太原市房地產(chǎn)市場分析報告

太原市房地產(chǎn)市場分析報告一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少?！?003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時存在。”2004年“政策年，穩(wěn)中有升?！?005年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭?！弊ⅲ阂陨暇芯唧w分析資料。二、山西省房地產(chǎn)市場運行情況分析（一）2003年山西房地產(chǎn)市場基本情況2003年山西房地產(chǎn)市場的總體運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價格繼續(xù)增長；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強勁擴張。（二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場分析1、供給分析目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％。新建商品房房屋竣工面積12．7萬平方米，同比增長49％。其中，住宅10．7萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米，同比增長66．7％。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。據(jù)市場調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。2、銷售分析上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。同時，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大，土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前，全市商品房空置面積15．47萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬平方米，其中住宅空置3．61萬平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置3．33萬平方米，其它用房空置1500平方米。3、房價分析今年上半年我省房地產(chǎn)價格增幅為全國第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會情況報道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價格漲幅較高。到6月底，我省商品房平均銷售價格為1797元/平方米，同比增長27.6％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位，絕對額位居全國第20位，居中西部地區(qū)第9位。從11個市看，商品房售價最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。上半年，太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元，同比增長8．62％，其中住宅均價每平方米2948元，同比增長4．6％，每套商品住宅銷售均價為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％，新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。國際經(jīng)驗認為，房價增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴重泡沫。目前太原市房價遠離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。4、存量分析上半年，太原市存量房交易價格為每平方米2013元，同比增長27．07％。其中住宅交易均價為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價為21萬元。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴重影響了交易量。5、拆遷分析上半年，全市城區(qū)共批準拆遷項目17個，核準拆遷面積4．5萬平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項目啟動乏力。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求，漫天要價，個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了矛盾。6、消費者分析在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上，主辦單位進行了一次房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項目分10大類46個小項，涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份，被調(diào)查者詳細地對調(diào)查表中各項內(nèi)容進行了認真填寫。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80％的購房者年齡在40歲以下；高達75％的購房者家庭年收入在3萬元以下；在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米1800元以下；求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41％，短期內(nèi)購房意愿強烈。此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購房者購房需求的方方面面，具有相當?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是房價過高，二是面積過大。太原市房地局的統(tǒng)計數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價格已達到2900多元，遠高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價，適合工薪階層購買的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展是很有利的。7、競爭態(tài)勢分析太原房地產(chǎn)市場面臨變局，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機會成熟，他們隨時會進入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團董事長張寶全表示，他想拿到一塊500?1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，北京待發(fā)達城市土地資源的稀缺和漲價，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點目標。和全國比較發(fā)達的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個城市的房地產(chǎn)，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應(yīng)該細分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是因為太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競爭不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用作秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。正因為以上兩大原因，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項目運轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了?，F(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。目前山西的政府也認為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進作用。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土還是一個未知數(shù)，目前市場上最擔心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導(dǎo)致太原土地價格大幅攀升，房價上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。外地房地