青島市嶗山區(qū)寫字樓調(diào)研報告2

青島嶗山區(qū)寫字樓調(diào)研報告中國·山東·青島青島嶗山區(qū)寫字樓市場介紹青島市2014年1月至9月嶗山區(qū)寫字樓銷售情況青島市嶗山區(qū)在售寫字樓情況介紹青島市嶗山區(qū)寫字樓租賃情況介紹規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹商務一區(qū)商務二區(qū)商務三區(qū)金家?guī)X金融區(qū)規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹商務一區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路以西、青醫(yī)附院東區(qū)以南、135號線圍合區(qū)域。規(guī)劃內(nèi)容:規(guī)劃以科研、商務、辦公等大型公建為主的生態(tài)型、景觀型、人性化的新型商務區(qū)。目前，該地塊有萊鋼大廈、青島數(shù)碼科技中心、山東省重點科技大廈、山東省科學院高新技術研究分院、引黃濟青工程調(diào)度運行控制和水質(zhì)監(jiān)測中心、中天軟件大廈、渤海大廈等項目。這一區(qū)域建成后，將成為該區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要區(qū)域和展現(xiàn)我區(qū)城市建設水平的重要城市景觀組團。技術經(jīng)濟指標:總規(guī)劃用地面積11.6公頃、平均容積率:2.49、建筑密度:29％、綠地率：40%規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹商務二區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路中段，東側為李山東路、西側為海爾路、南側為銀川路、北側為同安路。規(guī)劃內(nèi)容:利用地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，根據(jù)市政府確定的“東部副中心”的發(fā)展目標，規(guī)劃將該地塊打造成一個以辦公為主，輔以一定商業(yè)、休閑、娛樂的商務綜合區(qū)。

技術經(jīng)濟指標:總規(guī)劃用地面積25.77公頃、總建筑面積約63.8萬平方米、平均容積率2.48、建筑密度29％、綠地率40%。規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹商務三區(qū)商務三區(qū)總面積約33.1公頃，包括海爾路以東、李山東路以西、遼陽東路以南和同安路以北區(qū)域，重點為商業(yè)、金融用地，將重點發(fā)展金融業(yè)、貿(mào)易咨詢、酒店、辦公樓宇等服務業(yè)規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹嶗山區(qū)早于2004年便規(guī)劃了海爾路商務一區(qū)、商務二區(qū)、商務三區(qū)，在推動區(qū)域內(nèi)樓宇經(jīng)濟發(fā)展方面具有非常大的意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點高，如規(guī)劃有國際會展中心、高檔商務酒店、青島汽車東站、頤中體育館等一批大項目，進一步完善了區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側為主的嶗山商務一、二、三區(qū)建設已初見成效。環(huán)顧嶗山商務區(qū)周邊，已成為青島高端住宅最集中的區(qū)域，麗達廣場、大拇指廣場已開業(yè)，還有數(shù)個在建的高端商業(yè)項目。這里有浮山森林公園、石老人觀光園等天然休閑場所；有青島極地海洋世界、青島雕塑園、青島國際高爾夫、石老人休閑健身區(qū)等現(xiàn)代休閑旅游設施；有青島體育中心、青島大劇院、青島國際會展中心、青島文化藝術博覽中心、青島海爾科技館等現(xiàn)代化大型公益設施，并配套有一流的教育及醫(yī)療配套建設。一系列高起點的城市配套提升了區(qū)域的地段價值，進而帶動嶗山商務區(qū)的快速發(fā)展。海爾路商務區(qū)規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹從位置來看，該地塊北鄰苗嶺路，東臨秦嶺路，南鄰梅嶺東路，西邊緊靠青島國際發(fā)展中心和天泰金融廣場。地塊往東靠近青島大劇院、青島市博物館和青島國際會展中心，往北靠近麗達購物廣場、青島金融中心大廈和住宅小區(qū)，往西與青島啤酒城隔深圳路相望，往南緊鄰檀香灣和麒麟皇冠大酒店。該宗地位于金家?guī)X金融新區(qū)核心區(qū)的中心位置，地理位置優(yōu)越，地段價值極高。金家?guī)X金融中心規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹嶗山商務區(qū)總體規(guī)劃：以海爾路為軸線，高標準規(guī)劃建設商務一、二、三區(qū)，重點引進規(guī)模大、質(zhì)量高、帶動力強的樓宇項目，推動樓宇經(jīng)濟快速健康發(fā)展，力爭用五到十年時間，建設全國最高檔次的區(qū)域性商務中心區(qū)之一。

金家?guī)X金融區(qū)建設提速增效，目前推動金融新區(qū)上升為全省戰(zhàn)略重點，招銀大廈、金融中心大廈、金領廣場、啤酒城一期等9個項目投入使用或主體封頂，另外新增了金融樓宇91萬平方米，樓宇總量達到180萬平方米；引進了總規(guī)模270億元的5支大型股權基金、注冊資本45億元的2家獨立法人金融企業(yè)，新增金融企業(yè)37家，總數(shù)達到159家，金融業(yè)實現(xiàn)的區(qū)級稅收同比增長了47%；除此之外，青島產(chǎn)權交易所、大宗商品交易中心等一批金融要素市場加快向嶗山聚集，金融新區(qū)的市場影響力顯著增強?！愀壑新飞倘κ斜敝醒肷虅諈^(qū)嶗山CBD政策扶持片區(qū)基本飽和，重點規(guī)劃少見政策傾向中小企業(yè)嶗山總部基地、金融新區(qū)等規(guī)劃出爐發(fā)展狀況高端寫字樓林立，商住樓間雜舊商務樓密集，中等檔次居多物業(yè)形象新，寫字樓定位高端

區(qū)域優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越，海景資源，氛圍成熟

商業(yè)氛圍濃厚，居民區(qū)密集人氣足區(qū)位優(yōu)越，山海資源，總部基地密集高端寫字樓價格超過30000元/㎡逼近20000元/㎡價格洼地交通情況

潮汐式擁堵，車位不足

高峰期擁堵交通通暢，車位規(guī)劃充足

其他劣勢寫字樓供應量大，競爭激烈

景觀資源匱乏,原有建筑影響形象檔次市場對規(guī)劃和前景認知不足青島三大商務區(qū)PK嶗山CBD價格洼地交通和環(huán)境資源優(yōu)勢明顯規(guī)劃情況/配套情況/未來發(fā)展趨勢嶗山區(qū)寫字樓市場介紹寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況項目名稱總套數(shù)總面積總價大榮世紀綜合樓328505.3215285604.6國旅聯(lián)合同安路項目161490.220鴻泰大廈1131.18800718.7846會展中心三期112705.1331629667.96金嶺廣場11131274.5804410096鵬利南華商業(yè)廣場16011562.8232930535.1青島國際發(fā)展中心7810.226990691.92名匯國際574073.4658773215.09天寶國際商務中心1131.781310420.32鑫裕和汽車大廈2735.165147325.662永業(yè)大廈113013.9854956793.84裕龍國際中心111331.7613807008.49中天大廈1536.9310018308.41全部42166302.41456060386數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況供應時間供應套數(shù)供應面積1月62988287.153月9530479.18合計724118766.33數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況日期供應套數(shù)成交套數(shù)供應面積成交面積均價2014-016293045928828718940.007512014-020212436020499.29772014-03954429003047914675.505132014-040535671014528.037452014-05081845022367.285832014-060267168022625.49652014-07022439392021394.493822014-08091585096093.116882014-0906708034940.86164數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日從價格段來看，1.2-1.6萬/㎡銷售第一位；2萬-3萬/平米銷售第二位寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況市南區(qū)1月至9月寫字樓市場成交價格嶗山區(qū)1月至9月寫字樓市場成交價格市南區(qū)9個月來，寫字樓銷量最多的為5萬元/㎡以上的產(chǎn)品，其次為2-3萬元/㎡產(chǎn)品。其中5萬元以上去化117套，2-3萬元去化68套。嶗山區(qū)9個月來，寫字樓銷量最多的為2-3萬元/㎡以上的產(chǎn)品，其次為1.2-1.6萬元/㎡產(chǎn)品。其中2-3萬元上去化183套，1.2-1.6萬元去化173套。兩種價格區(qū)間產(chǎn)品整體去化效果相差不大。通過以上兩個區(qū)域的價格成交段來看，面對同樣的寫字樓產(chǎn)品，嶗山區(qū)域更具有價格優(yōu)勢，因此在去化量上占明顯優(yōu)勢。寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日從面積段來看，144㎡以上產(chǎn)品銷售第一位；70㎡以下產(chǎn)品銷售第二位；展示名稱成交套數(shù)成交面積總價鵬利南華商業(yè)廣場16011562.76232930535.1金嶺廣場11131274.52804410096山東民營科技大廈（名匯國際）574073.4658773215.09大榮世紀綜合樓（大榮中心）328505.3215285604.6國旅聯(lián)合同安路項目161490.22

裕龍國際中心111331.7613807008.49永業(yè)大廈113013.9854956793.84會展中心三期(國展.財富中心)112705.1331629667.96青島國際發(fā)展中心（海協(xié)大廈）7810.226990691.92鑫裕和汽車大廈2735.165147325.662寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況數(shù)據(jù)時間：2014年1月至9月23日青島嶗山區(qū)1月至9月寫字樓銷售排行榜寫字樓銷售情況/寫字樓存量情況/成交價格段情況/成交面積情況1月至9月寫字樓銷售情況總結由于香港中路沿線10年間成為青島最高端的寫字樓宇群。同時，交通、土地等逐漸成為其擔負，因此現(xiàn)階段市南CBD逐漸飽和。

在此背景下嶗山區(qū)商務區(qū)規(guī)劃適時出爐，嶗山CBD成為青島市最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域。近年來，青島總部經(jīng)濟基地、金家?guī)X金融新區(qū)以及道路基礎設施的改善，使得嶗山CBD初具規(guī)模，漸成為繁華商業(yè)中心，并且匯聚青島高新技術產(chǎn)業(yè)、國際旅游度假等資源。

據(jù)實地察看，目前嶗山區(qū)海爾路、深圳路沿線，一批高起點、高品質(zhì)的國際級甲級寫字樓陸續(xù)面世。以海爾路和深圳路之間的名匯國際為例，該項目由英國UA操刀，前瞻性產(chǎn)品設計、新型樓宇智能化系統(tǒng)、生態(tài)辦公系統(tǒng)以及全球五大行之一的戴德梁行提供全方位物業(yè)管理服務，不僅提升入駐企業(yè)的形象，對整個區(qū)域的寫字樓宇群也有“表率”作用。

此外，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)的辦公產(chǎn)品在青島市成交占比居于高位，側面反映出嶗山寫字樓出售出租的活躍，以及投資者和自用辦公者對于該區(qū)域的認可。上實中心/大榮中心/名匯國際/白金廣場嶗山區(qū)在售寫字樓介紹項目名稱SIIC上實中心物業(yè)標準：甲級開盤時間入住時間產(chǎn)權：40年2013年10月2015年3月容積率：2.1車位共計5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面積：73萬占地面積：23萬綠化率：20%裝修公共部分裝修，大客戶可定制商業(yè)12萬平米商業(yè)廣場售價：未定上實中心/大榮中心/名匯國際/白金廣場嶗山區(qū)在售寫字樓介紹項目名稱大榮世紀中心物業(yè)標準：甲級開盤時間入住時間產(chǎn)權：40年2012年5月28日2013年7月容積率：3.7車位共計5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面：

91110㎡占地面積：16805㎡綠率化：37%管理費

9.85元/平方米·月裝修公共部分裝修均價：25000/㎡客梯：6層數(shù)：38，地上35商業(yè)裙樓：1-3層上實中心/大榮中心/名匯國際/白金廣場嶗山區(qū)在售寫字樓介紹項目名稱永業(yè)大廈物業(yè)標準：甲級開盤時間入住時間產(chǎn)權：40年2014年5月24日2015年6月30日容積率：3.68車位共計5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面：

56283㎡占地面積：10000㎡綠率化：30%管理費8.8元/平方米·月裝修公共部分裝修起價：13800/㎡客梯：6層數(shù)：25，地下3商業(yè)裙樓：2501㎡標準層1383㎡開間：8㎡辦公面積：33051㎡樓層狀況3-12層劃分7戶，13-18層劃分4戶，19-21劃分2戶，22-25層整層層高：3.6米凈高：3.2米可出售面積：56283

㎡上實中心/大榮中心/名匯國際/白金廣場嶗山區(qū)在售寫字樓介紹項目名稱永業(yè)大廈物業(yè)標準：甲級開盤時間入住時間產(chǎn)權：40年2014年10月2015年5月容積率：3.60建筑面：

100000㎡占地面積：18303㎡綠率化：27%管理費8.8元/平方米·月裝修：精裝車位：740起價：待定結構：框架外墻：高檔石材采暖：VRV中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶控計客梯：三菱樓層狀態(tài)：1棟23層、2棟24層嶗山區(qū)寫字樓租賃情況上實中心國發(fā)中心大榮中心半島大廈永業(yè)大廈國旅大廈白金廣場天泰廣場嶗山區(qū)項目名稱規(guī)劃等級建筑面積租金平均售價入住率半島國際大廈寫字樓甲級4.75萬㎡2.2元/㎡.日20000元/㎡75%以上裕龍大廈寫字樓甲級4.6萬㎡1.8元/㎡.日20000元/㎡75%以上大榮中心寫字樓、酒店甲級9.1萬㎡只售不租22000元/㎡在售天寶國際寫字樓乙級8.4萬㎡1.7元/㎡.日21000元/㎡65%中商國際大廈寫字樓乙級5.5萬㎡1.6元/㎡.日19000元/㎡60%海韻東方商住乙級8元/㎡3.4元/㎡.日20000元/㎡75%金石館展館、辦公甲級5萬㎡3.7元/㎡.日20000元/㎡80%天泰金融中心寫字樓甲級13萬㎡3.2元/㎡.日22000元/㎡75%金領廣場寫字樓甲級7.6萬㎡只售不租25000元/㎡在售合計97.09萬㎡嶗山區(qū)寫字樓租賃情況嶗山區(qū)寫字樓租賃情況出售寫字樓對比項目交付時間售價(元/㎡)戶型層高物業(yè)費車位咨詢電話名匯國際2014年團購價10600起55-72㎡1號樓4米

2號樓3.2米3.00

元/平·月租售未定：地下三層共1116個車位400－810－0532轉203大榮中心2013.12之前起價21000200-800㎡3.2米9.85

元/平·月租售未定：地下車裕和商務中心2008.1026000-28000730㎡

位于16-18層3米4.50

元/平·月出售部分：地下車位售價20萬/個

出租部分：地上車位出租100元/和大廈2007.1221000200-814㎡3.4米5.50

元/平·月出租部分：地下車位400元/月左山區(qū)寫字樓租賃情況出租寫字樓對比項目交付時間租金戶型層高物業(yè)費車位聯(lián)系電話半島新聞大廈2012.53.20

元/平·天500-1000㎡3.20米9.50

元/平·月出租部分：地下3層，租金600元/月.寶國際20073.00

元/平·天小戶型，最大1400㎡，可分割2.70米5.80

元/平·月出租部分：地下車位，租金300元/月/韻東方2007.122.70

元/平·天40㎡左右的小戶型3.00米2.50

元/平·月出租部分：負一負二450/月、負三225/月0