邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀-張忠玉

邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析邳州市宏觀市場(chǎng)分析邳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析邳州市房地產(chǎn)板塊——新城區(qū)板塊分享人：張忠玉邳州宏觀市場(chǎng)分析邳州中觀市場(chǎng)分析Part1Part2Part3邳州微觀市場(chǎng)分析城市概況：位于徐州市東部，經(jīng)濟(jì)實(shí)力居徐州五縣之首，是新興的工貿(mào)城市邳州位于江蘇省北部，徐州與連云港之間。東與新沂市為鄰，西與徐州市銅山區(qū)、賈汪區(qū)毗連，南接睢寧縣和宿遷市宿豫區(qū)，北接山東??；邳州運(yùn)河、公路、鐵路、空運(yùn)資源豐富，交通優(yōu)勢(shì)明顯；邳州是全國百強(qiáng)縣第67位，江蘇省第二人口大縣，是徐州新興的工貿(mào)城市，目前下轄21個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處、1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，490個(gè)行政村。城市經(jīng)濟(jì)：城市GDP和人均GDP均保持平穩(wěn)增長，增幅保持在15%左右，2013年GDP為599億，人均GDP4.2萬元，整體經(jīng)濟(jì)水平處在徐州市前列從近年數(shù)據(jù)來看，邳州市GDP總值保持正增長，在徐州市下轄五縣中居于首位；邳州市人均GDP近年來保持增長，在徐州市五縣人均GDP排名中處于中間位置，2013年首次突破4萬元。數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：二產(chǎn)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2013年總產(chǎn)值為256億元，銀杏、大蒜、板材三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模全國第一，三產(chǎn)發(fā)展較快，其中交通運(yùn)輸為三產(chǎn)主要構(gòu)成邳州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為典型的“二、三、一”結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)過多年發(fā)展，邳州現(xiàn)形成板材家具、環(huán)?；?、機(jī)械制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及服裝紡織、電力能源、港口物流等特色產(chǎn)業(yè)；銀杏、大蒜、板材三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模全國第一；邳州借助良好的交通運(yùn)輸資源，三產(chǎn)發(fā)展迅速，產(chǎn)值增長較快，相比其他縣市，三產(chǎn)具有明顯優(yōu)勢(shì)；2013年，邳州民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值433.33億元，占全市GDP的比重達(dá)72.3%，民營經(jīng)濟(jì)成為邳州強(qiáng)市富民的有力引擎。數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)分析：近幾年社零總額保持穩(wěn)定增長，2013年達(dá)到130.26億元，居民消費(fèi)能力較高但意愿不強(qiáng)，2013年收支比為57%2009-2013年，邳州社會(huì)零售總額保持穩(wěn)定增長，增速基本維持在14%以上；2009-2013年，居民人均可支配收入年增長在9%以上，居民人均生活消費(fèi)支出年增長在14%左右，居民消費(fèi)支出的增長率高于居民可支配收入增長率；2012年邳州市城鎮(zhèn)居民收支比約55%，在徐州市五縣中排名最低，消費(fèi)能力較高，消費(fèi)意愿不強(qiáng)，但收支比在逐年增長，2013年收支比為57%。數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)局城市化進(jìn)程：戶籍人口穩(wěn)定增長，常住人口保持穩(wěn)定，2013年戶籍人口為183萬人，常住人口約143萬，市區(qū)人口在40萬左右，城市化率以每年約1.5%的增幅增長近年來，隨著邳州城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市化率在逐年提高，平均增幅約為1.5個(gè)百分點(diǎn)；2009-2013年，邳州市戶籍人口在穩(wěn)定增加，2013年末戶籍人口為183萬人，城市整體人口基數(shù)較大，為徐州市人口最多的縣；2012年邳州市內(nèi)常住人口基本維持在143萬左右，市區(qū)人口約為40萬左右。數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)局宏觀小結(jié)：城市經(jīng)濟(jì)以二產(chǎn)為主導(dǎo)，發(fā)展水平居徐州五縣之首，人口基本保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程不斷加快，居民消費(fèi)意愿逐漸增加，對(duì)市場(chǎng)有一定帶動(dòng)1城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，GDP總值及人均GDP在徐州市排名靠前2城市以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，擁有銀杏、大蒜、板材三項(xiàng)規(guī)模全國第一的產(chǎn)業(yè)，依托便利的交通條件，三產(chǎn)增速較快3社會(huì)零售總額快速增長，居民消費(fèi)意愿不強(qiáng)，近年來收支比保持穩(wěn)定增長4城市戶籍人口基數(shù)大，常住人口數(shù)量穩(wěn)定，城市化進(jìn)程加快邳州宏觀市場(chǎng)分析邳州中觀市場(chǎng)分析Part1Part2Part3邳州微觀市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)：年供應(yīng)與成交量均保持穩(wěn)定增長，2013年土地供應(yīng)與成交量分別為442萬方、400萬方，基本處于供求平衡2010-2012年，土地供應(yīng)面積呈增長趨勢(shì)，最高年增幅達(dá)143.8%，2012年后土地供應(yīng)增幅有所減緩，2013年土地整體供應(yīng)面積為442.44萬方；2010-2012年土地成交面積增長，最高年增幅達(dá)85.7%，2012年后土地成交增幅也相應(yīng)減緩，2013年土地整體成交面積為399.84萬方；土地整體供應(yīng)量能夠滿足市場(chǎng)土地需求量，供求關(guān)系良好。數(shù)據(jù)來自中國土地市場(chǎng)網(wǎng)、邳州市國土局，含工業(yè)工地建設(shè)市場(chǎng)：房屋施工與竣工面積穩(wěn)定增長，施工與竣工結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體建設(shè)環(huán)境良好2009-2013年，房屋施工面積與竣工面積均呈現(xiàn)較快增長，施工與竣工面積比例在正常范圍內(nèi)，建設(shè)周期處于正常水平，2013年房屋施工面積為952.12萬方，竣工面積為373.03萬方；數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)商品房市場(chǎng)：供求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，近年來供應(yīng)與成交量均穩(wěn)定增長，2014年上半年商品房供應(yīng)87萬方，成交62萬方；住宅約占商品房總成交量的90%，市場(chǎng)較初級(jí)近年來商品房供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)基本維持穩(wěn)定，商品房供應(yīng)量穩(wěn)定增長，2014年上半年商品房供應(yīng)87萬方，成交62萬方；2013年住宅成交113萬方，在商品房總成交中占比91%，商業(yè)成交9.34萬方，約占商品房總成交量的8%。數(shù)據(jù)來自華房數(shù)據(jù)住宅市場(chǎng)：住宅供應(yīng)與成交量均保持穩(wěn)定增長，供求結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，年均去化約100萬方，2014年上半年住宅供應(yīng)76萬方，成交57萬方近年來住宅供應(yīng)與成交量量穩(wěn)定增長，2013年總供應(yīng)量為151萬方，成交113萬方，2014年上半年供應(yīng)量為76萬方，成交57萬方；住宅在商品房總供應(yīng)與成交中占比均維持在90%左右。投資環(huán)境：近年固定投資及房地產(chǎn)投資均呈穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中占比8%左右，住宅投資在房地產(chǎn)投資中占比達(dá)94%以上2009-2013年，固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資總額均呈現(xiàn)逐年增長趨勢(shì)，2010年后，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所放緩；近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中所占的比重基本穩(wěn)定在8%左右；2009-2012年，住宅投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)同樣的增長趨勢(shì)，住宅投資在房地產(chǎn)投資中所占比重均達(dá)94%以上。數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)中觀小結(jié)：土地、商品房及住宅供求結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，供應(yīng)與成交量逐年穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)整體環(huán)境良好1土地市場(chǎng)基本達(dá)到供求平衡，房屋建設(shè)周期處于正常范圍內(nèi)，整體建設(shè)環(huán)境較好2商品房供求結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，供應(yīng)與成交總量穩(wěn)定增長，供應(yīng)與成交中，住宅占比均為90%以上，商業(yè)約占8%，市場(chǎng)表現(xiàn)較為初級(jí)3住宅供應(yīng)與需求總量保持穩(wěn)定增長，近幾年住宅市場(chǎng)基本維持供求平衡狀態(tài)邳州宏觀市場(chǎng)分析邳州中觀市場(chǎng)分析Part1Part2Part3邳州微觀市場(chǎng)分析Part3邳州微觀市場(chǎng)分析整體板塊格局新城區(qū)板塊整體板塊格局：整體分為四個(gè)板塊，板塊間以城市資源和配套為主導(dǎo)，存在價(jià)值梯度，其中新城區(qū)占據(jù)市場(chǎng)第一梯隊(duì)城西板塊主城區(qū)板塊城東南板塊新城區(qū)板塊新城區(qū)板塊板塊驅(qū)動(dòng)力：城市規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市政及各類配套資源；產(chǎn)品形式：小高層、高層、多層、洋房、別墅；在售項(xiàng)目：阿爾卡迪亞文承苑、東方帝景城、金御藍(lán)湖、天惠景庭等；均價(jià)：小高層、高層4600元左右、多層6000元左右客戶構(gòu)成：主城區(qū)客戶為主城東南板塊板塊驅(qū)動(dòng)力：生態(tài)環(huán)境；產(chǎn)品形式：多層、洋房、別墅；在售項(xiàng)目：匯龍國際花園；均價(jià)：多層4000元左右，疊加6000元、聯(lián)排8500元左右客戶構(gòu)成：主城區(qū)改善客戶為主城西板塊板塊驅(qū)動(dòng)力：與主城區(qū)距離、交通；產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層；在售項(xiàng)目：榕城奧運(yùn)星城、京杭家園、錦繡豪庭；均價(jià)：4000元左右客戶構(gòu)成：拆遷安置為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主城區(qū)板塊板塊驅(qū)動(dòng)力：配套、地段產(chǎn)品形式：高層；在售項(xiàng)目：暫無；均價(jià)：4800元左右客戶構(gòu)成：主城區(qū)客戶為主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶邳州市top20排名：2013年邳州市top20面積排名排名項(xiàng)目名稱成交面積成交套數(shù)排名項(xiàng)目名稱成交面積成交套數(shù)1文承苑145220.62116011耀邦新世界花園31747.342552鑫惠花園108621.4375312書香苑30515.542513世紀(jì)花園93420.5289813宏基陽光尚城30096.942244東方帝景城84547.7462014東方佳苑商住小區(qū)29283.112325匯龍國際花園68965.7255815天鴻世紀(jì)城25830.792326印象珠江54311.3749816金僑城市花園22297.451867雍福上城53405.0842017萬邦盛世嘉園20690.851898馨寧雅居40348.7835518京杭家園20587.961809奧運(yùn)星城38833.5333219源宏公館18998.4616710惠民花園33925.7849020紅旗康居小區(qū)18583.22156邳州市top20排名：2014年邳州市top20面積排名排名項(xiàng)目名稱成交面積成交套數(shù)排名項(xiàng)目名稱成交面積成交套數(shù)1112123134145156167178189191020城西板塊：板塊受城市舊城改造規(guī)劃影響，目前暫無新樓盤推出，僅少量樓盤分布在原政府規(guī)劃區(qū)周邊，價(jià)格實(shí)現(xiàn)不高項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型均價(jià)（元/㎡）錦繡豪庭3.6101.8高層待定榕城奧運(yùn)星城8182.2多層、小高層4450京杭家園7142小高層、高層4400錦繡江南5122.46小高層待定詠泉山莊4.79.41.99多層、小高層、高層待定陽光水岸1.52.51.7多層待定御華苑5153小高層、高層待定城西是邳州市政府著力發(fā)展舊城改造的板塊，距離主城區(qū)距離在3公里內(nèi)，與主城區(qū)之間的距離較近及交通便利為該板塊的驅(qū)動(dòng)力，板塊內(nèi)暫無新成型樓盤；城西目前在售項(xiàng)目多分布在西北部世紀(jì)大道兩側(cè)，受市政府二次搬遷影響，該區(qū)域樓盤空置率較高，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低。城西板塊主城區(qū)板塊：依托城市成熟配套，板塊內(nèi)樓盤以中高檔為主，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，目前在售樓盤多分布在老城區(qū)向新城區(qū)過渡地段主城區(qū)板塊主要驅(qū)動(dòng)力為：居住區(qū)域成熟、聚集度高，各類配套成熟、交通發(fā)達(dá)；板塊內(nèi)在售樓盤多分布在老城區(qū)向新城區(qū)過渡地段，吸引大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶；主城區(qū)內(nèi)樓盤已近飽和，城市規(guī)劃導(dǎo)向在向新城區(qū)發(fā)展，且新城區(qū)居住環(huán)境較老城區(qū)有較大改善，目前主城區(qū)板塊內(nèi)人群趨向于到新城區(qū)置業(yè)。項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型均價(jià)（元/㎡）嘉利佳苑2.83.81.3低層、多層7200印象珠江7.3182.36高層5100萬邦盛世嘉園5.3381.5多層4905主城區(qū)板塊城東南板塊：板塊整體范圍較小，以景觀資源為主要驅(qū)動(dòng)力，板塊內(nèi)樓盤分布較少，個(gè)別項(xiàng)目因具備桃花島公園生態(tài)景觀資源實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)城東南板塊主要驅(qū)動(dòng)力：距離主城區(qū)約1.5公里，可共享主城區(qū)配套且有桃花島公園生態(tài)配套；板塊內(nèi)樓盤分布在桃花島公園周邊的價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，遠(yuǎn)離主城區(qū)的樓盤價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低。項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型均價(jià)（元/㎡）福馨家園1.642小高層、高層3500起匯龍國際花園18.6301.4低層（疊、獨(dú)、連）、多層、小高層、高層5000觀園4.55.61.2低層、多層、高層3370御華府8201.9低層、多層、高層5400區(qū)域?qū)傩裕盒鲁菂^(qū)位于邳州城市發(fā)展主軸線上，是依托生態(tài)環(huán)境打造的市政新區(qū)及現(xiàn)代化中心城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)邳州市整體規(guī)劃方向是向北、向東發(fā)展，新城區(qū)是邳州政府近期重點(diǎn)打造的區(qū)域；新城區(qū)主要依托大型濕地公園建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)、是邳州行政、金融、商貿(mào)、科技、文化及體育中心，主要圍繞沙溝湖進(jìn)行打造。新城區(qū)板塊區(qū)域配套：市政府搬遷帶動(dòng)新城區(qū)各類配套的發(fā)展，目前板塊內(nèi)醫(yī)療、教育、商業(yè)及生活配套趨于成熟，且本身具備良好的生態(tài)配套，板塊發(fā)展?jié)摿薮笳块T組團(tuán)區(qū)醫(yī)療配套：①邳州市人民醫(yī)院②邳州東博醫(yī)院③邳州市人民醫(yī)院北院④邳州市協(xié)和醫(yī)院⑤邳州市中山醫(yī)院教育配套：1、邳州市第一中學(xué)2、邳州市中等專業(yè)學(xué)校3、官湖高級(jí)中學(xué)4、隴海實(shí)驗(yàn)學(xué)校5、運(yùn)河中學(xué)其他配套：A、邳州市體育館B、沙溝湖生態(tài)示范園1234513524AB板塊樓盤：板塊內(nèi)樓盤以中高檔為主，多為中等體量以上，容積率集中在1.5-2.5，本板塊是市場(chǎng)供應(yīng)最集中的板塊阿爾卡迪亞文承苑天泰茗仕豪庭宏基陽光尚城金御藍(lán)湖東方帝景城東方名郡國際未來城天惠景庭源宏公館耀邦公館宏達(dá)利金水灣新茗基書香苑水杉御景雍福上城龍湖領(lǐng)墅匯川君臨華府山水瀾庭項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率阿爾卡迪亞文承苑2011年9月一期開盤31902.48宏基·陽光尚城

2012年開盤9201.89天泰茗仕豪庭

2011年6月一期開盤、2013年12月二期開盤11221.97金御藍(lán)湖2013年6月8141.34天惠景庭

2014年5月11231.89源宏公館2013年10月開盤4122.78耀邦公館2014年6月5期13262東方帝景城

2012年1月三期開盤、2013年底四期開盤45701.56宏利達(dá)·金水灣

2013年12月11372.83新銘基書香苑

2013年8月492水杉御景

2010年2月10151.6雍福上城三期待售13302.26中凱·龍湖領(lǐng)墅待售33321.35匯川君臨華府預(yù)計(jì)2014年9月底26722.26東方名郡2014年1月33801.9國際未來城2013年12月33953.5山水瀾庭待售15302物業(yè)類型：小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，沙溝湖周邊項(xiàng)目因占據(jù)生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，打造有別墅產(chǎn)品目前市場(chǎng)上以小高層、高層為主的項(xiàng)目約占市場(chǎng)總項(xiàng)目量的2/3；純多層產(chǎn)品不多，僅金御藍(lán)湖、馨寧雅居、水杉御景，其它多搭配小高層、高層產(chǎn)品；市場(chǎng)上目前的純別墅項(xiàng)目不多，僅中凱·龍湖領(lǐng)墅，有別墅產(chǎn)品配置的項(xiàng)目多靠近沙溝湖。項(xiàng)目名稱低層多層小高層高層阿爾卡迪亞文承苑

√√宏基·陽光尚城√

√√天泰茗仕豪庭

√√√金御藍(lán)湖

√天惠景庭

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馨寧雅居

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源宏公館√√

√耀邦公館

√√√?hào)|方帝景城

√√√宏利達(dá)·金水灣

√√新銘基書香苑

√√水杉御景

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雍福上城

√√中凱·龍湖領(lǐng)墅√

匯川君臨華府√√√√?hào)|方名郡

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國際未來城

√√山水瀾庭√

√√梯戶比：小高層產(chǎn)品以11層為主，目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)最高為33層的高層產(chǎn)品，梯戶比以T2、T3為主，少量T4小高層產(chǎn)品集中在11-15層，復(fù)式產(chǎn)品不多，僅有少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)頂復(fù)產(chǎn)品，小高層產(chǎn)品的梯戶比多為1T2、2T3，總體來看，1T2較多；高層產(chǎn)品中最高出現(xiàn)33層高層，梯戶比多以1T2、2T3為主，2T4的梯戶配比的項(xiàng)目不多；大多數(shù)項(xiàng)目的小高層、高層產(chǎn)品的梯戶配比基本一致。物業(yè)類型項(xiàng)目名稱層數(shù)梯戶比小高層阿爾卡迪亞文承苑112T2宏基·陽光尚城11、15、171T2、2T2、2T4天泰茗仕豪庭11、151T2、2T2天惠景庭11

源宏公館11、13、172T3東方帝景城9復(fù)10、11復(fù)122T3宏利達(dá)·金水灣111T3、1T4、2T3東方名郡11+1、15+11T2國際未來城111T2、2T3、2T4山水瀾庭111T2高層阿爾卡迪亞文承苑18、28

宏基·陽光尚城24天泰茗仕豪庭22

耀邦公館232T3東方帝景城252T3宏利達(dá)·金水灣21、32

匯川君臨華府18-33層1T2國際未來城18、28、321T2、2T3、2T4東方名郡17+11T2去化分析：年去化量約60萬方，單盤年均去化約3—4萬方，個(gè)別項(xiàng)目因品牌、地段或生態(tài)景觀資源實(shí)現(xiàn)較快去化2013年邳州市住宅整體成交113萬方，其中新城區(qū)板塊去化約60萬方；2014年1-6月成交57萬方，其中新城區(qū)板塊去化約29萬方，板塊市場(chǎng)整體去化相對(duì)穩(wěn)定；阿爾卡迪亞、東方帝景城因地段及品牌優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)良好去化，天泰茗仕豪庭、雍福上城主要依托沙溝湖良好的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目去化較好。數(shù)據(jù)來自華房數(shù)據(jù)庫存：目前剩余存量約為58萬方，按板塊年均去化量計(jì)算，需12個(gè)月的去化周期，整體供求平衡截至2014年7月1日，邳州市住宅整體庫存7880套，庫存面積約103萬方；其中新城區(qū)板塊庫存約4200套，庫存面積約為58萬方，其中宏基陽光尚城存量最大為6.72萬方，阿爾卡迪亞文承苑、耀邦公館及宏利達(dá)金水灣存量均在6萬方以上；宏基陽光尚城因去化不佳，積累較多庫存；阿爾卡迪亞文承苑、東方帝景城及耀邦公館因體量較大，目前庫存較多；宏利達(dá)·金水灣因2013年底開始推售，目前去化較少。數(shù)據(jù)來自華房數(shù)據(jù)主流產(chǎn)品：主流產(chǎn)品集中在110-144面積段，其中120-130的面積段成交量最大，占比達(dá)35%以上，90平以下的面積段供求較少選取阿爾卡迪亞文承苑、宏基·陽光尚城、天泰茗仕豪庭、金御藍(lán)湖、耀邦公館、東方帝景城、宏利達(dá)·金水灣、雍福上城八個(gè)代表項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品為130-144平的面積段，110-120以及120-130供應(yīng)總數(shù)量與130-144平基本持平；從住宅成交結(jié)構(gòu)來看，120-130平的面積段成交占比最大，明顯高于其他面積段，130-144平的面積段成交量次之，110-120平的成交量基本與供應(yīng)量持平；綜合來看，110-144平的面積段為目前住宅市場(chǎng)主流產(chǎn)品，90平以下產(chǎn)品需求較小。數(shù)據(jù)來自華房數(shù)據(jù)戶型面積（㎡）項(xiàng)目兩居小三居三居?xùn)|方帝景城宏利達(dá)·金水灣新銘基書香苑宏基·陽光尚城7580859095100105阿爾卡迪亞文承苑110115120125135130140…200天泰茗仕豪庭天惠景庭雍福上城耀邦公館源宏公館面積段供應(yīng)：120-145面積段的三房為市場(chǎng)主力，兩房面積集中在90平左右，100-110平小三房產(chǎn)品較缺失70四居價(jià)格實(shí)現(xiàn)：板塊內(nèi)高層、小高層均價(jià)在4600元左右，個(gè)別項(xiàng)目因地段或生態(tài)景觀資源優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)新城區(qū)板塊內(nèi)高層、小高層產(chǎn)品均價(jià)在4000-5500之間；宏基·陽光尚城因靠近沙溝湖并打造有別墅、洋房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格帶動(dòng)；東方帝景城、新銘基書香院、宏利達(dá)·金水灣位于新老城區(qū)結(jié)合處，地段、配套較好，實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)；110180807010017012013014015016020030354045505560657075808590阿爾卡迪亞（均價(jià)4200元）宏基陽光尚城（均價(jià)5500元）天泰茗仕豪庭（均價(jià)4200元）耀邦公館（均價(jià)4200元）東方帝景城（均價(jià)4900元）宏利達(dá)金水灣（均價(jià)5150元）雍福上城（均價(jià)4500元）總價(jià)段：成交面積段主要集中在110-145平之間，總價(jià)段在40-70萬之間，其中110-120總價(jià)約為43-50萬，120-130總價(jià)約為48-58萬，130-145總價(jià)約為52-70萬90190典型項(xiàng)目—阿爾卡迪亞文承苑：上市房企建設(shè)的現(xiàn)代人文社區(qū)，因受規(guī)劃利好且交通便利，配套資源良好，成為新城北區(qū)主力去化大盤

項(xiàng)目位置：東泰路西側(cè)，迎賓館東側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：占地30.8萬㎡、總建90萬㎡，總戶數(shù)4262戶容積率：2.48產(chǎn)品：小高層、高層面積段：小高層：80—100㎡，高層：120㎡左右；均價(jià)：4200元/平總價(jià)段：34—76萬銷售狀況：一期于2011年開始銷售，目前四期在售車位：車位配比1：1梯戶比：2T2開發(fā)商：榮盛（邳州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)周邊配套地處新城區(qū)，是城市未來的發(fā)展方向；緊鄰城市南北主干道建設(shè)路，交通便利；周邊教育、生態(tài)配套良好；榮盛為上市開發(fā)商，具有品牌效應(yīng)；小區(qū)內(nèi)部配有自建榮盛實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、會(huì)所、康體中心學(xué)校：明德實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、新城中學(xué)商場(chǎng)：華聯(lián)超市、通城商業(yè)廣場(chǎng)其他:青少年活動(dòng)中心典型項(xiàng)目—金御藍(lán)湖：依托沙溝湖生態(tài)景觀資源及靠近市政府的區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造的新城中心區(qū)樓盤，借助項(xiàng)目交通便利優(yōu)勢(shì)及多層產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)

項(xiàng)目位置：邳州市長江路南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：占地7.9萬㎡、總建14萬㎡，總戶數(shù)678戶容積率：1.34產(chǎn)品：多層面積段：78-135㎡；均價(jià)：6000元/平總價(jià)段：47—81萬