寫字樓銷售說辭

萬翔國際商務中心項目接待說辭迎來您好，歡迎參觀萬翔國際商務中心！我是萬翔國際商務中心的置業(yè)顧問，只是我的名片，我叫XXX,很高興為您服務，怎么稱呼您？登記客戶來訪信息XX先生/女士，您是第一次來嗎？（如果是，登記客戶的來訪信息，居住區(qū)域，媒體渠道）接下來，我?guī)鷧⒂^一下，給您作一個全面的講解！請您這邊走......一、區(qū)位及交通萬翔國際商務中心地處廈門島對外門戶地段，位于海陸空交通結合部的中心樞紐區(qū)域，是廈門地理區(qū)域中心及北部對外聯(lián)系的要沖之地，地理位置非常優(yōu)越。由航空港集團實力營造，為廈門市發(fā)改委重點項目，是象嶼保稅區(qū)重點支持項目，具備較為完善基礎設施平臺、信息平臺、服務平臺的國際物流網絡的重要節(jié)點，成為國內外物流企業(yè)重要的發(fā)展高地。以國際化的高端視野，打破傳統(tǒng)辦公模式，塑造了城市全新的商務形象，是企業(yè)首選的理想辦公環(huán)境，是海西商務的一張閃亮名片。園區(qū)總規(guī)劃面積約為1.17平方公里，（行政辦公用地：2.97萬平方米，商業(yè)金融用地：8.25萬平方米，航空工業(yè)用地：26.36萬平方米，保稅物流用地：13.64萬平方米，普通物流用地：24.17萬平方米）；按照物流產業(yè)發(fā)展的總體布局和功能安排，園區(qū)將建成以國際物流為主、主要承擔高附加值產品和高科技產品的國際快運業(yè)務并逐步發(fā)展空港保稅業(yè)務的綜合性航空物流園區(qū)。項目以北與集美隔海相望，規(guī)劃為商務配套區(qū)，濱海路與鰲山路成“T”字型，左邊是規(guī)劃酒店用地（分別是四星級潯江酒店&喬丹酒店），右邊規(guī)劃商務配套用地，有游艇碼頭SOHO海天韻，贛商寫字樓等高檔商務配套。再來即是規(guī)劃倉儲用地（比如萬翔冷鏈，是整個華南地區(qū)唯一一個擁有四層溫度的冷庫，全自動化的管理系統(tǒng)，藍海園、海曦緣景等）除此之外，還配有加油站，將為該園區(qū)辦公的企業(yè)提供便利。目前建好的濱海大道可進出廈門島的主干道廈門大橋、杏林大橋、集美大橋、翔安隧道與島外的集美區(qū)、翔安區(qū)緊密相連，到島外各區(qū)僅10多分鐘的車程。通過福廈高速、漳龍高速、三泉高速到泉州僅45分鐘的車程，到漳州僅30分鐘的車程；福廈高鐵、廈深高鐵、龍廈高鐵通車后，到福州僅1.5小時的車程，到龍巖僅1小時的車程，到深圳僅3小時的車程。項目以東環(huán)島干道緊鄰海峽兩岸交通樞紐一五通客運碼頭，通過下穿隧道連接到環(huán)島干道分別直通集美大橋及翔安隧道，與島外的集美區(qū)、翔安區(qū)緊密相連。作為離臺灣最近的的兩岸三通橋頭堡，擁有對臺獨特的地緣、人緣、親緣等五緣優(yōu)勢，海峽兩岸關系的日益改善必然給園區(qū)提供良好的對臺發(fā)展機遇。項目以南為機場北環(huán)路，通往廈門機場及其規(guī)劃貨運區(qū)，4E級國際機場，客運量全國排名第11位，是東南沿海區(qū)域性航空樞紐。第二機場建成后，園區(qū)將發(fā)展總部經濟，地塊將規(guī)劃為高端酒店、商業(yè)和總部經濟特區(qū)。并且倉庫一區(qū)將規(guī)劃為70萬平新業(yè)態(tài)的電子商務園和商業(yè)街，將可容納數百家企業(yè)進駐，形成電子商務總部集群的園區(qū)，必將催化周邊的迅速發(fā)展。在建設國家創(chuàng)新型城市及發(fā)展智慧廈門的推動下，廈門已經發(fā)展成為電商“招牌城市”，去年廈門網絡零售額約60億元，較前年增長3倍，電子商務成為廈門經濟發(fā)展的新亮點。同時，象嶼集團與廈門海關數據中心還將合作建設廈門跨境電子商務服務平臺，爭取試點跨境電子商務的進口、出口各項業(yè)務模式。而在跨境電子商務產業(yè)園方面，廈門正在規(guī)劃以兩岸貿易中心總部及象嶼保稅區(qū)監(jiān)管倉庫、寨上廈華廠房為載體，形成商務辦公、保稅及非保稅電商物流倉庫“三位一體”功能齊全的跨境電商園區(qū)。沿著鰲山路出來的西面，高崎火車站及目前在建的地鐵1號線的位置，是交通中轉樞紐站，從項目到樞紐站開車僅需3分鐘時間。軌道交通對于物業(yè)的升值影響是非常巨大的，去年廈門的地鐵1號線確定后，站點周邊的樓盤在一個月的時間內升值都超過1000元。在上海、香港等一線城市，地鐵周邊的物業(yè)在地鐵開通之后漲幅都超過30%，而我們的地鐵1號線，將于2016年正式通車，項目的物業(yè)價值將指日可待。再往西緊接東渡港區(qū)和相遇保稅區(qū)，而項目所處的園區(qū)隸屬象嶼保稅區(qū)的管轄范圍（即現代物流園區(qū)總規(guī)模9平方公里），也屬于象嶼委員會管轄范疇。只要公司注冊地在該園區(qū)內，即可享有稅收優(yōu)惠政策的支持，更重要的是園區(qū)處于廈門申報自貿區(qū)的范圍內，所以政府對于這一片區(qū)的政策傾斜和發(fā)展根是不遺余力的。上海自貿區(qū)成立以來，區(qū)域周邊房租和房價漲了30%-50%，一個月之內，自貿區(qū)內的辦公樓出租價格至少漲了2-3倍。和去年同期相比，相同轄區(qū)內注冊數量增加了近4倍。從目前政策上看，自貿區(qū)不僅擁有稅點低和過關時間短的好處，而且有利于吸引高端制造業(yè)，更多的加工、制造、貿易和倉儲物流企業(yè)聚集到此，對于區(qū)域內經濟發(fā)展的帶動作用是不言而喻的。二開發(fā)商背景萬翔國際商務中心是由翔業(yè)集團旗下的全資子公司一一廈門萬翔物流管理有限公司開發(fā)建設。翔業(yè)集團（原廈門國際航空港集團）是一家跨地域、關聯(lián)多元化發(fā)展的大型國有企業(yè)集團，擁有全資或控股下屬公司40余家，產業(yè)覆蓋機場、碼頭、城際客運，酒店、會展，電子商務、物流服務，臨港商業(yè)地產，食品，廣告?zhèn)髅?，智能科技，花卉科技等領域，著力打造元翔空港、佰翔酒店、萬翔物流、兆翔置業(yè)四大產業(yè)板塊，是中國服務業(yè)500強企業(yè)之一。三、產品：1、首先項目是該園區(qū)唯一一個純寫字樓項目（統(tǒng)一管理，人員簡單，提供高品質的辦公區(qū)域），外立面采用20七鍍膜中空鋼化玻璃，集合隔音防噪、防結凝霜、抗震抗碎、同步環(huán)保、綠色、節(jié)能等國際辦公新趨勢。獨特的外觀，成為我們片區(qū)、甚至是廈門自貿區(qū)的地標性建筑物。2、現房發(fā)售，即可入駐辦公，大大節(jié)省了您的時間。3、大樓統(tǒng)一安裝中央空調系統(tǒng)，業(yè)主獨立溫控，強制性廢氣排放，節(jié)能環(huán)保，四季溫暖清新。4、整個項目占地2.9萬平方米，總建筑12萬平方米，由三幢小高層建成，目前可售的是1#、3#樓總高11層，2#樓總高13層由開發(fā)商自持，應政府部分而建的，將引進公安、檢驗局、工商、稅務等國家政府機關單位為您提供便捷辦公服務，大大提高企業(yè)辦公效率；同時配備有銀行、超市、休閑娛樂、食堂及會議室等商業(yè)配套，不必占用企業(yè)資源，為提供一站式便捷服務，為您提供了勞逸結合、舒適高檔的環(huán)境。4、1#、3#樓為地上11層，其中1#樓總套數為96套，3#總套數為95套，合計191套。1F層高4.2米，2F以上層高3.6米，主要以200-400平方米的戶型為主。項目配有高標準車位995個，其中地下兩層停車位共881個，地上114個，充足的停車位讓您及訪客不再有停車的煩惱，而該園區(qū)將全程監(jiān)控不但提高了整體形象，也可讓您安心辦公。目前在售是3#樓，北面面臨大海，視線開闊，大大提高了整個辦公環(huán)境。南面則是小區(qū)中庭景觀，愜意的園林景觀為您營造綠色，陽光，有活力的園區(qū)，為您在繁忙之余提供了休閑愜意的辦公環(huán)境。3#樓坐擁一線海景資源，有很多實力的大企業(yè)都是半層、整層購買的（3#樓標準層面積是2300平方左右），當然也有多家企業(yè)正在和開發(fā)商商討1#整棟購買。這樣的寫字樓機會難得，無論是投資還是自用都是非常好的選擇（如是投資，將有專業(yè)的招商團隊為您進行招租）。四、投資價值分析：縱觀國內市場，各個行業(yè)的投資領域都是充滿陷井，稍不留神，就可能血本無歸。很多人都熱衷于投資黃金，誰曾想，曾經被譽為永遠都保值的黃金也有一落千丈的時候；我們也熱衷于股市，誰又知，這一套就是10個春夏秋冬，個個撞得頭破血流，慘不忍睹；銀行的理財產品、古董及藝術品等等，都無法讓你滿載而歸。網絡上流傳著這樣一句話”回想這些年，凡是聽了售樓員話的人，都賺B了，聽了投資理財、炒股專家的都只剩下短褲了。只有售樓員才是最誠實的?！痹谥袊?，只有不動產才是最好的投資產品，才能夠真正的實現保值、增值的。然而隨著政府的調控，住宅的輝煌已經不復存在，商業(yè)地產的春天正在到來，尤其是對于核心內的甲級辦公樓來說，未來的發(fā)展空間不可限量。1、投資店面對于地段和人流量的要求非常高，需要投資者有一定的專業(yè)判斷能力，好位置的店面收益是成倍的增長，不佳的店面即使再廉價都租不出去，廈門商業(yè)供應量已呈現出過剩的現象，像名匯廣場、南中大地廣場、明發(fā)商業(yè)廣場等，加上電子商務對實體店的強烈沖擊，連萬達都要取消服裝業(yè)態(tài)了，這給店面的經營帶來了極大的困難，更不可能再出現所謂的“一鋪養(yǎng)三代”的現象。目前廈門島內較好地段店鋪售價都到10萬以上了，島外也到4-5萬/米，價格虛高，而租金上漲幅度跟不上售價的上漲，投資回報率極低，基本在2%-3%左右。而且店鋪投資門檻高，島內比較好的地段，店鋪總價都在千萬以上。目前已經進入電商時代，14年阿里巴巴全新上線"外貿服務市場”第三方平臺后，廈門是首個啟動電商服務商招募推廣活動的城市。為什么在廈門"首發(fā)"，有兩大原因，一是客戶需要，廈門是傳統(tǒng)的外貿港口城市，有大量的外貿型企業(yè)，轉型過程中迫切需要通過電子商務拓展海外市場，因此服務業(yè)有市場；第二個原因是廈門城市具有的開放和進取精神。電商服務業(yè)是一種新業(yè)態(tài)，是："花錢買服務”，而廈門無論是企業(yè)，還是政府部門都具有這樣的意識，甚至是強烈的愿望，能做起來。店面將成為商品展示廳，更嚴重的是成為試衣間，像繁華的禾祥西一帶，不再是一店難求高租金、高回報，而是已有14間店面關門，這將預示著電商將逐步取代店面。2、投資SOHO雖然面積小、總價低又有贈送面積，從居住角度來講SOHO多數是一層幾十戶，采光差不通透，不通煤氣，層高低太壓抑，居住環(huán)境差，人員魚龍混雜，安全性低，不適宜居住。而且投資soho真正獲得收益需要講產業(yè)轉手，先不說在島內soho市場是否供應量過多而導致未來升值上限較低，就單單上述那些條件對于終端使用者而言更是難于逾越的心理障礙，這也會導致soho在真正獲得收益的這一步的難度上升。從辦公角度來講租賃的多為小企業(yè)，相較與寫字樓，SOHO運營成本會更高，這些企業(yè)會更傾向于租賃商住樓用于辦公。這類產品較雜亂，租金是以住宅為主，而無法像寫字樓以平方計算，物業(yè)管理更是無法做到高標準，其后續(xù)的升值空間也將受到很大的影響。4、投資寫字樓越來越多的企業(yè)對于辦公環(huán)境的要求在不斷提高，需求量大，而寫字樓具有易打理、一次性租期長、租金收益穩(wěn)定的優(yōu)點，不受政策的約束，通過近兩年來寫字樓市場火熱不難看出，租金基本都保持在5%-8%的穩(wěn)步增長，而售價可以達到50%-100%的增長，投資收益基本在5%左右，屬于所有投資物業(yè)類型中回報率最高的一種。而且就大環(huán)境而言，廈門寫字樓的售價與住宅行程"倒掛”，正是入手的最好時間。特別是有產業(yè)聚集地的寫字樓，有產業(yè)支撐，配套完善，投資回報就更穩(wěn)固。同時，寫字樓多數都有專業(yè)的物管公司管理，這促進未來的升值空間有比較大的保障。目前很多開發(fā)商都是自持，只租不售，只因為看中寫字樓物業(yè)的升值空間大，特別是政府重點打造的區(qū)域，更是無法獲得一席之地。七、企業(yè)自營用寫字樓是買劃算還是租劃算越來越多的實力企業(yè)不斷進駐廈門，將催生更多的辦公需求，寫字樓也將迎來品質提升的時代，近兩年租金都保持至少5%的上漲。租金不斷上漲，對于企業(yè)客戶來說，還不如直接購買寫字樓自用。購買寫字樓可能會導致首付大筆資金支出，但購買寫字樓有以下幾個好處：1、購買寫字樓可以當做一項固定資產投資，可以作銀行抵押用來再融資，因此前期投入的資金可以通過固定資產銀行抵押盤活用做其他使用，而且廈門寫字樓市場穩(wěn)健發(fā)展，租金穩(wěn)步上漲，投資寫字樓可獲得比較穩(wěn)定的現金流用來抵扣月供，不用再另行尋找資金支付月供，在資金上使用上對企業(yè)日常經營不產生任何影響。2、從企業(yè)成本上來說，購買固定資產可以通過固定資產折舊分攤到每年成本，計入成本，把購買寫字樓的成本折算進企業(yè)成本中，提高企業(yè)利潤率。3、從企業(yè)發(fā)展來講，規(guī)模會不斷擴大，辦公環(huán)境的需求也會發(fā)生變化，若租賃的話一旦有擴大的需求就要搬遷，而頻繁的搬遷對于員工和客戶而言，都有不安全感和不穩(wěn)定因素，影響企業(yè)品牌形象。由于目前整體經濟現狀不景氣，大型企業(yè)紛紛自行建造寫字樓，如源昌、禹洲、福隆、中駿、七匹狼、鴻星爾克、九牧王等知名企業(yè)都已經建立了自己的企業(yè)總部，這反應出企業(yè)自有寫字樓能節(jié)約可觀的租賃費用，該物業(yè)還可以作為企業(yè)固定資產獲得穩(wěn)步的收益，起到抗通脹和抗風險的作用，不僅如此還可以抵押貸款用于融資。因此對于很多成長型企業(yè)來說長期租賃的成本過高，可以選擇購買寫字樓，條件允許的話可以整層購買，自用一部份出租一部份，可以保證長期穩(wěn)定的收益。人項目周邊產業(yè)規(guī)模化已有業(yè)態(tài)：1）茶業(yè)城占地2萬多平米，商戶數達250家，輻射全國。）臺灣水果批發(fā)市場占地3.4萬平米，已有220多家經銷商入駐，可作為臺灣水果交易區(qū)、競拍場、中轉集散地等作用，還設有容量達一萬噸的倉庫，物流營銷中心和大型停車場，預計在三年內其年交易量可達60萬噸，年交易額達25億元，成為閩南金三角最具規(guī)模的果品批發(fā)中心。）廈門中埔水產批發(fā)市場交易區(qū)經營面積達3萬平方米，包括1.2萬平方米大棚和400間店面，還配備物流配送中心等，設施全省一流。它是閩南最大的海鮮供應基地，承擔著周邊20多個地市的海鮮供應，除了包括本市、泉州、漳州、龍巖、三明等地區(qū)外，還遠銷北京、上海、浙江、廣東，出口日本及東南亞一帶。這些大型的產業(yè)之所以都聚焦在本片區(qū)的主要原因是：1、交通樞紐位置，進出島內外、漳州、泉州等交通便利，可以大大縮短運輸時間和成本；2、結合海港、空港的優(yōu)勢，成立物流配送中心，對外運輸非常便捷，可以實現全流程一站式；3、擁有大型停車場的配套，自用和客戶都能享受到這一便利。一、我國物流行業(yè)發(fā)展前景宏觀經濟環(huán)境中國經濟高速增長。自1978年實行改革開放以來，中國經濟高速增長。2010年，中國沿海省份和城市（廣東、福建、上海、浙江、山東、天津及遼寧等）的外貿額達18,676億美元，其中進出口值分別為7,968億美元和10,708億美元，占2010年全國外貿總額的62.83%。中國經濟及對外貿易的增長，給中國物流行業(yè)提供了一個良好的宏觀環(huán)境。我國物流產業(yè)"十二五”期間面臨重大機遇為了應對國際金融危機，國家啟動了大規(guī)模交通基礎設施建設，這一輪基礎設施建設的效果將在“十二五”期間顯現，我國將會形成高效互聯(lián)快捷的高鐵網、高速公路網、航空網和水運網，特別是高速鐵路網形成后，原有的普速鐵路的貨運能力將極大增加，這些都會對物流服務產生重大影響。此外，“十二五”期間，新一輪科技革命的啟動、對外開放新格局的形成，資源環(huán)境壓力的加大和全國統(tǒng)一、開放、競爭有序的市場體系的加快建設等因素也將成為物流產業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。二、物流行業(yè)國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合制定了《關于促進我國現代物流業(yè)發(fā)展的意見》，要求各地政府和各有關部門協(xié)同配合，形成合力，大力發(fā)展現代物流業(yè)；要求地方政府努力探索，結合實際，制定相應的政策措施，加快促進我國現代物流業(yè)的協(xié)調健康發(fā)展。2010年發(fā)展規(guī)劃的指導思想、工作目標、重點任務、主要措施和具體標準項目，建立了由物流通用基礎標準、物流技術標準、物流信息標準、物流管理標準和物流服務標準五個部分組成的框架體系。三、從物流環(huán)境下看廈門物流的發(fā)展從廈門的物流行業(yè)來看，2008年，廈門全市進出口454億美元，廈門港集裝箱吞吐量突破503萬標箱。作為新中國成立60年的獻禮，2009年，廈門港港口吞吐量將突破億噸，步入我國"億噸大港俱樂部”。特別是廈門港地處上海和香港、深圳等大港之間，是國際物流與國內物流的交匯點，又是海峽兩岸大三通的最前沿，現有通往世界各地的遠洋航線及國內航線，已逐步奠定國際中轉港的地位。港口是經濟發(fā)展的引擎，廈門港的發(fā)展極大地帶動了當地及周邊地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展，而港口腹地的發(fā)展，又促進做強做大港口經濟。如今，廈門市建成了“東渡-象嶼-航空港物流園區(qū)、海滄物流園區(qū)、杏林物流園區(qū)、劉五店物流園區(qū)”多種功能類型的物流園區(qū)，獲批火炬園、翔安兩個國家B型保稅物流園區(qū)，其中東渡-象嶼-航空港物流園區(qū)、海滄保稅港區(qū)的封關運作，已然形成一個“保稅物流航母"戰(zhàn)斗群。廈門與周邊地區(qū)如廣東梅州市、江西贛州、新余、南昌等地業(yè)已開始實施落實公鐵海聯(lián)運項目，使廈門港的腹地大大增強，廈門物流如虎添翼?，F在：從“散兵游勇"到"支柱產業(yè)”廈門現代物流企業(yè)的發(fā)展起步于20世紀90年代末，十多年來，廈門市著力培育現代物流業(yè)成為城市經濟發(fā)展新的增長點，并與城市經濟形成了快速互動發(fā)展。2008年廈門的物流業(yè)增加值為108億元，對GDP的貢獻率已經達到6.9%。“九五"末期，廈門外貿貨運代理、倉儲運輸等物流環(huán)節(jié)都有企業(yè)在運作，但是整體物流的概念還是新鮮事物，物流企業(yè)各自為戰(zhàn)，處于散兵游勇狀態(tài)。因為海港、空港優(yōu)勢明顯，且擁有享受特殊優(yōu)惠政策的保稅區(qū)、出口加工區(qū)等，廈門發(fā)展物流業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢。因此，廈門“十五”明確將現代物流業(yè)列為現代服務業(yè)的三大支柱行業(yè)之一。這期間，我國外貿體制改革全面深入，廈門外貿向民間資本全面放開，并向外資部分放開。廈門市委、市政府十分重視現代物流業(yè)的發(fā)展，《廈門市國民經濟和社會發(fā)展"十五”計劃綱要》明確將現代物流業(yè)列為現代服務業(yè)的三大支柱行業(yè)之一，并明確提出了建設航運物流中心的戰(zhàn)略目標。一系列著力于營造良好的