碧桂園企業(yè)價(jià)值評(píng)估

于京揚(yáng)劉旗峰

王旭

林晨

袁文星teamwork碧桂園公司價(jià)值分析中國(guó)馳名商標(biāo)企業(yè)的碧桂園，成立于1992年，2007年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國(guó)內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)，被譽(yù)為“南中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)航空母艦”。下轄國(guó)家一級(jí)資質(zhì)建筑公司、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級(jí)資質(zhì)設(shè)計(jì)院等專業(yè)公司?！贰贰贰贰贰贰繁坦饒@概況1公司簡(jiǎn)介》》》》》》》碧桂園概況1經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)范圍》》》》》》》戰(zhàn)略分析2品牌發(fā)展戰(zhàn)略碧桂園模式和碧桂園生活模式——品質(zhì)卓越的建筑設(shè)計(jì)+五星級(jí)物業(yè)治理與服務(wù)+五星級(jí)生活型會(huì)所+休閑生活環(huán)境+綜合型社區(qū)學(xué)校無時(shí)限生活超市服務(wù)”、“無時(shí)限維修服務(wù)”、“無時(shí)限餐飲服務(wù)”、“無時(shí)限商務(wù)中心服務(wù)”、“無時(shí)限醫(yī)療保健服務(wù)”、“無時(shí)限生活咨詢熱線服務(wù)”》》》》》》》戰(zhàn)略分析2擴(kuò)張型戰(zhàn)略1993年，中國(guó)房地產(chǎn)在一輪缺乏準(zhǔn)備的大起大哄后，遍吹不景低迷之風(fēng)，此時(shí)碧桂園開始起步；1997年，受亞洲金融危機(jī)的沖擊拖累，許多地產(chǎn)商急于撤回在香港的推盤，碧桂園卻反其道而行，大舉進(jìn)入，果決地打開了香港市場(chǎng)；1998年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊低迷，但碧桂園已預(yù)見到新的經(jīng)濟(jì)潮頭將要涌起，斥資數(shù)億元在番禺南浦島建起了廣州碧桂園；1999年春節(jié)，當(dāng)許多開發(fā)商還在歡度新春佳節(jié)之際，廣州碧桂園卻審時(shí)度勢(shì)，大年初一就開始推盤，創(chuàng)下了月銷3000套的驚人紀(jì)錄……》》》》》》》戰(zhàn)略分析2創(chuàng)新型戰(zhàn)略碧桂園一直都在創(chuàng)新。在廣州碧桂園、華南碧桂園，每一個(gè)小區(qū)的戶型都有20多種。從最初的單一別墅到別墅洋房兼營(yíng)；從早期內(nèi)嵌式窗戶到近期飄式窗臺(tái)；從原來的分散式綠化到后來的主題式綠化；從以前住宅沒有光纖，到現(xiàn)在有了智能化住宅?？傊袌?chǎng)有什么需求，碧桂園馬上就會(huì)調(diào)整自己的產(chǎn)品，越建越新潮、越實(shí)用。碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建

筑、裝修、銷售等一條龍服務(wù)，向后一體化，最大限度的降低了成本，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)

揮成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，利用低價(jià)充分打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)份額。》》》》》》》戰(zhàn)略分析2成本優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略》》》》》》》戰(zhàn)略分析2產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略碧桂園在發(fā)展到一定階段時(shí)，實(shí)行產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，迎合不同消費(fèi)者的需求，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。》》》》》》》戰(zhàn)略分析2前景分析1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。5、強(qiáng)調(diào)前期策劃，精確產(chǎn)品定位，合理定價(jià)，精準(zhǔn)營(yíng)銷。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會(huì)上有良好的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。6、制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量巡檢考核，樹立樣板工程，提升客戶服務(wù)品質(zhì)。7、開發(fā)項(xiàng)目順應(yīng)城市化發(fā)展趨勢(shì)。8、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)鏈整合。9、建立成本管理體系及成本考核標(biāo)準(zhǔn)。SWOT分析——優(yōu)勢(shì)》》》》》》》31、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。2、酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。4、目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問題，最終結(jié)果會(huì)導(dǎo)致同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會(huì)面臨倒閉或退出風(fēng)險(xiǎn)。5、碧桂園規(guī)模經(jīng)營(yíng)拒絕了個(gè)性化，房子風(fēng)格沒有多大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。6、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢(shì)必對(duì)碧桂園造成巨大的替代品威脅。7、土地供應(yīng)目前由政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)化等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒有討價(jià)還價(jià)能力。8、消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢(shì)必會(huì)很謹(jǐn)慎，其討價(jià)還價(jià)的欲望會(huì)特別強(qiáng)烈。SWOT分析——劣勢(shì)》》》》》》》31、房?jī)r(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。2、近期中央政府放松對(duì)中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程。3、碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。4、在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下國(guó)家減稅、降息對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。5、碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。6、如今中國(guó)正處在人口、城市化快速發(fā)展時(shí)期，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒀杆偕仙鄳?yīng)產(chǎn)生地產(chǎn)需求。7、碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計(jì)的成熟戶型。8、今后城鎮(zhèn)住房建設(shè)量會(huì)以較高的速度持續(xù)發(fā)展SWOT分析——機(jī)會(huì)》》》》》》》31、萬科地產(chǎn)總額投入排名第一，碧桂園則不進(jìn)前十。2、公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。3、接班人危機(jī)：楊國(guó)強(qiáng)年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。4、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。5、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會(huì)慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個(gè)性的模式就會(huì)有很大的問題?！贰贰贰贰贰贰稴WOT分析——威脅3科目/年份 2013-12-312012-12-31營(yíng)業(yè)額 6268187.5 4189098.4其它收入 6433.4 10329.3銷售費(fèi)用 430382.3218605.9管理費(fèi)用 203327.7156827.9財(cái)務(wù)費(fèi)用 -80324.912644.3銷售成本 4371325.6 2655147.9毛利 1896861.9 1533950.5經(jīng)營(yíng)溢利 1349910.2 1163560.2應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī) - -稅前利潤(rùn) 1347315.3 1154191.3歸屬母公司股東利潤(rùn) 851410.4 685265.1利息凈收入 - -手續(xù)費(fèi)及傭金凈收入 - -保費(fèi)收益 - -收益法——利潤(rùn)表》》》》》》》41、2011年其銷售增長(zhǎng)率為34.7%，銷售額約為432億元；2010年其銷售額約為329億元；2009年其銷售額為232億。預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率如下表：A公司沒有非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債。以2014年1月1日為評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值和股東權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。以經(jīng)過調(diào)整后的2013年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)方法為銷售百分比法。預(yù)測(cè)銷售增長(zhǎng)率為50%，與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率相接近?！贰贰贰贰贰贰肥找娣?企業(yè)所得稅稅率為30%；單位為萬元2012年投入資本=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)性負(fù)債=（5800018.6+296824+1161391.3）-1165398.4=6092835.52013年投入資本=1582829+8696648.4+627443.3-1804541=9102379.9》》》》》》》收益法4碧桂園集團(tuán)的增長(zhǎng)率及投入資本回報(bào)率如下表：》》》》》》》收益法4計(jì)算步驟如下：2012年：EBIT=1154191.3+1350000*6%=1235191.3（萬元）2013年：EBIT=1347315.3+1420000*6%=1432515.3（萬元）2012年：NOPAT=1235191.3*（1-30%）=864633.91（萬元）2013年：NOPAT=1432515.3*（1-30%）=1002760.71（萬元）2012年：ROIC=864633.91/6092835.5=14.20%2012年：ROIC=1002760.71/9102379.9=11.20%預(yù)期2014年投資回報(bào)率會(huì)穩(wěn)定在11.20%?！贰贰贰贰贰贰肥找娣?》》》》》》》收益法——資產(chǎn)負(fù)債表4公司現(xiàn)金流1）公司及股權(quán)現(xiàn)金流計(jì)算公式：公司現(xiàn)金流（FCFF）=NOPAT（稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)）+折舊攤銷-營(yíng)運(yùn)資本增加-資本性支出2）預(yù)測(cè)利潤(rùn)表及預(yù)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債表的編制運(yùn)用銷售百分比法對(duì)碧桂園集團(tuán)2014年進(jìn)行預(yù)測(cè)，所得到的預(yù)測(cè)利潤(rùn)表和預(yù)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債表如下表5與表6》》》》》》》收益法4》》》》》》》收益法4碧桂園集團(tuán)的預(yù)測(cè)利潤(rùn)表》》》》》》》收益法4碧桂園集團(tuán)的預(yù)測(cè)利潤(rùn)表預(yù)測(cè)成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)需要的營(yíng)運(yùn)資本投入資本預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)所需的融資預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)費(fèi)用》》》》》》》收益法4相關(guān)主要項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和計(jì)算過程（1）息稅前利潤(rùn)（EBIT）息稅前利潤(rùn)=銷售收入-銷售成本+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-營(yíng)業(yè)及管理費(fèi)用-折舊；此狀況下沒有給出其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)和折舊，在此假設(shè)2014年累計(jì)折舊為1053000.2014年息稅前利潤(rùn)=9715689.85-6775554.14-（667092.5118+315157.9099+687374.4179）-1053000=217510.87（2）預(yù)測(cè)稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)（NOPAT）。稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)=息稅前利潤(rùn)-息稅前利潤(rùn)所得稅2014年息稅前利潤(rùn)所得稅=217510.87*0.30=65253.2612014年NOPAT=217510.87-65253.261=152257.609（3）公司毛現(xiàn)金流公司毛現(xiàn)金流=稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)+折舊與攤銷2014年公司毛現(xiàn)金流=152257.609+1053000=1205257.609》》》》》》》收益法4預(yù)測(cè)公司現(xiàn)金流公司營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流公司營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流=公司毛現(xiàn)金流-營(yíng)運(yùn)資本的增加；其中“營(yíng)運(yùn)資本的增加”是當(dāng)期營(yíng)運(yùn)資本與上期營(yíng)運(yùn)資本的差額；“營(yíng)運(yùn)資本”是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需要流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額。2013年流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債在資產(chǎn)負(fù)債表中已給出。2014年?duì)I運(yùn)資本已算出，為2454484.912。2014年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量=1205257.609-（2454484.912-（14621368.3-11490428.3））=1881712.6972014年公司現(xiàn)金流公司現(xiàn)金流=營(yíng)業(yè)現(xiàn)金凈流量-資本支出=營(yíng)業(yè)現(xiàn)金凈流量-（固定資產(chǎn)凈值增加+折舊）=1881712.697-（（2458069.532-2082829）+1053000）=453472.165根據(jù)查詢，其債務(wù)/總資本=77.69%；債務(wù)成本即債權(quán)人的期望收益率為6%；股權(quán)/總資本=60.5%；股權(quán)成本即股東要求的收益率為16%；因?yàn)閃ACC（加權(quán)平均資本成本）=（債務(wù)/總資本）*債務(wù)成本*（1-企業(yè)所得稅稅率）+（股權(quán)/總資本）*股權(quán)成本=77.69%*6%*（1-30%）+60.5%*16%=12.9%》》》》》》》收益法4預(yù)測(cè)公司現(xiàn)金流假設(shè)其現(xiàn)金流永續(xù)增長(zhǎng)率為6%；則預(yù)測(cè)碧桂園集團(tuán)期后連續(xù)價(jià)值=FCFF（n+1）/（加權(quán)平均資本成本-現(xiàn)金流永續(xù)增長(zhǎng)率）=453472.165*（1+6%）/（12.9%-6%）=542553.2698從中國(guó)人民銀行官網(wǎng)中可得出年貼現(xiàn)率為3.3%因此連續(xù)價(jià)值現(xiàn)值=期后連續(xù)價(jià)值*貼現(xiàn)率=542553.2698*3.3%=17904.2579投入資本價(jià)值=期后連續(xù)價(jià)值+連續(xù)價(jià)值現(xiàn)值=542553.2698+17904.2579=560457.5277此處可得出企業(yè)整體價(jià)值為投入資本價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值=投入資本價(jià)值；企業(yè)整體價(jià)值=560457.5277》》》》》》》收益法41、有一個(gè)充分發(fā)展、活躍的資本市場(chǎng)，包括證券交易市場(chǎng)和并購(gòu)交易市場(chǎng)。2、在資本市場(chǎng)上存在足夠數(shù)量的與被評(píng)估企業(yè)相同或相似的參考企業(yè)，或者在資本市場(chǎng)上存在足夠的交易案例。

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