房地產項目開發(fā)經營與案例講義

房地產項目開發(fā)經營研究與案例分析講義第一部分、房地產開發(fā)的概念一、建筑方面二、建筑經濟三、技術知識四、生態(tài)方面第二部分、房地產開發(fā)的總體趨勢一、發(fā)展不平衡二、幾家歡樂幾家愁的局面三、2003年后新高潮的起因四、城區(qū)發(fā)展向郊區(qū)轉移第三部分、房地產開發(fā)的當前形勢一、2002年33號文件出臺后，地產拍賣情況二、綜合分析第四部分、當前房地產公司如何開拓市場一、利用資金優(yōu)勢收購項目二、合作開發(fā)三、資金投入四、引入國外資金及信托融資第五部分、建筑經濟概念簡介一、建安費及其分解二、地價及費率介紹三、貧窮—負債—差距四、基尼系數與勞倫茨曲線第六部分、購房投資及利率分析第七部分、萊太大廈投資分析第八部分、房地產開發(fā)經營的風險與項目的可行性分析與評估一、房地產開發(fā)的風險二、房地產開發(fā)可行性研究第九部分、開發(fā)模式的選擇及案例分析一）成壽寺經濟適用房案例分析二）《博雅園可行性分析報告書》三）新亞大廈銷售策劃案四）住邦2000寫字樓考察報告五）延嶺花園小區(qū)項目建議書六）花園東路牡丹電子集團寫字樓評估報告七）新源大廈可行性研究報告第五部分、建筑經濟概念簡介建安費及其分解1、地基降水 80元/m2(臺)2、樁基礎 300元/m2(臺)3、土方工程： 20元/m3（含卸工費，手續(xù)費3元/m3）4、消防工程： 97元/m2~150元/m2占總工程費48.5%，至少得2%~3%.5、地熱開采費： 1500元/m3，總費400萬元6、地使用費： 2元/m3~5元/m3（50°~70°）7、園林工程費： 80元//m2(臺)<5萬平方米小區(qū)120元//m2(臺)>5萬平方米~10萬平方米小區(qū)200元//m2(臺)>10萬平方米小區(qū)8、綠化工程費： 200元/m2草坪9、集中供暖（鍋爐）150元/m210、地采暖：1、發(fā)熱電纜：92元/m260元/m211、外保溫澆鑄聚箱乙烯：35元/m2（表面）,一含建安費用。12、門窗占建安費的8%：具0.4~0.6萬元/，灶具1.8~2.3萬元，普遍住宅。13、電梯；50/部~60/部設計20萬~30萬元/部（合資）14、雙路電纜工程費：240元/m~400元/m，總價400萬元15、液化石油氣費用：35元/m3~70元/m3(占建筑從小到大選取)16、中水處理成本費：3元/m3~5元/m3（僅限優(yōu)質排水）17隱框：1500元/m2表面（2、料合計進口）明框：1300元/m2表面（2、料合計進口）隱框：1200元/m2表面（2、料合計國產）明框：1100元/m2表面（2、料合計國）18板式熱交換器：設計壓力：10KG/ Cm2,溫度150°C，可交換5~70m2價格標準1000元/交換面積m2，m2（交互）→可供600m2（建面）價格標準1000元/交換面積m219、集中空調費用1）冷水機組：250元/m22）互燃機：300元/m220、壁柜燃氣爐：3~13L/mm，5000元/m2(進口)21、內裝修費用：1）初裝修 300元/m2（室內面積）2）精裝修 500元/m2 （室內面積）3）高級裝修 71000元/ m2 （室內面積）22、北京住宅（普遍）建安工程造價1）磚混結構：900~1100元/m22）框架結構：1400元/m23）全繞決定結構：1600~1800元/m2含鋼筋里：1）磚混結構：40kg/m2~50kg/m22)框架結構：60kg/m2~70kg/m23)含澆混凝土結構：80kg/m2含鋼筋量為3%有關稅費1、規(guī)劃設計及方案設計的總設計費的10%2、規(guī)劃設計及方案設計及擴動設計占總統(tǒng)計費40%3、易地人防費：多層樓915元/m2×人防面積剪力墻1023元/m2×人防面積4、此條能源費：綜合水價6元/m2，天燃氣1.9元/m3，電0.49元/m25、補償綠化費：一是二環(huán)以內6000元/m2（綠色面積）二是二~四環(huán)之間5500元/m2（綠色面積）三是四環(huán)以外3500元/元m2（綠色面積）6、補充綠地費：240元/m2規(guī)范：35%7、競標交繳毛地價：先交15%，其余2個月交齊。8、基礎建設配套費：公寓、酒店200元m2，住宅150元/m2二、貧窮—負債—差距我國有13億人員，絕大多數為農村人員，城鎮(zhèn)人員規(guī)模已不斷擴大，目前也在3個億左右，不久會達到4億，生活在貧困線以下的人員數字（1997）5000萬人左右，2004年也不低于3000萬人，人均年收入637元以下的又增加80萬人。GDP指數自然在世界總值總排位第七位，但達到小康社會人均僅為1000美元，而美國人均38600美元，日本也達28000美元。此外資源匱乏，如水資源僅為世界人均占量的1/4，石油目前進口1.2億噸/年，2005年將成為世界第二石油消費國。房地產業(yè)的高速發(fā)展，造就了一批高負債族，如北京家庭負債比率為122%，上海為155%，都遠遠超過美國2003家庭債務比率115%。以上海為例，（房價目前全國最高達均價5200元/m2，一套80平方米的住房價格是人均支配收入（年）27.54倍，而國外一套住房與人均支配民入（年）為德國114.1，英國10.3，意大利8.61，美國6.43。連工地資極度匱乏的日本，這個比例也不足是11.07可見我國大城市的房價高到何等程度。我國8月份（2004）消費者價格指數（CPI）比去年同期增長5.3%，從而導致實際存款利率連續(xù)9個月為負數。同時使得實際貸款利率連續(xù)兩個月幾乎為零。這樣的負利率必然幾種結果：儲蓄存款增幅走低，客觀了增加了金額機構的資全。資金走向變異，一方面走向房地產，一方面走向股市多元化政策。促進一些人提前消費，銷費市場更熱門出現(xiàn)超前消費。民間融資，通過朋友擔保，年利率高達12%，出現(xiàn)體外循環(huán)?！陨锨闆r均導致負債的出現(xiàn)。關于貧富差距正擴大的危險趨勢問題是這樣：國際來自一個衡生貧富差距的權威指標0.4基尼系數（G iniCoefficinevt）由意大利一位經濟學家于1922年首先提出來的，基尼系數介于0與此1之間，0為完全平等，1為權端不平等。一般基尼系數小于0.2表示居民之間收入分配“高度平均”0.2~0.3表示相對平均；0.3~0.4表示“比較合理”，國際上通常把0.4作為貧富差距“警戒線”而一旦基尼系數超過0.6（資本主義社會）表明該國家就有發(fā)生動亂的潛在危險，因此通常稱0.6為動亂線。那么中國的基尼系數怎樣呢？1995年基尼系數已上升到0.42，已超過了警戒線（0.4），國家稅務總局局長包人慶在2000年人大民政協(xié)會議期間，曾經表示過，中國1979年Gini為0.33，1988年為0.382，1999年為0.434，而許多學者都認為中國的基尼系數最早的1995年就達到0.445，現(xiàn)在的真實水平應在0.5以上。要知道一貫被抨擊為貧富懸殊的美國，其總體基尼系數為0.4。近十年來，許多美國、國民主總值增加的很快，高達10%左右，如委內瑞攔，玻利維亞，高地馬拉，墨西哥阿根廷，智利巴西，這些國家基尼系數已達0.522，基尼0.6。所以近十年來這些國家、政策、金融危機，金融崩潰經常發(fā)生。中國目前解決辦法：1、努力提高低收入家庭的可支配的年收入，僅僅在糧食增產上動腦筋，根本就解決不了，因為年種植會作場收入每畝地1千元人民幣，農民可支配收入怎么能高得上去，必須擴大城鎮(zhèn)人員，可避創(chuàng)收的其他收入。必須保障目前的糧食增加。2006年有些城鎮(zhèn)人員增加到四個億。2、控制社會上嚴重貧富分化趨勢，尤其是非勞動致富的那部分人，嚴格控制金融政策。3、壯大中等階段隊伍，提高社會的穩(wěn)定性，求實發(fā)展。三、基尼系數與勞倫茨曲線基尼系數是反映一個地區(qū)更重要的一個國家、人民生活水平貧富差距的一個系數。介于0與1元之間，“0”為完全平等，“1”為極端不平等，那么怎樣計算這個系數呢，應該以人均支配收入為準，按不同的收入水平，統(tǒng)計所占的比例，總統(tǒng)計人口為100%，提出了著名勞倫茨曲線（見圖）OH線表示人口按收入不同累計所占的百分比；OM線表示收入累計的百分比，列出笛卡爾坐標點連成曲線ODL即為勞倫茨曲線。顯而易見曲線的彎曲程度及面積充分反映出收入分配的不平等程度。如果人口累計的百分比與收入的百分比是相等的，即45°角的OL線，反映收入是完全平等的。而OHL折線反映全部收入為1個人所獲，故完全不平等的。一般的來說，一個國家的收入分配是完全不平等與平等之間，而ODL與OL之間的凸出面積叫做不平等面積。OHL與OL之間的面積即A+B，稱之為完全不平等面積。不平等面積與完全不平等面積之比為基尼系數即設為G為基尼系數。HH029%7.5%3%49%40%80%60%100%20%人口累計LM收入LM累計%0%0%20%3%40%7.5%60%29%80%49%100%100%Lorenzcurose(勞倫茲曲線)某國收入分配調查表Lorenzcurose(勞倫茲曲線)第六部分購房投資及利率一.房源條件：近效區(qū)經濟適用房，建筑面積125m2。兩居室一套單元樓。單價位：3200元/m2經濟適用房均價計算。付款方式：首付款80000元20年按揭貸款。總按揭款：320000元月付2119元。二.經營效益：現(xiàn)金；2500元/月計算方法：年投資收益率為：年純收入÷全部收入年純收入：月現(xiàn)金×12月+20年房屋現(xiàn)價折現(xiàn)。全部投資：原首付款80000元。3.20年后房屋折舊率費用計算：房屋折舊率：3%建筑物重置費即總購置款400000元。20年后的殘值：房用折舊的余額遞減法公式為：V=c(1-d)tV—建筑物20年后的殘值。C—建筑物的重置費。d—折舊率。t—折舊年限。V=400000×(1-3%)20=400000×0.5438=217500。4．20年里每月應付給銀行的采用等額分付類型的公式，即償償債基金公式：F—即終值20年后的殘值即上式中的V。I—折現(xiàn)率，取6%n—折現(xiàn)年限20年A—年付銀行款查復利率系數6%，A/F利率，A/F的表得出：A=217500×0.027185=5913元/年。每月向銀行付5913元，20年后得殘值217500元。5．投資收益率計算：（1）年純收入：（2500-2119）×12=4572元/年。（2）總收入：應加上建筑物殘值得折現(xiàn)即4572+5913=10485元/年。（3）年投資收益率：三、結論1．目前市場，2004年8月得CPI消費價格指數比去年同期增長5.3%，導致實際存款利率連續(xù)9個月為負數。2．面對物價水平上漲，我國居民的儲蓄存款并沒有得到相應的保值、增值。儲蓄存款一直保持在活期利率0.7%，一年期利率1.98%，三年期2.52%，五年期利率2.7%水平上。如果再剔除20%和利息所得稅，所得的利息收益遠遠低于物價上漲的水平，這就是儲蓄存款利率的道里。3．鑒于以上的分析，個人購房的首付款8萬元的基礎上仍得到13%的收益率，是相當可觀的。因為即建筑耐用年限20年后仍可有收益，所以購房投資是非常合算的。第七部分、萊太大廈投資分析項目概況及規(guī)模項目位于朝陽區(qū)麥子店西街9號，南洋萊太花卉市場用地，目前應屬于集體土地。實際上位于機場路，小亮馬橋路、麥子店西路之間的一塊中心地帶。由此可見不宜于做商業(yè)建筑，根據首規(guī)委2003年6月5日的規(guī)定意見書批準為酒店（公寓）、寫字樓，詳見規(guī)劃意見附圖，規(guī)定的建設規(guī)模為：占地面積：17458平方米容積率：4.5建筑面積：78500平方米建筑物高度：寫字樓18米、酒店（公寓）80米。車位：510輛綠化率：30%市場分析北京市房地產開發(fā)市場，自從進入WTO世貿組織，又申奧成功之后，可以已掀起一個高潮。2002年后半年幾乎每天就有4家外國公司在北京注冊，這個數字遠遠超過了1995年200家/年的外企注冊指標。當時北京的房產均價已達到4771元/平方米，居全國首位，又由于北京人均收入的增加，及GDP指標已達3060美元，接近中等發(fā)達國家水平，而恩格爾指數已達38.6%。此外由于長江以北，那些先富裕起來的人們，也來首都購房，沖擊房地產市場。但是目前商品房的走向，自2005年以來各類房屋，均是價格下降趨勢，分述如下：住宅：2003年8月統(tǒng)地，全市商品價格已下降216元/平方米，下降4.8%，主要原因：經濟適用房，沖擊北京住宅市場，自1999年至2002年，四年累計建成經濟適用房，761.7萬平方米，均價2864元/平方米。危改回遷，2005年二環(huán)內危改拆遷要基本完成，回遷量很大約占60%左右。回遷房足以1580元/平方米購買（人均15平方米以內）。由于土地稀缺，四環(huán)以內選擇宗地，十分困難，交通及基礎設施不完善，造成2000年全市空置商品房面積在四環(huán)以外占55.3%，其中88.4%米住宅、空置商品住宅，每平方預期售價在3000-5000元的中低價位有139.3萬平方米。北京商品房總的空置率達到26%，其中公寓的空置率也含在其中。寫字樓：甲級寫字樓城市東區(qū)占半數，北京現(xiàn)有寫字樓700余個，甲級不超過130個，（約465萬平方米）東部地區(qū)290萬平方米，占半數以上。2001年以前，寫寫字樓總空置置率達42%。自從進入WTO后，寫字樓樓市場自回升升趨勢，其空空置率已下降降到22.4%。就東區(qū)寫寫字調查結果果，最高價位位是國貿，月月租金61美元。建國國門外調查10家寫字樓，只只漢威大廈，即即租又售，售售價已降到15000元/平方米，租租金1美元/平方米.天。此價位位乃是CBD及泛CBD區(qū)的標準價價位了。寫字字樓目前情況況，租售市場場過于求，如如CBD地區(qū)規(guī)劃寫寫字樓約500萬平方米，中中關村地區(qū)2002年-2005年間，將建建成58個寫字樓，總總供應量約241萬平方米，平平均線年增長長80萬平方米。事事實上，中關關村地區(qū)還處處在炒作行為為，即使CBD地區(qū)也消化化不了這么多多的寫字樓。未來趨勢寫字樓售售價及租金，是是整體回落、勢勢不可擋，但但也不可大幅幅度下降了。由由于以上市場場分析可見，公公寓寫字樓市市場在價格定定位上，必須須要考慮到開開發(fā)商的風險險投資，心須須留有一定的的風險利潤，必必須本著向前前來，而不是是向后來的觀觀點上，從宏宏觀經濟推演演到微觀經濟濟上來分析項項目的開發(fā)及及投入。公寓（酒店）設計計概念公寓與住宅的區(qū)別別，主要反映映在建設成本本上，自然與與結構型式有有關。目前市市場的公寓有有下面幾種：：小戶型公寓：這種種公寓的戶型型均在120萬平方米/套以下，超超小戶型可達達20-60平方米/套，便于白白領階層，首首付3-5萬，總價20萬以內，即即可購置可供供獨身或雙人人使用，如四四惠橋附近的的小戶型公寓寓去年賣的非非?？?。高級公寓：大開間間，層高往往往在3.3-33.5米，集中空空調，用直燃燃機，內、外外高級裝修其其費用在1500元/平方米以上上，并設有游游泳池，保齡齡球，網球，KTV包間、臺球球等會館。如如幸福二村的的錦銹園，燕燕莎東側的福福景苑。最高高售價的在建建內大街的建建國公寓售價價在3600UUS/平方米，此此類公寓主要要是涉外。商住公寓：目前也也興建不少，主主要表現(xiàn)在辦辦公樓的格式式，但內部存存框架結構，大大開間，但帶帶小衛(wèi)生間，即即所謂商住樓樓，一般為國國內公司首選選。酒店服務式公寓：：這種自1999年上海興起起之后，銷售售或出租非常常火爆，它的的主要特點是是：亦公亦住，形成一一個獨立的辦辦公——生活的空間間，不是商住住樓型，是辦辦公一居住在在同樓內，分分別處理，自自然有聯(lián)系，很很適合涉外的的小型公司使使用。酒店式的服務：服服務內容廣泛泛，24小時電話用用餐。24小時開放的的洗衣房、電電傳、電腦、系系統(tǒng)齊全，服服務內容非常常廣泛。娛樂設施齊全，如如室內游泳池池、網球場、沙沙壺球、保齡齡球、壁按摩摩浴、蒸汽浴浴、KTV歌廳可以說說應用盡有。交通地點，必須方方便處在公司司云集的地區(qū)區(qū)，如在2000年以前的團團結湖西區(qū)，2000年建成的金金玉大廈，就就是典型的這這類建筑。鑒鑒于以上分析析本建筑物，應應選擇酒店服服務式公寓及及乙級寫字樓樓。投資成本估算土地開發(fā)費：1、毛毛地價：1400地/平方米，總總計為1400×785500=100990.00萬元2、轉讓費（7通1平）30000元/平方米總計為3000×785500=233550.00萬元3、小計：109990+233550=334540萬元前期開發(fā)費：勘測費：根據建設部[19991]3116號《關于改改進和調整勘勘測不合理收收費辦法和標標準的通知》建建安費的0.4%即28533.5××0.4%==114.11萬元設計費：取建安費的2.88%即28533.5××2.8%==798.77萬元小計：1144.1+7998.9=9913.0萬元房屋開發(fā)費建安費：公寓：1600元元（結構）/1000元（裝修）+空調200元+95元（消防）+5000元（市政）/150（安全工程程）=3545元/平方米字字樓：建筑施工工費、結構費費、設備費、裝裝修費、樓內內市政管理線線費、照明器材費、安全工程程費、智能工工程費、安裝裝費取4000元/平方米總費用：630000×35445+40000×15000=223333.5+66200.00=285333.5萬元紅線內市政配套及及公建配套費費：取建安費的5%即即285533.5××5%=14426.7萬元紅線外市政配套費費含在七通一平轉讓讓費用。招投標管理費：根據京發(fā)[19997]號批準《北北京市建設工工程施工招標標管理暫行辦辦法》取建安安費的285533.5××0.06%%=17.11萬元質量監(jiān)督費：根據北京市建設工工程質量管理理監(jiān)督辦法（1991年12月14日發(fā)政府第31號令）取建建安費的0.25%即28533.5××0.25%%=71.33萬元工程監(jiān)理費：根據北京市發(fā)布“工程建設監(jiān)監(jiān)理有關規(guī)定定的通知”[（1992）價費479號]文件取費為為建安費的0.7%即285333.5×0..7%=1999.7萬元竣工圖費：根據“關于編制基基本建設工程程竣工取費標標準批復”[（86）年建規(guī)定497號文件]規(guī)定取設計計費的6%即798.99×6%=447.9萬元小計：285333.5+11426.77+17.11+71.33+199..7+47..9=302296.2萬元(四)綠化建建設費：以30%綠化率工程程款24元/平方米計算算即174458×300%×24==12.6萬元(五)防洪費費：根據有關規(guī)定,取取占地面積的的20元/平方米,即174458×200=34.99萬元(六)管理費：取[(一)+(二)+(三三)+(四)+(五)]×2%即[[345400+913..0+302296.2++12.6++34.9]]×2%==657966.7×2%%11315.99萬元(七)不可預見費：取建安費的的5%即28533.5××5%=14426.7萬元(八)貸款利息：貸款額155000萬元,貸期2年,年利率6%,則利息總額額為15000×[((1+6%))2-1]=11854萬元(九)開發(fā)商總建設成本本657966.7+13315.9++1426..7+18554=703393.3萬元利潤估算銷售收入，公寓初初定銷售均價價12000元/平方米，寫寫字樓（乙級級）,初定1400元/平方米,總收入為12000×633000+114000++155000=755600+221700=977300萬元(二)銷售費用：取銷售額額的2%即973300×2%%=19466萬元(三)兩稅一費：規(guī)定為銷售售額的5.5%即973300×5..5%=53351.5萬元(四)銷售手續(xù)費：規(guī)定為銷售售額的0.5%即977300×00.5%=4486.5萬元(五)印花稅：規(guī)定為銷售售額的0.03%即997300××0.03%%=29.11萬元(六)經營利潤(毛利))：=銷售收收入——總成本——銷售費用-稅費=973300-700393.33—1946—5351..5—986.5—29.1=190093.6萬元（七）投資收益率率：R==NB/K××100%=119093..6/703393.3××100%=227%（八）純投資收益益率：RJ=NBJ/K×1000%純利潤NBJJ=NB×（1-33%）=19093×（1-33%）=12792.33萬元R3=127922.3/700393.33×100%%=18%結論所要項目轉讓費單單價3000元/平方米，總總價已達23550萬元，而實實際上根本不不需要土地方方做到七通一一平轉讓，這這已是有意炒炒作行為。這這樣大大增加加了開發(fā)商的的開發(fā)成本。土土地開發(fā)費已已占總開發(fā)成成本的3450//705933.3=499%。對于公寓寓一般只在35%—40%合適。本項目公寓所占面面積為78500—155000=630000平方米，依依現(xiàn)在市場形形勢來看，故故而必須建一一個3000平方米左右右的會所。本本評估中雖然然會所含在總總建筑面積中中，但會所的的建設費（包包括各種設備備）比上述計計算建安費還還要高一些，故故而實際成本本，尚不止7個億。本項目無論是公寓寓還是寫字樓樓，所取建安安均偏低。但但銷售均價卻卻不低，雖然然純投資收益益利潤達到18%，但對于公公寓及寫字樓樓來言，仍顯顯的很低，這類投資額額度大，不宜宜滾動開發(fā)，投投資回收期長長的項目。純純投資收益率率應在30%以上。本項目由于缺乏較較詳細的平面面規(guī)劃設計及及方案設計資資料。故后規(guī)規(guī)劃委審批時時，必追加地地下面積，此此面積不會少少于地上面積積的1/4。而這部份份面積（其中中包括3%的人防面積積）如再計算算成本中，盈盈利將會進一一步減少，因因為地下車庫庫，實際車位位以8萬元/輛計算也是是賣不出去的的。但地下造造價并不比地地上低多少。第八部分、房地產產開發(fā)經營的的風險與項目目的可行性分分析與評估地產開發(fā)的風險1房地產開發(fā)風險的的成因（1）固定性，供求區(qū)區(qū)域不可調和和；（2）周期長，對市場場需求變動不不容易；（3）房地產市場信息息的分散性，決決定了房地產產市場不充分分性和變現(xiàn)的的困難性。2房地產開發(fā)經營風風險的類型（1）自然風險，指不不可抗力，如如地震、水災災、火災等；；（2）社會風險，國家家政治形勢的的變化，宏觀觀經濟的改革革（如國家土土地的雙軌制制—國家儲備）等等。（3）經濟和市場風險險，是由于市市場狀況不確確定因素引起起的，市場運運行的不確定定因素非常多多，如西紅門門的康城經濟濟適用房的啟啟動（2280元/平方米），使使城南小紅門門區(qū)域開發(fā)市市場受到重大大沖擊。（4）技術風險，在開開發(fā)施工過程程中，無論引引進何種先進進技術，特別別是設備，都都要慎重行事事，如單元單單獨選取的燃燃氣熱水箱就就是一個例子子；業(yè)內部風險，企業(yè)業(yè)管理不善，財財務分析與評評估有重大失失誤，施工程程序混亂，均均有風險。3房地產經營風險管管理方法風險管理是難度較較大的管理，在在各個環(huán)節(jié)要要求管理人員員的素質比較較高，要有分分析能力、實實戰(zhàn)經驗，應應采取以下方方法：（1）回避風險，要求求企業(yè)決策人人員，在項目目決策時，嚴嚴格審查項目目的可行性分分析報告；（2）轉移風險，在發(fā)發(fā)生風險時，轉轉移的最好方方法，就是盡盡可能脫手，賣賣掉項目；（3）減輕風險的損失失，經營風險險一旦發(fā)生，企企業(yè)應及時采采取措施，如如昌平柏林在在線小區(qū)，最最初計劃開發(fā)發(fā)1萬2千平方米的的商業(yè)樓，在在施工前一年年內，根據市市場的實際情情況，四次修修改圖紙，最最后僅作了2千平方米的的底商，雖然然多付出了40萬的設計費費并且工期拖拖后半年，但但減少了如果果按原計劃投投放市場肯定定要有的大損損失。（4）對經營項目進行行投保，也是是一種很好的的辦法，可以以少花錢，并并能最大限度度的保證較少少的損失。正確的分析、預測測并識別風險險的存在，怎怎樣排除風險險，是房地產產投資必須重重視的關鍵環(huán)環(huán)節(jié)。二、房地產開發(fā)可可行性研究1、可行性研究的含含義可行性研究是現(xiàn)代代經營管理過過程中非常重重要的一個環(huán)環(huán)節(jié)，是在房房地產經營管管理決策前對對待開發(fā)項目進進行技術及經經濟分析的一一種科學方法法，通過對比比、分析、論證證，對項目經經濟效益的預預測和評價，再再由決策部門門進行決策。2、可行性分析研究究階段劃分（1）機會可行性研究究階段及其任任務機會可行性研究，主主要任務是確確定經營方向向，提出經營營目標，必須須對項目的歷歷史背景，地地理位置條件件、市政概況況、市場，提提出一個可行行性建議書。（2）初步可行性研究究階段及其任任務主要是根據機會可可行性研究報報告建議書，對對設計內容、工工程施工、市市場需求、建建材需求及供供應諸多方面面進行比較，排排除一些不利利因素，綜合合有利因素，為為進一步進行行最終可行性性研究奠定基礎礎，此對最大大誤差允許±30%。（3）最終可行性研究究及其任務可行性研究的最后后一個階段，主主要是對開發(fā)發(fā)項目從技術術、經濟以及及市場等方面面，進行詳細細地、深入細細致地分析論論證，并對這這些因素進行行仔細的調查查、分析計算算、評估，選選出一個最優(yōu)優(yōu)方案，其誤誤差應控制在在15%左右，才才是好的可行行性分析報告告。3、可行性研究的內內容（1）房地產市場問題題，如果沒有有市場的需求求，就失去開開發(fā)的基礎，是是可行性研究究的必須的前前提。（2）工程技術問題，主主要解決工程程施工中的各各種技術難點點，加以解決決，這是一種種可能性的研研究。（3）經濟效益問題，所所謂賺錢，是是必須研究，不不賺錢就是賠賠錢，這種項項目是不能開開發(fā)的，效益益是經營者的的目的。4地產開發(fā)項目的可可行性研究報報告（1）房地產經營管理理項目的背景景狀況，主要要是指社會經經濟即宏觀經經濟狀況即所所謂大氣候。（2）房地產經營管理理項目的概況況，包括：a、項目名稱

b、項項目的地理位位置

c、項目所在在地區(qū)環(huán)境

d、項目的性性質及主要特特點

e、項目的社社會、經濟意意義何在（3）可行性研究的基基本數據a、項目總投資

b、項目規(guī)劃劃要點

c、項目占地地面積

d、項目的工工地現(xiàn)狀

e、建筑物的的主要技術參參數

f、其他有關關資料（4）項目的成成本估算

a土地開發(fā)費費：征地費、拆拆遷費、勞動動力安置費、土土地建設費、上上繳地價款等等b前期一發(fā)費：勘探探費、設計費費、招待費等等c房屋開發(fā)費：開發(fā)發(fā)房屋的各種種直接費用，包包括小區(qū)市政政及公建配套套費、小區(qū)非非市政費等d其他有關稅費（5）資金籌集與供給給方式房地產投資期長，而而且資金額度度必須制定好好一個合乎實實際的資金投投入計劃，一一下子全投入入是不應該也也是不需要的的。但是中間間斷檔更可怕怕，嚴重的會會造成項目流流產。（6）資源采購與供應應主材及其他材料的需需要總量，應應計算出來，水水、煤、氣、電電等市政條件件也會考查周周全（7）項目的市場分析析a、銷售市場狀況的的預測

b、市場的容容量、飽和率

c、市場占有有率的分析d、市場價格的預測測，銷售計劃劃的制定（8）項目的財務評價價a、銷售收入，各種種稅費、利潤潤

b、貸款成本本

c、現(xiàn)金流量量分析d、財務平衡分析、敏敏感性分析\\相應盈虧平平衡分析財務評價指標有：：

a、累計現(xiàn)金金流量b、凈現(xiàn)值c、內部收益益率d、動態(tài)投資回收期期（9）房地產經營管理理風險分析a、社會、經濟、政治治各方面變動動可能出現(xiàn)的的影響b、資源材料供應方方面不協(xié)調的的風險c、城市房地產市場場變化可能出出現(xiàn)的風險（10）國民經濟社會評評價特別大的項目對社社會影響力大大，必須注意意社會效益、經經濟效益及環(huán)環(huán)境效益（11）項目開工日期，竣竣工日期及驗驗收安排。（12）結論：從市場、技技術、經濟方方面進行簡短短的總評價。（三）可行性報告告案例《博雅園可行性分分析報告書》一、項目概況一、概述述（一）項目目背景為適應改革開放的的需要，加快快首都建設的的步伐促進經經濟的發(fā)展，北北京世紀京華華房地產開發(fā)發(fā)公司經過友友好協(xié)商，根根據《中華人人民共和國合合同法》及《中中華人民共和和國城鎮(zhèn)國有有土地使用權權出讓和轉讓讓暫計條例》辦辦法及有關法法規(guī)、本著互互惠互利共同同繁榮的意向向，與朝陽公公園開發(fā)經營營公司達成轉轉讓開發(fā)權的的協(xié)議，即同同意在朝陽公公園西小區(qū)B組團，由北北京世紀京華華房地產開發(fā)發(fā)公司開發(fā)B3B4B5住宅工程，并并令該組團統(tǒng)統(tǒng)稱“朝陽世紀花花園”。（二）可行性研究究報告書的編編制依據（1）北京市城市規(guī)劃劃管理局——審定設計方方案通知書（設設案審字92010號）文件一一：建設用地地許可證；規(guī)規(guī)劃要點通知知書；建設工工程規(guī)劃許可可證。（2）北京市城市建設設綜合開發(fā)辦辦公室——關于北京世世紀京華房地地產開發(fā)有限限公司開發(fā)資資質的批復。（3）合作雙方簽署的的項目轉讓協(xié)協(xié)議書（4）朝陽公園西小區(qū)區(qū)規(guī)劃：供電電、供熱、供供水、排水、電電訊、環(huán)保等等市政規(guī)劃方方案。（5）朝陽公園西小區(qū)區(qū)，小區(qū)基礎礎設施配套及及公共設施配配套建設總體體規(guī)劃。（三）項目來源遠在1991年北京市市計劃委員會會，就批復朝朝陽公園開發(fā)發(fā)棗營路以西西，農展館南南路以北，350畝的土地。故故朝陽公園為為此專門成立立了房地產開開發(fā)公司，采采取邊合作開開發(fā)、邊建設設公園的方針針，幾年來取取得了可喜成成果。在西小小區(qū)如雨后春春筍般興建了了如景園大廈廈、碧湖居、京京達花園、清清境明湖、國國誼花園等諸諸多中、高檔檔公寓。這些些公寓背靠著著東三環(huán)，環(huán)環(huán)抱著朝陽水水上公園，是是京城東郊高高級公寓集中中地區(qū)，在這這塊金子般的的土地上，尚尚余一處待改改造開發(fā)的宗宗地（即原鍋鍋爐房改造所所得）約占地地區(qū)17000平方米，目目前即將興起起一個美麗、典典雅的“朝陽世紀園”住宅小區(qū)。（四）名稱：朝陽陽世紀園（暫暫用名）宗旨：本著合作開開發(fā)的精神、緊緊緊依靠政府府、貫徹執(zhí)行行黨中央的各各項政策，繁繁榮首都的房房地產市場，美美化首都生態(tài)態(tài)環(huán)境。北京京作為一個國國際化旅游城城市，興建居居民所需標準準住宅，做出出自己的貢獻獻。本項目的開發(fā)，主主要面向國內內，也可向國國際；即注重重經濟效益，又又重視社會效效益，更重視視環(huán)境效益。最最終使投資雙雙方都會得到到滿意的經濟濟回報。并且通過該項目的的開發(fā)為促進進朝陽公園的的建設，提供供更多的資金金，用以滿足足首都人民日日益增長的精精神文化的需需求。二、項目合作單位位概況合作單位基本情況況1、北京朝陽公園開開發(fā)經營公司司法定地址：農展南南路1號法定代表：張云翔翔總經理主管單位：朝陽區(qū)區(qū)建委北京朝陽公園開發(fā)發(fā)經營公司，是是全民所制的的有限責任公公司，注冊資資金5183萬元，上級級單位朝陽建建委，主要經經營房地產開開發(fā)及商品房房銷售。2、北京世紀京華房房地產開發(fā)有有限公司法定地址：北京市市門頭溝區(qū)濱濱河南路3號法定代表：陳興建建董事長主管單位：北京世紀京華房地地產開發(fā)有限限公司，是民民營的有限責責任公司，注注冊資金1000萬元人民幣幣。合作企業(yè)基本情況況1、名字：朝陽世紀紀圖2、辦公地址：北京京市朝陽區(qū)朝朝陽公園西路路11號京達花園1號樓5C-5DD3、經營范圍：房地地產開發(fā)；銷銷售商品房；；房地產信息息咨詢4、經營規(guī)模：5年年內總投資19651萬元人民幣幣，建設世紀紀花園小區(qū)，占占地面積170000M2，總地上建筑面積445000MM2。5、土地地使用期：70年6、利潤分配配：北京世紀紀京華房地產產開發(fā)公司，以以單位建筑面面積2000元/M2人民幣購買買宗地170000M2七通一平的的開發(fā)權?？⒖⒐ず蟊本┦朗兰o京華房地地產公司獲全全部土地權及及產權，銷售售后其利潤歸歸世紀京華房房地產開發(fā)公公司。7、總投資及注冊資資本：本項目目總投資19651萬元人民幣幣，注冊資本本1000萬元人民幣幣。立項的必要性1、立足普通標準住住宅，全面造造福于人民：：一九九八年年三月，九屆屆人大召開后后，中國經濟濟改革全面展展開，未來的的市場經濟大大潮中，房地地產永遠是國國家的支柱。因因為它不僅能能滿足人民生生活所需，激激活市場，而而且能帶動各各種相關企業(yè)業(yè)，就北京市市商品住宅而而言，1997年北京市住住宅市場看好好，全年銷售售241.9萬M2，占銷售總總量的89..5%，比上年提提高6.9個百分點點，而同期寫寫字樓銷售14萬M2，占5.2%，比上年下下降7個百分點，而而1998年住宅銷售售面積3766.8萬M2，增額1811.4億元，增增長29.22%?？梢娮∽≌唐贩孔宰?997年至1998年停止福利利分房后已成成為商品房的的主角。特別別是1998年10月正式執(zhí)行行全面商品房房制度以及新新拆遷法的實實施，對北京京市這個機關關城市，開發(fā)發(fā)商品房市場場是一個極大大的促進。由由此可見，在在東郊這般美美麗、優(yōu)雅的的園區(qū)，開展展普通標準住住宅是多么及及時和必要。2、在北京市商廈的的中心地帶，朝朝陽公園外東東三環(huán)之間建建設普通住宅宅、一定會有有廣擴的市場場，一定會有有商業(yè)價值。區(qū)域優(yōu)勢本開發(fā)小區(qū)位于朝朝陽區(qū)的中心心，集中了東東部的寫字樓樓、公寓及高高級賓館，背背靠緊臨三環(huán)，可謂是京都近近郊房地產的的黃金地帶。環(huán)境優(yōu)勢“朝陽世紀園”位于于朝陽公園西西側，不久該該公園將成為為娛樂、休閑閑、旅游重要景點，該該小區(qū)水上面面積大于北京京著名皇家園園林頤和園，是是近年來新開開發(fā)的風景區(qū)區(qū)，眾多的外外商入住景園園大廈，與公公園優(yōu)美的自自然景觀分不不開，而且該該地區(qū)遠離朝朝陽區(qū)東南端端的化工區(qū)，可可以說無論對對普通百姓還還是國際友人人均有很高的的吸引力。交通優(yōu)勢“朝陽世紀園”距東東三環(huán)僅200米的距離，交交通十分方便便，這里有302路、1155號、43路、710路、813路等路公交交車，通往團團結湖及朝陽陽公園以外的的地區(qū)，往北北環(huán)形北三環(huán)環(huán)直達中關村村，往南直達達北京火車站站及西站，交交通十分方便便。需求形勢自北京市計委已于于1995年7月正式停止止批復興建高高檔公寓及寫寫字樓，時至今日已有有五年的歷史史，其除1997年亞洲金融融危機外，外外商投資企業(yè)業(yè)，以26%比例增長。2000年可望中國國加入世貿組組織，對中檔檔住宅和公寓寓的需求，可可望繼續(xù)增加加，附進97年建成的景景園大廈，銷銷售出租額已已達90%，清境明湖湖入住率已達達到70%，就是一個個很好的例子子?？偟男枨笄笮蝿葑匀豢纯春?。二、市場分析房地產市場是房地地產經濟運行行的基礎，是是房地產經濟濟納入商品經經濟軌道的必必然產物。房房地產商品有有許多經濟特特性，其中最最突出是房地地產市場的區(qū)區(qū)域性，由于于房地產商品品的不動產性性質和房地產產商品所處的的城市區(qū)域不不同，造成市市場供求狀況況和價格水平平有很大落差差，它反映不不同地區(qū)經濟濟的發(fā)展及繁繁榮程度；其其次就是稀缺缺性，從房地地產總體來講講是一個稀缺缺市場，這主主要是指土地地是有限資源源，不可再生生的資源。從從以上兩種因因素來看，朝朝陽公園西小小區(qū)，可稱得得是一顆難得得的湖畔明珠珠。一、項目特點1、低價位起動，中中價位開發(fā)，這這意味著以普普通住宅定位位，以滿足國國內中等收入入家庭的需求求，較高檔的的裝修，以滿滿足國內外較較高收入家庭庭的需求。由由于地處東三三環(huán)，從而土土地開發(fā)價位位高，以達成成本價的40%左右，因而而起價必然高高于經濟適應應房（2000元/M2-4000元/M2）又大大低低于高檔公寓寓（2000美元/M2），而普通通百姓約占78.9%，只能能承受2000元/M2以下的房價價，因此必須須起動購房公公積金及購房房按揭貸款。2、項目有獨特的自自然環(huán)境，小小區(qū)內部大面面積綠化，綠綠化率已高達達41%，東部的公公園西小區(qū)，公公建配套十分分齊全，集教教育、體育、醫(yī)醫(yī)療商業(yè)服務務?？傆?0個單位，在在本組團內有有一幢小區(qū)公公建配套樓，內內含百貨、書書店、中藥房房、糧店、綜綜合服務，共共4000MM2。人們即能能方便的擴大大生活空間，又又能充分的體體驗大自然的的典雅、輕松松、舒適的環(huán)環(huán)境。3、國內、特別是北北方各省市，先先富起來的企企業(yè)經營者，它它們力求在北北京市區(qū)或近近郊區(qū)購置住住宅；此外隨隨著三資企業(yè)業(yè)不斷增加，目目前已突破6000多家，特別別是中小公司司的顧員，由由于收入及語語言障礙等原原因，尤其喜喜歡酒店服務務式，住宅所所以本項目就就具有為他們們服務的特點點。力求居住、餐飲、金金融、健身、娛娛樂辦公為一一體。力爭物業(yè)管理費用用降低，便于于顧客能接受受。比如，衛(wèi)衛(wèi)生用水采用地熱，雖然開開發(fā)商一次性性投資增加了了三百萬元，但但是客戶的衛(wèi)衛(wèi)生用水都從從10元/噸降到5元/噸。此外車車位采用地下下全方位，與與設備層及人人防共用，這這樣也能大大大降低車位的的出售出租價價格，一般顧顧客宜于接受受。二、項目的供求分分析北京市1997年年統(tǒng)計，人均均在8M2/人以下計算算，尚缺5000萬M2的住宅，其其中不包括青青年夫婦結婚婚用房，據統(tǒng)統(tǒng)計這部分人人員占目前購購房總量的比比例為82..6%，近兩兩年住宅竣工工面積為97年600萬M2，98年800萬M2。99年7月僅一個月月就銷售商品品房面積119.9萬M2，較上月增增幅為9.66個百分點，商商品開發(fā)呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中有升的的局面。北京市房地產供給給1、高級商廈、廣場場、寫字樓、公公寓為一種2、普通體系住宅，中中低檔公寓及及寫字樓為另另一種北京超過100000M2的高級商廈廈已建70多家，不久久可望達到100家，已經超過人們的購購買能力，嚴嚴重的過剩。250余家總計約50萬M2的高級寫字字樓，已出現(xiàn)現(xiàn)一個待消化化的跨世紀狀狀態(tài)。可見，普普通住宅及一一般公寓，在在今后北京房房地產市場將將成為主角。優(yōu)越的客源1、從近期房地產市市場以二環(huán)路路一側高檔公公寓—美惠大廈為為例，銷售對象主要是港澳澳臺的僑胞，以以及北京市，內內地的消費群群眾，而1997年外國企業(yè)業(yè)駐京機構已已猛增到6000家，隨著改改革開放的深深化，上升趨趨勢有增無減減，以上這些些顧客是本項項目中標化住住宅，酒店服服務式公寓的的主要消費對對象。2、朝陽公園，團結結湖周圍，以以景園大廈及及清境明湖為為代表的高級級公寓（均價價2000美元/M2）銷售良好好，以景園大大廈為例，幾幾乎90%以上房屋賣賣出。而京達達花園、碧湖湖居由于種種種原因，銷售售速度較緩，可可見在此地，普普通標準住宅宅及中低檔公公寓，只要規(guī)規(guī)劃設計及戶戶型設計，市市政配套設施施符合顧客的的要求，一定定會暢銷無阻阻。3、今年是中華人民民共和國建國國五十周年紀紀念，同時正正迎接澳門回回歸祖國，2000年有望加入入市貿組織，所所有這些重大大事件，都會會促進房地產產業(yè)的發(fā)展，滿滿足人們的日日益增長的需需求。消費市場潛力巨大大隨著人們精神、物物質追求不斷斷發(fā)展，消費費觀念及消費費水平已大不不同以前，北京市調查查結果顯示，準準備個人購房房的比例相當當可觀，其中中五年之內有有購房計劃占占45.4%，個人人購房選擇四四環(huán)內的占88.8%，1997年北京市城城鎮(zhèn)居民戶均均收入（按3口之家計算算）已達到22.34萬元元，其中年收收入在3.55萬元以上的的家庭達到40多萬戶占北北京市城鎮(zhèn)家家庭的17%-220%，按國際上上購房價格與與家庭年收入入6：1北京市購房房的比例一直直低于沿海開開放城市，隨隨著1998年停止福利利分房之后，北北京這個機關關城市，購房房突然猛增，大大有方興未艾艾之勢。未來供給預測1、消費收入的預測測1996年到20000年北京市城城鎮(zhèn)居民生活活費收入年平平均增長率在在5.5%左右，按當年價格格計算2000年北京市城城鎮(zhèn)居民人均均收入達10770元。2、消費結構的變化化2000年北京市市城鎮(zhèn)居民年年人均消費性性支出，根據據數字模型測測算可達7940元，比1996年增長38..6%，在各各類消費水平平不同程度提提高的同時，食食品、衣著、交交通、通訊和和娛樂教育文文化占消費支支出的比重將將下降，居住住、旅游、醫(yī)醫(yī)療保健及家家庭設備用品品及服務的比比重均有一定定程度的上升升。3、金融、信貸的變變化國家貸款年利率已已從1996年5月的13.1%降到1999年6月的5.944%，開發(fā)商商從這一項目目上就可減少少利息支出，開開發(fā)成本可下下降9%，而另一方方面，百姓的的存款利率已已降到2.55%，不久還還將征收利息息所得稅。可可見，從金融融貸款的角度度，都益于促促進房地產市市場的繁榮。4、利潤及購買欲之之間在1995年之前，國國家土地法規(guī)規(guī)不健全，房房地產開發(fā)商商只炒地就能能獲取暴利，往往往項目利潤潤率在40%以上，1995年—1997年間開發(fā)商商的利潤也都都在20%—25%左右，自1998年后，其利利潤率一般下下降20%—15%以下，而國國際上平均利利潤率基本在在6%—8%之間。另一一方面，北京京市幾十年的的福利分房制制度，使得個個人購房比例例僅為15%，而上海為55%，廣州為80%，深圳高達83%，這種情況況已經有了巨巨大變化，自自1998年底，北京京停止福利分分房后，個人人購房比例突突然上升到50%左右，1999年單位福利利售房的末班班車結束后，購購房的商潮還還要上升。5、北京市房改優(yōu)惠惠政策一再出出籠1997年頒布取取消和調整建建設項目的36項收費，占占開發(fā)商成本本的5%。1997年北京市市房屋土地管管理局，采取取地價委員會會評估地價辦辦法代替34號文件取費費，使得開發(fā)發(fā)商按34號文件上繳繳地價下降30%以上。1998年執(zhí)行新新的房屋拆遷遷法，使得開開發(fā)商降低1/3的拆遷費用用1998年推出119片經濟適用用房，并規(guī)定定23種費用減半半，為低收入入家庭購房起起一個很大的的促進作用。1999年底，北北京市將開發(fā)發(fā)房地產二級級市場。已購公房及經濟適適用房均可上上市交易，進進一步繁榮了了房地產市場場，二手房對對低價5000元人民幣/平方米以下下的房地產是是一個沖擊，但但對于中、高高價位的房地地產是一個促促銷作用。1999年8月公公布，凡1998年6月底以前投投放市場的住住宅，2000年以前售出出，可以免交交營業(yè)稅及契契稅?？傊?，首都——北北京的房地產產業(yè)不會像南南方廣州、上上海那樣出現(xiàn)現(xiàn)短暫的危機機狀態(tài)，有它它光輝的未來來。三、經濟效益概括的分析，本項項目經濟效益益是完全能夠夠確保的。估估計純投資收收益率不會低低于20%。理由如下下：土地轉讓費偏低，以以現(xiàn)在報批面面積折算不高高于2000元/平方米。地價款總數中減少少了小區(qū)配套套建設費，在在34號文件中最最低以150元人民幣/平方米計算。此費用已已含有轉讓費費中。同時可可以使用西小小區(qū)的公建配配套設施。3、市政政設施齊備，這這樣可以降低低市政配套費費用。這筆費費用使本小區(qū)區(qū)外市政配套套費用可降至至建安費的10%以下。只要設計合理，符符合顧客需求求，即可取得得可觀的經濟濟收益，詳見見第十一章財財務評價。三、經營組織安排排公司股東會作為權權力機構，有有權決定公司司內部的一切切重大事宜；；董事會執(zhí)行行股東會決議議，按股東會會要求實施管管理權力。公司實行董事會領領導下的總經經理負責制，總總經理的職責責是執(zhí)行董事事會會議的各各項決議，組組織領導公司司的正常經營營管理工作，公公司下設財務務部、工程部部、開發(fā)部、辦辦公室，并設設有副總經理理、總工程師師若干人協(xié)助助總經理工作作，公司定員員編制30人。職工雇雇傭、辭退、工工資、勞動保保險、生活福福利和獎懲等等事項，按照照公司法及公公司章程的規(guī)規(guī)定加以實施施。四、選址及建設條條件一、項目選址及地地理位置本項目為朝陽公園園西小區(qū)B小區(qū)的一個個組團，位于于團結湖住宅宅小區(qū)以東，應應屬于四類地地區(qū)。雖然是是四類地區(qū)，但但有廣擴的開開發(fā)前景，其其理由是：1、距東東三環(huán)極近，北北京東郊是房房地產最熱點點的地區(qū)。1998年是北京外外銷公寓供應應高峰期，已已有150多萬平方米米外銷公寓交交付使用，絕絕大部分都集集中在朝陽區(qū)區(qū)東部，朝陽陽區(qū)的竣區(qū)面面積173萬平方米，比比東城區(qū)、海海淀區(qū)、豐臺臺區(qū)、西城區(qū)區(qū)、崇文區(qū)、宣宣武區(qū)總竣工工面積之合130.600萬平方米還還多，可見朝朝陽區(qū)是外銷銷公寓的匯集集地，近年來來已成為外商商辦公、居住住、購物、娛娛樂的集中地地、三個使館館區(qū)均分布在在此。2、項目目的宗地，無無居民拆遷及及單位拆遷，也也不存在施工工擾民問題，又又有豐富的地地熱資源是一一塊難得的寶寶地。3、小區(qū)區(qū)布局合理、公公建配套齊全全，就整個小小區(qū)而言，遠遠在1991年300號文，北京京市計委就對對水碓子公園園建設，做過過規(guī)劃批復。而而后，于1993年、1996年、1997年直到1999年5月20日。市規(guī)劃劃局都對朝陽陽公園（原水水碓子公園）房房地產開發(fā)規(guī)規(guī)劃方案多次次修改并批復復?？梢赃@樣樣說西小區(qū)至至今的開發(fā)商商只有一家即即朝陽公園開開發(fā)經營公司司，而長慶房房地產開發(fā)公公司（景園大大廈）、明達達房地產開發(fā)發(fā)公司（碧湖湖居）、京達達房地產開發(fā)發(fā)公司（京達達花園）等等等，都是按整整體規(guī)劃合作作單位，這對對小區(qū)完善非非常有利，就就整個小區(qū)人人均綠化已達達1.91平方方米/人，這已高高于著名望京京小區(qū)?？梢娨娋偷乩砦恢弥玫膬?yōu)越性，是是目前地區(qū)市市場競爭的焦焦點。這對小小區(qū)的資金投投入及回報十十分有利。二、建設條件西小區(qū)朝陽公園西西路，7條市政管線線，早已鋪設設完成，已貫貫穿西小區(qū)馬路，供景園大大廈、碧湖居居、京達花園園、清境明湖湖、國誼花園園使用。特別別是地熱工程程為本項目組組團獨家開發(fā)發(fā)使用。供水朝陽公園西路，現(xiàn)現(xiàn)有直徑300毫米管道，可可引進世紀花花園加壓使用用。住宅以220L//人.d，3.5人/戶，283戶計算，總總人數為3..5×2833=990人，則每天天供水量為：：0.22×9990=2118T/d。排水朝陽公園3#路已已鋪設直徑400mm米的地下下排污水管道道，本項目小小區(qū)預計排水量可達達218×885%=1885T/d可通過排污污地下管道，直直接排放到東東郊污水處理理廠。本項目目小區(qū)可不做做中水處理。供熱西小區(qū)內，已有熱熱力管道，由由東郊熱力發(fā)發(fā)電廠提供，能能滿足單位面面積60Kcaal/h.mm2所需，項目所需總熱熱量為60×455000=2270萬Kcal/hh。衛(wèi)生用水本項目組團，地下下1500—2000米處，有地地下溫泉，水水溫51℃，熱水中含含有氧，偏硅硅酸、偏硼酸對人體體有利元素，已已達到醫(yī)療泉泉水標準，可可用于醫(yī)療洗洗浴，每小時時可供水量800-11000m3/d，可滿足1500Kccal/人.d熱量的需求求。供電住宅用電以25WW/m2計算，用電電量為25×455000=11125KWW，故所需變變壓器交總負負荷為1125×06==675KVVA。通信住宅以一戶一部電電話計算需283門，6538局完全可以以提供。道路本項目外，3#路路、4#路已經暢通通，東側為朝朝陽公園西路路，南通團結結湖小區(qū)，北達211世紀飯店。燃氣天然氣熱值為8555OK/mm3，本項目所所需天然氣用用量為：05m3÷18mm2=0.0288m3/m2，總計為0..028m33×340000=952mm3/日。天然氣氣低壓管道已已經接到本小小區(qū)一側，本本小區(qū)可不建建獨立的煤氣氣調壓站。交通市內各路交通汽車車通過此處，如43路、115路、302路、710路都通過這里交通十分分方便。10、地地質條件該地區(qū)距朝陽公園園近，屬于亞亞粘性土壤。為為提高基礎強強度，需要打打混凝土樁。三、遷安置方案兩臺80T燃煤鍋爐房房，及洗煤池池為全澆鑄混混凝土結構，由由朝陽公園開發(fā)經營公司負責責拆除。拆除除日期，2000年1月底完成。五、項目規(guī)劃及建建設規(guī)模一、項目規(guī)劃條件件項目建設規(guī)劃條件件已具備，近近期1999年8月16日，北京城城市規(guī)劃管理理局，發(fā)布99-規(guī)要字1320文件，即文文件批準朝陽陽公園開發(fā)經經營公司建設設B組團住宅樓樓。二、建設規(guī)模建設內容普通節(jié)能型標準住住宅，原小區(qū)區(qū)商業(yè)配套樓樓移至B組團西側。規(guī)模指標總占地面積：177000m2建筑面面積：450000m2地上340000m2，地下110000m2，建筑高度度：50米層高：22層地上容積積率2.6綠化率：41%具體建設內部分類類建設地區(qū)：本郊朝朝陽公園西小小區(qū)內住宅：：450000m2A樓、B樓、C樓均為住宅2、地下室兩層，車庫、人防防、設備、自自行車場、總總建筑面積110000m2其中:車庫：88943mm2人防防：1020mm2設備備：637m2自行車場：400m2三、占地范圍東至：西小區(qū)規(guī)劃劃3號路，人行行路四米為西西側紅線。西至：與西小區(qū)鍋鍋爐房向東7米為紅線。南至：西小區(qū)環(huán)形形4號路，人行行路4米為南側紅紅線北至：廣濟堂高爾爾夫球場，以以墻為界四、項目位置說明明具體建設用地位置置詳見地形邊邊界（1999年10月）文件三三。六、物料平衡本項目以內銷為主主，結合部分分外銷房，住住宅酌情根據據顧客要求進進行精裝修。裝裝飾材料以國國產為主，部部分采用進口口。用材估算算如下：水泥：住宅：2115kg/m2215×445000==9675噸噸鋼材：住宅：499×450000=22005噸木材：住宅：0..04×455000=11800立方方米自來水用量：2118噸/日（見前述述）地熱用量：地熱站站可提供800-11000米3/日的51℃的衛(wèi)生用水水。（見前述述）七、環(huán)境保護本項目為非工業(yè)性性項目，無特特殊污染源，主主要污染源有有生活污水，生生活垃圾、噪噪音、煙氣和和廢氣、用以以下措施減少少各項污染。1、生活污水處理，本本項目生活污污水有兩種即即廚房污水和和洗滌污水。洗洗滌污水直接接排入市政管管道。廚房污污水經隔油池池處理后，排排入市政管道道。污水和雨雨水分流措施施，雨水直接接排入市政管管線。2、噪音治理，本項項目噪音主要要來自各種風風機、壓縮機機、水泵等設設備。建設采采取以下措施施。1）選用低噪音設備備，以降低噪噪音等級。2）對較大噪音源，采采取隔音措施施，盡量限制制在地下層。3）對有活動的場所所，建筑裝修修應選用隔音音，吸音材料料，并采取消消音和減振措措施。4）屋頂電梯機房要要減振，并要要與臥室，起起居室隔開。地下車庫要嚴格執(zhí)執(zhí)行6次/小時的廢氣氣排放標準，以以降低地下車車庫的空氣污污染。綠化美化環(huán)境根據國家有關設計計規(guī)范，組團團綠地不少于于0.5平方米/人，但本項項目即為組團，實際綠綠地占有量為為191平方米/人，遠遠大大于規(guī)范指標標。項目建設期間，施施工噪音按環(huán)環(huán)保部門規(guī)定定嚴格控制。合合理安排打樁樁機電鋸、電電刨等噪音較較大設備的使使用時間和場場所，以免影影響周圍居民民的正常休息息。并且隨時時保持施工內內、外場地的的清潔，隨時時打掃場地。八、節(jié)能本項目屬于非工業(yè)業(yè)項目，要采采取以下節(jié)能能措施：1、由城市熱網集中中供暖，達到到提高熱利率率，節(jié)約能源源的目的。2、建筑節(jié)能設計貫貫徹執(zhí)行《民民用建筑節(jié)能能設計標準》北北京地區(qū)實施施細則（DBJ011-4-888）的要求，建建設節(jié)能型住住宅。3、選擇能耗低，性性能可靠的電電器設備，安安裝功率因素素補償電力、電電容。4、節(jié)約用水、用電電、用熱、用用燃氣、全部部安裝計量儀儀。九、建設進度安排排一、繼續(xù)以朝陽公公園開發(fā)經營營公司名義申申報規(guī)劃要點點工作內容：1、1999年8月116日申報，關關于朝陽公園園西小區(qū)B組團（B3、B4、B5）規(guī)劃調整整報告。2、編寫項目可行性性分析報告時間：1999年年8月16日-1999年9月16日二、向朝陽區(qū)計經經委、申報屋屋立項手續(xù)，以以北京世紀京京華房地產開開發(fā)有限公司司的名義申請請立項。工作內容：1、編寫項目建議書書2、實施場景建筑物物拆除工作時間：1999年年10月10日-1999年11月31日三、轉報北京市計計、建委以北京世紀京華房房地產開發(fā)公公司名義，轉轉讓立項。項項目名稱：“朝陽世紀園”。工作內容：1、組織設計方案2、進行設計方案3、取得建設用地規(guī)規(guī)劃許可證時間：1999年年12月1日-2000年2月1日四、向市建委、房房管局等辦理理開工手續(xù)工作內容：1、在規(guī)劃局辦理建建設工程規(guī)劃劃許可證2、向北京市房屋土土地管理局交交納部分地價價款3、在建委領取開工工證時間：1999年年5月初五、進行項目基礎礎，地下工程程的建設工作內容：1、開槽、打樁、降降水2、墊層、防水3、地下主體全部滿滿堂紅，箱型型基礎時間：2000年年5月1日-2000年8月15日六、進行項目的結結構工程及建建筑物內設備備安裝工作內容：1、澆鑄混凝土結構構，逐層施工工2、環(huán)境工程施工時間：2000年年8月15日-2000年7月15日七、進行設備安裝裝及室內精裝裝修工作內容：1、煤氣調壓站、熱熱力交換站、地地熱站、設備備安裝及電梯梯安裝2、公建樓電梯安裝裝、集中空調調安裝3、住宅、公寓進行行精裝修4、強電、弱電及各各種市政管線線到樓前1..5米接口時間：2001年年7月15日-2001年10月15日工程竣工工驗收十、投資估算及資資金籌措一、投資總額測算算項目總投資196651萬元人民幣幣，測算結果果見年投資估估算表（附表表2）二、資金籌措和資資金運用項目總投資196651萬人民幣。注注岫資金1000萬元人民幣幣，自有資金7000萬人民幣幣，貸款5000萬元人民幣幣。十一、財務評價一、分析測算說明明1、項目壽命為5年年，邊建設邊邊銷售、項目目建設期2年、建設資資金逐步投入入。2、根據市場分析擬擬定：住宅樓銷售均為77000元人民幣/平方米3、銷售收入評見利利潤表（附表表面）4、應交納部分稅種種1）營業(yè)稅、城市建建設維護稅、教教育附加費總總稅紡5.5%2）所得稅：稅率為為33%成本地價款、土地轉讓讓費、土地開開發(fā)費、前期期費用、建筑筑費用各種稅稅費用19651萬元人民幣詳見投資估算表表（附表面化化）基準收益率取I00=12%二、投資策劃、分分析（一）靜態(tài)分析1、土地開發(fā)費（1）上上繳地價款地價款主要包括：：土地出讓金金、四源費、大大市政費，該該款數額最終終以房屋土地地管理局審定定為準。應用用市場比較及及假設開發(fā)法法進行評估，評評估過程從略略，初擬為：：住宅：650元人人民幣/平方米以全部建筑面積計計算即：650×340000=22110萬元（2）項目轉讓費其中包括非經營性性小區(qū)建設配配套費，以2000元/m2計算，總計計費為2000×340000=68800萬元土地開發(fā)總計費：：2210++6800==9010萬元2、前期工程費（1）臨時用水、電、路路、場地平整整費，以5元人民幣/平方計算總總計33.77萬元（2）勘測費取總建安費的0..12%即：{1400××450000}×0.122%=67550×0.112%=8..1萬元（3）設計費包括：規(guī)劃設計、方方案設計、擴擴初設計、施施工設計。取總建安費的2%%即：6750××2%=1335萬元（4）可行性研究費：：12萬元（5）總計費：33..7+8.11+135++12=1888.8萬元元3、房屋開發(fā)費（1）建安費A建筑工程費（土地地工程費，構構筑物工程費費、庭院工程程費、給排水水工程費）B設備及安裝工程費費（電器照明明、強電、弱弱電電工程、通通風及電梯設設備安裝）C室內裝修及家具費費建安工程費說明：全部采用國國產電梯、共共6部，每部可可乘11人，速度1..75米/秒，房屋一一般裝修，取取建安單價為為1500元/m2?？偨ò操M為15000×45000=67550萬元（2）紅線內小區(qū)市政政配套費取建安費的10%%，即6750××5%=6775萬元（3）紅線外小區(qū)市政政配套費：取建安費的5%即即6750××5%=3337.5萬元元施工招投標費：取建安費的0.006%，即6750××0.06%==4.1萬元（5）工程監(jiān)理費：取建安費的1.00%即6750××1%=677.5萬元（6）質量監(jiān)督費：取建安費的0.33%即6750××0.3%=20.33萬元（7）竣工用費取設計費的0.008%即135×0..08%=0.1萬元（8）房屋開發(fā)費小計計{（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）}=6750+6755+337..5+4.11+67.55+20.33+0.1==7854..5萬元4、小區(qū)綠化費：取8元/m2攤入到建筑面積中中即8×34000=27..2萬元5、電貼費：耗電量總數為11125KW，四環(huán)以內內取費標準為為900元/KVA，即900×11125=1101.3萬萬元6、管理費{1+2+3+44+5}×55%={90010+1888.8+77854.55+27.22+101..3}×5%%=171881.8×55%=8599.1萬元專業(yè)人員費用取建安費的3%即即6750××3%=2002.5萬元元不可預見費取建安費的10%%即6750××10%=6675萬元貸款利息：貸款5000萬元，三三年貸款期，年年利率6%，則貸款終終值為5000×（1+6%）3=5955..1萬元貸款利息款為：55955.11-50000=955..1元10、總開發(fā)成本：17181.8++202.55+675++955.11=196551.4萬元元三、利潤估算1、地下面積核算：：以每戶120mm2計算，總住住戶為34000÷÷120=2283戶，每戶應應設計一個車車位，根據設設計規(guī)范、采用前停車車方式，45°角停放，小小轎車位所需需面積為311.6m2，則車庫面積積應為31.6×2283=89942m2。人防面積積應為340000×3%=11020m2則設備層所需面積積為110000-89422-10200=10388m22、銷售收入：（1）地上住宅面積：：340000m2地下設備層面積：：1038m2地下車庫面積：88942mm2車位：238位（2）住宅收入：普通標準型住宅單單位均價定位位為7000元/m2則總收入為：70000×（340000+10388）=245226.6萬元（3）車庫：車位以15萬元//位出售，其其收入為15×2883×80%%=33966萬元（4）總收入：245526.6++3396==279222.6萬元3、銷售費用：取銷售額的6%即即279222.6×6%%=16755.4萬元4、兩稅一費：取銷售額的5.55%好279222.6×5..5%=15355.7萬元5、銷售手續(xù)費：取銷售額的0.55%即279222.6×0..5%=139..6萬元6、印花稅：取銷售額的0.33‰即279222.6×0..0003==8.4萬元7、經營利潤：利潤=銷售總收入-總成成本-銷售費用-稅費=27922.6--196511.4-16675.4--1535..7-1399.6-8..4=49112.1萬元元8、投資收益率×100%R=×100%K×100%=4912.1×100%19651..4=25%9、純投資收益率：：×100%RJ=NB×100%K取得所得稅率為經經營利潤的33%NBJ=49122.1×(11-33%))即×100%×100%×100%×100%RJ=NBJ=34339.11==18%K196551.4（二）動態(tài)分析：：1、資金投入計劃：：2000年投入資金3930..28萬元2001年投入資金117900.84萬元元2002年投入資金2554..68萬元2003年投入資金1376..00萬元2、銷售收入計劃：：2000年銷售收入4188..39萬元2001年銷售收入7818..33萬元2002年銷售收入8376..78萬元2003年銷售收入4746..84萬元2004年銷售收入2792..26萬元3、凈現(xiàn)值（NPVV）：詳見財財務現(xiàn)金流量量表（附錄1）nNPV=∑(CII-CO)tt(1+I0)-tt=0式中：n——經營營期、取5年I0——基準折現(xiàn)率取122%CIt——第五年的現(xiàn)金流入入Cot——第五年年的現(xiàn)金流出出從附表中可見本項項目當取I0=12%時各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量之和和，即NPV=395..09萬元>0，說明本項目達到了了所要求的折折現(xiàn)率水平的的收益，而且且有超額盈利利，故本項目可行。4、內部收益率（IIRR）它反映投資的使用用效率，為項項目投資的盈盈利率，簡單單的說就是凈凈現(xiàn)值為零時時的折現(xiàn)率。取I1=15%，I2==18%，I3=20%運算算出NPV1=-2223.55××(P/F··15%·11)-48771.62××(P/F··15%·22)+32555.38××(P/F··15%·33)+1892.722×(P/FF·15%·4)+11706.667×(P//F·15%%·5)=1193.400萬元NPV2=-2223.55××(P/F··18%·11)-48771.62××(P/F··18%·22)+32555.38××(P/F··18%·33)+1892.722×(P/FF·18%··4)+17706.677×(P/FF·18%··5)=155.40萬元元NPV3=-2223.55××(P/F··20%·11)-48771.62××(P/F··20%·22)+32555.38××(P/F··20%·33)+1892.722×(P/FF·20%··4)+17706.677×(P/FF·20%··5)=-886.82萬元則代入公式×(I3-I2)IRR=I2+×(I3-I2)×(0.20-0.18)︱NPV2︱+︱NNPV3︱×(0.20-0.18)=0.18+︱155.4︱︱15.4︱+︱-86.882︱=18.3%可見內部收益率IIRR（18.3%%）>I0（12%）故本項項目在經濟效效果上可以接接受。4、動態(tài)投資回收期期：項目所得現(xiàn)金凈收收益的現(xiàn)值（NPV），抵償項項目初始投資資的現(xiàn)值所需需要的時間，稱稱之為投資回回收期。即Tp=（累積折現(xiàn)值出現(xiàn)現(xiàn)正值的年數數）-1+上年累積折折現(xiàn)值的絕對對值/當年凈現(xiàn)金金流量的折現(xiàn)現(xiàn)值。從附表1中可見，凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值的累計值值出現(xiàn)正值的的年份是第五五年，故Tp=5-1+︱3395.099︱︱968.36︱=4.4簽于北京市住宅市市場，幾年來來竣工增幅額額很大，4..4年能100%的收回資金金是可以接受受的。（三）不確定性分分析：1、盈虧平衡分析：：分析時應把把成本劃分成成固定成本和和變動成本二二類。其損益益方程式為：：Z=PQ（I-rr）-CVQ-F式中：Z——利潤潤P——單位售價Q——銷售量rr——銷售稅率CV——變動成本F——固定成本（1）盈虧平衡點的開開發(fā)量即銷售售量為Q。當利潤Z=0時，銷銷售量即為Q。Q0=FP（