寫字樓能耗問(wèn)題

淺談寫字樓能耗評(píng)估及節(jié)能降耗措施分享人：時(shí)間：2016.03.20一、寫字樓物業(yè)管理成本二、寫字樓物業(yè)能耗組成三、能耗的一般評(píng)估方法四、降低能耗的常用措施目錄根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容，即：人員工資福利費(fèi)用；公共部位、公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用公共秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用公用部位、龔勇設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用在上述框架下，寫字樓的成本大致可以劃分為四大部分人力成本占總成本30%*40%公共能源占總成本的20%-30%管理費(fèi)用占總成本的10%營(yíng)運(yùn)成本占總成本的20%公共能源成本在寫字樓物業(yè)管理中占據(jù)極為重要的位置，其費(fèi)用支出約占物業(yè)管理成本的20%-30%（甚至更高），在人力成本很難下降的今天，節(jié)能降耗就變成物業(yè)管理的主要贏利點(diǎn)寫字樓物業(yè)管理成本物業(yè)管理中寫字樓能耗組成電能主要由中央空調(diào)機(jī)末端設(shè)備、公共區(qū)照明（走道、樓梯、地下室、設(shè)配用房照明）、電梯（電梯用地、井道照明、轎廂照明等）、水泵（給水泵、消防泵、排污泵）、通風(fēng)系統(tǒng)（排煙、排風(fēng)、正壓送風(fēng)等）、電信設(shè)配（電話網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、設(shè)備用電，手機(jī)信號(hào)覆蓋設(shè)備用電）、安防設(shè)備（車場(chǎng)管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、其他機(jī)房設(shè)配用房等水耗綠化用水、保潔用水、公共衛(wèi)生間用水、開(kāi)水房飲用水、中央空調(diào)冷凍冷卻系統(tǒng)用水，其他用水（如設(shè)置洗車場(chǎng)、消防用水）等天然氣主要中央空調(diào)用氣、食堂用氣等寫字樓物業(yè)能耗組成能耗組成中，電能消耗占比較大，電能消耗中主要以中央空調(diào)耗能為主，一般能占電能消耗的40%-65%，電梯耗能是電能消耗的第二大戶，其次是公共區(qū)照明，其他系統(tǒng)用電基本恒定。寫字樓能耗主要由電力消耗、水資源消耗、天然氣消耗三部分組成，以電力消耗為主，電力消耗中中央空調(diào)機(jī)電梯耗能較大，是節(jié)能降耗的重要控制點(diǎn)電力耗能水耗天然氣能耗的一般評(píng)估方法能耗計(jì)算一般要涉及到能耗統(tǒng)計(jì)及能耗折算能耗評(píng)估方法能耗折算能耗測(cè)量為了便于對(duì)建筑能耗進(jìn)行計(jì)算比較，一般要將建筑能耗折算到標(biāo)準(zhǔn)煤的能耗值，并進(jìn)行單位面積得能耗計(jì)算，單位面積能耗是衡量建筑是否節(jié)能最重要得指標(biāo)寫字樓主要能耗主要電力、自來(lái)水、天然氣，一般針對(duì)耗能系統(tǒng)分別統(tǒng)計(jì)計(jì)算其各個(gè)系統(tǒng)的耗能情況，便于把控各耗能系統(tǒng)及對(duì)整體耗能折算做準(zhǔn)備。電力能耗測(cè)量水資源能耗測(cè)量天然氣能耗測(cè)量能耗的一般評(píng)估方法【電力：照明系統(tǒng)能耗測(cè)量】區(qū)域面積（㎡）照明功率密度（W/㎡）需要系數(shù)日運(yùn)行時(shí)（h)年運(yùn)行天(d)負(fù)荷系數(shù)年總耗電(萬(wàn)kw·h)辦公樓

食堂

商業(yè)

車庫(kù)

設(shè)備房室外景觀合計(jì)照明電耗=功率*運(yùn)行天數(shù)*每天運(yùn)行小時(shí)*負(fù)荷系數(shù)*需要系數(shù)功率=照明功率密度*面積，（照明密度功率一般依據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》）照明系統(tǒng)能耗測(cè)量表【電力：建筑設(shè)備及動(dòng)力能耗測(cè)量】能耗的一般評(píng)估方法設(shè)備及動(dòng)力電耗=設(shè)備數(shù)量*設(shè)備單臺(tái)容量*年運(yùn)行天數(shù)*每天運(yùn)行小時(shí)*負(fù)荷系數(shù)*需要系數(shù)通風(fēng)電耗=通風(fēng)量*單位風(fēng)量耗*需要系數(shù)*負(fù)荷系數(shù)*每天運(yùn)行小時(shí)*運(yùn)行天項(xiàng)目數(shù)量（臺(tái)）單臺(tái)容量（kw)需要系數(shù)日運(yùn)行時(shí)（h）年運(yùn)行天(d)負(fù)荷系數(shù)年總耗電(萬(wàn)kw·h)電梯

給水加壓泵

潛水排污泵

合計(jì)

項(xiàng)目通風(fēng)量(m3/h)單位風(fēng)量耗（w/m3/h）需要系數(shù)負(fù)荷系數(shù)日運(yùn)行時(shí)（h）年運(yùn)行天(d)年總耗電量(萬(wàn)kw·h)地下建筑

合計(jì)

其他設(shè)備及動(dòng)力耗測(cè)量表通風(fēng)能耗測(cè)量表【電力：暖通空調(diào)能耗測(cè)量】暖通空調(diào)能耗=面積*冷（熱）負(fù)荷指標(biāo)*能效比*需要系數(shù)*日運(yùn)行時(shí)*年運(yùn)行天數(shù)*負(fù)荷系數(shù)建筑類別面積（㎡）冷（熱）負(fù)荷指標(biāo)（W/㎡）能效比需要系數(shù)日運(yùn)行時(shí)（h）年運(yùn)行天（d）負(fù)荷系數(shù)年耗電(萬(wàn)kw·h)辦公

商業(yè)

食堂

合計(jì)

能耗的一般評(píng)估方法暖通空調(diào)能耗測(cè)量表【電力：插座（末端設(shè)備）能耗】能耗的一般評(píng)估方法插座電耗=插座功率密度（W/㎡）*需要面積（㎡）*每天運(yùn)行時(shí)*年運(yùn)行天*負(fù)荷系數(shù)*需要系數(shù)類型建筑面積（㎡）耗電指標(biāo)（W/㎡）需要系數(shù)日運(yùn)行時(shí)（h）年運(yùn)行天（d）負(fù)荷系數(shù)年總耗電（萬(wàn)kw·h)辦公

商業(yè)

食堂

車庫(kù)

設(shè)備房

合計(jì)

插座（末端設(shè)備）能耗測(cè)量表【電力：變電器能耗】變壓器電耗=損耗（空載/負(fù)載）*數(shù)量（臺(tái)）*每天運(yùn)行時(shí)*年運(yùn)行天額定容量損耗（kw)數(shù)量空載總損耗(kw)負(fù)載總損耗(kw)日運(yùn)行時(shí)（h）年運(yùn)行天（d）年總耗電（萬(wàn)kw·h)空載負(fù)載***kva

合計(jì)

能耗的一般評(píng)估方法變電器能耗測(cè)量表用水對(duì)象用水量標(biāo)準(zhǔn)使用基數(shù)年用水量（萬(wàn)m3）辦公用水L/人*d

食堂用水L/㎡*d

商業(yè)用水L/㎡*d

車庫(kù)沖洗用水L/㎡*d

綠化澆灑L/㎡*d

道路及地面停車場(chǎng)沖洗L/㎡*次

管網(wǎng)損失及其他未預(yù)見(jiàn)用水%

合計(jì)

年用水量=用水量標(biāo)準(zhǔn)*使用基數(shù)*時(shí)間【水耗：水資源各項(xiàng)能耗】能耗的一般評(píng)估方法水資源耗測(cè)量表天然氣用量=耗氣指標(biāo)*使用人數(shù)/燃?xì)獾蜔嶂怠咎烊粴猓核Y源各項(xiàng)能耗】能耗的一般評(píng)估方法使用區(qū)域使用人數(shù)用氣量指標(biāo)（mj/人·年）天然氣熱值（mj/Nm3）天然氣用量（萬(wàn)Nm3）食堂

……

合計(jì)

天然氣耗測(cè)量表能耗的一般評(píng)估方法序號(hào)能源類別計(jì)量單位年實(shí)際量年需要標(biāo)煤量（噸標(biāo)煤）當(dāng)量值年需要標(biāo)煤量（噸標(biāo)煤）等價(jià)值折標(biāo)系數(shù)當(dāng)量值折標(biāo)系數(shù)等價(jià)值1電力kw·h

0.1229kgce/kw·h

0.404kgce/kw·h

2水t

0.0857kgce/t

3天然氣Nm3

1.2143kgce/Nm3

1.2143kgce/Nm3

民用建筑的能耗是指在確定的統(tǒng)計(jì)世間范圍內(nèi)（一般以年為統(tǒng)計(jì)單位）實(shí)際消耗得當(dāng)量。電力、燃?xì)夂退Y源、熱力等計(jì)算都要折算到標(biāo)準(zhǔn)煤得能耗值。為了便于不同建筑得能耗進(jìn)行比較，一般還要進(jìn)行單位面積得能耗計(jì)算。單位面積能耗是衡量建筑是否節(jié)能得最重要得指標(biāo)例如：某棟寫字樓體量為38600㎡，電能年實(shí)際能耗（全年用電總量）統(tǒng)計(jì)為500（萬(wàn)kw·h/a），則其年標(biāo)準(zhǔn)煤能耗=年實(shí)際能耗*折合標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)=500（萬(wàn)kw·h/a)*1.229t標(biāo)準(zhǔn)煤/（萬(wàn)kw·h）=614.5t標(biāo)準(zhǔn)煤/a單位面積實(shí)際能耗=年實(shí)際能耗/建筑面積=500（萬(wàn)kw·h/a）/38600㎡=129.5kw·h/㎡/a，年單位面積標(biāo)準(zhǔn)煤能耗=年單位面積實(shí)際能耗*折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)=129.5kw·h/㎡/a*0.1229kg標(biāo)準(zhǔn)煤/（kw·h）=15.9kg標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡/a【能耗折算】為了便于對(duì)建筑能耗進(jìn)行計(jì)算比較，一般要將建筑能耗折算到標(biāo)準(zhǔn)煤的能耗值，并進(jìn)行單位面積得能耗計(jì)算，單位面積能耗是衡量建筑是否節(jié)能最重要得指標(biāo)降低能耗的常用措施為了在保證正常使用及符合國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通常在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)、管理四個(gè)方面對(duì)寫字樓進(jìn)行節(jié)能降耗節(jié)能降耗措施規(guī)劃層面設(shè)計(jì)層面技術(shù)層面管理層面合理規(guī)劃，根據(jù)寫字樓功能要求和當(dāng)?shù)貧夂騾?shù)，科學(xué)合理的確定建筑朝向、平行形狀、空間布局等，最大限度的減少建筑物能耗量。例如將主要采暖空調(diào)辦公室布置在南向（南偏東或者南偏西），使得辦公室夏天可減少熱量侵入，冬天可獲得較多的日照合理設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)及內(nèi)部管道、線路設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。例如減少建筑體表面積，門窗洞口布置于易采光位置，淺色設(shè)計(jì)，自然通風(fēng)設(shè)計(jì)等合適技術(shù)，通先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)或者新材料技術(shù)的運(yùn)用，線路設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。例如運(yùn)用太陽(yáng)能技術(shù)、新型空調(diào)技術(shù)，雨水收集技術(shù)，保溫墻體材料技術(shù)，設(shè)備改造等合理管理，通恰當(dāng)?shù)墓芾?，?shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。例如實(shí)時(shí)監(jiān)控，供水、電梯時(shí)間合理安排等降低能耗的常用措施【案例一南京市委辦公樓】南京新市委辦公樓項(xiàng)目是4幢各19層的新建綜合性建筑群，總面積17萬(wàn)平方米。

能耗在線監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，其中包含：

1、綜合能源計(jì)量功能：實(shí)現(xiàn)能源計(jì)量監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)、分析和展示，其中智能電表1500余塊、智能水表近400只、空調(diào)冷熱負(fù)荷計(jì)量80路、太陽(yáng)能數(shù)據(jù)采集；2、節(jié)能控制功能：實(shí)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)集中控制：1650余臺(tái)風(fēng)機(jī)盤管控制、空調(diào)機(jī)組和新風(fēng)機(jī)組控制。3、系統(tǒng)集成：實(shí)現(xiàn)與智能照明、樓宇自控等控制系統(tǒng)的集成管控、以及與智慧南京大系統(tǒng)平臺(tái)的集成對(duì)接。4、實(shí)現(xiàn)了B/S架構(gòu)下的各項(xiàng)功能可視化展示。亮點(diǎn)·智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)【案例二某寫字樓改造】降低能耗的常用措施亮點(diǎn)·設(shè)計(jì)改進(jìn)，設(shè)備改造降低能耗的常用措施【案例三上海金外灘國(guó)際廣場(chǎng)】亮點(diǎn)·規(guī)劃設(shè)計(jì)，新技術(shù)，新材料上海外灘，中山南路與老太平弄交口，一派車水馬龍的繁華景象。在這里，外灘首座國(guó)際生態(tài)甲級(jí)辦公樓總高度110米、共22層的金外灘國(guó)際廣場(chǎng)即將正式交付。其一：外立面通過(guò)“LOW-E玻璃幕墻+外墻外保溫+外遮陽(yáng)”的“三重防護(hù)”，可以為大樓節(jié)省超過(guò)30%的空調(diào)能耗;其二：先進(jìn)的“水源熱泵VRV+新風(fēng)熱回收”空調(diào)系統(tǒng)，大幅降低空調(diào)系統(tǒng)能耗;其三：塔樓設(shè)有約220平方米的太陽(yáng)能集熱板，將太陽(yáng)