現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主自治模式探究,物業(yè)管理論文

現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主自治模式探究,物業(yè)管理論文2020年年底國(guó)家發(fā)展改革委公布(關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知〕，要求各地放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)等7項(xiàng)已具備競(jìng)爭(zhēng)條件的服務(wù)價(jià)格，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。價(jià)格放開(kāi)的信號(hào)一經(jīng)釋放，圍繞物業(yè)服務(wù)價(jià)格的調(diào)整，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點(diǎn)：一是以為物業(yè)服務(wù)價(jià)格上漲是必然趨勢(shì)，理由是人力成本的逐年上升已使勞動(dòng)密集型物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)舉步維艱；二是以為物業(yè)服務(wù)有望實(shí)現(xiàn)零收費(fèi),理由是物業(yè)公司能夠采用高新技術(shù)降低服務(wù)成本，或者對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共資源進(jìn)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)，用所得利潤(rùn)抵消物業(yè)費(fèi)。上述兩種觀點(diǎn)都以為物業(yè)服務(wù)的價(jià)格取決于物業(yè)公司，即都是在物業(yè)公司主導(dǎo)的物業(yè)管理形式下考慮問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)價(jià)格改革要想通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)，需要在轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)服務(wù)傳統(tǒng)認(rèn)知的基礎(chǔ)上推動(dòng)物業(yè)管理形式的徹底變革。二、對(duì)物業(yè)服務(wù)的再認(rèn)識(shí)〔一〕何謂物業(yè)?對(duì)于物業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)知是重財(cái)產(chǎn)而輕權(quán)利。物業(yè)一詞的英文是Property,根據(jù)(劍橋英漢高階雙解詞典〕，它包含三層含義：一是所有物、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)；二是房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)；三是財(cái)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)。人們常把物業(yè)等同于房產(chǎn)是一種混淆，房產(chǎn)只是物業(yè)的載體，物業(yè)不僅強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)及其附屬物，更強(qiáng)調(diào)業(yè)主對(duì)房產(chǎn)及其附屬物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，以及在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的一系列經(jīng)濟(jì)權(quán)利。由于業(yè)主擁有的房產(chǎn)及其附屬物難以完全分割，從產(chǎn)權(quán)的角度物業(yè)分專有和共有兩大部分，業(yè)主對(duì)其專有部共享有私人產(chǎn)權(quán)，對(duì)共有部共享有共有產(chǎn)權(quán)?！捕澄飿I(yè)管理的本質(zhì)物業(yè)是財(cái)產(chǎn)更是權(quán)利。首先，需要明確物業(yè)管理權(quán)歸誰(shuí)？物業(yè)管理權(quán)是基于對(duì)物業(yè)的所有權(quán)而使用物業(yè)的權(quán)利，因而物業(yè)管理權(quán)應(yīng)歸物業(yè)所有人，即業(yè)主而非物業(yè)公司所有。物業(yè)公司只是向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的主體，并非物業(yè)管理的主體。其次，需要明確物業(yè)管理的本質(zhì)。物業(yè)管理和區(qū)分所有是相伴而生的，是業(yè)主圍繞私有產(chǎn)權(quán)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的治理。其本質(zhì)是協(xié)調(diào)業(yè)主之間對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，排除業(yè)主在私有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的糾紛，并通過(guò)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的有效治理增進(jìn)業(yè)主的整體利益。再次，作為物業(yè)所有人和物業(yè)管理的主體，業(yè)主有權(quán)選擇自個(gè)財(cái)產(chǎn)管理的形式。業(yè)主能夠選擇自我管理物業(yè)，可以以選擇委托物業(yè)公司代為管理，即物業(yè)公司代為管理只是業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理的一種方式而非唯一方式。事實(shí)上，很多國(guó)家的立法都將物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩種形式。我們國(guó)家2007年公布的(物權(quán)法〕中也已明確允許業(yè)主自我管理物業(yè)。〔三〕物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共品的性質(zhì)。準(zhǔn)公共品是指有非競(jìng)爭(zhēng)性或非排他性的物品，介于純公共物品和私人物品之間。一類準(zhǔn)公共物品具有明顯的排他性，但是在消費(fèi)上不具有競(jìng)爭(zhēng)性；另一類準(zhǔn)公共產(chǎn)品在使用和消費(fèi)上局限在一定的地域中，其受益范圍有限，即在消費(fèi)上具有競(jìng)爭(zhēng)性，但卻無(wú)法有效地排他，具有共同資源的性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)中很多服務(wù)項(xiàng)目，如小區(qū)的綠化、安保、清潔、健身設(shè)施等都很難做到有效地排他，使物業(yè)服務(wù)類似于小區(qū)的共同資源，也使業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)時(shí)具有搭便車的可能，進(jìn)而增加了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的難度。三、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理形式的反思〔一〕傳統(tǒng)物業(yè)管理形式面臨的窘境傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展30余年，如今面臨經(jīng)營(yíng)窘境。中物協(xié)2008年發(fā)布行業(yè)生存狀況調(diào)查顯示，盈利企業(yè)只占39%,行業(yè)普遍生存困難。2020年中物協(xié)再次發(fā)布報(bào)告稱盈利企業(yè)利潤(rùn)下降趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)普遍將此窘境歸咎于的價(jià)格管制。然而，事實(shí)并非如此。據(jù)北京物協(xié)2020年發(fā)布報(bào)告顯示，全市物業(yè)服務(wù)平均欠繳率達(dá)21.5%,直接導(dǎo)致84.6%的物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。另有研究〔方竹蘭，2021〕以為，全國(guó)物業(yè)服務(wù)平均欠繳率甚至高達(dá)40%.由此可見(jiàn)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)窘境的癥結(jié)不是價(jià)格低而是收費(fèi)難,其根本源頭則是傳統(tǒng)物業(yè)管理形式已走入死胡同,到了非改不可的地步?！捕硞鹘y(tǒng)物業(yè)管理形式存在的問(wèn)題傳統(tǒng)物業(yè)管理形式下，物業(yè)公司和業(yè)主以及二者的關(guān)系都存在扭曲。1.交易雙方先天缺乏。物業(yè)公司的先天缺乏表現(xiàn)為物業(yè)公司多數(shù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立，是地產(chǎn)商的子公司，二者存在密切的利益關(guān)系。這一方面造成地產(chǎn)商遺留問(wèn)題會(huì)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司和業(yè)主身上，加劇物業(yè)糾紛；另一方面物業(yè)公司缺乏生存壓力，由于地產(chǎn)商會(huì)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼。業(yè)主方面主要表現(xiàn)為受過(guò)去計(jì)劃福利的影響，缺乏購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)持抵觸情緒。2.交易雙方氣力不對(duì)等。物業(yè)公司往往傍著地產(chǎn)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，小區(qū)業(yè)主則呈一盤散沙處于劣勢(shì)。據(jù)上海浦東法院的統(tǒng)計(jì)，2020年該院共受理物業(yè)服務(wù)糾紛案13670件，華而不實(shí)98%以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。物業(yè)公司起訴業(yè)主的案件數(shù)量多且勝訴率高，而單個(gè)業(yè)主維權(quán)的氣力很弱。因而小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)業(yè)主權(quán)益非常必要，但當(dāng)前，全國(guó)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例平均僅為20%-30%〔王秀水，2021〕.3.交易雙方角色錯(cuò)位。很多業(yè)主購(gòu)房后只知道擁有私人房產(chǎn)卻不知道還擁有小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，只關(guān)心私人房產(chǎn)收益卻忽視了小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)收益。業(yè)主對(duì)小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利和收益認(rèn)識(shí)不清，導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的角色發(fā)生錯(cuò)位，物業(yè)公司本是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)的管家,現(xiàn)實(shí)中卻變身為小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的主人.4.交易雙方利益沖突。傳統(tǒng)物業(yè)公司是以盈利為直接目的，在財(cái)務(wù)管理不公開(kāi)透明的情況下，為獲得更多利潤(rùn)，存在侵占小區(qū)業(yè)主共有收益的可能。而如前所述傳統(tǒng)物業(yè)管理形式下業(yè)主只關(guān)心私產(chǎn)、私權(quán)，對(duì)小區(qū)共產(chǎn)、共權(quán)缺乏關(guān)注，使物業(yè)公司侵占小區(qū)共有收益成為普遍現(xiàn)實(shí)。這也是物業(yè)公司雖哭訴物業(yè)服務(wù)費(fèi)入不敷出，卻鮮有從小區(qū)退出的奧秘?！踩硞鹘y(tǒng)物業(yè)管理形式變革的方向傳統(tǒng)物業(yè)管理形式存在的眾多弊端必須更改，不從根本上打破物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的賣方壟斷，放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格有可能只會(huì)帶來(lái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上漲。打破壟斷關(guān)鍵是要變傳統(tǒng)物業(yè)公司主導(dǎo)的物業(yè)管理形式為業(yè)主主導(dǎo)，在成認(rèn)和保障業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)和支持業(yè)主自我管理。四、業(yè)主自治形式業(yè)主自治型物業(yè)最明顯的優(yōu)勢(shì)就是物業(yè)服務(wù)價(jià)格比傳統(tǒng)形式下要低，甚至能夠到達(dá)零收費(fèi).就我們國(guó)家當(dāng)前居民收入水平較低的國(guó)情而言，放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格管制后應(yīng)該鼓勵(lì)業(yè)主實(shí)行自治?！惨弧硺I(yè)主自治的理論基礎(chǔ)由于物業(yè)服務(wù)的部分項(xiàng)目具有共同資源的性質(zhì)，使得物業(yè)管理類似于公共事務(wù)管理。針對(duì)公共事務(wù)管理中的公地悲劇、囚徒窘境和集體行動(dòng)困難等難題，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論提出的解決方案要么秉承霍布斯對(duì)國(guó)家強(qiáng)迫力的崇拜，以為應(yīng)由集中管理；要么繼承自由主義的衣缽，以為私有化才是唯一出路。2018年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃莉諾奧斯特羅姆根據(jù)各國(guó)公共資源管理案例的研究，成功找到并論證了有效公共管理的第三條道路---資源使用者自主治理。其理論基礎(chǔ)是多中心治理理論，強(qiáng)調(diào)在社會(huì)公共事務(wù)的治理經(jīng)過(guò)中，并非只要單個(gè)權(quán)利中心，而是由、非組織、私人機(jī)構(gòu)及公民個(gè)人等多個(gè)權(quán)利中心組成治理網(wǎng)絡(luò)，沒(méi)有任何個(gè)人或群體作為最終的權(quán)威凌駕于法律之上。多中心理論的核心在于主張、市場(chǎng)和社會(huì)在公共事務(wù)管理中的協(xié)調(diào)與合作。在該理論基礎(chǔ)上，奧斯特羅姆通過(guò)大量的案例分析發(fā)展起來(lái)了自主治理理論。自主治理理論的核心是自主治理組織怎樣通過(guò)制度設(shè)計(jì)克制搭便車等時(shí)機(jī)主義行為以獲得持久性的共同收益。奧斯特羅姆從大量實(shí)證經(jīng)歷體驗(yàn)中總結(jié)出八項(xiàng)制度設(shè)計(jì)原則，其開(kāi)發(fā)的制度分析與發(fā)展框架〔IADFramework〕現(xiàn)已成為公共資源自主治理的操作指南.除此之外，公共治理的實(shí)現(xiàn)還離不開(kāi)公民介入，沒(méi)有公民的積極介入，就不可能在與市場(chǎng)之外存在第三只手來(lái)治理公共事務(wù)。奧斯特羅姆將公民經(jīng)長(zhǎng)期反復(fù)博弈、協(xié)調(diào)、對(duì)話、容忍與尊重而構(gòu)成的共同規(guī)則視為積累的社會(huì)資本?？傊?，該社會(huì)自治理論非常豐富，為我們國(guó)家住宅小區(qū)業(yè)主自治提供了理論指導(dǎo)。〔二〕業(yè)主自治的現(xiàn)實(shí)條件盡管奧斯特羅姆的社會(huì)自治理論研究了世界各地?cái)?shù)千個(gè)公共資源自治案例，但都基于資本主義民主政治制度的前提。在我們國(guó)家實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治型物業(yè)管理還需一定的現(xiàn)實(shí)條件，當(dāng)前最重要的就是業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)的覺(jué)悟和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的回歸，(物權(quán)法〕的出臺(tái)為此提供了根據(jù)。過(guò)去我們國(guó)家受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代經(jīng)濟(jì)權(quán)利高度集中于國(guó)家的影響，民眾經(jīng)濟(jì)權(quán)利意識(shí)匱乏，民眾介入經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的積極性和創(chuàng)造性都遭到了較大抑制。業(yè)主作為物業(yè)買受者只知道自個(gè)買到了私有房產(chǎn)，很少意識(shí)到自個(gè)還買到了小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，更不清楚后者的收益多少與用處。因而，實(shí)行業(yè)主自治首先要讓業(yè)主意識(shí)到自個(gè)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，以及其能夠帶來(lái)的各項(xiàng)收益。據(jù)估算，業(yè)主支付的商品房房?jī)r(jià)中，70%購(gòu)買的是小區(qū)公共建筑物，而對(duì)這些公共建筑物租賃與經(jīng)營(yíng)獲得的共有收益能占到全部物業(yè)公司收入的三分之一〔杜慧、卞靜，2021〕.因而在共有財(cái)產(chǎn)和收益面前，業(yè)主要組織起來(lái)，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使管理物業(yè)的權(quán)利，是當(dāng)下我們國(guó)家實(shí)行業(yè)主自治的現(xiàn)實(shí)條件?！踩硨?duì)業(yè)主自治的認(rèn)識(shí)誤區(qū)當(dāng)下對(duì)業(yè)主自治的認(rèn)識(shí)存在不少誤區(qū)，主要表如今兩個(gè)方面，第一、業(yè)主自治就不需要物業(yè)公司和市場(chǎng)化運(yùn)作了；第二、業(yè)主自治形式下物業(yè)費(fèi)是降低了，但交易費(fèi)用提高了。首先，業(yè)主自治同樣需要物業(yè)公司和市場(chǎng)化運(yùn)作。理由有二：其一，很多物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如應(yīng)急維修、電梯維保、垃圾清運(yùn)、水箱清理等，具有復(fù)雜性和專業(yè)性，業(yè)主不可能直接自我服務(wù)，必需要引進(jìn)市場(chǎng)主體對(duì)小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作；其二，業(yè)主自治并不是消極地守護(hù)小區(qū)的公共資產(chǎn)，而是積極地經(jīng)營(yíng)。只要通過(guò)科學(xué)有效的市場(chǎng)化運(yùn)作才能使業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)保值增值，同時(shí)也使業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)升值。所以業(yè)主自治并不是不要物業(yè)公司進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，而是要在業(yè)主物權(quán)自主的前提下進(jìn)行。其次，相對(duì)于傳統(tǒng)物業(yè)公司主導(dǎo)的形式，業(yè)主自治形式由于業(yè)主內(nèi)部的協(xié)商、溝通等增加導(dǎo)致事前交易費(fèi)用較高。然而傳統(tǒng)物業(yè)管理形式下產(chǎn)生大量的物業(yè)糾紛表示清楚其事后的交易費(fèi)用很高且物業(yè)管理的效果差。因而講業(yè)主自治提高了交易成本是片面的，且在業(yè)主對(duì)話協(xié)商能力提高和共同規(guī)則構(gòu)成以后，自治型物業(yè)事前的交易費(fèi)用也會(huì)大幅降低。五、結(jié)束語(yǔ)在當(dāng)前物業(yè)服務(wù)供應(yīng)較為充足的情況下，