發(fā)達(dá)國家政府在地產(chǎn)市場中的政策干預(yù)及其借鑒意義

組員：俞佳娜魏玉婷張植銘王世偉發(fā)達(dá)國家政府在房地產(chǎn)市場中的政策干預(yù)

及其借鑒意義政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的理由住房本質(zhì)上是一種商品，但是一種具有極強(qiáng)社會屬性的特殊商品。開發(fā)商逐利的天性決定了他們只會將資金投入回報率最高的領(lǐng)域，利潤較低的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋難以自動建造起來。因此，政府需要采取必要的政策措施干預(yù)房地產(chǎn)市場。政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)：一、政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)：(一)土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

一個國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。除了直接擁有土地，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價格。

政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過對其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。例如：政府為鼓勵某一地區(qū)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可以通過對該塊土地估低價，和降低土地稅；對鄰近土地價值的上升政府會相應(yīng)抬高該地區(qū)應(yīng)征不動產(chǎn)稅使得該地區(qū)農(nóng)戶放棄農(nóng)業(yè)用地出售土地牟取利益；在城市規(guī)劃里，政府通過對為開發(fā)土地征收高稅率而對已開發(fā)土地征收低稅率，迫使未開發(fā)土地業(yè)主去開發(fā)土地，減輕政府公共投資壓力；開征使用價值稅來調(diào)節(jié)土地的經(jīng)濟(jì)用途、對土地交易征稅減少土地流動等等。美國全部土地的3／4屬于私人部門所有，國有土地僅占1／4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的主體。政府對房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過兩種渠道：一是稅收政策和城市規(guī)劃；二是通過對專門從事社會基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個公團(tuán)組織提供政府低息貸款來增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。日本

國有土地占全國面積的72％，房地產(chǎn)市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費(fèi)用。

土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業(yè)及社會團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市場供求的基本平衡。新加坡英國(二)公共住房制度公共住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，除了平抑房地產(chǎn)市場的供求矛盾以外，公共住房制度還是保持社會穩(wěn)定、提高國民福利的重要措施，因此，它并不僅僅是一項(xiàng)單一的經(jīng)濟(jì)政策。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。1、直接介入住房供給

發(fā)達(dá)國家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，能在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少還取決于該國或地區(qū)人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲的發(fā)達(dá)國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產(chǎn)市場大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要內(nèi)容。2、間接提供公共住房由政府直接建造并以低廉租金向居民公共住宅的方式對財政壓力很大，而且容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家也會通過社會團(tuán)體、專門的非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這種做法的一般模式是由國家提供土地、貸款、稅收優(yōu)惠或資金，支持團(tuán)體、住宅合作社建設(shè)住宅成為集體所有的公共住宅。

以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營都由各級地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983—1990年年均也只上漲了4．4％，而在1989和1990年則分別為5．3％和3．3％。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥出巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數(shù)國家都對公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。二、政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)節(jié)：從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，而且有任意性，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方式對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對價格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計劃又可以分為對房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼和對購房者的需求補(bǔ)貼。(一)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策

它的最大特點(diǎn)是能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，能在相對較短的時間里提供較多的住房。大多數(shù)國家由政府向房地產(chǎn)企業(yè)提供財政補(bǔ)貼，同時對建成住房的出租作出限制，用這種款建成的住宅必須以“成本租金”出租給家庭條件和收入符合規(guī)定的用戶。在二戰(zhàn)中大量住房毀于戰(zhàn)火，為迅速建設(shè)大批新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商提供無息貸款。同時還規(guī)定，向同意為低收人家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)提供低于市場利率的貸款，條件是它們必須降低出租租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。作為典型的高福利國家，瑞典對開發(fā)商的補(bǔ)貼比其他國家更明顯。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。所謂的資金就是由政府補(bǔ)貼大量的貸款利息來維持建房的低成本，開發(fā)商可以從銀行或通過專門的住房金融貸款機(jī)構(gòu)，以低于市場利率的價格貸到款用于規(guī)定的住宅類型建設(shè)。德國英國瑞典美國的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套比較完整的體系。其中又主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。

公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼主要采取免稅的聯(lián)邦政府債券，當(dāng)聯(lián)邦政府付清這些債券以后，公共住房由地方政府所有。聯(lián)邦政府為舊公共住房的更新和維護(hù)提供補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)的補(bǔ)貼主要有政府每年向私有機(jī)構(gòu)支付房租和建房加運(yùn)行成本之間差額。建設(shè)低收入住房的私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部(簡稱“HUD”)申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。美國(二)向住房需求者提供財政補(bǔ)貼對住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要有兩種：一是免稅減稅，通常是用來補(bǔ)貼購買自住住房者；二是現(xiàn)金補(bǔ)貼，通常用來補(bǔ)貼租房者(一般稱房租補(bǔ)貼)。作為一種政策選擇，與對開發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個顯著的特點(diǎn)：123隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，各發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。同一時期，瑞典在1968年取消了對住房生產(chǎn)的貸款補(bǔ)貼，把政府建房抵押貸款利率提高到市場水平，同時擴(kuò)大了對各類困難人群的房租補(bǔ)貼。荷蘭從1967年開始逐步減少政府對住房建設(shè)貼息，并引入了房租補(bǔ)貼政策。前聯(lián)邦德國則從1956年起實(shí)行針對中低收入家庭的有限度的房租補(bǔ)貼，并在1970年通過立法推廣到所有家庭。對供應(yīng)方的補(bǔ)貼對二戰(zhàn)以后迅速改變住房短缺的狀況起了重大的作用，隨著房地產(chǎn)市場主要矛盾的轉(zhuǎn)換則使得補(bǔ)貼由供應(yīng)方向需求方轉(zhuǎn)變，這不僅僅是為了減少經(jīng)濟(jì)學(xué)上無謂的效率損失，更是體現(xiàn)社會公平，提高社會居民整體福利的制度安排。三、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策特點(diǎn)及其對中國的借鑒意義：(一)發(fā)達(dá)國家政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策特點(diǎn)(二)對中國房地產(chǎn)政策的借鑒意義1、通過土地供給干預(yù)房地產(chǎn)市場必須要和城市規(guī)劃、稅收等微調(diào)政策結(jié)合起來才能取得較好的效果由于缺乏整體規(guī)劃和相應(yīng)的微調(diào)政策手段，我國1990年放開土地使用權(quán)直接導(dǎo)致了1992、1993年的房地產(chǎn)泡沫，不僅沒有增加住房的有效供給，而且給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了負(fù)面的后果。1998年全面停止福利分房以后，土地供給就成為政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的主要數(shù)量調(diào)節(jié)手段。然而，一直到現(xiàn)在，由規(guī)劃和稅收