《房價過高問題研究開題報告文獻綜述(含提綱)3600字》_第1頁
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當前房價過高產(chǎn)生的原因剖析開題報告1本題的依據(jù)1.1說明本題的理論和實際意義自1998年的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布后,正式標志著我國分配住房制度結束,住房市場化的開始。隨著時間的推進,我國房地產(chǎn)商品市場不斷完善,自2000年開始,中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了空前的持續(xù)繁榮局面,幾乎每年都以超過5%的幅度在漲。更為值得關注的是在2016年和2017年,我國一線二線房價飆升,出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的特性。與此同時,中央經(jīng)濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性,政府隨之采取了一系列抑制房價過快上漲的措施。因此,在這樣一個社會形勢下,有必要深入研究房地產(chǎn)市場特點,找出房價上漲的根本原因,再采取相應的調(diào)控措施,遏制房價的快速上漲。隨著中國經(jīng)濟的高速增長和城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高,中國房價一直保持迅猛上漲的勢頭,尤其是一、二線城市商品住宅價格已經(jīng)遠遠高于了經(jīng)濟基本面,而三、四線城市“去庫存”效果不明顯,房價的區(qū)域分化現(xiàn)象十分嚴重。分化發(fā)展的房價不僅無法有效促進經(jīng)濟發(fā)展,還會帶來不可估量的金融風險。而厘清影響我國房地產(chǎn)價格的主要因素無疑將對穩(wěn)定房價、制定調(diào)控政策起到基礎性的作用。1.2綜述國內(nèi)外有關本題的動態(tài)和自己的見解(1)供給層面在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展中,土地價格作為供給成本的一種,其對房價的影響一直是我國學者研究的熱點。高曉慧(2003)立足于中國現(xiàn)實構建了住房價格機制的理論框架,認為是地價上漲造成了房價的上漲。高波、毛豐付(2003)基于全國數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房價和地價僅在短期互相影響,在長期是房價走勢決定地價走勢。趙克誠、劉衛(wèi)東(2006)等認為地價對房價的影響程度取決于土地級別的高低。此外,唐奇展等人(2011)利用廣西15年的數(shù)據(jù)考察了房地產(chǎn)投資對房價和GDP的影響,結果顯示房地產(chǎn)投資規(guī)模與房價和經(jīng)濟增速間存在長期均衡關系和短期動態(tài)協(xié)整關系。李永樂、吳群(2013)采用2002—2012年我國35個大中城市數(shù)據(jù)也考察了房地產(chǎn)投資與房價的關系,并闡釋了二者間的傳導機制。近幾年,國內(nèi)越來越多的學者將政府干預考慮在供給因素中。王岳龍(2010)建立了一個博弈模型,通過推導得到房價在短期內(nèi)不會受土地價格影響的結論,并證明了房價上漲的根本原因是空間壟斷。況偉大(2012)建立了局部均衡模型,認為制定房產(chǎn)稅會改變房屋供給,導致房價下降,且房產(chǎn)稅的影響具有區(qū)域差異性。同時,他通過GMM估計方法發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本會影響房價,但購房者收入的影響更顯著。(2)需求層面除了房地產(chǎn)市場供給側(cè)的影響外,市場需求側(cè)的影響同樣是引起房價波動的主要因素之一,但因研究區(qū)間、研究對象等的不同,其影響因素和力度也更不相同。金曉斌等(2004)運用系統(tǒng)動力學方法,建立了城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)動力學模型,將房價的快速上升歸因于幾個主要方面:大規(guī)模的城市拆遷、居民對住房的日益增加的需求量、外來人口的流入等。還有一部分學者考察了居民收入對房價的影響。趙學剛(2004)研究了GDP與居民收入對不同類型房屋價格的影響,發(fā)現(xiàn)受GDP波動影響最大的是商品房價格,另外是普通住宅、住宅和高檔住宅、經(jīng)濟適用房,而居民收入對商品房價格的影響最小,這是由房地產(chǎn)既是消費品又是投資品的雙重屬性決定的。類似的研究還有李春吉等(2005),屠佳華、張潔(2005),黃紅梅等(2014)等。此外,中國的城市化進程同樣密切影響著房價波動。陳石清、朱玉林(2008)認為城市化率的提高使得房價上升,在長期二者間存在著顯著正向影響關系。胥玲(2009)采用35個大中城市數(shù)據(jù)進行實證分析,研究表明我國城市化的迅速推進和人均可支配收入的上漲致使房價快速上升。相當一部分學者考察了貸款利率對于房價的影響。蔣成杰、張忠義(2009)認為二手房的售價、按揭貸款的實際利率以及居民收入共同影響著新房銷售價格。孔行等(2010)認為按揭貸款的出現(xiàn)刺激了住房需求,在一般情況下住房使用者承受按揭貸款的壓力小于還貸約束力,因此降低貸款利率可使居民支付能力提高,并增加住房需求,提高房價。(3)貨幣政策貨幣政策通過調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率進而影響宏觀經(jīng)濟,其對房地產(chǎn)市場及房價波動的影響目前存在爭議。大部分學者認為貨幣政策的變化會造成房價波動。如:王家庭和張換兆(2006)認為利率上漲可以抑制房價上漲,利率調(diào)控在房價調(diào)控中作用顯著,且相較于低融資成本城市,高融資成本城市的反應速度更快。呂寒冰等(2010)選取1999—2009的月度數(shù)據(jù)建立了VAR模型,檢驗貸款利率和貨幣供給量與房價的關系,結論表明:貨幣政策與房價在長期同向變動,但房價受貨幣政策的影響是有限的。利率因其作用的滯后性對房價的影響在短期內(nèi)并不顯著,長期內(nèi)呈負向影響。短期內(nèi)貨幣供給量對房價有顯著的正向影響,這種影響程度大于利率對房價的影響。譚政勛、王聰(2015)建立了后顧型結構模型,將貨幣政策、泰勒規(guī)則和其如何直接或間接地反映房價融在同一模型中進行了實證檢驗,結果前沿理論中國市場2017年第25期(總第944期)表明“價格之謎”并沒有出現(xiàn),如果貨幣政策可以充分利用房價波動的過往信息和當前信息,緊縮型貨幣政策可以更好地抑制房價和通貨膨脹,寬松型貨幣政策則更能減小宏觀經(jīng)濟波動。部分學者認為貨幣政策對房價影響并不顯著。梁云芳、高鐵梅(2007)通過實證分析發(fā)現(xiàn),人均GDP、信貸規(guī)模和實際利率對東中西部房價影響具有差異性,同一的貨幣政策無法對房價有效抑制。張遷平、周文興(2008)通過對1999—2006年的房地產(chǎn)市場的分析,發(fā)現(xiàn)利率政策并不能很好地調(diào)控房地產(chǎn)價格和市場。(4)住房調(diào)控政策在我國,住房調(diào)控是直接影響房價的重要因素之一。余華義(2010)基于1998—2008年中國35個城市的面板數(shù)據(jù)進行研究,認為我國房價與經(jīng)濟基本面間缺乏穩(wěn)定的相關性,而房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策卻能使房價大幅偏離經(jīng)濟基本面。張寄遙(2005)認為房價的虛高有很大一部分緣于政府實施的土地政策或城市發(fā)展戰(zhàn)略。陳森峰等(2005)發(fā)現(xiàn)2003年以來,政府頒布的如限地審批等措施并未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生預期的影響。周旭(2008)針對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失效的原因進行分析,認為房價波動主要受到房地產(chǎn)市場法律法規(guī)缺失、調(diào)控政策的延遲效應以及房地產(chǎn)市場各主體的利益競爭的影響。袁巧玲(2009)對中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的政策博棄進行分析,試圖從政策機制本身探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效的根本原因。近年來,一些學者采用DSGE模型探討不同的住房調(diào)控政策對房價和宏觀經(jīng)濟的影響,王敏、黃瀅(2013)探討了限購政策和房產(chǎn)稅對房價的影響。尹希果、楊倩(2016)考察了去庫存政策對于房價的影響。類似的研究還有,駱永民等人(2012)、肖毅等人(2013)等。2本題的主要內(nèi)容通過對我國目前房產(chǎn)價格居高不下的影響因素進行分析,著重介紹了目前國內(nèi)影響房價的幾個主要原因,同時,針對原因給出抑制房價上漲的部分對策。1緒論1.1研究背景和意義1.2研究現(xiàn)狀1.3研究內(nèi)容2相關理論概述2.1房產(chǎn)價格的概念2.2貨幣政策2.3住房調(diào)控政策3房價飆升的原因分析3.1市場剛需較大3.2市場投機盛行3.3土地成本較高3.4房市政策調(diào)控措施缺乏針對性3.5寬松的信貸政策4抑制房價過快飆升的對策4.1建立多元化住宅供給體系,多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給4.2打擊房地產(chǎn)投機行為4.3適當加大土地供應,嚴格土地執(zhí)法4.4加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管4.5實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀貸信用制度和銀行之間資源共享制度結論3完成期限和采取的主要措施2019年10月22日-10月25日:開始選題,在實踐中與指導老師商討,確定畢業(yè)論文題目及寫作方向。2019年10月26日-10月30日:通過查詢資料并結合寫作方向,完成論文開題報告。2019年11月1日-12月10日:完成論文初稿,期間在圖書館及網(wǎng)上查閱并參考了大量相關資料。2019年12月11日—12月25日:完成論文初稿第一次修改。根據(jù)指導老師針對文章論點、論據(jù)的闡述以及論文邏輯性等方面問題提出的修改意見進行修改。2019年12月26日—12月29日:完成論文第二次修改。根據(jù)指導老師針對論文表述不清晰,論點闡述不夠深入等問題提出的修改意見進行修改。2020年1月30日—2月25日:最后一次修改并定稿,準備論文答辯。文獻研究法:通過在網(wǎng)上,圖書館等搜集整理我國房價,房地產(chǎn)發(fā)展相關研究資料,并仔細整理閱讀,為研究定下方向,做前期理論準備;邏輯分析法:結合具體國內(nèi)房價的現(xiàn)狀,影響房價的問題,應該運用怎樣的方法去抑制房價的上漲;4主要參考文獻[1]李小妹,劉勇.從政治經(jīng)濟學的視角剖析我國的高房價問題[J].當代經(jīng)濟,2015(26):10-12.[2]梁玉棟,薄建奎.我國樓市房價過高的原因及對策[J].當代經(jīng)濟,2017(8):32-33.[3]韓卓男.重慶市的房價水平度量及其原因分析:基于四大直轄市的對比[J].神州,2018(20).[4]袁彩云,徐志革,朱乃正.地價與房價的互動關系研究——以長沙市為例[C]//中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀.0.[5]熊鷹,何超.高房價阻礙了中國城鎮(zhèn)化進程嗎?——基于戶籍制度和土地供給的視角[J].江漢論壇,2019(8):38-45.[6]陳展圖.關于調(diào)控南寧市房價的對策研究[J].經(jīng)濟研究參考,2017(47):105-107.[7]張子依.

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