注冊物業(yè)管理師實務(wù)

注冊物業(yè)管理師實務(wù)注冊物業(yè)管理師實務(wù)注冊物業(yè)管理師實務(wù)《物業(yè)管理實務(wù)》考試的基本情況總分100分單選：10題，10分多選：5題，10分案例：一般為3個，分別為25分，25分，30分22010年9月本門課程的基本特點1.關(guān)鍵是考察“應(yīng)用能力”2.同實踐中的具體做法偏差較大3.經(jīng)常超綱。尤其注意：很多知識點不是來自《物業(yè)管理實務(wù)》教材，而是來自《物業(yè)管理基本制度及政策》32010年9月基本的教學方法1.深入講述物業(yè)管理的“大思路”——物業(yè)管理的基本精神，基本原則2.指出物業(yè)管理的“小細節(jié)”——關(guān)鍵點，關(guān)鍵環(huán)節(jié)3.從《物業(yè)管理基本制度及政策》中借力42010年9月基本的學習方法1.吃透物業(yè)管理的基本精神，基本原理2.牢記物業(yè)管理的關(guān)鍵細節(jié)3.好好學習物業(yè)管理的相關(guān)制度4.掌握答題的基本技巧52010年9月《物業(yè)管理實務(wù)》的大框架一個核心原則：遵照合同三個關(guān)鍵階段：早起介入，前期物業(yè)管理，常規(guī)物業(yè)管理三個重要環(huán)節(jié)：承接查驗、入住管理及裝修管理五個基本內(nèi)容：保修——設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護保潔——衛(wèi)生的保持保綠——綠化的維護保安——公共秩序維護緊急事件的應(yīng)對62010年9月七項個基本制度：業(yè)主大會制度管理規(guī)約制度物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)從業(yè)人員從業(yè)資格制度承接查驗制度專項維修資金制度招投標制度

72010年9月本門課程的章節(jié)分布物業(yè)管理的主體：物業(yè)管理企業(yè)（第一章）物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲取和確定：招投標（第二章）、合同（第三章）物業(yè)管理的前兩大階段：早起介入及前期物業(yè)管理（第四章）物業(yè)管理的第三大階段所包含的五項內(nèi)容：四保一防（從第七到第十章）82010年9月物業(yè)管理的三個環(huán)節(jié)：承接查驗、入住及裝修（第四、五章）物業(yè)管理的自我管理：財務(wù)、檔案、人力資源、客戶關(guān)系、文書92010年9月本門課程的重點重點：第二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十四是重要章節(jié)其他章節(jié)相對次要。102010年9月一、物業(yè)管理企業(yè)的概念及特征

概念中的“專門資質(zhì)”,“根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同”

物業(yè)管理企業(yè)有三個基本特征

1）獨立法人：意味著其服務(wù)是有償?shù)暮陀?/p>

2）服務(wù)性行業(yè)

3）公共管理性質(zhì)(例如公共秩序維護、配合進行市政管理、進行裝修管理)第一章物業(yè)管理企業(yè)112010年9月二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

第一，按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分

全民所有制、集體所有者、民營、外資和其他第二，按股東出資形式來劃分

1.物業(yè)管理有限責任公司

2.物業(yè)管理股份有限公司

3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)第一章物業(yè)管理企業(yè)122010年9月第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

需要經(jīng)歷工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段這意味著，物業(yè)管理企業(yè)只有在獲得資質(zhì)審定后才正式成立。第一章物業(yè)管理企業(yè)132010年9月二﹑物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

物業(yè)管理企業(yè)資助可以分為三級國務(wù)院建設(shè)行政主管部門：一級省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門：二級設(shè)區(qū)的市級人民政府的房地產(chǎn)主管部門：三級直轄市的房地產(chǎn)主管部門：二級和三級

第一章物業(yè)管理企業(yè)142010年9月二﹑物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（二）三級資質(zhì)的差別

1.注冊資金標準

500300502.專業(yè)人員標準

30（20）20（10）10（5）

3.管理面積標準一級兩種以上2001001550

二級兩種以上10050820

三級有物業(yè)管理項目即可

第一章物業(yè)管理企業(yè)152010年9月二﹑物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(三)在申報資質(zhì)時需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，資質(zhì)按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，向房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。申請資質(zhì)的時候提交如下五項材料：

營業(yè)執(zhí)照公司章程驗資證明法人代表的身份證專業(yè)人員的資格證書以及勞動合同第一章物業(yè)管理企業(yè)162010年9月第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式及機構(gòu)設(shè)置

一﹑物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(一)直線形

(二)直線職能形

(三)事業(yè)部形

(四)矩陣形各種組織形式的主要優(yōu)缺點

第一章物業(yè)管理企業(yè)172010年9月第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式及機構(gòu)設(shè)置二﹑物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素

1、企業(yè)戰(zhàn)略因素

2、外部環(huán)境因素

3、技術(shù)因素

4、組織規(guī)模及所處階段第一章物業(yè)管理企業(yè)182010年9月三﹑物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求

(一)按照規(guī)模﹑任務(wù)設(shè)置

(二)統(tǒng)一領(lǐng)導﹑分層管理

(三)分工協(xié)作

(四)精干﹑高效﹑靈活﹑第一章物業(yè)管理企業(yè)192010年9月第二章物業(yè)管理招投標一﹑物業(yè)管理招標投標的概念

(一)物業(yè)管理招標

1.物業(yè)管理招標的概念產(chǎn)品預購

2.物業(yè)管理招標主體（3個）一般是物業(yè)的建設(shè)單位﹑業(yè)主大會(單一業(yè)主)﹑物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)

202010年9月

(二)物業(yè)管理投標

1.物業(yè)管理投標的概念是對招標文件的響應(yīng)，是一種“要約”行為。

2.物業(yè)管理投標的主體（2個）一般是具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司

第二章物業(yè)管理招投標212010年9月

二、物業(yè)管理的招標類型

1、按物業(yè)類型分住宅招標和非住宅招標

2、按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分整體招標分項招標分階段招標

3、按招標主體的類型劃分建設(shè)單位業(yè)主大會物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

4、按項目服務(wù)的方式劃分全權(quán)型顧問型第二章物業(yè)管理招投標222010年9月

三、物業(yè)管理的招標投標的特點

1、招投標的綜合性

2、招投標的差異性

3、招投標的特殊性

第二章物業(yè)管理招投標232010年9月四、物業(yè)管理招標的方式

(一)公開招標

有招標公告程序，招標對象不確定有資格預審程序招標公告中包含了評分標準和評標辦法

(二)邀請招標

沒有招標公告程序，招標對象確定沒有資格預審程序招標內(nèi)容和要求對所有受邀方都公開，因而有一定程度的公開性招標對象的數(shù)目下限是3個

第二章物業(yè)管理招投標242010年9月五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容

早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容

第二章物業(yè)管理招投標252010年9月五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容

物業(yè)管理招標中管理方式的確定：全方位物業(yè)管理顧問型物業(yè)管理合作型物業(yè)管理

第二章物業(yè)管理招投標262010年9月

第二節(jié)物業(yè)管理招標投標的策劃及實施

一﹑物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則

(一)物業(yè)管理招標投標的基本要求合法性市場性 選擇性程序性

(二)物業(yè)管理招標投標的基本原則公平、公正、公開和誠實信用

第二章物業(yè)管理招投標272010年9月二﹑物業(yè)管理招標的條件及程序

(一)物業(yè)管理招標的條件

1.主體條件招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

2.項目條件住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二章物業(yè)管理招投標282010年9月二﹑物業(yè)管理招標的條件及程序

(二)物業(yè)管理招標的程序

1.成立招標領(lǐng)導小組

2.編制招標文件招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標人及招標項目簡介（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；（3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；（4）評標標準和評標辦法；（5）招標活動方案，包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二章物業(yè)管理招投標292010年9月3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅及房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含上述招標公告載明的事項。

第二章物業(yè)管理招投標302010年9月4.發(fā)放招標文件招標文件的發(fā)放應(yīng)當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構(gòu)在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。由招標人或招標機構(gòu)在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的．應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。第二章物業(yè)管理招投標312010年9月5.投標申請人的資格預審在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第二章物業(yè)管理招投標322010年9月6.接受投標文件招標人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。

第二章物業(yè)管理招投標332010年9月7.成立評標委員會招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表及物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員。第二章物業(yè)管理招投標342010年9月8.開標﹑評標＆中標（1）開標開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應(yīng)當由招標人當眾予以拆封。開標過程應(yīng)當進行記錄，并由招標人存檔備查。

第二章物業(yè)管理招投標352010年9月8.開標﹑評標＆中標（2）評標

開標過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標程序。除現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當在嚴格保密的情況下進行。評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。第二章物業(yè)管理招投標362010年9月8.開標﹑評標＆中標（2）評標評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第二章物業(yè)管理招投標372010年9月8.開標﹑評標＆中標（3）中標招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第二章物業(yè)管理招投標382010年9月三﹑物業(yè)管理投標的條件﹑程序及策略技巧

(二)物業(yè)管理投標的程序

1.獲取招標信息

2.項目評估與風險防范（1）項目評估

1）投標物業(yè)的基本情況

2）招標物業(yè)項目的定位

3）業(yè)主的需求

4）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況

5）招標條件和招標過程

6）競爭對手

7）企業(yè)自身條件的分析（2）投標風險的防范與控制物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。第二章物業(yè)管理招投標392010年9月3.登記并取得招標文件4.準備投標文件

投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。第二章物業(yè)管理招投標402010年9月5.送交投標文件

6.接受招標方的資格預審

7.參加開標﹑現(xiàn)場答辯＆評標

8.簽約并執(zhí)行合同

第二章物業(yè)管理招投標412010年9月

第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂

一﹑制訂物業(yè)管理方案的一般程序二﹑制訂物業(yè)管理方案的要求

1.響應(yīng)性

2.務(wù)實性

3.量力性

4.合理性

第二章物業(yè)管理招投標422010年9月三﹑制訂物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

1.關(guān)鍵性內(nèi)容 （1）項目的整體設(shè)想及構(gòu)思（包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定）； （2）組織架構(gòu)與人員的配置； （3）費用測算與成本控制； （4）管理方式、運作程序及管理措施

2.實質(zhì)性內(nèi)容

第二章物業(yè)管理招投標432010年9月2.實質(zhì)性內(nèi)容（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立及管理；（3）人員培訓及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標；（7）物資裝備；（8）工作計劃。

第二章物業(yè)管理招投標442010年9月

(二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法(隨便看看）

1.招標物業(yè)項目的整體設(shè)想及構(gòu)思

2.管理方式與運作程序

3.人員的配備﹑培訓與管理

4.管理指標與措施

5.管理制度的制訂

6.擋案資料的建立與管理

7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

9.工作計劃

10.物資裝備

11.費用測算

12.成本控制第二章物業(yè)管理招投標452010年9月第三章物業(yè)管理合同第一節(jié)合同的概念

一﹑合同的要約（核心：要承擔法律責任）(一)合同要約的構(gòu)成要件特定意思表示內(nèi)容具體確定必須傳達到受要約人462010年9月第三章物業(yè)管理合同(二)合同要約及邀請要約關(guān)鍵是看是否承擔法律責任下列活動中，那個環(huán)節(jié)屬于邀請要約，要約和承諾？拍賣廣告標價招投標472010年9月第三章物業(yè)管理合同(三)合同要約的法律意義要約的撤回條件要約的撤銷條件482010年9月

二﹑合同的承諾（核心是全盤接受）

(一)合同承諾的構(gòu)成要件

1.必須由受要約人發(fā)出

2.必須再要約規(guī)定的有效期內(nèi)做出

3.內(nèi)容必須同要約的內(nèi)容一致

4.必須抵達要約人才能生效

第三章物業(yè)管理合同492010年9月

(二)合同承諾的法律意義承諾可撤回，撤回的條件是什么？承諾不可撤銷。

第三章物業(yè)管理合同502010年9月

三﹑合同的要件

(一)當事人的締約能力

(二)當事人的真實意思表示

(三)合同的內(nèi)容合法

(四)合同的形式合法

第三章物業(yè)管理合同512010年9月

四﹑口頭合同﹑書面合同﹑事實合同

(一)口頭合同通過電話，通過第三人轉(zhuǎn)述同樣也是口頭合同。

(二)書面合同

通過電子郵件的也是書面合同。

(三)事實合同

比如：物業(yè)服務(wù)合同期滿沒有續(xù)簽，物業(yè)公司沒有撤場而是繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主也沒有表示反對，這就構(gòu)成了事實合同。第三章物業(yè)管理合同522010年9月五﹑合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

(一)主體平等

(二)合同自由

(三)權(quán)利義務(wù)公平對等

(四)誠實信用

(五)守法和維護社會公益（公序良俗原則）第三章物業(yè)管理合同532010年9月第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同

一﹑前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

第三章物業(yè)管理合同542010年9月二﹑前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容合同的五要件：當事人＋標的＋雙方的權(quán)利義務(wù)＋違約責任＋其他事項（一）合同當事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量

(四）服務(wù)費用（五）物業(yè)的經(jīng)營與管理（六）承接查驗＆使用維護（七）專項維修資金（八）違約責任（九）其他事項

第三章物業(yè)管理合同552010年9月

三﹑簽定前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

（一）物業(yè)的承接查驗

物業(yè)公司查驗的對象僅為共用部位和共用設(shè)施（二）物業(yè)服務(wù)費用

建設(shè)單位應(yīng)當單位相應(yīng)的費用（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止合同期限不確定。當意外情況發(fā)生的時候，物業(yè)公司可以解除合同以規(guī)避風險。

第三章物業(yè)管理合同562010年9月第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

一﹑物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

第三章物業(yè)管理合同572010年9月第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

二﹑物業(yè)服務(wù)合同的特點

1、代理簽訂

2、政府介入

3、雙務(wù)有償合同

4、集體合同

第三章物業(yè)管理合同582010年9月第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同三﹑物業(yè)服務(wù)合同及前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

（一）訂立的當事人不同

（二）合同期限不同第三章物業(yè)管理合同592010年9月

四﹑物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

1.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)

2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

3.對違約責任的約定

4.對免責條款的約定

5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗

6.合同的簽訂要實事求是

7.明確違約責任的界定及爭議的解決方式第三章物業(yè)管理合同602010年9月第四節(jié)業(yè)主公約＆其他物業(yè)管理合同

一﹑業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念由業(yè)主大會制定，全體承諾規(guī)范業(yè)主，物業(yè)使用人，業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主公約是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則

(二)業(yè)主公約的制訂及宣傳銷售前：建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約銷售中：要求買受人對臨時公約予以書面承諾業(yè)主大會召開：業(yè)主公約正是訂立第三章物業(yè)管理合同612010年9月第四章早期介入及前期物業(yè)管理622010年9月第四章早期介入及前期物業(yè)管理早期介入的概念：是竣工驗收前，由建設(shè)單位引入的咨詢活動。它可以由單位提供，也可以有個人提供早期介入及前期物業(yè)管理的不同

1、服務(wù)的內(nèi)容不同：前者為專業(yè)技術(shù)支持，后者為物業(yè)管理服務(wù)

2、服務(wù)的對象不同：前者為建設(shè)單位，后者為業(yè)主。

注意：早期介入跨越了可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售和竣工5個階段。632010年9月第一節(jié)早期介入二、早期介入的作用為了業(yè)主優(yōu)化設(shè)計有助于提高工程質(zhì)量為了物業(yè)公司有利于了解物業(yè)情況為前期物業(yè)管理做好充分準備為了開發(fā)企業(yè)有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益642010年9月第一節(jié)早期介入三、早期介入的內(nèi)容：方法和要點P71（一）可行性研究階段（1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；（2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；（3）根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準；（4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；（5）設(shè)計及客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。652010年9月第一節(jié)早期介入（二）規(guī)劃設(shè)計階段（1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；（2）就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；（3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；（4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。662010年9月第一節(jié)早期介入（三）建設(shè)階段（1）及建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。（2）配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。（3）對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。672010年9月第一節(jié)早期介入（四）銷售階段（1）完成物業(yè)管理方案及實施進度表；（2）擬定物業(yè)管理的公共管理制度；（3）擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；（4）對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；（5）派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；（6）將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。682010年9月第一節(jié)早期介入（五）竣工階段參及竣工驗收隨從驗收組觀看驗收過程。692010年9月第二節(jié)前期物業(yè)管理一、物業(yè)管理項目前期運作P75（一）管理資源的完善及優(yōu)化1管理用房到位2物資配備到位3物業(yè)管理人員到位（二）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善（三）確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包702010年9月第二節(jié)前期物業(yè)管理二、工程質(zhì)量的保修如果共有部分出現(xiàn)了問題，物業(yè)企業(yè)要向開發(fā)企業(yè)申報，并跟蹤督促完成。如果業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分除了問題，物業(yè)企業(yè)可以轉(zhuǎn)告。712010年9月第二節(jié)前期物業(yè)管理四、前期物業(yè)管理的特點基礎(chǔ)性過渡性波動性風險性722010年9月第五章物業(yè)的承接查驗查驗的分類：新建物業(yè)的承接查驗物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗732010年9月第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗工作流程圖：一、準備工作（一）人員準備（二）計劃準備（三）資料準備（四）設(shè)備、工具準備742010年9月一、新建物業(yè)承接查驗二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容和方式（一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容物業(yè)資料共用部位共有設(shè)施設(shè)備園林綠化工程其它公共配套設(shè)施（二）物業(yè)查驗的主要方式

方式——核對四種具體的方法：觀感、使用、檢測、試驗752010年9月第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)現(xiàn)問題后，由建設(shè)單位提出處理辦法由施工單位引起的質(zhì)量問題，由建設(shè)單位督促施工單位負責。由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而引起的問題，應(yīng)該由建設(shè)單位作出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)設(shè)施。762010年9月第二節(jié)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗一、準備工作P82（一）符合承接查驗條件（二）成立物業(yè)承接查驗小組（三）準備資料和工具二、物業(yè)查驗的內(nèi)容（一）物業(yè)資料情況（二）物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀（三）各項費用及收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況（四）其他內(nèi)容772010年9月第三節(jié)物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的三類移交：1)建設(shè)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)2）物業(yè)管理企業(yè)將資料移交給業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位3）業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。782010年9月第三節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交P83（一）移交雙方二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交（一）移交雙方（二）移交內(nèi)容物業(yè)資料共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接人財物的移交或交接（四）注意事項792010年9月第三節(jié)物業(yè)管理工作的移交（四）注意事項明確交接主體及次序：

移交中的重點和難點：

802010年9月第六章入住及裝修管理第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容一、入住的涵義入住的內(nèi)容包括兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。812010年9月第六章入住及裝修管理二、入住的準備（一）資料準備1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》2．《入住通知書》3．《物業(yè)驗收須知》4．《業(yè)主入住房屋驗收表》5．《業(yè)主（住戶）手冊》6．物業(yè)管理有關(guān)約定822010年9月第六章入住及裝修管理三、入住流程1業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認2驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認3提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用4簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件5繳納當期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用6領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊》等相關(guān)文件資料7領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過程完結(jié)）832010年9月第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題一、入住服務(wù)準備工作要充分物業(yè)入住準備工作的核心是科學周密的計劃。應(yīng)注意以下四個方面的工作：

1）人力資源充足

2）資料準備要充足

3）分批辦理入住手續(xù)

4）緊急情況要有預案842010年9月第三節(jié)裝修管理裝修管理的依據(jù):

建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》一、物業(yè)裝飾裝修管理流程1備齊資料2填寫申報登記表3登記4簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理5開工手續(xù)6施工7驗收852010年9月第三節(jié)裝修管理1備齊資料資料的準備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊分別準備和提供。

2填寫申報登記表3登記物業(yè)管理單位應(yīng)以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（一般為3個工作日）內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)報主管部門。

物業(yè)管理單位應(yīng)詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記：（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸；（6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；862010年9月第三節(jié)裝修管理簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實施期限；（3）允許施工的時間；（4）廢棄物的清運及處置；（5）外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項；（7）管理服務(wù)費用；（8）違約責任；（9）其他需要約定的事項。872010年9月第三節(jié)裝修管理5開工手續(xù)（1）業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）繳納裝飾裝修管理服務(wù)費；（2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；（3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。施工

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責任。882010年9月第三節(jié)裝修管理7驗收

物業(yè)管理單位應(yīng)當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行比較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。

892010年9月第三節(jié)裝修管理二、管理內(nèi)容P100（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。（1）一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。（2）特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。（3）裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求902010年9月第三節(jié)裝修管理（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費。

1．管理服務(wù)費國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2．垃圾清運費如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納912010年9月第三節(jié)裝修管理（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1．嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)2．加強巡視，防患于未然3．控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益4．強化管理，反復核查922010年9月第三節(jié)裝修管理三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任（一）裝修人和裝修企業(yè)的責任（1）因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。（7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰；（9）裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，由建設(shè)行政主管部門責令改正。除此之外的所有的違規(guī)事項均由房地產(chǎn)主管部門處罰。932010年9月第三節(jié)裝修管理（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責任（1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2～3倍的罰款。（2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。942010年9月第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理952010年9月第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分1.房屋的種類：（1）按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)；（2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；（3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；（4）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。962010年9月第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理2、房屋的基本組成部分（1）結(jié)構(gòu)部分——

基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；（2）裝修部分——

門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等；（3）設(shè)施設(shè)備部分——

水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項目。972010年9月第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求（一）基本要求（1）做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作（2）開展技術(shù)更新及改造982010年9月第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理（二）評價參考主要指標完好率，危房率、設(shè)施設(shè)備完好率（1）房屋完好率，是指完好房屋及基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比.根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類；完好房。一般經(jīng)過小修就能修復好的房屋?；就旰梅?。經(jīng)過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。一般損壞房。需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴重損壞房。需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。992010年9月第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（一）使用管理（二）維修保養(yǎng)（三）安全管理（四）技術(shù)檔案資料管理（五）采購和零備件管理（六）工量具和維修用設(shè)備的管理（七）外包管理（八）技術(shù)支持1002010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的基本方法

1.維修養(yǎng)護的方式1）預防性維修預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實行預防性維修。預防性維修有以下幾種方式：第一，計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

1012010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施

第二，狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。第三，改善性的預防維修。2）事后維修因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修3）緊急搶修1022010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施2.維修類別：大修、中修、小修3.幾個重要的概念1）修理周期

對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間（單位：月或年）。2）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。3）修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——

小修——

中修——

小修——

小修——

大修。1032010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施4.維修計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃

1）年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。

2）季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。

3）月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目；根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。（2）按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)詩劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。1042010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施5.維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期及修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標；（3）安全與環(huán)境保護的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。1052010年9月第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施P116（五）組織實施1．質(zhì)量的控制2．進度的控制3．成本的控制1062010年9月第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運行管理一、制訂合理的運行計劃二、配備合格的運行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：（1）它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；（2）較科學地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；（3）預測零件壽命，搞好備件管理。1072010年9月第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運行管理六、節(jié)能管理（一）采用管理手段節(jié)能降耗能源消耗可以用下式表達：∑Wn＝Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb式中∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設(shè)備（或產(chǎn)品）標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf——運輸、保管及其他非正常消耗；Wsb——設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立一個系統(tǒng)的管理體系，使物業(yè)運行中各環(huán)節(jié)的所有操作和管理人員密切配合。

1082010年9月第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運行管理節(jié)能的具體措施：（1）落實組織和管理體系。（2）加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識。（3）建立能源消耗的計劃和考核制度。（4）在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。（5）調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序（6）合理設(shè)定運行參數(shù)（如空調(diào)溫控點），既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。（二）采用技術(shù)改造節(jié)能房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機結(jié)合，方能達到最佳效果。1092010年9月第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制（二）外包管理合同實施應(yīng)注意的問題（1）建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施。（2）建立及承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。（3）建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。（4）定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同?？梢愿爬椋骸耙粚Ｈā?102010年9月第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理二、給排水系統(tǒng)（一）種類（1）給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。（2）排水系統(tǒng)可分為：

1）污水系統(tǒng)。

2）雨水系統(tǒng)。

3）工業(yè)廢水系統(tǒng)。1112010年9月第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理三、消防系統(tǒng)（一）構(gòu)成典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。1．火災報警系統(tǒng)2．消防控制中心3．消火栓系統(tǒng)4．自動噴灑滅火系統(tǒng)5．防排煙系統(tǒng)6．安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7．手提式滅火器8．其他滅火系統(tǒng)1122010年9月第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理（三）注意事項（1）同其他機電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。（2）消防演習是測試消防設(shè)備的有效手段1132010年9月第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理四、電梯系統(tǒng)五、空調(diào)系統(tǒng)1142010年9月第八章物業(yè)環(huán)境管理第一節(jié)清潔衛(wèi)生管理一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容及基本方法（一）清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容1．建筑物外公共區(qū)域清潔2．建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔3．垃圾收集與處理4．管道疏通服務(wù)5．外墻清洗。它是清潔工作中安全風險較大、操作技術(shù)要求較高的一項工作。6．泳池清潔7．上門有償清潔服務(wù)8．專項清潔工作1152010年9月第八章物業(yè)環(huán)境管理（二）清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法自行作業(yè)，外包1162010年9月第八章物業(yè)環(huán)境管理二、清潔衛(wèi)生的日常管理（二）清潔衛(wèi)生日常管理方法及要點清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。1172010年9月第二節(jié)白蟻及衛(wèi)生蟲害防治一、白蟻防治

（一）挖巢法（二）藥殺法（三）誘殺法（四）生物防治法1182010年9月第二節(jié)白蟻及衛(wèi)生蟲害防治二、其他蟲害防治（一）鼠害的防治：防鼠、化學滅鼠、器械滅鼠和生物滅鼠。（二）滅蚊：環(huán)境治理、藥殺（三）滅蠅：環(huán)境治理，藥殺和誘殺。（四）滅蟑：防蟑、消除蟑螂食物、徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生、藥殺1192010年9月第三節(jié)綠化管理一、綠化管理的內(nèi)容（一）日常管理（二）翻新改造（三）環(huán)境布置（四）綠化有償服務(wù)二、綠化管理的要求（一）基本要求

看一眼即可1202010年9月第九章公共秩序管理服務(wù)（P144）公共秩序管理服務(wù)的定義：公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門所進行的公共安全防范和公共秩序維護等管理服務(wù)活動，包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。公共秩序管理服務(wù)的原則：公共秩序管理服務(wù)的實施，一要以國家相關(guān)法規(guī)為準繩，二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為依據(jù)，明確相關(guān)各方的責任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。1212010年9月第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）一、公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動。

主要內(nèi)容：

（一）出入管理

（二）安防系統(tǒng)的使用、維護和管理

（三）施工現(xiàn)場管理

（四）配合政府開展社區(qū)管理1222010年9月第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）三、安全防范工作檢查方法

四種方法： （一）日檢

（二）周檢

（三）月檢

（四）督查1232010年9月第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）四、治安防范注意事項（1）遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機關(guān)報告，并及時上報上級領(lǐng)導，協(xié)助公安機關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴大。（2）遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護工作，以便公安機關(guān)進行偵查破案。（3）管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。（4）轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。（5）管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。1242010年9月第二節(jié)消防管理（P147-153）

消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護和保養(yǎng)工作。一、義務(wù)消防隊伍建設(shè)義務(wù)消防隊伍是日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災搶救撲滅的中堅力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊伍，并經(jīng)常進行消防知識及實操技能的訓練與培訓，加強實戰(zhàn)能力。1252010年9月第二節(jié)消防管理（P147-153）

主要內(nèi)容：

（二）義務(wù)消防隊員的工作

（1）負責消防知識的普及、宣傳和教育； （2）負責消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查； （3）負責消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控； （4）發(fā)生火災時應(yīng)配合消防部門實施滅火撲救。

（三）義務(wù)消防隊伍的訓練義務(wù)消防隊伍建立后應(yīng)定期對義務(wù)消防人員進行消肪實操訓練及消防常識的培訓，每年還應(yīng)進行一到兩次的消防實戰(zhàn)演習。1262010年9月第二節(jié)消防管理（P147-153）二、消防制度的制訂消防工作的指導原則：“預防為主，防消結(jié)合”。為達到“預防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。

主要內(nèi)容： （一）制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

（二）制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

（三）制訂消防檢查方案及應(yīng)急預案1272010年9月第二節(jié)消防管理（P147-153）三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容及方法（二）消防安全檢查的組織方法和形式消防安全檢查應(yīng)作為一項長期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查及抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災特點來決定具體采用什么方法。

1、專職部門檢查

2、各部門、各項目的自查（1）日常檢查（2）重大節(jié)日檢查（3）重大活動檢查1282010年9月第二節(jié)消防管理（P147-153）五、消防安全預案制訂（一）重點防火單位和防火部位的確定（確定防火重點）（二）滅火方案的要求（三）滅火預案的制訂1、滅火預案的制訂2、滅火預案主要內(nèi)容（1）物業(yè)項目單位的基本情況；（2）火災危險性及火災發(fā)展特點；（3）滅火力量部署；（4）滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；（5）注意事項；（6）滅火預案圖。1292010年9月第三節(jié)車輛停放管理服務(wù)（P154-156）

一、車輛管理的方法及要求（一）建立健全車輛管理隊伍（二）車輛出入管理（出入卡證）（三）車輛停放管理三類人員：（1）車輛疏導及管理人員；

（2）停車場維護人員；

（3）車輛收費管理人員。（1）引導車輛定點停放；

（2）及時檢查車輛：是否有損壞，車窗是否關(guān)閉，是否有貴重東西遺留在車內(nèi)。（3）做好記錄1302010年9月第三節(jié)車輛停放管理服務(wù)（P154-156）

二、車輛管理注意事項（2B）（1）車輛管理的交通標識及免責告示應(yīng)充分明顯，避免發(fā)生法律糾紛。（2）車主首次申請辦理停車卡或月卡時應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件及復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。（3）車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。（4）對于電梯直接通往室內(nèi)停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內(nèi)。1312010年9月第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1322010年9月第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理（P157-161）

一、風險及物業(yè)管理風險的概念風險的定義：風險是指因未來的不確定性所帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風險的定義：物業(yè)管理風險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔的意外損失。第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1332010年9月第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理（P157-161）物業(yè)管理的風險類型

按管理周期分類（1）早期介入的風險；

（2）前期物業(yè)管理的風險；

（3）日常管理的風險。（1）業(yè)主或使用人在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中的風險；

（2）物業(yè)管理項目外包服務(wù)過程中的風險；

（3）市政公用事業(yè)單位服務(wù)過程中的風險；

（4）物業(yè)管理員工服務(wù)過程中的風險；

（5）公共媒體宣傳報道中的輿論風險。

按行為主體分類第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1342010年9月第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理（P157-161）

二、物業(yè)管理風險的內(nèi)容（掌握）（一）早期介入的風險（二）前期物業(yè)管理的風險1、項目接管的不確定性帶來的風險；

2、專業(yè)服務(wù)咨詢的風險。1、合同期限（《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”）2、合同訂立的風險（開發(fā)商責任轉(zhuǎn)嫁、低價競爭、合同缺陷）3、合同執(zhí)行的風險（業(yè)主法規(guī)意識淡薄對合同的不認可）第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1352010年9月第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理（P157-161）（三）日常物業(yè)管理的風險1、業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風險

（1）物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險

（2）物業(yè)使用帶來的風險2、物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險

（1）管理費收繳風險

（2）替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險

（3）管理項目外包存在的風險

（4）物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風險

（5）公共媒體在宣傳報道中的輿論風險第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1362010年9月第一節(jié)物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理（P157-161）

三、物業(yè)管理風險防范的措施（熟悉）（1）合同制訂要規(guī)范（2）內(nèi)部管理要加強（3）關(guān)系處理要妥善（4）公共關(guān)系要重視（5）風險分擔要引入（6）風險管理要強化第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1372010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

一、緊急事件（一）概念物業(yè)管理緊急事件，是物業(yè)管理服務(wù)活動過程中突然發(fā)生的，可能對服務(wù)對象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。（二）緊急事件的性質(zhì) 看一眼即可。第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1382010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

二、處理緊急事件的要求（1）態(tài)度上要積極（2）指揮上要統(tǒng)一（3）發(fā)生時要控制（4）過程中要權(quán)變（5）在一定階段上要止損第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1392010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

三、緊急事件的處理過程（一）事先準備

1、成立緊急事件處理小組

2、制訂緊急事件備選方案（2個以上）

3、制訂緊急事件溝通計劃（二）事中控制（三）事后處理第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1402010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

四、典型緊急事件的處理（掌握）在物業(yè)管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會面臨的緊急事件有：（一）火警

（二）氣體燃料泄漏

（三）電梯故障

（四）噪聲侵擾

（五）電力故障

（六）浸水漏水

（七）高空墜物

（八）交通意外

（九）刑事案件

（十）臺風襲擊第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1412010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

（一）火警（1）了解和確認起火位置、范圍和程度；（2）向公安消防機關(guān)報警；（3）清理通道，準備迎接消防車入場；（4）立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y；（5）組織義務(wù)消防隊。在保證安全的前提下接近火場，用適當?shù)南榔鞑目刂苹饎?；?）及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止。第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1422010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

（二）燃氣泄漏（1）當發(fā)生易燃氣體泄漏時，應(yīng)立即通知燃氣公司。（2）在抵達現(xiàn)場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。（3）立即打開所有門窗，關(guān)閉燃氣閘門。（4）情況嚴重時，應(yīng)及時疏散人員。（5）如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。（6）燃氣公司人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患。第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1432010年9月第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）

（三）電梯故障（1）當乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰；（2）立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者；（3）被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助；（4）督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患；（5）將此次電梯事故詳細記錄備案。第十章物業(yè)管理風險防范及緊急事件1442010年9月第四部分第十一章財務(wù)管理1452010年9月

一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入1、主營業(yè)主收入物業(yè)管理收入：包括公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入：如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。物業(yè)大修收入2、其他業(yè)務(wù)收入中介代銷手續(xù)費材料物資銷售廢品回收商業(yè)用房經(jīng)營收入無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1462010年9月

（二）營業(yè)收入的管理

第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收人應(yīng)當經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。1472010年9月

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費（一）營業(yè)成本的內(nèi)容

直接人工費直接材料費間接費用第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1482010年9月（二）營業(yè)成本的管理實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計人營業(yè)成本或者管理費用。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1492010年9月（二）營業(yè)成本的管理（續(xù)）

物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3％～0.5％計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1502010年9月（四）物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1512010年9月

三、物業(yè)管理企業(yè)的利潤1、利潤的構(gòu)成

營業(yè)利潤投資凈收益營業(yè)外收支凈額補貼收入（注意，補貼收入不是收入，是利潤）

第十一章財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理1522010年9月

一、物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理概述一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)主指導另一方面，業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)監(jiān)督財務(wù)管理的權(quán)利，但是又不能干預其運作二、物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型 獨立核算 非獨立核算

第十一章財務(wù)管理

第二節(jié)物業(yè)管理項目的財務(wù)管理1532010年9月定價形式物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價

第十一章財務(wù)管理

第三節(jié)酬金制、包干制及物業(yè)服務(wù)費的測算編制1542010年9月（一）酬金制物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。優(yōu)點：1）對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明；2）對物業(yè)管理企業(yè)而言，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向全