《房?jī)r(jià)過高問題研究開題報(bào)告文獻(xiàn)綜述（含提綱）3600字》

當(dāng)前房?jī)r(jià)過高產(chǎn)生的原因剖析開題報(bào)告1本題的依據(jù)1.1說明本題的理論和實(shí)際意義自1998年的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布后，正式標(biāo)志著我國分配住房制度結(jié)束，住房市場(chǎng)化的開始。隨著時(shí)間的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)商品市場(chǎng)不斷完善，自2000年開始，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了空前的持續(xù)繁榮局面，幾乎每年都以超過5%的幅度在漲。更為值得關(guān)注的是在2016年和2017年，我國一線二線房?jī)r(jià)飆升，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的特性。與此同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性，政府隨之采取了一系列抑制房?jī)r(jià)過快上漲的措施。因此，在這樣一個(gè)社會(huì)形勢(shì)下，有必要深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，找出房?jī)r(jià)上漲的根本原因，再采取相應(yīng)的調(diào)控措施，遏制房?jī)r(jià)的快速上漲。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，中國房?jī)r(jià)一直保持迅猛上漲的勢(shì)頭，尤其是一、二線城市商品住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了經(jīng)濟(jì)基本面，而三、四線城市“去庫存”效果不明顯，房?jī)r(jià)的區(qū)域分化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。分化發(fā)展的房?jī)r(jià)不僅無法有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)帶來不可估量的金融風(fēng)險(xiǎn)。而厘清影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素?zé)o疑將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、制定調(diào)控政策起到基礎(chǔ)性的作用。1.2綜述國內(nèi)外有關(guān)本題的動(dòng)態(tài)和自己的見解（1）供給層面在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，土地價(jià)格作為供給成本的一種，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響一直是我國學(xué)者研究的熱點(diǎn)。高曉慧(2003)立足于中國現(xiàn)實(shí)構(gòu)建了住房?jī)r(jià)格機(jī)制的理論框架，認(rèn)為是地價(jià)上漲造成了房?jī)r(jià)的上漲。高波、毛豐付(2003)基于全國數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)僅在短期互相影響，在長期是房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)。趙克誠、劉衛(wèi)東(2006)等認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度取決于土地級(jí)別的高低。此外，唐奇展等人(2011)利用廣西15年的數(shù)據(jù)考察了房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)和GDP的影響，結(jié)果顯示房地產(chǎn)投資規(guī)模與房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增速間存在長期均衡關(guān)系和短期動(dòng)態(tài)協(xié)整關(guān)系。李永樂、吳群(2013)采用2002—2012年我國35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)也考察了房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)的關(guān)系，并闡釋了二者間的傳導(dǎo)機(jī)制。近幾年，國內(nèi)越來越多的學(xué)者將政府干預(yù)考慮在供給因素中。王岳龍(2010)建立了一個(gè)博弈模型，通過推導(dǎo)得到房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)受土地價(jià)格影響的結(jié)論，并證明了房?jī)r(jià)上漲的根本原因是空間壟斷。況偉大(2012)建立了局部均衡模型，認(rèn)為制定房產(chǎn)稅會(huì)改變房屋供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，且房產(chǎn)稅的影響具有區(qū)域差異性。同時(shí)，他通過GMM估計(jì)方法發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)影響房?jī)r(jià)，但購房者收入的影響更顯著。（2）需求層面除了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的影響外，市場(chǎng)需求側(cè)的影響同樣是引起房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素之一，但因研究區(qū)間、研究對(duì)象等的不同，其影響因素和力度也更不相同。金曉斌等(2004)運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法，建立了城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，將房?jī)r(jià)的快速上升歸因于幾個(gè)主要方面:大規(guī)模的城市拆遷、居民對(duì)住房的日益增加的需求量、外來人口的流入等。還有一部分學(xué)者考察了居民收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響。趙學(xué)剛(2004)研究了GDP與居民收入對(duì)不同類型房屋價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)受GDP波動(dòng)影響最大的是商品房?jī)r(jià)格，另外是普通住宅、住宅和高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房，而居民收入對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響最小，這是由房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品的雙重屬性決定的。類似的研究還有李春吉等(2005)，屠佳華、張潔(2005)，黃紅梅等(2014)等。此外，中國的城市化進(jìn)程同樣密切影響著房?jī)r(jià)波動(dòng)。陳石清、朱玉林(2008)認(rèn)為城市化率的提高使得房?jī)r(jià)上升，在長期二者間存在著顯著正向影響關(guān)系。胥玲(2009)采用35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，研究表明我國城市化的迅速推進(jìn)和人均可支配收入的上漲致使房?jī)r(jià)快速上升。相當(dāng)一部分學(xué)者考察了貸款利率對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。蔣成杰、張忠義(2009)認(rèn)為二手房的售價(jià)、按揭貸款的實(shí)際利率以及居民收入共同影響著新房銷售價(jià)格。孔行等(2010)認(rèn)為按揭貸款的出現(xiàn)刺激了住房需求，在一般情況下住房使用者承受按揭貸款的壓力小于還貸約束力，因此降低貸款利率可使居民支付能力提高，并增加住房需求，提高房?jī)r(jià)。（3）貨幣政策貨幣政策通過調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響目前存在爭(zhēng)議。大部分學(xué)者認(rèn)為貨幣政策的變化會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。如:王家庭和張換兆(2006)認(rèn)為利率上漲可以抑制房?jī)r(jià)上漲，利率調(diào)控在房?jī)r(jià)調(diào)控中作用顯著，且相較于低融資成本城市，高融資成本城市的反應(yīng)速度更快。呂寒冰等(2010)選取1999—2009的月度數(shù)據(jù)建立了VAＲ模型，檢驗(yàn)貸款利率和貨幣供給量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)論表明:貨幣政策與房?jī)r(jià)在長期同向變動(dòng)，但房?jī)r(jià)受貨幣政策的影響是有限的。利率因其作用的滯后性對(duì)房?jī)r(jià)的影響在短期內(nèi)并不顯著，長期內(nèi)呈負(fù)向影響。短期內(nèi)貨幣供給量對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響，這種影響程度大于利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響。譚政勛、王聰(2015)建立了后顧型結(jié)構(gòu)模型，將貨幣政策、泰勒規(guī)則和其如何直接或間接地反映房?jī)r(jià)融在同一模型中進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果前沿理論中國市場(chǎng)2017年第25期(總第944期)表明“價(jià)格之謎”并沒有出現(xiàn)，如果貨幣政策可以充分利用房?jī)r(jià)波動(dòng)的過往信息和當(dāng)前信息，緊縮型貨幣政策可以更好地抑制房?jī)r(jià)和通貨膨脹，寬松型貨幣政策則更能減小宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。部分學(xué)者認(rèn)為貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯著。梁云芳、高鐵梅(2007)通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，人均GDP、信貸規(guī)模和實(shí)際利率對(duì)東中西部房?jī)r(jià)影響具有差異性，同一的貨幣政策無法對(duì)房?jī)r(jià)有效抑制。張遷平、周文興(2008)通過對(duì)1999—2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，發(fā)現(xiàn)利率政策并不能很好地調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)。（4）住房調(diào)控政策在我國，住房調(diào)控是直接影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。余華義(2010)基于1998—2008年中國35個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，認(rèn)為我國房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面間缺乏穩(wěn)定的相關(guān)性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策卻能使房?jī)r(jià)大幅偏離經(jīng)濟(jì)基本面。張寄遙(2005)認(rèn)為房?jī)r(jià)的虛高有很大一部分緣于政府實(shí)施的土地政策或城市發(fā)展戰(zhàn)略。陳森峰等(2005)發(fā)現(xiàn)2003年以來，政府頒布的如限地審批等措施并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生預(yù)期的影響。周旭(2008)針對(duì)我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失效的原因進(jìn)行分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)波動(dòng)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)缺失、調(diào)控政策的延遲效應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體的利益競(jìng)爭(zhēng)的影響。袁巧玲(2009)對(duì)中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的政策博棄進(jìn)行分析，試圖從政策機(jī)制本身探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效的根本原因。近年來，一些學(xué)者采用DSGE模型探討不同的住房調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，王敏、黃瀅(2013)探討了限購政策和房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。尹希果、楊倩(2016)考察了去庫存政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。類似的研究還有，駱永民等人(2012)、肖毅等人(2013)等。2本題的主要內(nèi)容通過對(duì)我國目前房產(chǎn)價(jià)格居高不下的影響因素進(jìn)行分析，著重介紹了目前國內(nèi)影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要原因，同時(shí)，針對(duì)原因給出抑制房?jī)r(jià)上漲的部分對(duì)策。1緒論1.1研究背景和意義1.2研究現(xiàn)狀1.3研究?jī)?nèi)容2相關(guān)理論概述2.1房產(chǎn)價(jià)格的概念2.2貨幣政策2.3住房調(diào)控政策3房?jī)r(jià)飆升的原因分析3.1市場(chǎng)剛需較大3.2市場(chǎng)投機(jī)盛行3.3土地成本較高3.4房市政策調(diào)控措施缺乏針對(duì)性3.5寬松的信貸政策4抑制房?jī)r(jià)過快飆升的對(duì)策4.1建立多元化住宅供給體系，多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給4.2打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為4.3適當(dāng)加大土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地執(zhí)法4.4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管4.5實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀貸信用制度和銀行之間資源共享制度結(jié)論3完成期限和采取的主要措施2019年10月22日-10月25日：開始選題，在實(shí)踐中與指導(dǎo)老師商討，確定畢業(yè)論文題目及寫作方向。2019年10月26日-10月30日：通過查詢資料并結(jié)合寫作方向，完成論文開題報(bào)告。2019年11月1日-12月10日：完成論文初稿，期間在圖書館及網(wǎng)上查閱并參考了大量相關(guān)資料。2019年12月11日—12月25日：完成論文初稿第一次修改。根據(jù)指導(dǎo)老師針對(duì)文章論點(diǎn)、論據(jù)的闡述以及論文邏輯性等方面問題提出的修改意見進(jìn)行修改。2019年12月26日—12月29日：完成論文第二次修改。根據(jù)指導(dǎo)老師針對(duì)論文表述不清晰，論點(diǎn)闡述不夠深入等問題提出的修改意見進(jìn)行修改。2020年1月30日—2月25日：最后一次修改并定稿，準(zhǔn)備論文答辯。文獻(xiàn)研究法：通過在網(wǎng)上，圖書館等搜集整理我國房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)研究資料，并仔細(xì)整理閱讀，為研究定下方向，做前期理論準(zhǔn)備；邏輯分析法：結(jié)合具體國內(nèi)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，影響房?jī)r(jià)的問題，應(yīng)該運(yùn)用怎樣的方法去抑制房?jī)r(jià)的上漲；4主要參考文獻(xiàn)[1]李小妹,劉勇.從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角剖析我國的高房?jī)r(jià)問題[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2015(26):10-12.[2]梁玉棟,薄建奎.我國樓市房?jī)r(jià)過高的原因及對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2017(8):32-33.[3]韓卓男.重慶市的房?jī)r(jià)水平度量及其原因分析:基于四大直轄市的對(duì)比[J].神州,2018(20).[4]袁彩云,徐志革,朱乃正.地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系研究——以長沙市為例[C]//中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì).0.[5]熊鷹,何超.高房?jī)r(jià)阻礙了中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程嗎?——基于戶籍制度和土地供給的視角[J].江漢論壇,2019(8):38-45.[6]陳展圖.關(guān)于調(diào)控南寧市房?jī)r(jià)的對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2017(47):105-107.[7]張子依.