城市研究-市中區(qū)112

PART

4濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域研究PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》區(qū)域價(jià)值定位市中區(qū)位于濟(jì)南市中南部，作為濟(jì)南的中心城區(qū)，是濟(jì)南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心，是“國(guó)家級(jí)示范中央商務(wù)區(qū)”。區(qū)域定位》》》》》成熟、中心城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》區(qū)域規(guī)劃市中區(qū)在區(qū)域規(guī)劃上堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)與老城改造同步，大力實(shí)施“北精南快”戰(zhàn)略，以“一軸兩帶”為核心，加快城市拆遷和改造建設(shè)步伐，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和城區(qū)現(xiàn)代化，全面形成內(nèi)外并舉、城鄉(xiāng)互動(dòng)、多點(diǎn)支撐的發(fā)展新格局。在這樣的規(guī)劃格局下，房地產(chǎn)開發(fā)也會(huì)在城鄉(xiāng)一體化的基礎(chǔ)上形成幾個(gè)黃金開發(fā)帶，如英雄山路和二環(huán)南路附近。緯二路-英雄山路-103省道發(fā)展中心軸：強(qiáng)化商務(wù)載體建設(shè)，加大招商引資力度，引領(lǐng)高檔餐飲、現(xiàn)代服務(wù)、金融網(wǎng)點(diǎn)、商務(wù)樓出租、文化產(chǎn)業(yè)等三產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步激發(fā)全區(qū)中心活力軸的帶動(dòng)作用。經(jīng)四路高端金融商務(wù)商貿(mào)黃金帶：北部老城將以打造經(jīng)四路金融商務(wù)商貿(mào)黃金帶為重點(diǎn)，以濟(jì)南金融商務(wù)中心區(qū)為核心，重點(diǎn)推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，進(jìn)行梁莊、中山公園東、上新街等棚戶區(qū)拆遷改造，以及大觀園東、城頂街等片區(qū)危舊簡(jiǎn)易樓群改造。二環(huán)南路生態(tài)居住休閑景觀帶：積極協(xié)調(diào)魯能領(lǐng)秀城、外海蝶泉山莊等大型開發(fā)項(xiàng)目，強(qiáng)力推進(jìn)西河、石青崖整治，為全區(qū)生態(tài)居住休閑景觀帶和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶建設(shè)提供強(qiáng)勁支撐。市中區(qū)“一軸兩帶”規(guī)劃二環(huán)南路生態(tài)居住休閑景觀帶經(jīng)四路高端金融商務(wù)商貿(mào)黃金帶緯二路-英雄山路-103省道發(fā)展中心軸PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》交通配套八一立交橋位于經(jīng)十路和緯二路主道交匯處，為三層互通式立體交叉，上層高架橋連接緯二路和英雄山路，供南北直行機(jī)動(dòng)車通行。中層由兩座跨越經(jīng)十路的三孔連續(xù)板橋組成，供南北直行非機(jī)動(dòng)車和行人使用。下層地道供東西直行機(jī)動(dòng)車通行，為四車道。該橋有較好的交通功能，保證了機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車與行人完全分流。繞城高速處于京滬、膠濟(jì)鐵路十字交叉點(diǎn)，是山東省會(huì)濟(jì)南五年大變樣的六大形象工程之一，南線為雙向4車道，長(zhǎng)40公里，起點(diǎn)與京臺(tái)高速公路連接，在309國(guó)道邢村立交橋處與濟(jì)南繞城高速公路東線連接。市中區(qū)區(qū)域內(nèi)有濟(jì)南長(zhǎng)途汽車南站（旅游車站）連接對(duì)外交通。城區(qū)八一立交橋、緯二路、英雄山路、順河高架路、建設(shè)路等主要交通干線縱橫交錯(cuò)，形成網(wǎng)絡(luò)并向四周延伸；104國(guó)道、省道103線、繞城高速路、二環(huán)南路穿境而過(guò)。便捷的交通不僅方便了人們的生活，也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了利好，主干道附近的樓盤都有不錯(cuò)的銷售成績(jī)。但區(qū)域南部交通有待進(jìn)一步完善。八一立交橋繞城高速濟(jì)廣高速殷家林樞紐立交二環(huán)路PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》醫(yī)療配套市中區(qū)醫(yī)療配套分布不均勻，主要集中在北部老城區(qū)，區(qū)域西南部的醫(yī)療配套有待進(jìn)一步完善。而醫(yī)療配套的完善與否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也有一定的影響作用，區(qū)域內(nèi)有山東中醫(yī)藥大學(xué)第二附屬醫(yī)院、濟(jì)南市中醫(yī)醫(yī)院、山東施爾明眼科醫(yī)院等三級(jí)甲等醫(yī)院，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了醫(yī)療配套的保障。山東中醫(yī)藥大學(xué)第二附屬醫(yī)院山東中醫(yī)藥大學(xué)第二附屬醫(yī)院濟(jì)南市中醫(yī)醫(yī)院濟(jì)南市婦幼保健院

山東施爾明眼科醫(yī)院山東省郵電醫(yī)院濟(jì)南市中區(qū)人民醫(yī)院山東紅十字會(huì)醫(yī)院濟(jì)南市婦幼保健院濟(jì)南市中醫(yī)醫(yī)院山東施爾明眼科醫(yī)院濟(jì)南市第二人民醫(yī)院山東省警官總醫(yī)院濟(jì)南市口腔醫(yī)院山東紅十字會(huì)醫(yī)院PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》教育配套市中區(qū)是濟(jì)南市教育資源的聚集地，山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)師資力量雄厚，教學(xué)成果顯著，是莘莘學(xué)子夢(mèng)寐以求的學(xué)府，山東大學(xué)作為省內(nèi)最優(yōu)秀的高等學(xué)府，興隆校區(qū)選在市中區(qū)也為市中的高等教育添上了濃墨重彩的一筆。同等條件下，學(xué)區(qū)房的價(jià)值一般會(huì)高于非學(xué)區(qū)房，市中區(qū)多所院校也為區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房的坐落提供了更多更好的機(jī)會(huì)。幼兒園——目前市中區(qū)共有109所幼兒園，其中有濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部機(jī)關(guān)幼兒園等5所部隊(duì)辦幼兒園，濟(jì)南市經(jīng)五路幼兒園等8所教育辦幼兒園，中共山東省委機(jī)關(guān)幼兒園等12所事業(yè)辦幼兒園。中小學(xué)——市中區(qū)現(xiàn)有轄區(qū)中小學(xué)44所，其中濟(jì)南實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育英中學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、勝利大街小學(xué)、南上山街小學(xué)、舜耕小學(xué)等學(xué)校擁有較雄厚優(yōu)質(zhì)的師資力量，教學(xué)成果顯著。高等院校——區(qū)內(nèi)擁有多所省內(nèi)名校，山東大學(xué)興隆校區(qū)、濟(jì)南大學(xué)東西校區(qū)、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)舜耕校區(qū)等高等學(xué)府在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造了濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，增加了文化底蘊(yùn)。山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)地址：山東省濟(jì)南市市中區(qū)經(jīng)七路73號(hào)創(chuàng)建年份：1948年地位：學(xué)校被授予“全國(guó)教育系統(tǒng)先進(jìn)集體”、“國(guó)家級(jí)綠色學(xué)校”、“國(guó)家級(jí)體育傳統(tǒng)項(xiàng)目學(xué)校”等榮譽(yù)稱號(hào)。地址：濟(jì)南市市中區(qū)二環(huán)東路12550號(hào)創(chuàng)建年份：2004年地位：山東大學(xué)在濟(jì)南市的六個(gè)校園中面積最大的校園。山東大學(xué)興隆校區(qū)PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》商業(yè)配套市中區(qū)商業(yè)配套主要集中于區(qū)域北部發(fā)展成熟片區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中海環(huán)宇城等大型購(gòu)物中心為周邊提供了完善的商業(yè)配套，方便居民生活。但在區(qū)域南部的的商業(yè)配套需要進(jìn)一步完善，商業(yè)發(fā)展需要進(jìn)一步加快，這也是該片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)撛诘臋C(jī)遇。24713編號(hào)標(biāo)桿購(gòu)物中心商業(yè)體量（㎡）1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2900002歐亞大觀商都1500003海鮮大市場(chǎng)1000004魯商廣場(chǎng)800005中海環(huán)宇城700006祥泰廣場(chǎng)300007銀座晶都國(guó)際19000在營(yíng)商業(yè)在建/待建商業(yè)56注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》景觀資源市中區(qū)作為濟(jì)南市的中心老城區(qū)，旅游景觀多有一定的底蘊(yùn)，其中英雄風(fēng)景區(qū)內(nèi)既有連綿起伏的山巒，又有開闊的平地廣場(chǎng)，是濟(jì)南市著名的景區(qū)之一。市中區(qū)主要旅游景點(diǎn)有英雄山風(fēng)景區(qū)、青銅山風(fēng)景區(qū)、佛峪風(fēng)景旅游區(qū)、中山公園等。青桐山風(fēng)景區(qū)是泰山北麓的第一高山，海拔754米，距繞城高速公路南線僅3公里，有盤山公路直達(dá)。。佛峪風(fēng)景旅游區(qū)位于市中區(qū)東南部，該地區(qū)佛教古跡眾多，擁有良好的自然生態(tài)資源和人文景觀。英雄山風(fēng)景區(qū)位于英雄山路東，玉函路西。包括馬鞍山、英雄山、五里山、六里山、七里山5個(gè)山頭和英雄山烈士陵園。濟(jì)南革命烈士陵園位于英雄山南麓和五里山西麓，為山東省第一批省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。中山公園坐落在經(jīng)三路緯五路，是山東省興建最早的以公園命名的公共游覽場(chǎng)所。1、英雄山2、中山公園12PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》產(chǎn)業(yè)市中區(qū)通過(guò)在城郊西部、西南部區(qū)域布局六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎。隨著產(chǎn)業(yè)格局的形成，導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口及周邊配套的發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域西南部的房地產(chǎn)發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒市中區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地：1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團(tuán)為龍頭，打造規(guī)?；?、高端化、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：以西客站市中片區(qū)智能經(jīng)濟(jì)區(qū)(臘山)為核心，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)基地。3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進(jìn)大型現(xiàn)代物流項(xiàng)目，打造組織化程度高、集散能力強(qiáng)、帶動(dòng)作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。4、岳而總部基地：結(jié)合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進(jìn)聚合總部辦公室、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試成果轉(zhuǎn)化等高端業(yè)態(tài)，打造總部基地。5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識(shí)性，強(qiáng)融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。6、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺(tái)，加強(qiáng)與專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》板塊格局市中區(qū)作為濟(jì)南市的老城區(qū)，在靠近市中心的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟，項(xiàng)目比較集中，區(qū)域南部基本沒(méi)有新建項(xiàng)目，市場(chǎng)發(fā)展不成熟，有待進(jìn)一步開發(fā)。市中區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)主要有英雄山板塊、二環(huán)南路板塊、白馬山板塊和黨家板塊，其中項(xiàng)目主要集中在英雄山板塊、二環(huán)南路板塊和白馬山板塊，二環(huán)南路板塊更是大盤云集，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟。市中區(qū)作為濟(jì)南的老城區(qū)，靠近主城區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟，黨家板塊和二環(huán)南路板塊南部區(qū)域基本沒(méi)有新建項(xiàng)目，在該區(qū)域應(yīng)在保護(hù)山體資源及自然資源的同時(shí)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)。市中區(qū)項(xiàng)目主要集中在區(qū)域北部靠近老城區(qū)的地方。市中區(qū)陽(yáng)光100新城、華潤(rùn)中央公園、魯能領(lǐng)秀城、中海國(guó)際社區(qū)等大盤名企項(xiàng)目，有些自配商業(yè)及學(xué)校，如美樂(lè)匯、中海環(huán)宇城等，完善了市中區(qū)的生活配套，也帶動(dòng)了周邊區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展，加快了市中區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。三慶城市主人華潤(rùn)中央公園融匯愛(ài)都世茂原山首府魯能領(lǐng)秀城中海國(guó)際社區(qū)安泰誠(chéng)品陽(yáng)光100蘭亭建筑花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銀座晶都國(guó)際祥泰廣場(chǎng)黨家板塊無(wú)項(xiàng)目信息西客站板塊7451元/㎡白馬山板塊8531元/㎡英雄山板塊10171元/㎡千佛山-舜耕板塊11343元/㎡二環(huán)南路板塊10109元/㎡PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》開發(fā)商入駐狀況項(xiàng)目名稱成交面積排名成交面積（萬(wàn)㎡）成交金額排名成交金額（億元）中齊他山113.05132.16安泰誠(chéng)品122.75122.26宏瑞國(guó)際星城132,。17151.63其他重點(diǎn)項(xiàng)目2014年已有中海、華潤(rùn)、魯能、融匯、綠地、萬(wàn)達(dá)、世茂、外海、祥泰、魯商等開發(fā)商入駐市中區(qū)，從2014年上半年銷售業(yè)績(jī)看，中海、華潤(rùn)、魯能、綠地在市中區(qū)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)占銷售面積及金額前排。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)為2014年全年P(guān)ART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》土地概況市中區(qū)近年來(lái)土地成交量起伏較大，2009年和2013年成交較多，超過(guò)300萬(wàn)平米，其中中海在09年拿下多幅土地，融匯、綠地、世茂在13年拿下大宗土地，使得這兩年土地成交空前。從土地樓板價(jià)來(lái)看，市中區(qū)2014年土地平均樓板價(jià)達(dá)到1704元/㎡，走出2013年年均樓板價(jià)1084元/㎡的低谷。2011-2014上半年土地成交建面在10萬(wàn)㎡以上的土地所占比例超過(guò)一半，市中區(qū)在中小盤項(xiàng)目不斷開發(fā)的同時(shí)，也不乏像魯能領(lǐng)秀城、中海國(guó)際社區(qū)、陽(yáng)光100新城、華潤(rùn)中央公園這樣的大盤項(xiàng)目。市中區(qū)近年樓板價(jià)除13年以外均在1500元/㎡以上，14年樓板價(jià)1674元/㎡。融匯、綠地、世茂2013年在市中區(qū)拿地，且都是大宗土地，使得該年土地成交較多。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》市場(chǎng)概況市中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，近年供應(yīng)量有所減少，成交量不斷增加，消化能力較好，去庫(kù)存比較多，商品住宅均價(jià)至2014年已達(dá)到10001元/㎡。供求方面，市中區(qū)2012年、2013年由于中海、華潤(rùn)等大盤入市銷售以及魯能的持續(xù)銷售，整體成交有所增加。2013年以后，中海、世茂、綠地等項(xiàng)目為區(qū)域供應(yīng)及成交主力。市中區(qū)近年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，成交量逐年上漲，12年中海國(guó)際社區(qū)、魯能領(lǐng)秀城成交量均超11年項(xiàng)目成交，12年成交量總體較大。13年中海、魯能項(xiàng)目繼續(xù)加推，華潤(rùn)中央公園12年年底入市，且13年迎來(lái)大量成交，13年的成交量較12年又有8.7%的漲幅。而魯能、中海、華潤(rùn)這樣的品牌項(xiàng)目也拉高了區(qū)域商品住宅的成交均價(jià)，至2014年已經(jīng)達(dá)到10001元/㎡。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》宏觀存量市中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較健康，存量相對(duì)較少，去化情況不錯(cuò)。但存銷比比較小，每月持續(xù)小于6，說(shuō)明市中區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)略顯不足。存量方面，市中區(qū)存量較少，基本維持在30萬(wàn)㎡以下，而且從潛在供應(yīng)量上看，市中區(qū)未來(lái)存量仍會(huì)比較穩(wěn)定，去化效果比較好，區(qū)域未來(lái)去化壓力小。存銷比方面，市中區(qū)存銷比較小，基本穩(wěn)定在3-5之間，持續(xù)小于6，雖然去化良好，供應(yīng)略顯不足，未來(lái)隨著區(qū)域內(nèi)大盤的持續(xù)供應(yīng)，情況或許會(huì)有所好轉(zhuǎn)。存量數(shù)據(jù)說(shuō)明：存量數(shù)據(jù)以2010年1月1日為節(jié)點(diǎn)

部分?jǐn)?shù)據(jù)存量為0并不代表沒(méi)有存量，僅代表存量極少或部分?jǐn)?shù)據(jù)不可考PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》細(xì)分存量市中區(qū)主力銷售面積段在80-110㎡左右，首置、首改型住宅產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)基本平衡，存量相對(duì)較少，存銷比也比較小，高端住宅存銷比相對(duì)較高，在某些月份超過(guò)合理區(qū)間，而再改產(chǎn)品市場(chǎng)存量較其他類型產(chǎn)品更少。PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》產(chǎn)品分面積段分析市中區(qū)80-110㎡的戶型占49%以上，該區(qū)以剛需和首改戶型為主，主力面積段從80-90㎡逐漸向90-110㎡轉(zhuǎn)移，而改善型戶型的主力面積段則主要集中在由130-140㎡，160㎡以上的大戶型也逐漸呈熱銷趨勢(shì)。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014面積區(qū)間80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-180㎡180㎡以上2011年2.77%18.14%9.75%18.88%4.52%5.73%11.80%12.19%2.18%5.13%8.89%2012年1.98%22.34%17.62%16.23%6.39%4.78%11.43%7.46%0.65%5.33%5.80%2013年1.14%16.99%22.74%10.01%13.22%4.93%3.50%11.34%2.08%7.68%6.37%2014年1.83%10.31%25.13%14.35%5.56%9.73%9.28%5.96%3.00%6.99%7.84%PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》產(chǎn)品分總價(jià)段分析市中區(qū)總價(jià)在70萬(wàn)以下的戶型占比在逐年減少，說(shuō)明該區(qū)純剛需產(chǎn)品市場(chǎng)在萎縮，而70-90萬(wàn)的剛改產(chǎn)品在逐漸增加，90-100萬(wàn)的產(chǎn)品比較穩(wěn)定，維持在15%左右，140萬(wàn)以上的改善型產(chǎn)品占比也呈上升趨勢(shì)，而14年釋放了大量高總價(jià)改善性需求。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014總價(jià)段（萬(wàn)元）成交套數(shù)成交比例11年12年13年14年11年12年13年14年60以下57317226413078.97%18.32%7.15%3.91%60-707031564108856111.01%16.64%12.14%7.14%70-8093715342005132314.67%16.32%22.37%16.84%80-909606941263142715.03%7.38%14.09%18.17%90-10070512321501106711.04%13.10%16.76%13.59%100-1104364674794536.82%4.97%5.34%5.76%110-1205278456745008.25%8.99%7.52%6.37%120-1303844253084016.01%4.52%3.44%5.11%130-1401631581382992.55%1.68%1.54%3.81%140以上1000760865151615.65%8.08%9.65%19.30%PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》產(chǎn)品分單價(jià)段分析市中區(qū)7000-10000元/㎡單價(jià)段的產(chǎn)品成交占比比較大，12000元/㎡以上的高端產(chǎn)品如華潤(rùn)、中海、魯能的洋房或別墅產(chǎn)品也比較受該區(qū)市場(chǎng)歡迎，成交占比在逐年增加，這些產(chǎn)品主要集中市中區(qū)的老城區(qū)區(qū)域。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014單價(jià)段（元/㎡）成交套數(shù)成交比例11年12年13年14年11年12年13年14年6000以下39398712982436.15%10.50%14.48%3.09%6000-7000999208536040615.63%22.17%4.01%5.17%7000-8000128724891447181720.15%26.48%16.15%23.14%8000-9000175528974376230527.47%30.82%48.83%29.35%9000-10000956367772166714.97%3.90%8.61%21.22%10000-11000274851453894.29%0.90%1.62%4.95%11000-12000150731192342.35%0.78%1.33%2.98%12000以上5744184457938.99%4.45%4.97%10.10%PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》產(chǎn)品細(xì)分交叉分析面積段

（㎡）

總價(jià)段

（萬(wàn)元）80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-220220-240240以上60以下17634226967735124000000060-70455168853184204317206000070-8012104317572821723481043540300080-906388803903109118341091187821300090-1004182276501018179235221519145000100-1100134665156348149941131028360110-120279131362931924204125728010120-1301446111711522624040133101130-1400135131211616323661913012140-160016142731114501779167945160-200003101028134541501186830196200以上00001034133106108989496593市中區(qū)各價(jià)位的不同面積段都有不錯(cuò)的成交量，主力成交段呈階梯式分布。面積段80-110㎡之間總價(jià)在60-80萬(wàn)之間的剛需產(chǎn)品成交狀況較好，面積段100-130㎡之間總價(jià)在80-110萬(wàn)之間的產(chǎn)品成交也比較多，受個(gè)別項(xiàng)目影響，面積在170㎡以上，總價(jià)款在200萬(wàn)以上的高端產(chǎn)品也比較硬朗。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)為2013.1-2014.12PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》商品住宅銷售排行市中區(qū)銷售金額前十項(xiàng)目在市中區(qū)的占比接近85%，其中僅中海的國(guó)際社區(qū)一個(gè)項(xiàng)目占比就有32.45%，華潤(rùn)中央公園項(xiàng)目占比也近20%，同時(shí)各項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)去化較快。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)為2013.1-2014.12排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）成交面積（萬(wàn)㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）月均去化面積月均去化套數(shù)金額市中區(qū)市場(chǎng)占有率1中海國(guó)際社區(qū)63.2565.84517396062.7421632.45%2華潤(rùn)·中央公園33.1332.302567102561.3510717.00%3魯能領(lǐng)秀城23.5721.891771107690.917412.10%4融匯愛(ài)都9.3611.20110883620.47464.80%5麗景苑小區(qū)6.6411.0271560280.46303.41%6綠地新都會(huì)6.256.4957496290.27243.20%7泉景天沅6.147.2662684550.30263.15%8偉東帝景5.054.58315110230.19132.59%9宏瑞國(guó)際星城4.656.3465673280.26272.38%10安泰誠(chéng)品4.215.0249183730.21202.16%匯總

83.24%PART

4

房地產(chǎn)區(qū)域》市中區(qū)》精品項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)是由中海地產(chǎn)打造的大型綜合體項(xiàng)目，于2011年開盤，至今商品住宅去化138.14萬(wàn)方，項(xiàng)目土地性質(zhì)為住宅與商業(yè)，拿地樓板價(jià)（住宅用地）1532元/㎡，累計(jì)銷售均價(jià)8784元/㎡，2014年銷售均價(jià)為9850元/㎡。隨著未來(lái)二環(huán)南路快速路以及高架的修起，交通更加方便，區(qū)域的熱度將進(jìn)一步提升。中海國(guó)際社區(qū)為成熟大盤，多期推案已交房，商業(yè)環(huán)宇城也已投入使用。教育資源十分完善，相比于周邊競(jìng)品價(jià)格適中，周邊自然環(huán)境優(yōu)美。注：數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC2014

累計(jì)供應(yīng)成交量統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2014年12月，統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型為商品住宅區(qū)位/地址二環(huán)南路和郎茂山路交匯處東南側(cè)占地面積178.3萬(wàn)㎡建筑面積300萬(wàn)㎡物業(yè)類型高層、洋房容積率1.68車位配比1:0.8開盤時(shí)間2011-3客戶認(rèn)知成熟大盤、配套完善交房時(shí)間2016-10投資商濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司主力戶型90-95㎡兩室110-143㎡三室均價(jià)8784元/㎡累計(jì)供應(yīng)144.66㎡/11182套

累計(jì)成交138.14萬(wàn)㎡/11249套PART

4