加強主管領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任意識,提升設(shè)備管理水平 2

加強主管領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任意識，提升設(shè)備管理水平（簡單、重復(fù)、專注、持續(xù)改進）

居用工程系統(tǒng)2013年4月前言

春節(jié)前及近階段，我與北分的丁宇鵬工程師先后對北分在管部分項目進行了走訪，雖然僅看10幾個項目，但我對這些項目的工程管理現(xiàn)狀管感觸頗深！其設(shè)備管理缺陷很多，心情是極為沉重的，憂慮的！我覺得除了強調(diào)客觀的同時，主管責(zé)任是不能推卸的！現(xiàn)在到一些項目聽到的是抱怨最多，理由太多，推諉太多，就是不談自己的責(zé)任！目前的一些設(shè)備管理現(xiàn)狀不盡人意，究其原因一方面有維修公司的責(zé)任，但大多是我們各級管理者的責(zé)任！為什么這么說呢？在我和丁工看的一些項目中，也有一些單位設(shè)備管理做的很不錯，比如：長安星園、宏景家園等項目工程管理工作做的很好，很到位，應(yīng)該作為我們居用工程系統(tǒng)管理較好項目的樣板，由此也可以看出我們主管的責(zé)任心及技術(shù)管理的能力是有區(qū)別的！本來我是想針對咱們居用管理部3月份全面展開弱電系統(tǒng)的培訓(xùn)，但此想法給馬總匯報后，馬總給我了許多建議，建議的中心點就是首先開展工程系統(tǒng)的運營經(jīng)理的管理水平、管理方法的的培訓(xùn)，也就是如何提升我們各項目運營管理經(jīng)理設(shè)備的管理水平，是我們工程系統(tǒng)提升的基本。（本段落可以轉(zhuǎn)化為培訓(xùn)開場白，ppt不展示）培訓(xùn)內(nèi)容管理部工程系統(tǒng)管理現(xiàn)狀部分圖片記錄展示問題分析與結(jié)論怎樣解決？1、工程管理制度體系文件的梳理2、工程信息上報及流程（比如，月度工作計劃、總結(jié)，包含大中修計劃）；3、物業(yè)常見設(shè)備問題處理辦法；4、做好所轄設(shè)備的巡視檢查確認工作5、怎樣對設(shè)備故障問題的簡單判斷及維修確認資料學(xué)習(xí)《淺析物業(yè)工程設(shè)備運行管理》2013年居用工程系統(tǒng)工作的總體要求成效管控措施管理部工程系統(tǒng)管理現(xiàn)狀部分圖片記錄展示部分省市公司工程系統(tǒng)管理缺陷圖片展示（1）電梯維保人員上崗證缺一人規(guī)范要求兩人以上（含2人）某項目水泵房提升泵銹蝕嚴重，運行時泵體冒煙穩(wěn)壓泵機封漏水嚴重部分省市公司工程系統(tǒng)管理缺陷圖片展示（2）線路走線不規(guī)范室外消防井蓋未補消防紅漆，標識不明顯EPS電源柜電池嚴重腐蝕老化電梯轎廂平層不達標，存在安全隱患，需調(diào)整項目考察工程管理缺陷記錄圖片（1）2、電梯機房及生活泵房近期無記錄，機房張貼為2012年和2013年3月7日記錄，（備注：檢查日期2013年3月25日）1、園區(qū)生活水泵房、消防泵房上墻制度，上墻制度已經(jīng)嚴重發(fā)霉，巡視檢查記錄日期為2012年11月28日（考察日期為2013年3月7日）。項目考察工程系統(tǒng)管理缺陷圖片展示（2）閉路電視單元箱蓋散落在草坪上，無人問津！監(jiān)控云臺罩未安裝，內(nèi)置攝像機丟失監(jiān)控云臺控制鍵盤積塵很厚，設(shè)備清潔嚴重不達標

監(jiān)控云臺維修質(zhì)量低劣（云臺固定用膠帶綁扎、缺乏規(guī)范）生活生泵房未上鎖（暗鎖及掛鎖都已損壞）

項目考察工程管理做較規(guī)范的圖片（1）消防手報測試保安查點到位電梯盤車技術(shù)流程上墻消防高位水箱水位達標

項目考察工程管理做較規(guī)范的圖片（2）設(shè)備標識牌規(guī)范懸掛消防系統(tǒng)測試記錄電梯曳引鋼絲繩平層標識清楚

項目考察工程管理做較規(guī)范的圖片（3）能源統(tǒng)計記錄詳細室外消火栓接合器保護低壓配電室衛(wèi)生清潔規(guī)范懸掛標識問題分析與結(jié)論：

1、管理團隊嚴重缺乏責(zé)任心、對設(shè)備管理不督導(dǎo)、不巡視檢查、不對設(shè)備維修結(jié)果簽字確認。

2、工程運維服務(wù)未能做到物業(yè)工程基本服務(wù)標準。

3、工程運維服務(wù)不到位，設(shè)備無維護，記錄不全、不詳實，現(xiàn)場設(shè)備無管理服務(wù)痕跡！

怎樣解決：

1、認真學(xué)習(xí)和梳理、工程管理制度

(制度、標準、流程）例如：

(1)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》

(2)《運營業(yè)務(wù)檢查管理制度》

(3)《設(shè)備設(shè)施安全運行管理制度》等等。解決問題的途徑：

1、責(zé)任心

2、業(yè)務(wù)能力

3、專業(yè)知識的學(xué)習(xí)2、按時提報工程工作信息

（1）上報內(nèi)容：月度工作計劃、總結(jié)，包含大中修

計劃）；

（2）上報流程：

（3）提報要注意的問題：

3、物業(yè)常見設(shè)備問題處理辦法；

（1）本單位專業(yè)技及時維護修復(fù)；

（2）若遇到技術(shù)難題，應(yīng)做初步診斷，請廠家鑒定故障，

解決方案；

（3）尋求公司專委會技術(shù)支持；

（4）上述維修做好記錄存檔；

4、做好所轄設(shè)備的巡視檢查確認工作

（1）項目經(jīng)理每月要安排2次對園區(qū)主要設(shè)備維護保養(yǎng)狀況進行抽查，抽查設(shè)備維護保養(yǎng)記錄及確認人簽字的情況，保證記錄的真實性。月檢查應(yīng)留有《檢查記錄》并標注：不合格項、整改期限、整改責(zé)任.

（2）項目運營經(jīng)理每周要安排1次設(shè)備維護檢查及評估，報項目經(jīng)理，提供工作保養(yǎng)計劃，按計劃督促工程人員設(shè)備的維護完成，并現(xiàn)場查驗確認.檢查應(yīng)留有《檢查記錄》并標注：不合格項、整改期限、整改責(zé)任人

(3)尋求技術(shù)支持（廠家、合作單位、公司內(nèi)部技術(shù)專業(yè)部門）

5、怎樣對設(shè)備故障問題的簡單判斷及維修確認。

（1）平時注意鉆研工程業(yè)務(wù)，熟悉設(shè)備常見故障現(xiàn)象；

（2）去設(shè)備現(xiàn)場，分析故障原因

（3）側(cè)面尋求廠家咨詢

（4）尋求技術(shù)支持

物業(yè)設(shè)備常規(guī)管理的學(xué)習(xí)

《淺析物業(yè)工程設(shè)備運行管理》2013年居用工程系統(tǒng)工作的總體要求：

1、各級工程系統(tǒng)要逐級上報月工作計劃、月工作總結(jié)，并且上級工程系

統(tǒng)要對下級工程系統(tǒng)的工作計劃、總結(jié)的詳實情況要進行督導(dǎo)與檢查；

2、項目運營經(jīng)理每周要對設(shè)備計劃維保詳實情況要有不低于一次的現(xiàn)場

確認檢查；

3、工程設(shè)備維護要有計劃、有記錄；

4、工程設(shè)備運行與維護在現(xiàn)有的條件基礎(chǔ)上達到公司質(zhì)檢的要求；對于故障設(shè)備要有計劃維保上報及處理辦法的記錄，故障設(shè)備也要保持清潔、整齊有序完整；

5、工程管理信息要上下通達；

6、各層面工程系統(tǒng)管理人員要加強工程專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，不斷提升工程

業(yè)務(wù)的管水平。

成效管控措施（1）管理部開展各級形式的質(zhì)檢（2）質(zhì)檢結(jié)果進行評估，并納入管理部工程系統(tǒng)各級專業(yè)管理人員當(dāng)月及年度KP