資產(chǎn)評估緒論

資產(chǎn)評估估算各類資產(chǎn)價值的理論與方法公郵：zcpgfx2013@126.com

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教材與參考書指定教材：

姜楠，《資產(chǎn)評估》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2011.2參考書：

1、年度注冊資產(chǎn)評估師考試用書

2、喬志敏，資產(chǎn)評估學(xué)教程，中國人民大學(xué)出版社，2010.73、肖翔等，資產(chǎn)評估學(xué)教程，清華大學(xué)出版社，2004（圖書館）

4、鮑杰，資產(chǎn)評估，立信會計出版社，2003

（圖書館）

5、其他基本內(nèi)容導(dǎo)論（第一章）基本理論與概述（第二章）基本方法（第三章）單項(xiàng)資產(chǎn)的評估（第四~八章）

（機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、流動資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)）企業(yè)價值評估（第九章）資產(chǎn)評估報告（第十章）第一章緒論對資產(chǎn)評估形成初步認(rèn)識！第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第二節(jié)資產(chǎn)評估的地位、功能與作用第三節(jié)資產(chǎn)評估規(guī)范第四節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估的要素資產(chǎn)評估的分類與特點(diǎn)資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估含義

資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。2004年2月，財政部頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第二條對資產(chǎn)評估作出的定義資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。目前我國資產(chǎn)評估界將資產(chǎn)評估表述為資產(chǎn)評估的要素（1）（1）評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者；（2）評估客體，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體標(biāo)的物，也稱為評估對象；（3）評估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估所遵循的法律、法規(guī)，經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；（4）評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇；關(guān)于目的問題評估之前必須確定評估的目的。應(yīng)當(dāng)注意：①客戶的評估目的可能包含另一個或多個使用者的要求；②如果沒有確定報告使用者的外延范圍，就不可能準(zhǔn)確確定客戶的評估目的；③客戶的評估目的不能影響評估者的獨(dú)立、客觀的態(tài)度。應(yīng)當(dāng)注意：強(qiáng)調(diào)“目的”，不能以結(jié)果衡量，不能受制于客戶的目的。資產(chǎn)評估的要素（2）（5）評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；（6）評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；（7）評估價值類型，即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性；（8）評估方法，即資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑；（9）資產(chǎn)評估假設(shè)，即資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)等；（10）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評估依據(jù)的時間基點(diǎn)和資產(chǎn)評估結(jié)論對應(yīng)的時點(diǎn)。資產(chǎn)評估的分類按資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力劃分，劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估

按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為劃分

按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面劃分，資產(chǎn)評估還可以分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢。鏈接

按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度劃分，資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。鏈接

資產(chǎn)評估的特點(diǎn)市場性公正性咨詢性技術(shù)性動態(tài)性預(yù)測性市場性

資產(chǎn)評估是來源于市場，服務(wù)于市場的經(jīng)濟(jì)活動，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)作出評定估算和報告，并且該評定估算結(jié)果要接受市場的檢驗(yàn)。公正性

公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的主要體現(xiàn)在：①資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范；②評估人通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者；③評估的結(jié)果具有公允性。咨詢性

咨詢性，是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身符合職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當(dāng)事人的決策動機(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。

技術(shù)性

對某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估時，要由相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)等專業(yè)人員到現(xiàn)場進(jìn)行勘察、調(diào)閱企業(yè)該資產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對該資產(chǎn)的市場狀況進(jìn)行分析，綜合以上各項(xiàng)工作，才能較好地完成資產(chǎn)評估工作。動態(tài)性

資產(chǎn)評估的動態(tài)性是以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。資產(chǎn)都是處于不斷的運(yùn)動與發(fā)展變化之中，因此，其數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價格也不可能長期保持不變，資產(chǎn)評估只能評估某一時點(diǎn)的價格，而不能準(zhǔn)確反映評估基準(zhǔn)期以外的資產(chǎn)狀況。動態(tài)性特點(diǎn)的表現(xiàn)為：資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價和報告的依據(jù)，不必與賬面記錄達(dá)成一致；以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來狀態(tài)。預(yù)測性

資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)未來時空的潛能來說明現(xiàn)實(shí)的價值。資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價格必須能反映其未來的潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，其現(xiàn)實(shí)的價格是不存在的，因此，經(jīng)常用未來收益的折現(xiàn)來反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值。資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別二者發(fā)生的前提條件不同二者的目的不同執(zhí)行的操作者不同

注意聯(lián)系：會計計價有時要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)按《公司法》要求，投資方以非貨幣資產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估，并以評估結(jié)果為依據(jù)，確定投資額，這是公司會計入賬的重要依據(jù)。在企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動過程中，資產(chǎn)評估結(jié)果都是產(chǎn)權(quán)變動后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。前提條件不同會計計價以企業(yè)會計主體的持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的資產(chǎn)評估則用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷目的不同會計計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息資產(chǎn)評估則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度執(zhí)行的操作者不同會計計價主要由本企業(yè)的會計人員完成資產(chǎn)評估由具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成，并且需要有資產(chǎn)評估、會計及工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)法律等綜合知識。第二節(jié)資產(chǎn)評估的地位、功能與作用

資產(chǎn)評估的地位

資產(chǎn)評估的功能

資產(chǎn)評估的作用

經(jīng)濟(jì)活動中的資產(chǎn)評估環(huán)節(jié)企業(yè)設(shè)立

產(chǎn)權(quán)交易將要發(fā)生

企業(yè)改制上市

企業(yè)的其他咨詢需要

改制上市，即公司所有制的變化，由原有所有制變成股份制。資產(chǎn)評估的功能評價及評值功能資產(chǎn)評估的評價和評值功能是指資產(chǎn)評估具有評定估算資產(chǎn)價值的內(nèi)在功效和能力，它包括了對資產(chǎn)的性質(zhì)和價值量的評價和估計。公證的功能它是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)、評估對象和評估報告的使用者的特殊性要求資產(chǎn)評估發(fā)揮的公證作用的職能。資產(chǎn)評估經(jīng)常被用來證明資產(chǎn)的存在，以滿足銀行及有關(guān)部門發(fā)放貸款以及其他形式融資的需要。資產(chǎn)評估的作用咨詢作用

公正協(xié)調(diào)的作用

鑒證的作用

資產(chǎn)評估只提供專業(yè)化的估價意見，無強(qiáng)制執(zhí)行效力，不能取代交易當(dāng)事人的交易決策。

資產(chǎn)評估的公正功能鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。第三節(jié)資產(chǎn)評估規(guī)范國外資產(chǎn)評估規(guī)范概況

我國的資產(chǎn)評估規(guī)范

國外資產(chǎn)評估規(guī)范概況世界各國評估規(guī)范

國際評估準(zhǔn)則（IVS）國際評估準(zhǔn)則概要于1985年制定了《國際評估準(zhǔn)則》第一版，之后分別于1994年和1997年進(jìn)行了修訂，發(fā)布了《國際評估準(zhǔn)則》第二版和第三版。2000年以后，《國際評估準(zhǔn)則》的制定和修訂工作進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期2003年4月推出了第六版《國際評估準(zhǔn)則》。由于歐盟法律要求2005年歐盟上市公司均須執(zhí)行國際會計準(zhǔn)則，根據(jù)國際會計準(zhǔn)則的規(guī)定，執(zhí)行公允價值會計模式的公司需要對公司許多資產(chǎn)進(jìn)行評估國際評估準(zhǔn)則內(nèi)容（1）2003年4月公布的《國際評估準(zhǔn)則》第六版主要包括八個組成部分，每個組成部分相對獨(dú)立，自成體系。每個部分或每個評估準(zhǔn)則、應(yīng)用指南、評估指南、咨詢意見都可以獨(dú)立公開發(fā)布，但國際評估準(zhǔn)則委員會強(qiáng)調(diào)每個評估準(zhǔn)則、應(yīng)用指南、評估指南都是整個《國際評估準(zhǔn)則》的有機(jī)組成部分。

國際評估準(zhǔn)則內(nèi)容（2）前言

資產(chǎn)評估的基本概念和原則

行為守則

資產(chǎn)類型

國際評估準(zhǔn)則

——市場價值評估、非市場價值評估、評估報告國際評估應(yīng)用指南評估指南

白皮書

國際評估應(yīng)用指南的內(nèi)容應(yīng)用指南1——以財務(wù)報告為目的的評估(征求意見稿)；應(yīng)用指南2——以貸款為目的的評估。評估指南的內(nèi)容評估指南1——不動產(chǎn)評估；評估指南2——租賃權(quán)益評估；評估指南3——廠房和設(shè)備的評估；評估指南4——無形資產(chǎn)評估；評估指南5——動產(chǎn)評估；評估指南6——企業(yè)價值評估；評估指南7——資產(chǎn)評估中對有毒有害物質(zhì)的分析；評估指南8——折余重置成本；評估指南9——為市場價值基礎(chǔ)和非市場價值基礎(chǔ)評估進(jìn)行的現(xiàn)金流折現(xiàn)分析；評估指南10——農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評估；評估指南11——評估復(fù)核。

我國的資產(chǎn)評估規(guī)范評估機(jī)構(gòu)規(guī)范

注冊評估師規(guī)范

注冊評估師規(guī)范資格規(guī)范

職業(yè)道德規(guī)范

職業(yè)技術(shù)規(guī)范

其它規(guī)范

資產(chǎn)評估規(guī)范的表現(xiàn)形式以法律形式體現(xiàn)

以行政法規(guī)和部門規(guī)章體現(xiàn)

以評估準(zhǔn)則體現(xiàn)

中國評估準(zhǔn)則（CVS）制定情況資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––基本準(zhǔn)則資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則––基本準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––無形資產(chǎn)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––評估報告資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––評估程序資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––工作底稿資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)評估準(zhǔn)則––不動產(chǎn)資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見珠寶首飾評估指導(dǎo)意見第四節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展世界上資產(chǎn)評估的發(fā)展資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展資產(chǎn)評估的發(fā)展趨勢世界上資產(chǎn)評估的發(fā)展200多年前，在英國、美國等西方國家率先成立了專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)了專職評估人員——1792年英國測量師學(xué)會的成立可以算是現(xiàn)代科學(xué)評估的開端目前，英國皇家特許測量師學(xué)會擁有各類會員10萬人，發(fā)展成為英國乃至世界上影響最大的評估行業(yè)組織之一與英國評估組織起步時間不遠(yuǎn)的是美國評估公司，該公司于1896年創(chuàng)立，是世界上最早的專業(yè)評估公司資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的專業(yè)服務(wù)活動則起始于19世紀(jì)中后期。20世紀(jì)70年代以來，世界各國的資產(chǎn)評估活動開始趨于規(guī)范化和國際化1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負(fù)責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作1991年11月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國評估行業(yè)加入了國際評估準(zhǔn)則委員會1995年5月，我國建立了注冊資產(chǎn)評估師制度，經(jīng)過1996年、1997年、1999年、2000年、2001年、2002年和2003年等多次注冊評估師全國統(tǒng)一考試全國現(xiàn)已有注冊資產(chǎn)評估師近3萬人，從業(yè)人員6萬多人，評估機(jī)構(gòu)3千多家資產(chǎn)評估的發(fā)展趨勢向行業(yè)自我管理發(fā)展向不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值評估發(fā)展與會計行業(yè)建立更緊密的關(guān)系按資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力劃分

對以單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)為對象的評估稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評估，例如，機(jī)器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估、無形資產(chǎn)評估等。對若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估稱為整體資產(chǎn)評估。最為典型的整體資產(chǎn)評估就是企業(yè)價值評估。單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估在評估的復(fù)雜程度和需考慮的相關(guān)因素等方面是有較大差別的，整體資產(chǎn)評估更為復(fù)雜，需考慮的因素更為全面。返回資產(chǎn)評估的分類在世界范圍內(nèi)，從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。（1）評估，類似于我國目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。它一般服務(wù)于產(chǎn)權(quán)變動主體，對評估對象的價值進(jìn)行評估,評估人員及其機(jī)構(gòu)要