng)營(yíng)策策略使使奧特特萊斯斯在中中國(guó)的的發(fā)展展出現(xiàn)現(xiàn)良好好的市市場(chǎng)前前景，，據(jù)專專家家預(yù)測(cè)測(cè)，在在未來(lái)來(lái)五年年內(nèi)，，奧特特萊斯斯將有有近千千億的的高檔檔商品品消費(fèi)費(fèi)銷售售額，，并逐逐年遞遞增，，奧奧特萊萊斯在在中國(guó)國(guó)的發(fā)發(fā)展前前景被被廣泛泛看好好。奧特萊萊特的的靈魂魂名牌+折扣扣奧特萊萊斯有有三大大特點(diǎn)點(diǎn)知名的的品牌牌較低的的價(jià)格格舒適的的購(gòu)物物環(huán)境境消費(fèi)群群分析析中產(chǎn)階階級(jí)和和青年年一族族，這這部分分人有有較高高的收收入及及較強(qiáng)強(qiáng)的品品牌觀觀念，，但尚尚不能能稱為為富有有，對(duì)對(duì)于商商場(chǎng)里里的頂頂級(jí)品品牌雖雖有需需求經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上卻難難以承承受。。奧特萊萊斯的的興起起實(shí)際際上也也是一一種生生活方方式的的改變變，人人們以以前只只習(xí)慣慣于在在市中中心逛逛街購(gòu)購(gòu)物，，而現(xiàn)現(xiàn)在的的白領(lǐng)領(lǐng)因?yàn)闉槿粘３９ぷ髯鲏毫α^大大，越越發(fā)傾傾向于于希望望在雙雙休日日能逃逃離嘈嘈雜的的市區(qū)區(qū)，到到郊外外享受受一種種集合合了休休閑、、旅游游、購(gòu)購(gòu)物的的生活活方式式。現(xiàn)狀①①-行業(yè)趨趨勢(shì)前景：：隨著著中國(guó)國(guó)中產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)群的的膨脹脹，奧奧特萊萊特在在中國(guó)國(guó)的發(fā)發(fā)展前前景是是很好好的。。趨勢(shì)：：國(guó)內(nèi)內(nèi)一線線城市市的帶帶動(dòng)作作用很很強(qiáng)，，奧特特萊斯斯首先先是出出現(xiàn)北北京、、上海海等一一線城城市，，隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，消費(fèi)費(fèi)需求求的提提升，，這一一模式式將逐逐漸蔓蔓延到到二三三線城城市，，這是是發(fā)展展的必必然趨趨勢(shì)。。由于于受到到貨品品來(lái)源源的限限制，，在近近兩三三年的的時(shí)間間內(nèi)，，不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大規(guī)規(guī)模發(fā)發(fā)展的的情況況。現(xiàn)狀②②-貨源及及價(jià)格格國(guó)內(nèi)品品牌的的知名名度與與影響響力以以及能能夠提提供的的庫(kù)存存產(chǎn)品品還不不足以以支撐撐大量量奧特特萊斯斯的運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。另一一方面面，國(guó)國(guó)內(nèi)奧奧特萊萊斯的的國(guó)際際品牌牌貨源源同樣樣有限限，而而且它它們受受關(guān)稅稅等方方面的的影響響，即即使打打折，，其價(jià)價(jià)格可可能還還要高高于其其在本本國(guó)的的價(jià)格格。現(xiàn)狀③③-品牌意意識(shí)奧特萊萊斯的的發(fā)展展在一一定程程度上上也取取決于于消費(fèi)費(fèi)者的的品牌牌意識(shí)識(shí)。受受經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展、收收入分分配情情況、、假冒冒商品品沖擊擊及文文化因因素等等多方方面的的影響響，中中國(guó)品品牌商商品的的市場(chǎng)場(chǎng)秩序序不如如人意意，在在一定定程度度上影影響了了消費(fèi)費(fèi)者品品牌意意識(shí)的的培育育，這這也制制約了了國(guó)內(nèi)內(nèi)奧特特萊斯斯的發(fā)發(fā)展。。第五部部分：連城城奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、當(dāng)前歐歐美最最為流流行的的零售售業(yè)態(tài)態(tài)2、名牌牌+折扣模模式吸吸引力力3、具有有強(qiáng)大大的企企業(yè)實(shí)實(shí)力與與企業(yè)業(yè)形象象4、以以連鎖鎖方式式多城城啟動(dòng)動(dòng)劣勢(shì)勢(shì)斯特萊萊斯在在中國(guó)國(guó)正處處在起起步初初級(jí)階階段，，品牌牌的認(rèn)認(rèn)知度度及知知名度度還需需大力力培育育前期運(yùn)運(yùn)作遺遺留的的負(fù)面面效應(yīng)應(yīng)尚未未消除除機(jī)會(huì)會(huì)1、白城城地區(qū)區(qū)OUTLETS模式為為空白白2、白城城作為為吉林林省地地級(jí)市市消費(fèi)費(fèi)潛力力巨大大3、中國(guó)國(guó)特色色的購(gòu)購(gòu)物模模式：：購(gòu)物物+休閑+娛樂復(fù)復(fù)合體體模式式將會(huì)會(huì)成為為未來(lái)來(lái)的趨趨勢(shì)威脅脅1、招招商及及貨源源不夠夠穩(wěn)定定導(dǎo)致致輿論論質(zhì)疑疑3、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者在在市場(chǎng)場(chǎng)上推推出市市場(chǎng)宣宣傳活活動(dòng)4、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)物物的沖沖擊連城奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)SWOT分分析體驗(yàn)認(rèn)知享受連城奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)受眾分分析一站式式名牌特色商商業(yè)折扣OUTLETS連城奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)特征分分析SP活動(dòng)新聞導(dǎo)向主題營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)PR活動(dòng)廣告創(chuàng)意媒體組合顧客互動(dòng)整合營(yíng)營(yíng)銷連城奧特萊萊斯業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)分分析“名牌+實(shí)惠=奧特萊萊斯””——連城奧奧特萊萊斯的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念“現(xiàn)代代、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、、舒適適、方方便””——連城奧奧特萊萊斯的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)格格“自然、、自在、、自我””——連城奧特特萊斯給給顧客的的三大體體驗(yàn)方方便舒適適的氛圍圍——城市中心心區(qū)，交交通方便便，貨場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)潔、、舒適。。連城奧萊萊經(jīng)營(yíng)理理念OUTLETS吸引顧客客有三樣樣法寶：：馳名世界界的品牌牌——薈萃世界界著名或或知名品品牌，品品牌純正正，質(zhì)量量上乘難以想象象的低價(jià)價(jià)——一般以低低至1-6折的價(jià)格格銷售，，物美價(jià)價(jià)廉，消消費(fèi)者趨趨之若婺婺方便舒適適的氛圍圍——交通方便便，賣場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)潔、、購(gòu)物舒舒適奧特萊斯斯吸引客客戶的理理由第六部分分：奧特萊斯斯業(yè)態(tài)中的品牌牌奧特萊斯斯業(yè)態(tài)中的常見見品牌ALFREDDUNHILL、Kent&Curwen、Cerruti1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。BALLY、MaxMara、POLORALPHLAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪達(dá)達(dá)斯（工工廠店））、LEO。REPORTER、HUBER、林寶堅(jiān)堅(jiān)尼、世世界名牌牌眼鏡、、GUCCI、PRADA、CD、DURBON、費(fèi)雷、、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、HUGOBOSS、VERSACE、ESCADASPORT、ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO、ZARA、杰尼亞亞、BURBERR、Gives&Hawkes、NIKEFACTORY、AIGLE、MAX&CO。CANALI、森特曼曼、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、斐拉格格慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫門、、朗維高高、布萊萊恩、拉拉格菲、、愛瑪仕仕、卡爾爾丹頓、、LAMPO、馬克愛愛薩尼、、菲妮迪迪、瑪絲絲菲爾、、漢帛、、ＯＮＬＬＹ、圣圣諾蘭、、安·姬奧、MOISELLE、馬天奴奴、蒙迪迪愛爾、、菲杰、、艾格、、艾格周周末、范范怡文、、阿桑娜娜、愛特特愛、貝貝納通、、例外、、ＭＩＳＳＳＫ、、淑女屋屋、VEROMODA、Weekendworkshop、ESPRIT、MAXSTUDIO\DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百圖、、雅迪思思、茜納納、掂、、OBBO、皮爾卡卡丹（女女裝）、、JORYA、英國(guó)精精英、馬馬獅龍、、丹尼、、UCLA、卡爾丹丹頓（GOLF）、比音音勒芬、、ASHWORTH、5THSTREET、LEE、黃金熊熊、萬(wàn)星星威、PAT、男女飾飾品精品品、藍(lán)威威龍奧特萊斯斯業(yè)態(tài)中的可選選品牌GAP、TOMMYHILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZYHORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORDPlugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.STRADING、WASHINGTON、HANESHERWAY、FLARZLEG、BANANAREPUBLIC、RUSSELLATHETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、CalvinKlein、NOTATIONS、IOI、Levi’s、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODYDODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、FashjonBug、DFX、IZOD、JONESWEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYNTAYLOR、BYER、J.FERRAR。SODA、拉格斐斐、金夫夫人、黃黃金屋、、利萊、、吉夢(mèng)婷婷、蒙迪迪、都彭彭、林寶寶堅(jiān)尼、、傲士、、名士、、雅詩(shī)貝貝利、斯斯丹、其其樂、梅梅爾代格格、胡里里奧、比比翼、３３Ｅ、雅雅樂士、、比安格格、馬飛飛仕圖、、仕品高高、阿蘭蘭德龍、、皮爾·卡丹、賓賓度、沙沙馳、駱駱駝、策策樂、嘉嘉貝迪斯斯、百利利、天美美意、接接吻貓、、曼仙妮妮、千百百度、卡卡曼妮、、伊人、、M2、星期期六、、派利利萊、、卡威威奴、、芭迪迪、蘭蘭詩(shī)迪迪妮、、湯普普葛羅羅、美美麗寶寶、暇暇步士士、思思嘉圖圖、FED、LACOSTE、木林林森、、SKAP、花雨雨傘、、金利利萊、、花花花公子子、卡卡帝樂樂、NazarenoCabrielli、Etex、艾斯斯普瑞瑞、ELLE、喜麗麗、巴巴黎凡凡爾賽賽、WHY、皇冠冠、洛洛杰、、大使使、外外交官官、法法文箱箱子、、巴黎黎世家家、鄧鄧祿普普、沙沙馳、、鐵塔塔、圣圣寶路路、花花雨傘傘、花花花公公子、、夢(mèng)特特嬌耐克、、銳步步、阿阿迪達(dá)達(dá)斯、、KAPPA、愛世世克斯斯、美美津濃濃、安安博格格、李李寧、、安踏踏、日日高、、奧索索卡（（戶外外用品品）、、紐百百倫、、LOTTO、UNMBER、匡威威、喬喬丹、、361、波特特、威威爾遜遜、王王子、、家居：：棉田田、YAHAOA、萊美美、喜喜來(lái)登登、優(yōu)優(yōu)雅詩(shī)詩(shī)、花花田、、ESPRIT、雅芳芳婷、、澳西西奴以以及酒酒水器器具。。內(nèi)衣衣：黛黛安芬芬、安安莉芳芳、華華歌爾爾、歐歐迪芬芬、愛愛慕、、欣姿姿芳（（以上上共計(jì)計(jì)15個(gè)）THANKYOU深度營(yíng)營(yíng)銷地產(chǎn)專專業(yè)服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)9