煙臺(tái)市芝罘區(qū)東珠巖村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20121024

煙臺(tái)芝罘區(qū)東珠巖村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地產(chǎn)發(fā)展中心2012年10月24日1匯報(bào)內(nèi)容4本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算5本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及可行性分析1本項(xiàng)目本體研究分析2本項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析3本項(xiàng)目初步定位及價(jià)格預(yù)判2一.本項(xiàng)目本體研究分析3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目為舊村改造項(xiàng)目，總占地約525畝，其中包括195畝回遷用地；項(xiàng)目整體容積率1.3，預(yù)計(jì)為居住性質(zhì)4項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前拆遷工作尚未開始，項(xiàng)目回遷房尚未動(dòng)工5項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目所在的村內(nèi)多數(shù)為一層瓦房或平房6項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目屬于煙臺(tái)市主城區(qū)芝罘區(qū)，距離芝罘區(qū)核心區(qū)約13公里，屬于城市近郊地帶，區(qū)位認(rèn)可度較低本項(xiàng)目芝罘區(qū)核心區(qū)萊山機(jī)場(chǎng)約13公里約3公里7項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃發(fā)展的“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟(jì)生活區(qū)”，但該規(guī)劃為城市二級(jí)規(guī)劃，且區(qū)域內(nèi)缺乏大型的商業(yè)、配套設(shè)計(jì)拉動(dòng)，因此，預(yù)計(jì)該區(qū)域的認(rèn)知度、成熟度短時(shí)間內(nèi)難有較大改善本項(xiàng)目黃務(wù)立交橋紅星美凱龍紅星美凱龍奧特萊斯煙臺(tái)芝罘區(qū)以黃務(wù)立交橋?yàn)楹诵?，向周邊輻射?guī)劃了“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟(jì)生活區(qū)”，但是該規(guī)劃屬于芝罘區(qū)級(jí)別的規(guī)劃，在重要程度上，屬于城市的二級(jí)規(guī)劃，規(guī)劃的重要性相對(duì)較小。該區(qū)域的拉動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目為紅星美凱龍、奧特萊斯等，該類企業(yè)缺乏足夠的影響力來拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。8微觀環(huán)境項(xiàng)目周邊當(dāng)前以村落、農(nóng)田為主，基本無城市意象，微觀環(huán)境較差下圖：項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)衛(wèi)星圖9項(xiàng)目配套當(dāng)前項(xiàng)目周邊基本無任何基礎(chǔ)生活配套；有一條公交線路10項(xiàng)目資源項(xiàng)目背靠的山體綠化一般，山景資源并不突出；項(xiàng)目南側(cè)的河景資源，被項(xiàng)目以南的道路阻隔項(xiàng)目山景資源并不突出項(xiàng)目南邊的河景資源被道路阻隔11項(xiàng)目屬性界定區(qū)位配套項(xiàng)目位于芝罘區(qū)近郊，距離主城核心區(qū)約13公里，區(qū)位認(rèn)可度低潛力項(xiàng)目周邊當(dāng)前無任何基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，只有一條公交線路城市郊區(qū)，區(qū)位認(rèn)可度低

周邊生活配套設(shè)施匱乏，景觀資源不突出

未來發(fā)展?jié)摿^小、低容積率大規(guī)模居住地塊項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃屬于城市二級(jí)規(guī)劃，推動(dòng)力小，同時(shí)缺乏大型商業(yè)、配套拉動(dòng)，項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿π?2二.本項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析131區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1415項(xiàng)目分布本項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)無在售項(xiàng)目，5公里內(nèi)有4個(gè)普通住宅項(xiàng)目在售，1個(gè)別墅項(xiàng)目在售（東林藏瓏）本項(xiàng)目柏林春天東陌堂新區(qū)東方盛景東林藏瓏天鵝堡15本項(xiàng)目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡16產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)普通住宅項(xiàng)目以多層為主，別墅項(xiàng)目主要為疊拼產(chǎn)品多層別墅（疊墅）多層、別墅多層、小高、高層多層、小高層1617戶型區(qū)間區(qū)域內(nèi)普通住宅項(xiàng)目主打剛需產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品，主力戶型以70-90㎡兩房、90-120㎡三房為主；別墅項(xiàng)目戶型主要以160—350㎡疊墅為主本項(xiàng)目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡90—110㎡兩房70—90㎡兩房70—90㎡兩房和90—120㎡三房160—350㎡70—90㎡兩房1718項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域內(nèi)多層均價(jià)在5300-7000元/㎡之間，高層均價(jià)5300元/㎡，別墅均價(jià)10000元/㎡本項(xiàng)目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡多層均價(jià)：7000元/㎡高層均價(jià)：5300元/㎡多層：6500元/m2別墅均價(jià)：10000元/㎡多層均價(jià)：5300元/㎡1819銷售情況區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目銷售較差（柏林春天除外），普通住宅項(xiàng)目月均去化3-6套；別墅月均去化低于2套本項(xiàng)目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡月均去化：3套月均去化：4套月均去化：28套月均去化：不足2套月均去化：6套1920區(qū)域客戶區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶多為城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)部的改善型客戶本項(xiàng)目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶202典型項(xiàng)目簡(jiǎn)介2122位置芝罘區(qū)港城西大街與青年南路交匯開發(fā)商煙臺(tái)利嘉置業(yè)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.2綠化率43%土地面積41.33平米建筑面積56萬平米開盤時(shí)間2010年4月15日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型面積一房：50-60㎡兩房：60-90㎡三房：90-200㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群及部分剛需客群賣點(diǎn)臺(tái)灣大地雙語幼兒園，及省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)，近鄰煙臺(tái)三中總校、英國(guó)外籍學(xué)校項(xiàng)目總建面56萬㎡，項(xiàng)目自2010年開始銷售，為區(qū)域內(nèi)成熟大盤，項(xiàng)目自身配件的幼兒園、小學(xué)及鄰近的中學(xué)，以及成熟的配套是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)柏林春天柏林春天小區(qū)規(guī)劃效果圖柏林春天小區(qū)實(shí)景圖2223一房?jī)煞咳繎粜兔娣e50-60㎡60-90㎡90-130㎡配比5.832.7%61.5%項(xiàng)目主打城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)改善客戶，主力戶型面積為90-130㎡三房，其次為60-90㎡兩房一梯兩戶項(xiàng)目產(chǎn)品58㎡一室93㎡兩室128㎡三室2324位置芝罘區(qū)機(jī)場(chǎng)路黃務(wù)立交橋南500米開發(fā)商煙臺(tái)錦澤置業(yè)投資有限公司建筑類別多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.6綠化率40%土地面積2.25平米建筑面積3.6萬平米開盤時(shí)間2009年12月8日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐式風(fēng)格戶型面積兩房：90-100㎡三房：100-130㎡四房：150-180㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群賣點(diǎn)煙臺(tái)生態(tài)新城中心位置黃務(wù)鎮(zhèn)姜家疃，生活方便項(xiàng)目屬于錦澤香檳小鎮(zhèn)二期項(xiàng)目，總建面約3.6萬平米，容積率1.6，占據(jù)了黃務(wù)片區(qū)最好的位置；從項(xiàng)目實(shí)景現(xiàn)房來看，項(xiàng)目品質(zhì)較低天鵝堡香檳小鎮(zhèn)小區(qū)規(guī)劃效果圖香檳小鎮(zhèn)小區(qū)實(shí)景圖2425兩房三房四房戶型面積90-100㎡100-130㎡150-180㎡配比62.1%31.6%6.3%92㎡兩室108㎡三室項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目主打城市剛需客群及片區(qū)內(nèi)改善該群，主力戶型面積為90-100㎡兩房，其次為100-130㎡三房，一梯兩戶165㎡四室2526位置罘區(qū)南部新城杜家疃地塊繞城高速北約1公里開發(fā)商煙臺(tái)金龍騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.95綠化率60%土地面積12.81萬平米建筑面積35萬平米開盤時(shí)間2011年9月10日產(chǎn)品組合6、11、18層多層及高層建筑風(fēng)格古典主義戶型面積一房：50-60㎡兩房：70-90㎡三房：90-120㎡客戶群項(xiàng)目區(qū)域芝罘區(qū)剛需客群為主賣點(diǎn)高綠化率，大主題水景，2大生態(tài)廣場(chǎng)，8大主題園林，由煙臺(tái)知名幼兒園主辦雙語幼兒園項(xiàng)目總建面約35萬㎡，容積率1.95，以高綠化率，大主題水景為核心的主體園林為主要賣點(diǎn)東方盛景東方盛景小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)東方盛景小區(qū)規(guī)劃效果圖2627一室二室三室戶型面積50-60㎡70-90㎡90-120㎡配比6.4%71.8%21.8%項(xiàng)目主打城市剛需客群，總體戶型面積較小，主力戶型為70-90m2兩房為主86㎡兩室100㎡三室56㎡一室項(xiàng)目產(chǎn)品2728位置芝罘區(qū)通世南路7號(hào)（港城東大街與通世南路交匯東南方向500米左右）開發(fā)商煙臺(tái)天寶置業(yè)有限公司建筑類別別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率0.78綠化率60%土地面積7.4萬平米建筑面積5.8萬平米開盤時(shí)間2011年9月17日產(chǎn)品組合疊墅建筑風(fēng)格新古典主義戶型面積160—350m2客戶群芝罘區(qū)改善客群，賣點(diǎn)10萬平米私家山體公園，平均每位1000平私家園林。項(xiàng)目總建面5.8萬平米，容積率0.78，綠化率60%，私家山體公園是本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)東林藏瓏東林藏瓏小區(qū)規(guī)劃效果圖東林藏瓏小區(qū)單體建筑效果圖2829二室三室及復(fù)式戶型面積160-200㎡200-350㎡配比47%53%項(xiàng)目主要產(chǎn)品為疊拼別墅，面積區(qū)間集中在160-350m2164㎡四室249㎡三室335㎡三室項(xiàng)目產(chǎn)品29三.本項(xiàng)目初步定位及價(jià)格預(yù)判301、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占地規(guī)模約525畝，凈用地規(guī)模350畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目容積率1.3，整體容積率較低，后期在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)具有較大的余地優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目距離主城核心區(qū)13公里，屬于城市近郊，區(qū)位認(rèn)可度低2、周邊環(huán)境：目前項(xiàng)目周邊以村落、農(nóng)田為主，居住氛圍較差2、周邊配套：項(xiàng)目周邊生活配套匱乏劣勢(shì)1、同區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目所在的機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)，當(dāng)前在售項(xiàng)目較多，體量較大，且位置均好于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2、項(xiàng)目拆遷進(jìn)度及難度風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目為城市舊村改造項(xiàng)目，后期在拆遷進(jìn)度及拆遷難度上有較大的不確定性。威脅1、發(fā)展前景：項(xiàng)目所在區(qū)位規(guī)劃為芝罘區(qū)南城，屬于城市第二等級(jí)的規(guī)劃，預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展起到一定的利好作用。機(jī)遇SWOT分析31形象定位：芝罘區(qū)首席剛需型花園洋房社區(qū)建議以區(qū)域內(nèi)需求主流的70-90㎡兩室為主，輔以部分100-120㎡之間的三室；別墅產(chǎn)品以220-250㎡之間的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主產(chǎn)品定位：普通多層住宅、聯(lián)排別墅客戶定位：城市剛需首期主打城市被動(dòng)外溢剛需客戶；后期隨著項(xiàng)目知名度加強(qiáng)，提升客戶檔次，帶動(dòng)項(xiàng)目的高溢價(jià)項(xiàng)目定位32項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)比較法得出，本項(xiàng)目多層預(yù)判市場(chǎng)售價(jià)為5856元/㎡；別墅均價(jià)為10000元/㎡比較因素得分權(quán)重柏林春天東陌堂社區(qū)天鵝堡外部資源25%232622交通及周邊配套15%141614區(qū)位環(huán)境16%121811規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)20%202020內(nèi)部配套8%787物業(yè)管理8%888開發(fā)商品牌8%888得分100%9210490均價(jià)

650053007000比較價(jià)格

598055126300比較權(quán)重

40%40%20%除權(quán)

23922204.81260價(jià)格

5856.833四.本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算34住宅：本項(xiàng)目多層住宅按照2013年售價(jià)為5856元/㎡進(jìn)行測(cè)算，銷售期為6年。別墅：別墅從2015年開始銷售，銷售期為2年底商：根據(jù)市場(chǎng)情況，地上兩層商定價(jià)為14000元/㎡。車位：根據(jù)市場(chǎng)情況，車位按照9萬元/個(gè)來測(cè)算。各項(xiàng)測(cè)算數(shù)據(jù)說明35規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目收益面積286000㎡，地上規(guī)劃為多層住宅、別墅、底商、商業(yè)街，地下規(guī)劃為停車位；安置房為非收益面積約100000㎡36成本測(cè)算本項(xiàng)目的總投資約24億元，攤至地上單方平均成本約8375元/㎡37銷售收入項(xiàng)目總收入約23.8億元，2013年項(xiàng)目開始銷售，銷售期為6年38資金平衡預(yù)計(jì)2012年需要投入4.5億元，2014年需要投入6000萬，以后每年可以實(shí)現(xiàn)資金平衡39現(xiàn)金流量表在以上假設(shè)條件下，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為-5.06%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值約為-5088.59萬元，預(yù)計(jì)5年半收回投資40地價(jià)平衡表地價(jià)為170萬/畝時(shí)，稅后利潤(rùn)約為-1508萬元41指標(biāo)指標(biāo)值備注項(xiàng)目總投資（萬元）226204項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用（營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）項(xiàng)目收入（萬元）238025項(xiàng)目收入=銷售收入項(xiàng)目毛利潤(rùn)（萬元）2291項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)（萬元）-1508項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅

銷售凈利率-0.63%銷售凈利潤(rùn)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%總投資回報(bào)率-0.67%總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%銷售毛利潤(rùn)0.96%銷售毛利潤(rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%內(nèi)部收益率-5.06%使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（6％，萬元）-5089項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和投資回收期（年）5.62最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量對(duì)應(yīng)的年數(shù)＋最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值÷下年凈現(xiàn)金流量投資財(cái)務(wù)指標(biāo)在以上假設(shè)條件下，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)均較差42五.本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及可行性分析43風(fēng)險(xiǎn)分析及可行性建議2.從項(xiàng)目自身素質(zhì)方面考慮，項(xiàng)目自身在區(qū)位、交通、配套等方面劣勢(shì)明顯，項(xiàng)目自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。3.從市場(chǎng)角度考慮，本項(xiàng)目周邊多個(gè)同質(zhì)產(chǎn)品銷售情況均較為慘淡，在本項(xiàng)目各方面素質(zhì)均低于上述項(xiàng)目的情況下，本項(xiàng)目所面臨的區(qū)